個人理財規劃 第五章 居住規劃.

Presentation on theme: "個人理財規劃 第五章 居住規劃."— Presentation transcript:

1 個人理財規劃 第五章 居住規劃

2 第五章 居住規劃 居住規劃包括租屋、購屋、換屋與房貸規劃，規劃是否得宜會影響家庭整體財務狀況與現金流量，必須相當慎重。讀者可以根據生涯規劃循序漸進地換屋，也可以累積足夠資金後，一次完成完美住家夢想。

3 內容大綱 5-1 租屋與購屋的決策考量 5-2 購屋與換屋規劃 5-3 自住房屋貸款規劃

4 5-1 租屋與購屋的決策考量 居住規劃的第一步，是決定要租屋或購屋來滿足居住需求，若決定要購屋就要衡量目前的能力，根據計畫購屋的時點、房屋坐落面積及購屋者的經濟能力等，決定買哪種類型的房子。 在這節我們要探討的是： 一.為什麼要有購屋規劃 二.購屋與租屋的決策考量因素

5 一、為什麼要有購屋規劃 （一）量入為出，才能成功圓夢
曾有證券公司業務員在股市大好時購置豪宅，但當股市反轉時因繳不起房貸本息，房屋被法拍得例子。另有因生下雙胞胎，費用較預期增加，或突患重大疾病，醫療支出大增而繳不起房貸的案例。 在衡量房貸負擔能力時，須考慮每年總會有些意外支出會影響房貸支付能力。對於工作收入會隨業務量大幅變化的人來說，更不可假設天天過年，應以較保守的收入，來衡量貸款負擔能力，才能穩健購屋。 對於以利息收入維生的退休族，要考慮未來利率升降的變動，針對購屋與退休目標的資源配置做調整。在沒有通勤的需求下，準備養老的住宅可以選擇郊區、鄉間等房價較便宜區域。

6 一、為什麼要有購屋規劃 （二）擬定合理的行動計畫 購屋要配合負擔能力，在一生中可隨生涯階段的改變而換屋，這就是「屋涯規劃」。
成家前或新婚族的首次購屋，以小套房至二房小坪數產品為主，使用3至5年當第二個小孩出生時便可考慮換購三房產品，注重國小、國中學區品質與生活機能，至少住個10年以上。 在中年期若能力足夠，可考慮以居住品質與休閒機能為主的第二次換屋，以四房以上產品為主，讓已上中、大學的小孩有較好的居住環境與較大的獨立空間。 到退休後子女已遷出，可換購較小坪數但可兼顧醫療、休閒、景觀的銀髮族住宅，釋出部份資金供退休以後的生活需求。若好高騖遠一次就要買大房子居住，不但負擔不起，且浪費空間。

7 一、為什麼要有購屋規劃 （三）規劃購屋現金流量，選擇最佳房貸
愈早開始每月提撥儲蓄作購屋基金投資的人，購屋時可有較多自備款，相對減輕未來的貸款負擔。 若未能事先規劃購屋現金流量，將無法選擇最低的貸款配合，且增加房貸負擔。

8 二.購屋與租屋的決策考量因素 購屋不像子女教育與退休一樣具有不可替代性，對買不起房子的人而言，租屋也是不錯的選擇。
購屋與租屋應如何抉擇，可用年成本法與淨現值法來計算，舉例分析如下：

9 年成本法：以自住來說，購屋者的使用成本是自備款的設算利息與房屋貸款利息，而租屋者的使用成本是房租。其決策考量因素舉例試算如下：
範例： 老王看上了一間40坪位於台北市文山區新蓋好的大廈9樓，屋主可租可售。若是租的話房租每月3萬元，押金3個月。購屋總價8百萬元，可承接5百萬元，利率6％的房貸，自備款3百萬。 老王租與購的成本分析如下（假設押金與自備款機會成本，以一年期存款利率3％計）： 租屋年成本：3萬元×12＋(3萬元×3×3％)＝362,700元 購屋年成本：300萬元×3％＋500萬元×6％＝39萬元 看起來租屋比購屋年成本低27,300元，或每月2,275元，租屋比較划算。

