2007金坛房地产市场调研报告.

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1 2007金坛房地产市场调研报告

2 目录 一、金坛市宏观环境分析 ■行政区位及人口分布 ■历史文化与现代人文 ■经济实力 ■生态金坛 ■社会事业 ■城市建设 ■人居生活
二、2006年金坛市国民与社会经济发展情况 ■发展综合 ■农业发展 ■工业、建筑业 ■固定资产投资 ■交通及邮电业 ■国内贸易与市场物价 ■对外经济 ■金融保险 ■人口与人民生活

3 三、2007年金坛市区域发展规划 ■城市总体规划概况 ■重点区域发展规划解读 四、金坛市房地产发展现状 ■总体发展概况 ■2007年土地（1-2季度）市场分析 ■房地产项目区域分布解读 ■主要领衔项目产品的特点 ■购房人心理及趋势分析 ■购房者区域分布 ■购房者行业分布 ■购房者年龄分布

4 五、金坛市目前主要在售楼盘综合分析 ■产品综合分析： ★开发商背景 ★规模： ★容积率： ★绿化率： ★产品类型： ★顶层设置：
★车位设置： ★小区大门： ★小区内部景观： ★小区道路系统： ★小区特色小品： ★主打户型及面积： ★建筑外立面风格： ★物业管理：

5 ■营销特色： ★价格策略 ★ AD整合： ★SP特色： ★PR特色： ★NP特色： ★USP主张： ★终端布置： ★销售培训： ■附：个案调查表（本报告中省略表格） 六、金水湾项目综合解析 ■地理位置描述 ★区域板块描述 ★项目周边环境 ■产品讲述 ★总体规模 ★总体规划

6 ★户型 ★分期或分批推盘情况 ★目前在推的楼盘进行详细的介绍 ★格描述（价格支撑点）：与该区域均价，在售其他楼盘价格对比 ★销售情况以及易销售房型的特点、面积段 ★客层描述：（区域分布、年龄特征，职业特点、以及置业目的） ■销售综合卖点与抗性：

7 一、金坛市宏观环境分析 ■行政区位及人口分布 行政区位：
金坛市地处江苏省南部，位于北纬31°33′42″～31°53′22″，东径119°17′45″～119°44′59″，为宁（南京）、沪（上海）、杭（杭州）三角地带之中枢。常州至溧水公路东西横贯，镇江至广德公路南北穿越。境内水陆交通便捷，东与常州市武进区相连；西界茅山，与句容市接壤；南濒洮湖，与溧阳、宜兴市依水相望；北与丹阳市、镇江丹徒区毗邻。全市总面积975.46平方公里，其中陆地面积781.27平方公里，水域面积194.22平方公里。   行政划分（人口分布）： 金坛市面积976平方千米。2004年底，总人口53.99万人。金坛市辖15个镇：金城镇、白塔镇、河头镇、水北镇、儒林镇、尧塘镇、直溪镇、建昌镇、朱林镇、薛埠镇、茅麓镇、社头镇、指前镇、洮西镇、西岗镇。 金城镇 面积 72.45平方千米，人口138200人。 河头镇　面积 27.00平方千米，人口 16436人。

8 　白塔镇 面积 39.22平方千米，人口 19469人。　 　建昌镇　面积 48.43平方千米，人口 25975人。 直溪镇 面积 58.19平方千米，人口 36440人。　 　朱林镇　面积 35.85平方千米，人口 18335人。 　薛埠镇　面积143.21平方千米，人口 42072人。　 　茅麓镇　面积 59.25平方千米，人口 24673人。 　社头镇　面积 43.72平方千米，人口 24329人。　 　西岗镇　面积 41.14平方千米，人口 20159人。 　指前镇　面积 32.63平方千米，人口 18315人。　 　洮西镇　面积 50.29平方千米，人口 26900人。 　水北镇　面积 50.55平方千米，人口 29523人。　 　儒林镇　面积 61.18平方千米，人口 35018人。 　尧塘镇　面积 48.25平方千米，人口 28088人。

9 ■历史文化与现代人文 金坛，镶嵌在美丽富庶江南平原上的一颗明珠，长江三角洲开放城市之一，东近上海，西偎南京。这里四季分明，气候宜人，特产丰富。54万金坛人民将这片975平方公里的土地，装点得分外妖娆。 　　“峰从云间出，烟自幽谷起”——中国道教圣地茅山，林荫覆盖，云蒸霞蔚，道家的三宫五院和洞、泉、池等自然景观，令人顿生“花飞佛地三千里，人在瑶峰十二层”之感。“凉月如钩挂水湾，江南风物镜中看”的洮湖以及众多河流、芦荡组成的密集水网，使人领略“鱼米之乡”的无穷韵味和意境。 　　数千年的文明史，使这钟灵毓秀的土地，人才辈出，灿若群星。自三国至清末，金坛有影响的诗人、学者、著述家、政治家有百人以上，其中佼佼者有戴叔伦、储光羲、王肯堂、段玉裁、冯煦等，现代数学巨匠华罗庚更是金坛人民的骄傲。如今，金坛科技教育事业发达，每年有上千名学子走进高等学府，走向全国各地，走向世界，勃发出无尽的才华。 　　这里传统的高效农业迈上了新、特、优的台阶，工业经济具有较强的优势，对外开放环境优越，设施配套。迅速发展的经济使金坛跨入全国首批80家小康县（市）的行列，近年来又相继跨入了全国科技实力百强县市和全国卫生城市的行列。金坛城区环境优美舒适，周围十多个现代小城镇如众星拱月，浓郁的现代气息与古老的传统以及田园风光，相映成趣，显示出独特的魅力。 　　如诗如画的金坛，依傍沪宁铁路和沪宁高速公路，邻近南京禄口机场和常州机场，丹金漕河连接长江和太湖，较高等级的公路网遍及城乡，架起了金坛走向世界的桥梁。今日的金坛，经济迅速发展，文化日趋活跃，生活丰富多彩，一派盎然生机。这是一片投资开发的热土，这是有识之士投资创业施展才华的江东福地。 　社会事业同步发展，先后成功举办了三届华罗庚家乡科技成果交易会，华罗庚中学培养出了1000多名副教授以上的专家学者，科技成果硕果累累。 　　

