天津亿安 宝坻报告 ——市场 一个创意型产业的典范

【宝坻项目调研报告】

目录 Contents PART 1 — 市 场 分 析 PART 2 — 区 域 分 析 PART 3 — 客 群 分 析

PART1 市场分析

市场概况 >>

历史文化优势 天津是中国历史上发展较早的地区之一，15世纪初（1404年）筑城设卫，始称“天津卫”。 1860年辟为通商口岸，成为当时中国的第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心。 天津，古今中西兼容、百川万河海纳。

区位交通优势 中国北方黄金海岸的中部。 中国华北、西北广大地区的出海口。 京山、京沪两大铁路干线的交汇处。 天津港是中国北方最大的综合性贸易港口。 天津滨海国际机场是华北地区最大货运中心。 以港口为中心的海陆空相结合、立体式、综合性现代化运输网络。

经济发展优势 中国最大的工业密集区域——环渤海经济圈，中国经济增长的“第三极”，经济总量和对外贸易占全国的1/4。 以京津两个直辖市为中心带动的两侧扇型区域，成为中国乃至世界上城市群、工业群、港口群最为密集的区域之一。 天津作为环渤海地区的经济中心正在发挥着越来越重要的带动作用。

对外开放优势 中国最早对外开放的城市。 是中国近代工业的发祥地。 中国许多“第一”诞生地。 一大批极具发展潜力的现代服务业，如房地产、邮电通讯、信息服务、现代物流等行业迅速兴起，为更大规模吸引海外投资创造了更为方便快捷的条件。 天津下辖的18个区县都有各自独具特色的开发区，各类工业小区也都是按照国际标准开发。

环境效益优势 天津高度重视投资环境的建设， 正在兴建12个工业基地： 以手机为主的移动通讯产品亚太地区最大的生产基地； 全国最大的光纤生产基地； 全国最大的白色家电生产基地； 全国重要的数字视听设备和最大的元器件生产基地； 电子移动商务系统生产基地； 全国最大的研发和检测中心及各主要城市的物流配送中心； 亚太地区最大的制卡基地； 全国最大的绿色电池研发生产基地； 生物技术与现代医药产品基地； 经济型轿车生产基地； 无缝钢管生产基地； 高档金属制品生产基地。

依托得天独厚的区位优势和历史底蕴，以及外引内联、惠及周边的强大聚集力和影响力，天津将成为京津冀地区发展的龙头！ 小 结 近代中国看天津！ 依托得天独厚的区位优势和历史底蕴，以及外引内联、惠及周边的强大聚集力和影响力，天津将成为京津冀地区发展的龙头！ 城市契机，一触即发！

城市规划 >>

“一轴两带三区”市域空间布局描绘未来天津城市蓝图。 一轴：“武清新城——中心城区——滨海新区核心区”，西联北京，东至天津港，中间以天津中心地区为核心，城镇密布，该发展轴是环渤海地区京津发展主轴的重要组成部分。 两带：“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区——大港新城”构成的东部滨海发展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带。 三区：北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海-大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区、南部“团泊洼水库-北大港水库”湿地等三个生态环境建设和保护区。

战略要地，前景无限 宝坻新城坐拥西部城镇发展带 是市域城镇集中发展建设的地区 是[北部山地生态环境建设和保护区]与[中部湿地生态环境建设和保护区]的结合部位 战略要地，前景无限

新确定的市域空间布局结构，将为天津长远发展提供空间保障。 位处“两带”中心的宝坻新城将趁此规划，驶入发展的快车道。 小 结 新确定的市域空间布局结构，将为天津长远发展提供空间保障。 位处“两带”中心的宝坻新城将趁此规划，驶入发展的快车道。

天津地产 >>

概 况： 天津房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期。 房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。 从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 需求强劲，市场迅速扩大。 房地产业投资、施工、销售等各项指标呈全面增长态势。 房地产业正在成为促进天津市经济增长的重要产业。

2005年： 天津房地产投资额为327.54亿元，同比增长24.1％； 住宅投资额为234.93亿元，比2004年增长34.1％； 经济适用房投资额为28.27亿元，比2004年同期下降17.1％； 房地产施工面积为2470.57万平方米，比上年同期增长21.1％； 2006年： 成交土地共49幅，面积总计350万平方米，土地交易明显回升。 2007上半年： 土地开发面积461.86万平方米，增长65.8%； 截止六月底，全市商品房空置面积93.13万平方米，比2006年底减少84.58万平方米。 商品房累计销售615万平方米，同比增长1.3%。 2007年以来，天津市按照“控制总量、盘活存量、适度增量、调整结构、保障需求”的原则，调整土地供应结构，促进已出让土地的拆迁和开工建设，有效调控了土地市场。房地产市场继续呈现平稳增长的态势。