10 不過上例還要考慮以下因素： 1.房租是否會每年調整：購屋後成本固定，而因租與購之月成本只差2,275元，只有月租的7.6％，因此只要未來房租的調整幅度超過7.6％，則購屋比租屋划算。 2.房貸與房租所得稅扣除額：依目前所得稅法規定，自用房貸利息年扣除額30萬元，而房租扣除額僅12萬元。若老王的邊際稅率為21％，（30萬元－12萬元）×21％＝37,800元，則考慮所得稅因素後購屋反而比租屋划算。 3.房價漲升潛力：若房價看漲，即使目前算起來購屋的年居住成本稍高，未來出售房屋的資本利得，也足以彌補居住期間的成本差異。 4.利率走勢：利率愈低，購屋的年成本愈低，購屋會相對划算。近年來存款與房貸利率連袂走低，但房租有一定的僵固性，因此租屋與購屋的居住成本的差異也會降低。

11 淨現值法 淨現值法是考慮在固定的居住期間內，將租屋及購屋的現金流量還原至現值，比較兩者的現值較高者為划算。
同樣以老王的例子來說，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調升1.2萬元，以存款利率3％為折現率，若貸款利率6％，20年房貸每年本利平均攤還額為：貸款額500萬元÷年金現值係數（n=20，r＝6％）＝500萬元÷11.47＝435,920元。 依淨現值法分析如下：（詳如補充資料一）

12 5-2 購屋與換屋規劃 在這一節主要探討 一、購屋規劃 二、換屋規劃

13 5-2 購屋與換屋規劃 購屋規劃的流程（如圖5-1所示） 居住需求 空間需求 環境需求 家庭人口 生活品質 否 租屋 是否購屋 購屋規劃
5-2 購屋與換屋規劃 購屋規劃的流程（如圖5-1所示） 居住需求 空間需求 環境需求 家庭人口 生活品質 否 租屋 是否購屋 房屋成長率 房價成長率 居住年數 負擔能力 利率水準 購屋或租屋決策 購屋規劃 自備款 貸款 總價 區位 形式 類別 用途

14 1.以儲蓄及繳息能力估算負擔得起的房屋總價 可負擔自備款＝目前年收入×負擔比率上限×年金終值（n＝離購屋年數，r＝投資報酬率）＋目前生息資產×複利終值（n＝離購屋年數，r＝投資報酬率） 可負擔房貸＝目前年收入×複利終值（n＝離購屋年數，r＝預估收入成長率）×負擔比率上限×年金現值（n＝貸款年限，r＝房貸利率） 可負擔房屋總價＝可負擔自備款＋可負擔房貸

15 範例： 小林年收入為1百萬元，預估收入成長率3％。目前淨資產150萬元，40％為儲蓄自備款與負擔房貸的上限，打算5年後購屋，投資報酬率10％，貸款年限20年，利率以6％計，可以負擔屆時房價為： 自備款部份＝100萬元×40％×6.11＋150萬元×1.611＝486萬元， 貸款部份＝（100萬元×1.159×40％）×11.47＝532萬元 可負擔屆時房價＝自備款486萬元＋貸款532萬元＝1,018萬元

16 2.可負擔房屋單價 可負擔房屋總價÷需求坪數＝可負擔房屋單價
應買多少坪的房子，取決於家庭人口數及空間舒適度的要求。若5年以後才要買房子，則以屆時需同住的家庭人口數計算所需坪數。 據主計處統計我國每人平均居住面積約11坪，每戶平均人數約3.6人，因此每個家庭的平均居住面積為40坪，三房兩廳是最普通的格局。若除基本的臥室、廚廁之外，還要加上功能性的書房或視聽室，所需坪數更多。 家庭成員平均每人若有15坪的空間，就可以享受寬敞舒適的家居生活。以四口之家的小林為例，理想的住家是四房兩廳，以50坪規劃。 可負擔購屋總價1,018萬元÷50（坪）＝20.4萬元。 （每坪） 若有車位需求，如車位以100萬元估計： （1,018萬元－100萬元）÷50（坪）＝18.4萬元（每坪）

