程啸 （法学博士、清华大学法学院副教授、硕士生导师、洪堡学者）

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1 程啸 （法学博士、清华大学法学院副教授、硕士生导师、洪堡学者）
2014年版《商品房买卖合同示范文本》解析 程啸 （法学博士、清华大学法学院副教授、硕士生导师、洪堡学者）

2 目 录 一、合同法基本知识 二、2000年合同示范文本概述 三、2000年合同示范文本的修订理由 四、2014年合同示范文本概述
五、2014年预售合同文本解析

3 一、合同法基本知识 （一）合同的涵义 《民法通则》第85条第1句规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。”
《合同法》第2条第1款规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”

4 一、合同法基本知识 因此，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 （二）合同法的基本原则
1、合同自由原则 《合同法》第4条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

5 一、合同法基本知识 2、诚实信用原则 诚实信用原则是指当事人在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。 《合同法》第6条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”

6 一、合同法基本知识 （三）合同的内容 如果将合同理解为一种法律关系，则合同的内容是指依据法律规定和合同的约定所产生的权利义务关系，简称合同权利和合同义务。 如果将合同理解为法律文书，则合同的内容是指由当事人约定的合同条款。

7 一、合同法基本知识 《合同法》第12条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的办法。”“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”

8 一、合同法基本知识 首先，《合同法》该条强调了合同自由原则，即合同内容由当事人自由约定的原则。只要当事人的约定不违反法律和社会公共道德，这种约定就能产生法律上的约束力，但在当事人没有约定或者约定不明确的情况下，就要适用《合同法》的任意性规定。

9 一、合同法基本知识 其次，该条采用了“一般包括”的提法，表明该条所规定的合同条款并不是任何合同都必须具备的条款，而只是一种提示性的条款。当事人在订立合同时，应尽可能包括以上条款。如果合同不能包括上述全部条款，也并不当然导致合同的不成立；只有缺乏合同必须具备的条款，才会影响合同的成立。

10 一、合同法基本知识 1、当事人的名称或者姓名和住所
确定合同的主体，首先应当在合同中规定当事人的姓名或名称。当事人的住所是表明当事人的主体身份的重要标志。合同中写明住所的意义在于住所的确定，有利于决定债务履行地、诉讼管辖、涉外法律适用的准据法、法律文书送达的地点等相关事宜。

11 一、合同法基本知识 2、标的 标的是合同权利义务指向的对象。合同不规定标的，就失去目的。在不同的合同中，标的的类型是不同的。如买卖、租赁等移转财产的合同中，标的通常与物联系在一起。标的是转移一定的物的使用权和所有权。而提供劳务的合同中，标的只是完成一定的行为。

12 一、合同法基本知识 由于各类合同都必须要确定标的，所以合同中必须明确规定标的条款，并清楚地写明标的物或服务的具体名称，以使标的特定化。
3、数量和质量 标的的数量和质量是确定合同标的的具体条件，是一标的区别于同类另一标的的具体特点。

13 一、合同法基本知识 数量是度量标的的基本条件，尤其在买卖等交换标的物的合同中，数量条款直接决定了当事人的基本权利和义务，数量条款不确定，合同将根本不能得到履行。当事人在确定数量条款时，应当约定明确的计量单位和计量方法，并且可以规定合理的磅差和尾差。计量单位除国家明文规定以外，当事人有权选择非国家或国际标准计量单位，但应当确定其具体含义。

14 一、合同法基本知识 合同中的质量条款也可能直接决定着当事人的订约目的和权利义务关系。如果当事人在合同中没有约定质量条款或约定的质量条款不明确，可以根据《合同法》第61条和第62条的规定填补漏洞，但不宜因此简单地宣布合同不成立。

15 一、合同法基本知识 4、价款或者报酬 价款一般是针对标的物而言的，报酬是针对服务而言的。合同中明确规定价款和报酬，可以有效地预防纠纷的发生。
价款和报酬是有偿合同中的对价，也是合同中的重要条款，但价款和报酬条款并不是直接影响合同成立的条款，没有这些条款，不影响合同的成立。

16 一、合同法基本知识 5、履行期限、地点和方式
履行期限是有关当事人实际履行合同的时间规定，即债务人向债权人履行义务的时期。合同成立生效之后，当事人还不必实际地履行其义务，须待履行期到来后才实际地履行义务。在履行期到来之前，任何一方都不得请求他方实际地履行义务。凡履行期限到来时，不履行和不接受履行的，均构成履行迟延。

17 一、合同法基本知识 履行地点，是指当事人依据合同规定履行其义务的场所，它与双方当事人的权利义务关系也有一定的联系。在许多合同中，履行地点是确定标的物验收地点、运输费用由谁负担、风险由谁承受的依据，有时也是确定标的物所有权是否转移以及何时转移的依据。 履行方式，是指当事人履行合同义务的方

18 一、合同法基本知识 法。例如，在履行交付标的物的义务中，是采取一次履行还是分次履行，是采取现实交付还是采取占有改定方式，是采用买受人自提还是采用出卖人送货的方式，如果要采用运输的方法交货，则采用何种运输方式等等，这些内容也应当尽量在合同中作出规定，以免今后发生争议。 有关合同的履行期限、地点和方式的条款

19 一、合同法基本知识 并不是决定合同成立的必要条款。当事人就这些条款没有约定或约定不明时，可以采用《合同法》的规定填补漏洞。 6、违约责任
违约责任是指违反有效的合同义务而承担的责任。换言之，是指在当事人不履行合同债务时，所应承担的损害赔偿、支付违约金等责任。

20 一、合同法基本知识 7、解决争议的方法 解决争议的方法，是指将来一旦发生合同纠纷，应当通过何种方式来解决的问题。按照合同自由原则，选择解决争议的方法也是当事人所应当享有的合同自由的内容。具体来说，当事人可以在合同中约定发生争议以后，是采取诉讼还是仲裁的方式，如何选择适用的法律，如何选择管辖的法院等。