10 ■经济实力 经济总量 附： 年的全市生产总值

11 ■生态金坛 自2004年4月，金坛市确定创建国家园林城市的目标，两年来我市围绕“碧水金沙，绿色金城”的创园主题，坚持把“增绿量、建精品、塑形象”作为园林绿化重点，着力打造“水绿相映、城在林中、人在园中”的园林城市特色，先后新建和改建了金沙广场、城南体育休闲公园、春风公园、愚池公园、连珠桥湿地公园、博物馆园林绿化、金花河、电胜河环境绿化等一批园林重点工程。按照“绿随路建、有路皆绿”的思路，在城市外围实施了“四路四口一河”绿色通道建设工程，形成城市防护林带；建成了东环一路、丹阳门北路、华阳路等多条园林景观路，形成沿河东路、沿河西路、虹桥路、市场路，县府路等林荫路，城市道路绿化网络初具雏形，实现了较好的生态和景观效益，基本做到“四季树常绿、月月花盛开”。目前，城市建成区绿化面积652公顷,绿化覆盖率40.2%，绿地率35.9%，人均公共绿地面积11.5平方米，并于2006年11月获得江苏省园林城市称号。

12 ■社会事业 科技： 2006年，金坛市委、市政府成功召开了全市科技创新大会，作出了建设创新型城市的决定，迎来了金坛市科技创新的又一个春天。
2004年金坛精细化学品产业基地通过科技部火炬中心的评审，被认定为“国家火炬计划金坛精细化学品产业基地”。2006年基地内有精细化学品生产企业100余家，销售、利税等五大经济指标的增幅均超过40％，成为金坛税收的又一大来源。 教育 华罗庚实验高中扩建项目竣工投用，市一中成功创建四星级高中，中小学“校校通”工程建设通过省级评估验收，成为江苏省首批“普及高中阶段教育先进县（市）”和“师资队伍建设先进县（市）”。

13 文化 文化发展亮点纷呈，华罗庚纪念馆新馆建成开馆，纪念华罗庚诞辰九十六周年系列活动取得良好效果；大型儿童剧《永远的雪梅》在上海市第六届儿童剧展演中获优秀剧目奖；金坛刻纸、董永传说等5个项目入选江苏省第一批非物质文化遗产保护名录。 卫生 卫生事业发展迅速，“农村新型合作医疗管理网”启动运营；中医院综合病房大楼、茅山地区人民医院、金城镇卫生院等一批重点工程如期竣工，残疾人康复中心（博爱医院）顺利开办，市人民医院扩建项目加快实施；社区卫生服务体系进一步完善。

14 体育 全民健身意识不断增强。通过举行“全民健身节（月、周）”等活动，组织进行街头健身展示、巡游，设立街头成年人体质测定点，每年举行长跑、登山等系列活动，市民花钱买健康的健身意识不断提高。我市大部分家庭都已拥有1-2件健身器材，一些家庭甚至有乒乓室、台球室、健身房、游泳池。强市先强人、强人先强身，奔小康先健康已成为全市人民的共同愿望。

15 ■城市建设 重大工程建设 我市通过近几年的加大投入建设，公路和航道已初步形成了“以市区为中心、辐射各镇、城乡成环、镇村联网”的交通运输格局。“一环、二高、三横、六纵”公路布局基本形成：一环就是以张常溧线城区段、镇广线城区段、金武线城区段、金宜线城区段形成的市区环城公路；两高就是在建的两条高速公路，今年将建成通车；三横是白塔—乾元观（白乾线）、张常溧线、金武线；六纵是金宜线、镇广线、建昌—西岗线、朱延线、西阳—罗村线和薛埠—社头公路。到去年年底，全市公路总里程达946.7公里(包括镇村公路),其中省道102.7公里，县道298公里，乡道220公里，村道326公里，实现了镇村公路等级化、村村通公路的目标。    航道以丹金溧漕河为主骨架，和通尧河、薛埠河及其他支线航道，形成了纵横交叉的水路网络。目前全市境内共有干支线航道37条，通航里程达293公里，其中五级航道为丹金溧漕河，计30.7公里，六级航道为通尧河，计42.8公里，七级航道5条，计62.6公里,其余为等外级航道30条，计156.9公里。

16 ■人居生活 城乡居民收入持续增长    金坛市把促进居民尤其是农民增收作为重要任务，继续大力实施富民工程，确保城乡居民收入较快增长，进一步提高人民群众的生活水平。预计2006年全市城镇居民人均可支配收入达15000元，农民人均纯收入达7450元，分别增长16%；城乡居民储蓄存款余额达到94.5亿元，增长16.1%，人均储蓄存款17500元左右，比年初增加2700元，增长18.2%。

17 二、2006年金坛市国民与社会经济发展情况 ■发展综合
全市国民经济在较高平台上保持快速增长态势。据初步核算，全年实现地区生产总值182亿元，按2005年价格计算比上年增长18.5%，按现行价计算比上年增长22.1%，人均地区生产总值由上年的27986元增加到33854元(按年平均常住人口计算)。全市完成财政总收入22.37亿元，增长30.4%，其中地方一般预算收入完成8.63亿元，增长28.1%。     经济结构稳定性和协调性进一步增强。第一产业完成增加值14.6亿元，增长5%，占地区生产总值的比重为8%，比上年降低1.3个百分点；第二产业仍是全市经济增长的主要推动力量，完成增加值97.5亿元，增长24.8%，占地区生产总值的比重为53.6%，比上年提高1.1个百分点；第三产业完成增加值69.9亿元，增长22.8%，增幅比上年提高 0.5个百分点，占地区生产总值的比重为38.4%，比上年提高0.2个百分点。

18 农  业 2006年全市完成农业总产值28.93亿元，增长5%。其中农业产值13.09亿元，增长5.9%；林业产值0.27亿元，增长3.4%；牧业产值3.81亿元，增长0.7%；渔业产值10.5亿元，增长5.5%；农林牧渔服务业产值1.26亿元，增长5.2%。 扎实推进农村“新五件实事”和“新三清”工程，着力改善农村发展环境。全年新建、改建农村公路125公里；开展以先进实用农业技术和务工职业技能培训为主的农村教育培训，全年培训农村劳动力1.21万人；农村环境整治力度加大，全年实现8个镇生活垃圾集中处理，疏浚村庄河塘574条；新建一批农村文化体育广场、图书室和文化中心，充实了农村文化内涵，丰富了农民业余生活。

