区域市场情况 温泉镇板块 洋房均价6000～7000元/平方米；卖点：温泉资源，山水景观资源 从化市目前主要分为三大板块。其中街口为从化市中心区域，生活配套成熟，主要为从化本地客户。温泉镇板块由于自然资源、景观资源较丰富，兼备别墅及洋房产品，主打广州度假及投资客户。而太平-神岗板块由于区位交通及一定的景观资源优势，主力本地及广州客户，洋房价格在6000-7000元/㎡。本案位于神岗镇，属于太平-神岗板块北部，街口板块以南，周边楼盘集中。 街口板块 洋房均价7000-9000元/平方米，卖点：老城核心，配套成熟 太平-神岗板块 洋房均价6000～7000元/平方米；卖点：区位交通、景观资源

周边竞品分析 珠光流溪御景 本案周边在售洋房产品的楼盘共有7个，其中包括雅居乐小院流溪、珠光流溪御景、珠江壹城的品牌大盘，竞争环境激烈。 项目周边竞品分布图 珠光流溪御景 本案周边在售洋房产品的楼盘共有7个，其中包括雅居乐小院流溪、珠光流溪御景、珠江壹城的品牌大盘，竞争环境激烈。 雅居乐小院流溪 本案 广物荔山雅筑 紫泉流溪湾 珠江壹城 上雅君庭 大城云山

主要竞品规模较大，主打景观资源、地铁及配套 周边竞品分析 主要竞品规模较大，主打景观资源、地铁及配套 目前本案周边住宅项目较多，除本地开发商外，品牌房企也有布局，开放项目规模体量均比较大。项目多以流溪河、地铁14号线、配套等为主要卖点 周边竞品概况 项目名称 开发商 体量 （万㎡） 项目卖点 定位 珠光流溪御景 珠光地产 占地87，总建44 流溪河景观资源 从化山水国际大盘 雅居乐小院流溪 雅居乐地产 占地44，总建18 流溪河景观资源，商业配套，教育资源，规划的14号地铁 广州北健康第一盘 广物荔山雅筑 广物地产 占地83，总建27 旅游资源，教育配套，商业配套 新亚洲主义风尚墅苑 珠江壹城 珠江地产 占地130，总建29 项目配套，规划有高尔夫球场，五星级酒店，医院，规划的14号地铁 一个现代精英的自住居所 紫泉流溪湾 广州紫泉房地产开发有限公司 占地32，总建10 规划的14号地铁，流溪河景观资源，项目配套 —— 上雅君庭 广州君涛房地产发展有限公司 占地1.04，总建3.77 规划的14号地铁，开发区规划 新兴都市的金色领地 大城云山 广州大城房地产开发有限公司 占地6，总建15 规划的14号地铁，项目景观流溪河景观、商业配套 北欧风情，生态人居

目前周边在售面积集中76-158㎡ 价格集中6500-7500元/㎡区间 周边竞品分析 个盘在售产品分析 目前周边在售面积集中76-158㎡ 价格集中6500-7500元/㎡区间 周边竞品在售产品情况 项目名称 在售面积（㎡） 在售价格（元） 装修情况 珠光流溪御景 148-175 6500-7500 毛坯 雅居乐小院流溪 二期洋房已售罄 —— 广物荔山雅筑 81-158 6000起 珠江壹城 103-116 7000 精装 紫泉流溪湾 76-185 上雅君庭 56-89 6800 大城云山 87-117

周边竞品户型以刚改三房及改善四房为主 周边竞品分析 个盘户型供销研究 周边重点楼盘近一年在售产品户型情况 面积 （供应套数/销售率） 户型 珠光流溪御景 雅居乐小院流溪 珠江壹城 紫泉流溪湾 上雅君庭 一房 —— 56㎡ （80/6%） 两房 76-79㎡ （254/11%） 76㎡ （80/9%） 三房 94-156㎡ （592/60%） 91-118㎡ （520/99%） 103-116㎡ （432/34%） 85-136㎡ （363/11%） 87-120㎡ （148/10%） 四房 165-175 （106/53%） 146-159㎡ （262/99%） 141-196㎡ （135/59%） 148-183㎡ （88/3%） 五房及以上/复式 342-417㎡ （2/0%)

整体户型供应集中刚改两三房及改善型四房 整体户型供应研究 周边竞品分析 供应套数/比例 面积段㎡ 60㎡ 以下 60-79 80-99 100-119 120-139 140-159 160-179 180-199 200以上 总计 一房 80/3% 两房 334/11% 三房 714/23% 882/29% 226/7% 232/8% 2054/67% 四房 411/13% 115/4% 63/2% 589/19% 五房及以上/复式 2/0.07% 643/21% 3059 统计时间：2013年1月1日-2014年12月17日 统计项目：珠光流溪御景、雅居乐小院流溪、珠江壹城、紫泉流系湾、上雅君庭 统计数据：阳光家缘预售公示数据

