2007年房地产建筑安装企业 税收自查方略 河北省地方税务局稽查局 杨文国.

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1 2007年房地产建筑安装企业 税收自查方略 河北省地方税务局稽查局 杨文国

2 第一节 房地产行业常见违法手段及成因 一、房地产违法行为的主要特点及发展变化趋势 偷税与反偷税的斗争更加复杂，大案、要案不断出现。
偷税形式多种多样，手段更加隐蔽。 部分不法纳税人开始为自己的违法行为公开寻求借口和保护。

3 二、常见违法手段 （一）营业税 1. 以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等，直接冲减应付账款、应付股利或者长期借款等科目不计销售收入，不申报纳税。 2. 将预收房款记入“其他应付款”等往来账科目上，长期不申报纳税。还有的采取把售房款直接由销售部门收取并存储在其他银行账号上，随意调节每期应结转收入，隐瞒收入。

4 3. 不按规定开具发票（或开具假发票），隐瞒销售收入。
4. 销售自建自用房地产不申报缴纳“建筑业”营业税。 5. 收到业主个人购房按揭贷款后计入“应付账款”、“其他应付款”等往来科目，不申报纳税。 6. 价外费用不计算在营业额内申报纳税。 7. 利用税收优惠政策造假，偷逃税款。

5 销售不动产行为成立要件 在所有涉及“销售不动产”营业税的案例中，对一个单位或个人是否发生了应当缴纳“销售不动产”营业税的行为，除特殊规定外，一般必须同时具备以下四个条件： 一、转让的是否为不动产的所有权； 二、被转让的不动产的所有权是否属于该单位或个人，或者说谁转让了该不动产的所有权； 三、是否有偿； 四、不动产是否位于境内。

6 城市房屋权属登记管理办法 第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。
第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

7 例题1：甲房地产企业拟投资建设一写字楼，向计划部门办理了立项手续，向规划部门领取了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，通过办理国有土地出让手续拥有了某宗地的国有土地使用权，并申请领取了施工许可证，通过招标，选定了建筑施工企业开始房屋建设。但在建造过程中，由于资金不足，甲单位与乙单位签定了参建房屋协议，约定：乙方出资3000万元，待房屋建成后，乙方可分得3层楼的房产。

8 案例一流程示意图 项目 甲方 乙方 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 投资3000万 并负责组织 房屋初始产权 100%
项目 甲方 乙方 土地使用权 % 合作过程 部分投入 投资3000万 并负责组织 房屋初始产权 % 过户 层房产

9 案例2：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但一直未按照土地出让合同的规定对土地进行开发。后与乙房地产企业签订联合开发合同，共同到计划部门办理了合建审批手续，但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记。双方约定：乙方支付给甲方1250万元后，由乙方进行房地产开发并销售，甲方不再过问房地产开发的相关事宜，但乙方销售房屋时，甲方必须负责开具发票给购房人。房屋开发过程中，乙方又投入资金3000万元，房屋建成后，乙方取得售房款5000万元，全部由甲方开具发票给购房者。甲方认为，虽其开具了发票，但实际发生销售房屋行为的是乙方，因此，其只应按1250万元交税。

10 案例二流程示意图 支付1250万 乙 房款5000万 甲 业主 房产过户并开票 项目 甲方 乙方 业主 土地使用权 100%
项目 甲方 乙方 业主 土地使用权 100% 合作过程 部分投入 补偿1250万 组织并投入 3000万 初始产权 % 过户 房屋 支付1250万 乙 房款5000万 甲 业主 房产过户并开票

11 例题3：甲房地产企业拥有某宗地的国有土地使用权，但由于资金问题，与乙房地产企业签订合作建房协议。双方约定：甲方提供土地使用权，乙方负责出资开发房地产，房屋建成后，按照25%和75%在甲、乙之间分配。后甲、乙双方共同到计划部门办理了合建审批手续，甲方依法将该块宗地75%的土地使用权变更登记到乙方名下。房屋建设过程中，乙企业共投入资金3000万元。房屋建成后，双方按协议约定比例进行房地产分配，并分别办理了房屋的权属登记。

12 案例三流程示意图 项目 甲方 乙方 土地使用权1 100% 合作过程 组织投入3000万 土地使用权2 25% 75%
项目 甲方 乙方 土地使用权 % 合作过程 组织投入3000万 土地使用权 % % 房屋初始产权 % %

13 案例三处理结果 甲方按照转让无形资产征收营业税,计税依据为 (1)75%土地评估价值
(2)3000×25%+3000×25%×代建利润率×(1+流转税税率) 乙方按照代理业征收营业税,计税依据为 (1)75%土地评估价值- 3000×25% (2)3000×25%×代建利润率

14 8. 返还给拆迁户的住房不计入营业额。 专题分析P428页 会计处理P254页 9. 以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，拒不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。P22页 10. 开发商将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位出租，其取得的租金收入未申报纳税。 11. 房地产开发公司与施工单位双方协议互相以较低价格开具给对方发票，双方都能得以少缴纳营业税。

15 （二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）
房地产开发建设阶段 1 .不按规定预缴所得税。以工程尚未决算、收入及成本无法准确反映为由，不按规定预缴所得税。 2 .伪造或者高估成本。通过到税务机关代开发票多缴纳建筑安装业营业税的手段达到少缴纳33%企业所得税目的。 3 .利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本前移，减少当期应纳税所得额。

16 4 .多列利息支出，多列预提费用。 5 .利用关联关系转移利润。 P468页 6 .项目贷款利息税前列支。 7 .以转移定价方式瞒天过海转移利润。 房地产销售阶段 1 .销售款长期不结转收入。 2 .成本核算混乱。 3 .隐匿贮藏间、楼顶平台（花园）、车位等项的销售收入 。