07年楼市迎来新一轮猛涨，下半年市场表现为量价齐升。 房价涨因： 开发商高价拿地成为房价上涨的直接导火索； 市内土地供应稀缺，供需矛盾加剧促使价格水平继续大幅上涨。

2007年区域特点：市内稀缺、近郊升温、滨海概念热炒。

竞争白热化！ 随着天津经济的快速发展、城市功能定位的确立，以及土地供应市场实行“招、拍、挂”制度以来，越来越多的外地开发商看好天津房地产市场发展前景，凭借着雄厚的资金实力、丰富的开发经验、超前的设计理念抢滩天津房地产市场，从而形成市场上“外来”与“本土”的分庭抗议，竞争程度趋于白热化。

新政再施压！ 国家在2007年又出台了很多宏观调控政策，最明显的是： 金融方面：连续五次提高存贷款利率、取消15%的利息税、提高第二套 房的首付比例； 税收方面：土地增值税开始清算、讨论物业税的征收、增加二手房的个人 所得税； 土地方面：土地分小宗出让、严厉查处闲置土地； 政策方面：整顿市场次序打击捂盘惜售等。

郊区房限价！ 天津市国土资源和房屋管理局发布消息，调整了普通住宅价格标准，凡同时满足以下三项标准的住房确定为普通住房 　（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）； 　（二）单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）； 　（三）住宅成交单价符合以下条件： 7.其他区县的住房，成交单价低于5000元/平方米（含5000元/平方米）。

小 结 不管政策如何变化， 天津城市发展的步伐不会放缓， 天津房地产正迎来高速发展的黄金期！

PART2 区域分析

宝坻 位于天津市北部，地处京、津、唐腹心地带。西北距北京市85公里，南距天津市73公里，东距唐山市105公里。距北京机场85公里，天津机场75公里，距天津新港90公里，地理位置得天独厚。

认识宝坻 宝坻自古是商业要地，早在4000多年前就就已有商业活动 有“京东第一集”的美誉 2001年3月，宝坻撤县设区 京沈高速公路、津蓟高速公路分别从东西和南北方向贯穿全境 京津塘高速附线从南部穿过 蓟滨（蓟县—滨海新区）高速正在规划建设中 生态环境良好，全国50个生态建设试点县（区）之一

宝坻，产业高地！ 宝坻现有工业企业5000余家。 以宝坻为圆心5小时车程范围内拥有各类企业65万家。 形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱行业。 香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻。 宝坻巨大的“磁石”效应逐渐扩大。

宝坻区定位：  连接京、津、唐三个城市的“走廊”  天津北部地区具有开发潜力区域之一  以农业，轻手工业为主要产业支柱的区域

近年发展态势 宝坻城区依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，中长期内，总体上向南发展，南部成为发展重点。 特别是自2004年城市发展速度加快以来，以南三环路、开元路、潮阳大道、南关大街为中心开始南部新城区的建设，宝坻行政中心也将迁至与此。 从而使该区域成为房地产开发的热点，目前成为宝坻区中高端居住聚集区和新的区域中心。

区域交通及规划 高速公路建设 铁路建设 机场和港口建设 结 论 我们认为宝坻区与周边地区发达、快捷的交通网络的形成， 结 论 我们认为宝坻区与周边地区发达、快捷的交通网络的形成， 将大大缩短通行时间，便于房地产项目的辐射， 对于周边区域人流、物流、资金流的吸引作用也将加大， 对于本地中高端需求也将起到积极作用。

城区道路交通 积极建设城区内网络系统，完善城区南侧开元路，潮阳大道，积极建设 北侧的环城北路和林海路。 积极建设环城路和贯穿城区内的津围公路（101省道）疏解城区交通； 积极建设城区内网络系统，完善城区南侧开元路，潮阳大道，积极建设 北侧的环城北路和林海路。 结 论 宝坻城区交通路网的形成提升了区域可达性，特别是对于拥有私家车的中 高端客群，加大了出行半径，减弱了传统置业的地缘性心理，对于城区北端的 项目本地辐射起到了较好的作用。

