「公共住宅政策規劃、興建之進度 與弱勢租屋獎勵措施」專案報告

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1 「公共住宅政策規劃、興建之進度 與弱勢租屋獎勵措施」專案報告
1 「公共住宅政策規劃、興建之進度 與弱勢租屋獎勵措施」專案報告 2015年10月27日

2 壹、前言 2 臺北市住宅市場具有高房價、 高公宅需求、低公宅供給、 低生育率之二高二低特性，影響 市民及弱勢族群居住權益。
臺北市住宅市場具有高房價、 高公宅需求、低公宅供給、 低生育率之二高二低特性，影響 市民及弱勢族群居住權益。 依臺灣發展趨勢，人口將更向大 臺北都會區集中，首都圈地區成 員須共同面對人口失衡所帶來的 居住問題。 臺北市研議住宅新思維，以租屋取代購屋，由政府主導興辦「公共住宅」，讓市民皆可安居於臺北。

3 壹、前言 3 先進國家均有一定數量比例的公宅 1.本市公共住宅存量僅佔全市住宅存量0.68%。(全國0.08%)
2.先進國家如何滿足人民住宅需求ー公共住宅。 3.為健全社會發展及永續生存的重要基礎。 32% 30% 23% 18% 18% 17% 6.1% 6.1% 4.6% 0.68%

4 壹、前言 4 以先進國家住宅存量約5%為目標 考量家戶成長及弱勢需求，配合租金補貼政策，持續檢討 2015年
2022年 56,500戶公共住宅(5.7%) 2018年 26,500戶公共住宅(2.8%) 2015年 6,500戶公共住宅(0.68%) 社經弱勢家戶 靑年家戶 專案實驗型/居家照護

5 貳、公共住宅政策目標 5 落實居住正義 挹注城市活力 帶動經濟發展 創新生活型態
在高房價時代，雖然買不起房子，但是住得起、住得好、住得有尊嚴。 落實居住正義 讓年青族群與家庭回流首都圈住居，拉年青人一把。 挹注城市活力 帶動營建、智慧科技及生活產業發展，衍生3~4倍投資經濟效益。 帶動經濟發展 準備高齡少子化社會來臨，建立居家照護、在宅老化全新生活型態。 創新生活型態

6 参、公共住宅興辦課題 6 公有出租住宅供給仍然不足 市民普遍仍有公宅品質不佳刻板印象 本府目前興辦社會住宅資源有限
本市現有公宅總數6,500戶，僅占全市0.68%。 如要貼近世界各國水準，須投入大量資源人力 公有出租住宅供給仍然不足 過往公有出租住宅均供弱勢戶居住，建物老舊，管修效率品質待提升。 造成本府推動公共住宅常遭附近居民反對 市民普遍仍有公宅品質不佳刻板印象 目前住宅部門編制及人力、財源有限，適宜興辦之公有土地有限 獎勵民間興辦社宅誘因不足，引入民間資源困難 本府目前興辦社會住宅資源有限

7 肆、公共住宅推動對策 7 以多元方式增加公共住宅存量 公共住宅妥適規劃及管理 設置住宅專責機構及管理公司 爭取中央提供資源共同推動公共住宅
建構更合理的公共住宅稅賦制度

8 伍、公共住宅計畫 8 約計21,424戶 已盤點出閒置及低度利用公有土地，並向中央申請撥用國有土地，共計36.19公頃
預定2018年以前完成37處(包括興隆1區)，預計興辦戶數共計20,580戶。 加計目前出租中或興建完成之844戶，共約21,424戶。 行政區 案名 戶數 戶數合計 松山區 健康公共住宅 507 信義區 六張犁營區A、B街廓基地 972 6,614 三興段環保局資源回收廠基地 731 廣慈博愛園區基地 2,800 犁和段都更案 80 六張犁營區C、D、E街廓基地 2,031 大安區 華光社區回饋基地 412 中山區 行天宮站 30 232 培英市場 202 中正區 忠義國小基地 526 738 南海段都更案 212 大同區 大龍峒 110 616 敦煌 3 明倫國小基地 456 大橋頭聯開案捷2 47 萬華區 龍山寺聯開宅 11 1,439 青年公共住宅 270 原中興國小校地 青年營區基地 640 莒光段基地 248 三重區 臺北橋聯開宅 327 2,181 新店區 新店機廠聯開宅 218 林口區 世大運國宅基地 1,636 行政區 案名 戶數 戶數合計 文山區 萬隆站 41 3,848 景文 39 興隆公共住宅1區 272 興隆公共住宅2區 526 木柵段漆高儒基地 166 華興段基地 529 景美運動公園南側第一期基地 147 景美女中調車場基地 373 興德里營區基地 1,000 樟新市場 102 景美運動公園南側第二期基地 146 軍法局舊址基地 507 南港區 東明公共住宅 700 2,886 小彎基地 340 中南段基地 171 南港機廠 282 臺電中心倉庫基地 1,393 內湖區 港墘聯開宅 14 568 瑞光市場基地 423 舊宗段土地 131 士林區 永平 51 北投區 奇岩新社區基地 319 1,332 北士科專案住宅 151 北科機1、R21-1基地 862 約計21,424戶