17 3.購屋環境需求 房價取決於兩個因素：一是區位，一是大小。區位生活機能愈佳，單價愈高，房子愈大，總價愈高。
房子的大小主要決定於居住成員的數目，需要多少房間才夠用，可伸縮的彈性較小。但不同區位間的單價差距甚大，因此需考量總負擔能力，在可接受的居住坪數下，選擇住得起的地區。 環境需求要考慮的重點，包括所居住社區的生活品質、離上班地點或子女就學地點遠近，以及學區考慮等。區位是決定房價最重要的因素，應考慮負擔能力，在通勤所需油料、時間成本與房價的差異所產生的利息成本間比較選擇。 台北市的房價比台灣省的平均房價高出一倍，同一城市的房價可由市中心區劃一個同心圓，愈往外擴散房價愈低，但市郊捷運站附近或區域型的商圈房價也有可能比未更新的老舊市區房價高。 以小林的購屋規劃，可負擔單價以目前的行情來說，不含車位可在台北市文山區買5年以內屋齡的華廈，含車位的話可能要買10年以上文山區的中古屋。

18 2007年高雄捷運紅線各捷運站成交量排名及平均價(資料永慶房屋提供)
捷運站名 成交佔比(%) 平均成交價(坪)萬元 1 巨蛋站 24.3% 9.7 2 高鐵左營站 15.3% 8.1 3 生態園區站 12.8% 8.9 4 三多商圈站 10.2% 11.5 5 凹子底站 8.7% 9.6 6 中央公園站 4.9% 12.1 7 楠梓加工區站 6.3 8 高雄車站 4.6% 8.3 9 狮甲站 3.1% 10 後驛站 2.3% 7.7

19 不過光有交通而沒有產業、競爭力不夠扎實，等日後捷運路網遍布整個都會區時，捷運將由競爭優勢變成基本條件，而真正的地段價值係來自於產業經濟活動的規模與潛力。

20 4. 購屋規劃模擬試算表 詳如補充資料二

21 練習題1：可負擔房價總額 李君現有生息資產300萬元,預計20年後購置4,000萬元房屋乙棟,假設實質報酬率3％,則每年平均貸款應達幾萬元才足夠購屋？ 可負擔自備款＝目前年收入×負擔比率上限×年金終值（n＝離購屋年數，r＝投資報酬率）＋目前生息資產×複利終值（n＝離購屋年數，r＝投資報酬率）

22 練習題1解答： 可負擔自備款＝目前年收入×負擔比率上限×年金終值（n＝離購屋年數，r＝投資報酬率）＋目前生息資產×複利終值（n＝離購屋年數，r＝投資報酬率） 所以： （1）300萬元*複利終值係數（n=20,r=3%） =300萬元*1.806=541.8(萬元) （2）每年儲蓄*年金終值係數(n=20,r=3%) =(4,000萬元-541.8萬元)=3,458.2萬元 每年貸款(儲蓄)=3,458.2萬元÷年金終值係數(n=20,r=3%) = 3,458.2萬元÷26.87=128.7萬元

23 換屋規劃 1.公式： （1）新舊屋差價＝換屋自備款+因換屋增加的貸款 （2）需籌自備款=新屋淨值-舊屋淨值
=（新屋總價-新屋貸款）-（舊屋總價-舊屋貸款） 2例題: 小王有舊屋一棟價值500萬元,貸款尚有200萬元,新屋價值900萬元,擬貸款500萬元,應籌自備款為多少: 應籌自備款=新屋淨值-舊屋淨值 =(900萬元-500萬元)-(500萬元-200萬元)=100萬元 試問小王貸款500萬元， 期限20年,以利率6%,20年本利平均攤還計算,每月要繳多少錢? 查年金現值表係數(n=20,r=6%)=11.47 (500萬元÷11.47) ÷12=36,327（元）

