興建高度超過一千公尺的超級摩天樓。這棟大樓樓層超過二百，將設 150 部電梯。 新大樓的高度，比三座紐約克萊斯勒大樓 (319 公尺 ) 疊起來還高，也超過 10 座美式 足球場、 13 架空中巴士 A380 巨無霸客機連起來的長度。【 2008/10/06 聯合晚報】

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5 興建高度超過一千公尺的超級摩天樓。這棟大樓樓層超過二百，將設 150 部電梯。 新大樓的高度，比三座紐約克萊斯勒大樓 (319 公尺 ) 疊起來還高，也超過 10 座美式 足球場、 13 架空中巴士 A380 巨無霸客機連起來的長度。【 2008/10/06 聯合晚報】

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11 Created by Robin Thieu, 2008 Fall

12  經建會釘房價：土增稅 應按市價課 經建會釘房價：土增稅 應按市價課  是房價太貴 還是你買不起 是房價太貴 還是你買不起  財團哄抬 房價泡沫擴大 財團哄抬 房價泡沫擴大  金管會 房市未過熱 離滿水位還遠 金管會 房市未過熱 離滿水位還遠  擔心高房價 彭淮南喊話 擔心高房價 彭淮南喊話  中工標亞太會館 戴德梁行不玩了 2009-10-27 中工標亞太會館 戴德梁行不玩了  不動產當動產 新壽殺進殺出不手軟 2009-10-26 不動產當動產 新壽殺進殺出不手軟 2009-10-26  房產專家分析黃金周樓市走向特點：就一個字貴 房產專家分析黃金周樓市走向特點：就一個字貴  豪宅搶手 看屋人潮暴增兩倍 王莫昀／台北報導 中國時報 2008.03.24  北市新天價！國華人壽大樓每坪 600 萬標出 中時 2007.10.17 ING 安泰買敏盛醫院大樓再回租  新光信義 A11 由安泰人壽 116 億元得標 ( 中央社記者田裕斌台北 3 日電 ) 新光金控公司旗下新光人壽今天標售信義 A11 ，由富邦金控公司旗下安泰人壽得標，金額為新台幣 116 億元，較底標 100 億元高 出 16% ，折算每坪約 457.77 萬元。 2009-04-03 新聞速報 【中央社】  南山買東森崇聖大樓 5 樓層 南山人壽昨天買下東森電視台擁有的台北市崇聖大樓（圖左）五個樓層，總交易金額為 12.74 億元，平均每坪 47 萬元。東森處分崇聖大樓後，有 4.2 億元必 須還給聯貸銀行。東森此次處分獲利約.7 億元。

13 不動產投資的六個 W 1. 什麼是不動產（ What ） 不動產係指「土地及附著於土地上的改良物」。所謂的改良 物（ Improvement ）包括建築物、道路、停車場、水電設施等。 2. 為什麼投資不動產（ Why ） 3. 如何投資不動產（ How ） 4. 投資那裡的不動產（ Where ） 5. 何時投資不動產（ When ） 6. 誰投資不動產（ Who ）

14 1. 區位固定性 2. 異質性 3. 耐久性 4. 昂貴性 5. 不可分割性 6. 交易權利化 7. 投資與消費雙重性

15 1. 易形成次級市場 2. 私下交易資訊不易公開 3. 市場的供給調整緩慢 4. 市場的需求調整緩慢 5. 易受政府決策限制 6. 具有下濾性 7. 不動產景氣循環與房價有滯延關係

16 1. 投資 REIT2. 購置不動產 3. 投資不動產類股 報酬率穩定視區段及用途報酬 率不等 受股票市場及不動 產景氣影響，波動 幅度大 主要收益租金收入、買賣交 易利得 租金、買賣交易利 潤 土地開發收入、租 金、買賣交易利潤 及租金收入，及土 地開發收入 每年配息有投資人自行決定 - 不一定 專業管理 團隊 有無有 專業資產 鑑價 有無無 投資風險 主要為租金變動 影響投資收益之風 險 風險相對較低 不動產市場流動 性不足之風險 標的少、風險集 中 公司營運風險， 如土地開發風險 股價波動大，風 險較高

