桃園縣桃園地政事務所 101年公告土地現值 調整作業說明會

報告大綱 一、公告土地現值調整作業法令依據 二、公告土地現值調整作業流程 三、區段劃分、地價調查、地價估計等作業情形

一、公告土地現值調整作業法令依據 1、平均地權條例暨其施行細則 2、地價調查估計規則 3、地價及標準地價評議委員會組織規程 4、桃園縣實施地價調查估計作業規定

二、現值調整作業簡介 公告土地現值之作用 作為土地移轉及設定典權時土地所有權人申報移轉現值之參考暨主管機關審核土地移轉現值之參考。 作為政府徵收私有土地時補償地價之標準。 作為政府實施照價收買給付地價之標準。 作為課徵遺產稅、贈與稅，計算財產價值之標準。 作為終止耕地三七五租約給與承租人補償之計算標準。 供作金融機關辦理土地抵押放款及民營公司辦理資產重估之參考。 作為公有土地有償撥用時，計算地價之標準。

公告土地現值作業程序 1、調查買賣實 例或收益實例及 影響地價資料 5、複查地價區段 及估計區段地 價 8、跨地所轄區間 毗鄰鄉鎮市 均衡協調會議 11、召開地價評議 　　委員會評議 2、製作買賣實例 或收益實例調 查估價表 9、召開公告土地 現值作業 說明會 6、製作買賣或收 　 益實例地價分 佈圖 12、計算宗地單位 地價、編造公告 土地現值表 3、實地勘查及劃 分地價區段 10、向縣長及地價 評議委員會簡 報公告土地現 值擬調整原則 方案 13、1月1日 公告 7、估計區段地價 並填寫區段地 價估價報告表 4、繪製地價 區段圖

二、公告土地現值調整作業簡介 舉辦說明會之目的： 公告土地現值作業舉辦說明會之目的，係將地政機關地價調查、區段劃分、地價估計等相關作業流程及最近一年地價動態透過公開說明會的方式，使民眾瞭解政府訂定地價作業情形並同時藉這個機會聽取民眾的意見，以作為公告土地現值調整作業之參考。

本所轄區都市計畫 桃園 龜山 南崁新市鎮都市計畫 3260公頃 林口特定區都市計畫 18750公頃 緃貫公路桃園內壢間都市計畫 1389.68公頃 桃園市 都市計畫 1122.61公頃 龜山 龍壽、迴龍 都市計畫 75.60公頃 龜山 都市計畫 458.5公頃

三、公告土地現值調整作業情形 都市土地 (公頃) 非都市土地 合計 桃園市 3,215.46 163.83 3379.29 龜山鄉 5,525.64 1,472.05 6997.69

三、公告土地現值調整作業情形 (一) 轄區土地地價調查作業統計分析表： 鄉鎮市 面積 (公頃) 土地筆數 地價區段數 調查 買賣實例 件數 101年 桃園市 3,379.30 102,483 926 528 龜山鄉 6,997.69 65,191 777 311 合 計 10,376.99 167,674 1703 839

三、公告土地現值調整作業情形 (二)區段地價估計情形分析 桃園 比例 龜山 有買賣實例區段 281 31.9% 219 29.5% 無買賣實例區段 600 68.1% 524 70.5% 合計 881 743 　　有買賣實例之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價。（地價調查估計規則第21條第一項） 無買賣實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區段地價之區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目標地價區段之區段地價。（地價調查估計規則第21條第二項）

武陵─中正路(成功路~復興路)商業區繁榮路線價 桃 園 市 最　　高 地價區段 最　　低 最 高 宗地地價 地 價 區段號 317 633 桃園段武陵小段91-4地號 區　段 範　圍 武陵─中正路(成功路~復興路)商業區繁榮路線價 南崁溪 河川區 中正路與復興路口肯德基 100年 公告現值（元/㎡） 295,000 2,600 387,080