17 （三）土地增值税 1 .未按规定就竣工结算前的预售收入预缴土地增值税。 P 2 .相当一部分开发商利用纳税人建造普通标准住宅出售其增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税这一优惠政策，进行避税筹划。 （四）房产税 P122 1 .已经投入使用的房产少缴房产税。

18 2 .出租的房产少缴房产税。 （五）土地使用税 1 .开征范围内的项目开发期间占用的土地未缴纳土地使用税 。P P8 2 .未售出的商品房作为办公自用的，所占土地未缴纳土地使用税。 （六）印花税 体现在房屋销售合同、建筑材料购销合同、建筑工程勘察设计合同、建筑工程施工合同、广告合同、租赁合同、借款合同等未贴或者少贴印花税 。

19 第二节房地产行业税收自查方略 一、账外自查方法 1. 了解企业建设项目的相关情况。 2. 准备与项目基本信息有关的证件资料 。
3. 准备销售明细表。 4. 到企业售楼部了解楼盘销售价格、进度，注意索取 “销控表”。该表通常都已标明房屋销售的具体情况。 5. 要注意到物业管理部门索取入住档案资料，到负责协助业主办理房屋产权的部门索取办理房屋产权底册。

20 6. 按照企业已开发完毕的项目总建筑面积、销售进度和市场平均价格估算总收入，然后和企业账面项目历年累计收入比对，测试项目收入的完整性和可信性。
7. 根据企业“销售费用”科目中发生的房地产交易中心收取的房屋买卖交易服务费估算企业已经办理产权转移手续的商品房销售收入，用倒算结果和企业账面销售收入进行比较，测试其业以办理完毕房屋产权转移手续的销售收入完整性。P25页 8. 企业为了加快资金回流速度，通常设置专人负责协助购房客户办理银行按揭手续。注意对企业负责此项业务的相关人员进行询问，结合其设置的有关备查簿进行自查。P37页

21 9. 注意将检查银行账号结果和企业向税务机关备案的银行账号进行核对，如果纳税人未按照规定将其全部银行账号向税务机关报告的，将要受到税务机关惩处。
征管法第六十条第四款：责令其限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下的罚款。

22 二、企业所得税检查要点 （一）把好收入关 1. 按揭方式销售开发产品的，要注意检查开发产品完工后，其首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 2. 由于视同销售行为会计处理未确认为收益，应当注意检查视同销售行为是否按照税法规定确认为收入并在纳税申报时进行了纳税调整。视同销售行为是否于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

23 视同销售行为的处理 P327 将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； 将开发产品转作经营性资产； 将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者； 以开发产品抵偿债务； 以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

24 3. 检查企业是否按照会计制度要求及时正确地确认销售收入。P324页
4. 将开发产品先出租再出售的，是否根据国税发[2003]83号文件确认收入的实现。 5. 检查企业委托销售协议，查看其采取委托方式销售开发产品是否按国税发[2003]83号文件确认收入的实现 。 6. 收取的质量保修金处理是否正确。

25 《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）第四十条规定：正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：P29页
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

26 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
房屋建筑工程质量保修办法 2000年6月30日 建设部令第80号 第九条　房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。 　　施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

27 第十二条　施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。
第十三条　保修费用由质量缺陷的责任方承担。 第十四条　在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 第十五条　因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

28 企业财产损失所得税前扣除管理办法 　第五条 因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。 关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理的通知　　国税发[1999]195号 　三、企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税。

29 （二）扼住成本关 1. 是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集。 2. 为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否按规定记入了房地产开发成本，是否对超过银行同类同期贷款利率以上的部分进行了纳税调整。P368页

30 金融利率政策的变动过程（一） 银发[2003]250号规定：自2004年1月1日起，扩大金融机构贷款利率浮动区间。贷款利率浮动区间不再根据企业所有制性质、规模大小分别制定。商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间扩大到[0.9，1.7]，即商业银行、城市信用社对客户贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数1.7；农村信用社贷款利率浮动区间扩大到[0.9，2]，即农村信用社贷款利率下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数

31 金融利率政策的变动过程（二） 中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。以调整后的一年期贷款基准利率（5.58％）为例，城乡信用社可以在 %的区间内自主确定贷款利率。

32 金融利率政策的变动过程（三） 中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。 2006年4月28日起人民币贷款利率调整表                                                单位：％ 项目  调整前利率 调整后利率 6个月      1  年   1-3年（含）         3-5年（含）           5年以上

33 例题：星宇房地产开发集团有限公司2005年4月1日将自有资金2000万元借给其子公司星宇房地产开发有限公司充当流动资金,期限为1年,利率为8%,其子公司注册资本为800万元,则子公司2006年度纳税调整如下: 1. 超注册资本50%的利息： [2000-(800×50%)] × 8% × 3÷4=96(万元) 2.注册资本50%内利息超支额 800×50%× (8%-5.58% )× 3÷4=7.26(万元) 3.总计纳税调增: = (万元)

34 直接计入成本对象 已销 已完工成本对象 未销 完工后 未完工成本对象
3. 检查企业是否予提尚未支付的土地征用及拆迁补偿费、尚未建造的公共配套设施成本，是否在土地征用及拆迁补偿费尚未支付、公共配套设施尚未建造时就全额估算计入项目建筑成本。 完工前 直接计入成本对象 已销 已完工成本对象 未销 完工后 未完工成本对象

