第一章 房地产及房地产业 1、房地产的基本概念 2、房地产开发的概念 3、房地产开发的主要程序 4、城市规划及其对房地产开发的影响 第一章 房地产及房地产业 1、房地产的基本概念 2、房地产开发的概念 3、房地产开发的主要程序 4、城市规划及其对房地产开发的影响 5、房地产法律体系 6、我国房地产业的发展过程
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 一、房地产概念 1、房地产 （Real Estate, Real Property） 指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是实物、权益、区位三者的综合体。 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。 权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分。 区位：是指房地产的空间位置。 房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 一、房地产概念 2、存在形态 土地 建筑物 两者综合体（房地） Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 一、房地产概念 1、 土地 田地、地面； 地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体； 从房地产角度讲，土地是指可用于房屋建设，具有开发价值的 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 一、房地产概念 2、 建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 狭义：房屋 广义：房屋、构筑物 房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 一、房地产概念 3、两者综合体 房地产：指土地与建筑物的合成体。 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 一、房地产概念 4、物业 房屋及配套的设施设备和相关场地。 5、land、real estate、real property Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 一、房地产概念 5、房地产与不动产 养力用地及其财产权利 地产 富源地及其财产权利 承载用地及其财产权利 住宅房屋建筑物及其财产权利 不 房地产 非住宅房屋建筑物及其财产权利 房产 动 与房屋建筑物相关的城市基础 产 设施建筑及其财产权利 非房屋建筑物及其财产权利 与土地尚未分离的农作物 、 林木种子等 房地产与不动产关系示意图 Real Estate Development
第一节 房地产的基本概念 二、房地产的特性 房地产 用途多样性 不可移动性 相互影响性 自 经 独一无二性 易受限制性 然 济 特 特 第一节 房地产的基本概念 二、房地产的特性 用途多样性 不可移动性 房地产 相互影响性 自 经 独一无二性 易受限制性 然 济 特 特 价值高大性 寿命长久性 性 性 难以变现性 社会特性 数量有限性 保值增值性 社 美 心 会 学 理 效 价 效 应 值 应
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 三、房地产业 1、房地产业（Real Estate Industry） 产业形态 房地产投资开发 房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪 物业管理 房地产行政管理 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 三、房地产业 1、房地产业（Real Estate Industry） 从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。 具体包括，土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。 Real Estate Development 16
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 三、房地产业 1、房地产业（Real Estate Industry） 产业类别 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 三、房地产业 2、地位 “房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。” ——《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发[2003]18号 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 三、房地产业 3、特征 基础性 先导性 带动性 灵敏性 风险性 Real Estate Development
Real Estate Development 钢铁工业 建筑业 交通业 建材工业 回 前 通讯业 顾 瞻 房地产业 森林工业 效 商业服务业 效 应 化学工业 应 娱乐业 其 他 其他 前瞻效应：指产业的发展创造了能够引起新的产业活动。 居 社 购 城 回顾效应：指产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响。 住 物 市 会 工 旅 环 文 旁侧效应：促进了社会整体物质文明和精神文明水平提高这种间接影响。 作 明 游 境 环 美 水 境 观 准 旁侧效应 房地产业效应示意图 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 三、房地产业 3、特征 地域性 周期性 高回报、高风险性 对金融业的依赖性 1998年，全国房地产开发投资资金来源中，开发商自有资金仅占12.5%。美国学者研究认为，二战以后，美国房地产业的周期性与抵押贷款市场的变化一致。 周期性在美国、日本，我国大陆、香港、台湾都很明显。 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 三、房地产业 4、在国民经济中的作用 (1)能促进国民经济的增长 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 (2)推动相关产业的发展 有数据显示，房地产业产值每增加1元，能使相关产业产值增加1.5-2.0元。