“新形势、新趋势、新模式”名盘实战名家论坛 决 战 大 盘 创 新 名 盘 “新形势、新趋势、新模式”名盘实战名家论坛 大盘纵横：大盘发展与开发模式的实证研究

引 言 超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。 随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大盘产品将成为市场主流…… 城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合性，而不是其单一性 …… ----雅各布斯《美国大城市的死与生》

我们的研究：以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出我们的观点。 模块一 大盘发展与发展规律 大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。 模块二 国内外成功大盘开发模式 大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式 模块三 我们对大盘开发的认识与启示 大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功能复合的和谐社区。

第一部分：关于大盘发展与大盘价值

大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。 关于大盘 价值 第三层面： 开发利润与社区和谐、生活方式塑造、品牌提升。 传统对大盘物业类型的理解是住宅物业； 大盘的物业既包括住宅，也包括商务、商业体和都市综合体等。 第二层面： 体量（规模）与大盘的社会影响力。 第一层面： 住宅与居住、商业、商务等功能的组合。 传统对大盘影响力的理解仅仅是大盘规模； 大盘影响力最重要的是对社会发展的影响力。 认识 大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。 传统对大盘价值的理解表现为开发利润； 大盘价值更重要的是打造新的生活方式，引导生活模式的改变。

大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位，成于合适功能配比、分期规划和启动策略 大盘与小盘 小盘 以单一功能开发 追求短期市场价值最大 单楼盘开发短期市场实现 大盘 大盘注重功能多元化 前期与后期的协同发展 长期价值增长为指导思想 大盘开发成功基本点： 发展战略与定位 功能配比 分区开发规划 启动与分歧计划。 小盘建设 大盘开发 小盘建楼，大盘造城； 小盘卖房子，大盘卖生活、文化； 小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌； ……

大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间 1980~~目前 大盘发展 1960~~1980 1920~~1960 新都市主义的基本精神是社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上；注重邻里关系，关注人与自然的和谐发展成为新时期大盘发展的最强音。 现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘 城市功能分区 住宅是居住的机器； “公园中的高楼”； …… 场所精神 历史、文化与传统； 建筑内在品质； …… 和谐空间 公共空间； 功能符合协调； …… 第一阶段：住宅楼宇开发； 第二阶段：住宅小区开发； 第三阶段：大规模住区开发。

我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘开发风起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流 西安 长沙 哈尔滨 大盘在中国 “大盘风”席卷大地 据统计2006年底，全国建筑面积在50万平方米以上的在建、拟建大盘项目300个以上，几乎遍布所有中心城市； 大盘由于规模优势、配套相对齐全与营销宣传上的优势，对城市的影响力大大强于小盘，大盘不但价格高，而且相对而言获得更多的开发利润。 济南 成都 重庆 郑州 南昌 上海 南宁 南宁 昆明 广州 深圳

大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考 大盘反思 盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险规避不足下的盲目启动导致的资金链断裂，是国内外大盘失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是大盘成功必要条件。 波托菲诺—意大利小镇 华润万象城 波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; 华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; 波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。 准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃 烂尾：开发商永远的痛

大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造 标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低； 营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期经营成功使项目增值，增加项目吸引力。 后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。 大盘价值创造 地产项目价值 地产项目价值 定位规划设计价值 建设 标准化 推广营销附加价值 定位规划设计价值 建设 标准化 推广营销 标准化 运营附加价值 时间 时间 定位设计阶段 项目建设阶段 推广营销阶段 定位设计阶段 项目建设阶段 推广营销阶段 项目运营阶段

第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究

通过对国内外100多个大盘分析，研究了国内外大盘开发的6种典型的成功模式和10多个典型案例 开发模式 郊区陌生区大盘开发模式 城市中心大盘开发模式 主题社区开发模式 新市镇开发模式 产业驱动开发模式 中心城镇开发模式 紧缩城市开发模式 紧缩城市开发模式 综合体 开发模式 老年社区 休闲产业 体育社区 体育产业 教育社区 商务商业 交通拥挤与项目的通达性； 项目与周边建筑的协调与和谐； 项目功能与城市、区域功能的互补； 项目自身功能的互补、空间共享与客户共享。 项目功能配比与功能分区，以满足居住的基本生活需求； 项目开发驱动模式，吸引消费群体。