9 伍、公共住宅計畫 2014-2018年完成 47處 21,424戶 公共住宅 9 570戶捷運聯開宅位置圖 出租中公共住宅(844戶)
辦理中基地(2545戶) 104年推動中基地(8841戶) 大同區大龍峒公宅 大同區敦煌公宅 中山區行天宮站公宅 文山區萬隆站公宅 文山區景文公宅 士林區永平公宅 7. 萬華區龍山寺聯開宅 8. 內湖區港墘聯開宅 9. 新北市三重區臺北橋聯開宅 10.新北市新店區新店機廠聯開宅 1.文山區興隆公共住宅1區 2.文山區興隆公共住宅2區 3.松山區健康公共住宅 4.萬華區青年公共住宅 5.萬華區中興國小校地 6.南港區東明公共住宅 1.北投區奇岩新社區基地 2.大同區明倫國小 3.中正區忠義國小 4.文山區木柵漆高儒基地 5.文山區華興段基地 6.文山區景美運動公園一期 7.文山區景美女中調車場 8.萬華區青年營區 9.萬華區莒光段基地 10.信義區六張犁營區(AB街廓)基地 11.信義區三興段基地 12.信義區廣慈博愛園區 13.南港區小彎基地 14.南港區中南段基地 15.內湖區瑞光市場 年完成 47處 21,424戶 公共住宅 104年規劃設計中基地(9194戶) 1.北投區北士科專案宅 2.北投區北士科機1、R21-1基地 3.大同區大橋頭聯開案基地 4.中山區培英市場基地 5.中正區南海段都更案基地 6.大安區華光社區回饋基地 7.文山區興德里營區基地 8.文山區樟新市場基地 9.文山區景美運動公園二期基地 10.文山區軍法局舊址基地 11.信義區六張犁營區(CDE街廓 )基地 12.信義區犁和段都更案基地 13.南港區臺電中心倉庫基地 14.南港區南港機廠案基地 15.內湖區舊宗段基地 16.新北市林口區世大運國宅基地 570戶捷運聯開宅位置圖 1~249 250~499 500~999 1,000~1,499 1,500~1,999 2,000以上 戶數

10 伍、公共住宅計畫 5處繼續性計畫 10 萬華區 中興國小基地 (270戶) 松山區健康公 共住宅 (507戶)
將持續推動，5處基地預計可提供2,273戶。 文山區興隆 公共住宅2區 (526戶) 萬華區 中興國小基地 (270戶) 南港區東明 公共住宅 (700戶) 松山區健康公 共住宅 (507戶) 刻依進度施工 預定於106年竣工。 專案管理預算依市議會決議經本市及內政部都市計畫委員會審議通過並發布實施後，始得動支 刻於市都委會審議中 萬華區青年公共住宅 (270戶) 招標案刻上網公告 預計11月決標 107年底竣工 招標案刻上網公告 預計11月決標 107年底竣工 刻依進度施工 預定於106年竣工

