成都房地产市场周报 （报告时间： 2015.6.13-2015.6.19）.

Presentation on theme: "成都房地产市场周报 （报告时间： 2015.6.13-2015.6.19）."— Presentation transcript:

1 成都房地产市场周报 （报告时间： ）

2 第一部分 . 政策面 目 录 第二部分 . 土地面 第三部分 . 市场面 第四部分 . 媒体 第五部分 . 新开盘

3 目录 1 宏观环境 2 市场运行 3 营销监测 4 开盘监测

4 本期导读 无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。
5月环比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，上涨的城市有20个，持平的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为6.7%，最低为下降0.6% 。 从2015年7月开始，成都深化住房公积金制度改革，放宽提取使用条件，推进个贷发展，稳定住房消费，从2015年7月至2016年5月，住房公积金共向房地产市场注入资金195.6亿元。 本周4宗土地供应；无土地成交 本周量价均有所回落，房者可趁此时机下手 周末四项目开盘，认购率48.14%

5 PART 1 宏观环境

6 下半年楼市延续分化格局 房贷优惠现分化趋势
PART 1 宏观环境/政策资讯 下半年楼市延续分化格局 房贷优惠现分化趋势 近期，深圳等一线城市及部分热点城市“日光盘”的消息屡见报端。而与之相对的是，部分房企正加速撤出三四线城市。业内人士表示，在房贷、公积金政策松绑影响下，楼市信心受到提振。整体看，一二线热点城市与三四线城市的成交进一步分化，特别是一线城市成交明显回暖，个人住房贷款利率优惠差异化的趋势将愈发明显。对房地产开发企业而言，继续加快销售去库存、调整城市布局、降低企业运营风险才是“王道”。三四线楼市成交低迷楼市政策持续松绑成就了深圳、杭州等热点城市的成交回暖，但无法令众多三四线城市楼市走出低迷，真可谓“一半海水，一半火焰”万达集团董事长王健林近日公开表示，无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国地产才能进入健康的状态。“楼市越低迷的地方，救市政策出台就会越频繁。” CRIC点评： 　 从“3.30”新政到各地公积金新政，地方政府密集调整政策无疑是为了“救市”，但从库存、人口流入等因素看，三四线城市楼市整体降温的趋势难以改变。过去几年部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然少人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升。房贷优惠现分化趋势随着各地楼市成交愈发分化，个人房贷优惠政策也开始出现分化。从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为半数以上二线城市、大部分三四线城市楼市的主旋律。从这个角度来看，首套房首付比例有必要进一步调整，应降低为两成，以此加快去库存的速度。不过，银行个人房贷不会采取“一刀切”策略，实际操作中银行将根据不同区域、不同类型的客户，灵活设定相应比例的首付要求来控制风险。同时，顺应利率市场化的趋势，银行将继续优化资产的风险定价，“以价补量”将成为房贷定价的基本策略，住房贷款利率优惠差异化的趋势将愈发明显。

7 PART 1 宏观环境/政策资讯 四川购房补贴尚未进城 成都房价涨415元
6月7日，为支持住房公积金缴存职工购买普通自住房，改善居住条件，广州自6月8日起，将调整住房公积金个人住房贷款政策。这是广州继3月放松90平方米以下公积金贷款政策后，再度调整公积金购房政策，意味着一线城市全线开启公积金对购房的支持百城房价近半转涨 ，5月29日，北京住房公积金管理中心宣布，从6月1日起，首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20％，贷款最高额度为120万元；二套房公积金贷款最低首付比例降至3成，贷款最高额度为80万元，公积金贷款的认定实行认房不认贷。4月9日，上海公积金中心发布通知指出，购首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元；补充公积金上限为60万元、120万元。深圳市也对公积金贷款政策进行了调整，调整后，住房公积金缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房的，首付款比例为20％；而成都公积金新政则在4月22日落地，虽首套房执行首付二成，二套房执行首付三成的比例，但却有一些列要求。 CRIC点评： 成都公积金新政则在4月22日落地，虽首套房执行首付二成，二套房执行首付三成的比例，但却有一些列要求。诸如：已有一套住房并已结清住房贷款余额的缴存职工家庭，再次购买自住住房申请公积金贷款的，首付比例不低于3成，贷款利率执行首套房利率；已有一套住房但未结清相应住房贷款余额的，首付比例不低于4成，贷款利率按首套房利率的1.1倍执行。但由于公积金贷款放款速度太慢,公积金贷款从购房者申请到放款给房产商，耗时两三个月；而商业贷款只需1至2周。开发商表示，放款快，意味着能迅速还贷款、投资，可以赚钱；积压两个月，开发商不能“钱生钱”，还要支付贷款利息。尤其在2015年开发商资金链紧张的情况下，放款慢占用流动资金，加剧了经营风险。因目前结余资金有限，该中心将每月放款量限制在3亿元内，房产商需“排队”等候，平均耗时两个月以上。而成都市住房公积金管理中心目前资金相对充裕，暂未限制月度放款额，但放款周期也在1个月左右。

