買賣房屋基本常識 臺北市政府地政局 地權及不動產交易科 製作日期：民國101年5月.

Presentation on theme: "買賣房屋基本常識 臺北市政府地政局 地權及不動產交易科 製作日期：民國101年5月."— Presentation transcript:

1 買賣房屋基本常識 臺北市政府地政局 地權及不動產交易科 製作日期：民國101年5月

2 您周遭是否發生過類似情形?

3 您是否不經意放棄自身權益?

4 簡報目錄 壹、買賣房屋消費糾紛情形 貳、買賣房屋3方向10重點 叁、買屋進階注意事項 肆、賣屋注意事項 伍、不動產消費糾紛的救濟與諮詢 4

5 壹、買賣房屋消費糾紛情形

6 買賣房屋消費糾紛 臺北市不動產消費糾紛 (地政局)

7 買賣房屋消費糾紛 全國不動產消費糾紛 (內政部)

8 買賣房屋消費糾紛 臺北市常見不動產消費糾紛原因 隱瞞重要資訊 施工瑕疵 終止委售或買賣契約 房屋漏水問題 其他

9 貳、買賣房屋3方向10重點

10 方向1 找對人 重點1 找對的不動產服務業者 不動產經紀業(仲介、代銷) 不動產經紀人員(應受經紀業僱用) 地政士 不動產估價師 10

11 合法業者查詢方式 1 內政部ehouse不動產交易服務網

12 合法業者查詢方式2 未來新增服務 --不動產服務業者透明化 台北市不動產數位資料庫http://www.land.taipei.gov.tw
(不動產交易安全專區/參考資料查詢/合法業者查詢)

13

14 非廣告-不動產交易安全專區 網址：

15 15

16 16

17 17

18 合法業者辨識標誌 不動產仲介 經紀業 不動產代銷 經紀業 地 政 士 不動產估價師 18

19 非法房屋仲介公司 19

20

21 方向1 找對人 重點2 與對的人簽約 買方應詳細核對賣方的身分 確認所有權人就是賣方 房子的面積、現況、價格及特別約定事項都要於契約中記載
重點2 與對的人簽約 買方應詳細核對賣方的身分 確認所有權人就是賣方 房子的面積、現況、價格及特別約定事項都要於契約中記載 所有權人應將重要文件妥善保管，不任意交給別人（包括影印本） 21

22 ＄ 不動產買賣流程 經紀業角色 產權調查 製作不動產說明書 廣告銷售 確認售屋條件 簽訂委託銷售契約書 確認不動產說明書內容 售價、條件交涉
本國不動產交易制度介紹 產權調查 製作不動產說明書 廣告銷售 確認售屋條件 簽訂委託銷售契約書 確認不動產說明書內容 售價、條件交涉 確認購屋條件 代尋(帶看)物件 出價、條件交涉 經紀業(仲介、代銷) ＄ 買方 賣方(屋主、建商) 不動產買賣流程 經紀業角色 簽訂買賣契約書

23 方向2 確認物 重點1 產權是否清楚 申請土地、建物（房屋）登記謄本、地籍圖及建物測量成果圖 查閱土地使用分區資料
重點1 產權是否清楚 申請土地、建物（房屋）登記謄本、地籍圖及建物測量成果圖 查閱土地使用分區資料 透過仲介業者交易時，應索取不動產說明書要求查對及解說 23

24 土地所有權狀 權利書狀之檢查注意事項 姓名、住所與身分證 書狀號碼與登記謄本 登記日期、發狀日期 權狀新舊與核發日期
手寫與電腦打字之權狀日期 主任與到職日期之關係 土地所有權狀 24 24

25 建物所有權狀 主建物(層次)：室內面積 ※早期有些含樓梯、電梯間及走道面積 附屬建物： 如陽台、平台、雨遮等
※露台、花台、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等除已計入樓地板面積者外均不予登記(早期有些已登記面積) 建物所有權狀 共有部分(大、小、車公)： 走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間、機房、法定防空避難室、法定停車空間、水箱、蓄水池、水塔、配電場所、經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者 25