据投入—产出模型测算，每100亿元房地产投资（或叫销售100亿元住宅的产出）可以诱发国民经济各部门的产出286亿元，其中，诱发建筑业产出90.76亿元。 在美国，建筑业约每年消费冶金工业产品的16%以上，水泥、玻璃、砖瓦的70%，木材的40%，油漆的50%。在我国，建筑工程消耗的钢材约占钢材消耗总量的25%，木材约占40%，水泥70%，玻璃70%，塑料制品25%。 房地产业与制造业也有密切的关系。据投入—产出模型测算，每100亿元房地产投资可以诱发制造业产出123.61亿元，其中，非金属矿物制品业最高、31.45亿元，金属冶炼及压延加工业其次、18.81亿元，化学工业再次、14.98亿元，排在最后的是金属制品业9.82亿元、机械工业8.79亿元、电器机械及器材制造业7.58亿元等等。 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 (2)推动相关产业的发展 房地产业诱发相关部门的产出，除了建筑业、制造业之外，依次为采矿业（16.64亿元）、商业（11.16亿元）、房地产业自身（10.98亿元）、电力煤气自来水供应业（6.59亿元）、货物运输及仓储业（5.86亿元）、社会服务业（4.98亿元）、农业（4.55亿元）、金融保险业（4.08亿元）、邮电业（3.05亿元）、饮食业（1.57亿元）、综合技术服务业（1.18亿元）等等。房地产业也具有生产、交换、消费等过程，贯穿这个过程的资本运动客观上需要银行等金融机构为其提供资本融通服务。相应地，房地产业的发展也推动了金融业的发展。 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 (3)有利于增加就业岗位 以与房地产业关联度最高的建筑业为例，按照每1亿元住宅投资与施工面积1：16.7测算，新增500亿元住宅投资，可以增加8390万平方米的施工面积，而完成1万平方米施工面积需要从业人员167人。由此推算，新增500亿元住宅投资可以安排就业人员140万人。若考虑建筑业对国民经济其他行业的带动作用，依据投入—产出模型测算，建筑业每生产1亿元产品需要直接消耗0.64亿元的工业产品，还可以带动0.04亿元的商品销售，工商两大行业工作量的增加可以解决更多的就业岗位。 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 (4)促进城市经济发展，改善城市面貌 房地产业的发展，尤其是国有土地使用权的有偿出让，为城市建设提供了稳定的财政来源。据调查，深圳、珠海等地来自土地的收益可达财政收入的40%，被称为政府的第二财政，极大地促进了地方的工业化和城市化进程；大批三资企业的兴起、大量外资的引入、人才和劳动力的聚集又为本地区的经济发展带来了生机和活力。旧城改造和城市基础设施的建设因此提速，城市的落后面貌迅速得到改善。 Real Estate Development
Real Estate Development 第一节 房地产的基本概念 (5)诱导城镇居民个人消费，提高居住水平 Real Estate Development
第一节 房地产的基本概念
Real Estate Development 第二节 房地产开发的概念 一、房地产开发的涵义 以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 ——《中华人民共和国城市房地产管理法》 Real Estate Development
Real Estate Development 第二节 房地产开发的概念 一、房地产开发的涵义 房地产开发提高了土地使用的社会经济效益 房地产开发是开发企业的投资活动 房地产开发是城市规划的实施过程 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发 Real Estate Development
Real Estate Development 第二节 房地产开发的概念 二、房地产经营的涵义 经营 产品和服务提供者以市场为对象，以产品、服务的生产和交换为手段，为实现企业的目标而进行的一系列有组织的活动。 房地产经营 指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。 两者关系 房地产开发是房地产经营的一种形式。 Real Estate Development
Real Estate Development 第二节 房地产开发的概念 三、房地产开发的特点 从投资角度： 开发成本高，投资量大 开发建设期长，投资周转慢 市场具有地区性和分散性 需求具有稳定性 涉及面广，综合性强 Real Estate Development
Real Estate Development 第二节 房地产开发的概念 四、房地产开发的分类 1）项目位置：新城开发 旧城改造 2）项目规模：零星开发 成片开发 3）项目功能：居住 商业 工业 …… Real Estate Development
Real Estate Development 第二节 房地产开发的概念 四、房地产开发的分类 4）开发深度：土地开发 房屋开发 5）开发方式：定向开发 联合开发 单独开发 Real Estate Development
Real Estate Development 第二节 房地产开发的概念 五、房地产开发的作用 推动城市规划的实施与完善 有利于减少投资成本 为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体 为城市政府财政提供资金来源 为城市大型基础设施建设提供融资途径 有利于城市的可持续性发展 Real Estate Development
Real Estate Development 第三节 房地产开发的主要程序 阶段划分： 1、投资机会选择与决策分析 2、前期工作 3、建设阶段 4、房地产营销和服务 Real Estate Development
Real Estate Development 第三节 房地产开发的主要程序 一、投资机会选择与决策分析 投资机会选择 市 场 分 析 投资决策分析 投资机会筛选 投资机会寻找 项目财务评价 开发企业 合作对象 咨询公司 Real Estate Development
Real Estate Development 用地分析 开发商、咨询公司 立项、选址 计委规划国土 征地、拆迁、安置、补偿 有关部门 《建设用地规划许可证》 规划管理局 二、前期工作 《土地使用权证》 土地部门 方案设计 勘察规划建筑设计院 《建设工程规划许可证》 规划管理局 市政设施接驳谈判、协议 有关部门 筹集开发资金 金融机构 寻找预租（售）客户 开发公司、代理公司 进一步市场分析 开发商、咨询公司 开发成本估算 开发商、造价咨询 承包商选择提出建议 招标代理机构 项目保险事宜 保险公司 Real Estate Development
