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发展历程 三固三方（上海）不动产机构 三固三方 始终致力于 自2002年建立以来， 现已成为拥有多家分支机构的
专业化、跨区域的房地产服务企业。 本着专业高效的精神， 三固三方 始终致力于 解决客户根本性问题， 提供增值服务， 建立全程战略合作的伙伴关系。
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服务范畴 房地产项目开发前期策划 前期设计定位及顾问 营销推广策划 物业销售代理 依据客户需求及市场发展趋势，目前已建立了包括：
等专业化服务体系。
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企业架构
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服务客户 海恒集团 海恒集团作为国家级合肥经济技术开发区国有资产授权运营管理机构，截至目前总资产达130亿元。旗下拥有海恒股份、丹霞地产、项目管理公司、索菲特明珠国际大酒店、迎宾馆、国际会展中心、徽园、等近三十家全资、控股及参股公司，主要经营业务涉及房地产开发、基础设施建设、社区建设、酒店业、会展服务、物业管理、金融产业、旅游产业、环保产业、能源供应等多个领域。 三固三方进入合肥市场操作的第一个项目为海恒集团的乡村花园，自此奠定了战略合作关系，海恒集团旗下所有项目均为三固三方操作，目前进入合作第十个年头。
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操作案例 项目名称：国际村项目 项目位置：习友路、金寨路交汇处 经济指标： 总用地面积：96.21公顷 其中：建设用地：71.51公顷
道路用地：24.7公顷 建筑面积：125.02万㎡ 容积率：1.95 绿化率：52% 核心定位：涉外国际型综合社区
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操作案例 项目名称：国际会展中心3期 项目位置：繁华大道与松谷路交口 经济指标： 总用地面积： 64.22公顷
其中：建设用地： 58.35公顷 道路用地： 5.86公顷 建筑面积： 146.2万㎡ 容积率： 2.54 绿化率： 43 % 核心定位：时尚商务、会展主题中心区
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操作案例 项目名称：中央商务区 项目位置：翡翠路以西 经济指标： 总用地面积： 16.47公顷 建筑面积： 87.87万㎡
超甲级办公：86850㎡ 甲级办公：140850㎡ 服务式办公：101420㎡ 商业： ㎡ 酒店：68250㎡ SOHO：93240㎡ 容积率： 3.78 绿化率： 34 % 核心定位：高档商务中心区
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操作案例 项目名称：南艳湖风景度假区东部地块 项目位置：石门路与习友路交汇处 经济指标： 总用地面积： 144公顷公顷 规划物业：
教育基地总部岛 高档酒店 18栋高尔夫 公共服务组团、科研组团、居住组团 核心定位：高尔夫度假村&教育机构总部
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操作案例 项目名称 青年城1号 体量 10万方 项目点评 项目名称 金屿海岸 体量 25万方 项目点评
在位置偏远的工业园，40年的综合用地属性，打造10万方，全90平米以内，全精装送家电的精装修项目。并和政府结合，一期针对区域员工9折认购，开盘当月去化房源600套。 项目名称 金屿海岸 体量 25万方 项目点评 真正意义的全程化服务,从开发商拿地前介入，全权负责项目定位、产品、景观方案，打造地中海建筑风格和东南亚景观风格的度假型社区。
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服务客户 商之都 安徽商之都隶属于中国500强、安徽省徽商集团。是跨业态大型商业连锁企业，经过16年的发展，形成了以商业综合体为主体，以“商业零售＋休闲服务”为两翼的“一体两翼”发展格局，并以“安徽第一商业品牌”享誉业界。经营面积超过50万平方米，2011年实现销售规模105亿元，位居全国商业连锁企业前20强。2009年进入房地产开发领域，以高端商场为主力店，在城市中心打造打造城市综合体为主要发展方向。 三固三方的战略合作伙伴，旗下池州、蚌埠两项目均由我司操作中。
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操作案例 项目名称 城市广场 体量 20万方 项目点评 项目名称 城市星座 体量 10万方 项目点评
商之都进入房地产市场的第一个项目，在非传统意义的中心区域，用商场撬动项目，打造及购物中心、商业街、酒店、住宅于一体的城市综合体，改变城市中心的定义。 09年度安徽商之都70%利润额来自池州商之都城市广场。 项目名称 城市星座 体量 10万方 项目点评 在市中心打造的购物中心+高级公寓的综合性项目。 自面世以来一直为蚌埠市场均价最高的楼盘，为开发商创造了较高的利润值。