主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发 模式一： 主题社区模式 主题社区开发模式 核心驱动方式：在陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。 教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。

健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力 奥林匹克花园的健康主题： 体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心； 宾馆、写字楼的开发、引进大卖场----商贸中心 大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心。 健康、运动 桃源居的教育主题： 大规模清华学校，发展商大量的精力放在建设学校上； 投入大，做一个不可复制的核心竞争力。 教育、文化 绿地21城尊老社区主题 综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯； 老年人只是讲座多形式老年教育。 老年、医疗服务

主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设 1 主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力； 主题社区开发模式基本特征 2 主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签； 3 主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题； 4 主题复合----但主题宣传与多主题建设，符合性舒适社区。 适用条件 符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发； 具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异； 主题先行，树立消费者信心。 陌生区大盘开发，消费者心理抗性大； 有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质； 资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。 成功关键因素

新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设 模式二： 新市镇模式 New town 的来源 最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展, 形成了今天New Town模式。 主要建设措施： 外部功能内部化 采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因； 通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的； 通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。 公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； …… 加勒比新城 凤凰城 万科城

新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施 适用条件 市镇结构组成 道路系统——市镇四周均有区域性干道环绕。 邻里单位——邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施 ； 社区中心——内设会堂、银行、邮电局、医院等； 商业设施——市场及邻里商业中心； 公园绿地及运动场 其它公共设施 ——汽车站、停车站、加油站等。 位于城市郊区,城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口； 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。 New town 的特征 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施； 丰富多元的文化形态和景观； 可以持续发展的生态系统； 成功开发关键要素 街区的建设：人性化的步行空间 社区规划：独立的社区布局 公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center） 新市镇开发模式的关键是“造市”----有“市”才有镇。

产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发 模式三： 产业驱动模式 产业驱动模式 通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。 关键词： 采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因； 在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求； 边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。 特色产业； 产业经营； 产业影响力； …… 深圳华侨城 观澜湖大宅 总部基地

产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系 适用条件 大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利； 项目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。 开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发 。 休闲产业社区发展： 第一阶段：单一大中型文化主题园； 第二阶段：综合性、区域性开发； 第三阶段大型旅游休闲区的出现。 产业驱动模式特征 特色产业具有长期经营的生命力，特色产业能够为开发盈利； 特色产业在城市具有号召力与影响力； 特色产业对城市与区域发展具有巨大的提升作用。 Business Park发历程 第一代：工业园区 第二代：商务与社区 第三代：邻里商务区 第四代： Business Town. 成功开发关键要素 总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路； 综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； 规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。 产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。

中心城镇开发模式：以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过政府基础设施建设为前提的开发模式 模式四： 中心城镇模式 区域性中心城镇主要指中等规模城镇，即人口在10万～100万之间的城镇。研究表明：区域性中心城镇具有既可获得规模经济效益，又可避免人口超过100万在环境和经济社会方面过度膨胀的特点。 概念及定义： 以中心城镇开发为依托的城镇房地产开发模式。主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与与住宅房地产开发等 。 为了缓解人口过分膨胀带来的交通堵塞、空气污染、犯罪率升高等，政府有组织地进行卫星城、新城镇建设。通过政府的公共设施建设、交通系统完善等带动房地产项目开发，中心城镇大盘开发模式在这种条件下产生。 中心城镇开发模式依托新城建设而存在，公共设施由新城镇解决。 最重要的开发控制与要点：内部功能外部化！ 商务中心 文化体育中心 绿地国际花都 政务中心

中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开发节奏、价值与新城镇开发进度息息相关 适用条件 最重要特征： 内部功能外部化！ 大城市近郊，属于规划的城市次中心或区域中心的建设范围； 城镇中心基础基本配套设施符合基本生活需求，解决交通通达。 区域开发与建设政府支持，未来前景好，消除市民心理抗性 。 国际大都市城镇开发机制的3种类型 基本由政府包揽--以伦敦和汉城的新城镇开发为代表 ； “公办商营式”--以香港的新城镇开发为代表； 基本以私人开发商为开发主体，但政府给予一定的政策倾斜--以东京的新城镇开发为代表。 中心城镇模式特征 现代化特征：具有强烈现代感，建筑充满现代都市气息； 国际化特征：吸引外国资本参与，建筑风格多元化； 人文化、生态化：通过新城镇的绿化、建筑、小品等体现健康与亲和的特征。 成功关键要素 高标准规划：国际化、时尚现代以及生态的社区规划； 高密度的交流联系---- 社区内部与社区外部的融通 展示未来：高标准智能化的产品设计和服务设施 政府支持：基础设施建设先行；融资渠道 。 项目的交通、商业配套、区域价值等以区域开发为主要。

紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城”来保持项目的相对独立性 模式五： 紧缩城市模式 “紧缩城市 ”(Compact City)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续发展。提倡”缩短交通距离”，建立短路径城市。 这一城市模式在欧洲颇为盛行，它反对大规模的功能分区，避免城市过分向郊区和乡村扩张，主张步行和建立邻里关系。 紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为“都市综合体开发模式”。综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能进行组合，在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 作用——营造城市新的中心区，打造新地标，创造活力之源的区和功能，避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用。

亚特兰大车站工程与北京soho现代城市典型的紧缩城市开发模式典范，建立多功能组合的都市综合社区。 地理位置： 项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。 项目性质： 项目总建筑面积70万平米，分七期销售。包括写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种建筑形式，是集办公、商业、居住为一体的、典型的开放式混合型都市综合社区。 地理位置： 亚特兰大中心区，车站连同已停产的钢厂138英亩。 项目性质： 城市重建项目。已建成50多万平米写字楼、20万平米商业娱乐、5000套住宅单位，近百亩中心公园，另20000多个就业岗位。 Soho现代城

紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支持，开发主体资金雄厚 适用条件 紧缩城市发展模式 ： 各种功能均衡发展模式 以“商务”为核心的发展模式； 以“商业”为核心的发展模式； 以“酒店”为核心的发展模式。 优越的地理位置－ CBD或城市中心边沿；便利的交通条件； 较大的规模；强制性的视觉冲击－超高层/建筑群 政府支持，开发主体资金雄厚 。 紧缩城市模式特征 功能复合：项目基本具备城市的主要功能； 建筑形态多样化：建筑形态与建筑形式多样化、现代化； 资源共享：通过合理功能配比实现项目客户资源共享与空间共享。 成功关键要素 合理的功能配比：功能选择与物业配比，符合城市需求； 高标准规划：规划要站在城市的高度，具有前瞻性 。 紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造项目特别适用。

第三部分：我们对大盘开发的认识与意见

社区功能复合化：大盘社区功能呈综合性互补形态，大盘社区应该成为一个“紧缩城市”形态 认识一 超越“单一功能模式”：通过自身综合多功能打造，汇集居住，商业，娱乐，文化等复合型结构模式，满足人们“工作、居住、生活”需求； 外向互动、内向紧凑：大盘既是一个领域，又与周边的环境、人文、氛围紧密衔接、融合，大盘是对内独立与对外融合的统一。 集约化、集聚化：多功能组合是主要特征，是一个城市功能的浓缩和剪影。 大盘功能复合不仅仅是多功能的简单组合，更重要的是功能之间的合理配比与功能之间的合理布局，以实现社区的和谐与舒适。 “ 紧缩城市”是一种可持续发展的城市形态 —迈克·詹克斯

街区建设与公共空间：街区与公共空间是社区活力的最关键要素，是业主之间最主要的交流平台 认识二 街区是大盘社区重要的组织成分、生活配套和精神延伸；无论西方还是国内，都重视社区内部独立街区的打造； 街区创造健康的环境、建设良好的社会关系、促进共生和成长； 活力街区基本特征：小尺度、互动性、便利与共享、多样性、包容性、防卫性…… 社区公共空间：在整个社区、邻里的空间布局中，公共领域、公共空间以及居民共同使用的建筑与设施，如社区街道、城市广场、学校、绿化公园等，是居民日常交往与活动的重要场所。 街区与公共空间不是越大越好，大广场的结果常常是死角。 街区与公共空间是城市生活的基本元素，能够沉淀城市的历史与文化，增加居住者对环境的依恋与归属感。

合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业后期开发 认识三 市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损； 符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动； 有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。 启动的基本原则 产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位； 景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值； 一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。

科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值 认识四 景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，吸引高端客户群； 以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠定项目高品质，建立项目的圈层感。 首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应； 开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发； 产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。

