住宿輔導組 賃居安全講座 ~租賃契約與安全~ 主講人：住輔組賃居承辦人張羨雯

租屋廣告陷阱多 如何篩選才安全

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教育部6+1安全評核項目 建築物具有共同門禁管制出入口且有鎖具 建築物內或週邊停車場所設有照明者 滅火器功能是否正常 熱水器裝設是否符合安全要求 有火警警報器或獨立型偵煙偵測器 逃生通道是否暢通，標示是否清楚 學生是否知道逃生通道及逃生要領

看屋要領 1、日夜晴雨、內外兼顧 2、左搖右晃、水電全開 3、隔間防火、消防安全 4、隔壁室友、左鄰右舍 5、交通便利、生活機能 6、房東好壞、察言觀色 7、結伴同行、事先商量

看屋基本事項 確認一樓大門能否緊閉，安全門、安全梯、鐵窗是否通暢。 注意個人門戶安全、門窗能否上鎖（建議跟房東要求更換新鎖，或自備新鎖待租約終止時再行換回原本的鎖）。 注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器材功能是否正常。 電器開關、插座是否鬆動，配電箱內是否凌亂，小心漏電、跳電。

看屋基本事項 檢視瓦斯熱水器位置，室內需有強制排氣功能。 屋頂、牆壁及窗邊是否會漏水(水痕、壁癌)。 採光、通風是否良好(是否為迎風面或西曬面)。 馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是否通暢。 樑柱、牆面有無裂縫或彎曲，門、窗是否卡住無法順 利開關。 地面是否有傾斜狀況，牆面、屋頂是否有大面積補土 或整修痕跡。

簽約時多注意 簽約後沒煩惱 一、確認簽約對方身分: 屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非 二、確認租屋地址及房屋所有人: 三、確認幾個人簽約 簽約時多注意 簽約後沒煩惱 一、確認簽約對方身分: 屋主、二房東、代理人、房仲還是皆非 (核對身分證件) 二、確認租屋地址及房屋所有人: 房東、家人、朋友、商業關係、還是… (核對產權證明—建物所有權狀或稅單) 三、確認幾個人簽約 (若為合租一層公寓，合約書上須註明所有承租 人之姓名，勿以一人為代表簽約)

租約內容 租賃雙方的簽名 租賃標的物及租用範圍 租金金額及給付方式 租期的始末 押租保證金 轉租權、提前解約權 修繕歸屬 回復原狀 稅負的問題

簽約注意事項 簽了契約未仔細看，竟然發現… 重點: 一定要將契約看仔細， 不急著馬上簽。

何謂定金/押金/租金？ 定金：承諾，推定契約成立 押金：保證，又稱「押租金」、「擔保金」 用意：1.履行契約 2.返還原狀 3.損壞賠償 依照法律規定，押金，不得超過2個月房租總額，已交付者， 如超過此限額，承租人得以超過部分抵付房租（土地法第99條參照）。但押金契約，仍成立生效，並不因超額而無效。 租金：義務，使用者付費

定金收據範本 房東若有收取定金，務必請房東開立收據 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日

關於定金 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請 求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應 加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還 之 ＊小提醒：定金金額一般以房租每月租金之3或4分之1。 參考租屋講座P34

市售版本契約書導讀 ~ ~簽約要注意的陷阱 房屋租賃契約書 文具店版本

房屋租賃契約書 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人(建議刪除) (以下簡稱為丙方) 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人(建議刪除) (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左： 第一條：甲方房／店 屋所在及使用範圍（務必寫清楚） 第二條：租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止(寫清楚免爭議） 第三條：租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外)（可另約定） 第四條：租金應於每月 日前繳納，每次應繳 年 個月份，乙方不得藉詞拖延。 第五條：乙方應於訂約時，交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房／店屋後無息退還押租保證金。 房屋租賃契約書

第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。(修改或刪除) 第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房／店屋照原狀還甲方，乙方不得異議。(預繳的要退回) 第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房／店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房／店屋。 第九條：房／店屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害有原有建築，乙方於交還房／店屋時自應負責回復原狀。 第十條：房／店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房／店屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致 房／店屋毀損，應負損害賠償之責。房／店屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。