26 他項權利證明書 地上權 抵押權 農育權 不動產 役權 典 權 26

27 土地登記謄本 27

28 建物登記謄本 28

29 地籍圖謄本 29

30 建物測量成果圖 30

31 使用執照竣工圖-停車位 31

32 建物測量成果圖-停車位 32

33 申請各種地籍謄本查證 ＊向各地政事務所申請 ＊向各地政事務所便民工作站申請 ＊網路線上申請 33

34 34

35 土地使用分區及使用執照查詢 臺北市都市發展局網站http://www.zone.taipei.gov.tw/ 臺北市政府工務局地理資訊e點通

36 方向2 確認物 重點2 現場履勘 應赴實地勘查 （工地範圍內、外都要看） 銷售廣告內容應與事實相符 （含現況與法令規定） 36

37 夾層屋： 合法夾層：看使用執照及登記謄本 (夾層面積不得超過該層樓地板面積1/3或100m2超過應視為另一樓層)

38

39 方向2 確認物 重點3 了解停車位之登記及使用 停車位登記情形 停車位使用情形
重點3 了解停車位之登記及使用 停車位登記情形 購買成屋時-停車位是否有獨立權狀、車位種類為何、是否有車位編號 購買預售屋時-產權及面積的計算方式、是否有獨立權狀 停車位使用情形 管理方式、繳費方式、位置是否固定 39

40 停車位尺寸、位置

41 專 有 部 分 約 定 共 用 約 定 專 用 (有單獨權狀) (無單獨權狀) 大 公 小 公 (車公) 共有部分 41 建 物 面 積
主 建 物 附屬建物 公共使用設施 專 有 部 分 共有部分 大 公 小 公 (車公) (有單獨權狀) (無單獨權狀) 公寓大廈管理條例 約 定 共 用 約 定 專 用 41

42 方向3 詳細事 重點1 主張契約審閱期詳閱定型化契約 事先審閱 與企業經營者簽訂定型化契約，消費者可以享有一定期間的契約審閱期
重點1 主張契約審閱期詳閱定型化契約 與企業經營者簽訂定型化契約，消費者可以享有一定期間的契約審閱期 消費者應該在簽約前，就個自需求與業者個別磋商條款內容 先簽約啦~簽完再帶回去慢慢看 要先帶回去看清楚，再來正式簽約! 事先審閱 42

43 定型化契約之審閱 審閱(消保法11-1)︰ 43 訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。
違反者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。 中央機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告審閱期間。 43

44 契約審閱 1.消保法規定，維護消費者知的權利 2.台北地方法院96年度訴字第6493號判決，如已有審閱的機會，已達保護目的，非謂任何情形下，均得以無審閱期為由，主張定型化契約條款不構成契約內容。 已行使/同意放棄

45 方向3 詳細事 內政部已公告之契約範本以及應記載事項包含： 定型化契約書範本 定型化契約應記載及不得記載事項 預售屋買賣契約
預售屋買賣定型化契約 預售停車位買賣契約 預售停車位買賣定型化契約 不動產委託銷售契約 （含要約書） 不動產委託銷售定型化契約 成屋買賣契約 - 房屋租賃契約 房屋委託租賃契約書 45

46 公告應記載及不得記載事項 訂定應記載或不得記載之事項(消保法17) 中央主管機關得選擇特定行業公告之 違反者，定型化契約條款無效
「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」(審閱期間不少於3日) 「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(審閱期間不少於5日) 「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(審閱期間不少於5日) 46

47 設陷阱收取違約金 47

48 專任約vs.一般約 (不能只看標題) 委託帶看同意書?
專任契約：委託期間只能由受委託者賣。 常見文字--委託期間，賣方自售或另委託第三者仲介者，仍得向賣方請求服務費。 一般契約：同時簽好幾家，先賣先收費。 自售 X 專任契約 A-賣方 X B-仲介業 C-第三家仲介業