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服务客户 淮矿地产 淮矿地产是全国500强企业——淮南矿业（集团）的全资子公司，成立于1999年7月，2011年5月，淮矿地产公司资本金增至50亿元，是从事资源枯竭矿区生态环境修复与开发利用、房地产开发、物业管理及中介服务的综合型房地产开发企业。至2013年企业将实现年销售收入100亿元以上。预计“十二五”期间，将累计开工、竣工1000万平方米以上，至2015年实现年销售收入200亿元以上。 目前三固三方操作淮矿地产位于淮南的百万方大盘生态新城项目。
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操作案例 项目名称 生态新城 体量 100万方 项目点评 2011年 通过竞标，与安徽知名房企淮矿集团合作，操作百万方生态大盘。
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服务客户 钱塘地产 钱塘房产集团有限公司是一家以房地产开发为主营业务（拥有国家一级开发资质），并集矿业和金融投资等产业为一体的大型民营集团企业。集团创立于1993年，经过十余年的快速发展，目前旗下已拥有20余家控股公司。业务区域拓展至杭州、天津、重庆、合肥、南京、宁波等各大中型城市。 三固三方目前操作钱塘集团进驻合肥的第三个项目金色梧桐。
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操作案例 项目名称 金色梧桐 体量 10万方 项目点评 知名房企钱塘集团在合肥打造金色系列的第三部作品，合肥首家地铁上盖物业。
凭借优异的的地理位置，我司赋予项目“地铁上盖 24H摩登生活场”的定位，着力打造区域高端公寓项目品质。
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服务客户 名流置业 名流置业是一家全国性的房地产业上市公司（ SZ），1996年经证监会批准，在深圳证券交易所上市交易。目前公司已成功进入北京、昆明、武汉、西安、深圳、惠州、芜湖、合肥、重庆、沈阳等城市的房地产市场，完成了阶段性的战略布局。公司旗下三大产品系：名流印象系列、名流公馆系列、名流庄园系列。 目前三固三方操作名流置业位于芜湖的城市综合体项目名流印象。
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操作案例 项目名称 名流印象 体量 50万方 项目点评
该项目是三固三方众多中途接手的楼盘之一，前期存在问题导致销售不畅，三固三方充当医生看病的角色，为项目重新定位。 为其项目塑造老城区新海派文化综合体的概念，借助商业与住宅互相带动，让项目旧貌换新颜。
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操作案例 项目名称 百乐门国际名品广场 体量 30万方 项目点评 项目名称 国际花都 体量 30万方 项目点评
以上海老百乐门为主力店的政府招商引资项目，涵盖娱乐、mall、写字楼、酒店、住宅于一体的综合体项目。目前住宅销售完毕，商业即将启动。 项目名称 国际花都 体量 30万方 项目点评 同一开发商在安徽三线市场的住宅项目，以法式多层电梯洋房和高层住宅于一体的高端项目，项目面市请来费翔最代言，在媒体通路不畅的县级市，一夜间人尽皆知。
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团队合作经典案例 <百乐门摩登之夜>现场照片
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<天森·国际花都 相约费翔产品发布会>
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颍上县新城城市广场歌舞烟火晚会
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城市发展简析
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交通地位逐渐上升带动城市发展 灵璧县北顾徐州，南临蚌埠，西接宿州，处于徐州都市圈、黄淮海经济圈和长江三角洲的经济辐射圈内；
总面积2054平方公里，辖6乡13镇和一个省级开发区，总人口120万人，截止到11年底，城区人口17.1万。
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公路、铁路、机场、码头的多维立体交通网即将形成
北有徐州国际观音机场，驱车40分钟即可到达； 京沪高速铁路在灵璧县边境设站，距灵城仅20分钟车程，在建宿淮铁路穿境而过； 宿泗高速，在建双明高速公路； 距连云港和南京两大港口各200公里。 未来3、5年“两高速、两铁路、北机场、南码头”的立体式交通格局将形成。
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房产格局简析