文化、興華─復興一路(文化二路~文化三路)商業區一般路線價 兔子坑─大同路南側、台北縣界間山坡地保育區 龜 山 鄉 最　　高 地價區段 最　　低 最 高 宗地地價 地 價 區段號 87 225 興華段115地號 區　段 範　圍 文化、興華─復興一路(文化二路~文化三路)商業區一般路線價 兔子坑─大同路南側、台北縣界間山坡地保育區 復興一路與文化三路路角地 100年 公告現值（元/㎡） 94,800 810 90,570

三、公告土地現值調整作業情形 (三)轄區買賣移轉登記案件受理情形分析 成長2.8% 移轉時間 買賣件數 98.9-99.8 17,782 99.9-100.8 18,280 成長2.8%

三、公告土地現值調整作業情形 (四)買賣實例價格提供情形分析 提供者類別 數量 不動產仲介業 148 四鄰 372 地政士 319 合計 839

三、公告土地現值調整作業情形 (五)地價區段檢討情形分析(新增) 原 因 新增 區段數(桃園) 區段數 (龜山) 區段不相連 12 15 原 因 新增 區段數(桃園) 區段數 (龜山) 區段不相連 12 15 地價不相近 43 18 都市計畫 分區不同 5 7 合計 60 40

三、公告土地現值調整作業情形 (六)最近一期地價動態分析 桃園市 因政府健全房市政策影響，導致投資客群觀望，成交量略呈下 滑，但在國內整體經濟持續復甦影響及賣方價格略呈鬆動下，使 得自住客群購屋意願增加，整體而言地價呈現微幅上漲現象。 桃園市整體地價變化情形，因藝文園區周遭生活機能完善，商圈 逐漸成型，本區房地市場價格逐步獲得市場認同，地價呈現上漲 情形，惟上漲幅度較上半年有趨緩情形。另中路區段徵收及經國 市地重劃區內之地價，則因受都市計畫變更之期待因素影響下，地價略呈上升情形。另大有地區則因整體房價漲幅相對較小，且購屋型態多以自住客群為主，故本區成交量及地價均呈略漲情形。至於本市其他地區之地價則仍受政府健全房市政策影響，造成買賣雙方觀望態度濃厚，地價呈現持穩現象。 整體而言，本市本期地價除藝文園區周遭及大有地區之成交價格 呈上漲情形外，其餘地區買賣雙方觀望態度濃厚，地價呈現持平 情形；本市本期整體地價變動呈微幅上漲情形。

三、公告土地現值調整作業情形 (六)最近一期地價動態分析 龜山鄉 林口地區A7車站區段徵收在10月7日已辦理徵收公告，在徵收公告前，部分企業主仍不斷加碼購入土地及長庚商圈外來人口仍不斷投資置產進駐，係本期房地市場成交量之熱絡地區，且大部分集中於復興一路兩側商業區。 林口地區地價變動情形，因A7車站區段徵收已辦理徵收公告，A8車站亦積極闢建中，政府各項建設不斷吸引外縣市人口投資置產與定居，致林口地區房地市場除成交量仍維持平穩外，地價亦呈小幅度上漲，至於本鄉龜山都市地區、迴龍與南崁地區、都市計畫外因政府訂頒實施奢侈稅，市場觀望氣氛濃厚，由於缺乏誘因，房地市場形成量縮價平之狀態。 綜合言之，本鄉各地區房地市場因奢侈稅實施後，普遍形成量縮價平之局面，另林口地區因政府各項建設為大眾交通運輸提供便捷性，製造商機並有助於繁榮度提升，本期地價仍維持小幅度上漲。

三、公告土地現值調整作業情形 (七) 101年公告土地現值調整原則 地價訂定朝接近調查估計所得市價調整，並以市價合理比例訂定公告土地現值。 都市計畫以附帶條件開發地區，檢討地價之合理性。 市中心土地因時空變遷商圈轉移，已逐漸没落地區確實掌握地區變動情形適時檢討調整地價。 同一鄉鎮各區段間及不同鄉鎮間之地價均衡，應確實檢討，以使地價趨於平衡。 公共設施保留地之地價依平均地權條例第十條及其施行細則第六十三條及土地徵收條例第三十條規定計算。 已開闢道路兩旁土地地價顯著較高者，新增劃一般路線價區段。

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