17 1. 投資 REIT2. 購置不動產 3. 投資不動產類股 信用評 等 有 信評機構評定等 級 無無 流動性佳不佳佳 手續費 0.1425 ％ 1. 仲介費 2. 代書費 0.1425 ％ 相關稅 負 股息投資人收 益享 6% 分離課 稅 土地增值稅 地價稅 房屋稅 租金收入繳納所 得稅 交易利得繳納財 產交易所得稅 1. 證券交易稅 0.3 ％ 2. 股息繳納所得 稅

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22  證券化的種類  台灣不動產證券化之 類似案例  台灣 REATs  為何要將不動產 證券化？  不動產證券化估價  台灣 REITs  美國 REITs  台灣 REITs 未來發展  不動產證券化之影響 不動產抵押貸款債權證券化 不動產證券化 REATs REITs

23  架構 定義：證券化是將一群具有價值的資產匯集起來透過發 行機構，發行標準化、單位化的受益憑證給投資人，投 資人對標的資產所產生的現金流量具有求償權。  在 2003 年 7 月 9 日通過的不動產證券化條例中，台灣 採取「信託型」之觀念，參考美日之法律架構與實務 制度，引入「不動產投資信託 REITs 」與「不動產資 產信託 REATs 」兩大制度，這兩種制度並不相同， 但都可以達到使不動產資金流動之目的。  不動產投資信託制度 REITs  先有資金再以證券方式投資不動產  不動產資產信託制度 REATs  先有不動產再進行證券化

24 項目不動產投資信託 REITs 不動產資產信託 REATs 信託本質 金錢信託實物信託 信託財產 現金土地所有權 委託人 不動產投資信託機構土地所有權人 受託機構 信託評等達到一定等級以上 之信託業 受益證券 不動產投資信託受益證券不動產資產信託受益證券 投資標的 不動產及其相關權利證券信託土地之開發經營 信託期限 一般較長 (10-20 年 ) 一般較短 (5-7 年 ) 收益分配 存續期間為當期投資淨收益； 契約終止時為不動產證券增 值。 存續期間為當期租金收入； 契約終止時為土地及建物所 有權。 業務特色 直接從市場上募集不動產投 資開發基金。 信託機構取代開發商之角色， 自行受託經營。 資料來源：行政院不動產證券化條例 (2003 年 )

25 不動產投資信託 REITs 流程圖 主 管 機 關主 管 機 關 信用評等機構 信託監察人 不動產、 不動產相 關權利 會計師 專業估價者 承銷商 律師 其他主 管機關 核准投 資標的 不動產 相關有 價證券 受託機構 ( 信託業 ) 投資人 建築開發業 營造業 不動產管理機構 建築經理業 不動產租賃業 受益人會議 1. 申請募集或 私募受益證券 2. 主管機關核 准或申報生效 4. 發行受益證券 3. 收取價款 委任管理不動產 5. 基金投資 運用及收取 投資收益 7. 信用評等 8. 召集受益人會議、 執行受益人會議決議 及代為訴訟 證券市場 6. 分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人

26 不動產資產信託 REATs 流程圖 主 管 機 關主 管 機 關 信用增強或評等機構 信託監察人 會計師 專業估價者 承銷商 律師 受託機構 ( 信託業 ) 投資人 不動產管理機構 受益人會議 1. 申請募集或 私募受益證券 2. 主管機關核 准或申報生效 6. 發行受益證券 5. 收取價款 8. 委任管理不動產 3. 訂定契約 及不動產信 託移轉 4. 信用增強 或信用評等 11. 召集受益人會議、 執行受益人會議決議 及代為訴訟 證券市場 10. 分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人 委託人 ( 不動產業主 ) 7. 給付出售受 益證券價款 9. 收取不動產收益

27  以可接受的價格出售不動產（ REITs 、出售型 REAT ）  財務困難  再投資新個案  尋求長期穩定的低利融資 （融資型 REAT ）  強化公司財務結構  負債比、流動比、速動比、營業獲利率.. 等  降低 RBC  嘗試創新產品，當 Pioneer 賣好價錢

28  中華開發「府城天下」信託案流程

29 單位：萬元 項目 受益權 餘額 發行前 租金收 入 投資人中華開發 發行後 租金收 入 還本利息募集費管理費 ABA*5.25%A*2%B*1% 第一年 11,5003,4002,300603.7523023243.25 第二年 9,2003,4002,300483.0023594.00 第三年 6,9003,4002,300362.2523714.75 第四年 4,6003,4002,300241.5023835.50 第五年 2,3003,4002,300120.7523956.25 合 計 17,00011,5001,811.252301153,343.75 「府城天下」租金分配情況

