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综述:写字楼销售现回暖,但商业市场投资及土地成交仍然低迷

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0 2015年4月商业地产市场月报 中国指数研究院

1 综述:写字楼销售现回暖,但商业市场投资及土地成交仍然低迷
宏观环境:GDP增速持续放缓、商品零售总额小幅下滑,但受益于自贸区扩容、京津冀一体化等 国家政策利好以及服务业逆势增长,商业地产宏观环境有所改善。 市场表现:1-4月,商办投资同比增幅较去年同期、1-3月均收窄,写字楼销售面积同比转降为 增,商业营业用房销售面积同比增幅扩大,4月单月商办销售好于上月。一季度,多数城市优质写 字楼及优质零售物业首层空置率较上季下降,租金变化平稳。4月,土地市场供求下降,楼面价环 比止跌,溢价率走低。 关注点:激烈竞争下寻求变革——万达商业布局O2O线上平台;万科打造社区商业品牌V- LINK;万达万科两巨头签署战略合作协议;万科联合鹏华基金推公募REITS,谋求轻资产运行。 机会与预警:一线城市及南京、成都、重庆、武汉等城市由于在服务业发展水平、人口规模、高 净值人群和国际平台等方面的优势,商办市场存在一定投资机会;沈阳、济南、合肥等城市因第 三产业积淀不深、人均开发量过高,风险值得关注。

2 宏观环境 GDP增速下滑、商品零售需求放缓、服务业逆势增长; 自贸区扩容、京津冀一体化利好商业地产发展
GDP与经济结构:一季度GDP同比增长7.0%,增速放缓;第三产业占比51.6%,创 新高,经济结构持续优化。 服务业经济:一季度金融业增加值同比增长15.9%,占比提高;服务业整体持续扩 张,促进市场对办公用房需求。 消费水平:4月CPI同比上涨1.5%,比上月提高0.1个百分点,通缩风险减缓;消费品 零售总额增速有望趋稳,利好未来市场对商业营业用房需求。 政策动向:截止2015年4月,上海 、广东、天津、福建等四个自贸区正式落地;4月 30日,《京津冀协同发展规划纲要》获中央政治局会议审议通过。

3 图: 2011年第一季度至2015年一季度第三产业占比、同比增速及GDP同比增速
GDP与经济结构:GDP增速放缓,第三产业快速增长,经济结构持续优化 GDP增速放缓:2015年一季度,国内生产总值14.07万亿元,同比增长7.0%,比2014年下降0.4个百分 点,经济增速显著放缓。 第三产业占比提高:2015年一季度第三产业增加值7.26万亿元,累计同比增长7.9%,自2012年3季度以 来持续高于GDP增幅;在GDP中占比达到51.6%,创新高,比去年同期高出1.8个百分点,经济结构持续 优化。 新一届中央政府上台后,持续加大定向调控力度,经济结构战略性调整逐步深化,政策效果逐步显 现,新的增长动力正在加速形成。第三产业(服务业)是商业地产的主要产业支撑,其增幅高于GDP、在 GDP中占比提高,为商业地产发展提供利好。 图: 2011年第一季度至2015年一季度第三产业占比、同比增速及GDP同比增速 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

4 图: 2011年1季度-2015年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业同比增幅
服务业经济:服务业整体持续扩张,促进市场对办公用房需求 汇丰服务业PMI: 2015年4月,汇丰服 务业PMI指数为52.9%,比上月提高0.6个 百分点,该指数自今年以来稳步提升,表 明我国服务业保持扩张态势。 批发和零售业、住宿和餐饮业: 2015年 一季度,批发和零售业增加值同比增长 5.8%,较去年四季度大幅降低3.7个百分 点,不到2011年平均水平的一半。住宿和 餐饮业增加值同比增长5.3%,较上季度小 幅下滑。两者增速下滑将在一定程度上影 响商业营业用房的需求。 金融业增加值: 一季度金融业增加值同 比增长15.9%,比去年四季度提高5.7个百 分点;占GDP比重达到9.7%,比去年同 期提高1.1个百分点。金融业发展程度提 高有利于促进市场对办公用房的需求。 图: 2011年1月-2015年4月汇丰服务业PMI走势 图: 2011年1季度-2015年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业同比增幅 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