19 工业和建筑业 全年完成工业总产值345.8亿元，增长25.4%；完成工业增加值81.5亿元，增长28.2%。其中：国有及年销售收入500万元以上工业企业完成工业总产值262.1亿元，增长32.8%，完成工业增加值67.15亿元，增长35.2%。   工业结构不断调整优化，支柱产业支撑作用明显加强，私营个体工业经济发展迅速。全市国有及年销售收入500万元以上工业中完成轻工业产值90.73亿元，重工业产值171.35亿元，轻重工业比例由上年的34.7：65.3 调整为34.6：65.4。纺织服装、机械电子、精细化工、新型材料四大支柱产业健康发展，完成工业总产值248.5亿元、产品销售收入238.3亿元、工业增加值64.5亿元、利税总额27.35亿元，分别比上年增长34.1%、36%、37.9%和50.7%，分别占规模工业比重为94.8%、94.8%、96.1%和97.3 %。私营个体工业迅速增长，实现工业产品销售收入188.9亿元、工业增加值50.4亿元，分别比上年增长23.9%和28.1%。     建筑业平稳发展。2006年完成建筑安装产值88亿元，比上年增长22.2%，增加值16亿元，增长10%。全年实现双分包施工面积743.5万平方米, 比上年增长18.1%。工程质量进一步提升，全年共获江苏省“扬子杯”奖5个，安徽省“黄山杯”奖1个。

20 固定资产投资 2006年全社会固定资产投资额达93.4亿元，增长30.2%，其中：城镇投资47.9亿元，增长22.2%；农村投资45.5亿元，增长40%。在总量中：工业投入完成73.26亿元，增长33.2%；民营经济完成投资74.37亿元，增长33.2%；高新技术产业完成投资12亿元，增长99.8%。一批重点工业项目进展顺利，晨风服装有限公司高档面料生产线，江苏江东化工有限公司的烧碱生产项目，常州亿晶光电科技有限公司的单晶硅切片、太阳能电板封装生产项目，康泰氟化工有限公司的新型环保制冷剂及发泡剂项目等，这些项目的建设为我市工业经济增添了发展后劲。     城市建设步伐加快。城市路网日趋完善，全年完成了东一环南延、东二环南延、南二环东延、拓荡路、丹阳门北路延伸、丹北路北伸、经十路和盐港路西段等11条道路建设并顺利通车；城市绿化突破历史，全年投入资金8000万元，新增绿地180公顷，重点实施了“四路四口一河”绿色通道工程，同时新建了占地面积达6万平方米的湿地公园，为创建国家园林城市打下坚实基础；污水管网建设进一步加快，市第二污水厂全年完成43公里配套管网，到2006年共接纳64家企业污水进行处理。

21 交通和邮电业 一批重点交通基础设施工程加紧建设：一是宁常、扬溧两条高速公路路基工程全面完成，路面工程全面展开。其中：宁常高速公路完成投资3.76亿元，扬溧高速公路完成投资2.91亿元。二是加大了路网改造力度，340省道改建工程进展顺利、北干河大道、茅山旅游公路、尧夏线改造工程和朱延线延伸段工程全面推进，三是丹金溧漕河金坛城区段改线前期工程有序进行。 邮电通信业平稳增长。电信公司以科学务实、精确管理的原则，进一步解放思想，转变观念，牢牢抓住信息化建设的机遇，确保企业可持续发展。全年完成业务总收入1.32亿元，增长3.9%，净增电话用户2.47万户，净增宽带用户5461户。全年网络接通率99.7%，中继电路和信令链路完好率100%，并顺利通过ISO9000认证。邮政系统以求真务实的态度，不断加大市场开发力度，全年完成业务总收入3780万元，增长11%。

22 国内贸易与市场物价 2006年全市实现社会消费品零售总额58.2亿元，增长15.6%。城乡消费品市场活跃。市区商品零售额达34.17亿元，增长24%；市以下商品零售额为24.03亿元，增长5.5%。分行业看，批发零售贸易业零售额50.4亿元，增长15.8%；住宿餐饮业零售额7.26亿元，增长14.1%；其他行业零售额5565万元，增长16.3%。     市场物价稳中趋跌。居民消费价格总指数年平均为99.9%。从分项目看呈“四升四降”：家庭设备及用品类上涨1.5%；居住类上涨6.4%；娱乐教育文化用品类上涨1.7%；衣着类上涨4.3%；食品类价格下跌1%，其中：粮食上涨9.9%、蛋类下跌6.6%、水产品类下跌5.5%、肉禽及制品类下跌9.8%；烟酒类下跌4.2%；医疗保健类下降2.5%；交通和通讯工具类下降7.6%。

23 对外经济 利用外资水平和质量提高。全年新批外商投资企业95家，协议注册外资5.06亿美元，比上年增长11%；实际到帐外资1.21亿美元，比上年增长51%。     对外贸易在较高平台上保持较强增势。2006年全市共完成自营进出口总额5.65亿美元，比上年增长21.5%，其中出口总额4.8亿美元，增长26.3%。 对外经济技术合作平稳发展。全年完成外经合同额9555万美元，比上年增长12%；外经营业额7100万美元，比上年增长12%。     开发区建设成效显著。全年新批进区企业173家，成功引进了江苏常宝普莱森钢管有限公司、常州维信房地产开发有限公司、常州美晶太阳能材料有限公司和江苏维尔生物科技有限公司等40家外商投资企业。新批协议注册外资3.35亿美元，与上年持平，实际到帐外资1.01亿美元，增长47.8%。全年全区完成业务总收入150.6亿元，增长25%。

24 金融业 金融运行平稳。金融系统按照“区别对待、有保有压”的信贷原则，优化信贷结构，加大有效信贷投入，促进了经济快速健康发展。年末全市金融机构人民币各项存款余额138.51亿元，比年初增加23.15亿元，增长20.1%；人民币各项贷款余额76.3亿元，比年初增加16.92亿元，增长28.5%。在各项存款余额中，企业存款余额28.99亿元，增长20.7%；居民储蓄存款余额92.57亿元，增长16%。全年人民币现金收入493.74亿元，增长31%；人民币现金支出504.29亿元，增长31%，收支相抵累计净投放10.55亿元。   

25 ■人口与人民生活 人口规模继续得到有效控制。年末全市总户数21.19万户，常住人口54.32万人，比上年增加1.12万人。计划生育率达98.3%；人口自然增长率为-0.4‰。　     城乡居民生活水平得到新提高。全年城镇居民人均可支配收入 15022元，比上年增长16.5%，人均消费支出10710元，比上年增长9.9%。城镇职工平均工资21016元，比上年增长16.9%,在岗职工平均工资21404元，比上年增长16.3%。全市农民人均纯收入7305元，增长14%，人均消费支出6893元，比上年增长21.4%。年末全市居民人均储蓄存款达17219元，增长16.6%。     城乡居民居住条件不断改善。据抽样调查资料显示，城镇居民人均居住面积为25.85平方米；农村居民人均住房面积为44平方米。    