第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用，均應由乙方負責賠償。(修改或刪除) 第十三條：乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房／店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房／店屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。(雙方權益要對等) 第十五條：印花稅各自負責，房／店屋之捐稅由甲方負擔，乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條：本件租屋之房屋稅、綜合所得稅，若較出租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼乙方決不異議。 第十七條：租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。 第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。(1.雙方權益要對等、2.建議刪除)

第十九條：本租金憑單扣繳由甲／乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。 上開條件均為雙方所同意，恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執，以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證字號： （查驗證件確認無誤） 電話： 地址：（屋主實際居住地址） 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 身分證字號： 地址： 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章 身分證字號： 建議刪除

房東提供之傢俱清單 出租人簽收： 承租人簽收： 單槽洗衣機 書桌 傢俱 名稱 壹台 壹張 數量 八年舊品，堪用 狀況良好 簽收前使用狀況 □房東 □房客 維修責任權責 無(壞掉就淘汰) 由房客負擔 修繕費用分擔 淘汰後，房東不提供新品 壞掉要負責賠償 備註 房東提供之傢俱清單 出租人簽收： 承租人簽收：

租約中止- -提前解約 先看看契約簽定內容對於提前解約的規定 提出解約的一方通常需給付違約金 違約金合理金額為一個月的租金金額

租約終止- -回復原狀 租期屆滿或租約終止後，房客有返還房屋（回復原狀）之義務。所謂的回復「原狀」，係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有的狀況。例如：打孔（冷氣裝機）、牆釘除去後之修補等，應屬回復原狀之範圍。或者，經過一定期間的使用後，牆壁及其他設備難免會稍有髒污、或折舊情形。一般來說，房東不能要求「重漆牆壁」之回復原狀。 因此，牆壁如無「顯然污損」（例如：房客的小朋友以牆壁為畫布，到處塗鴉等等），房東要求重漆應非合法。 ＊小提醒：入住時可拍照留底，以便租約終止房東點交房屋時 與房東確認回復原狀之狀態

十大租屋糾紛排行榜 １、終止租約，提前解約（26.44﹪） ２、欠租、租金之增減（19.12﹪） ３、押金抵充返還（15.44﹪） ４、修繕問題（5.52﹪） ５、回復原狀（5.23﹪） ６、費用欠繳及費用分擔（如水電）（3.77﹪） ７、損害賠償（3.27﹪） ８、續約（不定期租約產生）（2.16﹪） ９、轉租、分租（2.09﹪） 10、買賣不破租賃（1.97﹪）

常見租屋糾紛及處理方式 1. 未滿二十歲之大學生所訂之租約是否有效？ 答：未滿二十歲之大學生為「限制行為能力人」，其所為之契約行為依民法 §79條為「效力未定」，應經法定代理人（通常為父母）承認始生效力。但依民 §77，大學生之租屋行為應可認係「依其年齡及身分，日常生活所必需者」，無須經法定代理人允許或承認，應為有效。 2.房東與房客簽約時，僅簽一份契約書，並由房東收回，這樣做可以嗎？ 答：契約為租賃雙方權利義務之憑據，理應各執一份為憑。依誠信原則，房客應堅持保留一份正本才是。

常見租屋糾紛及處理方式 3.多人合租，由其中一人代表與房東簽約，但其中一位室友搬走後，房東要求房客要付全部的租金是否合理？ 答：多人合租同一房屋，而「房屋之全部租金」由數人分擔者，雖其中一人搬走，房東要求其餘房客負擔全部租金，應有理由。（但如數人分別與房東簽約分租特定房間者，因有各別之租賃關係，個別房客即無分擔他人【搬走之室友】租金之義務。） ＊建議：若為多人合租同一房屋，合約書請各自簽或是將所有人的姓名資料皆填寫於合約書上，並註明房間分配。

常見租屋糾紛及處理方式 6.承租分租的套房，房東會常帶其他人來看房子，且擅自開啟我們的房間給新房客看，我們是否有權反對並自行換鎖？（若與房東同住的分租房客，是否可以將房間門鎖換掉？） 答：分租套房後，該部分空間即為房客合法占有使用，房東非經房客同意，不得擅自開啟，違者有觸犯刑法第306條—侵入住居罪之嫌。 。除房東有正當理由，如依民法 §429Ⅱ表示其「為保存租賃物所為之必要行為（例：檢視屋內電線、電路、電器、瓦斯等用品之安全時）」外，房客有權拒絕；房客如欲「換鎖」保障隱私亦可，但租期屆滿時，應注意負責「回復原狀」。