注重邻里关系：人际交往空间的打造，提供社区户外共同活动、交往的场景，提供社区交往的平台与机会。 认识五 邻里空间被融入社区规划之中，把室外空间设计当成一个标准，从人的需求出发，创造人性化居住环境； 邻里空间成为人们居家的一个重要标准，这个标准被体现为两个特征，一是尺度适宜，二是相对封闭； 营造和睦社区的软环境，参与社区活动，讨论有关公共利益的话题，产生对社区的归属感和责任感。 邻里关系不仅要求大盘在规划上考虑与周边建筑的和谐与统一，保持尺度与建筑风格的统一；更重要的是要通过居民的参与建立和谐的社区居住氛围。 邻里之间的首属群体与互动，社区的生长点与邻里空间的社区色彩，儿童、青年、老年…在各个阶段，城市邻里总是家的延伸… Keller于《城市邻里》 生活方式打造是大盘价值与品牌提升重要手段

结束语 开发成功的大盘是“天使”，它可以创造美好、舒适的居住环境，带来滚滚利润与品牌提升； 然而，开发失败的大盘就是“魔鬼”，它不仅可以拖垮一个经营者，更将对大区域的居民生活带来长期的不利影响，对城市发展阻碍重重…… 结束语 如何发展大盘，不仅在检验开发商的专业能力，更是在拷问经营者的社会责任、持续经营能力与其对品牌提升的理解和决心……

大盘发展中，我们不仅要获得利润，更要获得成长！ 城市需要大盘对发展的牵引，居民需要大盘的便利与舒适，经营者与参与者需要大盘的经验与积累…… 大盘发展中，我们不仅要获得利润，更要获得成长！

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新市镇模式 —— NEW TOWN New town 的来源 新市镇是经过事先计划所兴建的新城市或是大型社区。 新市镇通常位於大型都会的郊区，主要目的是疏散市中心过多的人口。 新市镇的功能 ‧引导大都市內的住家、工商业嵌入新市鎮 ‧在住宅、就业、社会文化方面，提供较大都会优越之环境 ‧比散漫发展更有效利用土地 ‧提供都市建设技术之改进机会 ‧提供社会、经济、与行政系統之实验机会

加勒比新城通过建立较为完善的市镇结构体系实现对新市镇的规划和建设 .区位:位于西方高速公路25英哩台地，向北延伸之广大区域。 规模：总面积合计约3170英亩。 市镇结构组成 1。道路系统——市镇四周均有区域性干道环绕，南边为西方高速公路。市镇内之主要干道为宽100英呎的中央干道，将市镇区分为两个地区。 2。邻里单位——社区邻里单位内规划住宅区、国民小学、幼稚园、儿童游集场、娱乐中心等有关之设施 3。社区中心——内设集会堂、合作社、银行、邮电局、医院、教会、陈列馆、市场、商店及行政机构 4。商业设施——市场及邻里商业中心，采取集中设施，各区分别配置邻里商业中心 5。公园绿地及运动场——辟建14处中型社区公园/大型市区运动场 /高尔夫球场 6。工业设施 ——本市区之轻工业区，将规划在东北端，使当地风向不致妨害居民之安宁与卫生 7。其它公共设施 ——汽车站、停车站、加油站等；邮政、电信、警察、消防队等 编 号 区  分 宽  长 总  路  长 占用面积 1 中央干道 1OOFeet 约2.5英哩(mile) 约33英亩 2 主要道路 6OFeet 约33.5英哩(mile) 约28英亩 3 次要道路 5OFeet 约5英哩(mile) 约203英亩 各级道路之长度与占地面积计划表

采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因 市镇开发之建设工作，皆分年分段实施，川主要干道划分十大区型，作为十期建设范围。 邻里公园、绿地、幼稚园、运动场、游憩设施等，由各住户按比例分摊负担，统一办理。 商店、市场以及有商业活动事业，采取招商营建经营方式。 行政及公用事业设施，分别由政府有关 单位协助办理。 市区建设完成后，由住户成立「社区合作社」类似机构，配 合政府有关单位管理一切公共设施等相关事项和社区福利事业及环境清扫工作。 社区道路 社区全景