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房产格局一分为二，政务新区后起之秀 政务板块 随着老城区土地的日益稀缺，灵璧市房地产市场发展呈现出相外围扩散的趋势，目前政务板块、经开区板块两分天下的格局已初步形成。 经开区目前供应楼盘基本售罄，政务新区开始发力，未来竞争激烈。 政务中心大楼 五中 奥泰克二期 东方名城 新人民医院 钟 灵 大 道 钟灵文化广场 约25万 富康首府 三中 奥泰克一期 虞 姬 大 道 一级商圈 老城区 君临天下 奇石公园 日月星城 龙山广场 星河湾 御景花园 星河湾 栖凤苑 宏泰世纪城 实验小学 一中 未售项目 汴河板块 在售项目
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优势不同、客户不同、价格接近 板块名称 政务板块 经开区板块 代表楼盘 奥泰克中央广场 山水御景花园 特征分析
拥有政治文化中心的优势资源，为了良好的发展前景。 依托优势的教育资源和较为成熟的居住氛围。 价格区间 3800—4300元/㎡ 3600—4500元/㎡ 产品类型 以小高层、高层为主，多层较为稀缺 以多层、小高层为主 客户类型 以政府事业单位职工为主，方便上班及改善性购房者为主 以乡镇客户居多，购房目的多为子女上学为主
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竞争市场分析
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市场竞争分析 规模：百万方大盘不断涌现 项目名称 规模（约万方） 奥泰克一期 13 御景花园 10 宏泰世纪城 22 日月星城 100
奥泰克二期 30 富康首府 11 东方名城 35 星河湾 200
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产品：欧式风格占领市场主导，市场接受度高
项目名称 建筑风格 奥泰克一期 欧式 御景花园 欧陆风情 宏泰世纪城 简欧 君临天下 徽派 日月星城 欧陆 富康首府
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户型：使用率不高导致面积偏大，设计缺陷较多，存在上升空间
奥泰克90平米 日月星城99平米 户型点评：过道占用面积过大，浪费空间；卫生间过分拥挤且通风采光效果较差。 户型点评：开门正对餐厅、客厅、卧室、卫生间无私密性；卫生间与厨房紧连购房大忌。
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营销：营销水平较为初级但在提升 推广渠道主要为：围墙广告、户外电子字母、墙体、售楼处、楼书单页，较为单一；
从售楼处的整体包装上看，普遍水平偏低； 市场接受买楼花形式，先选房及获得一定额度的优惠
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营销:核心定位打产品牌居多，拥有较多提升空间
项目名称 推广语 奥泰克一期 政务新区欧式人文领袖样板 御景花园 灵璧唯一的欧陆风情豪宅 宏泰世纪城 灵璧第一城 日月星城 一城一世界 富康首府 县府之旁 荣耀独享 东方名城 38万平米鼎级水晶名城 售楼处包装：面积较小，外部装修简单，内部功能分区不明显，装饰成分较少； 推广语：关键词“城”，围绕区位与风格进行展开也是推广的另一重点。
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客户购买行为分析 物业形态：客户处于从多层住宅到高层住宅的过度阶段，客户对高层不排斥，但是多层的接受度更高；
户型面积：90平米左右的二房、100平米左右的三房得到消费者的普遍认可，85—120平米是市场主流面积区间；随着价格走高，户型面积有缩小的趋势； 楼层去化：多层产品2、3、4最好，1层次之，顶层去化最慢；高层产品5—12层去化较好；部分项目1层最贵。 关注因素：学区是购房置业的首选因素，其次为生活配套和环境，这三方面是客户置业的重点关注因素。地缘情节较重也是客户购房的重要特征。 客户特征：城市南北区域，客户有所不同，南边乡镇客户居多，为子女上学购房；北侧政务区单位客户居多，为上班便捷购房。
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后期供应简析
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上市项目在13年前后井喷 现阶段竞争压力较弱 主要在售楼盘 目前市场上在售楼盘较少，剩余规模有限； 在售楼盘的可售量更是有限；
项目名称 规模（万方） 未售量（约万方） 可售量（约万方） 奥泰克一期 13 10 1 君临天下 16 8 御景花园 栖凤苑 15 2 宏泰世纪城 22 合计 29 7 目前市场上在售楼盘较少，剩余规模有限； 在售楼盘的可售量更是有限； 现阶段楼市竞争压力较弱。
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后期供应量急剧上升，竞争压力巨大 在售项目的未售量和即将上市项目的体量超过400万方，竞争十分激烈。 项目名称 规模（约万方）
未售量（约万方） 奥泰克一期 13 10 君临天下 16 8 御景花园 1 栖凤苑 15 2 宏泰世纪城 22 日月星城 100 奥泰克二期 30 富康首府 11 东方名城 35 星河湾 200 合计 405 在售项目的未售量和即将上市项目的体量超过400万方，竞争十分激烈。