优越的区位搏得众慕，完善的产业链以及特色化的工业布局为宝坻的房地产发展夯实了经济基础。

土地供应 >> 2007宝坻土地出让较多， 意味着接下来的两到三年时间内， 区域供应增加，竞争激烈！

-------------------自天津市国土资源和房屋管理局政务门户网 2007年土地出让情况 编号 位置 成交日期 土地使用人 1 北城东路北侧 2007-12-24 天津宝天建设开发有限公司 2 北环路南侧 3 环城南路南侧 北京蓝蔚恒房地产开发有限公司 4 潮阳大道南侧 、津蓟铁路西侧 2007-12-21 田益民 5 南城西路南侧 2007-12-11 天津市宝坻区泉州房地产开发公司 6 马家店镇津围公路东侧 王美惠 7 规划北环路南侧 2007-11-9 天津市金厦中天房地产开发有限公司 8 天津津投金厦房地产发展股份有限公司 9 宝兴道北侧、天跃路西侧 2007-11-5 霍曼(天津)门业有限公司 10 宝兴道北侧、天跃路东侧 北京橡胶工业研究设计院天津分院 11 2007-9-11 天津市天河投资有限公司 12 霍各庄镇津围公路西侧 2007-7-17 天津汇丰达投资有限公司 13 大口屯镇津围公路西侧 2007-6-27 天津亿安置地发展有限公司 14 霍各庄镇津围公路北侧 2007-5-22 天津远嘉置业有限公司 15 高家庄镇宝中道南侧 2007-5-11 天津农村合作银行 16 霍各庄镇宝中路南侧 2007-3-9 天津盛行置业有限公司 -------------------自天津市国土资源和房屋管理局政务门户网

合计 14 1240098.94 1876022.80 57518.56 时间 数量（块） 出让面积（平方米） 可建设面积 预计金额（万元） 2008年土地预计出让情况 时间 数量（块） 出让面积（平方米） 可建设面积 预计金额（万元） 第一季度 7 308375.58 475328.32 14751.01 第二季度 3 619121.97 928682.96 29360.49 第三季度 2 131094.39 199751.02 7399.25 第四季度 181507.00 272260.50 6007.82 合计 14 1240098.94 1876022.80 57518.56

宝坻地产，急速升温！ 近几年宝坻区房地产行业发展迅速，每年的市场开发量约在30-40万平方米。 2000年-2005年宝坻区五年累计完成社会固定资产投资122.8亿元，年均增长34.3﹪，城区人均居住面积由2000年的21.1平方米增加到30平方米。 2004年宝坻区房地产施工面积100.84万平方米， 竣工面积61.88万平方米，房地产销售面积44.59万平方米。

从2003年至2007年第三季度，宝坻区共新增商品住房面积196.9万平米， 宝坻区住房建设 2003年，新增商品住房建筑面积39.8万平方米 （其中普通商品住房建筑面积38.9万平方米）； 2004年，新增商品住房建筑面积40.8万平方米 （其中普通商品住房建筑面积24.2万平方米）； 2005年，新增商品住房建筑面积38.8万平方米 （其中普通商品住房建筑面积12.4万平方米）； 2006年，新增商品住房建筑面积51.6万平方米 （其中普通商品住房建筑面积50.3万平方米）； 2007年前三季度，新增商品住房建筑面积24.9万平方米 从2003年至2007年第三季度，宝坻区共新增商品住房面积196.9万平米， 其中150万平米为普通住宅，占总量的76.2%。

宝坻区房地产市场宏观分析

商品房供需情况 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年前三季度 供应量（万平米） 43.6 61.2 59.1 84.4 128 新增供应量（万平米） 39.8 40.8 38.8 51.6 24.9 本期销售量（万平米） 41.7 25 37.9 44 2007年1-9月，宝坻区商品房供应量为128万平米，比2006年全年增加51.7%。但新增商品住宅仅为24.9万平米，比2006年全年下降51.7%。成交量为44万平米，比2006年全年上涨16.1%。

情况分析： 07年宝坻区商品房供应总量是近五年来供应量最多的一年，但其中新增量却是五年来最少的。说明宝坻区商品房市场还没有进入快速发展阶段，新房消化周期较长，新品推出速度过慢，很多开发商仍持观望态度。 从销售面积上分析，宝坻区从05年以后的销售量始终保持上扬趋势，特别是2007年1-9月份共销售40万平米，是历年销售之最。说明宝坻区的房地产市场从今年开始复苏，需求量开始增加，宝坻区的房地产市场将进入一个新的发展阶段。

住宅商品房价格分析 2003年—2007年11月份住宅商品房成交情况分析

情 况 分 析 从2003年以来宝坻区商品房价格一直呈上升趋势。特别是03—05年 间，每年的成交均价的涨幅都在600元/平米以上。从2006年开始，均价涨 幅趋于缓慢，每年的涨幅在120元/平米左右，2007年成交均价突破3500元 /平米。

