講者：鍾超榮 / 何少強 日期：2008 年 3 月 19 日

棉紡會中學 物業管理就業簡介

目錄 第一部份：物業管理行業的發展 第二部份：物業管理從業員的前景及入職要求 第三部份：物業管理主要工作 第四部份：港基物業管理有限公司簡介 第五部份：嘉湖山莊簡介

第一部份 物業管理行業的發展

六十年代：政府開始研究階段 政府成立工作小組，研究私人多層大廈的清潔、消防、升降機維修保養、來去水系統維修及官地租約執行等問題

七十年代：政府自由開放政策階段 經立法局研究後，香港法例第344章《多層建築物（業主法團）條例》於1970年面世，私人大廈業主才可以成立一個有法律地位的組織來管理自己的多層建築物

八十年代：政府主動引領階段 隨著香港前途問題談判和代議政制步伐的加快，政府於1982年成立「多層大廈管理常務委員會」，統籌政府各部門進行有關改善私人大廈管理的工作，協助大廈成立業主主案法團及互助委員會，以加強市民的參與

八十年代：政府主動引領階段 1987年12月頒布「公契指引」，確保大廈公契不能阻止業主成立法團，管理公司須向業主交代管理賬目，表現差的管理公司開始被小業主終止管理權 由於競爭激烈，物業管理行業專業化，不論管理公司或從業員亦要進行自我增值，積極面對競爭

九十年代：專業革新階段 1993年政府首先完成了法例第344章的修訂，清楚列明小業主組織法團的權利及義務、明確小業主終止公契經理人的程序等，並將法例改名為《建築物管理條例》 小業主參與建築物管理工作的程度不斷增加，物業管理從業員更要提升水平，學習更多的專業知識來處理日常的管理工作

九十年代：專業革新階段 1999年推出《房屋經理註冊條例》，訂定專業房屋經理的註冊資格，誘使物業管理從業員朝著專業管理的方向發展 這一系列的法例修訂和推出，使物業管理行業，由最前線的保安員，到公司的高層管理人員，都要有專業資格，以面對這個吐故納新，汰弱留強的形勢

廿一世紀：全方位應變階段 1998年政府修訂《建築物管理條例》，讓業主立案法團清楚擁有建築物公共地方的翻新、改善及裝飾權 2000年及2007年再次修訂的《建築物管理條例》，進一步降低小業主成立立團的門檻，令管理公司必須更積極面對小業主的訴求

廿一世紀：全方位應變階段 隨著社會發展和進步，物業管理公司要延續管理合約，必須繼續提升專業來迎接挑戰 物業管理從業員除了要不斷更新自我專業知識外，更要掌握高超的人際關係技巧，及對社區政治形勢的高度敏感和正確判斷

總結 時至今日，管理物業類型已伸延至： 住宅 商場 寫字樓 / 商業樓宇 工業樓宇 會所 設施管理

總結 隨著物業管理專業化，業主至尊為尚，爭取民心成了物業管理當前最重要的工作目標，物業管理人物業員必須本著「工作盡心、以理服人」的態度，憑著專業做到「服務稱心、業主放心」，才可以在業內爭取生存的空間，在這個銳變環境中突圍而出

第二部份 物業管理從業員的前景及入職要求

從業員專業化 香港物業管理公司協會有限公司 專業資格 進修課程 入職要求 從業員的應有態度 晉升途徑

1. 香港物業管理公司協會有限公司 於一九九零年一月成立 1. 香港物業管理公司協會有限公司 於一九九零年一月成立 由本港各大物業管理公司、英國特許房屋經理學會(亞太分會)、香港房屋經理學會、香港測計師學會及皇家測計師學會香港分會組成。 會員數目：86

1. 香港物業管理公司協會有限公司宗旨及目標 建立及改善物業及多層大廈管理之專業水平 向香港政府及有關團體組織提供物業管理方法之專業意見 1. 香港物業管理公司協會有限公司宗旨及目標 建立及改善物業及多層大廈管理之專業水平 向香港政府及有關團體組織提供物業管理方法之專業意見 制定及監管會員之專業守則以保障公眾人士之權益 鼓勵專業管理公司之間相互合作、提高及增進服務水平 向會員及有意從事物業管理之人士提供專業訓練 代表各會員參與政府及其他相關團體在物業管理方面之諮詢、討論及研究