35 例题：某房地产开发公司在一块宗地上分两期进行开发。第一期开发建筑面积为15万平方米，2004年6月已开发完毕办理竣工结算，2005年12月底一期销售进度为80%。第二期开发建筑面积为10万平方米，正在建造。第一、二期共用的幼儿园从2004年7月份开始建造，到2005年12月底完工并办理竣工结算，成本为50万元。 1． 计算每平方米应负担的幼儿园成本 50万元÷（15+10）=2元/平方米 2 ．第一期已销售部分应分担金额 2×15×80%=24（万元）直接冲减2005年度应纳税所得额。 3．第一期未销售部分应分担金额2×15×20%=6（万元）随今后销售进度冲减以后年度应纳税所得额。 4．第二期应分担金额2×10=20（万元） 随今后销售进度冲减以后年度应纳税所得额。

36 4. 配套设施成本结转是否正确 。Ｐ430页 5.开发间接费用分配结转是否正确。 6.销售成本的结转是否正确。 可售面积的确定，违法建筑物的面积

37 （三）确保费用税前扣除无误 1.“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。 国税发[2006]56号国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知第四条第四款规定，广告费、业务招待费、业务宣传费等项扣除的计算基数为申报表主表第1行“销售（营业）收入”。

38 财政部关于执行《企业会计制度》和相关会计准则
有关问题解答（一）P341页 2002年10月31日 财会[2002]18号 问:企业支付的广告费能否预提或待摊? 答:《企业会计制度》规定，期间费用应当在发生时直接计入当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费，应于相关广告见诸于媒体时，作为期间费用，直接计入当期营业费用，不得预提和待摊。如果有确凿证据表明(按照合同或协议约定等)企业实际支付的广告费，其相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内获得，则本期实际支付的广告费应作为预付账款，在接受广告服务的各会计年度内，按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。

39 《广告管理条例》(国发[1987]94号)和《广告管理条例施行细则》（工商广字[1988]第13号）规定：
广告费用，是指企业在销售商品过程中通过报纸、期刊、图书、名录、广播、电视、电影、录像、幻灯、路牌、橱窗、霓虹灯、电子显示牌（屏）、灯箱、交通工具（包括各种水上漂浮物和空中飞行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、设置、张贴广告发生的推销宣传费用以及通过邮局邮寄各类广告宣传品和利用馈赠实物进行广告宣传的费用。 《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）规定：纳税人申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：     （1）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；     （2）已实际支付费用，并已取得相应发票；     （3）通过一定的媒体传播。

40 2.贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。
3. 有否在税前扣除与收入无关的支出。 4. 工资扣除是否正确。 5.“三费”扣除是否正确。P234、P237、238页 6.纳税人计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。 7.捐赠的扣除是否符合税法规定。P393页

41 8. 临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。
9.纳税人高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整。 10. 纳税人向关联方借款利息调整是否正确。P179页营业税处理 11.企业提取固定资产折旧年限是否超过税法规定年限，残值比例是否合理，固定资产修理和改良区分是否正确，提取的固定资产减值准备是否进行纳税调整。 P108页会计定性 12. 开办费的归集、摊销是否正确，是否按规定进行了纳税调整。p158

42 例题p160页 某内资房地产企业2003年7月份开始生产经营，前期发生的开办费总额为96万元，7月份摊销开办费时，会计分录如下：
借：管理费用—开办费摊销 万元 贷：长期待摊费用—开办费 万元 2003年度允许税前扣除额=96÷5÷12×5=8（万元），应调增所得额=96-8=88（万元）； 年每年应调减所得额=96÷5=19.2（万元）； 2008年应调减所得额=96÷5÷12×7=11.2（万元）。

43 会计摊销额 96 税前扣除额 8 19.2 11.2 纳税调整额 88 -19.2 -11.2 尚未扣除额 68.8 49.6 30.4
开办费税前扣除台账 （单位：万元） 年度 项目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 会计摊销额 96 税前扣除额 8 19.2 11.2 纳税调整额 88 -19.2 -11.2 尚未扣除额 68.8 49.6 30.4

44 三、营业税检查要点 1. 开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。 2. 收取广告位使用费是否按规定缴纳营业税。
3. 房地产开发企业采用免租的经营策略出租时纳税是否正确。 2年 8年

45 4. 以不动产、土地使用权投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。
5.采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。 6.在销售不动产过程中收取的价外费用如天然气（煤气）管道开户费、有线电视开户费等有否申报纳税。 P260页 7.开发商转让无形资产、销售不动产时，如果将折扣额另开发票的，是否从营业额中减除。 8.因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。

46 9.纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。 10.银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往来账不申报纳税。 11.以房换地的，是否视同销售不动产申报纳税。 12.以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。 13.将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。

47 14.以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。补偿面积和拆迁面积相等的部分按成本价征收营业税；补偿面积超过拆迁面积的部分，按实际取得的价款征税。
15.单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。 16.采用“还本”方式销售商品房时，有无扣除“还本”支出后再申报纳税的错误现象。 17. 以“购房回租”形式销售房屋是否申报纳税。

48 18. 纳税人是否将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款，有无分别按照“销售不动产”和“建筑业”纳税的错误现象。
19.查看售房代理协议，审查委托、销售双方是否履行协议并及时结转收入。 20.收取的炒“楼花”者的房产更名费是否作为收入申报纳税。 21.企业现售房收取的房款在直接记入“主营业务收入”科目的同时是否申报纳税。

49 22.房地产开发企业一般不适用财税字[2003]16号文第二十条：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”P319页
要点:(1)上述不动产应是购置所得,不包括继承的、受赠的不动产，也不应包括接受投资计入资本总额的不动产。 （2）上述不动产是购置后未再对原不动产进行建筑开发（不是安装、装饰、装修或添付）的不动产，因此不包括自己立项独立开发的不动产或购进在建工程后继续开发的不动产 （3）不动产购置或受让原价，不包括在购置不动产时由购买者支付的契税、物业管理费及其他应由购买者直接负担而由销售方代收的各项税、费。