24 換屋應考慮之因素：裝潢費用等期初費用： 1.裝潢費用：是最大的一筆期初費用。理論上交屋後把就家具搬過去就可以居住，但實際上好不容易買下房子，當然要裝潢一下，甚至家具都要換新，才有遷新居的感覺。 裝潢費用隨個人的喜好與預算的多寡差異極大，一般說來每坪1萬元的裝潢是最基本的開銷。若40坪的房子以百萬裝潢，平均每坪2.5萬元的裝潢費用只是平均水準，要達到滿意水準的裝潢平均每坪要5萬元以上。 2.仲介費用：如果是透過仲介公司購屋，必須支付仲介費用。目前的仲介費率是以成交價為基準，標準是買方1％、賣方4％，法令上限買賣合計不得超過6％。 以透過仲介購屋6百萬元來說，要支付6萬元的仲介費；如出售6百萬元舊屋，另購1千萬元新屋，均透過仲介公司的話，600萬元×4％＋1,000萬元×1％＝34萬，要支付34萬元的仲介費用。

25 換屋應考慮之因素：裝潢費用等期初費用： 3.代書費及登記規費：買賣時，代書費及登記規費多在1至2萬元之間。
4.搬家費用：視家具多寡及新舊家距離遠近而定，1至3萬元不等。 5.契稅：房屋所有權移轉需繳納契稅。以房屋目前造價殘值為公定契約的契價基準課稅。買賣時契稅課徵稅率為6％，納稅義務人為買方。 6.土地增值稅：土地所有權人出售土地時，應繳納土地增值稅。 在做購換屋規劃時，應把自備款、裝潢費及代書費等其他費用均列入期初費用，作為交屋時應該準備的現金流出。

26 練習題2：換屋計畫 換屋計畫之舊屋價值600萬元,貸款尚有200萬元,新屋價值1200萬元, 擬貸款600萬元,新貸款的條件是20年期,採本利平均攤還法, 利率5%,請問須有多少自備款,又每年需繳多少貸款? 1.公式： （1）新舊屋差價＝換屋自備款+因換屋增加的貸款 （2）需籌自備款=新屋淨值-舊屋淨值 =（新屋總價-新屋貸款）-（舊屋總價-舊屋貸款） 2.本利平均攤還計算,每年要繳多少錢? 查年金現值表係數

27 練習題2：換屋計畫解答 1.公式： （1）新舊屋差價＝換屋自備款+因換屋增加的貸款 （2）需籌自備款=新屋淨值-舊屋淨值
=（新屋總價-新屋貸款）-（舊屋總價-舊屋貸款) 需籌自備款=(1200萬元-600萬元)-(600萬元-200萬元) =600萬元-400萬元 =200萬元 2.每年本利攤還金額=600萬元÷年金現值係數(n=20,r=5%) =600萬元÷12.462 =48萬元

28 投資房地產用以出租 有些人在購屋規劃時，第一次買的房子並非用來自住，而是先用來出租。只要租金收入足以抵銷房貸支出，可以用此迴避未來要購置自宅時房價上漲的風險，此時要考慮當房東的總成本。 總成本＝資金成本＋折舊＋修繕管理＋換房客時空置成本＋房租所得稅＋房屋稅、地價稅

29 房價×利率＝資金的機會成本，折舊可以房價的1％保守計算，修繕管理費與房屋的新舊有關，空置成本要看地段的搶手程度，房租所得稅＝房租收入×57％（43％為可扣除費用）×邊際稅率。

30 投資房地產用以出租範例： 以5百萬元買下房屋出租,運用3百萬元房貸,每個月收房租1.5萬元，
資金成本＝200萬元×1.5％（存款利率）＋300萬元×3％（貸款利率）＝12萬元 折舊成本＝500萬元×1％＝5萬元 修繕管理成本以房價0.5％計算為2.5萬元， 空置成本假設每兩年換一次房客空置一個月為7,500元， 房租所得稅以18萬元×57％×邊際稅率13％＝1.3萬元 房屋稅與地價稅合計每年5千元。 總成本為22.05萬元，還高於年租金收入18萬元，算起來每月房租要 達18,375元(220,500÷12)以上才划算。 不能以表面上房租÷房價的房租收益率高於存款利率，就判斷購屋出 租有利可圖。不過若有信心房價上漲率會大於折舊率，如年上漲率 可達2％以上時（500萬元*2%=10萬元），上例的總成本會降到12.05萬 元（22.05萬元-10萬元），此時先購屋出租來預防房價大幅上漲，是值得考慮的。