49 方向3 詳細事 重點2 要求製作及提供不動產說明書 不動產經紀業應製作不動產說明書 指派經紀人於該說明書簽章 經紀人員以該說明書向買方解說
重點2 要求製作及提供不動產說明書 不動產經紀業應製作不動產說明書 依應記載及不得記載事項製作 指派經紀人於該說明書簽章 經紀人員以該說明書向買方解說 解說前應經委託人(賣方)簽章 簽約時，並應交付予交易之相對人，並由相對人簽章 買賣雙方訂定買賣契約後，該說明書視為契約書之一部分 49

50 不動產說明書應記載及不得記載事項 不動產說明書 vs. 標的現況說明書 不動產說明書 應記載及不得記載事項 應記載事項 不得記載事項
(1)土地應記載事項， 包含土地標示等基本 資料7項 (2)成屋應記載事項， 包含建築物標示等基 本資料8項 (3)預售屋應記載事項， 包含主要建材及廠牌 、規格等11項 (1)不得約定僅供參考 (2)不得使用未經明確 定義之名詞 (3)不得約定繳回不動 產說明書 (4)不得記載非法夾層 設計 (5)不得記載其他違反 法令事項 不動產說明書

51 方向3 詳細事 重點3 了解周遭行情、評估財務狀況 房價波動受政治、經濟、社會等因素影響 委託不動產仲介業 查詢不動產價格 購屋負擔能力試算
重點3 了解周遭行情、評估財務狀況 房價波動受政治、經濟、社會等因素影響 例如利率、國家總體經濟發展、閒置資金、市場炒作、市場供需、奢侈稅 委託不動產仲介業 索取近3個月內周遭成交行情，以作為訂定售價參考 查詢不動產價格 詳見本局「不動產交易安全專區」網站 購屋負擔能力試算 參考本府都市發展局網站「臺北市居住服務平臺」 51

52

53

54

55

56 56

57

58 58

59 59

60 方向3 詳細事 重點4 約定服務報酬、了解稅費負擔 依內政部規定，仲介經紀業之服務報酬，買賣案≦6％，租賃案≦1.5個月之租金
重點4 約定服務報酬、了解稅費負擔 依內政部規定，仲介經紀業之服務報酬，買賣案≦6％，租賃案≦1.5個月之租金 (為最高額，實際金額磋商決定) 地政士目前並無統一的收費標準 契約書應約定各種稅費由誰負擔，以免日後發生糾紛。 60

61 不得賺取差價或其他報酬 經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，經營仲介業務者向買賣雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或1.5個月之租金計收。 違反規定者，應加計利息後加倍返還支付人 違反規定者之行政處分 處罰業者新台幣6～30萬元以下罰鍰(29條-2款) 處罰經紀人員6月～3年停止執行業務處分(31條-2款) 61

62 方向3 詳細事 重點5 重要文件應有經紀人簽章 不動產出租、出售委託契約書(代銷不適用) 不動產承租、承購要約書(代銷不適用) 定金收據
重點5 重要文件應有經紀人簽章 不動產出租、出售委託契約書(代銷不適用) 不動產承租、承購要約書(代銷不適用) 定金收據 不動產廣告稿 不動產說明書 不動產租賃、買賣契約書 62

63 叁、買屋進階注意事項

64 購買預售屋注意事項 選擇信譽可靠的建築商 了解建築商是否依法登記並加入建築開發商業同業公會 建築商以往的信譽、業績
已出售的房屋售後服務是否完善 房屋的設計人、承造人是否為合法的建築師或營造業 64

65 購買預售屋注意事項 是否已領得建造執照 依公寓大廈管理條例之規定，公寓大廈起造人或建築業者，須經領得建造執照後，始得辦理銷售 65

66 購買預售屋注意事項 了解建材及設備 建商所印精美說明書資料都是契約的一部份 契約中應註明建材規格、廠牌、等級等事項 簽約後應妥善留存 66

67 購買預售屋注意事項 房屋買賣標的應標示清楚 買賣契約中應註明房屋詳細資料 買賣契約中應附建造執照之配置圖、平面圖 67

68 購買預售屋注意事項 注意開工、完工、交屋日期 契約應詳細註明開工日期、完工與交屋期限 68

69 購買預售屋注意事項 完工後之管理維護及保固期限 事先了解住戶委員會社區管理維護之運作模式
建商對於房屋交屋後，結構部分應保固15年，固定建材及設備部分應保固1年，亦應於契約書中載明 69

