物业管理法规 主讲： 黄东兴 注册房地产估价师 注册房地产经纪人 此页页面也可增加相应的图片，有所美化。 此处大标题使用黑体（不加粗）48号

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城市规划变迁对物业价值的影响——城乡规划的力量 6 《城乡规划法》 城市规划中的主要指标 城市规划与物业价值 标头此处使用黑体（不加粗）28号字体 内容涉及数字、英文请统一使用Tahoma字体 下级章节自行确定页面形式即可

6.1 《城乡规划法》 6.1.1 城市的概念 居民点 中国目前的居民点系列 大小不等的集聚定居地点。 村庄→乡镇→建制镇→城市 其中，村庄和乡镇是乡村型居民点，统称乡村；建制镇和城市 是城市型居民点，统称城镇或城市。

6.1 《城乡规划法》 6.1.2 城市的类型 按照城市规模的分类 按照城市职能的分类 城市规模指城市的大小，包括人口规模、用地规模和经济规模。 按照城市人口规模，可以把城市分为： 小城市（小于20万）； 中等城市（20-50万）； 大城市（大于50万）； 特大城市（大于100万）。 按照城市职能的分类 城市职能：指城市在国家或区域中所起的作用，所承担的分工。 城市性质：在城市众多职能中，最突出的职能它是城市在一定地 区、国家以至更大范围内的政治、经济与社会发展 中所处的地位和担负的主要职能，它代表了城市的个 性、特点和发展方向。按城市职能，可以把城市分为具有综合职能的 城市和以某种职能为主的城市。

6.1 《城乡规划法》 6.1.2 城市的类型 按照城市行政等级的分类 其他分类 中国的城镇有严格的行政等级，从低到高分别是建制镇、县级市、 地级市、副省级市和直辖市。 其他分类 如： 平原城市、山地城市、盆地城市等； 一线城市、二线城市、三线城市等； 块状城市、带状城市、星状城市等； 棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。

6.1 《城乡规划法》 6.1.3 城市的地域范围 城市行政区：是指城市行政管辖的全部地域，可分为市区和郊区 两部分。 城市建成区：指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设 施和公共设施基本具备的地区。 城市规划区：指城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实 行规划控制的区域。 地域范围如下： 城市建成区＜城市规划区≤城市行政区

6.1 《城乡规划法》 6.1.4 城市功能分区 常见的城市功能区 一些物质要素集中布置在一定的区域范围，便形成了各种功能 区，如商业区、住宅区、工业区等。 常见的城市功能区 （1）中心商务区(CBD)； （2）商业区； （3）居住区； （4）工业区； （5）仓储区； （6）文教区； （7）风景区； （8）综合区； （9）卫星城（卫星城镇)； （10）开发区。

6.1 《城乡规划法》 6.1.5 城市土地利用类型 按城市中土地使用的主要性质划分： （1）居住用地 （2）公共设施用地。如行政办公用地、商业金融业用地、医疗卫生用地等 （3）工业用地 （4）仓储用地：指城市中仓储企业的库房、堆场等建设用地 （5）对外交通用地 （6）道路广场用地 （7）市政公用设施用地。包括供应设施(供水、电等设施)、环境卫生设施等建设用地。 （8）绿地 （9）特殊用地：一般指军事用地、外事用地及保安用地； （10）水域和其他用地。如耕地、园地、林地、牧草地等； （11）保留地：指留待未来开发建设或禁止开发的规划控制用地。

6.1 《城乡规划法》 6.1.6 城市化 概念 城市化又称城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型 向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及 城市不断发展和完善的过程。 城市化具体内涵： ①依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向城镇非农产业转移； ②分散的农村人口逐步向各种类型的城镇地域空间集聚； ③城镇建设促进城镇物质环境的改善和城镇景观地域的拓展或更新； ④城市文明与城市生活方式的传播和扩散。

6.1 《城乡规划法》 6.1.6 城市化 城市化的类型 向心型城市化与离心型城市化 城市化有两大阶段：一是向城市中心集聚的向心型城市化；二是从城市中心向外扩展或扩散的离心型城市化。城市发展的初中期主要是向心型的，城市发展的中后期主要是离心型的。离心型又包括郊区化和逆城市化两个阶段。 城市进4个阶段：①“绝对集中”时期；②“相对集中”时期； ③“相对分散”时期；④“绝对分散”时期。 中国的城市化仍属于向心型城市化阶段。主要特点是： ①城市化速度明显加快，城市人口占人口总数的比重增加很快； ②乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力 转人中小城镇从事非农生产活动。 ③城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城 市多，但其人口数量却比中小城市多。