5 图: 2011年1月-2015年4月居民消费价格指数(CPI)走势
消费水平:通缩风险减缓,消费品零售总额增速有望趋稳 消费品零售总额: 2007年以来,消费品零售 总额稳步增长,由2007年4月的6673亿元增加 到2015年3月22387亿元,增长超过3倍。消费 品零售总额持续增长,支撑了近年来商业地产 的快速发展。同比增速来看,2015年4月,消 费品零售总额同比增长10.0%,比上月降低0.2 个百分点,比去年同期下降1.9个百分点。同 比增速放缓,一定程度上拖累了近期市场对商 业营业用房的需求。 居民消费价格指数(CPI): 4月CPI同比上 涨1.5%,比上月提高0.1个百分点,价格呈现 弱企稳迹象,通缩风险有所减缓。受此影响, 以名义价格计算的消费品零售总额将得到提 振,消费品零售总额增速有望企稳,利好未来 市场对商业营业用房的需求。 图: 年各年4月消费品零售总额及同比增速 图: 2011年1月-2015年4月居民消费价格指数(CPI)走势 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

6 政策动向:自由贸易区扩容和京津冀一体化推进将显著带动当地商业地产需求
自由贸易区扩容: 2013年9月29日,中国首个自由贸易区上海自贸区正式挂牌成立。2015年4月21日广东、天津和福建 三个自由贸易试验区正式挂牌,继上海2013年自贸试验区正式挂牌一年多以后,改革开放再添“试验 田”。贸易自由化及投资自由化共同推进,促进贸易区产业结构升级,吸引大量跨国公司和全球化企业 入驻。一方面促进写字楼的需求量迅速提升;另一方面推动相关零售业发展,进一步提高部分商业营业 用房需求。 京津冀一体化推进: 2015年4月30日,中央政治局会议审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》,有效推动京津冀一体化。 京津冀协同发展规划推进实施将加强北京政治、文化、国际交往和科技创新的功能,各办公区和商圈有 望吸引更多国际化企业和品牌入驻,商业地产将向精细化、差异化、国际化方向发展。天津和河北受益 于北京优质产业转移,配合轨道交通建设,引导人流、物流、资金流的聚合,新商圈和社区型商业的形 成将为商业地产发展带来更广阔的空间。 资料来源:中国指数研究院综合整理

7 写字楼销售好转,商业营业用房供需回落;商办土地市场低迷
市场表现 写字楼销售好转,商业营业用房供需回落;商办土地市场低迷 需求: 1-4月,写字楼销售面积结束2014年4月以来的连续同比下降,转为增长 13.6%;商业营业用房销售面积同比增长5.2%,增幅较1-3月收窄0.2个百分点;一季 度多数城市优质写字楼及优质零售物业首层空置率较上季下降,租金变化平稳。 供应:1-4月全国写字楼、商业营业用房开发投资额同比分别增长20.6%、13.9%,增 幅均收窄;新开工面积同比均下降,降幅分别为14.5%、6.5%。 土地市场:4月全国商办用地推出1926万㎡,同比下降50.9%,环比下降20.2%;成交 946万㎡ ,同比下降71.7%,环比下降46.9% ;成交楼面均价1644元/㎡,同比上涨 6.7%,环比上涨2.8%;平均溢价率为3.52%,较去年同期下降17.8个百分点。

8 全国成交:1-4月写字楼销售面积同比转降为增,商业营业用房同比增幅较1-3月略有收窄
写字楼:1-4月全国写字楼销售面积564万㎡,结束2014年4月以来的连续同比下降趋势,转为增长13.6%。4月,40个代表城市写字楼销售面积约为154万㎡,同比减少3.5%,环比增长32.8%。 商业营业用房:1-4月全国商业营业用房销售面积1782万㎡,同比增长5.2%,增幅较1-3月略收窄0.2个百分点。4月,40个代表城市商业营业用房销售面积约为150万㎡,与去年同期基本持平,环比增长19.1%。 图: 2009年至今全国商办销售面积及同比增速 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

9 全国投资:1-4月商办投资同比增幅较去年同期、1-3月均收窄
写字楼:1-4月全国写字楼开发投资额1088亿元,同比增长20.6%,增幅较1-3月收窄7.0个百分点,较去年同期收窄5.3个百分点。 商业营业用房:1-4月全国商业营业用房开发投资额3638亿元,同比增长13.9%,增幅较1-3月收窄3.3个百分点,较去年同期收窄11.5个百分点。 图: 2009年至今全国商办开发投资及同比增速 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