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后期土地供应量充足 沿迎宾大道两侧有近千亩的土地即将上市开发，本项目西边也有300亩的土地即将开发，城市近期也有大量的土地供应，后期竞争更加激烈。 迎 宾 大 道 住宅用地
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大量保障房项目分争市场蛋糕，分流目标客户
灵璧市场上在建和即将上市的保障房项目较多，分流了房地产市场目标客户，未来大规模保障房、廉租房的供应将对商品房的去化造成不小的冲击。
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本案属性研究
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政务区目前规模最大的，有集中商业的住宅项目
区位：项目位于钟灵大道与虞姬大道交口 ，向南为经济开发区，向西为政务新区核心区，本项目处于政区区边缘地带。 政务板块 政务区边缘的 政务中心大楼 五中 新人民医院 钟 灵 大 道 钟灵文化广场 三中 虞 姬 大 道 老城区
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城市主干道虞姬大道与钟灵大道，路面平整，道路宽阔，路况较好； 项目周边现无公共交通体系，出行不便。
交通资源：路况较好，公共交通目前不便 虞姬大道 钟灵大道 城市主干道虞姬大道与钟灵大道，路面平整，道路宽阔，路况较好； 项目周边现无公共交通体系，出行不便。
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教育资源：周边不缺学校，但是无名校稀缺资源
政务板块 政务中心大楼 五中 新人民医院 钟 灵 大 道 体育馆 钟灵文化广场 文化活动中心 三中 虞 姬 大 道 大型超市 灵璧五中 灵璧三中、五中分布在钟灵大道两侧，但是两校的知名度与影响力较弱 二中未来将引入区内，且在本案附近，是利好消息
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集中式商业是项目亮点，区别目前竞争个案 40万方中等规模的商住综合体项目； 住宅物业形态以高层住宅为主，多层住宅为辅；
单位 数量 总规划用地面积 ㎡ 189144 总建筑面积 其 中 地上总建筑面积 住宅建筑面积 其中 多层住宅 高层住宅 商业及其他 地下总建筑面积 53000 容积率 —— 2.0 建筑密度 14.76% 40万方中等规模的商住综合体项目； 住宅物业形态以高层住宅为主，多层住宅为辅； 自身带有近5万平米的大型卖场和商业街及幼儿园。
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市场分析总结： 城市的快速发展带动房产快速发展，房地产发展向好，城市版图不断扩大，政务区是未来发展主流方向，本案处在发展方向区域，利于项目发展 由于城市发展带来大量出让土地，后期大盘不断涌现，市场竞争将呈现白恶化，本案存在一定压力 目前楼盘产品力还是营销手段，灵璧市场属于初级阶段，但从星河湾在建售楼处来看，未来产品力和营销水平将会出现大幅度提升，本案需要做好应对措施
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项目发展策略： 1、充分挖掘政务区版块优势，带动版块崛起，将本案塑造为区域规模最大档次最高的项目，提升市场关注度和认可度
2、在产品及营销方面做到“一招鲜吃遍天”的优势，在推广方面“高举高打”充分塑造项目在灵璧的高端形象和差异化特色 3、充分运用本案的大体量商业，解决目前客户在区域内购房对于生活不便捷的忧虑，要打好“商业牌”，获得不一样的核心竞争力 4、为了尽量规避竞争，建议项目一期走快速去化的路线，不要“恋战”，同时为了减轻资金压力，建议在项目形象树立之后，开卖楼花，尽早回笼资金。
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为了实现项目的高形象、标杆特性，我司建议提升部分产品特性和打造灵璧首家体验式营销的项目：
1、按照高规格打造售楼处和样板房 2、提升项目附加值 3、户型配比建议 4、建筑、景观风格示意
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广场的建筑标识 广场体验区 可在商业广场上设置钟楼等欧式建筑，成为本案的标识。
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地面铺装 地面铺装方面，可拼接出花纹和图案，增强景观效果
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商业作为景观样板段 沿街商业，打造欧式景观商业街，统一打造的店招，将形成灵璧知名的观光旅游景点之一，也会大大提升项目知名度。
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绿化种植店&面外部饰品 示意的街区精致绿化可以与整个大环境拉开距离，易于提升项目档次。
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小品雕塑点缀 在主要景观节点，可多运用写较有文化韵味的雕塑和小品，点缀欧式样板街区，提升整体项目质感。