50 四、土地增值税检查要点 1.未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，项目竣工清算后是否按规定期限到主管地方税务机关汇算清缴。
2.申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。 3. 纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除。

51 4.在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否在计算土地增值税时，从房地产开发成本中减除。否则，会造成资本化利息既在开发成本中得到扣除，又在开发费用方面得到重复扣除。
5.房地产开发费用，能按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明，是否在“利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%”以内计算扣除；凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。此外，要特别注意检查利息超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额是否进行了扣除，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息是否进行了扣除。

52 6.在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。
7.从事房地产开发的纳税人是否已按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之加计了20%进行扣除。 8.注意增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确， 注意纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的要免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 对于纳税人计建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

53 普通住宅标准 （一） 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]006号）第十一条：条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

54 普通住宅标准 （二） 2005年6月1日之后优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件: 住宅小区建筑面积容积率 1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2 倍以下，各地可在上述标准基础上浮动20%。

55 五、房产税检查要点 1.有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。 2.免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。 3.对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。

56 房地产业重要的房产税政策 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税 有关政策规定的通知 2003年7月15日 国税发[2003]89号
2003年7月15日 国税发[2003]89号 一、关于房地产开发企业开发商品房征免房产税问题 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

57 二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

58 4.有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。
5.对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税

59 附属设备和配套设施房产税政策 《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字（87）第003号）第二条、关于房屋附属设备的解释：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

60 附属设备和配套设施房产税政策 财税地字（87）第028号规定：经研究，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

61 附属设备和配套设施房产税新政策 国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施 计征房产税有关问题的通知 国税发[2005]173号
一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。     二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 　　 三、城市房地产税比照上述规定执行。

62 地下室房产税原税收政策 《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（(86)财税地字第008号）第十一条：为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。因此，地下人防设施作为车库使用符合“房产”定义，但是为了平战结合而鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。

63 地下室房产税税收新政策 ——财税[2005]181号 财政部 国家税务总局 关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 对于出租的地下建筑，将按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

64 对于自用的地下建筑，分三种情况计算征税。它们分别是：
工业用途房产，以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值； 商业和其他用途房产，以房屋原价的70%—80%作为应税房产原值； 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

65 国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知      年3月8日   国税发[2000]44号      二、关于出租柜台征收城市房地产税问题     出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，外商投资企业将房屋内的柜台出租给其他经营者等并收取租金的，应按租金计征城市房地产税。凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过的，按房产价值计征。     对外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企业“固定资产”账上也不反映的，为支持商品房开发，对该出租经营用的临时铺面暂不征收城市房地产税。建造的商品房交付使用后依旧保留的出租经营用的临时铺面，无论如何计账，是否确定产权，均应照章征收城市房地产税。 P125页

66 六、土地使用税检查要点 1.开征范围内已征用未开发或者正在建造期间的土地是否按规定申报缴纳了土地使用税。
2.开征范围内未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。 3.填制《土地使用税计算表》，依次填列：项目名称、坐落地点、土地性质、土地地段、占地面积、单位税额、批准征用时间、开始计税时间、年度应纳税额（办理土地使用证转移手续开始后分段计算）已纳税额、应补税额。

67 集体土地土地使用税税收新政策 财政部 国家税务总局关于集体土地 城镇土地使用税有关政策的通知 财税[2006]56号
在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。     本通知自2006年5月1日起执行，此前凡与本通知不一致的政策规定一律以本通知为准。

68 七、印花税检查要点 1. 各类商品购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、建设工程勘察设计合同、广告合同和测绘合同（按照加工承揽合同）、商品房销售合同、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证、账簿等是否按规定贴花。此外，“实收资本(股本)”和“资本公积”科目金额增加后，是否就增加的金额补帖印花。P165 2.注意避免征纳税误区

69 国税发[1991]155 号第十一条规定：“土地使用权出让、转让书据(合同)，不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。”因此，如果房地产开发商以出让、转让方式取得土地使用权签定的合同，以及房地产开发商转让土地使用权的合同都无须缴纳印花税，只需就其取得的土地使用证按件贴花5元即可。 企业之间的借款合同或者单据不贴花，因为《印花税税目税率表》规定借款合同征税范围是：“银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签定的借款合同。”

70 3.印花税最新处罚办法 《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》（国税发[2004]15号）对印花税的违章处罚适用条款明确如下：印花税纳税人有下列行为之一的，由税务机关根据情节轻重予以处罚：     (1) 在应纳税凭证上未贴或者少贴印花税票的或者已粘贴在应税凭证上的印花税票未注销或者未画销的，适用《税收征管法》第六十四条的处罚规定。     (2) 已贴用的印花税票揭下重用造成未缴或少缴印花税的，适用《税收征管法》第六十三条的处罚规定。     (3) 伪造印花税票的，适用《税收征管法实施细则》第九十一条的处罚规定。  

71 ( 4)按期汇总缴纳印花税的纳税人，超过税务机关核定的纳税期限，未缴或少缴印花税款的，视其违章性质，适用《税收征管法》第六十三条或第六十四条的处罚规定，情节严重的，同时撤销其汇缴许可证。    ( 5) 纳税人违反以下规定的，适用《税收征管法》第六十条的处罚规定：     ①违反《印花税条例施行细则》第二十三条的规定：“凡汇总缴纳印花税的凭证，应加注税务机关指定的汇缴戳记、编号并装订成册，将已贴印花或者缴款书的一联粘附册后，盖章注销，保存备查”；   ②违反《印花税条例施行细则》第二十五条的规定：“纳税人对纳税凭证应妥善保存。凭证的保存期限，凡国家已有明确规定的，按规定办；没有明确规定的其余凭证均应在履行完毕后保存一年”。