21 一、合同法基本知识 如果当事人没有约定解决争议的方法，则在发生争议以后，应当通过诉讼解决。

22 一、合同法基本知识 （四）格式条款 格式条款也称格式合同。依据《合同法》第39条，格式条款是指由一方当事人为了反复使用而预先制定的，并由不特定的第三人接受的，在订立合同时无须与对方协商的条款。格式条款具有以下四个特点： 1、格式条款是由一方为了反复使用而预先制定的。

23 一、合同法基本知识 2、格式条款是一方为不特定的相对人预先制定的。 3、格式条款的内容具有定型化的特点。 4、相对人在订约中居于附从地位。

24 一、合同法基本知识 格式条款与示范合同的别。所谓示范合同，是指根据法规和惯例而确定的具有示范作用的文件。在我国，房屋的买卖、租赁、建筑等许多行业正在逐渐推行各类示范合同。示范合同的推广对于完善合同条款、明确当事人的权利义务、减少因当事人欠缺合同法律知识而产生的各类纠纷具有一定的作用。但由于示范合同只是当事人双方签约时的参考文件，对当事人无强制

25 一、合同法基本知识 约束力，双方可以修改其条款形式和格式，也可以增减条款，因此它不是格式条款。格式条款是固定的、不能修改的，而示范合同只是订约的参考，因此是可以协商修改的。当然，一个合同中可能存在两种条款，即格式条款和一般合同条款，确定合同条款是否属于格式条款关键是看这些条款是否定型化、是否不能与对方协商。

26 一、合同法基本知识 《合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

27 一、合同法基本知识 （五）合同的形式 合同形式是当事人合意的外在表现方式，是合同内容的载体。
《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”

28 一、合同法基本知识 1、合同的约定形式与法定形式。
（1）约定形式，是指当事人在合同中特别约定要采取某种形式合同才能成立或生效。例如，当事人约定合同自办理公证时起生效。 在约定的情况下，合同的形式是当事人合意的产物。当事人通常是将合同的形式作为限制合同成立和效力的一种方式，其目

29 一、合同法基本知识 的在于通过这种特殊形式的要求，进一步明确双方的合意内容或者强化书面形式的证据效力。
（2）法定形式，是指法律对合同订约方式和特殊形式要件所作的规定。合同的法定形式大都属于法律的强制性规范，不能由当事人通过协议而任意予以排除，也不得通过协议加以变更。

30 一、合同法基本知识 合同的法定形式尽管是法律的一种强行性规范，但违反它并不当然导致合同无效。在法律无特别规定的情况下，违反法定形式的要求只是导致当事人缺乏足够的证据证明合同的存在及合同的内容。当然，某些时候，法律从维护社会公共秩序的角度考虑，要求当事人必须采用某种特殊的形式，如果违反之，则合同无效。

31 一、合同法基本知识 2、书面形式、口头形式与其他形式 《合同法》第10条 （1）书面形式，即以文字等有形的表现形式订立合同的形式。
书面形式的主要优点在于，它能够通过文字凭据确定当事人之间的权利义务，既有利于当事人依据该文字凭据作出履行，也有利于在发生纠纷时有据可查，准确地确

32 一、合同法基本知识 定当事人的权利义务和责任，从而能够合理公正地解决纠纷。不过，书面形式主要体现一种证据的作用。书面形式包括以下三种：
第一，合同书。合同书是指载有合同条款的文书。合同书是最典型的，也是最重要的书面形式。《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双

33 一、合同法基本知识 方当事人签字或者盖章时合同成立。”
第二，信件。合同法中所称的信件不同于一般的书信，表现在该信件要载有合同的条款，能够用来作为证明合同关系和合同内容的凭据。《合同法》第33条规定：“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。”所谓签订

34 一、合同法基本知识 确认书，实际上是最终作出承诺。
第三、数据电文。根据《合同法》第11条规定，数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)属于合同的书面形式。《电子签名法》第2条第2款规定：“本法所称数据电文，是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息。”

35 一、合同法基本知识 同法第3条规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。 当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。 前款规定不适用下列文书： （一）涉及婚姻、收养、继承等人身

36 一、合同法基本知识 关系的； 　 （二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的； 　 （三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的； 　 （四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。”

37 一、合同法基本知识 （2）口头形式 《合同法》允许当事人采用口头的形式缔约，即运用语言对话的方式缔约。口头形式在实践中运用得比较广泛，一般即时结清的买卖、服务和消费合同大都采取口头形式订立。

38 一、合同法基本知识 （3）其他形式 合同除口头形式、书面形式外，还可以有其他形式，如推定形式（也称默示形式）。推定形式是当事人未用语言、文字表达其意思表示，而是仅用行为向对方为要约，对方通过一定的行为作出承诺，从而使合同成立。

39 一、合同法基本知识 《合同法解释（二）》第2条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”

40 一、合同法基本知识 （六）合同的解释 1、一般的合同解释方法
《合同法》第125条第1款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”

41 一、合同法基本知识 第2款规定：“合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。” 1、对合同的用语应按通常的理解进行解释 所谓通常的理解就是指合理人的理解

42 一、合同法基本知识 2、目的解释 按照当事人订立合同所希望达到的目的进行解释 3、体系解释 即将合同的全部条款作为一个完整的整体来进行解释

43 一、合同法基本知识 4、习惯解释 习惯即当事人所知悉生活和交易习惯。
《合同法解释二》第7条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’： （一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时

44 一、合同法基本知识 所知道或者应当知道的做法； （二）当事人双方经常使用的习惯做法。 对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”
5、诚实信用原则

45 一、合同法基本知识 2、格式条款的解释 《合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”

46 二、2000年示范文本概述 （一）历史与作用 该示范文本是在1995年的《商品房购销合同》示范文本的基础上修订而成的。
《商品房销售管理办法》第23条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；