新市镇模式不同于一般的现代城市，它更加适合人们居住 适用条件 位于城市郊区,城乡结合部 占地规模较大，可容纳较多人口 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 良好的自然生态环境和社区生态系统 New town 的特征 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施； 丰富多元的文化形态和景观； 可以持续发展的生态系统 成功开发要素 1。街区的建设：人性化的步行空间 2。社区规划：独立的社区布局 3。公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）

奥林匹克花园通过整合房地产业和体育产业两大产业价值链，打造运动健康住宅 “让奥林匹克文化走向大众，走进社区” Olympic Garden Bring Olympic Culture to the masses,the the community. 中央体育区（CSD） 由居住、体育、商贸三大职能设施所构成，强调以体育与居住功能为主，以商贸产业促进城市格局产业结构得到调整和优化，形成体育居住商贸中心，这里聚集规模宏大的居住群，覆盖体育产业的硬件资源及软件资源，还有与其匹配的商贸中心的精英部落。 奥林匹克花园品牌核心价值

CSD阳光城市实现了从体育产业到商贸产业再到住宅产业的系统性开发，三者实现互动，牵动城市区域的发展 基本运作模式： 体育场、体育馆、名牌学校的引进 宾馆、写字楼的开发、引进 大卖场（即沃尔玛一类的超市）的引进 奥林匹克花园大型居住区的开发 其他公共设施的引进

奥林匹克花园同时还为城市带来非同一般的活力，以其所崇尚的体育健康主题成为新生活的领跑者 重要特性 奥林匹克花园的三个最重要的特性为：全国连锁、品牌名称、运动健康社区 建设和开发模式 通过运用奥林匹克花园和体育场馆的共同开发建设，以设计新的城市人口动线的方式参与城市运营： 通过住宅区的开发配合政府进行新区建设 通过BOT方式建设大量体育场馆，优化城市环境，完善城市功能 运用中体产业三大集团的资源优势，通过共同筹办高级别运动会和大型活动，有效提升当地政绩和城市影响力。 中奥广场

总部基地 ——Business Park Business Park概念 总部基地的内涵： 总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。 Business Park概念 Business Park是坐落在城市边缘，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。 总部基地的外延： 总部基地在于能够实现国内外市场经济的信息整合、互动；能够达到国内外企业峰会能动的良好释放效果；能够作为总部经济区的重要基地；能够成为国内成长期企业形象的特征标志。 Business Park发展历程—— 第一代Business Park：Business Park的起源 —“工业园区” 第二代Business Park：商务与社区 第三代Business Park：发展邻里关系 第四代Business Park：现代Business Park—NEW TOWN概念

北京中关村丰台园总部基地作为国务院直属的高新技术开发区的一部分已成为科技新贵特区 总部基地概况： 位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内。是作为中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，2003年北京市政府69项重点工程，北京市60大重点外资工程之一 总占地面积：65公顷 总建筑面积：140万平方米 独体独栋、独立产权、独立冠名总部楼500余座 绿化比率：占总面积约50% 总投资额：约60亿人民币 建设周期：3-5年 基地构成 总部广场（含超五星酒店）：建筑面积6万平米 玛雅大酒店：位于总部基地3区内，总建筑面积21000平米 总部公寓：为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。 东区地下商业街：定位更多元的商业场所氛围，满足高规格和国际化的生活需求。 总部大讲堂：打造高端，睿智，博纳的场所文化，总建筑面积1600平米

产业基地共分三期开发建设，引入Business Park先进理念和“总部经济”理论打造中国首家总部基地 丰台园规划范围为5平方公里的产业基地和全长12公里的国际孵化大道。 一期景观 产业基地分三期开发建设。 一期1.24平方公里，产业初具规模，已经形成生物医药、电子信息、先进制造业与新材料三大产业格局；产业基地二期1.65平方公里，借鉴在国外历经四代发展的Business Park先进理念和国内日渐成熟的“总部经济”理论，正在建设中国首家总部基地；产业基地三期2.11平方公里。三期定位为集汽车博物馆，汽车展示，汽车销售为一体的汽车博览城。