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售楼处功能建议 前期在市区设置临时接待点，现场售楼处重点打造。 根据我司经验，对售楼处功能提出要求，日后可提供内部功能划分建议。
功能空间组合 根据售楼需求，将划分为接待区和主控区、中心展示区、多媒体以及形象展示区、洽谈区、贵宾洽谈区、儿童活动区、建材展示区、物料仓储区、水吧区、办公区以及卫生间。
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售楼处外观示意
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a.接待区和主控区--------塑造完善的服务体系以及对品牌的竖立
b.中心展示区 体验未来社区的生活方式
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c.多媒体以及形象展示区 -----实现功能扩张，拓展楼盘的多元化展示途径 d.洽谈区-----提供平等、自由、舒适的交流空间
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e.贵宾洽谈区 提升客户的尊贵及提供购房优惠、解决纠纷商榷平台 f.儿童活动区 人性化的家庭服务
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g.建材展示区 高品质建材增强客户购买信心 h.水吧区 体现项目的高品味与高格调 i.办公区------内外部信息的整合以及对案场销售运作资源的整合 j.卫生间------以严谨的态度把控细节从而提升产品价值 k.物料仓储区 保证案场宣传资料以及办公物品的及时发放和补充
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样板房风格示意 与项目景观风格匹配的简欧样板房
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东南亚目前是国人旅游的圣地，如海南岛、巴厘岛等，项目建造东南亚风格样板房，让去过东南亚旅游的客户产生共鸣，产生购买欲望
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附加值提升建议 一、赠送院子 客户乡镇客户对院子的情节较深，因此增加底层院子可增强项目竞争力，加快底层去化和提升价格。
同时可针对底层打造一套样板房，用院子营造本案景观氛围。
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二、采用创新户型，如顶层户型面积大，去化困难，可减少阁楼面积，多做露台，吸引年轻客户。（或赠送阁楼）
三、商业会所概念，建议本案在商业中建设小区会所（需要以商业进行立项），里面设置棋牌、健身功能，可提升项目档次和卖点，后期可以整体进行销售或者出租。 四、售楼处开放同时样板房开放，建议搭建样板房，在售楼处参观后，直接参观样板房，增强客户的冲动购买欲望。
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户型配比建议 户型 面积区间 套数比 80-85 10% 2+1房 90以内 15% 3房1卫（实用型） 90-105 40%
目前的户型来看，一期户型较为单一，多层103.54m2三房，高层99.60m2三房，94.21m2三房仅仅是三房产品的不同组合，受众方过于单一。我司建议丰富高层产品配比，满足功能前提下压缩面积控制总价，可满足不同需求客户。 户型 面积区间 套数比 2房 80-85 10% 2+1房 90以内 15% 3房1卫（实用型） 90-105 40% 3房1卫（舒适型） 35%
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户型示意 在可能的情况下，再次压缩高层户型面积，为了提高性价比，适当赠送部分面积，制造项目附加值。 89 89 87 87
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高层建筑风格建议 市场对欧式风格偏好，我司建议在高层风格方面对欧陆风情进行升级，打造灵璧首家artdeco建筑风格项目，提升高层的档次和沿街面的公建感。同时在营销方面有点可挖。
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简欧景观 以简欧风格结合artdeco建筑的形式营造室外空间，整个色调统一、契合； 同时简欧风格景观易于营造，且成本可控。
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塑造楼盘高端、差异化优势的突破点在哪里呢？
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项目价值体系梳理 1、商铺/集中商业/小高层/高层 2、品牌超市/美食天地/电影院/时尚购物/高级住宅/景观公园
3、购物/休闲/娱乐/美食/文化/居住 4、一站式消费中心/发现型消费之旅/最优化业态比例 5、灵璧城市新坐标/灵璧首席城市复合体/灵璧新城生活中心 6、住宅与商业/宁静与繁华/私密与喧嚣/自然与城市