47 二、2000年示范文本概述 预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”
该示范文本起到了积极的作用，但也存在不少的问题。各地根据本地的情况，对2000年示范合同文本进行修订，形成了地方性的示范文本。，如上海2005年版的商品房预售合同示范文本；北京2008年版的

48 二、2000年示范文本概述 商品房现售合同、商品房预售合同等示范文本。 （二）法律依据 《合同法》、《城市房地产管理法》等 （三）结构内容
1、说明、正文与附件三部分。 说明部分进行说明和提示，正文部分涉及

49 二、2000年示范文本概述 到房屋买卖中的主要条件和很多容易发生争议的事项。 2、附件共有4个，即 附件1：房屋平面图；
附件2：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明； 附件3：装饰、设备标准； 附件4：合同补充协议。

50 三、2000年示范文本修订理由 （一）商品房买卖纠纷的特点 1、案件数量总体呈现增长的趋势
近年来，随着房地产市场的发展尤其是全国房价的上涨，商品房买卖合同纠纷案件急剧增长。

51 江苏全省法院2006-2010年商品房预售合同纠纷案一审收结案统计

52 三、2000年示范文本修订理由 2、案件随房市好坏而波动
山东诸城市人民法院自2008年以来，每年受理商品房预售合同纠纷案件的数量分别是59件、50件、23件、118件，年收案数很不均衡。在房市较好的情况下，收案数相应较少，而在市场形势不景气的情况下，收案数量则大大增加。

53 三、2000年示范文本修订理由 3、案件多为群体性案件
房屋买卖合同纠纷多为群体性案件，一方是特定的房地产开发公司企业，另一方则是数量巨大的购房人。例如，2008年1月至2010年8月，江苏连云港市基层法院受理的商品房买卖合同案件中，涉及集团诉讼的有496件，占39%。在2010年8月前，该市新浦区法院受理的商品房纠纷案件87件，其中集团诉讼35件，站到69.9%。

54 三、2000年示范文本修订理由 （二）商品房买卖纠纷产生的原因 除了国家政策、宏观经济因素等大背景外，从法律上来说，有以下原因
1、房地产开发企业没有诚信，违约行为突出，侵害购房者的合法权益 2、商品房买卖合同的约定简单或不明，示范文本往往被改的面目全非 3、购房者维权意识觉醒和增强

55 三、2000年示范文本修订理由 2000年以来的十余年里，实践中出现了大量的新情况与新问题，我国的法治建设也在不断发展。
这使得2000年版的合同示范文本越来越不适应我国房地产市场发展的需要，对之进行相应的修改非常必要。

56 三、2000年示范文本修订理由 （三）旧的合同示范文本无法减少或预防商品房买卖纠纷 1、房屋质量纠纷 （1）房屋交接查验中出现的质量问题
（2）房屋交付后出现了质量问题 2000年版的合同文本中未对房屋可能出现的质量问题进行详细的约定，仅列出了装饰、设备标准几项。

57 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
2000年商品房买卖合同示范文本 　 第十三条　出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 　　出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿＿种方式处理： 　　1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 　　2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 　　3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

58 三、2000年示范文本修订理由 对于实践中争议很大的，房屋主体结构、地基基础、室内空气污染、建筑物隔音、建筑物保暖与隔热、节能等方面的质量问题，2000年版的示范合同文本中没有这方面的约定。 这不仅会引起纠纷，而且在产生纠纷时也无法及时解决纠纷，对于保护购房者的合法权益是不利的。

59 三、2000年示范文本修订理由 案例1：2002年10月，刘某与某房地产公司签订了商品房买卖合同，刘某购买商品房一套，支付房款25万元，开发商承诺将于2003年4月31日之前向业主交付验收合格的商品房。2003年4月开发商按期交付房屋，但刘某在验收过程中发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有多处存在明显的修补痕迹。刘某认为房

60 三、2000年示范文本修订理由 屋存在质量问题，因此拒绝接受房屋钥匙，并要求开发商承担相关的维修责任和由此引发的迟延交付责任。
开发商立即对房屋进行维修，但刘某仍以房屋严重影响其正常入住为由迟迟不肯办理房屋交接手续。开发商则称这些墙体裂缝属于正常温度伸缩缝，要求刘某尽快办理入住手续，否则承担逾期受领的责任。

61 三、2000年示范文本修订理由 案例2:2000年2月，陆某与山东某房地产公司签约，购买房屋一套，总价款60万。房屋交付四个月后，陆某发现墙体出现纵向贯穿裂缝，且房顶漏水。因存在重大质量问题，陆某向开放商提出退房，开发商只同意维修，不同意退房。双方发生诉讼。法院委托房屋质量监测站对房屋进行检测，检测结论为：原告的房屋顶板有裂缝

62 三、2000年示范文本修订理由 楼板裂缝主要表位外墙中部的纵向裂缝，裂缝宽度为 mm不等，引起裂缝的原因主要是混凝土的后期收缩所致。墙体裂缝是地基相对不均匀变形引起的。鉴定结论认为，该楼主体保证结构安全，合格，建议进行部分的修复。

63 三、2000年示范文本修订理由 案例3：2007年10月，蔡某与北京一家房地产公司签订商品房预售合同，合同约定蔡某购买精装修商品房一套，房地产公司于2008年12月交付房屋。合同签订后，蔡某支付了购房款。2008年12月，蔡某委托收房人查验收房，发现“客厅暖气片掉漆”等65项问题，遂将上述问题写入房屋维修单，并写明“有质量问题，不收房”。

64 三、2000年示范文本修订理由 房地产公司于2009年4月将涉案房屋修复完毕，蔡某于2009年6月与其办理了房屋交接手续。同月，蔡某诉至法院，以房地产公司未按合同约定交房已构成迟延交付为由，要求房地产公司继续履行合同，同时支付延期交房违约金3万余元。房地产公司辩称：涉案房屋已具备交付条件，并向蔡某发出了收楼通知书，蔡某因自身原

