银河证券望京营业部整体房产 转让项目推介. 一、办公楼简介 1 、项目位置 北京市朝阳区望京 西园乙 410 号楼.

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1 银河证券望京营业部整体房产 转让项目推介

2 一、办公楼简介 1 、项目位置 北京市朝阳区望京 西园乙 410 号楼

3 一、办公楼简介 2 、所处区域 望京是北京市最早规划的大型社区之一，能容纳 30 万人居住，包括一个地区级商业中心、 5 个次 级商业中心、 8 个社区商业中心和 6 个文化娱乐中 心。 爱慕制衣、 LG 研发部门、爱立信、松下电器、现 代汽车、双鹤药业、摩托罗拉等一批国内外知名 企业的相继入住，使望京当之无愧成为 “ 产业化社 区 ” ， 这种电子城高新产业区的新定位，使望京有 了独立的产业支撑，大批中高层管理人员和就业 人员都选择在此置业。

4 一、办公楼简介 3 、项目基本情况 该办公楼地上三层， 总建筑面积 3471.58 平方米。

5 一、办公楼简介 3 、项目基本情况 土地证：房屋产权证：土地使用类型：房屋使用年限：

6 一、办公楼简介 4 、房地产权属情况 本办公楼现仍由银河证券望京营业部管理 与使用，项目内外部设施维护均良好。 本办公楼楼前面积空阔，有较好的视野。 本办公楼处于办公室路口的东南角，交通 便利。

7 一、办公楼简介 5 、内部构造

8 一、办公楼简介

9 二、望京房地产市场近年的走势 2010 年 3 月 16 日，大望京地块以 27529 元 / 平 方米的楼面价格，刷新本市土地成交纪录， 成为新的 “ 单价地王 ” 。 价格行情

10 三、项目的优势 1 、位置优势 望京，位于北京城区东北旺角，享有得天独厚的地理优势， 是上风上水的 “ 金三角 ” 地区，西临亚运商圈、南接三元桥 国门商业圈、丽都商圈、燕莎商圈，辐射 CBD ，东北延伸 可到首都国际机场等。随着北京城市规划和多中心战略计 划的实施，望京副都心的功能逐渐显现，一个联合中央生 活区的轮廓越来越清晰。现在望京是一个 “ 比亚运村更受 益于奥运，比 CBD 更受益于 WTO 的地区 ” 。摩托罗拉、诺 基亚、 LG 、西门子、沃尔玛等世界 500 强企业纷纷落户。 望京，已经成为众多国际名仕的宠爱之地，以大西洋新城 为代表的高品质住区，与来自全球的居民一起形成一个集 居住、文化、教育、科研、高新技术产业为一体的国际化 新区。

11 三、项目优势 2 、价格优势 本项目所处区域 2010 年新拍卖成交的土地 价格， 27529 元 / 平方米的楼面价格明显高 于周边同类建筑。

12 三、项目优势 2 、价格优势 方恒国 际大厦 银河大 厦 望京西 园三区 价格 26000- 27000 元 / 平米 元 / 平米 19000- 21000 元 / 平米 用途写字楼写字楼小区 配套设 施 完善完善完善

13 四、可投资项目投资价值分析 1 、与附近楼盘价格的对比

14 四、可投资项目投资价值分析 2 、私人医院 随着人口数量的增大及我国社会的老龄化，政府为减轻愈 来愈沉重的医疗负担，卫生部大力鼓励私人医院的发展。 我国私人医院在 2001 年 9 月已经初具规模，据统计，我国 现有各级各类医疗机构 30 多万家，其中非公有制医疗机构 13 万家，具有规模的私人医院 1 500 家，在全国各类各级 私人医院总数量已占半数的情况下，其诊疗人次、入院人 数占全国医院人院人数都占到了很大的比例，在每年超过 近万亿元人民币的中国医疗市场中，私人医院占有相当大 的份额。私人医院基本上以中小型医院为主， 80% 的医院 病床在 100 张以下，使用面积在 3000 平左右，本项目涉及 的房产从地理位置、规模、楼型结构上都很适合发展成为 私人医院。

15 四、可投资项目投资价值分析 3 、驻京办事处 现在北京市区内独栋楼房较少，价格极高， 能寻找到合适的独栋楼房极为困难。本项 目作为望京地区的独栋楼房，不仅从位置、 内部构造，以及整体面积和转让价格方面 完全可以符合京外大型企业、合资企业、 外资企业作为驻京总部需求之用。

16 四、投资价值分析 4 、商场超市项目 本项目周围住户较多，但商业设施配套程 度不够，若作为超市定能产生较好的收益。 购物环境好，停车场较为充足。

17 四、可投资项目投资价值分析 5 、经济型快捷酒店 目前，经济型快捷酒店正处发 展的黄金期，一般的经济型快 捷酒店房间数在 100-200 间左右， 本项目可改建房间 110 间左右， 以每间 180 元 / 天，租房率 90% 计算，每天的客房收入为： 110×180×90%=17820 （元 / 天），餐饮收入约占客房收入 的 20% ，即 12820×20%=3564 （元 / 天），则每天毛收入为 21384 元，年收入 780.52 万左 右。 据调查此规模经济型快捷酒店 的净利润可达 40% 左右（年净 利润 312.21 万元），资产处理 价值为 4000 万元。 Net profit of operation 运营净利润 7805200 Term to Reversion (years) 使用权期限 Reversionary Yield Rate 内部收益率7.8% Reversionary Factor 折现值 12.81 Exit Value 资产处理价值 4000

18 四、可投资项目投资价值分析 6 、其他

19 五、潜在价值分析 1 、土地升值 远洋地产子公司北京远豪置业以 40.8 亿元将北京朝阳区大望京一地块 收入囊中。折合楼面价约 2.75 万元 / 平方米，创北京楼面单价的新高。 保利以 50.4 亿的总价拍得朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备 项目 4 号、 5 号地，折合楼面地价 17949 元 / 平米。 SOHO 中国两个全资子公司组成的联合体最终以 40 亿元拿下望京 B29 金融商业项目用地。该项目总建筑面积将达 50 万平方米，最高建筑将 达 200 米，将成为望京标志性最高建筑， 2011 年该项目将对外销售， 写字楼预计按 3 万元 / 平方米、商业预计 5 万元 / 平方米预售。 2007- 2009 年望京土地成交总地价逐年呈阶梯式上升， 2010 年随着 一个个 地王在这里的出现，望京土地价值达到一个新的高峰。 SOHO 中国两个全资子公司组成的联合体最终以 40 亿元拿下望京 B29 金融商业项目用地。该项目总建筑面积将达 50 万平方米，最高建筑将 达 200 米，将成为望京标志性最高建筑， 2011 年该项目将对外销售， 写字楼预计按 3 万元 / 平方米、商业预计 5 万元 / 平方米预售。 2007- 2009 年望京土地成交总地价逐年呈阶梯式上升， 2010 年随着 一个个 地王在这里的出现，望京土地价值达到一个新的高峰。

20 六、其他事项