03年—07年前三季度 别墅实际合同成交情况

03年—07年前三季度 别墅实际合同成交情况分析 宝坻区别墅产品供应量与需求量都相对较少，只是在2004年成交量突破10万平米；近两年受国家房地产政策的制约，别墅产品基本无新增供应，别墅逐渐成为稀缺产品，市场成交量呈逐年下降趋势。由于是稀缺产品，均价自然是在不断的攀升，截至2007年第三季度，成交均价已突破6300元/平米。

03年—07年前三季度 普通住宅实际合同成交情况

综上所述，住宅价格、成交量均稳中有升，住宅市场具有很大发展空间和潜力。 03年—07年前三季度 普通住宅实际合同成交情况 在2005年普通住宅成交均价突破2500元/平米时，成交量同比03、04年有所回落；随后受房地产市场大环境的影响，2006年的成交量迅速从05的16万平米攀至30万平米，07年的成交量接近40万平米。成交价格的涨幅基本在22%/年左右，08年成交均价预计可以突破3000元/平米，但价格仍然相对较低。 综上所述，住宅价格、成交量均稳中有升，住宅市场具有很大发展空间和潜力。

宝坻区房地产市场现状总结

整体市场发展成熟度相对较低 “卖方市场”有待转型  缺乏市场细分  需求市场置业盲目  产品供应一哄而上

价格涨幅尚属合理范畴 宝坻区商品房销售面积增长速度仍呈稳步趋势，销售量始终保持较高水平，但宝坻区房价的较大涨幅是在某些特定环境中出现的，其在于历史价格基数过低，导致房价涨幅较高的市场表象；供不应求的楼市现状；上市产品品质的不断提升，中高档产品增量；宏观政策的旁敲侧击（土地政策等）。

市场产品单一、同质化严重，创新理念有待提升 当前宝坻楼市产品供应同质化现象较为严重，多层住宅是当地楼市的主流供应产品。 多层住宅较为符合当地消费群体的消费习惯，出房率高、出入方便。 由于产品单一化，规划设计过于传统，产品本身对于客户的吸引不够 导致区位、配套成为客户购房决定因素。

城区位差异左右楼市发展 对于面积不大的宝坻区而言，楼盘所在区位的差异较弱，但这微弱的相对优劣势却对楼盘的价格以及销售起着相当大的决定作用。

两居三居绝对主流

宝坻区房地产市场未来发展及走势预测

自住需求进入观望期，房地产市场交易量萎缩，房价涨幅趋缓 市场将更加规范、透明 价格仍将维持上升趋势 房地产开发企业的盈利模式将发生改变

竞品调研 >>

整体宝坻市场 宝坻在开发的项目共12个,其中市区8个 其中金厦爱西兰小镇和麦森小镇还未公布具体数据。 --------摘自焦点房地产网 属性 项目名称 温泉板块 泰富·橄榄树 锦绣香江水城 京津新城 未知 金厦爱西兰小镇 市区板块 麦森小镇 、水岸蓝庭 、宝鑫景苑3期、蓝水湾花园 泰达金色领地、万兆凯旋丽舍、潮阳花园、怡购清华园 宝坻在开发的项目共12个,其中市区8个 其中金厦爱西兰小镇和麦森小镇还未公布具体数据。 --------摘自焦点房地产网

温泉板块 序号 区域 项目 名称 建筑类型 项目位置 户型 1 泰富橄榄树 住宅、别墅、酒店式公寓 津蓟高速公路温泉城出口北行500米 无 销售情况 证照情况 未知 绿化率/容积率 40.5% / 1.02 建筑面积㎡ 50 (万平米) 开盘时间 开盘时间未定 开盘 价格 目前均价 别墅7000元； 洋房5000元/ 高层4700元 其他 小高层，联排别墅 开发商 天津开发区泰富置业发展有限公司 项目位置图 户型推介

津蓟高速2号出口（九园站） 宝白路锦绣香江(京津新城旁) 序号 区域 项目 名称 建筑类型 项目位置 户型 2 温泉板块 锦绣香江水城 普通 住宅 津蓟高速2号出口（九园站） 宝白路锦绣香江(京津新城旁) 五证齐全 销售情况 证照情况 无 绿化率/容积率 40% 建筑面积㎡ 300多万 开盘时间 2007.10.25 开盘 价格 4100元/平方米 目前均价 5000元/平方米 其他 框架小高层,框架多层，大幅度的优惠促进销售6.2—6.5折 开发商 天津市森岛置业投资有限公司 外立面图 项目位置图

