《漳州物业管理规定》解读 漳州市物业管理站 2013年4月.

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1 《漳州物业管理规定》解读 漳州市物业管理站 2013年4月

2 《漳州市物业管理规定》 PROVISIONS FOR THE ADMINISTRATION
2013年4月1日起施行的《漳州市物业管理规定》（下简称《规定》）是在2008年市政府出台的《漳州市物业管理规定》的基础上进行全面修订，共分九章，六十五条。此次《规定》的出台对进一步规范我市物业管理活动，改善人居环境，维护社区和谐稳定，提高物业管理水平有着重要的意义。

3 《漳州市物业管理规定》的解读 一个规范 三个明确
（1）规范建设单位行为 （2）规范物业服务企业行为 （3）规范业主个人行为 （4）规范业主大会和业主委员会行为 一个规范 规范四方主体行为 （1）明确政府部门四级职责分工 （2）进一步明确物业管理各执法 主体职责分工 （3）明确小区公共事务，充分保障各方利益 三个明确

4 （一）规范四方主体行为 （1）规范建设单位行为
《规定》明确从规划设计方案审核、房屋预售许可办理、商品房买卖合同签订和房屋所有权初始登记等多个环节把关，明确物业管理用房、公共停车场、公建配套用房等物业管理区域内共用部位、共用设施设备等物权关系，小区业主委员会成立后可向权属登记部门查询，并将查询结果在物业管理区域内公示。

5 （1）规范建设单位行为(图解) 制定临时管理规约 签订《前期物业服务合同》 明确公建配套用房的位置、面积权属关系 建设单位 物业服务企业
招投标选聘 签订《前期物业服务合同》 物业服务企业 明确公建配套用房的位置、面积权属关系 办理《商品房预售许可证》、房屋所有权初始登记 报县（市、区）住房保障与房地产管理部门备案 公示：临时管理规约、合同内容 房屋登记簿上载明公建配套用房位置、面积事项 业主委员会有权向权属部门查询，并区域内公示

6 （1）规范建设单位行为(图解) 建设单位不得承诺减免物业费 交付使用15日前 销售 承接查验 合格 备案 交房 不合格 整改（建设单位负责）
市住建局 （县房管局） （针对: 配套设施、设备、工程质量） 交付使用15日前 销售 承接查验 合格 备案 交房 不合格 整改（建设单位负责）

7 （2）规范物业服务企业行为 《规定》明确从规划设计方案审核、房屋预售许可办理、商品房买卖合同签订和房屋所有权初始登记等多个环节把关，明确物业管理用房、公共停车场、公共配套用房等物业管理区域内共用部位、共用设施设备等物权关系，小区业主委员会成立后可向权属登记部门查询，并将查询结果在物业管理区域内公示。

8 移交相关资料、物业管理用房、预收物业费及收支账目
（2）规范物业企业行为(图表) 签订物业服务合同 公布服务项目、服务标准、收费标准 依照等级 提供相应服务 1.业主监督 2.市住建局、物价局等相关部门 3.行业协会监管 退出机制 合同终止前 不得停止服务 履行通知义务（合同未约定的提前三个月） 解约 书面告知对方 并报告相关部门及公示 物业的移交 移交相关资料、物业管理用房、预收物业费及收支账目

9 （3）规范业主行为 业主作为物业管理中的另一重要主体，其行为的规范性直接影响物业小区整体服务质量。《规定》首先明确了业主在物业管理活动中享有服务的权利与按时缴费的义务。规定业主应当按时足额交纳物业服务费用。对于未按时足额交纳的业主，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。 　　 针对业主擅自改动建筑主体和承重结构、一套改多套和改变建筑设计使用功能等行为，物业服务企业发现后应立即制止并报告相关行政主管部门，在接到相关行政主管部门通知后，可根据约定暂时停止供水、供电及禁止装修材料和施工人员进入物业管理区域。