72 七、个人所得税检查要点 （一）工资、薪金方面
1. 对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已达到应纳税标准的是否未按规定代扣代缴个人所得税。 2. 对直接通过“管理费用”、“销售费用”科目以现金形式发放的奖金是否按规定扣缴个人所得税。 3.通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。参见《国家税务总局关于生活补助费范围确定问题的通知》（国税发[1998]155 号）。

73 4. 企业售楼人员取得的售房提成收入，是否按规定扣缴个人所得税。售楼人员的收入一般是底薪加提成。
5. 对企业为员工支付各项免税之外的保险金，是否在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入，按“工资、薪金所得”项目计征个人所得税，税款是否由企业负责代扣代缴。参见《国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复》（国税函[2005]318号）

74 6. 企业为职工个人购买商业性补充养老保险等，在办理投保手续时应作为个人所得税的“工资、薪金所得”项目，按税法规定缴纳个人所得税；因各种原因退保，个人未取得实际收入的，已缴纳的个人所得税应予以退回。参见《财政部 国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（财税[2005]94号）。 7. 个人兼职取得的收入是否按照“劳务报酬所得”应税项目缴纳个人所得税；退休人员再任职取得的收入，在减除按个人所得税法规定的费用扣除标准后，是否按“工资、薪金所得”应税项目缴纳个人所得税。参见《国家税务总局关于个人兼职和退休人员再任职取得收入如何计算征收个人所得税问题的批复》(国税函[2005]382号)。

75 8. 对商品营销活动中，企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。其中，对企业雇员享受的此类奖励，应与当期的工资薪金合并，按照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税；对其他人员享受的此类奖励，应作为当期的劳务收入，按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。参见《财政部、国家税务总局关于企业以免费旅游方式提供对营销人员个人奖励有关个人所得税政策的通知》（财税[2004]11号）。

76 9. 企业年终奖金计算代扣税款是否正确。检查时，要注意结合实体法从旧原则，根据年终奖金的政策变动和检查所属年度合理选择相应税收政策。
自2005年1月1日起，对企业向雇员发放的全年一次性奖金、年终加薪、实行年薪制和绩效工资办法的单位根据考核情况兑现的年薪和绩效工资，《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发[2005]9号）

77 例题 某公司2005年1月份给某员工发放一次性年终奖金36720元。
1.如果该员工当月工资扣除三险一金及800元后的余额为—720元， （ ）÷12=3000（元） （ ）×15%—125=5275（元） 2.如果该员工当月工资扣除三险一金及800元后的余额为900元， 36720÷12=3060（元） 年终奖应纳税 36720×15%—125=5383（元） 当月工资应纳税 900×10%—25=65（元）

78 10. 雇员认购公司股票等有价证券而从雇主取得折扣或补贴收入，企业是否按照“工资、薪金所得”代扣代缴了个人所得税。雇员将行权后的股票再转让时获得的高于购买日公平市场价的差额，是因个人在证券二级市场上转让股票等有价证券而获得的所得，是否按照“财产转让所得”适用的征免规定计算缴纳了个人所得税。雇员因拥有股权而参与企业税后利润分配取得的所得，是否按照“利息、股息、红利所得”适用的规定计算缴纳了个人所得税。P209、217、219 （二）利息、股息、红利所得方面 1. 企业向职工或其他个人集资，支付利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。对企业应支付未支付的利息直接增加借款本金的业务，是否按规定代扣代缴个人所得税。

79 2. 企业向参股的职工或者其他个人支付的股息、红利收入是否全额扣缴个人所得税。
3. 企业用盈余公积转增股本，属于个人股东的部分，是否代扣代缴了税款。 4.企业进行股份制改造时，职工个人取得的资产评估增值额是否征收个个人所得税。 资本公积 资本溢价 生产经营过程中产生的资本公积

80 5.以企业资金为企业中的个人投资者本人、其家庭成员及其相关人员支付与企业经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款纳税年度终了后即不归还，又未用于企业生产经营的，是否代扣代缴了个人所得税。 6. 企业为股东个人购买汽车，虽然该汽车同时也为企业使用，是否代扣代缴了个人所得税。

81 （三）其他所得 1. 《国家税务总局关于用使用权作奖项征收个人所得税问题的批复》（国税函[1999]549号）规定：企业举办购物有奖活动，规定特等奖为一套住房的10年免费使用权（10年内可以由中奖者自住，也可出租，10年后归还房子），一等奖为一部桑塔纳轿车的10年免费使用权。从以上情况可以看出，消费者取得了实物的使用权，可以运用该使用权获取收入或节省费用，使用权实质上是实物形态所得的表现形式。根据个人所得税法立法精神，个人取得的实物所得含取得所有权和使用权的所得。因此，可以认定消费者取得上述住房、汽车的免费使用权，不管是自用或出租，已经取得了实物形式的所得，应按照“偶然所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由提供住房、汽车的企业代扣代缴。主管税务机关可根据个人所得税法实施条例第10条规定的原则，结合当地实际情况和所获奖品合理确定应纳税所得额。

82 2. 《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（国税函[2000]57 号）规定：部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。对个人取得该项所得，应按照《中华人民共和国所得税法》中规定的“其他所得”项目计算缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。 3. 《国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的批复》（国税函[2002]629 号）规定：个人因参加企业的有奖销售活动而取得的赠品所得，应按“偶然所得”项目计征个人所得税。赠品所得为实物的，应以《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十条规定的方法确定应纳税所得额，计算缴纳个人所得税。税款由举办有奖销售活动的企业(单位)负责代扣代缴。