6.1 《城乡规划法》 例题：随着工业化进入成熟期，在人口继续向城市集中的同时，开始向 郊区扩散，但城市人口增长仍高于郊区，该阶段属于城市化的( ) 时期。 A．绝对集中 B．绝对分散 C．相对集中 D．相对分散

6.1 《城乡规划法》 6.1.6 城市化 城市化的类型 外延型城市化与飞地型城市化 外延型城市化：城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐 次地向外推进的城市扩散方式。如果在推进过程 飞地型城市化：城市扩散时出现了空间上与建成区断开，职能上 与中心城市保持联系的城市扩散方式。 注：外延型城市化最常见，在大中小各级城市的边缘地带都可以 看到；飞地型城市化一般在大城市的情况下才出现。

6.1 《城乡规划法》 6.1.7 城乡规划体系 城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

6.1 《城乡规划法》 6.1.7 城乡规划体系 城市总体规划 定义：是指一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空 间布局以及各项建设的综合部署和实施措施，是引导和 调控城市建设，保护和管理城市空间资源的重要依据和 手段。 编制部门：城市人民政府。 规划内容：城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体 系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项 规划等。 在城市总体规划的基础上，还可能编制分区规划和规划控制单元。

6.1 《城乡规划法》 6.1.7 城乡规划体系 城市详细规划 城市详细规划：以城市总体规划为依据，是对一定时期内城市 局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用 地指标作出的具体安排。城市详细规划分为控 制性详细规划和修建性详细规划。 控制性详细规划：是以城市总体规划为依据，确定建设地区的 土地使用性质和使用强度的控制指标、道路 和工程管线控制性位置以及空间环境控制的 规划要求。 修建性详细规划：是依据控制性详细规划确定的指标，编制具体 的、操作性的规划，作为各项建筑和工程设 施设计及施工的依据。

6.2 城市规划中的主要指标 用地性质 用地面积 容积率 容积率=总建筑面积/建筑用地面积； 即规划用地的使用功能。 是指规划地块划定的面积。 容积率 容积率=总建筑面积/建筑用地面积； 总建筑面积是地上所有建筑面积之和，不含代征地面积； 容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。

6.2 城市规划中的主要指标 建筑限高 建筑密度 建筑密度=建筑基底总面积/建设用地面积； 是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制。 建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标； 对于一个住宅小区来说，建筑密度越小，说明小区活动场所、绿地等面积越大，也就意味着小区的居住生活质量就会越高。

6.2 城市规划中的主要指标 绿地率 绿化覆盖率 建筑间距 日照标准 日照间距系数 是指城市一定地区内各类绿地面积的总和占该地区总面积的比率(％)。绿地率是衡量环境质量的重要指标。 绿化覆盖率 是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率 (％)。 建筑间距 是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。 日照标准 是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量。 日照间距系数 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

6.2 城市规划中的主要指标 交通出入口方位 停车泊位 用地红线 道路红线 建筑后退红线距离 是指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。 停车泊位 是指地块内应配置的停车位数量。 用地红线 是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。 道路红线 城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线。 建筑后退红线距离 是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

6.2 城市规划中的主要指标 建筑控制线 城市绿线 城市紫线 城市黄线 城市蓝线 是指建筑物基底位置的控制线。 是指城市各类绿地范围的控制线。 城市紫线 是指各类历史文化街区及历史建筑的保护范围界限。 城市黄线 指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。 城市蓝线 指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 注：绿线控制绿地、紫线控制历史、黄线控制基础、蓝线控制水域、 红线控制范围。

6.2 城市规划中的主要指标 例题：在城市规划中，确定且必须控制的城市基础设施用地界线是( )。 例题：在城市规划中，确定且必须控制的城市基础设施用地界线是( )。 A．城市紫线 B城市黄线 c．城市蓝线 D．城市红线

6.3 城市规划与物业价值 城乡周边环境的规划对物业价值的影响 物业本身规划条件的变化对价值的影响

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