65 三、2000年示范文本修订理由 因拖延收楼，对此，公司不应承担任何违约责任。蔡某已实际入住涉案房屋，已经与公司履行完收楼手续。
法院经审理作出房地产公司赔偿蔡某6000元的判决。

66 三、2000年示范文本修订理由 2、开发商擅自变更规划设计引起纠纷
一些开发商为了追求更高的利润，擅自改变规划设计，如侵占绿地，增加容积率等，从而增加商品房的开发量，获得更多的收益。显然这种违法行为侵害了购房的业主的合法权益，引起了很多的纠纷。

67 三、2000年示范文本修订理由 案例4：成某、陶某、陈某等147名原告分别与被告银昌公司签订《商品房买卖合同》，约定：147名原告分别购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村的“鼎盛时空”商品房147套住宅，该楼盘总层数为26层。后被告擅自提高该楼盘的容积率，超建4层，超建面积达3254平方米，共计增加48套住宅。

68 三、2000年示范文本修订理由 2007年10月29日，重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处罚决定，决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分，按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。 但是，被告银昌公司超建部分未通过规划验收。

69 三、2000年示范文本修订理由 2008年3月31日，原告接房后发现被告违反合同约定，擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层，超建3254平方米，造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量严重下降，专有部分房屋贬值。

70 三、2000年示范文本修订理由 于是，成某等147名原告根据各自购买的房屋面积不同（三种不同类型的户型），分别提出索赔请求，其中成某等73名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1万元；陶某等26名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1.5万元；陈某等48名原告请求人民法院判令被告赔偿损失2万元。

71 三、2000年示范文本修订理由 案例5：2009年11月下旬，王某与六安市某房地产开发公司签订一份商品房买卖合同，以65.9万元的总价购买了一套164.62平方米的商品房，并预付了全部房款。此后不久，开发商在未告知王某的情况下，单独向设计单位申请，将房屋原设计图纸的露台部分变更为阳台，比合同销售面积增加了8.7平方米。

72 三、2000年示范文本修订理由 2010年8月交房时，开发商提出王某需补交合同以外增加面积8.7平方米的房价款，否则不予交房。购房者与其发生争议，并导致逾期两年多没有交房。经多次协商无果后，开发商将王某告上法庭，要求王某支付新增房款6.5万余元，并承担违约金及延期交房产生的房屋保管费等费用。

73 三、2000年示范文本修订理由 法院审理认为，开发商在预售商品房时，所出售房屋的面积并不含露台变阳台的面积。而露台变为阳台，是双方签订商品房买卖合同之后，开发商单独要求设计院进行的变更，修改图纸时并没有与购房户进行商量。开发商要求购房户补交变更后的新增房款，不符合《商品房销售管理办法》第20条规定的面积误差比绝对值在3%以

74 三、2000年示范文本修订理由 内的规定，所以开发商要求购房户支付相应房款及违约金、保管费等损失的主张，缺乏事实和法律上的依据，法院不予支持。

75 2000年商品房买卖合同示范文本 第十条 规划、设计变更的约定。
　　规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人： 　（１）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； 　（２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 　（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

76 2000年商品房买卖合同示范文本 　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 　　买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

77 三、2000年示范文本修订理由 该条只是明确列举了一种可能影响到商品房质量和使用功能的设计变更——“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，至于其他的购房者关心的会影响到商品房质量和使用功能的内容，如绿化率、容积率等的变更，在2000年版合同示范文本中是交由当事人自行约定，但由于购房者缺乏专业知识和法律知识，加之在商品房

78 三、2000年示范文本修订理由 买卖中，消费者一般是处于相对弱势的地位，因此，实践中当事人通常很难与开发商增加新的关于规划设计变更的约定。

79 三、2000年示范文本修订理由 3、延期交房 这是引起商品房买卖合同纠纷的一个主要原因。实践中主要注意两个问题：
其一，开发商交付未竣工验收合格的商品房的，是否应当承担逾期交房的违约责任？ 其二，开发商迟延交房时，购房人如何索赔违约金？

80 2000年商品房买卖合同示范文本 第八条 交付期限。
　第八条　交付期限。 　出卖人应当在＿年＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 　1．该商品房经验收合格。 　2．该商品房经综合验收合格。 　3．该商品房经分期综合验收合格。 　4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 　5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

81 2000年商品房买卖合同示范文本 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
　1. 遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起＿＿日内告知买受人的； 　2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 　3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 　第九条　出卖人逾期交房的违约责任。 　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿种方式处理：

82 2000年商品房买卖合同示范文本 1. 按逾期时间，分别处理（不作累加）
　（1）逾期不超过＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿的违约金，合同继续履行； 　（2）逾期超过＿＿日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合

83 2000年商品房买卖合同示范文本 同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿（该比率应不小于第（１）项中的比率）的违约金。 　　2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

84 三、2000年示范文本修订理由 案例6： 2007年10月18日，原告李志林、周东妮与被告渝港房地产开发有限公司（简称渝港公司）签订商品房买卖合同，约定：李志林、周东妮购买渝港公司开发预售的渝港花园住宅房1套，总价款为236944元；渝港公司应当在2008年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付使用，若因渝港公司的原因致未按合

85 三、2000年示范文本修订理由 同约定期限将商品房交付使用且逾期超过30日，买房人要求继续履行合同的，渝港公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日支付买房人已交付房价款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内，由渝港公司到房地产管理部门办理房地产权证，如因渝港公司责任，致使买房人不能在规定时间内取得房

86 三、2000年示范文本修订理由 地产权证，从逾期之日起，渝港公司应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率支付违约金。合同签订后，原告支付了房款，但是渝港公司在未进行房屋竣工验收的情况下于2009年7月8日将房屋交付原告使用，同时至今也未办理房屋权属的初始登记。原告起诉请求判决被告全面履行合同，立即为原告办理房地产权证，并支付迟延办理房产证的违约金19439元。