Real Estate Development 第三节 房地产开发的主要程序 三、建设阶段 选择施工企业 开发企业 现场“三通一平” 开发企业 施工组织管理与控制 开发、施工、监理 竣工验收、交付使用 多部门 Real Estate Development
Real Estate Development 第三节 房地产开发的主要程序 四、房地产营销和服务 销售、租赁计划、推广 销售、租赁 物业经营、管理 房地产咨询公司 房地产代理公司 开发、物业公司 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 一、城市规划的作用和任务 城市规划，是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的纲领性文件。 主要任务是：研究确定城市的性质、发展目标和发展规模（包括人口规模和用地规模）；确定城市布局形式和功能分区；制定城市道路和交通系统规划，城市园林绿地系统规划，城市给水、排水、防洪、供电、供热、燃气供应、邮电等专项工程规划以及城市各项工程管线设计。此外，还制定主要公共建筑位置的规划方案、地震设防城市的防震规划、城市改建规划等。 Real Estate Development
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Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 二、城市规划及与其他规划的关系 1、层次 城市规划 城市 总体 规划 城市总体规划 城市分区规划 城市 详细 规划 控制性详细规划 修建性详细规划 Real Estate Development 48
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 二、城市规划及与其他规划的关系 2、内容 城市总体规划包括：城市性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划和近期建设规划。 城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。 Real Estate Development 49
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Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 城市规划与土地利用总体规划的关系 Real Estate Development
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Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 三、城市规划建设用地的分类 1、居住用地：包括住宅用地、公共服务设施用地、道路和绿地。 2、公共管理与公共服务设施用地 3、商业服务业设施用地 4、工业用地 5、物流仓储用地：普通，危险品 6、道路与交通设施用地 7、公用设施用地 6、绿地与广场用地 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 四、规划设计方案中的主要技术经济指标 （一）居住区开发项目技术经济指标 居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。 居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 总户数，总人口，平均每户人口：指居住区内可容纳的总户数、总人口。 平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与总户数之比。 居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积 容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积 人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。 人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 25m 基地面积30m2 5m 8m 30m Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。 高层比例：一般7层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。 住宅间距 居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。 建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 （二）非居住区开发项目技术经济指标 建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。 总建筑面积：开发项目各栋、各层建筑面积总和。 地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。 建筑密度：指所有建筑物基底面积之和与规划建设用地面积之比。 规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。 绿化率：绿地面积与规划建设用地面积之比。 停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。 有效面积系数：指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理 1、土地使用权出让 土地使用权出让合同附件： 1、规划设计条件：面积、使用性质、容积率、建筑密度等。 2、附图：区位和现状、坐标、标高、道路红线坐标和标高、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。 控制性详细规划 土地出让 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 国有土地使用权证 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理 2、房地产开发 主要体现：选址、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、验收等 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 开发商提交： 立项文件、用地申请、工程情况说明、选址要求、拟建方案、1/2000、1/500地形图及其他材料。 