80-119㎡中小面积三房及140-159㎡四房供销两旺 整体户型供销研究 周边竞品分析 供应套数/消化率 面积段㎡ 60㎡ 以下 60-79 80-99 100-119 120-139 140-159 160-179 180-199 200以上 总计 一房 80/6% 两房 334/10% 三房 714/46% 882/65% 226/47% 232/24% 2054/52% 四房 411/79% 115/22% 63/49% 589/65% 五房及以上/复式 2/0% 643/59% 3059 统计时间：2013年1月1日-2014年12月17日 统计项目：珠光流溪御景、雅居乐小院流溪、珠江壹城、紫泉流系湾、上雅君庭 统计数据：阳光家缘预售公示数据

周边库存超1500套，60-119㎡面积段库存较多 整体户型库存研究 周边竞品分析 库存套数/比例 面积段㎡ 60㎡ 以下 60-79 80-99 100-119 120-139 140-159 160-179 180-199 200以上 总计 一房 75 75/5% 两房 301 301/19% 三房 386 309 120 176 991/63% 四房 86 90 32 208/13% 五房及以上/复式 2 2/0.07% 386/24% 309/20% 120/8% 262/17% 90/6% 32/2% 1577 统计时间：2013年1月1日-2014年12月17日 统计项目：珠光流溪御景、雅居乐小院流溪、珠江壹城、紫泉流系湾、上雅君庭 统计数据：阳光家缘预售公示数据

月均成交集中1000-3600㎡，消化速度一般 周边竞品分析 竞争项目去化速度 项目名称 推售时间 推货面积（㎡） 累计签约面积（㎡） 年去化面积（㎡） 月去化面积 （㎡） 月去化套数 （套） 销售率 珠光流溪御景 2013年11月三期洋房开盘 91044 41980 44289 3691 28 60% 雅居乐小院流溪 2013年12月二期洋房开盘 96043 95450 7954 65 99% 珠江壹城 2014.9月洋房开盘 69651 28355 113420（推算） 9452 75 41% 紫泉流溪湾 2013.12月洋房开盘 70415 39135 3261 29 45% 上雅君庭 2014年9月 25395 2118 8472 706 9 8% 大城云山 2011.10月一期 2014.4月一期售罄 13547 34244 13697 1142 12

各盘月度签约均价整体维稳，集中6500-8000元/㎡ 周边竞品分析 近一年各重点楼盘月度签约均价情况 项目名称 2013.11月 2013.12月 2014.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 珠光流溪御景 7360 7559 6974 7965 7805 —— 8341 5986 7165 5733 6725 6193 雅居乐小院流溪 9024 8735 8439 8159 8194 8009 8104 8799 9212 7935 珠江壹城 6721 7042 紫泉流溪湾 6837 6928 6985 6854 6950 7164 6960 6930 6994 7535 7432 7359 上雅君庭 6492 6727

库存+新增超1800套，周边竞争激烈 周边竞品分析 后续竞争情况 将推产品情况 项目周边竞品分布图 库存情况 新增供应 余货 项目名称 推售时间 将推面积 套数 广物荔山雅筑 预计元旦前后开盘 81-152平米两到四房 （多数为n+1户型） 预计 230套 大城云山 12月底推出C4栋 87-117方的两至三房 预计 133套 本案 珠江壹城 珠光流溪御景 大城云山 紫泉流溪湾 广物荔山雅筑 上雅君庭 雅居乐小院流溪 库存情况 项目名称 剩余面积 套数 珠光流溪御景 95-155㎡三房 335套 珠江壹城 103-196㎡三、四房 343套 雅居乐小院流溪 91-147㎡三、四房 7套 上雅君庭 56-417㎡一房至复式 284套 紫泉流溪湾 76-183㎡两房至四房 375套 新增供应 余货

市场环境小结 产品： 周边竞品主力在售以80-119㎡三房为主，其次是60-79㎡两房及140-159㎡四房，均主打刚需及首改型买家。其中80-119㎡三房供销两旺，而120-139㎡三房及供应量相对较多的60-79㎡两房，整体销售不理想； 价格：周边项目目前销售报价集中6500-7500元/㎡水平；近一年签约价集中6500-8000元/㎡水平，价格整体维稳； 销售：周边项目年均消化约1.3万㎡-4.4万㎡左右，大型品质盘去化较快； 竞争：预计年内周边余货及新增供应超1800套，主要面积集中60-119㎡两、三房； 本案余货主要集中100㎡以上的三房户型，其中又以120-139㎡为主，该面积段面临较大的去货压力。因此，要较快地消化项目余货，需要配合独到的营销手段以及合理的定价