87 三、2000年示范文本修订理由 重庆市大渡口区人民法院在审理过程中向原告进行了释明：工程竣工验收合格是商品房交付强制性的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。原告可以继续就逾期交房的事实向被告主张逾期交房违约金，并就此征询原告是否变更诉讼请求，但原告坚持要求被告支付逾期办证的违约金。法院以在房屋未合法交付的

88 三、2000年示范文本修订理由 情况下，原告要求被告依合同办理房地产权证尚不具备条件为由，判决：被告渝港公司于渝港花园竣工验收合格后60日内协助原告办理房屋所有权变更登记手续；驳回原告的其它诉讼请求。原告以渝港公司至今仍未为其办理房屋产权证书，应当承担赔偿损失的责任为由，提起上诉，请求对原判第二项予以改判。

89 三、2000年示范文本修订理由 重庆市第五中级人民法院经审理认为，在房屋未经竣工验收情况下，被告就将房屋交付原告使用，由于该房屋至今仍未竣工验收，被告至今未给原告办理房地产权证书，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。

90 三、2000年示范文本修订理由 二审法院认为，原判认定事实清楚，但适用法律有误。2011年 11月19日，法院判决：维持一审判决第一项；变更一审判决第二项为被告以已付房款236944元为本金，按人民银行同期贷款利率，向原告支付逾期办证的违约金。

91 三、2000年示范文本修订理由 案例7：王某于2008年3月在沈阳市于洪区某楼盘购买了一套建筑面积89.41平方米的商品房，总价款为人民币366013元。购房时双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限

92 三、2000年示范文本修订理由 内取得房地产权属证书的，由出卖人承担违约责任”，即按约定由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。
2008年7月2日，王某办理了入住手续，正式入住园区。从7月2日开始计算，12月29日开发商就应该把房产证交给王某，但直至2010年8月2日，王某才拿到《房屋所有权证》。王某向法院提起诉讼。

93 三、2000年示范文本修订理由 法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，开发商2010年4月25日完成了该房产的所有权初始登记，超过合同约定的日期483天，开发商应赔偿的逾期办理房产证违约金为：366013元（总价款）×0.0001元/天×483天= 元。

94 三、2000年示范文本修订理由 4、出卖人不按约定条件交付基础设施及其他设施
所谓基础设施，主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供暖、燃气、通讯、道路、绿化等设施。其他设施如学校、幼儿园等。基础设施及其他设施是否齐全，能否按时交付，与买受人的利益息息相关。

95 三、2000年示范文本修订理由 2000年版本的示范合同文本第14条是通过双方自行列举的方式，来约定上述设施的交付方式、使用条件，不足以涵义出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的所有基础设施及其他配套设施。

96 2000年商品房买卖合同示范文本 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
　第十四条　出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。 　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： 　1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 　2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 　3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 　4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 　5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

97 2000年商品房买卖合同示范文本 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
　1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 　2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 　3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

98 三、2000年示范文本修订理由 （四）修订示范文本也是符合新的法律法规规章和司法解释的要求 1、新颁法律法规规章和司法解释目录
2000年至今，先后颁布了或修订了众多与商品房买卖密切相关的法律、法规、司法解释和规章，其中重要的如下： （1）法律：《物权法》（07年新颁布）、《城市房地产管理法》（07年修订）

99 三、2000年示范文本修订理由 （2）行政法规：《物业管理条例》（2007年修订）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年新颁布）
（3）司法解释：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年新颁布）、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 （2009年新颁布）、》《关于审理物业

100 三、2000年示范文本修订理由 服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年新颁布）、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年新颁布）、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年新颁布）等。

101 三、2000年示范文本修订理由 （4）部门规章：《商品房销售管理办法》（2001年新颁布）、《城市商品房预售管理办法》（2004年修订）、《房屋登记办法》（2008年新颁布）、《房屋登记簿管理试行办法》（2008年新颁布）。

102 三、2000年示范文本修订理由 2、新的制度 （1）业主的建筑物区分所有权
业主的建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及建筑的发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态。在德国建筑物区分所有权被称为“住宅所有权”，日本及我国台湾地区称为“区分所有权”。

103 三、2000年示范文本修订理由 我国《物权法》第6章规定了业主的建筑物区分所有权。
依据该法第70条，所谓业主的建筑物区分所有权是指，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

104 三、2000年示范文本修订理由 除《物权法》第6章专章对于建筑物区分所有权做出规定外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也对建筑物区分所有权有详细的规定。这些规定中对于哪些是业主的共有部分，业主对专有部分和共有部分享有何种权利义务都做出了规定，但2000年版的示范文本中没有相关约定。

105 三、2000年示范文本修订理由 （2）预告登记 《物权法》第20条分两款对预告登记做出了规定。第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

106 三、2000年示范文本修订理由 第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《物权法》颁布后，《房屋登记办法》第3章第4节专节规定了房屋的预告登记。《土地登记办法》第62条也对土地的预告登记做出了规定。

107 三、2000年示范文本修订理由 此外，《上海市房地产登记条例》、《深圳市房地产登记若干规定（试行）》、《无锡市房屋登记条例》等地方性法规和地方政府规章也依据《物权法》第20条或修订已有的关于预告登记的规定或新增相关规定。

108 三、2000年示范文本修订理由 由于《物权法》第20条第1款将双方约定作为办理预告登记的前提条件，所以在商品房买卖合同中对预告登记做出约定，就显得尤为重要了。然而，在2000年版的合同文本中却没有这方面的约定。显然是不完整的。

109 三、2000年示范文本修订理由 （3）抵押财产转让 《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

110 三、2000年示范文本修订理由 第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
该规定与以往的《担保法》及最高法院的担保法解释的规定均有所不同。

111 三、2000年示范文本修订理由 （4）物业管理合同 《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

112 三、2000年示范文本修订理由 《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。” 2000年版的示范合同文本中没有这部分内容。

113 三、2000年示范文本修订理由 （5）预售资金监管 《城市商品房预售管理办法》第11条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”北京、天津、山西、武汉等各地也对预售资金的监管有专门的规定。