10 全国供应:1-4月写字楼新开工面积同比降幅扩大,商业新开工面积同比降幅收窄
写字楼:1-4月全国写字楼新开工面积939万㎡,同比降幅较1-3月扩大8.7个百分点至14.5%。4月,20个代表城市写字楼新批上市面积约为175万㎡,同比减少5.5%,环比转降为增,增长41.6%。 商业营业用房:1-4月全国商业营业用房新开工面积5145万㎡,同比降幅较1-3月收窄2.1个百分点至6.5%。 4月,20个代表城市商业营业用房新批上市面积为145万㎡,同比减少47.6%,环比增36.8%。 图: 2009年至今全国商办新开工面积及同比增速 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

11 图: 2014年至今各季度一线城市优质写字楼租金及空置率 图: 2014年至今各季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率
租金及空置:一季度多数城市写字楼空置率较上季下降,租金基本平稳;成都空置率居高、租金跌幅较大 图: 2014年至今各季度一线城市优质写字楼租金及空置率 一线城市:一季度,上海、深圳优质写字楼租金环比小幅上涨;北京、广州环比小幅下跌。仅深圳优质写字楼空置率(9.9%)较上一季度提升4.6个百分点。 二线城市:一季度,10城市优质写字楼租金环比变化平稳,其中:沈阳涨幅最大,为2.9%;成都需求疲软,空置率高达35.4%,且租金跌幅最大,为1.8%。天津、南京、重庆、沈阳4城市优质写字楼空置率较上一季度小幅提高。 图: 2014年至今各季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率 数据来源:世邦魏理仕,中国指数研究院综合整理,fdc.fang.com

12 图: 2014年至今各季度一线城市优质零售物业租金及空置率 图: 2014年至今各季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率
租金及空置:一季度多数城市优质零售物业首层空置率较上季下降,租金变化平稳 图: 2014年至今各季度一线城市优质零售物业租金及空置率 一线城市:一季度,仅广州优质零售物业首层租金环比下跌1.2%。仅北京优质零售物业首层租金空置率较上一季度提高0.1%。 二线城市:一季度,武汉优质零售物业首层租金为18.3元/㎡/天,环比上涨26.2%,变化较大;其余9城市租金基本平稳,其中,宁波跌幅最大,为6.5%。仅宁波、重庆、青岛、天津4城市空置率较上一季度小幅提高。 图: 2014年至今各季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率 数据来源:世邦魏理仕,中国指数研究院综合整理,fdc.fang.com

13 商办土地:供求下降,楼面价环比止跌,溢价率走低
供应:4月,商办用地推出1926万㎡,同比下降50.9%,环比转增为降,下降20.2%。 成交:4月,商办用地成交946万㎡ ,同比下降71.7%,环比转增为降,下降46.9% 。 楼面均价:4月,成交楼面均价1644元/㎡,同比上涨6.7%,环比转跌为涨,上涨2.8%。 溢价率:4月,商办用地平均溢价率为3.52%,较去年同期下降17.8个百分点。 图: 2011年至今全国300个城市商办用地推出及成交面积 图:2011年至今全国300个城市商办用地楼面均价及溢价率 数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

14 关注点 激烈竞争下寻求变革 企业动态:万达商业布局O2O线上平台“飞凡网”,主打体验消费;万科打造社区商 业品牌V-LINK;万达万科两巨头签署战略合作协议。 企业融资变革:万科联合鹏华基金推公募REITS,谋求轻资产运行。 近期热销项目:北京金融街中心、上海徐汇广场——地理位置优越、交通便利。 新开项目速递:青岛万象城、成都远洋太古里、中粮万科半岛广场——不仅注重体验 式业态布局,还在建筑风格、文化元素、业态组合等方面实现特色化创新。

15 企业动态:万达上线非凡网,主打体验消费;万科打造社区商业品牌V-LINK
万达商业O2O线上平台——“飞凡网”面世 3月底,万达 “腾百万”投资50亿元的集餐饮、百货、秀场、金融等服务于一体的电商平台“飞凡 网”正式上线试运营,意味着万达电商进入2.0时代。 “飞凡网”突出了O2O概念。使用飞凡APP可以“畅享上网免费、店铺实时导航、停车自动缴费、餐 厅远程排队以及移动支付五大服务”。值得注意的是,飞凡网与天猫不同,它的体验消费占比将达 35.8%,并将在未来不断提高这一比例。 万科发布V-LINK品牌,着力打造社区商业 4月20日,北京万科发布V-LINK品牌,宣告万科社区服务商2.0阶段的到来。 V-LINK社区打造的内涵包括We Work(创业社区)、WeHealth(健康社区)、WeLearn(成长社区)、 WeShare(共享社区)四大方面,构建出一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。 通过V-LINK万科将与创业者一起打造分时的教育配套,如面向幼儿的早教,面向青少年的4点半学 堂,面向青年的职业培训,面向老年人的兴趣小组等。 V-LINK体现了万科“客户真实体验的移动互联 社区”理念,最终实现触发人与人之间链接。 商业地产发展趋势 资料来源:中国指数研究院综合整理