2. 專業資格 學會名稱 會員人數 香港房屋經理學會 超過 2,700 人 英國特許房屋經理學會 （亞太分會） 超過 2,200 人 2. 專業資格 學會名稱 會員人數 香港房屋經理學會 超過 2,700 人 英國特許房屋經理學會 （亞太分會） 超過 2,200 人 房屋經理註冊管理局 超過 1,000 人

3. 進修課程 學院名稱 可獲學歷 香港大學 房屋管理碩士 房屋管理學士 專業房屋管理文憑 物業管理證書 香港城市大學 房屋學碩士 3. 進修課程 學院名稱 可獲學歷 香港大學 房屋管理碩士 房屋管理學士 專業房屋管理文憑 物業管理證書 香港城市大學 房屋學碩士 房屋學 (榮譽) 文學士 房屋學專業文憑 職業訓練局專業進修學院摩理臣山分校 產業管理高級文憑 職業訓練局專業進修學院青衣分校 物業管理及估價高級證書

4. 入職要求 文書：中文、英文 語言：廣東話、英語、普通話 學歷：中五至大專不等，視乎職位要求 性格：好動，開朗，喜與人交談 4. 入職要求 文書：中文、英文 語言：廣東話、英語、普通話 學歷：中五至大專不等，視乎職位要求 性格：好動，開朗，喜與人交談 其他：須超時或輪班工作

5. 從業員的應有態度 以客為尊、熱誠及樂於滿足顧客的期望：即使面對挑戰亦要保持一個真誠、正面及以客為中心的態度 5. 從業員的應有態度 以客為尊、熱誠及樂於滿足顧客的期望：即使面對挑戰亦要保持一個真誠、正面及以客為中心的態度 以自己的工作及所提供的服務質素為榮：熱衷於專業地完成工作，並對提供的服務質素和自身的行業感到自豪 高度自律，並能不需要監管和自主地工作：能在不需要監管的情況下自主地工作，並表現出高度自律的行為

5. 從業員的應有態度 保持專業形象和遵守專業行為標準：包括適當的衣著打扮、對服務質素的承諾、致力關注顧客利益的信念，以及專業行為標準 具備顧客服務的知識和技能：顧客服務的知識和技能的教育和培訓是不客忽視的 善於應用知識：能應用工作或相關的知識和技能於實際工作上 不斷持續學習和改進：持續進修和學習，不斷追究改善專業知識和技能

6. 晉升途徑 物業助理 年資 職位 薪酬 23 總經理  19 總物業經理 / 助理總經理 15 高級物業經理 高級康樂經理 40K 6. 晉升途徑 年資 職位 薪酬 23 總經理  19 總物業經理 / 助理總經理 15 高級物業經理 高級康樂經理 40K 12 物業經理 康樂經理 30K 9 助理物業經理 助理康樂經理 25K 6 高級物業主任 高級康樂主任 18K 4 物業主任 康樂主任 15K 2 助理物業主任 助理康樂主任 12K 1 客顧服務大使 / 康樂助理 9K 物業助理

第三部份 物業管理主要工作

1. 財務及資產管理 賬目收支 財政預算 企業財務管理

2. 保安服務 24 小時保安服務 保障業戶生命及財產 閉路電視系統及監察 日常屋苑巡邏 與業戶建立良好關係

3. 設施管理 會所及文娛設施管理 商場、工商廈及其他場所設施 車場及卸貨區設施管理

4. 建築物維修保養 主要包括建築物其設備（風火水冷電）的維修及保養，保持及持續改善物業功能，以達到價值提升，其中亦含建築物維修保養的採購外判工作。

5. 建築物維修保養 建築物設備包括： 建築物改善及提升 抽風系統、防火裝置、來水（水缸、加壓泵） 去水設備、冷氣系統、電力供應 5. 建築物維修保養 建築物設備包括： 抽風系統、防火裝置、來水（水缸、加壓泵） 去水設備、冷氣系統、電力供應 後備發電系統、升降機、扶手電梯、閉路電視 保安系統、電訊網絡及電子科技、吊船裝置、升降台裝置 建築物改善及提升