31 購屋區段選擇 比較兩個方案，一是市中心公司旁住宅，40坪單價25萬元，總價1千萬元。一是郊區住宅，同樣是40坪，單價15萬元，總價6百萬元。若購屋的年成本率一樣為房價的5％，市區住宅每年成本為50萬元，郊區住宅為30萬元。 但是市區住宅可步行上班無通勤成本， 郊區住宅通勤成本＝汽油費＋停車費，若每月1萬元，1年12萬元。因此住與行的成本相加，市區住宅只比郊區住宅每年多出8萬元。此時還要評估通勤的時間成本是否值得。

32 判斷房價走勢的總體因素 即使是自住型購屋者，也要了解房價的可能走勢，拿捏購屋時機。影響不動產價格的總體因素如下： 一、需求面因素
二、供給面因素

33 一、需求面因素 （1）人口結構轉變－現代人生養子女數目比過去少或人口外流大陸、或移民國外等。
（2）購屋能力轉變－景氣差失業率高時，整體購屋能力降低。 （3）資金流量轉變－股市與房市資金有代替效果或開放外資投資房市。 （4）利率走勢－利率走低加上政策性優惠貸款，可刺激自住型房地產的需求。 （5）購屋觀念轉變－現代年輕人較無非購屋不可的觀念。

34 二、供給面因素 （1）歷年未出清之餘屋。 （2）政策的轉變－如實施容積率前的搶建，土增稅減半後的賣壓。
（3）趨勢的轉變－加入WTO後農產品過剩，農地釋出增加供給。 （4）低價供給的衝擊－房貸違約高，法拍屋大增，有價格破壞效應。 （5）區位的相對供給－房地產非標準化產品，若某社區個案極獨特，無替代性產品可競爭時，價位可能遠高於市場行情。

35 5-3 自住房屋貸款規劃 一、房屋貸款的型態 二、房屋貸款的計息方式 三、房貸換貸款銀行的決策考量

36 房屋貸款的型態 對於現在有房貸負擔的人來說，每月攤還的房貸本息支出可能是月現金流量中最大的一筆支出，有時甚至佔月所得的三分之一。
利率高低是借款人考慮房貸來源的重要因素，不過利率低並不代表房貸負擔低，不同型態的借款人有其適用的房貸種類，說明如下： 一、到期還款型 二、提早還清型 三、隨借隨還型 四、貸款組合型 五、超額貸款型 六、指數型房貸 七、抵利型

37 一、到期還款型 借款人每月的現金結餘若勉強僅可湊足繳房貸本息，沒有能力提前還款。
此時可選擇利率較低，但必須鎖定貸款額幾年不能提前還款，否則會有違約金的房貸。此對銀行來說可確定房貸利潤，對借款人來說也能得到低利率好處。

38 二、提早還清型 常有額外的收入來源，或收入起伏大的業務工作者，可選擇繳款有彈性，可依當月收入多寡選擇多繳或少繳，沒有提前償還違約金規定的貸款。即使利率較要鎖定幾年的房貸為高，由於可提前好幾年還清，房貸總負擔可能更低。

39 三、隨借隨還型 以房地產設定額度，動用本金時才支付利息，可掌握投資時機，因此又稱為理財型房貸。
此類房貸利率較一般房貸高，但以日計息，實現投資利益時可隨時償還；因此只要運用投資得當，隨借隨還，理財型房貸的利息並不會成為很大的負擔。