16 企业动态:万达万科两巨头签署战略合作协议
5月14日上午,万科集团与万达集团股份有限公司在北京举行战略合作签约仪式。在国内房地产需求萎缩的前提下,万科和万达达成合作,目的可能在于如下几个方面:巩固并扩大现有市场份额;战略性抢占电商新型产业市场;抱团拓展全球市场。 合作拿地,共同开发 发挥各自拿地优势,提高议价能力; 万科在住宅领域以及万达在商业地产领域的优势互补,有利于进行组合创新,设计差异化产品,满足多样化的客户需求。 资产证券化及金融创新 通过资金的优化匹配,提高利用效率; REITS等金融工具的创新,打通直接融资渠道,共同实现轻资产运营。 资料来源:中国指数研究院综合整理

17 企业融资变革:万科联合鹏华基金推公募REITS,谋求轻资产运行
项目概况:总投资8亿元,建筑面积4万平米;以BOT模式运营,预定于2023年9月无偿移交前海管理局;2015年租金收入为 元/平方米。 REITS标的:万科前海公馆的租赁收入。 房地产投资经营管理人:万科。 REITS融资是全球房地产行业重要融资方式。截至2014年,全球共27个国家783只REITs产品在公 开市场进行交易。同时,全球REITs总市值已经超过1.3万亿美元,2003年-2013年市场年均复合增 长率15%,总市值占到全球上市房地产市值份额的45%。 万科前海项目REITS优势:国家大力提倡金融创新;项目坐落于深州市前海自贸区;前海管理局大 力支持;相比于私募基金,面向投资者范围更广、流动性更高。 国内REITS面临的问题:国内商业地产的租金收益普遍偏低,REITs若想在收益率上达到7%以上, 至少还要等到政府层面针对REITs推出免税政策。而目前,在中国现有的税法框架下,通过长期持 有物业获得租金收入再进行分配,需缴纳营业税、企业所得税等各项税收。 资料来源:中国指数研究院综合整理

18 热销项目:北京金融街中心、上海徐汇广场——地理位置优越、交通便利
图:北京金融街中心项目 图:上海徐汇广场项目 开盘时间: 建筑面积:90226㎡ 物业类型:甲级标准写字楼 开发商:金融街(北京)置业有限公司 开盘时间: 建筑面积:700000㎡ 物业类型:甲级标准写字楼 开发商:万科、九龙仓、绿地三家企业合力打造 4月,位于北京市西城区的金融街中心项目成 交总价9.58亿元,居北京各商办物业成交总价 首位。当月成交建筑面积15963㎡,成交均价 60000元/㎡。 项目特色:二环以内、地铁沿线、投资地产 4月,位于上海市徐汇区的徐汇万科中心项目成 交面积4.52万㎡,成交总价15.51亿元,两项指 标均居上海各商办物业首位。当月成交86套,建 筑面积45182㎡,成交均价34318元/㎡。 项目特色:区域地产标杆杰作,地铁沿线、南站商圈 资料来源:中国指数研究院综合整理

19 新开项目速递:成都远洋太古里——设计独特、定位精准、体验式消费
图:成都远洋太古里项目 图:成都远洋太古里项目各业态配比 特色简介 开业时间: 总建筑面积:25.2万㎡ 项目地址:成都市锦江区 商业定位:文化+商业的城市中心新地标 经营定位:中高档时尚消费 建筑定位:复古街区购物中心 业态定位:国际一流品牌旗舰店引领时代潮流,快慢生活相结合的体验式消费聚集地 开发商:太古地产、远洋地产携手开发。 项目设计秉持“以现代诠释传统”的设计理念,将成都的文化精神注入到建筑群落之中。 集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的开放式、低密度的街区形态购物中心,为顾客提供创新及充满个性的购物及休闲体验。 远洋商业地产的标杆之作。 项目特色:设计独特(复古街区式)、定位精准、体验式消费(建筑体验、业态体验、商家体验)、低密度。 资料来源:中国指数研究院综合整理