6. 環境管理 環境清潔衛生 環境美化 環境安全

7. 應用法律 法律程序，安全訴訟及調解 撰寫合約

8. 業戶管理及社區服務 為業戶提供的管理服務 為住客提供的客戶服務 社區服務 一般管理服務

9. 人力資源管理 計劃人力資源需求 招聘員工 員工培訓 表現評核 建立團體合作關係 工作安全 保持與服務對象有良好溝通

第四部份 港基物業管理有限公司簡介

簡介 1985年成立 長江實業（集團）有限公司全資附屬機構 香港物業管理公司協會創會會員 全港最具規模的物業管理公司之一，僱用逾二千名員工

簡介 以專業的管理經驗，透過創新和體貼的服務，竭盡所能為業戶提供全方位的高質素管理服務，及更高品質的生活及營商環境，從而滿足業戶的需求

品質宣言 願景 我 們 將 持 續 提 升 服 務 質 素 ， 確 立 在 物 業 管 理 市 場 的 領 導 地 位 。 使命 我 們 承 諾 提 供 優 質 的 管 業 服 務 ， 悉 心 照 顧 生 活 每 一 步 。

品質宣言 顧客讚悅 Customer Delight 專業管理 Professionalism 港基價值觀 互敬互重 Mutual Respect 礪進拓展 Learning & Growth

管理項目 共管理六十多個不同類型的物業，包括大型屋苑、甲級商業大廈、低密度住宅、工貿樓宇、購物商場、私人會所及教育設施等 管理逾四萬三千個住宅單位，樓宇總面積超過四千五百多萬平方呎

主要管理項目 泓景臺 廣堅大廈 麗晶樓 東亞花園 雅都花園 福景苑 高雲臺 嘉湖山莊 麗港城 豪景閣 麗都花園 蓮花園 翠擁華庭 盈暉臺 豪景閣  麗都花園 蓮花園 翠擁華庭 盈暉臺 樂信臺 四季豪園 四季雅苑 瑞豐華庭 菁英臺 國際都會—都會軒 宇晴軒 海寶花園 麒麟豪苑 翰林苑 翰林軒 慧景軒 雍藝軒 灝景灣 偉華中心

歷年獲取獎項 香港工商業獎：顧客服務獎 環保建築大獎 企業環保成就獎傑出成就獎 僱主金星獎白金大獎 香港能源效益獎 優質樓宇管理獎 優質管理優異獎

2007年獲取獎項 1月 第十一屆僱主金星獎優異獎 1月 企業環保成就獎傑出成就獎 2月 香港工商業獎：顧客服務獎 2月 商界展關懷標誌 4月 西九龍最佳保安服務選舉 5月 室內空氣質素檢定證書 7月 「傑出職安健員工」優異獎

2007年獲取獎項 7月 匯豐營商新動力獎勵計劃 8月 家居廢物源頭分類比賽 2006/07 9月 食水系統優質維修認可計劃 11月 「知慳惜電」節能比賽 11月 香港環保企業獎 11月 2007應用可再生能源設計暨競技大賽 11月 香港安健屋邨確認計劃 - 最高榮譽的卓越級別

員工發展 員工是公司最珍貴的資產，和諧良好的勞資關係是企業邁向成功的關鍵 物業管理是一項講求群體合作的服務行業，職前和在職訓練都非常重要 港基尤其重視對人才的培訓和人力資源的運用

客戶服務 顧客資訊 家居保養服務 多元化消閒活動 主要增值服務

1. 顧客資訊 港基銳意開拓更廣闊的增值服務空間，滿足業戶對優質生活的各種需求。服務領域由公眾範圍伸延至戶內，將業戶生活空間拓寬至社區層面

2. 家居保養服務 我們會為個別業戶提供一般的屋宇裝備系統檢查服務，安排專業的工程人員免費為業戶檢查喉管、坐廁、浴缸、窗戶等設備，並提供專業意見，以協助業戶及早處理單位設施的老化損耗問題

3. 多元化消閒活動 港基肩負起社區聯絡的角色，致力為業戶開拓豐富多彩的生活領域，傳遞和諧家庭信息，並提供多項增值服務，為兒童住戶提供有益身心的活動 成立親子種植樂園 成立屋苑童軍旅團 成立愛心義工隊