70 購買預售屋注意事項 善用購屋服務台服務 1999轉8383 本府建築管理處設有「購屋服務台」
消費者可依建照執照號碼，了解該預售屋將來的真實情形 1999轉8383 70

71 房屋銷售不實廣告類型 工地位置: 路口或巷內?
廣告於工地示意圖將建築物繪製於德陽路與五峰路及 大忠路口，且於廣告明顯處表示工地地址為「礁溪鄉德陽路五 峰路口」，而系爭建物實際座落地點為德陽路二三一巷巷道內 ，並非緊臨德陽路五峰路口，且廣告標示位置與實際地點有相當出入 71

72 房屋銷售不實廣告類型 引人誤認為有室內泳池

73 工業住宅 違反建築法規 73

74 購買成屋注意事項 了解屋況 下訂、簽約前一定要先確實了解屋況 對於滲漏水、氯離子含量(海砂)、輻射、損鄰狀況及違建情形應核對無誤再簽約
對於已發現之瑕疵或不確定事項，應明訂於契約書內 可使用內政部製作之「民眾看屋注意事項參考表」逐項查看確認，以免遺漏 74

75 海砂屋 氯離子含量 1.因其在混凝土中與水泥作用後，生成物將與鋼筋分離。含量太高，使鋼筋暴露進而生锈，產生結構安全問題。
2.中標局83年7月22日修訂CNS3090「新拌預拌混凝土」 耐久性為0.3kg/m3；一般性為0.6kg/m3。87年取消分類。 3.本市 實施氯離子檢測管控，超過0.6kg/m3應作耐震評估。 75

76 海砂屋糾紛

77 隱匿重大瑕疵資訊 77

78

79 小心「輻射屋」 民國71年至73年間興建的房子較有可能遭受輻射污染，75年亦有發現 所謂輻射屋是指建築房屋時所使用的鋼筋受到輻射污染
【已知輻射屋(年劑量在l毫西弗以上者)可於行政院原子能委員會網站輸入地址逐筆查詢:原能會網站 /www/index.php→便民服務→輻射屋查詢】 79

80 兇宅 80

81 兇宅 每年自殺死亡的人數約有4000人，其中在屋內上吊、燒炭，甚至服藥的就超過3千人以上，這還不包括兇殺或是火警命案，也就是說，一年的凶宅數量起碼就有3000戶。 屋主或房仲業者為了順利脫手，通常低價求售、刻意隱瞞! 甚者，假移轉再出售。 避免買凶宅，打探清楚再下手，可上網路查詢凶宅網或當地的鄰、里長家問問看，或者是向鄰居、大樓管理員、當地派出所打聽 。 問題：仲介業者能否確實打聽到為兇宅？

82 地震、火災、水災或不當修改而受損 檢查柱、樑、樓板、牆壁等有無裂縫，並需注意有無補強修繕的痕跡，若有密闊的天花板應設法打開來看。
【本市921及331震災後列管受損建築物一覽表:臺北市建築管理處網站→地震專區】 82

83 【避免買到夾層違建、停車場及工業區的非法住宅，得洽詢建築管理處查建築物用途】
二次施工影響結構 陽台外推為室內 有夾層或挑空，需注意是否為違法夾層屋 屋頂、露台加蓋 將停車空間、騎樓及機械房等改為房間 【避免買到夾層違建、停車場及工業區的非法住宅，得洽詢建築管理處查建築物用途】 83

84 漏水屋 84

85 購買成屋注意事項 評估支付能力 因房屋貸款成數須由金融機構審查後，才能確定可貸款金額，如不確定是否能取得足額之貸款額度，應於契約書中載明可能發生之情形及得解約之條件，以保障自身權益 85

86 購買成屋注意事項 謹慎要約 注意1；業者應提供內政部版要約書供選擇！ 注意2：詳閱違約罰則! 要約書 斡旋金 法源 民法第154條 無
保障(應記載及 不得記載事項) 有 定型化契約 審閱期 至少3日 有(但無明定) 簽約支付價金 撤回權 要約期間賣方未同 意出售前有撤回權 依約定 注意1；業者應提供內政部版要約書供選擇！ 謹慎要約 注意2：詳閱違約罰則!