40 什麼是理財型房貸？ 理財型房貸是一種可讓房貸價值靈活運用的理財方式，其與一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度，可隨時動用、按日計息，方便您的資金調度。 理財型房貸要如何動用資金？ 理財型房貸動用方式非常方便，以玉山銀行理財型房貸為例，可以選擇以下方式動用： 1.存摺、取款條：只要帳戶尚有額度在，即可利用一般存摺取款程序各地分行提領現金。 2.晶片金融卡：可使用晶片金融卡於全國各地ATM取款或轉帳。 3.支存透支借款：借款人須簽發約定之支票存款帳戶之支票始得動用。 4.網路銀行：利用網路銀行進行轉帳交易。 5.WebATM：使用晶片金融卡及WebATM在WebATM網路介面進行轉

41 理財型房貸利率計算方式 《理財型房貸》理財型房貸的利息費用如何計算？
理財型房貸採按日計息，若年利率3.95%，動用10萬元，期間10天，所需支付的利息約108元，計算公式如下： 利息費用 = 動用餘額（$100,000）× 年利率（3.95%）/365 × 動用期間（10天）

42 四、貸款組合型 有部份房貸可適用低利率的公教或勞工貸款，但還有一部分需運用一般貸款，可找能同時承辦的銀行為原則，否則若不適用優惠貸款的部份，被視為第二順位房貸，利率將高出許多。

43 五、超額貸款型 購屋後的裝潢也是一大筆支出，加計後房貸需求額可能會大於以房屋總價乘以貸款成數的核貸額。有些銀行可搭配利率較高的消費性信用貸款，一次滿足申貸者的需求，但前提是有足夠償還房貸與信用貸款的現金流量。

44 六、指數型房貸 自從93年間，中信銀首推「指數型房貸」以來，根據央行的統計，目前國內半數以上都是屬於指數型房貸，這種房貸利率架構是「指標利率」＋「加碼利率」，因此，指數型房貸戶貸款時除了要看指標利率，也要看加碼利率。 而何謂「指數型房貸」我們往下看。

45 六、指數型房貸 相較於以往的房貸，「指數型房貸」是放款利率的計算方式。
國內銀行業多以國內前幾大行庫定儲1年期平均利率加碼，或是按照基放利率減碼。外商銀行多以180天期短期票券利率為基準加碼，而壽險業則多以保單分紅利率（2年期定儲）為基準，主要是建立利率調整的透明度，提供給消費者公平比較的方式。 目前指數型房貸定儲利率加碼幅度多在2％以下，因此適用的放款利率低於舊房貸的利率水準。傳統房貸戶如果想轉成「指數型房貸」，必須比較各家利率指數的計算方式、銀行成本加碼的幅度與分級、及是否收取轉貸與鑑價費用。 有些銀行為了提高市場競爭力，前兩年按指數加碼的幅度較低，兩年以後便提高；因此，消費者在比較時，宜由整個期間的平均加碼幅度來判斷。

46 指數型房貸補充 指數型房貸是以目前國內八家銀行(台銀、合庫、土銀、一銀、彰銀、華銀、台企、中國信託)一般一年期定期儲蓄存款固定利率，扣除利率最高及最低兩家後取平均值(四捨五入取至小數點後二位)，作為房貸利率的計價基礎，並固定加碼幅度，俟後房貸利率將隨著市場定儲利率浮動調整。 房貸利率＝定儲利率指數(I)+固定加碼利率 例如：房貸機動利率3.30% = 2.25% % 銀行所謂1碼=0.25%（0.25個百分點）

47 指數型房貸舉例 (復華銀行房貸專案 ) 第一年依本行牌告利率加0.04%起,目前為2.05%起計收; 第二年依本行牌告利率加0.29%起,目前為2.3%起計收。 第三年起依『客戶分級評等表』訂價後，以定儲利率指數加碼計息。

48 七、抵利型 在傳統分期貸款帳戶外，銀行另外提供一個約定不計息活存帳戶搭配使用。每月在房貸帳戶中的貸款餘額，將會自動與約定活存帳戶中的存款餘額（即為可免息額度）相減，並且按減後的餘額，按日計息。 如此按日所累積的利息，就是當期應繳的房貸利息。因為是分期付款的房貸應繳金額，在當期利息少繳的情況下，本金部份自然就多繳，貸款餘額也就隨之減少，可幫助加速還款並省息。