京津新城剩余几十套独栋别墅，均价为11000元/平米，一次性付款享受95折优惠，按揭享受96折优惠，精装修现房。 序号 区域 项目 名称 建筑类型 项目位置 户型 3 温泉板块 京津新城 独栋别墅,双拼别墅 沿津蓟高速往蓟县方向第三个出口 面积为300-400平米 销售情况 证照情况 五证齐全 绿化率/容积率 70% /0.21-0.28 建筑面积㎡ 无 开盘时间 2004年9月1日 开盘 价格 4600元/平方米 目前均价 11000元/平方米 其他 京津新城剩余几十套独栋别墅，均价为11000元/平米，一次性付款享受95折优惠，按揭享受96折优惠，精装修现房。 开发商 香港合生创展 户型推介 项目位置图

水岸蓝庭别墅和跃层在售，。一次性购房享受2%优惠，按揭享受1%优惠 物业费:0.5元 序号 区域 项目 名称 建筑类型 项目位置 户型 4 市区板块 水岸蓝庭 普通住宅、别墅、花园洋房 马家店镇政府南侧（津围公路66公里处） 别墅剩余280平米，跃层主推202平米 销售情况 证照情况 五证齐全 绿化率/容积率 42%/1.01 建筑面积㎡ 26万 开盘时间 2006.9.8 开盘 价格 2400元/平米2600元/平米（均） 目前均价 别墅5300元/平米 跃层3300元/平米 其他 水岸蓝庭别墅和跃层在售，。一次性购房享受2%优惠，按揭享受1%优惠 物业费:0.5元 开发商 天津顺营集团 项目鸟瞰图 项目位置图

泰达金色领地 开发商：泰达房产 总建筑面积：16万平米 总户数：1400户 物业类型：多层、小高层 开盘价格：3400元/平米 均价：3600元/平米 主力户型： 两室：101-107平米（平层）120平米（跃层）； 三室：140平米（跃层）；五室：180平米（跃层） 开盘时间：06年5月 入住时间：07年6月 物业费： 多层0.5元/㎡小高层0.8元/㎡ 地下室：无 车库：出租 60元/月/个，地上、底下停车 销售状况： 项目处于尾盘阶段，只有50套左右的高层户型， 区里的本地客户占到买房客户的80%，剩余为附近村里生意人， 基本没有投资客，近期每月销售10套房子左右

项目名称 凯旋丽舍 项目地址 宝坻区开元路东侧 售楼电话 82659999 投资商 万兆投资发展集团有限公司 开发商 荣丰水岸地产开发有限公司 代理商 荣丰 平均价格 4300元/㎡ 占地面积 10万㎡ 建筑面积 13万㎡ 地价 土地获取方式 出让 土地获取时间 2005年 主要建筑形式与比例 容积率 1.3 绿化率 42% 规划户数 1200户 销售进度 83% 开盘时间 2006.6.18 入住时间 2007.10.15 户型面积比 90㎡占30％，100－110㎡占40％ 主力户型 100－110㎡二室 热销户型 100－110㎡ 车位比例 1：1.5 车位租售形式 一次性买断 车位租售价格 8万买断 优惠折扣 无 物业管理费 0.5元/㎡ 装修标准 毛坯 主要卖点 洋房，4层带楼阁，法国风格，前庭后院 主要购买客群 宝坻区想改善住房的人群，本土消费 公建面积 1万 公建形式 二层 公建商业面积 2000㎡以上 公建商业主力户型 平层 公建商业租售价格 8000－9000元/㎡

项目名称 潮阳花园 项目地址 宝坻区开元路 售楼电话 82626868/82626688 投资商 顺发房地产 开发商 代理商 平均价格 4000元/㎡ 占地面积 310亩 建筑面积 28万㎡ 地价 50多万/亩 土地获取方式 出让 土地获取时间 2005年 主要建筑形式与比例 小高层（17层） 容积率 1.35 绿化率 35% 规划户数 共58栋，分三期开发，一期8栋，409户 销售进度 80% 开盘时间 2007.11.8 入住时间 2008年6月 户型面积比 100㎡左右占60% 主力户型 100㎡左右 热销户型 车位比例 车位租售形式 车位租售价格 全地上停车，具体价格未定 优惠折扣 无 物业管理费 多层0.5元/㎡/月，小高层一层：0.5元/㎡/月，2-6层：1.25元/㎡/月，7-17层：1.4元/㎡/月 装修标准 毛坯 主要卖点 怡购商场附近，潮阳大道旁，周边住宅比较集中，有泰达、万兆、宝平等 主要购买客群 宝坻当地人居多 "项目分析结论 现在只剩下高层的几套房子，价格较开盘时基本没有变化；本项目的均价较高是因为地理位置较好，其主要原因是1-3层在内部认购期内优惠需求人群很大 据售楼员介绍，该项目多层2-3楼均价在4500元/平米左右，顶层带阁楼3600元/平米，而4-5层只有3400元/平米左右，