26 三、2007年金坛市区域发展规划 城市总体规划概况
第一，明确一个“中心城”、两个“中心镇”的发展重点。即要集中一切资源把县城——金城镇建设成为县城中心城市，使其成为颇具一定规模、城市功能完善、辐射其他城镇的区域政治、经济中心。同时，积极促进现已颇具规模的薛埠镇与直溪镇的经济发展，壮大区位优势，使两镇成为辐射周边一般镇的中心镇。第二，进一步完善城镇网络体系。结合区划调整的现状，进一步完善城镇体系 ,即在确定中心镇后 ,各镇要进一步明确中心村乃至中心组 , 最终促使真正形成“中心城——中心镇—— 一般镇 ——中心村——基层村——中心组——一般组”的较完善的城镇格局，形成以县城—金城镇为中心、薛埠、直溪为次中心的城镇群。

27 各城镇规划发展功能 白塔、河头、洮西等镇处于城市的边缘，发展农副产品生产与加工等具有独特的区位优势，应扶植其发展壮大，成为其特色功能，同时严格控制污染工业在该区域内建设，鼓励发展无污染的轻工电子类产业，使这些镇成为中心城的天然净化缓冲区。 定位一批不同类别的工业小区型城镇，主要发展具有轻微污染的医药、化工、建材业，如薛埠镇、建昌镇等，以安排不能进入中心城区，但又具有市场潜力行业，一方面使其产生聚集效应，另一方面又有利于集中资金建设污染治理设施，集中环境治理，避免了污染与治理不协调的弊端；第三，明确几个具有天然农业资源优势的小城镇，发展新型农业，如指前、儒林、茅麓等镇，可利用长荡湖及茅山资源，在现有基础上，使新型农业产业不断壮大，形成特色。

28 重点区域发展规划 区域发展总方向；东扩南移 一区三园（东扩）
金坛市的“一区三园”（经济开发区和河头、尧塘、水北三镇工业集中园）分布在金宜路和金武路的交汇之处，拥有便捷的交通，因此，金坛市“十一五”规划已明确将“一区三园”作为全市东部工业板块上规模、上水平，不断增强创新、集聚和产出能力的“经济特区”，使其成为金坛市利用外资的最优载体、产业升级的最佳平台和发展速度最快的区域。而在去年，金坛市新增外资企业58家，也几乎都落户在“一区三园”内。由此，足见交通这个血脉畅通的重要性。同样，与地处“一区三园”的东部镇区相比，金坛西部经济相对薄弱，其主要原因就在于交通的制约，甚至整个中国东部和西部经济的落差也有这样的原因。但随着宁常、扬溧两条高速公路的建成，相信会打通金坛西部地区的血脉，带动旅游、物流等第三产业的迅速发展，从而缩短与东部地区的经济差距。更重要的是，这两条高速还能使金坛更快地纳入苏锡常三角地带，并快速融入宁沪杭“三小时交通圈”泛三角城市带。

29 附：一区三园总体规划图

30 城南新区（南移） 城南新区位于钱资荡北岸，南二环南侧，金宜路西侧，镇广线东侧，属办公、商贸、居住等用地，总用地面积为15km2，该新区毗邻金坛老城区 。 发展目标 建设一个以居住为主导，兼顾行政办公、休闲旅游、产业配套服务等功能综合的富有“现代江南水乡”特色的新城区 城南新区定位 金坛城市新城区，未来金坛市的行政中心和生活与休闲旅游区。 与老城区、两大开发区共同构成金坛未来的主城区，成为金坛经济发展的发动机。

31 城南新区规划方案 规划结构：一湖两岸，一轴四片 一湖：围绕钱资荡形成休闲度假、滨水居住、生态湿地区，充分体现现代江南水乡风貌。 两岸：钱资荡南北两岸。 一轴：南北向的行政办公、文化娱乐轴线。 四片：钱资荡北岸的中心行政商务居住综合片区，西岸的休闲旅游片区，东岸的产业配套服务区，南岸的预留发展片区。

32 附：城南新区规划结构图：

33 城南新区交通系统（一环两轴） 一环：围绕钱资荡规划一条环湖景观道，联系滨湖的功能片区，形成贴近水面、自由灵活的观赏性道路。 两轴：东环二路作为南北向主干道，联系老城与新区，未来可以跨越湖面向南继续延伸；南环二路贯穿东西沟通开发区，成为新区重要的生活性主干道。

34 四、金坛市房地产发展现状 ■总体发展概况 金坛市房地产市场与全国东部地区大多数城市一样，新一轮发展启动于1998年，2002年进入快速发展阶段，连续几年出现供不应求、房地产价格大幅上扬的态势。近期国家实施宏观调控政策，紧紧把住土地供应、信贷投放和利率调整三个闸门，迫使固定资产快速降温和盲目性投资的硬着落。作为固定资产投资风向的房地产业首当其冲，尤其紧缩信贷政策使得金坛市房地产供求关系，特别是商业地产在短期内普遍降温、发展趋缓，商品房销售持币观望者人数增多，存量房交易有价无市，房地产市场步入深秋季节。

35 以金坛城东的金谷华城来说，房源只是在开盘优惠期间几天内基本上确定意向购买者，而之后开盘的项目，除个别结构好、户型佳、地段好的楼盘外，销售形势均不复往日的繁荣，特别是购房者对住宅地产东挑西拣，销售周期明显加长。这些变化已与开发商策划的销售形势有较大的差距，增加了开发商事实上、心理上的压力，楼盘的销售策划明显增多，让利销售的优惠新鲜多样，但目前还保持在滞涨和略涨状态。

36 ■2007年金坛土地（1-2季度）市场分析 土地供应情况（一季度）
　　1、供应量分析 　　一月份公告土地12宗，占一季度总供应宗数的80%，土地供应面积达453385平方米，占一季度土地供应面积的95.84%。二月份仅有1宗土地公告，土地供应面积为8530平方米，占一季度土地供应面积的1.8%。三月份有2宗土地进行了公告，土地供应面积为 平方米，占一季度土地供应量的2.36%。 　　从区域上看，城区和乡镇分别有7宗和8宗在一季度进行了公告。其中城区7宗土地多为旧城改造类型，东城区5宗，西城区2宗；乡镇8宗土地集中在少数四个集镇，分别为尧塘1宗，白塔2宗，直溪2宗，薛埠3宗。 　　2、出让方式 　　一季度所公告的土地出让方式全部为挂牌。无论区域和土地用途，均采用挂牌的形式进行公告，招标和拍卖的形式没有出现。

37 3、用地性质 　　一季度公告的用地性质主要包括：商业、住宅、商住办等用地。 　　（1）按供应宗数、面积 　　金坛市2007年一季度公开供地情况表一     单位：平方米
用途 商业 住宅 商住办 其他 合计 宗数 7 2 6 15 面积 124795 116621 231627。6 473043。6