83 4. 《财政部 国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（财税[2005]94号）规定：个人为单位或他人提供担保获得报酬，应按照个人所得税法规定的“其他所得”项目缴纳个人所得税，税款由支付所得的单位或个人代扣代缴。 此外，要特别注意，单位为个人负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后再计算扣缴个人所得税。

84 （四）个人所得税处罚办法 《国家税务总局关于行政机关应扣未扣个人所得税问题的批复》（国税函[2004]1199号）
第二条：2001年5月1日前，对扣缴义务人应扣未扣税款，适用修订前的《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》），由扣缴义务人缴纳应扣未扣税款；2001年5月1日后，对扣缴义务人应扣未扣税款，适用修订后的《征管法》和《国家税务总局关于贯彻〈中华人民共和国税收征收管理法〉及其实施细则若干具体问题的通知》（国税发[2003]47号），由税务机关责成扣缴义务人向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣税款百分之五十以上三倍以下的罚款。 第三条: 按照《征管法》规定的原则，扣缴义务人应扣未扣税款，无论适用修订前还是修订后的《征管法》，均不得向纳税人或扣缴义务人加收滞纳金。

85 七、车船使用税检查要点 （一）检查办法 通过查阅“固定资产”账簿、固定资产卡片和向司机班负责人调查了解，掌握企业各车辆的基本情况；然后制作表格，计算企业应当缴纳的车船使用税。列出：种类、购置时间、载重净吨位（可乘人数）、单位税额、应纳税额、已纳税额、应补税额。

86 （二）注意事项 如有租赁关系，车船拥有人与使用人不一致时，则应由租赁双方商妥由何方为纳税义务人；租赁双方未商定的，由使用人纳税。如无租使用的车船，由使用人纳税。外商投资企业和外国企业以及外籍人员不适用车船使用税的规定。 对车辆净吨位尾数在半吨和半吨以下的按半吨计算，超过半吨的按1吨计算；机动车挂车，按机动载货汽车税额的7折计征税；客货两用汽车，载人部分按乘人汽车税额减半征税，载货部分按机动载货汽车税额征税。

87 3.新购置的车船，从购置使用的当月起计算。 4.免税单位与纳税单位合并办公，所用车辆，能划分者分别征免车船使用税，不能划分者，应一律照章征收车船使用税。 5.企业内部行驶的车辆，不领取执照，也不上路行驶的，可免征车船税。 6.国税函[2004]1394号文件规定，鉴于机动车辆丢失后，纳税人不再拥有和使用该车辆，对于已经按年缴纳了车船使用税的机动车辆出现丢失的情况，应当予以退税。 纳税人可在车辆丢失后，凭车船使用税完税凭证和公安部门出具的车辆丢失证明，向车辆纳税所在地的地方税务机关提出退税申请，地方税务机关经审核后应依据有关规定办理退税。 车船使用税退税额应按月计算退税的起止时间为：从机动车辆丢失的次月起至纳税年度终了的当月止。P130页

88 第四节建筑行业税收稽查方法概述 1.《营业税暂行条例》（国务院令[1993]136号）第五条第三款：
建筑业营业税计税依据 1.《营业税暂行条例》（国务院令[1993]136号）第五条第三款： 建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。 2.《营业税暂行条例实施细则》（财法字[1993]第40号） 第十八条　纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 　　纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。

89 第十五条　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（包括自建劳务营业额的核定），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:
　　(一)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。 　　(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。 　　(三)按下列公式核定计税价格: 　　计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率） 　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

90 3. 财政部、国家税务总局关于营业税几个政策问题的通知（财税[1995]45号）
纳税人从事建筑安装工程作业中的“其他工程作业”，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 4. 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税[2003]16号第三条第十三款 通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。     其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。

91 1. 国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知
建筑业营业税纳税义务发生时间 1. 国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知 国税发[1994]159号 　 (一)实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天； 　 　(二)实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天； 　　 (三)实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；　 　

92 (四)实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。
2. 营业税暂行条例实施细则（财法字[1993]第40号 ）第二十八条第二款 自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。

93 建筑业重要的政策变更 国家税务总局关于印发《营业税问题解答之一》的通知 国税函发[1995]156号 P310
单位所属内部施工队伍营业税征收问题 独立核算单位 对外提供劳务 征税 对内提供劳务 征税

94 非独立核算单位 财政部、国家税务总局关于明确
对外提供劳务 征税 非独立核算单位 结算 征税 对内提供劳务 财政部、国家税务总局关于明确 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条有关问题的通知 年9月8日  财税[2001]160号 P316 一、《细则》第十一条“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位”中的“向对方收取货币、货物或其他经济利益”，是指发生应税行为的独立核算单位或者独立核算单位内部非独立核算单位向本独立核算单位以外单位和个人收取货币、货物或其他经济利益，不包括独立核算单位内部非独立核算单位从本独立核算单位内部收取货币、货物或其他经济利益。 不结算 不征税

95 变更后的新政策 对外提供劳务 征税 非独立核算单位 结算 不征税 对内提供劳务 不结算 不征税

96 工程施工企业的会计核算 工程施工企业的会计核算，现在基本分为两种情况，一是继续使用原来的《施工企业会计制度》，二是执行了新的《企业会计制度》，2003年9月28日财政部下发了《施工企业会计核算办法》，从2004年１月１日起在已执行《企业会计制度》的施工企业执行，在《企业会计制度》的基础上增设了“周转材料”、“临时设施”、“临时设施摊销”、“临时设施清理”、“工程结算”、“工程施工”和“机械作业”科目。