11 伍、公共住宅計畫 2015 2016 11 公共住宅預估招標時程(統包) 9月 10月 11月 12月 1月 2月 六張犁AB街廓
PCM(含監造) 六張犁AB 統包工程 明倫國小基地 PCM(含監造) 明倫國小基地 統包工程 青年營區 PCM(含監造) 青年營區 統包工程 瑞光市場基地 PCM(含監造) 瑞光市場基地 統包工程 華興段土地 PCM(含監造) 華興段土地 統包工程 景美女中調車場 PCM(含監造) 景美女中調車場 統包工程 南港小彎基地 PCM(含監造) 南港小彎基地 統包工程 奇岩新社區基地 PCM(含監造) 奇岩新社區基地 統包工程 忠義國小基地 PCM(含監造) 忠義國小基地 統包工程-6月發包

12 伍、公共住宅計畫 2016 2015 12 公共住宅預估招標時程(先設計後施工案) 10月 11月 12月 8月 9月 10月 11月
廣慈博愛園區 PCM 廣慈博愛園區 設計+監造 木柵段漆高儒 設計+監造 木柵段漆高儒 工程 三興段環保局資源回收廠 工程 三興段環保局資源回收廠 設計+監造 莒光段土地 設計+監造 莒光段土地 工程 中南段土地 設計+監造 中南段土地 工程 景美運動公園南側土地 第一期 設計+監造 景美運動公園南側土地 第一期 工程

13 伍、公共住宅計畫-財務規劃及財源籌措 興建2萬餘戶公共住宅投入總經費概算1,422億元 13 總計約2萬戶 出租中或興建完成之844戶
規劃興建約20,580戶 投入土地面積 36.19公頃 市有土地14.84公頃 國有土地20.95公頃 新北市有土地0.4公頃 總經費 約1,422億元 土地成本約 394億元 興建成本約1,028億元 經費來源 土地成本市府編列預算撥補 興建成本對外融資舉借

14 伍、公共住宅計畫-財務規劃及財源籌措 14 不 自 償 可 自 償 新北市有0.4公頃8.37億 總經費 1,422億 土地費用394億
國有20.95公頃321.55億(待付294億) 公務預算增撥基金 (排擠其他預算) 土地費用382億 不 自 償 市有14.84公頃 64億 總經費 1,411億 住宅租金 (營運年期50年 租金900元市價85折 765元足以自償) 商業空間租金 停車位租金 其他收入 可 自 償 銀行融資925億 興建費用1,028億 住宅基金95億 中央補助8億

15 陸、臺北市租屋需求分析 15 本市一般民眾租屋需求 本市弱勢居住族群租屋需求 臺北市租屋比例約18%
104年戶籍登記戶數約104萬戶，約18萬餘戶家戶有租屋需求 本市弱勢居住族群租屋需求 低收入戶約10,299戶 中低收入戶約2,890戶 身心障礙者約37,071人 65歲以上老人約46,805人 原住民家戶約4208戶 單親家庭約12,984戶 依營建署統計處調查報告有社會住宅需求家戶約3萬戶 (均以無自有住宅者估算)

16 陸、臺北市租屋需求分析 本市弱勢族群居住問題盤點 16 弱勢居住問題 對策 私有租屋常缺乏無障礙 設施
私有租屋常缺乏無障礙 設施 本府社會局委託伊甸基金會協助弱勢長者居家安全簡易修繕及設 置生活輔具，改善其在宅生活環境更為安全及便利。 本府公共住宅皆為通用設計並設有無障礙房型，符合弱勢族群之 承租需求。 社會歧視及排擠 本府社會局建置社區居住服務及身障團體家庭，幫助弱勢族群融 入社區，打破社會藩籬。 本府公共住宅以混居為目標，非大規模集中設置，消除融合周圍 社區消除標籤化問題。 經濟弱勢難以負擔市場 租金 本府社會局及都發局分別提供有身障租金補貼及低收入戶租金補 貼，緩解經濟弱勢之租屋壓力。 未來公共住宅以較市場低廉之租金，輔以本府社會局低收入戶之 租金補助，提升弱勢家戶之可承租能力。 租貸市場地下化/承租 弱勢戶的制度誘因不足 配合中央稅賦制度改革，透過所得稅、地價稅及房屋稅等相關稅 制，強化房東成為公益承租人之制度誘因，改善弱勢家戶在民間 承租市場之市場限制，及增加承租機會。