8 PART 1 宏观环境/政策资讯 5月70个大中城市房价环比上涨0.7%
6月18日，国家统计局发布了2015年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，上涨的城市有20个，持平的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为6.7%，最低为下降0.6%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。同比价格变动中，最高涨幅为7.7%，最低为下降10.1%。二手住宅价格变动方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有28个，上涨的城市有37个，持平的城市有5个。环比价格变动中，最高涨幅为6.3%，最低为下降0.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。同比价格变动中，最高涨幅为9.1%，最低为下降12.8%。 CRIC点评： 2015年5月份部分房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致，城市间分化加剧。5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分点，二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。据测算，5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%，分别比上月扩大4.9和3.9个百分点；二线城市房价整体较为稳定；大部分三线城市房价仍然下降。绝大部分城市房价同比仍然下降，但随着环比上涨，部分城市同比降幅有所收窄。5月份，新建商品住宅价格同比下降的城市有69个，其中降幅比上月收窄的城市有30个，比上月增加15个；二手住宅价格同比下降的城市有67个，其中降幅比上月收窄的城市有38个，比上月增加16个。

9 PART 1 宏观环境/政策资讯 成都195.6亿公积金注入房地产 支持购房三百万平
据悉，从2015年7月开始，成都深化住房公积金制度改革，放宽提取使用条件，推进个贷发展，稳定住房消费，从2015年7月至2016年5月，住房公积金共向房地产市场注入资金195.6亿元，共为53万缴存职工办理住房消费类提取，共向3.13万户职工家庭发放贷款，支持职工购房面积300.5万平方米。据了解到，放宽提取条件支持职工合理的使用需求，是我市深化住房公积金制度改革的一次重拳。在放宽租房提取条件方面，明确职工本人及配偶以前使用过住房公积金也可办理租房提取。办理业务次数由每年一次调整为两次。不再要求职工提供房租发票。租住公共租赁住房的职工，按照实际房租支出提取，不受提取限额的限制。在放宽住房消费类提取方面，购房提取取消业务办理时间限制，提高可提取的额度。还贷提取对职工提前结清购房贷款本息的，一年内可多办理一次提取 。 CRIC点评： 成都公积金新政实施一个月以来，租房提取业务办理1553笔，提取金额1414.5万元，同比增长60.43%和51.11%；购房提取业务办理2576笔，提取金额1.43亿元，同比增长3.19%和29.58%；还贷提取业务办理27472笔，提取金额4.46亿元，同比增长11.22%和14.21%。从2015年7月至2016年5月，公积金中心共为66万缴存职工提取住房公积金118亿元（含非住房消费类提取），其中为53万缴存职工办理住房消费类提取，为16589名无房职工租房提取住房公积金1.7亿元。而在推进个贷发展稳定住房消费上，成都市的住房公积金贷款政策也进行了调整。首先提高贷款额度，将全市单笔住房公积金贷款最高额度由40万元调高到50万元，将住房公积金贷款额度与缴存余额挂钩倍数由20倍提高到30倍。同时，放宽贷款办理条件，降低首付比例，首套房降低为20%，二套房分情况降低为30%和40%。职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款。对已有一套住房且结清住房贷款余额的职工，再购房享首套房政策。据了解到，政策调整后对职工住房消费起到提振作用。特别是2016年4月，中心降低贷款首付比例以后，全辖月度住房公积金贷款受理量同比增加127%，环比增加7%。