114 四、2014年示范文本概述 （一）商品房买卖合同示范文本的意义 1、便捷交易，提高效率 2、减少纠纷，维护当事人合法权益
3、细化法律规定，维护房地产市场秩序

115 四、2014年示范文本概述 （二）商品房买卖合同示范文本的效力 1、必须签订书面合同
《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。　　法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，

116 四、2014年示范文本概述 应当签订书面转让合同，……”因此，商品房买卖必须签订书面合同。《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。” 2、自行拟定合同书与采用示范文本 实践中，商品房买卖合同的书面形式主要

117 四、2014年示范文本概述 是指合同书。可合同书也分两种，一是当事人自行拟定的合同书，一是国家规定的示范文本。
示范文本在适用和条款上都具有强制性。 首先，示范文本的条款多是法律、行政法规和规章的强行性规定，本身就需要遵循；其次，示范文本是为了维护消费者权益，而由国家出面对合同自由的干预。

118 四、2014年示范文本概述 （三）区分现售与预售 新版的商品房买卖合同示范文本借鉴北京的做法，分为两种文本：一是，《商品房买卖合同示范文本（预售）》；一是，《商品房买卖合同示范文本（现售）》。 这是因为商品房预售和现售存在一些重要的的区别，由此产生的纠纷不同，当事人在合同中约定的内容也有所不同。

119 四、2014年示范文本概述 预售和现售的主要区别： 1、预售涉及到预售许可，现售不涉及； 2、预售时易出现规划、设计变更的纠纷，现售不涉及；
3、预售时易出现房屋面积上的差异，现售则没有； 4、预售时是前期物业管理，而现售时可能业主大会和业主委员会已经成立，前期

120 四、2014年示范文本概述 物业管理企业可能已经被撤换。 故此，区分了现售和预售，规定了两类合同。
需要注意的是，无论是现售合同示范文本，还是预售合同示范文本，都只是适用新建商品房的买卖，不适用存量房即所谓二手房买卖。

121 四、2014年示范文本概述 起初，住建部在委托北京市住建委起草示范合同文本草案的时候，曾起草了三个示范文本，即《商品房买卖合同（预售）》示范文本、 《商品房买卖合同（现售）》示范文本、 《存量房屋买卖合同》示范文本。后来，删除了存量房屋买卖合同。主要原因是这一块与建设行政管理部门的关系不大，是一个单纯的民事活动。

122 三、新版合同示范文本的重点问题 司法实践中争议的一个问题是，如何确定现售的条件？
第一种观点认为，现售的条件就是指所售房屋已具备房屋权属证书。因为《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

123 三、新版合同示范文本的重点问题 第二种观点认为，现售的条件为 “已竣工”房屋。《商品房买卖合同解释》第1条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，从该条可知，商品房买卖分为两类，一是未建成房屋的买卖，一是已竣工房屋的买卖，前者为预售，后者则为现售。

124 三、新版合同示范文本的重点问题 第三种意见认为，现售的条件为“竣工并验收合格”。因为《商品房销售管理办法》第3条规定“商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。” 本示范文本采取的是第三种意见。

125 四、2014年示范文本概述 （四）新版商品房买卖合同示范文本的结构 2000年版的示范文本分为三部分： 1、说明； 2、正文； 3、附件

126 四、2014年示范文本概述 新版商品房买卖合同示范文本分为： 1、说明； 2、术语； 3、正文； 4、附件

127 四、2014年示范文本概述 二者的区别： （1）新版完善了“说明”部分，便于当事人方便的获取合同文本的相关信息。
（2）新版文本增加了“术语”部分，这是借鉴了浙江省商品房买卖合同示范文本的做法。增加该部分的益处在于：既有利于了解合同中的重要概念，也避免今后发生纠纷时的理解分歧。

128 四、2014年示范文本概述 （3）合同正文分成了若干章，其中预售合同示范文本分为了10章，现售合同示范文本分为8章。
这是借鉴了《上海市商品房预售合同示范文本》的做法。 （4）附件数量从原来的4个增加到11个。

129 五、2014年预售合同文本解析 （一）说明 4.本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容，以划 √ 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打 × ，以示删除。

130 五、2014年预售合同文本解析 5.出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 在讨论合同文本时，就上述两条存在理解上的分歧。

131 五、2014年预售合同文本解析 争议主要在于：当事人得否任意删除该合同书中的条款？
一种观点认为，基于合同自由原则，除非是法律的强行性规定，否则当事人可以任意约定合同条款，包括增加、删除或者修改。 另一种观点认为，由于商品房买卖合同示范文本具有一定的准立法的性质，它是政

132 五、2014年预售合同文本解析 府为了维护消费者的合法权益，平衡当事人利益而拟定的。如果允许当事人随意删除该文本中的任何条款，另起炉灶，那么制定这样的示范文本有何意义？

133 五、2014年预售合同文本解析 （二）术语 术语部分解释了12个术语，其功能如下：
1、有助于普通消费者更快的、更好的理解合同条款，提高交易效率； 2、履行合同时，有助于减少对合同条款理解的分歧；

134 五、2014年预售合同文本解析 3、有利于纠纷的解决，如法院裁判、仲裁裁决 存在的几个问题：
1、应当采取“不动产登记机构”的称谓，并将之界定为：直辖市、市、县人民政府设置的负责不动产登记工作的机构。这是因为我国正在起草《不动产登记条例》

135 五、2014年预售合同文本解析 2、缺少“不动产权属证书”的概念 （三）正文 共分为以下十章： 第一章 合同当事人 第二章 商品房基本状况
第一章 合同当事人 第二章 商品房基本状况 第三章 商品房价款 第四章 商品房交付条件与交付手续

136 五、2014年预售合同文本解析 第五章 面积差异处理方式 第六章 规划设计变更 第七章 商品房质量及保修责任 第八章 合同备案与房屋登记
第五章 面积差异处理方式 第六章 规划设计变更 第七章 商品房质量及保修责任 第八章 合同备案与房屋登记 第九章 前期物业管理 第十章 其他事项