为了更好地挖掘本案客群，有的放矢地促进项目销售，下面研究区域的客户情况及置业偏好： 客户研究 为了更好地挖掘本案客群，有的放矢地促进项目销售，下面研究区域的客户情况及置业偏好：

主要竞争项目主力从化本地刚改客户，广州客为辅 客户研究 客户群组成情况 主要竞争项目主力从化本地刚改客户，广州客为辅 雅居乐小院流溪、珠光流溪御景、紫泉流溪湾、上雅君庭洋房客群情况： 从化本地及周边镇区的刚需及首改置业者 价值观：多为生活在项目周边的本地人，首次置业及改善需要 置业目的：自住 客户来源：个体户/私企、公务员、老师、企业职工 游离客户 重要客户 核心客户 以白云、海珠、天河为主的广州置业者 价值观：1. 广州市区高房价挤压，受价格、交通条件改善以及环境的驱动，外溢到郊区置业；2. 看好从化发展前景，投资需求 置业目的：自住兼投资 客户来源：广州个体户/私企、企业职工、投资客 其他区域客户 价值观：看中项目周边未来发展、交通规划及景观资源 置业目的：自住兼投资 客户来源：东莞等周边地区客户 ※数据经过现场销售及多方了解

受推广渠道不同，珠江壹城主力广州投资及度假客户 客户研究 客户群组成情况 受推广渠道不同，珠江壹城主力广州投资及度假客户 珠江壹城洋房客群情况： 游离客户 重要客户 核心客户 以白云、海珠、天河为主的广州置业者 价值观：1. 由于相对处于价格较低，受从化自然环境驱动，主要用作度假及养老；2. 看好从化发展前景，投资需求 置业目的：自住，自住兼投资 客户来源：广州个体户/私企、投资客等 从化本地及周边镇区置业者 价值观：多为生活在项目周边的本地人，首次置业及改善需要 置业目的：自住 客户来源：周边镇区的个体户/私企、公务员、企业职工 其他区域客户 价值观：看中项目周边未来发展、交通规划及景观资源 置业目的：自住兼投资 客户来源：东莞等周边地区客户 ※数据经过现场销售及多方了解

从化客户主力需求刚改型三房及四房户型 从化本地刚改客户 根据对上述楼盘成交客户分析，可归纳各类客户的置业需求特征： 客户研究 客户研究 客户群置业偏好 从化客户主力需求刚改型三房及四房户型 根据对上述楼盘成交客户分析，可归纳各类客户的置业需求特征： 从化本地刚改客户 主力需求：80-99㎡三房 游离需求：140-159㎡四房 次主力需求：100-139㎡三房

广州客户需求改善型三房及四房户型 广州客户 根据对上述楼盘成交客户分析，可归纳各类客户的置业需求特征： 主力需求：80-119㎡三房 客户研究 客户研究 客户群置业偏好 广州客户需求改善型三房及四房户型 根据对上述楼盘成交客户分析，可归纳各类客户的置业需求特征： 广州客户 主力需求：80-119㎡三房 游离需求：120-139㎡三房 次主力需求：60-79㎡两房 140-159㎡四房

整体偏好刚改型三、四房，广州客两端需求差异化； 小面积两房及大面积户型需求不足； 客户研究 客户研究 客户群置业偏好 整体偏好刚改型三、四房，广州客两端需求差异化； 小面积两房及大面积户型需求不足； 各户型及面积客户置业偏好汇总 面积 需求客户 需求情况 一房：60㎡以下 从化刚需客户 需求量少 两房：60-79㎡ 广州投资客为主 需求量少；从化本地人偏向购买小三房 小三房：80-99㎡ 从化刚需客户及广州客户 需求量大；受到近年房价升幅加大影响，本地刚需购房向小三房转移 首改三房：100-119㎡ 需求量大；本地刚改购房及广州度假投资客户选择较多 大三房：120-139㎡ 从化客户及部分广州客户 需求量较少；三房来说面积偏大，宁愿选择四房户型 四房：140-159㎡ 广州度假、养老客户为主 需求量较少 五房及以上 广州改善客户

对本案启发：应根据不同客户群的置业面积需求，找准本案的目标客群，有的放矢 客户研究小结 4 周边市场主力从化本地客户，广州客为辅 1 2 3 5 两房及大面积户型需求少，小三房为本地刚需置业趋势 广州客需求不同面积差异化，面积集中80-159㎡三四房 从化本地客主流需求80-99㎡及100-139㎡三房户型为主 对本案启发：应根据不同客户群的置业面积需求，找准本案的目标客群，有的放矢