10 告知受让人（管理规约、交费情况），转让时，结清物业费
（3）规范业主行为（图解） 1.欠费行为： 物业可公示催交 法院诉讼 (违章搭建、擅自改动建筑主体、一套改多套等） 2.违章行为： 停水停电 报执法部门处理 发生违规行为 （禁止装修人员进入小区） 3.装修阶段： 办理登记手续 文明装修 4.转让物业： 告知受让人（管理规约、交费情况），转让时，结清物业费 （1）归属：属于业主所有 （2）使用：住宅共用部分、共用设施保修期后的维修、更新和改造。 （3）使用原则：专户存储、专款专用、公开透明、业主决策、政府监督。 5.住宅专维金：

11 （4）规范业主大会和业主委员会行为 　　 业主大会的召开和业主委员会的选举目前存在着诸多问题，例如业主对于业主大会的参与度不高，业主委员会选举不规范，召开业主大会无经费来源等主要问题，导致许多业主委员会成立难、运作不规范、与业主和物业企业矛盾较多等现状。 《规定》首先强化业主委员会的选举流程及具体要求，明确了业主委员会委员的条件、业主委员会的人数、任期。在此基础上，首次提出了候补委员制度，要求业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生候补委员，且明确了候补委员人数的设置、选举形式、参会方式等。同时明确首次业主大会成立所需的经费由建设单位承担。

12 （4）规范业主大会和业主委员会行为 1.首次业主大会召开程序 2.选聘和解聘物业服务企业 1.街道办牵头成立筹备组 2.推荐业委会委员候选人
3.建设单位承担经费 4.选举表决 2.选聘和解聘物业服务企业 应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。

13 （二）重心下移，明确部门四级分工 　 《规定》明确了市、县（市、区）、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等四级主体关于物业管理的职责分工，按照管理重心下移的原则，提出街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应指定专人负责物业管理工作，由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集物业管理联席会议，协调解决业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出和交接等物业管理中的重大问题；社区居（村）民委员会在业主委员会产生之前，可以在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，并接受全体业主监督。 漳物协

14 （二） 重心下移，部门四级分工 市级住建部门 各县（市、区）房管局 街道办事处 社区居委会 负责指导和监督全市物业管理工作。
（二） 重心下移，部门四级分工 负责指导和监督全市物业管理工作。 市级住建部门 1.物业区域调整，应向（市、区）房管局书面申请。 2.指导首次业主大会成立、指导和监督业主委员会的选举及换届。 3.前期物业服务合同、临时管理规约备案。 各县（市、区）房管局 1.街道办牵头，指导成立首次业主大会、业主委员会。 2.物业退出管理项目，街道办事处监督物业移交。 3.物业管理联席会制度。 街道办事处 社区居委会 1.业主大会解散后的财产清算及资料移交。 2.业委会产生前，代行业委会职责，接受业主监督。

15 （三）进一步明确物业管理各执法主体职责分工
WINTER 《规定》根据相关法律法规规定，明确了住房和城乡建设部门、城市管理行政执法、城乡规划行政主管部门、公安部门和工商行政管理部门等各相关部门对违法行为的查处责任。如常见的装修人擅自变动建筑承重结构由住建部门查处；违章搭建、占用公共绿地、饲养家禽、油烟排放等由城市管理行政执法部门查处；宠物扰民、违法占用、堵塞消防通道的由公安部门查处；将住宅、车库或其它非经营性用房改为经营性用房由工商行政管理部门查处。 Template

16 WINTER Template 第五十一条 有下列违法行为之一的由住房和城乡建设部门或住房和城乡建设部门委托的单位负责依法查处：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； （三）装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的； （四）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的； （五）擅自变动建筑承重结构、原设计立面、色彩、外观格式的； （六）住宅小区工程未经竣工验收备案或者验收不合格，擅自投入使用的； （七）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的； （八）物业服务企业对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的； （九）物业管理区域内其他依法应由该部门查处的行为。 Template