17 柒、弱勢租屋協助措施 一、社會局弱勢居住問題應對方案及福利措施 17 提升公共住宅弱勢保障及租金補貼 本市弱勢居住福利措施(居住資源)
公共住宅提供30%戶數，由社會局統籌供本市弱勢族群居住。 社會局自106年編列公務預算支應補貼。 本市弱勢居住福利措施(居住資源) 社會局提供弱勢居住服務 對象 提供服務 低收入戶 平價住宅 1448戶 老人 老人公寓 老人安養護中心 修繕住屋補助 376人 5,688床 20名/年 身心障礙 社區居住 團體家庭 住宿型 租金補貼 18人 120人 1,120床 2,000-2,100戶 婦女及兒少 中途之家 自立宿舍 自立經濟補助 28戶(51間) 15人 10-20人

18 柒、弱勢租屋協助措施 二、都發局提供租金補貼 18 自101年起配合內政部「住宅補貼」政策辦理租金補貼。
104年度起考量家戶情形提供差額租金補貼，家庭年所得低於88萬元，或每 人每月平均所得低於2萬2,191元者，每戶每月補貼5,000元；家庭年所得為 88萬元以上、低於125萬元，且每人每月平均所得為2萬2,191元以上、低於 5萬1,779元者，每戶每月補貼3,000元；如育有3名以上未成年子女或本市 列冊低收入戶者，租金補貼每戶再加1,000元/月。 本市整合性(一般戶)住宅租金補貼金額表 年度 每月補貼 金額(元) 中央補貼 金額(億元) 本府加碼補貼 96年 3,000 1.22 - 97年 0.99 98年 3,600 0.93 99年 1.90 100年 2.11 101年 5,000 1.75 2.29 102年 1.60 2.33 103年 1.44 3.18 104年 3,000~5,000 審核中

19 柒、弱勢租屋協助措施 二、都發局提供租金補貼 19 低收入戶承租住宅租金補貼 都發局另針對低收入戶提供租金補貼。
社會局對於身心障礙者、原民會對於原住民等弱勢族群提供租金補貼。 低收入戶承租住宅租金補貼 年度 預算金額(元) 申請人數(人) 核定人數(人) 執行金額(元) 備註(計算方式) 101年 36,414,000 2,490 1,978 29,242,500 1,500元*19,495人次 102年 1,887 1,540 22,078,500 1,500元*14,719人次 103年 32,760,000 1,526 1,283 18,550,500 1,500元*12,367人次 104年 27,000,000 刻正辦理中 備註:低收入戶承租住宅租金補貼業務係自101年起移本府都發局辦理(原受理單位為本府社會局)。

20 柒、弱勢租屋協助措施 三、建構租屋服務平台提供代租代管及媒合協助 20 對象 作法 房東端 (由資訊媒合提升至代租代管，房東出租真輕鬆)
都發局執行「臺北市空閒住宅政府代租代管計畫」，政府作為居間媒合的平台，主動解決房東的憂慮，讓房東有意願將住宅出租給弱勢房客。 對象 作法 房東端 (由資訊媒合提升至代租代管，房東出租真輕鬆) 房客端 (結合社會局資源，定期提供房客居住關懷協助，關懷房客好窩心) 服務內容 1.房東免出面，所有租屋事項有專業廠商打理，提供「2年」免費代租、代管服務，專業廠商照顧好您的房子。 2.仲介費、公證費、2年代管費用政府負擔。 3.代辦或協助住宅俢繕 4.緊急事件排除。 5.代理房東處理糾紛及租金追討。 1.協助弱勢族群找房子。 2.定期居住關懷訪視，視個案情形提供二手物資募集、緊急事件應變、協助申請社福資源、糾紛排解等服務。 3. 協助申請租金補貼，若遇緊急危難，以致生活困頓者，轉介社會局另循管道，結連代為墊付押金、搬家補助或急難救助等資源。 4.代理房客辦理糾紛調處。