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项目核心竞争价值 依托4万方商业体量（集中商业+沿街商业）优势，以及由此给居住带来生活方式改变与提升(规模、繁华、国际、时尚、便捷）从而塑造楼盘差异化优势的形象，摆脱同质化的竞争格局。 同时品牌商家的引进，塑造项目与大都市接轨的生活方式的高端形象。
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把住宅和商业作为一个整体进行概念打造，让住宅地块和商业地块形成有机联动，商业可以完善住宅的生活配套。住宅也可以反哺商业的恒久消费力。
不管以后商业会做成怎样，在前期拔高商业的调性和高度，充分造梦，以促进住宅销售。 这里是政务区最富传奇色彩的地方，它包纳着住宅、商铺、电影院、咖啡馆、书吧、超市、理疗中心……各种建筑、业态与思想和谐相融，个性张扬，生气勃勃，既是一片繁荣的商业地带，亦是一片鲜活的栖息地带。
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商业价值与业态设想 集中商业业态建议， 大型超市+品牌餐饮+电影院+室内品牌专卖 以满足整个政务区居民生活所需要的的生活方式中心 届时，灵璧人距现代都市24小时繁华生活零距离：可以乘坐电梯到达大型超市购物，或到商业街淘宝；饿了就吃肯德基，晚上到电影院看场电影；平时要真正想逛街，也只要乘坐电梯来到商业城里溜达就可以了。
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满足客户三大价值 1、与国际水准接轨的品质与服务 2、全新的一站式生活方式 3、国际化的上层生活品味
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政务核心，国际生活体验区 项目市场定位 关键词：城市的骄傲/地标的象征/未来生活秀场/国际居住地标。
象拉德芳斯之于巴黎，一条中轴线延伸出新城市中心； 象曼哈顿之于纽约，汇聚城市名利社交之大成； 象六本木之于东京，成为城市的生活向心力； 我们也一样，本案的复合性并非单纯的地标建筑， 而更应该是为灵璧新城市生活提供的高尚配套平台， 而本案也因此而成为灵璧都市生活的制高点。 是其他普通住宅项目无法比拟的优势。 关键词：城市的骄傲/地标的象征/未来生活秀场/国际居住地标。
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都会魅力生活场 项目形象定位 都会 1、强调项目的地段属性，国际品质，现代繁华 2、以都会代指城市主流阶层。 魅力
强调商业带来的产品价值，项目繁华吸引城市精英人群，他们在此举办时尚的PARTY、社交、讨论、成为人们日常生活的意见领袖和生活榜样。 生活场 1、生活场，不仅表达为因为某种原因而聚集的人群和场所 2、衍生为这群人所共同具有的兴趣爱好、生活方式、行为特征，
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推广策略 1、树立大型商业之上的项目城市地标的市场定位 2、从”与国际接轨的方式，魅力生活“中演绎出”都会魅力生活场“为推广核心的形象定位， 3、强调国际化品牌商家入驻而接轨的国际生活方式给项目带来的品质提升。 4、加强对项目未来升值价值空间提升的诉求，
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上东国际 项目案名建议一 1、与项目区域价值的高度契合 上东，点明项目的区位价值，化解市场对政务区边缘地段的的区域认知。
2、与项目核心价值优势高度契合 国际：以国际花园住宅+类国际型商业配套，塑造复合、多元，生机盎然，生活，购物，休闲蕴于一身的生活方式 3、广告传播性较强 读起来朗朗上口，没有过多的繁杂后缀，简洁易读。在整个楼市能够脱颖而出，有高度的识别性和广告传播性
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星都汇 项目案名建议二 1、“星都汇”音同“新都会” 2、“星”体现项目区域标杆项目，明星项目。
3、“汇”汇聚人气，商气，成就一个高度的生活场。国际大都会魅力生活。
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项目推广语 生活殿堂，咫尺繁华 工作和生活在及其便利的区域内完成，有充分时间享受社区提供的商业、文化和娱乐周围每个人都与你有相似的兴趣爱好和自省方式 成就极富成长性，孕育无限变化，时尚，国际化，年轻的生活殿堂 形成对周边的巨大吸纳效应与包容力，使得他不只是一个物理意义的楼盘，而是一个动态的，纷炫的，吸纳力不断增强的”场“。
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占位 取信 突围 加分 拓圈 揽胜 走快 夺魁 总体营销策略 目标 以“国际生活体验区”特色形象
建立区域领导者 品牌，以售楼处、样板房、景观段充分展示 取信 以前期商业业态确定及品牌超市等城市级配套商家招商 突围 强化接轨大城市的都会魅力生活，勾起客户对其生活方式的向往和追求 加分 以乡镇肉搏战+区域闪电战+区域巡展 拓圈 以高性价比的楼市形象 揽胜 以饥饿式推售策略，制造稀缺，快速去化 走快 以组团互动，品质逐步升级 夺魁