4. 主要增值服務 代寄郵件服務 免費家居設施檢查：包括檢查水龍頭、總電箱、鋁窗、露台玻璃趟門、抽氣扇、門鐘及大堂信箱鎖等 物件暫存服務 4. 主要增值服務 代寄郵件服務 物件暫存服務 維修工具借用服務 雨傘借用服務 急救用品借用服務 的士或貨車電召服務 免費家居設施檢查：包括檢查水龍頭、總電箱、鋁窗、露台玻璃趟門、抽氣扇、門鐘及大堂信箱鎖等 免費檢查室內水電設施 代售郵票服務

第五部份 嘉湖山莊簡介

簡介 嘉湖山莊由長江實業 (集團) 有限公司發展 位於新界天水圍，為全港最大型私人屋苑之一 佔地逾 400 萬平方呎 建築面積逾1,100萬平方呎 以 9 成面積闢作園林休憩空間 擁有完善規劃，社區配套齊備 毗鄰嘉湖會所、嘉湖鄉村俱樂部、嘉湖銀座、嘉湖海逸酒店、天水圍中央公園及天水圍體育館，消閒娛樂不假外求

物業資料 由 6 個屋苑組成 - 樂湖居 - 麗湖居 - 賞湖居 - 美湖居 - 翠湖居 - 景湖居 提供 58 座共 15,880 個 - 樂湖居 - 麗湖居 - 賞湖居 - 美湖居 - 翠湖居 - 景湖居 提供 58 座共 15,880 個 住宅單位

管理服務中心功能 管理服務中心 業主委員會組織 及 各業戶 政府部門 及 本區區議員 慈善機構 及 地區團體 外判承辦商 (清潔 / 專巴 / 游泳池) 管理服務中心 工程部 (維修保養，設施翻新) 保安部 (維持治安，減少罪案) 園藝部 (種植時花，綠化園林)

業主委員會 按大廈公共契約之規定 工作範圍 各期屋苑均會成立獨立之業主委員會 任期為每 2 年 1 屆 與業戶保持良好溝通，反映意見 參與及協辦各類文娛康樂活動，提高 業戶對屋苑之歸屬感 與管理服務中心共同制定屋苑政策， 提升管理服務質素

業主委員會組織 由各座座代表，商場代表及停車場代表組成 主席 副主席 秘書 司庫 其他委員

智能屋苑服務系統 多功能智能咭 智能屋苑網頁 嘉湖山莊網址 保安系統數碼化

智能屋苑服務系統 自2001年起陸續引入 使傳統的物業管理模式邁向電子科技化 讓業戶的生活融入瞬息萬變的資訊科技中

多功能智能咭 加強屋苑保安，業戶出入更有保障 利用智能咭進出大堂，省卻牢記密碼之煩惱 揉合車場磁咭功能，寫意生活盡掌握 附設現代化電子錢包，使用會所設施倍輕鬆 引入嶄新科技，提昇屋苑專業形象

智能屋苑網頁 加強業戶與管理服務中心之聯繫 附設電子郵箱， 接收資訊快人一步 個人記錄查詢，上網查詢好輕鬆 網上意見箱，了解業戶需要 預訂會所設施 網頁連結任縱橫， 輕鬆掌握最新資訊 娛樂消閑網站， 令生活更添姿彩 提供銀座資料及 商戶優惠

網址 嘉湖山莊：http://www.kingswood.com.hk 樂 湖 居：http://www.locwood.com.hk 樂 湖 居：http://www.locwood.com.hk 賞 湖 居：http://www.sherwood.com.hk 麗 湖 居：http://www.lynwood.com.hk 景 湖 居：http://www.kenswood.com.hk

其它配套 住客會所 嘉湖銀座 社區配套 交通配套

1. 住客會所

2. 嘉湖銀座 第一期：有樂町 第二期：日比谷 於1999年投入服務 商場佔地60餘萬平方呎

3. 社區配套 社區配套完善，寫意生活不假外求 社會福利署天水圍綜合家庭服務中心 天水圍中央公園 天水圍消防局 3. 社區配套 社區配套完善，寫意生活不假外求 社會福利署天水圍綜合家庭服務中心 香港聖公會聖馬提亞青少年綜合中心 元朗民政事務署 元朗食物環境衛生署 元朗博愛醫院 元朗博愛社區數碼中心 天水圍中央公園 天水圍消防局 天水圍警署 天水圍郵政局 天水圍救護站 天水圍體育館 天水圍游泳池 天水圍公共圖書館 天水圍門診健康院

4. 交通配套 天水圍對外交通方便，業戶甫出家門，完善交通網絡即展現眼前

問與答