10 PART 2 市场运行

11 PART 2 市场运行/土地市场 本周4宗土地供应，4宗商住； 本周无土地成交。

12 PART 2 市场运行/土地市场 本周供应土地列表 公告时间 宗地位置 净用地面积 （亩） 容积率 土地使用性质 起叫价格 （万元/亩）
楼板价 (元/㎡) 预计成交时间 高新区中和组团（中和街道新华社区4组、观东社区4组） 3.0 商住 400.00 新都区大丰街道高堆社区4、5、6、9社 384.00 温江区涌泉街办花土社区6组，明光社区8组；柳城街办新华社区5组 243.00 温江区永宁镇新庄社区11、15、16、17组 2.0 150.00

13 PART 2 市场运行/商品住宅供求 本周量价均有所回落，房者可趁此时机下手
本周成都市场新增供应总量为27.95万㎡，较上周上涨26.3%；成交量39.23万㎡，较上周下降5.2%；成交均价7756元/㎡，较上周略降0.28%。 近期各个楼盘推出优惠促进成交，新楼盘纷纷趁热开盘，在良好的政策刺激下整体楼市虽并未有较大起伏，但整体保持平稳态势，后期有望小幅上扬，但市场环境观望态度浓厚，短时间内不会较大幅度反弹。虽6月接近尾声，但开发商对于上半年去化仍看重，均加快推盘节奏，准备在6月底给上半年业绩再添一笔，购房者可趁此时机下手，相对性价比高。

14 PART 3 营销监测

15 PART 3 营销监测/平面媒体投放 第25周项目广告投放金额排行榜 第25周企业广告投放金额排行榜
排名 楼盘名称 投放金额 （万元） 1 恒大曹家巷广场 110 2 世茂云湖 23 3 誉峰里 4 恒大新城 11.52 5 绿地·锦天府 6 7 8 9 10 排名 企业名称 投放金额 （万元） 1 恒大地产 121.52 2 世贸地产 23 3 成都市中天盈房地产开发有限公司 4 绿地集团 11.52 5 6 7 8 9 10 2015年第25周，本周广告投放金额最多的项目是复恒大曹家巷广场，投放金额为110万元；其次是世茂云湖和誉峰里，广告投放金额均为23万元。 本周开发商广告投放居首位的是恒大地产，广告投放金额为121.52万元，主要针对旗下恒大曹家巷广场和恒大新城；其次是世贸地产和成都市中天盈房地产开发有限公司，广告投放金额均为23万元，世贸地产主要针对旗下项目世贸云湖；成都市中天盈房地产开发有限公司主要针对旗下项目誉峰里。

16 PART 3 营销监测/平面媒体投放 本周广告投放项目列表 项目名称 活动时间 活动地点 活动内容 项目动态 绿地·锦天府
绿地·锦天府售楼处 奢适学区房两代都很强 ㎡锦天一号二环13500元/㎡起 绿地锦天府3号楼 ㎡房源6月底即将推出，起价13500元/㎡。电商团购优惠10%。目前现房在售：7、8号楼高层房源仅余数套185㎡房源约 余元/㎡；1号楼 ㎡房源，最低18000元/㎡起，均价约18500元/㎡左右；5号楼270㎡-345㎡户型在售，最低价19000元/㎡起，均价约19500余元/㎡。 恒大曹家巷广场 恒大曹家巷广场售楼处 即将荣耀开盘70-125㎡一环内滨河精装华宅首付4.6万起交3000最高抵5万；13-240㎡一环内地铁上盖金铺首付10万起交5000抵10万 恒大曹家巷广场预计6月28日一期一批次开盘，项目将主推6号楼，户型区间71-127㎡套二套三户型。 恒大新城 恒大新城售楼处 情夏开心放价首付1.5万起最后10套特价房 恒大新城目前8、10、11号楼在售，主推80-128平米套二、套三，均价6400元/㎡，特惠房源6200元/㎡起。首付仅1.5万起，0门槛买房，首付分期3年无手续费无利息。 誉峰里 售楼处 36-406㎡文化美学风情商街诚意金排号火热进行中 项目即将开盘，36-406㎡文化美学风情商街诚意金排号火热进行中 。