38 （2）按供应区域、位置 　　金坛市2007年一季度公开供地情况表二         单位：宗
用途 商业 住宅 商住办 其他 合计 宗数 7 2 6 15 城区 1 5 乡镇 8

39 从出让面积来看： 商住办兼容的土地供应量占大多数，约23.16万平方米，比例高达49.5%;其次为商业和住宅,比例分别为26.4%和24.1%。 城区用地类型丰富，包括商业、住宅、商住办等用地；乡镇主要用地性质为商业、住宅等纯用地。房地产开发仍以商住办兼容的用地开发为主。

40 土地成交情况 1、按成交时间 一季度土地成交主要集中在一月份，土地成交高达11宗，平均每宗成交面积为41216
土地成交情况 　　1、按成交时间 　　一季度土地成交主要集中在一月份，土地成交高达11宗，平均每宗成交面积为 平方米；二月份无土地成交，公告土地也只有1宗；三月份土地成交1宗，成交面积为8530平方米，公告土地2宗。 　　2、按成交规模 　　该季度公开挂牌出让的土地中，成交面积浮动范围较大，其中地块规模在8万平方米以下的土地占到出让总量（数量）的73.33%，可见以小地块供应为主，规模性土地供应较少。 　　3、成交土地技术指标

41 一季度成交土地的容积率主要集中在1. 0-1. 5之间，所占比例为73. 33%，容积率1. 5以上的比例为20%，而低于1
　　一季度成交土地的容积率主要集中在 之间，所占比例为73.33%，容积率1.5以上的比例为20%，而低于1.0的容积率低密度住宅用地没有出现。 　　一季度成交总价 万元，整体土地单价为34.59万元/亩，平均楼面地价为283.59元/平方米，其中城区楼面地价最高为724元/平方米（因华罗庚实验学校地块为带条件出让，如果统算则土地单价为336.93万元/亩，楼面地价达到3887.6元/平方米），乡镇楼面地价最高为1010元/平方米。 　　4、本季度成交的土地均以挂牌形式出让。 　　5、从竞得企业来看，本地中小开发企业占市场主导，外来有实力的开发商较少，主要是受土地供应规模影响，多以中小地块向市场供应所致。外地企业，主要选择规模性较大的地块，规模性地块有利于形成规模效应和品牌效应。

42 土地市场预测（一季度） 　　从整体上看，一季度土地市场较为平淡，成交方式全部为挂牌形式，成交企业以本地开发商为主，外地开发商为辅。成交地块以小地块为主，规模性地块远离市区或为改造地块，成交的价格拉低了地块整体性的价格。 　　从土地来源来看，主要以存量用地为主，可以看出金坛旧城改造力度加强，工业企业搬迁速度加快。随着城市规划进度的实施以及新城区建设步伐的推进，政府将更大程度上通过土地使用权的出让来吸引开发商，整合各方资源，使开发进入实质性阶段。 　　从城市规划的角度来看，“城市东扩南移”的加强使得市区潜在土地供应较少，“东拓”、“南进”成为新城建设的重点，润澳大酒店的开工、市政府的南迁，沿江高速的建设等，使得东南部新城潜在土地供应较大，大规模性土地将成为开发商关注的重点区域。但从城市发展速度的合理性及城市规划进度上讲，未来土地的供应将集中在新城区增量土地和主城区存量土地上。

43 土地供应情况（二季度） 1、供应量分析 　　四月份公告土地1宗，占二季度总供应宗数的25%，土地供应面积达 平方米，占二季度土地供应面积的72.86%。五月份没有出让土地公告。六月份有1宗土地进行了公告，占二季度总供应宗数的25%，土地供应面积为29603平方米，占二季度土地供应量的20.45%。 　　另外，有二宗地在三月份公告，成交于四月份。 　　从区域上看，城区和乡镇分别只有1宗在二季度进行了公告。其中城区1宗土地为旧城改造类型；乡镇1宗土地为薛埠茅山旅游风景区用地。 　　2、出让方式 　　二季度所公告的土地出让方式为拍卖、挂牌方式。无论区域和土地用途，均采用挂牌的形式进行了公告，并根据报名人数确定是否采用拍卖或挂牌方式出让。 　　3、用地性质 　　二季度公告的用地性质主要包括：商业、商住、商办及住宅综合等用地。

44 （1）按供应宗数、面积 金坛市2007年二季度公开供地情况表一 ；单位：平方米
（1）按供应宗数、面积 　　金坛市2007年二季度公开供地情况表一    ；单位：平方米 用途 商业 商住 商办 住宅综合 合计 宗数 1 4 面积 8904 29603 2224。6 104000。5 144732。1

45 （2）按供应区域、位置 金坛市2007年二季度公开供地情况表二 单位：宗
（2）按供应区域、位置 　　金坛市2007年二季度公开供地情况表二           单位：宗 用途 商业 商住 商办 住宅综合 合计 宗数 1 4 城区 3 乡镇

46 从出让面积来看，纯商业、住宅的土地供应量很少，商住办兼容的土地供应量占大多数，比例分别为25%和75%。 　　城区用地类型丰富，包括商业、商住、商办等用地；乡镇主要用地性质为住宅综合等用地。房地产开发仍以商住办兼容的用地开发为主。

47 土地成交情况（二季度） 1、按成交时间 二季度土地成交比较平均。四月份，土地成交2宗，成交面积为11128
土地成交情况（二季度） 　　1、按成交时间 　　二季度土地成交比较平均。四月份，土地成交2宗，成交面积为 平方米，公告土地只有1宗；五月份土地成交1宗，成交面积为 平方米，无土地公告出让；六月份土地成交1宗，成交面积为29603平方米，公告土地也仅有1宗。 　　2、按成交规模 　　该季度公开挂牌出让的土地中，成交面积浮动范围较大，其中地块规模在10万平方米以上的土地占到出让总量（数量）的25%，可见以小地块供应为主，规模性土地供应较少。 　　3、成交土地技术指标 　　二季度成交土地的容积率主要集中在 之间，所占比例为75%，容积率1.0以下的比例为25%。 　　

48 二季度成交总价14654. 848万元，出让面积217. 1亩，整体土地单价为67
二季度成交总价 万元，出让面积217.1亩，整体土地单价为67.50万元/亩，平均楼面地价为1000元/平方米，其中城区楼面地价为 元/平方米，乡镇楼面地价为416.67元/平方米。 　　4、本季度成交的土地为2宗挂牌出让，2宗拍卖出让。 　　5、从竞得企业来看，本地中小开发企业占市场主导，外来有实力的开发商较少，主要是受土地供应规模影响，多以中小地块向市场供应所致。外地企业，主要选择规模性较大的地块，规模性地块有利于形成规模效应和品牌效应。 　　虹桥路西侧地块共有四家单位报名参拍，拍卖较为激烈，但最终为我市民营企业和房地产开发企业合作取得，成交价（含拍卖佣金及契税）为265万元/亩。