开发商申请 1、 选 址 、 定 点 审 批 审核（城市规划部门） 征询意见（土地管理部门） 审核 开发商提交： 征询意见表、征地和拆迁安置补偿方案及土地部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总图或用地图。 发《选址规划意见通知书》 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 2、 申请建设用地规划许可证阶段 开发商提交： 计划部门的征地计划、市政府批准的征用农地文件、 1/2000或1/500地形图、 《选址规划意见通知书》及其他材料。 开发商申请 审核 主要规定： 用地性质、位置、界限、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离，建筑控制高度和停车位个数等。 发《建设用地规划许可证》 Real Estate Development
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Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 开发商申请 3、 设计方案审批阶段 修改、调整 开发商提交： 2个及以上方案设计、方案报审表、总平图、平立剖面图、设计说明书及其他相关资料。 审核 发《规划设计方案审批通知书》 Real Estate Development
Real Estate Development 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响 开发商申请 开发商提交： 年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见及相关协议等资料。 4、 建设工程规划许可证阶段 综合图会签 发《建设工程规划许可证》 5、 竣工验收阶段 检查验收 Real Estate Development
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Real Estate Development 第五节 房地产法律体系 一、房地产法律体系 ～：由法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术规范等构成。 作用：保障房地产开发活动的健康有序的发展。 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 1、项目资本金制度 “从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。……。 公益性投资项目不实行资本金制度。 ” ——国务院《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》 （国发［1996］35号） Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 1、项目资本金制度 资本金：是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。 出资方式：货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 2009年标准 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 2、“两书”制度 “第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充规定。” ——《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》建设部建房[1998]102号 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 住宅质量保证书 是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。 应当包括以下内容： （1）工程质量监督部门核验的质量等级；（2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶抹灰层脱落1年； Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 住宅使用说明书 应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 一般应当包含以下内容： （1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；（2）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（4）上水、下水、电、燃气、热气、通讯、消防等设施配置的说明；（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（6）门、窗类型，使用注意事项；（7）配电负荷；（8）承重墙 、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；（9）其他需说明的问题。 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 3、项目手册制度 要求房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产主管部门备案。 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 4、商品房预售许可制度 “第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。” ——《城市商品房预售管理办法》（1994年建设部令第40号发布，2004年修订） Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： （一）商品房预售许可申请表； （二）开发企业的《营业执照》和资质证书； （三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； （五）工程施工合同及关于施工进度的说明； （六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 商品房预售许可依下列程序办理： 受理 审核 许可 公示 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （一）房地产开发经营管理制度 商品房预售“五证” ※ 1）建设用地规划许可证 2）国有土地使用证 3）建设工程规划许可证 4）建设工程施工许可证 5）商品房预售许可证 Real Estate Development