97 一、营业税检查要点 （一）检查应税营业额的合理性、完整性。
1.以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报。检查企业有无将完工工程收入挂在“预收账款”或“应付账款”账下，而不结转“工程结算收入”，低报工程进度或漏报工程项目。 2.甲方提供材料、动力等的价款是否并入应税营业额。包工不包料的建筑工程，在申报应税收入时将所耗的材料价款剔除在外，少缴营业税。 3.自建行为的纳税人，在转让自建不动产时，是否申报缴纳自建环节的营业税。

98 4.是否存在因抵顶“三角债”间接导致少缴营业税的问题，是否存在以工程劳务收入直接抵顶各项费用少缴营业税的问题。
对施工企业与其有关的建材经营单位以劳务换取货物和建设单位以建筑物、土地等其他固定资产抵顶工程价款，少报营业额 5.计税营业额中的设备价值扣除是否符合规定。 6.是否存在分包工程为代扣代缴营业税的问题，纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。 7.对返工、返修不记“工程费用”，而用红字冲减“工程结算收入”，减少营业额 。

99 8.检查其与关联企业业务往来的财务核算和涉税事宜。看承建企业与开发商（或业主）之间有无“多个牌子、一套人马”，随意变更建筑合同，钻税法空子，少申报收入。
9. 出租建筑机械设备、模板、档板、架料等业务是否按规定申报纳税。 （二）检查应税营业额的及时性 检查企业有无推迟确定纳税义务，延迟缴纳税款的现象 1.已开工建设的建筑安装工程，是否存在长期零申报的异常情况。

100 二、企业所得税检查要点 2.跨年度工程是否按工程完工进度申报缴纳营业税，有无以未实际收到款项为由，拖延申报缴纳税款。P289页
（一）检查应税收入的真实性、完整性 1.是否按实际完成工程量结转工程收入。 2.是否将工程结算收入或工程结算差价收入、合同外工程变更收入挂往来账，少计应税所得额。

101 3.对于跨年度工程的已完工部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
（二）检查税前扣除项目的真实性、合法性。 1.重点检查各类成本费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

102 2.工程物资的检查方法 (1)根据企业的会计核算方法验算工程领用的物资材料结转“工程施工”时是否存在多转成本的问题; (2)盘点企业的库存，看账面结存数与实际结存数是否一致; (3)有无第二仓库和在工地大量储存工程物资的情况。

103 3.辅助生产成本的检查 辅助生产成本常见违法现象 (１)将不应由辅助生产成本开支的支出项目挤入辅助生产成本 (２)人为提高或加大辅助生产成本，多分配辅助生产费用 (３)分配方法或分配计算不正确，使各工程成本核算对象，不能按受益原则合理分配费用 (４)混淆分配期限，将本应由下期工程负担的费用，由本期多计多分配 辅助生产成本检查方法

104 (1)检查“辅助生产”的借方发生额，并与相对应的原始凭证相核对，看记入辅助生产成本的支出项目是否属于辅助生产成本的开支范围。
(2)检查“辅助生产”贷方发生额 和“辅助生产费用分配表”的分配金额相核对，看是否一致，有无人为加大或提高辅助生产成本，以及分配期限混淆的现象； “辅助生产费用分配表”的分配方法是否符合规定，正确合理，同时复核分配额是否正确。

105 4.人工费分配的检查： 人工费分配违法现象 (1)不按出勤工日数作为分配标准，而另外采用其他分配标准计算分配，使工资及福利费分配失真 (2)不按实际统计的出勤工日数计算，人为地随意估计工程成本核算对象实际耗用的工日数 人工费分配检查方法 (1)检查“建筑安装工人工资及福利费分配表”中工资及福利费的分配标准，看采用的分配标准是否为出勤工日数； (2)通过检查“工资结算汇总表”和“工时利用月报”等资料统计的实际出勤工日数，是否和“工资及福利费分配表”中的各工程成本核算对象分配时的工日数相符。

106 5.材料费分配的检查 材料费分配常见违法现象 (１)将建造临时设施、福利设施、固定资产等专项工程所耗用的材料，记入了企业承包工程的成本 (２)施工现场储备的材料，不作为“库存材料”处理而直接记入了工程成本 (３)对于已领未用的工程用料月末没有办理“假退料”手续，以当月全部领用的数量作为工程用料数量，加大了当月的工程成本 (４)工程竣工后剩余的材料，不办理退库手续也不冲减工程成本中的材料费用 (５)工程竣工后施工现场回收的可利用的残次材料、废料和包装物等不办理交库手续也不冲减工程成本中的材料费用

107 (６)将节约差异全部保留在“材料成本差异”账户，人为加大工程施工成本和有关费用，减少应纳税所得额
材料费分配检查方法 (1)检查材料明细账并与其原始凭证“领料单”、“定额领料单”、“大堆耗用材料计算单”、“集中配料耗用计算单”、记账凭证相核对，查清领料部门、发料用途等是否属于工程成本核算对象的工程用料。 (2)一般情况下，施工企业平时要办理“假退料”手续 、工程竣工后要办理材料退库手续和残次材料交库手续，若在检查材料明细账时没有借方的红字冲销或贷方的蓝字冲减业务，初步判明其剩余材料或残次材料未冲减工程成本中的材料费用，以此为线索作进一步检查，必要时可直接到施工现场了解有无已领未用的余料或有回收价值的边角废料等。