怡购清华园 开发商：天津森淼投资集团 物业类型：小高层、洋房、联排、独栋 总建筑面积：5万平米 高层均价：4000元/平米左右， 洋房均价：5000元/平米左右， 联排价格：7000元/平米左右， 整体均价：5300元/平米左右， 主力户型：90—130（高层）；120（洋房） 联排：160—210平米，独栋：380平米 联排07年售价为5000/平米左右，今年上涨2000元/平米

蓝水湾花园 开发商：天津市华成房地产有限公司 建筑设计：天津华夏建筑设计 总建筑面积：10万平米 项目地址：环城北路南侧 物业类型：多层 整体均价：3300元/平 车库： 3000元/平 主力户型：90-130（多层） 储藏室：单价：1500元/㎡ ； 面积：24㎡ 开盘时间：06年10月 入住时间：08年6月 销售情况：虽然小区已成现房，但由于区域原因，销售缓慢月销售6套左右。整体均价较低，与宝坻南相差1000元/平米

宝鑫景苑 项目名称 宝鑫景苑 项目地址 宝坻环城东路 售楼电话 29238918 投资商 开发商 天津宝鑫房地产 代理商 平均价格 3600元/㎡ 优惠折扣 一次性优惠两个点，现有活动返1500元取暖费及可参加抽奖 建筑面积 30余万平米 占地面积 300余亩 容积率 1.3 绿化率 36% 规划户数 销售进度 85% 开盘时间 分三期，第三期正在建 入住时间 2008年9月 户型面积比 90㎡左右占70% 主力户型 90㎡左右 热销户型 物业管理费 0.4元/㎡/月

宝坻在售产品特点 南区新建项目较多，较北区项目产品整体品质要高，平均价格要高出500元—1000/平米。 市场在售产品多为多层，当地置业者普遍对多层的接受度高，小高和高层产品相对接受度低，从宝坻区的土地规划容积率的指标上也可看出主要以多层房屋的规划为主。

宝坻在售产品特点 供应产品面积主要以两室为主，其次为三室大户型产品，少量一室产品。 从产品销售上，主要剩余产品为首层、顶层和次顶层，中间楼层销售速度快。 从立面设计上，建筑风格的体现不鲜明，外檐的层次感较差，缺乏纯粹的个性。 从户型设计上，空间布局的功能性不强，设计较为单一，可选择种类少。另外，为产品增加卖点和价值的“面积赠送的形式”也很单一，主要以阁楼和小院为主。 从景观环境上，很少有主题景观，主要以单纯的绿化为主。老人和小孩的休闲活动区域设施匮乏。 宝坻在售产品特点

宝坻在售产品特点 从停车位设置上，主要以地面停车为主，地下停车系统不完善，必然破坏整体的景观环境。 宝坻区的房屋另有一大特点，在一层或地下设置储藏室，以一半房屋单价的出售，当地居民的需求较高，争相购买。 多层物业费中高端水平在0.5元/平米，价格较低

小 结 地产板块雏形初具，两大板块南北对望。 板块之间差异明显，板块内同质化严重。

市区板块 优势：配套 劣势：生态景观 客源：当地客源 特征：内向型 产品形态以多层建筑为主，档次不高，同质化现象严重 温泉板块 优势：高速、景观 劣势：配套 客源：外地客户 特征：外向型 借助自然景观，产品形态以别墅式大盘及高层豪宅为主

项目土地信息 该地块位于宝坻区潮阳大道北侧， 其界址为： 东至南关大街， 南至潮阳大道， 西至规划路， 北至规划路 (以拍卖文件附图为准)，现状场清地平。 　该出让地块范围内的树木、供电设施等， 受让方可结合规划设计方案保留，对不需要保留的， 由受让方自行与有关部门解决，并承担所需费用。 如地下有构筑物或其他设施等，由受让方自行与有关部门协商解决。

该地块土地出让面积77677. 41平方米（其中居住用地面积60622. 55平方米，商业用地面积5993. 30平方米，绿地面积11061 该地块土地出让面积77677.41平方米（其中居住用地面积60622.55平方米，商业用地面积5993.30平方米，绿地面积11061.56平方米）； 该地块土地用途为居住、商业、绿地；居住用地容积率1.5-2.0（居住建筑面积包括阳台、阁楼及配套公建），建筑密度不大于35%，绿地率不小于40%，建筑限高不大于50米；商业用地容积率1.0-3.0，建筑密度不大于35%，绿地率不小于25%，建筑限高不大于50米。 该地块的空间范围须符合城镇规划管理的有关要求。 该地块建设的商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积比例应当达到住宅开发建设总面积的70%以上。 　　该地块的国有建设用地使用权出让年限为居住70年、商业40年， 该地块内绿地使用权出让年限为：与居住用地相邻的70年，与商业用地相邻的40年。 该地块起叫价9430万元（该起叫价不包括建设工程配套费）。

