商业地产可持续发展探讨 2016.8.19 PENGXIN 鹏欣集团 张 扬

鹏欣集团简介 上海鹏欣（集团）有限公司是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业和股权投资等于一体的企业集团。 发展路线：产业多元化、产品差异化、布局全球化、资产证券化； 上市公司：鹏欣资源、国中水务、大康牧业、龙生股份； 集团规模：拥有全资、控股子公司几十余家，资产规模超330亿元，员工逾4000人。 大康农业 002505 鹏欣资源 600490 国中水务 600187 地产集团

鹏欣商业简介 目前鹏欣运营项目：南京水游城、天津水游城、上海星游城等共计约十几个项目，经营性商业超百万方。 南京水游城 上海星游城 盘锦水游城 南通金游城 呼和浩特金游城

鹏欣商业简介 目前鹏欣在建项目：赣州水游城、武汉水游城、蚌埠水游城，共计约50万方体量。 武汉水游城 赣州水游城 蚌埠水游城

发展战略ￜ鹏欣•水游城 PENGXIN AQUA CITY ◎ 走出鹏欣 烟台 青岛 沿海沿江/ 一纵一横 上海 南京 无锡 杭州 重庆 直辖市：上海、重庆 浙江省：杭州、宁波、温州、 江苏省：苏州、南京、 无锡 山东省：青岛、烟台 福建省：厦门、福州 湖北省：武汉 四川省：成都 杭州 成都 重庆 宁波 武汉 温州 福州 厦门

鹏欣酒店简介 目前公司运营有8家酒店，在建3家，合计约有40万方。 上海外滩悦榕庄

天津海河悦榕庄

上海五角场智选假日酒店 Shanghai Wujiaochang Holiday Inn Express 南京水游城假日酒店 Holiday Inn Nanjing Aqua City

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一、商业地产开发的难点 二、商业地产运营的痛点 三、商业地产退出的模式 四、商业地产如何实现可持续经营 五、案例讨论

一、商业地产开发的难点 1、成本居高不下 土地成本高 建安成本高（施工时间长、难度大） 财务成本高

一、商业地产开发的难点 2、现金流平衡困难 融资方式 特点 信托贷款/房地产基金 成本较高，物业持有收益无法覆盖 上市融资 门槛高，上市耗时长，要求企业综合实力雄厚 银行贷款 对商业地产有放贷限制，门槛高 企业债券 对企业资信实力要求较高，一般要求上市公司背景 周期一般也不超过5年，期限不符 销售平衡 依靠销售来实现现金流平衡

一、商业地产开发的难点 3、无效资产加重开发商的负担 地下车库 公摊面积较高，得房率普遍较低 配套设施的投资与回报不成正比 优化动线，提升纵向客流带动力 避免出现商业死角 广场、中庭举办活动，提高坪效

4、商业地产魔咒：一卖就死 一、商业地产开发的难点 分割小铺出售，弊端较多； 商业MD规划混乱； 品牌招商困难，商业存活率低； 售后返租模式高回报率难以实现。

二、商业地产运营的痛点 1、连锁化、标准化 品牌、建筑风格、管理流程； 业态MD、商业个性化、活力。 业态配比 业态配比 零售：50% 餐饮：30% 娱乐：15% 生活服务：5% 业态配比 零售：60% 餐饮：20% 娱乐：15% 生活服务：5% 南京水游城 天津水游城

二、商业地产运营的痛点 2、人的制约因素 人才的培养 行销的策略 消费习惯的差异

二、商业地产运营的痛点 3、开发商、投资者的心态 预期过高，经营的收益回报率太低 以开发住宅的心态去做商业

二、商业地产运营的痛点 4、缺乏优秀的商管公司 开发商≠运营商 商管≠招商

三、商业地产退出的方式 3、资本运作 1、分割销售/整体转让 2、经营性贷款 上市融资、企业债 ABS资产证券化 类REITs

四、商业地产如何实现可持续经营 1、所有者与经营者分离 2、工作前置 ①商业MD ②概念方案 ③招商落位 （主力店） ④正式方案设计

四、商业地产如何实现可持续经营 3、实现轻资产化运作 模式探索：REITs、真股权基金、项目合伙人制 品牌管理输出 合作开发，开放股权 售后返租

五、案例讨论——新城吾悦广场类REITs 1、规模：10.5亿，其中 优先A类5亿，优先B类2.5亿，次级3亿 2、期限：3+2年 3、优先购买权 （1）3年后可用11亿的价格回购，3年后5年内与其他竞价方出价一致时有优先购买权。 （2）分五年支付2亿权利对价。支付权利金的义务不因其放弃行使优先权而得以免除；如果第三年底行使了优先权，则不必支付最后2笔权利金；如果第四年内行使了优先权，则不必支付第5年应缴纳的权利金。 4、成本 （1）回购成本=权利对价+回购溢价 =1.5亿+0.5亿=2亿 折合年均成本6.35%（=2/10.5/3） （2）租金收益率：满足保底要求，超过部分分成 （3）出售及回购税费 预计年综合融资成本在10%左右 。

五、案例讨论——南京水游城ABS 规模：20-30亿 其中劣后5%-10% 年化综合成本：7%-8% 期限：5-7年，约定期间开放窗口 风控措施： 1、资产抵押 2、评级AA＋ 3、集团流动性补足

五、案例讨论——真股权基金探索 持有融资 变现 股权基金 资产出售 债 优势： 1、资产所有权不变 2、市场看多，获得增值收益 劣势： 1、成本较高，还本付息 2、市场看空，资产贬值 1、资产变现，获取现金 2、市场看空，规避风险 1、市场看多，无增值收益 2、交易税费较多 1、让渡大部分所有权，实现变现 市场看多，获得增值收益 3、成本较低 4、保持经营权，保留品牌 1、交易税费较多 持有融资 变现 主要原则： 1、按基金模式设立 GP/双GP、股权投资LP、我方劣后 2、合理估值后确定基金募集金额和劣后比例 3、作为商业运营公司操盘 4、基金收益来源于物业经营收益 5、有优先购买权但不承诺托底和回购 核心问题 物业估值 资产价值 收益率 提升运营水平 财务报表优化

谢谢 PENGXIN 鹏欣集团