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价格预测 1、市场比较法推算单价（均价） ① 估价思路：
市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格的因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 ② 样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。在实践中总结出以下样本选取原则： 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位
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在以上原则的指导下，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的参照对象。
奥泰克、富康首府：与本案属于同一区域，可比性较强，符合相近原则；规划物业类型全，功能相似，符合功能原则；奥泰克取得了不错的销售业绩，符合成功原则。 ③ 修正思路 一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况因素，这里简略认为相同；个案得到的销售价格数据，都是当前时期内发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。另外，在项目定价中，又依据了同一项目中两种物业类型定价不冲突的原则。 2、定价 遵循以上定价原则，结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，选择了销售及即将销售的以下楼盘——“富康首府、奥泰克”。
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将各比较对象换算后的市场价格经比较系数修正后得出项目住宅的参考定价： 以项目A（奥泰克）为参考： 4200÷1.0095= 4160
比较内容 权 重 奥泰克 富康首府 拟合 比较 程度 系数 小区规模 10% 1.02 0.102 0.95 0.095 区域位置 20% 1.05 0.21 0.204 外部环境 1.07 0.107 0.105 社区景观 1.04 0.104 0.96 0.096 立面设计 15% 0.153 0.98 0.147 房型设计 0.1425 0.94 0.141 配套设施 0.89 0.089 营销推广 0.88 0.088 合 计 100% / 1.0095 0.965 将各比较对象换算后的市场价格经比较系数修正后得出项目住宅的参考定价： 以项目A（奥泰克）为参考： ÷1.0095= 以项目B（富康首府）为参考： ÷0.982 = 本案价格推算： 本案价格=以项目A为参考的定价×A权重（50%）+项目B为参考的定价×B权重（50%） = 4100元/平方米
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项目指标 总建筑面积 m2 住宅建筑面积 m2， （其中多层住宅 m2，高层住宅 m2） 商业及其他建筑面积 m2 （一期沿街商业 m2，二期沿街商业 m2，幼儿园 m2）
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一期 商业及其他建筑面积 m2， 住宅建筑面积 m2， 预计销售均价4100元/m2，住宅销售金额 元 多层住宅218套，建筑面积 m2 高层住宅484套，建筑面积 m2
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根据一期的户型及产品情况， 为营造项目首次亮相的热销， 首批推出房源不宜过多，通过控制首批推出的数量，来确保成交率。 同时根据市场对首批产品的反映，调整后期产品的价格和户型配比，使之更适合市场。 考虑项目一期的实际情况， 建议以小区北入口景观轴为界，分为2个组团
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一期西组团 一期东组团 多层住宅92套，建筑面积9939.84m2 多层住宅126套，建筑面积12718.46m2
（元旦开始预定，3月出售楼处，5月正式开盘） 一期东组团 多层住宅126套，建筑面积 m2 高层住宅228套，建筑面积 m2 预计销售均价4200元/m2，销售金额 元 （视工程进度及前期销售情况，预计6月开始接受预定，10月开始正式开盘）
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一期开盘前营销节点安排 形象出街 市区展示中心开放 接受预定 现场售楼部开放 一批锁客 Sp活动加大认筹量 一期开盘 2012
2012年12月 2013年1月 2013年3月 2013年4月 2013年5月 11-12月： 1、确定项目logo、vi以及形象定位和推广语 2、展示中心方案制定、包装 3、沙盘模型制作 4、销售招聘、培训、考核 5、项目道路导视系统以及道旗方案制定 6、现场物料设计、下单制作 7、开工仪式 1月—3月： 1、持续宣传 2、确定价格范围 3、确定优惠幅度 4、正式认筹，卖楼花 5、乡镇巡展，加大客户量 6、节日sp活动 7、加上商业宣传 4月： 1、持续宣传 2、商业品牌确定 3、开盘前大型sp活动