土地现状 污染河 10余株大树，树下为坟地，已迁走 建议保留树木，增加项目文化色彩 现在土地内中有玉米苗，根据咨询该土地已被政府收回，种地为临时行为，开发时不需要对田地做出赔偿

未来的六中 未拆迁房屋 现在六中

优劣势分析： 优势： 1. 紧邻宝坻六中，教育资源丰富 2. 未来城市中心，功能完善，配套齐全 3. 生活环境恬静，内涵文化基因 劣势： 1. 项目周边处于待建土地较多 客源范围偏窄，客户档次偏低，影响了形象塑造和产品价位的拔高。

政府行政区域的迁移，周边项目的集中造势，带状公园的建设都会给项目的 威胁机会： 威胁： 1. 周边未来时期上市项目比较集中 2. 现阶段发展配套不完善 机会： 1. 该区域未来发展势头明显 政府行政区域的迁移，周边项目的集中造势，带状公园的建设都会给项目的 未来升值创造一定的空间

结论1 通过对《市场分析报告》里面大量资料的分析论证，无论此地块自身要素或市场大环境方面，都应该是机会点与问题点共存、机遇和挑战同时共存。通过对地块周边的整体规划的了解及天津市以后的发展前景的预测，我们认为此地块在未来具有良好的发展前景，优势与劣势并存，但却显示众多的突破口。 通过深刻对地块领悟到要实现将来项目的成功开发销售，就必须对项目的硬件和产品做出良好的规划和判断，只有科学准确的项目定位，找到周边项目及客户群的消费区间和竞争区间，才能深层次领悟当前地块的土地价值。但目前阶段宝坻大部分购房者对于该位置房屋还处于观望阶段，可能对此地块的先期销售会有一定的影响，建议公司对此地块予以考虑。

结论2 1.此地区后期将有大量的项目出现回来东该区域的关注度。 2.作为未来城市中心，中高级白领的配套住房有一定可行性。 3.政府整体恰迁移以后作为未来的城市中心1该小区住房消化程度不太难。 5.客户群来自于市场也来自于产品定位。 6.不能局限于第一条住房或第二套住房需求想法。

PART3 客群分析

以宝坻为圆心5小时车程范围内的65万家各类企业…… 这些都是市区板 块项目的重要客户资源，也是本案需要深入挖掘的 主力客群！ 深挖本地客源！ 5000余家工业企业，六大支柱行业， 以宝坻为圆心5小时车程范围内的65万家各类企业…… 这些都是市区板 块项目的重要客户资源，也是本案需要深入挖掘的 主力客群！

1、宝坻城区 2、周边乡镇 客户区域

主力客群识别 年龄：30-50 行业：工业、服务业等 职位：中高层管理者、私营企业主、个体老板、公务员 置业态度：理性胜过感性、偏务实 置业次数：以初次置业及改善型置业为主，极少投资客 考虑因素：子女教育、生活配套、上班距离

PART4 产品策略

土地供应量大，未来竞争加剧 客户分散 竞品同质化，价格差距不明显 营销促进 精品 热销快销 产品升级

所以说，我们不仅要满足客户的居住要求， 更要提高业主的生活品质，做出精品。 我们倡导的不是产品而是一种精品生活。

产品建议 >>

遵照“70/90”政策，结合客户需求，将产品三七开。 70%为90平米左右的多层，两居为主； 30%为120平米左右的电梯小高层，三居为主。

70% 以90平米左右两居，赢得当地客户； 一梯两户； 将顶层打造成120平米的大户型，退台式设计，并附送60平米顶层花园或阳光房，与区域内多层拉开差距，建立差异化形象。

30% 30%全部设计为电梯小高层， 120平米三居户型，满足少数人需求，提升全盘形象。

规划及细节建议 >>

非兵营式排列,纯粹开放式组团 抛弃封闭呆板的兵营式规划，转而选择纯粹开放式组团形式，以街区的尺度重新诠释人与人之间的关系价值 （暂以其他地块代替，下同。）

高低错落的建筑关系 项目建筑高度充满落差。建筑体可依靠阳台取远景，依靠大露台取近景的特征，让两种不同形态的建筑各取所需。

“在景观之上种植建筑”的特殊做法 每栋建筑种植于大片 绿地之上。不制造好 看不好用的大型广 场，而是将景观面积 分割，散布于每栋建 筑，让建筑提与景观 的关系更为亲密。