49 土地市场预测（二季度） 　　从整体上看，二季度土地市场较为平淡，成交方式为拍卖、挂牌形式，成交企业以本地开发商为主，外地开发商为辅。成交地块小、中、大相兼。 　　从土地来源来看，主要以存量用地为主，可以看出金坛目前开发商仍以旧城改造地块为主要目标，工业企业搬迁改造接近尾声。随着城市规划进度的实施以及新城区建设步伐的推进，政府将更大程度上通过土地使用权的出让来吸引开发商，整合各方资源，使开发进入实质性阶段。 　　从城市规划的角度来看，“城市东扩南移”的加强使得市区潜在土地供应较少，“东拓”、“南进”成为新城建设的重点，城南新城较大规模性土地将成为开发商关注的重点区域。 　　近期，市技术监督局西侧交通产业地块、镇广公路转盘西侧地块、金远药业西侧地块、职高东侧地块、油米厂地块、盘石电机厂地块、激素一厂等地块将逐步推向市场。

50 ■房地产项目区域分布解读 根据金坛市楼盘分布的状况，大体分为市中心以东地区（城东）为主，其中城西以凤凰城为代表，靠近市区的亲亲家园也逐渐成为区域购房者的选择，但由于地段以及楼盘形态等原因，这2个楼盘没有对城东的房地产市场竞争格局造成明显改变。 目前城东区域在售的房地产项目近10个，金谷华城、华城嘉园、景潭花园、碧水华庭等项目销售领衔的城东房地产市场激烈成熟在金坛首屈一指。其中本区域中销售领衔的几个楼盘主要为实力雄厚的外地开发商以及在当地已经有一定知名度的开发商，而外来的开发商以及首次涉足开发的一些外商独资企业的销售均面临这些企业楼盘的直接竞争，如何在当地快速竖立自己企业和产品的品牌优势为许多金坛市民看重！ 该区域基础设施较为完备，对外交通方便，出行市区极为便利。现阶段靠近东部的楼盘周边的市政配套设施逐步完善，以金谷华城、景潭花园为代表的楼盘注重小区内部的环境与生活配套的规划，这使得区域项目的景观绿化对市民生活居住的吸引力明显提升。

51 ■主要领衔项目产品的特点 金谷华城 楼盘形态：占地50万平米，此项目规划楼盘形态为别墅、多层、小高层为主，附带沿街的商业街，目前1期住宅及沿街商业街已基本全部售罄或出租。 规划户数：2000 户型面积：多层、小高层的面积主要在120左右，且为三房，较受金坛市民亲徕。 绿化率在33%左右，且得房率较高，在85%左右。 容积率较低，在1。2左右。 充足的停车位 此项目的大户型主要是别墅类，而非普通住宅类，一般住宅楼中的大户型较少，主要集中于顶层。 外立面颜色搭配有较强的现代气息 价格：2580元均价！

52 华城嘉园 楼盘形态：总建筑面积16万9260平米，该楼盘处于华城路南、东二环路东侧，主要为多层以及高层住宅为主。 规划户数：892户 户型面积：目前主力面积在130左右，为金水湾大户型推广的主要竞争对手之一，其余面积从 之间不等。 绿化率达38%，得房率在80%左右。 该楼盘外立面整体色彩整体感觉较高，有一定的档次。 顶层的处理也较为美观 此项目的容积率较高，达3。28，且小区景观一般 楼间距较小 价格：3280元基价

53 景潭花园 楼盘形态：多层、高层住宅，小区一期和二期入住率较高，目前主要在售三期的高层住宅。 户型面积在130以上，为金水湾大户型推广的主要竞争对手之一。 得房率在82% 小区的内部已经全部施工完毕，且入住率较高 外立面部分贴砖处理，有一定的档次感。 小区的入口处理也较为科学合理，且小区大门建立的有一定品质感。 价格： 元

54 碧水华庭 楼盘形态：占地28万平米，主要为多层和小高层（9层）为主。 户型面积：主要为80-128平米之间，其中主力面积110平米，为金水湾120左右房源的主要竞争对手。 绿化带35% 规划户数：2000户 得房率在83% 容积率在1。65。 价格：2500元均价

55 名世家园 楼盘形态：主要为小高层和高层项目，项目总建筑，面积17万平米，目前正在建设沿街商铺。 户型面积：此项目户型面积在140左右，为目前金水湾大户型推广的直接竞争对手，也是主要竞争对手，与金水湾项目最为靠近。 目前处于期房阶段 外立面尚未呈现。 绿化率较高达40%。 得房率也较高，达85%。 容积率达2。8% 价格：均价在2800元

56 ■购房人心理及趋势分析 购房者心理 1、口碑效应：金坛城市范围较小，且每一个区域的连贯性较强，因此口碑效应十分明显，购房者十分看重已购房者对小区的认可度。 2、入住率：金坛市民十分看重当地已经入住的小区的住房，对于入住率较高的小区有浓厚的兴趣。 3、开发商：金坛市民对开发商的信誉和实力较为看重，一些实力雄厚和信誉较好的外地和本地开发商均在金坛市场有不俗的表现。 4、户型与面积：金坛市民对楼盘的户型与面积的需求一般在120左右且不易售楼员的引导。 5、楼盘形态：许多未买房的金坛市民均在等市场推出多层房源，对于小高层的住宅没有太多兴趣，许多市民都在持币等待市场上的多层房源。 6、价格及优惠：金坛市民对价格的接受度主要参考先前分析的领衔的几个代表性的楼盘的价格，且喜欢对比价格幅度。同时十分看重各阶段的促销手段，不易在销售的平稳期冲动下定。

57 趋势分析 1、目前许多的金坛购房者都十分看重城东的居住氛围，对该区域适合居住的看法较为认可。 2、金坛市民在市场多层房源渐渐减少的情况下，在市场和宣传的鼓动下对小高层房源开始慢慢接受，但还是更亲徕小高层的1-6层。 3、金坛市民从对价格的敏感度逐渐过渡到小区的环境以及房子的质量，目前价格尽管为许多市民较为看重，但价格因素决非核心因素。 4、购房群体已经日趋理性，对小区的日后的升值潜力也较为看重。 5、金坛市民对开发商的信誉已经逐渐看重，并成为口碑效应传播的一个重要方面 6、目前贷款买房逐渐增多，一方面由于投资商铺的投资者（商铺贷款取消），另一方面较低收入群体年轻人购房群体增多。