49 何謂抵利型房貸？ 此商品是將房貸戶的存款及貸款結合，存入的存款餘額部份，可抵掉相同貸款本金，以達到減少利息支出、縮短還款年限及靈活運用資金的目的。當客戶存款越多時，房貸可免息額度越高，相對可較一般房貸大幅省息。 抵利型房貸能帶給借款人何種好處？ 本金償還速度加快：借款人的存款用以扣抵本金所節省的利息，將用於償還貸款本金，可達提前清償房貸效果。 利息支出減少：舊有貸款大多採年金法計息，其優點是客戶每期繳款額固定，缺點是在繳款前幾年，每期繳款額中大部份是用於償還利息；現抵利型房貸具備以存款扣抵貸款本金的特性，存款越多，本金扣抵越多，利息計算自然減少。 資金運用不受限制：除借款戶的存款不計息外，其帳戶仍和一般活期性存款帳戶一樣，存提無任何限制，在資金運用上可更加靈活。

50 抵利型房貸適合哪些人辦理？ 習慣每期繳款固定的人。 手中預留部份資金作為緊急應變之用或投資的人。 希望房貸提早繳完，能提前擁有自己房屋的人。 抵利型房貸的運作方式為何？ 先開立一不計息活期或活儲帳戶。 將貸款本金餘額每日減除不計息帳戶的存款餘額後進行計息，按期結算即為當期應繳利息。在上述抵利動作下，利息自然減少，利息少繳部份用以償還本金，而貸款餘額自隨之減少。 房貸清償後，該不計息帳戶自動回復成一般活期或活儲帳戶。

51 分享您的貸款經驗 （加分時間） 您認為貸款時除了比較銀行利率之高低之外還要注意那些事項？

52 辦理房貸您該知道的10件事 1.指標利率採季調或月調，換約只能一次需審慎評估。 2.不要只看前2段加碼利率，重點是第3段的加碼利率。
3.加碼利率普遍上調，不要放棄重新議價的程序。 4.省息優惠方案利率可能高人一截。

53 辦理房貸您該知道的10件事 5.借款期間拉長、每月壓力低，但利息總額也會大增。 6.本金平均攤還法比本息平均攤還法更省息。
7.每月部分提前還款，小心銀行提高還款難度。 8.注意房貸有無「綁約期」提前清償是否有違約金。

54 辦理房貸您該知道的10件事 9.不要只看優惠利率，小心手續費名目變多。 10.一般保人與連帶保人法律責任大不同。

55 二、房屋貸款的計息方式 1.本金平均攤還法 2.本利平均攤還法 3.設定最低還款額，彈性還款總額法

56 1.本金平均攤還法 每月攤還的本金固定，但總額隨房貸餘額減少，利息額也跟著遞減。惟採取此方法者不多，通常都會提早把本金還清。
如20年貸款利率以8％計，借款240萬元，20年要還240期，每期還本金1萬元。 第一期應還240萬元×8％÷12＋1萬元＝2.6萬元。 第二期應還239萬元×8％÷12＋1萬元＝2.59萬元，逐期遞減， 至最後一期1萬元×8％÷12＋1萬元＝10,067元。

57 2.本利平均攤還法 若為本利平均攤還，同樣240萬元，利率8％，期限20年，運用年金現值的公式可算出每月要還2萬元，第一期的20,370元中有1.6萬元是還利息，只有4,370元是還本金，第二期的20,370元有15,893元是還利息，4,477是還本金，每月償還總額固定，但愈往後本金償還的部份愈多，利息償還的部份愈少。 年金現值係數（n=20,r=6%）=9.818 2,400,000÷9.818=244,448÷12=20,370 由於總攤還額固定比較容易規劃，大部分的借款人都選擇本利平均攤還。