叶脉式道路规划 车行主路勾勒出“叶子”边框，在社区入口处嘎然而止；社区级道路出现大量拐点，高大植被沿路而设，营造大量景观节点，造成视觉遮挡；邻里间道路组成封闭内循环形状，维护院落式私密感。

小高层楼座首层架空5米，贯穿全区的视觉通路 景观轴线上的楼座大部分设置5米层高架空层，可形成“景 墙”效果的景观通道，让社区内的景观视野得到无限延伸。

建材建议——陶土砖 面砖建议采用高级陶土砖，表面呈亚光质感，经典恒久，韵味深长。普通的釉面砖与之无法相提并论。陶土砖以同一色系中五种不同渐变色按相应规律拼接而成，色彩典雅，与相邻项目形成了明显区别，将档次提升到了一个新的高度。作为一种结构材料，陶土砖被人们习惯性地运用了上千年。砖可以体现出丰富的情感：亲切、自然、传统、历史、厚重，乃至文化。 建议采用银灰色铝塑板，主要应用于及窗框及阳台栏板，其与赭红色陶土砖的搭配体现出一种现代视觉美感。

立面建议——雕刻时光 建议以流线元素和直角元素结合的方式，结合“雕刻时光”的主题，使身处社区的人在移步换景的同时在不同建筑流线中穿梭，有时光穿梭的感受。。

细部设计建议——门 单元门的设计建议采用2.6米大尺度门户，给未来的业主典型的深宅大院的感受，营造固若金汤的私密感觉。    单元门的设计建议采用2.6米大尺度门户，给未来的业主典型的深宅大院的感受，营造固若金汤的私密感觉。 尺度是人们对于某一物体所应有的大小的判断，尺度仅仅是一种习惯。故意地改变某些尺度是一种手法，以此创造特别的形式。大尺度令人震撼，在惊异中产生激动和崇拜。

细部设计建议——阳台    取景框式阳台 主要由铝塑板材质构成，类似于取景框的视点，在裁剪户外景致的同时，外观又像错落的舞台。

细部设计建议——阳台    外挂浮板阳台 开敞式阳台是典型的灰空间，它不属于自然，也不属于室内，而是二者的过度，让家居与自然连接更贴近。以有飘板的点缀，开敞阳台具备一定的私密意味且多了实用功能，如放置空调室外机及设为晾衣间等。

细部设计建议——阳台    落地观景阳台 落地观景阳台或许并不鲜见，但当它与大面宽的餐厅相映成趣时，便是另外一种风情。人们可以更有理由进入“慢餐”时代，享受属于自己的家庭亲情。

细部设计建议——窗 用什么样的窗也影响外立面的审美与气质。与楼体的大面宽短进深相对应，墙体建议采用大面积开窗，使得采光充足，窗形线条优美。    用什么样的窗也影响外立面的审美与气质。与楼体的大面宽短进深相对应，墙体建议采用大面积开窗，使得采光充足，窗形线条优美。 为改变宝坻市场上建筑外观太多的雷同和相似，建议项目开窗形式应当变化丰富，以不同的建筑语言与室外交流。落地窗、外凸窗、采光天窗、观景窗、横高窗、竖高窗、转角窗、条窗等，不一而足。

细部设计建议——窗    竖高窗 具有秀气挺拔的形态，在确保私密感的前提下增加进光量。竖高窗通过与其他窗型的有机结合，可以塑造出建筑的特色表情

细部设计建议——窗    落地观景窗 近地感是大多数人所追求的居住体验。大尺度大采光面的落地观景窗可以使放大原由的空间感觉，位置越高，观景效果越好。

细部设计建议——窗    观景窗 可以看做是外墙面的生动转折。宽大的低窗台可坐可卧，与自然更近。

细部设计建议——窗    侧窗 为端头户型所特有。并非为传统的一览无余式，而是通过开窗形式的变化，巧妙地兼顾通透性与私密感，使窗体与建筑外立面和谐搭配，果真需要侧面而视。

户型设计建议—— 将舒适进行到底的90平米   

户型设计建议—— 重拾大户人家礼仪价值   

户型设计建议—— 重拾大户人家礼仪价值   

户型设计建议—— 重拾大户人家礼仪价值

通过产品规划、建筑细节打造精品，藉由产品差异奠定形象高度，最终实现热销快销！ 报告回顾 通过产品规划、建筑细节打造精品，藉由产品差异奠定形象高度，最终实现热销快销！

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