58 ■购房者区域分布 目前金坛购房者主要以金坛当地市民为主，在金坛成家以及在金坛投资兴业的个体也是金坛购房不可忽视的群体。

59 ■购房者行业分布 金坛购房者主要为金坛的事业单位工作人员、金坛市的主要企业（私营企业、国有企业职员）、金坛的个体老板（自有服装厂房、外贸加工等）、个体工商户（专业性市场以及沿街商铺拥有者）以及乡镇购房群体及部分外来者

60 ■购房者年龄分布 从目前对金坛楼盘及金水湾购买客户的分析来看，购房者的年龄主要分为3个阶段：第一为结婚准备的婚房购买群体（首次置业），此购买群体年龄大概在25-30岁之间；第二是为改善居住条件或投资的二次置业群体，此群体年龄大概在30-45岁之间；第三是养老单独购买的人群，此群体年龄一般年龄在45-55岁之间。

61 五、金坛市目前主要在售楼盘综合分析 ■产品综合分析： ★开发商背景
目前金坛的开发商主要以当地开发商为主，金坛房屋建设有限公司、华城开发总公司在当地有一定的知名度；在外地的开发商中以金谷集团和亚虹集团最为雄厚，知名的开发商不多，其中也涌现出了不少的外商独资企业，这样的企业一般刚刚开始涉足房地产，金坛的市民还不是十分的认可其开发建设的楼盘。 ★规模： 从小区建设的规模来看，目前在售的规模最大且品质较好的是金谷华城，总建筑面积达50万平米，而从目前在售的其他楼盘来看，建筑面积主要从4。5万平米到23万平米不等，一般楼盘的规模均在10万平米以上，但20万平米以上项目较少。 ★容积率： 目前金坛市场的楼盘容积率在1。2-3。28之间，一般多层楼盘的容积率均在1。5左右。容积率不会成为项目的主要卖点。 ★绿化率： 金坛城市历来重视绿化建设，因此一般开工建设的小区的绿化率均达到30%以上，其中名世家园、东城宜景苑以40%的绿化带成为引领成功绿化社区的典范。

62 ★产品类型： 金坛市场目前存在的多层住宅目前偏少，以小高层和高层为主，同时部分小区建有一些高档的物业如：独栋别墅、联排别墅（TOWNHOUSE）以及花园式洋房，部分小区的商业配套较为完善，其中金谷华城引进上海华联超市以及商业街模式的沿街商铺受到市场的普遍认可。 ★顶层设置： 目前一般小区的顶层设置均为复式楼，以1+1的形式进行产品的销售，其中阁楼部分分为产权与无产权销售。一般顶层面积均在180平米以上。 ★车位设置： 金坛的购房者一般喜欢在购买住宅的同时也顺带购买汽车库或自行车库，小区的车位配比基本上达到1：1，实行人车分流，同时地上设置部分汽车位与自行车位，其余车辆全部进入地下停车库。 ★小区大门： 金坛市民十分看重所购买的小区物业的大门的气派与否，买房更多的是居住的需要，但是身份和地位的突现已经在金坛逐步被看重。

63 ★小区内部景观： 金坛地区对于景观绿化的重视使开发商在建设小区时必须十分重视景观绿化工作，同时从目前的开发模式来看，开发商仍然停留在先做住宅后做景观的建筑规划理念上，目前还没有哪一个小区从：先做景观再做住宅的理念对项目进行规划和设计，景观卖点仍然是开发商较为重视的一大卖点。 ★小区道路系统： 目前金坛许多在建项目的道路系统在实行人车分流的同时，为使小区的人们出入更加方便和安全，一般都会设置2个物业管理出入口，同时景观与道路系统结合较为密切，但在道路系统的创新上仍然缺乏新意，比如道路系统的颜色系统，图文系统基本使用较少，以沥青路面为主。 ★小区特色小品： 目前在小区内部以及小区大门口进行特色小品设置的小区不多，在这一点上对于我司金水湾项目的二期乃至三期景观规划中可以大胆的进行特色小品的设置，同时小品的设置必须与当地的文化底蕴相结合。

64 ★主打户型及面积： 目前金坛地区市民接受度较高的户型面积一般都在120左右，且要求三房的设置，金坛市场目前户型面积一般都在 之间以及140以上偏多，市民接受度不是很高，但是由于市场合适的户型较少，消费者选择余地较少，许多市民都有持币等待合适房源的出现。 ★建筑外立面风格： 从在建的金坛目前的已经入住和正在建设的小区来看，外立面的色彩和整体风格受到市民的看重，目前金坛住宅的外立面颜色主要为红、灰搭配、黄、白、浅绿搭配为主。 ★物业管理： 物业管理水平和收费标准目前金坛地区较为关注的购房考虑要素。金坛市民看重小区保安的素质和安保的硬件设置；同时在物业管理收费上也较为敏感，一般每个小区的物业管理收费都处于同一水平，目前金坛地区市场化运作较为成熟的物业管理公司主要是：江苏高正物业管理有限公司，其公司凭借政府优势在金坛地区目前有许多的物业管理小区，但是从管理的水平来看，其保安素质（文化与身体）均不能达到正规物业管理公司的标准。

65 ■营销特色： ★价格策略 目前金坛整个的房地产市场以多层、小高层和高层住宅为主，其中多层一般设置较低的基价，然后分别进行层差设置，很少楼盘设置景观和朝向价差。小高层和高层住宅一般基价高于多层，且楼层较高导致总价偏高。在各销售节点的价格调整上没有充分利用，价格调整方式较随便且没有充分运用媒体策略对价格调整策略的配合。 目前基本所有楼盘的价格都是参考当地竞争性楼盘（市场导向定价法）的价格并结合小区的造价进行制定，在价格策略上没有太多的尝新。 ★ AD整合： 在广告媒体资源整合上，目前金坛地区可选择性宣传媒介偏少，且缺乏档次感。目前金坛无房博会和对于整个金坛楼市进行介绍的相关平面资料。目前在媒体资源整合上运用较多的媒介主要有： 电视台流动字幕、户外看板、工交车身、跨街条幅、短信平台、DM夹报