137 五、2014年预售合同文本解析 1、第1章“合同当事人”
2000年版合同文本规定的是“注册地址”，但是由于注册地址和当事人的通讯地址并不总是一致。由于很多时候法律上要求一方当事人必须书面通知另一方后才发生一定的法律效果。例如，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款规定：

138 五、2014年预售合同文本解析 “房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

139 五、2014年预售合同文本解析 由此可见，明确当事人的通讯地址就很重要。所以，新版示范文本将原来的注册地址改为“通讯地址”。同时增加了以下条文 第二十五条 送达 出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，

140 五、2014年预售合同文本解析 以【邮政快递】【邮寄挂号信】【_________】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起________日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。

141 五、2014年预售合同文本解析 2、第2章“商品房基本状况” （1）增加了第2条“预售依据” 第二条 预售依据
该商品房已由 批准预售，预售许可证号： 。 原来的条款中还要求协商“预售资金监管机构”、“预售资金监管账户名称、账号

142 五、2014年预售合同文本解析 ”等信息。后来被放到规定房屋价款的条款中加以规定。
（2）更为详细地对房屋基本情况作出了约定，除充实第3条“房屋基本情况”的内容外，还新增了第4条“抵押情况”、第5条“房屋权利情况”。这对于保护购房者的合法权益，避免纠纷具有很大的益处。

143 五、2014年预售合同文本解析 第四条 抵押情况 与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。 抵押类型: ,抵押人： ，
第四条 抵押情况 与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。 抵押类型: ,抵押人： ， 抵押权人： ，抵押登记机构：__， 抵押登记日期： ，债务履行期限：__。

144 五、2014年预售合同文本解析 抵押权人： ，抵押登记机构：__， 抵押登记日期： ，债务履行期限：__。
抵押权人： ，抵押登记机构：__， 抵押登记日期： ，债务履行期限：__。 抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。 第五条 房屋权利状况承诺 1.出卖人对该商品房享有合法权利； 2.该商品房没有出售给除本合同买受人以

145 五、2014年预售合同文本解析 外的其他人； 3.该商品房没有查封或其他限制转让的情况； 4. ； 5. 。
； 。 如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成预售合同登记备案或房屋所有

146 五、2014年预售合同文本解析 权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成

147 五、2014年预售合同文本解析 损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【 】的赔偿金。

148 五、2014年预售合同文本解析 3、第3章“商品房价款” 增加了一种付款方式，即贷款方式付款。即第7条第2款规定：
（二）买受人采取下列第______种方式付款： 1.一次性付款。买受人应当在 年 月 日前支付该商品房全部价款。

149 五、2014年预售合同文本解析 2.分期付款。买受人应当在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款，首期房价款 （币种） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），应当于 年 月 日前支付。 。

150 五、2014年预售合同文本解析 3.贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【 】。买受人应当于____年____月_____日前支付首期房价款 （币种） 元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），占全部房价款的 ％。 余款 （币种） 元（大写 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）

151 五、2014年预售合同文本解析 向 （贷款机构）申请贷款支付。 4.其他方式： 。

152 五、2014年预售合同文本解析 4、第4章“商品房交付条件与交付手续”
实践中，商品房的交付容易引起纠纷，因为房屋的交付不仅涉及到风险负担，还涉及到房屋质量纠纷问题。当事人在合同中不仅应当明确约定交付的时间，还应当约定交付的条件，并约定逾期交付的责任。 1、新版示范文本对房屋本身的交付时间和交付条件作出了约定；

153 五、2014年预售合同文本解析 关于房屋的交付条件问题。
《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 ”

154 五、2014年预售合同文本解析 《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料

155 五、2014年预售合同文本解析 （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

156 五、2014年预售合同文本解析 第49条还规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”

157 五、2014年预售合同文本解析 2000年建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》以及2013年12月2日住房和城乡建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》对竣工验收以及备案的具体程序作出了规定。 由此可见，建设工程竣工验收备案是房屋交付的基本条件，没有竣工验收备案的房

158 五、2014年预售合同文本解析 屋是不能交付的，这是法定要件。此外，由于房屋交付后需要进行登记，所以要求房屋必须有测绘报告。基于此，新版合同示范文本明定的两个交付条件就是： （1）该房屋已经过建设工程竣工验收备案，有相关的证明文件； （2）取得了房屋的测绘报告。

159 五、2014年预售合同文本解析 2、对相关设施设备的交付时间和使用条件作出了约定； 3、约定了具体的交付手续，亦即交接手续。
4、约定了查验商品房中买受人查验房屋时，针对查验时发现的不同类型的房屋质量问题规定了不同的措施。

160 五、2014年预售合同文本解析 首先，示范文本第11条只是对商品房地基基础和主体结构之外的其他质量问题作出了约定。之所以对于地基基础和主体结构的质量问题在房屋交付时不做约定，原因在于：这种质量问题属于严重的问题，不是查验就能发现和确认的，必须经过房屋质量检测才能发现。故此，将其放在第七章“商品房质量及保修责任”中加以约定。

161 五、2014年预售合同文本解析 第5章“面积差异处理方式”
新的示范文本用一章来规定面积差异的问题，是因为预售商品房买卖中，面积差异是最常见的引起纠纷的原因。 《商品房销售管理办法》第20条对如何处理面积差异做出了详细规定，为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第14条吸收。

162 五、2014年预售合同文本解析 第20条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 　合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

163 五、2014年预售合同文本解析 （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

164 五、2014年预售合同文本解析 产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

165 五、2014年预售合同文本解析 　　　　　　　产权登记面积－合同约定面积 　面积误差比=─────────────×100% 　　　　　　　　　　　 合同约定面积 　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

166 五、2014年预售合同文本解析 6、第6章“规划设计变更”
《商品房销售管理办法》第24条第1款规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”第2款：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，