常見租屋糾紛及處理方式 8.房東或室友偷窺房客洗澡，如何處理？ 答：應視當時有無「利用工具」（攝、錄影器材）窺視：如有，則依刑法 §315之1應以「妨害秘密罪」論處（最重可處三年以下有期徒刑）；如無（係僅依雙眼），則依社會秩序維護法 §83Ⅰ妨害善良風俗之行為，可處6000元以下罰鍰。房客發現以上情形可向當地派出所報警處理（記得索取報案三聯單，以為憑據）。 ＊住輔組備有防針孔探測器，歡迎同學借用，以保障自身安全。

常見租屋糾紛及處理方式 10.哪些設備在自然使用狀況下損壞，可以請求房東來維修？（電燈？熱水器？..），若房東遲遲未修，該如何處理？ 答：（1）房東在所租賃房屋提供之設備，例如：電視、冰箱、冷氣、熱水爐、電燈、電風扇、門窗…等，如非可歸責於房客故意或過失原因之損壞者，依民 §423、§429，房東應負修繕義務。 （2）房東未依約修繕，依民 §430，房客可選擇自行修繕（費用由房東負擔或自次月租金中扣抵），或終止租約。

常見租屋糾紛及處理方式 13.房東口頭答應要給的設備，事後又未履行承諾，可以如何爭取？可否以此原因終止租約？ 答：（1）房東口頭答應提供之設備，如未履行，房客得依諾成契約，催告房東限期給付之。如房東未限期提供者，因非契約主要給付義務之違反，房客應不得終止或解除契約。如欲保障房客權益，應於立約時載明設備品名、數量，及未提供之效果，以免爭議。 （2）終止租約權利之行使，應依法律或契約之規定，除非明訂於租約（例：「甲方願提供（增設）熱水器及冷氣機各一台，如有違約乙方得終止租約。」），否則，房客不得據此理由終止租約。

常見租屋糾紛及處理方式 14.房客提前解約，並願意讓房東扣除押金，但是預繳的租金（約６個月）房東言明不退還，是否合理？ 答：契約提前終止後，依民法 §263準用259之規定，房東就預繳之租金應返還之。（例：每月租金5000元，預繳租金6月，共3萬元。房客僅住一個月而要求提前終止者，一般租約均要求房客應補貼房東一個月租金之損失；除非房客另有應負損害賠償責任之事由，否則房東就租金部分，應返還20000元；如有另收押金者，亦應返還。）

常見租屋糾紛及處理方式 15.租約到期房客搬走後，房東扣留部分押金或全部的押金，欲待最後一期水電結清後才要返還，是否合理？房東可以扣留的押金，合理的金額是多少？ 答：租約到期或房客提前終止租約時，房東應依約返還押金，房東如考量水電單據尚未到來而欲酌留部分押金，是合於社會常情的；但扣留全部的押金，欲待最後一期水電結清後才返還，則不合理。房客可主張以近兩期之水電費單據之平均金額，酌留之；如房東不同意而堅持要全部扣留者，房客應請其於雙方租約上載明：「押金○○元應於○○月水電結清後返還。○○○（房東）簽章」以為憑據。

結語：租屋的小提醒 仔細察看「屋況」（外在環境、漏水…）、「設備」（冷氣、熱水器、冰箱、電視、大門…）是否良好、修繕責任如何。愛惜房子，善盡保管使用責任。 「產權」調查，注意簽約人是否為所有人；瞭解房東、室友的「人品」 「三金」（定金、租金、押金）、「四費」（水電瓦斯費、管理費、第四台收視費、網路費）要談清楚。「報稅」問題先講好。 （房客）準時「交租」，（房東）盡快「修繕」。 雙方同意的事，要白紙黑字寫下來。 遇有「糾紛」耐心溝通，切勿情緒化，瞭解自身之權利義務及處理方式 「出入安全」（注意陌生人）、「公共安全」（用電及瓦斯）

感謝聆聽