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一期营销活动方案 阶段 重要节点 诉求重点 营销安排 整盘 启动期 项目导入期 12.11-12
建立影响力——建立项目高端形象和价值体系，引导客户进行价值感知 1、县城临时接待中心 2、户外及项目围墙包装形象展示 3、开工典礼 项目 蓄势期 概念塑造期 “国际生活体验区”和国际魅力生活方式导入及项目高端楼盘形象的市场认同 品牌商家签约发布会，以意向签约为主，增强市场信心。 开发企业品牌宣传，以建立区域领导者品牌。 内部 团购期 内部预定 13.1 以低于市场的价格获得目标受众的认可 1、目标单位走访、填单 2、客户报名 3、楼花开售
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阶段 重要节点 诉求重点 营销安排 项目 蓄客期 产品价值展示 13.1-3 依托商业前景价值描述，把项目的卖点实现集中释放 1、邀请明星实现短时间内项目的快速认知，根据时间节点邀请符合项目气质的明星。 2、借邀请明星的机会，组织灵璧形象大使暨上东国际国际化形象代言小姐选拔赛。 1、产品推荐会 2、上东国际沙龙俱乐部成立，积累客户。 3、乡镇巡回路演活动暨乡镇认筹 第一阶段开盘 一期一批次开盘 13.5 当天认购推盘量60% 1、开盘定房优惠方案出台 2、现场定房客户抽奖送汽车
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县城竞争突围战术 刺激成交型SP： 免息首付分期 企事业单位内部团购 制作项目护照 现金增值、日进百金 优惠限时递减
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优惠型SP 老带新型SP： 县城竞争突围战术 飞镖/转盘定优惠 看楼积分换优惠 成交客户国外三人游 制作业主权益卡 各节日邀约老客户领礼品
感动灵璧抽奖三步曲
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1、乡镇布点战术： 2、乡镇派单战术： 乡镇肉搏战术 乡镇临时展示店 乡镇客户的定点巡展 中国移动、联通、保险公司、银行等VIP客户联动
乡镇客户逢集派单 乡镇农班车拦截派单 项目文化衫当地镇居民有限派发 针对乡镇及县城校车进行营销
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3、乡镇宣传战术： 乡镇肉搏战术 乡镇户外及墙体广告
联合镇政府做中小学教育咨询、义诊等公益活动 送电影下乡活动 宣传彩车下乡活动 针对县城社区宣传栏
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项目测算 项目 单位 数量 总规划用地面积 ㎡ 189144 总建筑面积 424601.12 其 中 地上总建筑面积 371601.12
序号 项目名称 计算公式 计算结果(万元） 1 土地费用 土地拍卖费 284亩*121万元/亩 宣传公告费 0.00 土地评估费 土地契税 284亩*121万元/亩*4% 登记费 TM*1.5元/ m2 28.37 小 计 2 前期工程费 规划、单体设计费 JM*20元/平方米 849.20 审图费 JM*1元/平方米 42.46 地质勘探费 估算 10.00 临时水电及土方工程款 TM*8元/平方米 151.32 大配套费 JM*160元/平方米 质检费、监理费 JM*8元/平方米 339.68 人防费 JM*10元/平方米 424.60 3 建安费 高层住宅建筑安装费 GM*1800元/平方米 多层住宅建筑安装费 DM*1000元/㎡ 商铺建安费 SM*1600元/平方米 地下车库 DM*2000元/㎡ 电梯费 78部*30万/部 小 计 4 基础设施费 小区道路绿化费 TM*50%*100元/平方米 945.72 天燃气 HS*3200元/户 供水增容费、排污增容费 100.00 供水施工费 JM×30元/㎡ 供电综合费 JM*80元/平方米 劳保统筹 小 计 5 销售费用 营销成本 销售收入*3% 委托物管费用 60.00 6 小 计 7 项目运作费用 [6]*0.5% 657.28 8 成本总额 [6+7] 9 建设单位管理费 [6+7]*2% 10 不可预见费用 [6+7]*1% 银行贷款利息 11 投资总额 [8+9+10] 12 销售收入 住宅 面积*单价 公寓 商 业 小 计 13 营业税及附加 [12]*5.66% 14 总成本合计 [11+13]不含所得税预征 15 毛利 润 [ ] 项目测算 项目 单位 数量 总规划用地面积 ㎡ 189144 总建筑面积 其 中 地上总建筑面积 住宅建筑面积 其中 多层住宅 高层住宅 商业及其他 2.5万（自持） 地下总建筑面积 53000 产品分项 销售总面积（m2） 总额 （万元） 销售均价 （元） 住宅部分 132,930.61 4,100.00 商业部分 2.238 26,856.00 12,000.00 总销售收入 注：集中商业未计算销售金额
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