167 五、2014年预售合同文本解析 以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”第3款：“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产

168 五、2014年预售合同文本解析 开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
鉴于规划设计变更引发的纠纷很多，因此，示范合同文本专章做出了规定，并区分了规定了规划变更和设计变更。

169 五、2014年预售合同文本解析 7、第7章“商品房质量及保修责任”
首先，示范文本第16条对商品房质量问题的类型作出了详细的约定，将房屋的质量分为了四部分（1）地基基础和主体结构；（2）地基基础和主体结构外的房屋质量问题；（3）装饰装修及设备标准；（4）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。

170 五、2014年预售合同文本解析 针对不同的质量问题，规定了不同的处理方法。这种区分的法律依据在于《建筑法》第60条。该条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。 ”第2款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 ”

171 五、2014年预售合同文本解析 （1）如果是地基基础和主体结构有问题，则表明房屋质量存在严重缺陷。则购房者可以无须经过修复阶段，即行解约。对此， 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条也有明文规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不

172 五、2014年预售合同文本解析 合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
（2）如果是地基基础和主体结构外的房屋质量问题，则应当先修复或更换。如果还不行，则可以解约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第2款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，

173 五、2014年预售合同文本解析 出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” （3）装饰装修及设备不符合标准的，则应当修理、更换或赔偿，不能解约。这是基于解约交易成本，鼓励交易的考虑。

174 五、2014年预售合同文本解析 （4）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施。如果是空气质量或隔声不达标的，先整改，不行的可以解约。因为这关涉到购房人的健康。至于节能不达标的，与健康无关，只是财产权的问题。不能因该问题解约，只需要赔偿损失即可。

175 五、2014年预售合同文本解析 其次，示范文本第17条是对房屋质量保修制度的约定。这也是法律规定的制度。
《建筑法》第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证

176 五、2014年预售合同文本解析 建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”《建设工程质量管理条例》第39条也规定：“建设工程实行质量保修制度。 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。 ”

177 五、2014年预售合同文本解析 该条例第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

178 五、2014年预售合同文本解析 （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 ” 第41条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当

179 五、2014年预售合同文本解析 履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”
《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）对保修义务的具体履行以及赔偿责任、免责事由做出了规定。 再次，关于《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的规定。

180 五、2014年预售合同文本解析 1998年建设部颁布了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》该规定第3条要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中，《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充规定。

181 五、2014年预售合同文本解析 依据该规定第4条，《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

182 五、2014年预售合同文本解析 该规定要求，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

183 五、2014年预售合同文本解析 商品房质量连带保证责任设立的必要性：
1.商品房是价值高的耐用消费品，存续期限长。例如，根据《民用建筑设计通则》的规定，一级建筑耐久年限为100年以上；二级为50-100年；三级为25-50年；四级即临时建筑的耐久期限为15年以下。 2、我国商品房质量存在很多的问题，房地产开发多采取项目公司，3-5后即注销。

184 五、2014年预售合同文本解析 8、第8章“合同备案与房屋登记”
2000年的文本仅有1条加以规定，现在的示范文本则是专章规定。主要是关于预售合同备案和房屋登记的约定。 1、最初，在新示范文本的讨论稿中的章名是“房屋登记”。讨论的时候，我提出了一个意见是，预售合同备案与房屋登记是法律性质和效果完全不同的制度，不能

185 五、2014年预售合同文本解析 规定在一条，应当分别规定。因此，应当将章名从“房屋登记”改为“合同备案与房屋登记”。
2、新示范文本的讨论稿中原来是规定了预告登记的，但定稿时有人认为，登记今后归国土部门管理了，建设行政管理部门就不要规定了，于是加以删除。我认为，应当规定。

186 五、2014年预售合同文本解析 2014年3月22日的示范文本（修改稿） （一）预告登记
1.双方【同意】【不同意】办理该商品房的预告登记手续。 双方同意办理预告登记的，自办理预售合同登记备案后_______日内申请办理该商品房的预告登记手续。如果出卖人未按照双方约定期限申请办理预告登记的，买受

187 五、2014年预售合同文本解析 人可以单方申请预告登记。 2.有关预告登记的其他约定如下：
______________________________________________________________； ______________________________________________________________。

188 五、2014年预售合同文本解析 9、第9章“前期物业管理”
这是2000年版本没有约定的内容。主要是将前期物业管理合同中的一些内容纳入进来，如物业管理企业、收费等。 物业管理合同与商品房买卖合同的关系？ （1）强制关联 《物业管理条例》第25条：“建设单位与

189 五、2014年预售合同文本解析 物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
2、权利义务的相互独立，它们之间并非主从合同关系

190 五、2014年预售合同文本解析 10、第10章“其他事项”
这一章主要是增加了对建筑物区分所有权的约定。显然业主单独所有的部分是不存在约定，而那些法律明确规定了属于全体业主共有的，如物业用房、绿地和道路等，也不存在约定。 此外，对纠纷的解决方式、保密义务等也作出了约定。

191 五、2014年预售合同文本解析 第二十二条 建筑物区分所有权 （一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二十二条 建筑物区分所有权 （一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 （二）以下部位归业主共有： 1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

192 五、2014年预售合同文本解析 2.该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房； 3.__________________________________________________________。

193 五、2014年预售合同文本解析 （三）双方对其他配套设施约定如下：
1.规划的车位、车库：__________________________________； 2.会所：__________________________________； 3._______________________________________________________。

194 五、2014年预售合同文本解析 从《物权法》第74条来看，对于车位和车库是可以约定的。
此外，实践中引发争议的会所等也可以约定，这样能够有效的避免纠纷。

195 五、2014年预售合同文本解析 （四）附件 一共有11个附件，内容很多，从房屋平面图、商品房共用部位的具体说明、装修的标准到保修的约定、质量担保的证明以及补充协议等等。 目前各地可以自行确定附件的文本格式。

196 内容结束 谢谢！