21 柒、弱勢租屋協助措施 三、建構租屋服務平台提供代租代管及媒合協助 21 修訂房屋稅條例第5條 房屋住宅修繕補助
引導民間租屋市場朝向健全方向發展，都發局積極向中央爭取對於房東提供稅賦及補助優惠。 增訂住家用房屋屬供公益出租人，即將房屋出租給中低所得家庭及弱勢等，稅率可適用自有住宅稅率1.2％（同自住房屋） 本府都市發展局自104年開始至10月14日止，共計核發102件公益租人核定函。 修訂房屋稅條例第5條 直轄市縣（市）政府輔導獎勵民間成立租屋服務平臺作業須知第7點公益出租人住宅出租修繕費：獎勵公益出租人每處每年計算，費用最高為新臺幣一萬元。 目前業核撥40,000元。 房屋住宅修繕補助

22 柒、弱勢租屋協助措施 22 租屋平台服務成果統計 (截至104年9月底) 工作項目 總計 受理過房東件數 77(件) 待出租件數(房東)
11(件) 受理過房客件數 280(件) 待承租件數(房客) 190(件) 代管中件數 33(件) 媒合件數 27(件) 租屋諮詢件數 307(件) 物件帶看計次 172(次) 公益出租人 推廣招募(電訪)次數 1183(次) 公證件數 關懷訪視件數 14(件) 修繕通報與溝通 66(件) 修繕諮詢及協助搬家諮詢件數 15(件) 住宅修繕件數 5(件) 緊急事件應變與排除 31(件) 各類補貼資源轉介協助 1(件) 糾紛諮詢及協助調處 399(件) 租屋平台服務成果統計 (截至104年9月底)

23 捌、民間租屋市場課題 23 民間空屋不願釋出租賃 租稅制度不利於房屋出租 自用住宅與出租住宅稅賦差異比較表
近年臺北市房價高漲，租金並無明顯調整情境下，租金的投資報酬率偏低。 房屋持有成本偏低，因此許多屋主寧願將房屋閒置，保持整潔、良好的屋況，以免影響往後出售的價值與利潤。 租稅制度不利於房屋出租 自有住宅認定寬鬆，租屋交易地下化，稅制不利於房屋出租透明化 自用住宅與出租住宅稅賦差異比較表 稅賦項目 自用住宅 出租住宅 房屋稅 稅率1.2% 公益出租人稅率1.2%。 出租予符合社會住宅資格者，稅率1.5%(修法中)。 餘課徵非自用之住家用稅率1.5%~3.6% 地價稅 稅率2‰ 稅率10‰~55‰ 土地增值稅 稅率10% 稅率20%~40% 所得稅 房東隱匿租賃實情，租金未併入所得稅計算。 租金收入應併入綜合所得稅計算。 中央刻修訂依住宅法出租得免併入。

24 玖、健全租屋市場對策 24 提供一定存量公共住宅 租稅制度改革促使租屋市場正常化
市府提供之租金補貼仍無法完全協助弱勢於租屋市場解決居住問題。 仍以全市住宅存量5%(5萬戶)為目標，提升公共住宅存量，保障市民基本居住權利 提供一定存量公共住宅 社會住宅存量不足情況下，民眾租屋需求仍需由民間租屋市場滿足 市府雖然提供租屋補助，因租稅制度影響房東出租意願。 以租稅優惠誘導房東誠實報稅，並搭配加強檢舉查緝及租屋實價登錄等配套措施讓房東報稅浮上檯面回歸正軌。 租稅制度改革促使租屋市場正常化

25 拾、結語 善用市有及民間資源、增加公共住宅存量、健全租屋市場，促使本市成為宜居城市，懇請議員對於本府住宅政策予以支持。 25
本府將致力將公宅存量提升，貼近先進國家水準 公共住宅是社會安定重要基礎 提供公共服務空間、通用設計、創造宜居環境 公宅規劃生活照顧支援系統 鼓勵民間空閒住宅出租增加住宅供給 以多元方式善用民間租屋資源 一、無償取得國有土地 1.無償撥用特種基金以外之公有不動產 排除適用無償撥用國有不動產之收入解繳國庫規定 二、中央地方投入工程經費共同合作 1.建議中央政府在工程經費上給予地方政府協助 2.以韓國為例，中央補助部分均占30%以上 三、建構更合理的公共住宅稅賦制度 政府興辦之社會住宅免徵地價稅 政府興辦之社會住宅免徵營業稅 善用市有及民間資源、增加公共住宅存量、健全租屋市場，促使本市成為宜居城市，懇請議員對於本府住宅政策予以支持。

26 簡報結束