商务花园作为总部经济的载体符合社会经济的发展和城市化发展进程的趋势 特征及条件 企业对城市依赖度相对较低 多数企业依靠智力创造财富 （IT行业、咨询公司、广告公司） 企业对便捷的交通依赖性较强 企业比较看重自身的形象 企业对生态环境的追求较高 以主流企业为主要业务对象的服务企业 成功开发保障体系 规模优势 ——郊区商务聚集效应　 购买优势 ——独体独栋、独立产权、独立冠名；价格低于普通经济特区 政策优势 ——政府扶植，企业初建先期减免所得税 交通优势 ——高速公路、毗邻机场，地铁轻轨等轨道交通 生态优势 ——郊区建筑密度低，绿化率高，适合智力型企业 区域优势 —— 国际型大都市，有利于国际型高科技企业的集聚

休闲社区开发模式 ——Resort体验型社区开发 从主题公园到休闲社区 起源：旅游房地产是从大型主题公园演变而来的一种复合房地产模式，是旅游与房地产相互渗透与融合后产生的新兴业态。

旅游房地产经历了从大型主题园到完整意义上的大型旅游休闲社区较长的探索过程 旅游房地产发展的三个阶段——  旅游房地产，顾名思义，就是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套的主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。 阶段一 单一的大中型文化主题公园 多样化产品的需求 阶段二 综合性、区域性开发的雏形 旅游休闲时代的到来 阶段三 大型旅游休闲社区的出现 锦绣中华 迪士尼乐园 华侨城

华侨城——中国旅游地产的代表 以四座大型主题公园为旅游核心，带动发展房地产业、酒店业和其它下游产业 占地面积：450公顷 土地使用：东南面建成区约320公顷，（其中旅游用地约130公顷） 中西部在建和待建区为130公顷 现状人口： 40,000人 规划人口： 70,000——80,000人 城区主要功能：居住、旅游、商务 以四座大型主题公园为旅游核心，带动发展房地产业、酒店业和其它下游产业

华侨城以意大利滨海小镇作为概念设计基础的主题住宅小区——波托菲诺 总投资达13亿元 项目占地29万㎡，总建筑面积达40万㎡、建筑容积率1.5，总户数超过2600户 绿地3万㎡、道路2万㎡、水面与荔枝林面积15万㎡。 建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。 依托优美的景观、良好的环境，在纯水岸的核心区域规划了面向外国人、大型企业高层管理人员的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅区里规划，这是一种的新的手法 经过3年的开发建设，纯水岸已经形成了自身独特的休闲观光商业体系：丹桂轩、Illy咖啡、SPR咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞鹤等商家的入住，成为波托菲诺旅游主题地产又一大看点。

旅游休闲地产开发适用条件和开发成功要素 旅游休闲地产的适用条件 区位上，由于成本关系，不宜在城市中心，但必须位于大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里。 地形地貌上，要求有丰富的自然山水资源。 项目所在地及周边的环境破坏与工业污染较少。 注意标高不可过低，以免洪灾。 开发成功要素 总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产 综合开发，全面收益 ：功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。 环境优先、永续利用 ：正确处理保护与开发的矛盾 规划的合理衔接：在规划中将着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，

教育地产开发模式 教育地产是指在楼盘达到一定规模后，发展商按规划投资兴建学校的，只有具备一定规模和实力的地产项目才有机会涉足教育地产。 核心驱动模式：以现代教育为依托，开发周边商业服务及住宅项目的房地产开发模式；包括大学城、私立学校、名牌学校等等。 教育地产的变迁—— 教育地产是指在楼盘达到一定规模后，发展商按规划投资兴建学校的，只有具备一定规模和实力的地产项目才有机会涉足教育地产。 开发商自建校舍，招聘老师 与名校合作 联合办学

剑桥大学城—— 良好的居住氛围与高科技企业集聚 人才辈出：集纳16500精英学子，产生过81位诺贝尔奖获得者 无缝社区：剑桥大学各学院散布在剑桥镇内，没有围墙，没有隔阂，真正做到镇校一体 产业集聚：1400多家高科技企业形成了产业群，被称为“剑桥现象” ，与“硅谷”齐名 区内生活便利，文化、教育、娱乐设施齐备，具有良好的生产、居住条件 剑桥展示了什么是真正意义上的大学城：既有大学，也是城市；因为大学，城市更加高傲，而因为城市作依托，大学并不突兀。

发展机制 ：教育、科技、旅游、房地产，产业的复合发展 教育地产开发模型图 剑桥大学城已经不是一个单纯意义上的教育区 散布于剑桥镇的剑桥大学有效推动了住区的发展，并吸引了大量的旅游人群 剑桥大学积累的资源和技术促进了社区和产业园区的发展 三种功能实现了融合发展，互相推进的态势