17 第五十二条 有下列违法行为之一的由城市管理行政执法部门或城乡规划行政主管部门负责依法查处：
（一）建设单位或者个人未经批准或未按照批准内容进行建设的以及临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的； （二）在物业管理区域沿市区道路的建筑物、设施及在树木上涂写、刻画或者未经批准悬挂、张贴宣传品的； （三）未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生的； （四）在物业管理区域沿市区规定街道的临街建筑物的阳台和窗外堆放吊挂物品，或在市区道路冲洗机动车辆；搭建、封闭阳台、破墙开店、设置大型户外广告，影响市容的； （五）未经同意擅自占用城市绿化用地的； （六）城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染的； （七）住宅室内装修活动未限制作业时间并采取有效措施，对周围居民造成环境噪声污染的； （八）使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时，未采取有效措施，对周围居民造成环境噪声污染的； （九）物业管理区域内其他依法应由该部门查处的行为。

18 第五十三条 有下列违法行为之一的由公安部门负责依法查处：
(一)物业管理区域内非法销售、燃放烟花爆竹等行为； (二)物业管理区域内的宠物扰民行为； (三)指导物业服务企业做好小区的安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度； (四) 擅自损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；违法埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距；违法占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道； (五)物业管理区域内其他依法应由该部门查处的行为。

19 第五十四条 有下列违法行为之一的由工商行政管理部门负责依法查处：
(一)依照相关规定自行或者配合其他相关职能部门，查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为； (二)在物业管理区域内，将住宅、车库或其他非经营性用房改变为经营性用房，申请人未能提交利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照；现有已将住宅、车库或其他非经营性用房改变为经营性用房并取得营业执照的，在从事经营活动期间，若有利害关系人提出异议，办理营业执照年检时应提交利害关系人书面同意材料； (三)物业管理区域内其他依法应由该部门查处的行为。

20 第五十一条 （二）擅自利用物业共用部位进行经营 住房与城市建设部门 或其委托的单位 投诉电话：20**027

21 第五十一条 （三）未申报登记进行装修活动的 住房与城市 建设部门 投诉电话：63**356

22 第五十二条 （三）擅自饲养家畜家禽影响市容环境卫生 城市管理 执法部门 投诉电话：20**127

23 第五十二条 （四）违章搭建 封闭阳台，影响市容； 城市管理 执法部门 投诉电话：20**127

24 第五十二条 （五）擅自占用城市绿化用地 城市管理 执法部门 投诉电话：20**127

25 第五十二条 （六）饮食服务经营者排放油烟对居民造成污染 城市管理 执法部门 投诉电话：20**127

26 第五十二条 （七）室内装修活动造成噪声污染 城市管理 执法部门 投诉电话：20**127

27 第五十三条 （二）小区宠物扰民 第五十三条 (二)物业管理区域内的宠物扰民行为； 投诉电话： 110 公安部门

28 第五十三条 （三）指导小区安防工作 公安部门 第五十三条 (三)指导物业服务企业做好小区的安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度；

29 第五十三条 （四）违法占用、堵塞、封闭消防通道 投诉电话： 119 公安消防部门

30 投诉电话：292**09 第五十四条 （二）车库改为洗车房(经营性用房) 工商行政 管理部门
(二)在物业管理区域内，将住宅、车库或其他非经营性用房改变为经营性用房，申请人未能提交利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照； 投诉电话：292**09

31 （四）明确小区公共事务，充分保障各方利益
共用部位、共用设备的经营收益归全体业主所有。 该收益单独建账，至少半年公布一次。 1.公共利益： 各部门（供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等）未经委托，不得要求物业代垫公共费用。 物业企业接受委托代收的，不得向业主收手续费。 有关费用向最终用户收取。 2.各部门费用的收取 3.小区公共区域施划 机动、非机动车位 车位不足时，占用公共场地的应确保消防通道和道路畅通。 施划方案由业主大会决定。 改变公共场地性质或用途，应依法办理审批手续。 4.进入小区施工 规范性要求 需先与物业签订协议并公示 擅自进入小区施工，物业进行劝阻，报相关单位责令改正，并依法处罚。

32 谢谢观赏 漳州市物业管理站 2013年4月