17 PART 3 营销监测/平面媒体投放 平面广告展示

18 PART 4 开盘监测

19 PART 4 开盘监测 本周开盘情况汇总 优派立方 万科金色乐府 瑞升望江橡树林 保利花园5期荣悦郡 新开盘

20 PART 4 开盘监测 新开盘项目关注 开盘 时间 项目名称 区位 物业 类型 推出 楼栋 套数 签约认 购套数 热销户 型 面积区 间
销售报价 （惠前） （惠后） 优惠情况 （㎡） （元/㎡） 优派立方 郫县 住宅 1# 283 165 90 64-90 5400 4900 开盘优惠3%，团购优惠5%，按揭优惠4% 保利花园5期荣悦郡 城西 3#、12# 149 70 80 95-118 11000 9100 交1万元抵2万元，开盘2%，全款4%，按揭2%，首付分期优惠3% 瑞升望江橡树林 城东 2# 228 95 82-132 12300 11100 开盘当日优惠2%，一次性5%，按揭3%，排号优惠2%，老顾客额外优惠1%，按时签约2% 万科金色乐府 65 28 89 77-89 12000 11250 一次性8% ，按揭7%，排号交10000抵1%

21 蓝光金悦府 PART 4 开盘监测/蓝光金悦府 克而瑞点评
住宅、项目位于港大路和老成灌路交汇处，总占地30667平方米，项目定位为国际青年公馆、智能社区，面向年轻人的社区。项目于2015年6月20日开盘，周边各类配套设施较完善，项目自身有商业，优惠较高，价格合理，当天去化较好。 克而瑞点评 开盘时间：2015年6月20日 物业类型：超高层 推售楼栋/套数： 1#/283套 推售产品面积：64-90㎡ 销售价格/折后价格：4900元/㎡ 是否装修/装修标准：否 当天认购情况：165套 蓝光金悦府 项目基本资料介绍 项目地址 郫县红光镇港大路39号（恒大帝景斜对面） 开发商 成都同森投资集团有限公司 规划户数 1169户 建筑面积 139000㎡ 容积率 2.90 物业费 1.9元/㎡ 户型面积区间 64-90平方米 数据来源：电话市调+现场市调

22 PART 4 开盘监测/成都恒大翡翠华庭 项目本次推出1#楼层高为34层，共推出房源283套，其户型区间为64-90㎡，其主力户型为75㎡、90㎡三房，其中75平方米三房，厨房、卫生间连接生活阳台，增加通透性。户型方正，干湿分明，功能分区明确。 90㎡ 三房，户型方正，客厅连接餐厅，开间面积较大，增加尺度感。卫生间在两个次卧之间，方便起居。厨房连接生活阳台，增加通透性和采光度。 房型 面积区间（㎡） 推出套数 供应占比 成交均价 （元/㎡） 三房两厅一卫 60-70 116 0.40 4900元/㎡ 70-80 89 0.32 三房二厅两卫 80-90 78 0.28 A3户型-三房二厅两卫-90.00㎡ A6户型-三房两厅一卫-75㎡

23 PART 4 开盘监测/成都恒大翡翠华庭 克而瑞点评
开盘活动当天上午10点开始，销售报价5400元/㎡，开盘当天优惠包括：“开盘优惠3%，团购优惠5%，按揭优惠4%。”优惠力度尚可，惠后均价4900元/㎡，开盘当天推出1#楼，推出房源283套，截至开盘当天13:00,成交165套左右，去化较好。 营销策略 优派立方采用高优惠营销策略，着重考虑市场需求，针对市场打造精装产品；主要采取价格优惠的形式，吸引了不少客户的关注。 推广策略 项目应用互联网思维，采用网络营销，以各大房地产门户网站，以及各大媒体，作为媒介，进行平面广告宣传。加之前期蓄客已久，吸引了不少客户。

24 信息之源 解决之道