教育地产成功开发要素与特征总结 1. 品牌大学是大学城发展的核心支撑力 2 . 大学与社区的无隔阂发展有助于两者的融合促进 3 . 产业的发展直接依托高校的科研资源和成果 4 . 政府同步做好基础设施的配套建设工作 校区、社区、产业区“三区联动“发展，形成相对独立的经 济自循环体系是案例成功的共同特征—— 大学集聚为产业发展提供科研资源和人才。 导入足够的社区人口，大学城发展才具有足够的血液。 产业发展成功之后形成对大学的反哺和回馈机制。 基础配套建设及时跟进，满足不断增加人口的需要。

中心城镇房地产开发模式 在西方国家，区域性中心城镇主要指中等规模左右的城市，即人口规模在１０万～１００万之间的城市。欧盟认为，区域性中心城镇或中等城市具有既可获得规模经济效益，同时又可避免大城市人口超过１００万在环境和经济社会方面过度膨胀的特点。 概念及定义： 以中心镇开发为依托的城镇房地产开发模式，主要包括行政管理机构办公楼开发，中心镇公共设施开发，中心镇商业房地产与与住宅房地产开发等等 。 国际大都市新城镇发展的阶段性分析表明 ： 大城市新城镇发展的理论与实践经历了3个阶段： 第一阶段 第二阶段 第三阶段 卧城 卫星城 新城镇

绿地国际花都 位于政务文化新区的核心地带，紧邻市政大厦 国际花都坐镇新区核心，正对1000亩天鹅湖，左临市政大楼，与规划中的商务中心接壤，近揽天鹅湖风景区、政务文化广场、艺术公园。 位于政务文化新区的核心地带，紧邻市政大厦 国际花都规划为一个以居住为主，集商业、办公、酒店服务、娱乐休闲等多功能为一体的大型城市综合体。 总建面约70万平方米,总投资17亿元, 分五期建设,分别为郁金苑、玫瑰苑、天香苑、樱花苑、 雏菊苑。建筑类型为多层,小高层,高层。 政务中心 规划中的综合艺术馆 国际花都西南面，规划中的人工湖——天鹅湖，以及湖畔的大剧院

通过良好的规划和配套演绎国际化大型社区生活，体现时尚现代、自然康居的社区氛围 1。体现“现代、人文、国际、生态”的景观规划 现代感：景观简约时尚,充满现代都市气息 国际化：不同组团融合荷、英、意、日、中五国建筑景观, 体现国际化的社区环境理念. 人文化：根据各组团的塑造方向, 纳入各国文化艺术,通过标志性建筑、雕像、小品、让人感受到文化楼盘所特有的人文艺术气息 生态化：提出"多维绿化"的景观概念,包括广场绿化、地面绿化、楼顶绿化、 立面窗台绿化等不同  .高度、不同层次上的绿化,在美化社区的同时让业主享受生态化社区的健康和亲和以居住为主. 2。国际化智能型房型设计，打造功能型住宅，集高效、简约、实用、大气于一体 3。规划设施一流的会所、幼儿园等生活配套，从而弥补周边配套不足的劣势

新城镇发展的开发机制 国际大都市城镇开发机制的3种类型 （1）基本由政府包揽--以伦敦和汉城的新城镇开发为代表 （2）“公办商营式”--以香港的新城镇开发为代表 （3）基本以私人开发商为开发主体，但政府给予一定的政策倾 斜--以东京的新城镇开发为代表 国际大都市新城镇发展规划的成功要素 国际化、时尚现代以及生态的社区规划系统 高密度的交流联系 —— 社区内部与社区外部的融通 高标准智能化的产品设计和服务设施 高标准的基础设施，建设先行 融资渠道的多元化

老年社区开发 核心驱动因素： 中国人口成长发展趋势——中国人口老龄化趋势， 老年社区其实是居家养老的一种延伸，无非是老人从“独居”变成了“合居”。而且，较之普通的居家养老，老年社区所能提供的为老服务，更集中、齐全也更便捷，所有的生活、医疗、文化需求都可就近尽快得到。而老年社区跟一般养老院的区别在于：老年社区进门是自家，出门是社区，居住环境相对宽松自由。 成功开发模式：通过建立完善以及良好的医疗保障体系：包括医院、社区咨询服务、老年大学、社区文化休闲中心带动整个社区的可持续发展。