66 ★SP特色： 目前整个金坛地区购房市民对购房的促销也是很看重的，一般的现金和实物促销进行有机组合是金坛市民的偏好，同时在现金返还上主要体现在房款契税、物业管理费、公共维修基金、入户门费用等。实物一般为较为实用的：电动车、家电组合、购物卡。 在促销节点上，很多楼盘都会注意在相关节日进行有针对性的阶段性促销。 在促销人群上，主要偏向于一些专业人群如：教师、公务员、工体工商户等，不同人群凭借不同的身份在不同阶段享受不同的优惠政策。 ★PR特色： 公关活动以及公共关系资源整合和利用是目前金坛楼盘宣传使用较少的宣传手法，目前有极少的楼盘会联合社会上的行业或其他资源进行项目的品牌运营。 目前在公关资源整合和利用上运用较有特色的主要有凤凰城的明星代言、碧水华庭的送电影下乡等。

67 ★NP特色： 目前目前所有的报纸广告使用不为许多市民看重，一方面处于费用不是十分低廉，其次报纸的阅读率较差，目前报纸广告在金坛使用较多的是扬子晚报大众消费和金沙周刊。目前对于这两个报纸使用较多是金谷华城，且一般使用的时机都是发布项目的认购和开盘的信息以及一些重要的促销信息。 ★USP主张： 目前金坛地区的楼盘推广在项目的独特销售主张上，在项目的认知度和产品概念的挖掘上并没有太多的创新和亮点。在金坛地区突出项目自身的独特产品优势是一种宣传效果较好的推广手法，而在概念的提取上短时间内并不能形成有效的口碑和宣传效果。

68 ★终端布置： 在案场的专业化布置上，目前许多楼盘并没有突出的亮点，在新开的亲亲家园小区，其销售现场较有档次，在金坛首屈一指，室内小品和一些功能性道具较为齐全。部分售楼处增加了建筑材料的真品展示区域，如凤凰城项目，目前在城东，很多楼盘在这一点上是忽略的。同时目前许多的楼盘现场的功能分区不是很明显，空间的过渡感和层次感不是很强。 ★销售培训： 在销售培训上，一般都是在项目的开始对全体销售员进行系统的建筑基本知识和项目知识、接待技巧的培训，在进入销售的稳定期后，对于项目的项目知识考核尤其是相关专业术语的理解和考核较少。但就目前我司楼盘的现状，在许多方面均需要进行一次较为系统的培训与考核。

69 六、金水湾项目综合解析 ■地理位置描述 ★区域板块描述
金水湾小区地处金坛市城东，华城路与华阳中路交界处，目前华城路两侧已经发展成为集居住、餐饮、休闲等与一体的配套齐全的生活区。华阳中路也是金坛市绿化较好的景观公路。从整个城市的发展规划看，金水湾处于城市“东扩南移”的核心位置，区域发展前景较好。 ★项目周边环境 项目西边紧邻的是电胜河和30米宽的绿化带，项目的东北是600米的下塘河和60米宽的自然开放公园。小区的对面有华城小学、华城幼儿园，南邻第一中学、第五中学、华城菜场等，生活配套较为齐全，到市中心5分钟车程左右，同时伴随着年底公交线路的通车，交通优势将更加凸现。

70 ■产品讲述 ★总体规模 项目占地面积13。6万平米，建筑面积在23万平米左右。容积率1。6，绿化率达33%以上。 ★总体规划
目前小区规划建设三期，一期工程目前已经基本全部完工，基本处于现房、准现房的状态，一期20栋楼共693户，二期工程即将开建，一期建有多层、小高层住宅及沿街商铺；二期规划建设11栋多层和4栋小高层，面积从80多平米到140多平米为主，其中110左右的面积户型均可达三房设置，且多层形态很受金坛市场欢迎。整个小区建设完工将入住1800余户业主。

71 ★户型 户型主要从52平米—145。21平米，其中52平米-78平米为4#楼单身公寓的主要户型面积，一房一厅设置，且面积公摊较大，得房率不到70%。90-130之间户型占目前销售剩余房源的25%左右，且大多分布于小高层住宅。130以上的占剩余房源的50%左右，剩下的主要为单身公寓和顶层。 ★分期或分批推盘情况 06年5月，13#、14#、15#、16# 06年6月，1#、2#、3# 06年7月，8#、9#、10# 06年10月，4# 07年1月，5#、6#、7# 07年3月，17#、11# 07年5月，18# 07年9月，19#

72 ★目前在推的楼盘进行详细的介绍 多层集中在5#和6#，处于小区最南边的沿街商铺上方，与7#、8#楼间距在26米，中间为小区的一个景观：四季花城，6#东边就是小区南边的一个入口，客户对5#和6#的抗性主要受沿街商铺的影响，且没有车库，户型设计也有一定缺陷。 小高层和高层集中在9#、10#、11#、17#、18#、19#，其中9#、10#、11# 均为140平米以上，面积偏大且客卫太小，空间有浪费且总价高。17#甲单元受18#影响，四梯四户，得房率仅为78。6%。18#景观佳，属于景观楼王性质，销售良好，19#东西面户型面积较大，中间的小户型小阳台采光性差。 ★格描述（价格支撑点）：与该区域均价，在售其他楼盘价格对比 目前金水湾楼盘的均价比在售的城东楼盘普遍偏高 元/平米左右（除新开工建设的名世家园均价在2800元）。同时金水湾小高层顶层价格制定不合理，不应该单纯的从层差进行计算，而应结合顶层销售现状、销售模式以及顶层面积对价格进行调整。因此整体来说，金水湾楼盘的价格不存在任何优势而言。

73 ★销售情况以及易销售房型的特点、面积段 一期共693套房子（含未推出的20#和12#），已售286套。易销售的户型面积主要集中在88平米-105平米；120平米-135平米区间内。 ★客层描述：（区域分布、年龄特征，职业特点、以及置业目的） 从目前的成交客户分布来看，成交客户主要分布在城东、市区、以及城市东扩南移涉及的部门需要拆迁乡镇及城东的主要乡镇。年龄段主要集中在30-45岁之间，目前是购房的主力军，其多为个体户（商铺拥有者）、事业单位工作人员、较好企业的职员、个体老板（自开厂房或公司）等。

74 ■销售综合卖点与抗性： 综合卖点： 23万小区规模、城市发展规划（区位）、外围政府景观绿化带、小区内部景观（水景广场）、外商独资开发商、承建商资质（二期）、流金商铺、教育配套（一中、五中、小学、幼儿园）、生活配套（高档餐饮密集区）、超大楼间距、风水（地段）、110平米的三房设置、入住业主生活方式解读、市民关注（市民书法、征文大赛作品）、交通便捷（公交线路即将开通）等。 抗性：价格偏高（单价）、剩余房源面积市场认可度差（两极分化严重，大小户型偏多）、户型结构设置不科学（室内有梯形柱、大梁）、景观绿化工作工期滞后、口碑效应较差 南京策地置业顾问有限公司策划部 2007年9月14日