20 新开项目速递:中粮万科半岛广场——更注重体验式消费,强化购物中心的社交功能
图:中粮万科半岛广场项目 开业当日中午,中粮万科半岛广场的客流量已超过4万人次。 特色简介 更注重体验式消费。与原先规划相比,大幅提高 体验式消费比例,其中餐饮由20%提高到28%, 体验式消费占比由原来的50%,提高到60%。 强化购物中心的社交功能。休闲化、生活化、运 动化、科技化、人文化的元素,不仅能够满足人 们购物消费需要,也能让人们体验更多生活形 态。在商场线上线下的互动方面,V-in系统、微 信用户拓展并形成黏性,无缝衔接、精准推送。 开业时间: 总建筑面积:12万㎡ 项目地址:北京市房山区长阳半岛 物业类别:半岛购物中心、半岛写字楼、半岛VMO、半岛商业街、半岛步行街五部分共同构成 开发商:中粮、万科两大品牌地产联袂开发 项目特色:更加注重体验式消费,减少家居用品等替代式商品的布局,彻底摒弃家电业态强化购物中心社交功能。 资料来源:中国指数研究院综合整理

21 新开项目速递:青岛万象城——全国规模最大、业态组合最丰富的购物中心之一
图:青岛万象城项目 图:青岛万象城项目各业态配比 据统计,开业前四天,青岛华润万象城客流量破60万人次, 车流量超4万辆次,营业额突破5000万,创青岛商业新纪录。 开业时间: 总建筑面积:45万㎡ 项目地址:青岛市山东路 物业类别:购物中心、酒店式公寓、高档住宅、五星级酒店、写字楼 开发商:华润置地 目前全国最大的万象城。 涵盖品牌零售、特色餐饮、休闲娱乐、亲子教育、文化体验等功能,在“主力店+半主力店”、“零售+餐饮+娱乐”业态组合理念基础上,实现由四大主力店升级至八大主力店的创新。 特色简介 项目特色:租赁项目。目前全国最大、店铺数量最多、业态品类最齐全的万象城。 资料来源:中国指数研究院综合整理

22 展望:短期内商办市场过剩风险和区域性机遇并存,商业地产模式创新带来新的消费体验
趋势展望 2015年一季度,全国总体经济增速放缓,固定资产投资增速下滑。但第三产业增速高于整体增速, 在GDP中占比持续增加,2015年1季度更是创历史新高,这与汇丰PMI指数显示服务业保持扩张相 印证。4月CPI现弱企稳迹象,消费品零售总额保持在10%以上增速。1-4月,商办销售出现好转, 多数城市空置率较上季度下降,土地市场整体低迷,楼面价环比止跌、溢价率走低。长期而言,商 办市场仍然存在趋势性机会,但由于全国各省市发展不平衡,短期内商办市场过剩风险和区域性机 遇并存。 此外,商业地产开发模式加速转型升级,原有以销售为主、租售并举的传统模式向持有运营转变。 万科倾力打造社区商业V-LINK、万达推出电商平台,以及万万合作,将为人们的办公、购物、休 闲、娱乐带来新的体验。 商业地产发展趋势 资料来源:中国指数研究院综合整理

23 展望:一线城市及南京、成都、重庆、武汉等城市存在一定投资机会;沈阳、济南、合肥等城市短期风险值得关注
写字楼:一线城市服务业领先,加之全国高素质劳动力的聚集和完善的营商环境,市场需求强劲; 成都、重庆和武汉,借助其区域核心地位,商业服务业的增长势头喜人,存在较好的投资机会;南 京地处长三角腹地,高素质人才供给力强,办公楼市场不断发展。 商业营业用房:上海、北京主要受益于人口规模、高净值人群和国际平台优势,广州主要受益于发 达的商业贸易环境,引领商业地产发展;重庆、成都作为西南区域中心城市,消费群体规模、市场 规模占优势;厦门、福州等城市沿海优势推动商业地产升级。均存在进入机会。 市场预警 写字楼:沈阳和济南的第三产业积淀不深,需求增长不及其它城市,高量的市场供应已经开始生成 反应,短期内仍将受困于消化现有存量。 商业营业用房:沈阳、合肥、大连人均开发量过高,应警惕风险。西北部分城市人口及消费水平制 约商业地产发展,后继发展空间不大。 商业地产发展趋势 资料来源:中国指数研究院综合整理

24 The End ! Thanks ! 详情请查询:


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