昆山绿地21城——,集度假社区、尊老社区、国际社区和商务社区四大主题社区为一体的人文新镇 总规划占地面积： 约2万亩,一期约4000亩 总建筑面积：一期约210万㎡ 物业类型：别墅/普通公寓/商业 片区规划图 根据“老有所有、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”规划指导思想，力争创一个“以老年人的生理需求和精神需求为本” 完善的社区配套体系，满足居民的日常生活需求——19万平方米的规划公建配套设施: 大型综合医疗机构、绿地豪生国际会议大酒店、香榭丽大道风情商业街、生活广场、多业态蔬果市场、超市便利店、体育健身设施、九年一贯制名校、中福会绿地幼儿园等完善生活配套设施。

绿地21城尊老社区·孝贤坊 孝贤坊规划占地50—100万平方米，预计入住老人5000—10000户，已建成联排别墅，还将有公寓推出。 切实从老年人的需求出发,建造适合老年人居住的老年社区,根据老年人的特殊需求进行房型的设计、提供完善的配套设施和服务 。 孝贤坊规划占地50—100万平方米，预计入住老人5000—10000户，已建成联排别墅，还将有公寓推出。 配套设施中，与知名医院合办的三级医院投资4—5亿元，还有老年文化中心、老年休闲娱乐中心等，每一个房间都设紧急救助按钮，指纹门禁和智能家具保障老年人生活的安全和便捷。

老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式为主，并配置相应的服务设施和完善的生活照料，有足够的归属感和安全感 ” 老年公寓的住宅特征和成功开发要素—— 要素1 以老人家庭套型为平面组合的基本单元，具有家庭的温情，能 保障老年人的私密性、独立性和领域感，让老年人的尊严得到 充分的保障。 要素2 老年人住宅套型和公共设施的设计必须符合老年人的生理和心理 的需要。比如：具备简单易行的预报和呼叫系统、设置通廊便于 服务和交流、无障碍设计、加强光照色彩的设计、防滑、防撞和 设置扶手等。 要素3 老年人公共设施和配置应符合老年人群的要求，要便于老年人交往。服务要能及时，有餐饮、医疗、休闲、健身的设施和各种健全的管理和服务，有各种应急的措施。

城市综合体开发模式 含义——城市建筑综合体 又称综合性建筑或复合型建筑，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 作用——城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用。

北京建外SOHO——位于商务中心区的综合体项目 地理位置： 项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。 项目性质： 项目总建筑面积70万平米，分七期销售。包括写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种建筑形式，是集办公、商业、居住为一体的、典型的开放式混合型都市综合社区。 以商务公寓为主体，辅以一定量的写字楼和商业街 SOHO 现代城 项目总规模70万平米，以公寓为主，包括18栋商务公寓、2栋写字楼、4栋SOHO别墅、l6条小街、300个店铺

商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对高端商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心 16条步行小街，300个沿街店铺 SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。 SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。 SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。

城市综合体开发特征与开发模式选择 发展模式 适用条件 模式一 各种功能均衡发展的模式 模式二 以写字楼为核心的模式 模式三 复合性、适应性 区位 一般在城市核心区域 建筑形式 多样化 投资风险 较小 总投资 一般较大 经济风险 较大 客户来源 具有自我寄生功能，部分来自于内部 客户活动 体验式的 客户综合使用成本 发展模式 适用条件 模式一 各种功能均衡发展的模式 优越的地理位置－ CBD/城市中心 便利的交通条件－主干道沿线/地铁口 较大的规模－建筑面积20万㎡以上 强制性的视觉冲击－超高层/建筑群 模式二 以写字楼为核心的模式 已形成产业簇群； 引入核心客户带来相关簇群； 未来商务核心区 模式三 以酒店为核心的模式 地理位置－不远离城市核心区 交通可达性－主干道沿线 客户支持－商务客户 模式四 以商业为核心的模式 地理位置－城市核心区 交通可达性－地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商业气氛 城市综合体项目的开发建设在一定程度上有提升城市价值的作用，通常开发周期较长，对发展商的资金具有较高要求。在开发建设中需考虑不同物业之间的功能促进作用。