58 練習題3-本利平均攤還法 假設某甲向銀行辦理房屋貸款360萬元，貸款利率5%，期限20年，採本利平均攤還，試問第一年已償還之本金係多少？

59 練習題3-本利平均攤還法解答 計算房貸本利平均攤還額度需用「年金現值法」求出： 360萬元÷年金現值係數（n=20,r=5%）
=360萬元÷12.462 =288,878元（每年應償還額度） 第1年償還之利息360萬元*5%=180,000(元) 每年應償還額度-償還之利息=已償還之本金 288, ,000=108,878元

60 3.設定最低還款額，彈性還款總額法 活存與房貸為同一帳戶，每月的最低還款額，比本利平均攤還額更低，以確保借款者信用無虞，但有錢時可隨時償還。此種房貸比一般房貸利率高出1％左右，但卻比理財型房貸的利率低1％，可以說是以較低的利率享受理財型房貸的好處。 還款總額扣除帳面上餘額及日數算出的應繳利息，剩下的部份就用來還本金。

61 二、房貸換貸款銀行的決策考量 1.利率差距 2.應負擔的費用 3.轉貸額度 4.是否為部份優惠利率的組合貸款 5.新舊貸款的還款彈性
對於負擔房貸的人，每個月繳交的貸款是一筆沈重的負 擔。面對著市場上一波波的利率調降，相形之下，較低 的利率非常吸引人，長期更可以省下一筆可觀的費用。 但也不能輕忽貸款前的準備 功夫，轉貸前需考量的因素有五： 1.利率差距 2.應負擔的費用 3.轉貸額度 4.是否為部份優惠利率的組合貸款 5.新舊貸款的還款彈性

62 1.利率差距 若原貸款銀行利率與轉貸利率差距二碼以上（即0.5％），再來考慮計算其他轉貸費用是否划算。不過，許多銀行打出5％以下「超低房貸利率」的廣告，但不是20年都是這樣的利率，通常只有頭一年最低，或前兩、三年低於平均利率水準，之後的利率會提高。 因此，比較利率時，要以至少10年期的平均利率來相較。

63 2.應負擔的費用 各項支付費用是否符合成本，若成本不符只省下蠅頭小利，則不必考慮房貸搬家。轉貸費用如下： 鑑價費用：可以一件5千元估計。
代償費用：銀行收取範圍多在5千元至1萬元間。 代書費用：設定費3,500元、塗銷費1千元，合計4,500元。 設定規費：轉貸金額的0.12％。 原有房貸提前償還的違約金：視契約而定，若貸款未超過所規定的最短年限，提前解約需賠償1個月以上本利平均攤還額的違約金，甚至有以本金餘額3％計算者，轉貸前最好先向原貸款銀行問清楚。

64 3.轉貸額度 銀行重新估價後的轉貸額度與原貸額度的差異可能高達三至四成，是否可達到理想的額度，也要列入考量。雖然利率較低，如果轉貸的額度遠低於原來的額度，還要另外再籌一筆錢來還原貸款的話，若籌款有困難，只能回頭希望原貸款銀行能降低利率。 房屋的現值往往影響轉貸所能獲得的貸款額度。如果當初購屋時為整批預售屋，銀行並未鑑價，而是直接以房價的七成、八成貸放，在轉貸時幾乎都面臨「借新還舊」價款不足，而必須自掏腰包補足缺口的狀況，因此手上有沒有足夠的閒置資金，是轉貸時需考量的重點。

65 4.是否為部份優惠利率的組合貸款 政府的低利優惠不能帶到第2家銀行，所以如果轉貸的話，此項優惠不能再適用，因此要算出平均利率，再與別家銀行的利率相比，若還是利率較高，則可以考慮轉貸。如2百萬元是3.15％，3百萬元是8%，平均利率約為6.06％，若其他銀行利率低於5.5％，即可考慮轉貸。

66 5.新舊貸款的還款彈性 有時候舊貸款已過了最低貸款年限，可隨時提前還款，不會有違約金，而新貸款利率雖較低，卻規定幾年內只能還利息，不能還本金，或是頭幾年提前還本金時會有違約金。 這個規定影響很大，因為若能提早還本金，利息可能可以減少十幾萬元。因此衡量自己未來數年的現金流量，若可能有大額本金還款的話，還是留在可隨時還款的舊房貸划算。