30  歷史概況－  2003 年－不動產證券化條例通過，開啟了台灣不動產證券化時代。  2005 年 3 月－ 1. 富邦 R1 ，第一檔公開募集 REITs ：認購金額逼近 300 億。 2. 標的物－富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓。  2005 年 10 月－ 1. 國泰 R1 ，引爆 500 億資金瘋狂搶購，每年分配的現金股息採用 6 ％ 分離課稅，不用併入個人綜合所得計算。 2. 標的物－喜來登飯店、中華大樓、西門大樓。  2005 年 12 月－ 1. 新光 R1 等將公開募集，預計募集資金將達 226 億元。 2. 標的物 -- 新光天母傑仕堡、新光國際商業大樓、台證金融 大 樓 、 台南新光三越百貨  2006/4 － 1. 富邦 R2 73.02 億元。 2006/4/13 掛牌上市 、 2. 標的物－潤泰中崙大樓（商用辦公樓層）富邦民生大樓、富邦內湖大樓

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32 新光天母傑仕堡新光國際商業大樓 台證金融大樓 台南新光三越百貨 型態商場及商務出租 住宅大樓 商業辦公使用商業辦公混 和使用大樓 百貨商場 建物面積 16075.3 坪 3573.52 坪 2759.51 坪 17164.91 坪 主要承租 人 商場：誠品 商務住宅：摩托 羅拉電子股份有 限公司、美商花 旗銀行、台灣杜 邦 台新銀行、 104 資 訊科技股份有限公 司 泰商泰國航 空國際有限 公司台北分 公司、日立 亞細亞、台 灣科萊恩化 學 新光三越百貨股份 有限公司 商圈住宅區敦北南京商圈住宅區台南市主要商業區 區位地段優良，在商 務住宅市場享有 良好聲譽，主要 租戶為外籍人士、 外交官與高所得 人士。 緊鄰環亞購物廣場 和環亞假日飯店， 商業活動頻繁 鄰近六福皇 宮及南京東 路金融圈， 商業發展成 熟 區內百貨商場林立， 經濟活動熱絡

33  人口結構 將重大改變台灣房地產 台灣歷年出生人口 ! ( 有需要的朋友請自行複製, 並傳送給需要的朋友, 萬寶已連續一個 禮拜刪除此項資料 ) 但購屋市場確是現在開使減少 ! 再過幾年市場會有很明顯的感 覺 ! 人口是 20 年前就開始減少 ! 注意購屋市場的主力是三四十歲成家的新婚夫婦 ! 基本上買房子, 要看容不容易脫手 ! 如無法脫手只能稱作 [ 消費 ], 不能當作 [ 置產 ]! [ 中國 ] 及 [ 中資 ] 將是這一波主導房價下跌的主力 ! 未來房市, 長期看空, 短期看地方 ! 房子不住人, 可以養蚊子 !  林口房市 U 型反彈 補漲每坪上看 50 萬 林口房市 U 型反彈 補漲每坪上看 50 萬 置產、自住型買家追逐國門而居，公園百坪大宅當道

34 WEB 官方 & 學術 內政部內政部、中央銀行、主計處、財政部、營建署、地政司 、台北市地政處、中央銀行主計處財政部營建署地政司台北市地政處 台北市都發局台北市都發局、內政部建築研究所、台灣營建研究院、銀行局、內政部建築研究所台灣營建研究院銀行局 都市及區域發展統計彙編都市及區域發展統計彙編、中研院研究了 8 年才完成的台灣地圖中研院研究了 8 年才完成的台灣地圖 房地資訊查詢 都市地區地價指數都市地區地價指數、房地產交易價格、全國地政 e 網通、房地產交易價格全國地政 e 網通 財團法人國土規劃及不動產資訊中心 台南市建築開發商業同業公會 台南縣建築開發商業同業公會 RE PRICE INDEXRE PRICE INDEX 中文和合本聖經查詢系統 中文和合本聖經查詢系統 中華人民共和國國家統計局 中華人民共和國國家統計局 CHINA RE CHINA RE