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Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （二）建设用地及房屋管理制度 1、土地登记制度 2、国有土地有偿有期限使用制度 3、土地用途规定制度 4、耕地保护制度（基本农田保护制度） 5、房屋拆迁许可制度 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （三）工程建设管理制度 1、资质管理规定、注册制度、招投标制度、监理制度 2、项目报建制度 3、施工许可证制度 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （四）工程建设管理制度 4、竣工验收制度 “第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 ” “第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当……进行综合验收 ” ——《城市房地产开发经营管理条例》 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 二、房地产基本制度 （五）房地产交易管理制度 1、房地产价格评估制度 2、房地产评估人员资格认证制度 3、房地产产权权属登记发证制度 （六）物业管理制度 Real Estate Development
Real Estate Development 第五节 房地产开发法律体系 案情：李某受其女儿小李之托，于2004年4月22日将小李在某小区楼房一套卖与张某，价款169 000元。当时张某给付小李房款50 000元定金。同年5月1日，张某又将剩余房款119 000元全部付清。然而张某一直没有办理房屋过户手续。2010年，房屋拆迁，双方都要求获得拆迁补偿款。那补偿款由谁获得？ Real Estate Development
第五节 房地产开发法律体系 我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。
Real Estate Development 第六节 我国房地产业的发展过程 一、第一阶段：房地产业的复苏阶段（1979—1984） 1、初步明确房地产的商品性，迈出住房体制改革的步伐。 2、房地产作为商品开始经营性运作(1985年，企事业单位投资比重达60-70%，政府占20%）。 Real Estate Development
Real Estate Development 第六节 我国房地产业的发展过程 二、第二阶段：房地产业的初步发展阶段（1985—1991） 1、土地使用制度改革起步，土地供应一级市场开始形成（以深圳为先例征收土地使用费） 。 2、住房制度改革积极推进，住房商品化开始实施。 3、房地产开发规模扩大，房地产业获得初步发展。 这一阶段的土地使用制度改革和住房制度改革起步，促使房地产业获得初步发展。 Real Estate Development
Real Estate Development 第六节 我国房地产业的发展过程 三、第三阶段：快速发展阶段（1992—1995） 1、土地使用制度改革取得突破性进展。 2、城镇住房制度改革向纵深发展。 国务院《关于深化城镇住房制度 改革的决定》（1994.7） 3、房地产开发规模迅速扩张（1993年房地产企业达2万家）。 改革的深化促使房地产业发展出现第一个高峰期，同时也带来了增速过快的问题。 Real Estate Development
Real Estate Development 第六节 我国房地产业的发展过程 四、第四阶段：盘整消化和调整发展期（1996—2000） 1、压缩商品房开发投资规模，平衡供求。 2、深化住房分配制度改革，扩大商品房市场需求。 3、建立住房抵押贷款制度，支持居民买房。 4、培育住宅业成为新经济增长点，促进国民经济增长。 这一阶段的房地产业发展出现前低后高的状况，以扩大市场需求为主，适当压缩供给为辅，调整房地产供求关系，促进房地产业在调整中获得继续发展，从1998年开始走出低迷阶段，到1999、2000年又逐步趋向繁荣。 Real Estate Development
Real Estate Development 第六节 我国房地产业的发展过程 五、第五阶段：持续发展的繁荣阶段《2001—今） 形成这一局面的主要因素是： 1、深化住房制度改革的发动力。 2、宏观经济态势良好、居民收人增长形成的需求拉动力。 3、居民消费结构升级的内在驱动力。 4、住房消费信贷支持的助动力。 5、城市化进程加快的外在带动力。 6、对外开放扩大的推动力。 Real Estate Development
Real Estate Development 第六节 我国房地产业的发展过程 五、第五阶段：持续发展的繁荣阶段《2001—今） 这一阶段房地产业发展的基本特点是： 1、住房消费形成热潮，中等收入者成为购房主体。 2、房地产投资快速增长，市场基础牢固扎实。 3、商品房销售旺盛，形成供求两旺的新格局。 4、存量房交易迅速攀升，向着房地产市场主体方向发展。 5、住房数量扩大与质量提高并重，整体向着质量效益型转变。 6、房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为支柱产业。 Real Estate Development
Real Estate Development 阅读文献： （1）叶翠青.我国房地产行业发展的现状与趋势分析.经济研究参考，2009，（69） （2）邱少君.房地产业发展面临风险的思考.城市发展研究，2009，（12） （3）丰艳萍.我国房地产业可持续发展的研究.生产力研究，2009，（17） Real Estate Development
Real Estate Development 作 业 1 房地产的概念及特性 2 房地产业的概念及形态 3 房地产开发的概念、特点及分类 4 房地产经营的概念 5 房地产开发的主要程序？ 6 城市规划对房地产开发的影响有哪些？ Real Estate Development