108 6. 租入机械使用费分配的检查 租入机械使用费分配常见违法现象 不按实际统计的台班数计算，人为地随意估计各工程成本核算对象实际耗用的台班数，使费用分配失真。 租入机械使用费分配检查方法 （1）检查“机械租赁费结算账单”中支付的施工机械租赁费的分配标准，看采用的分配标准是否为机械作业台班数； （2）检查“机械使用月报”等资料统计的实际耗用台班数，是否和“机械租赁费结算账单”中的各工程成本核算对象分配时的台班数相符，是否有将专项工程耗用的台班数人为地缩小，而加大承包工程所应分配的机械租赁费。

109 7.自有机械费用分配的检查 自有机械费用分配常见违法现象 （1）人为地改变各工程成本核算对象应分配某种机械使用费的分配标准，加大某工程项目的分配标准，而同时缩小另一工程项目的费用分配标准 ； （2）分配标准制定不符合会计规定和会计核算要求，违反受益原则，造成机械使用费分配失真； （3）因施工机械或运输设备的不同，而不同时改变机械使用费的分配标准 ； （4）不按实际统计的台班数或作业量计算，人为地随意估计机械台班数或机械作业量 ；

110 自有机械费用分配常见检查方法 （1）结合实际情况和会计计算原则看选择的费用分配标准是否合理恰当； （2）依据“机械使用费分配表”结合“机械使用月报”和“工程量报表”等资料，重新复核验算分配率和分配额并与原分配表中的情况进行核对，看各工程成本核算对象分配的机械使用费是否为该工程项目应负担的费用额，有无改变分配标准、相互转移分配额的现象。

111 8.工程实际成本计算和结转的检查 工程实际成本计算和结转常见违法现象 （1）不按事先确定的工程价款结算办法来计算工程实际成本，而是为了调节当年利润，人为随意结转“工程结算成本”； （2）工程竣工后对盘点的剩余材料和残次材料不办理退库手续也不冲减工程成本中的材料费用，导致多结转“工程结算成本” ； （3）将未完工程的成本一并结转，故意加大已完工程成本，减少应纳税所得额 。

112 工程实际成本计算和结转检查方法 （1）根据建筑合同，通过对“工程价款结算单”及“工程结算成本”账户和工程合同进行核对，看是否按合同规定的工程价款结算办法来结转“工程结算成本”，有无多转成本的现象； （2）根据建筑安装造价构成，看编制的某项工程的施工图预算，结合结算办法，检查“已完工程月报表”、“工程验收单”、“工程价款结算单”，看验收的内容、项目是否和已完工程内容一致。要注意施工图预算规定的分部工程，是否与已完工程内容分别计算，有无将未完工程混作已完工程，多记当期实际完成的工程量；

113 （3）要深入施工现场，调查了解测算实耗的料、工、费情况和工程进度情况，重新计算完工程度。
（4）检查“工程施工”明细账，看该账户在月末是否有余额，若没有余额就应当以此为线索，核实该工程是否已完工，若没有竣工却无余额，可能将未完工程当作已完工程全部结转了“工程结算成本”。 （5）实行工程完工一次结算工程价款的单位，应通过对“工程价款结算单”及“工程结算收入”、“工程结算成本”账户记录的时间和工程合同进行核对，看是否一致，有无价款一次结算，成本逐步结转的现象。

114 （6）实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程合同，应首先向生产、计划部门了解当期工程项目和工程进度，以确定实际完成的工作量；其次检查工程成本结转是否符合已完工程项目的成本，同时可依据已完工作量和预算定额考核实际消耗的料、工、费与工程项目、工程进度是否相符。如不符，则应对多转成本的问题作进一步的检查。 （7）按工程形象进度划分不同阶段，分期结算工程的价款办法的工程合同，应按合同规定的形象进度分次确认已完阶段工程的成本。即：应按合同规定的工程形象进度和工程结算阶段，与发包单位进行工程价款结算时，结转“工程结算成本”，这种情况，应重点检查工程合同分段结算的时间，结合与发包单位签认的“工程价款结算单”，看有无多转成本的现象。

115 （三）重点检查项目 对于大型建筑企业的检查，应重点核实有无小型建筑企业挂靠，如有则应进一步核实其财务核算方式等相关事宜是否存在税款流失；对于小型建筑企业，应重点核实其是否通过交纳管理费等方式挂靠资质较高的建安企业来承揽工程，如有则应重点核实其工程施工收入、成本是否通过挂靠企业核算，是否存在税款流失。

116 《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第六款：双方签订承包、租赁合同（协议，下同）将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同）按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：     1. 承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；     2. 承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；     3. 出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。

117 《营业税条例实施细则》第10条和《财政部、国家税务总局关于营业税几个政策问题的通知》（财税字[1995]45号）第三条来看，有独立的经营权、在财务上独立核算、并定期向出租者或发包者上缴租金或承包费的承租人或承包人只要发生营业税应税行为就是营业税纳税义务人。 《企业所得税暂行条例》（国务院令[1993]第137号）第二条规定：独立经济核算的企业或者组织，为企业所得税的纳税义务人。《企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]第3号）第四条规定：独立经济核算的企业或者组织，是指纳税人同时具备在银行开设结算账户、独立建立账簿、编制财务会计报表、独立计算盈亏等条件的企业或者组织。所以分公司具备上述条件也可成为企业所得税的纳税人。

118 欢迎大家以后有问题多沟通！ 不当之处，敬请批评指正！

119 主讲教师简介 杨文国，1996年毕业于长春税务学院税务系，注册税务师、注册会计师、经济师,现就职于河北省地方税务局稽查局，负责省级重点税源和重大税务举报案件的检查工作。 联系方式 办公电话： 传真: 手机： QQ： 电子邮箱: 通讯地址:石家庄市平安南大街32号 邮政编码:050000