87 簽約注意事項 (1/2) 1‧現場勘查(含增建建物) 2‧土地建物謄本、地籍圖、平面圖產權比對 3‧瞭解土地、建物面積計算及分析
簽約注意事項 (1/2) 1‧現場勘查(含增建建物) 2‧土地建物謄本、地籍圖、平面圖產權比對 3‧瞭解土地、建物面積計算及分析 4‧確認貸款優惠(住宅)、貸款額度、利率 5‧稅費及其他費用比較分析： 增值稅自用及重購退稅、預扣房屋稅、地價稅、大樓管理費、瓦斯費、產權移轉及貸款費 6‧詳閱不動產說明書內容記載是否完整 7‧契約審閱： (與公告定型化契約比較) 87

88 簽約注意事項 (2/2) 8‧確實核對交易相對人身分 9‧確認買賣價金及支付方式 10‧確認付款時點與違約之處理
簽約注意事項 (2/2) 8‧確實核對交易相對人身分 9‧確認買賣價金及支付方式 10‧確認付款時點與違約之處理 11‧任何口頭承諾應載入契約書 12‧確認公寓大廈管理規約內容 13‧土地建物謄本、地籍圖、平面圖及不動產說明書作為契約附件 14‧宜一併簽訂履約保證契約 15‧地政士與不動產經紀人應簽章 88

89 簽約文件查對 權利書狀之查核注意 詳細核對身分 應親自簽名 必要時請加捺指印 ◎簽訂履約保證契約以確保買賣安全 姓名、住所與身分證
書狀號碼與登記謄本 權狀新舊與核發日期 手寫與電腦打字之權狀日期 主任與到職日期之關係 詳細核對身分 應親自簽名 必要時請加捺指印 如由代理人代簽應查證授權書及當事人真意 儘量在公開辦公場所簽約 ◎簽訂履約保證契約以確保買賣安全 89

90 購買成屋注意事項 漏水保固 交屋時之點收 交屋時要注意是否與簽約前屋況相同，若無問題即可點收，並查閱權利書狀內容是否正確。
是否有自付額的約定? 90

91 肆、賣屋注意事項

92 賣屋注意事項 慎選合格不動產服務人員 售價是否公平合理，勿被詐低 勿貪高價位→市場合理價格出售 詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期
委託銷售期間及變更售價→契約詳載 92

93 賣屋注意事項 服務報酬的支付→契約詳載 稅費的負擔及節稅方式 經紀業指派合格不動產經紀人簽章 確認不動產說明書內容與出售不動產相同
指定地政士簽訂買賣契約書及辦理產權移轉 93

94 不動產委託銷售定型化契約書 應記載事項：受託人之義務 簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之 成交行情。
買方簽立「要約書」（如附件），受託人應於二十 四小時內將該要約書轉交委託人。 契約成立後，除委託人同意授權受託人代為收受買 方支付之定金外。否則視為不同意授權。 受託人應於收受定金後廿四小時內送交委託人。 沒收定金之處理：買方支付定金後，如買方違約不買， 致定金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收定金之百 分之□ （但不得逾約定定金百分之五十且不得逾約定之 服務報酬）予受託人。 94

95 伍、不動產消費糾紛的救濟

96 消費糾紛之救濟 申訴：向業者、公會、消保團體、地方政府消費者服務中心或消費者保護官申訴 申訴窗口：臺北市政府消費者服務中心
親自至市政府填寫申訴申請表 線上申訴，進入網址http//1950.cpc.gov.tw後點選「線上申訴」填資料 全國消費者服務專線：直撥“1950”四碼 或電話：1999 (外縣市 ) 傳真電話： 調解：直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會 訴訟：向法院提起消費訴訟 96

97 臺北市政府地政局 關心您的不動產交易安全http://www.land.taipei.gov.tw/
97