谨呈：湖南原弘产房地产有限公司 湘潭九华项目定位及物业发展建议

本报告结构框架如下： 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期与开发建议

原弘产目标：打造区域内第一个综合体项目，以配套规划聚集人气，突破区域价值瓶颈 项目目标 开发商设想： 这里想做成日本那种六本木一样的感觉，在这里有大型的商业，有办公，让这里热闹起来 规划利好明显，但目前配套较差。 很多企业进驻这里，办公场所需求大；离学校也很近，学生的消费实力大 先把商业做起来，人气带动起来了，使后期住宅价值提升。 考虑引进大型超市（华润超市）和知名餐馆（桂林人）、酒店（华天） 以免租金的形式引进商家，把商业做起来后再卖掉 我们是日本企业，现在资金有点紧，需要资金滚动开发，开始想先认筹再开发。 住宅在这里卖不起价，公寓参照晶都公馆，带装修，大概4000元/㎡ 做综合体，以商业人气提升住宅价值 深入挖掘区域客户需求，做片区的先行者，以商业配套打造提升项目价值 其它： 启动资金：日资企业，信贷困难，需要资金滚动开发 入市时机：希望快速启动，预计今年年底开始认筹 风险：区域需求对价格的支撑力，区域未成熟阶段商业打造的风险 开发商困惑： 区域主力客户对公寓进行投资及办公的需求如何？ 商业物业的如何分配和打造？区域客户群体能否支撑？ 区域整体价格水平较低，如何突破区域价格瓶颈？在哪方面进行重点打造和创新，能吸引客户、提升项目价值？ 区域未来竞争如何？

世联解读：项目整体价值实现第一，保证项目稳定回现的条件下，逐步提升项目利润回报 配套成熟 商业高价出售 在区域配套成熟后 将商业出售 实现利润回报 后期产品在商业配套 带动下，实现产品溢价 聚集人气 建立区域影响力 利润提升 后期产品回报 整体价值最大化 前期引进主力店 营造商业氛围 增强客户信心 前期以明星产品入市， 实现项目快速销售， 价值平稳回收 快速回现 前期价值平稳

开发商目标小结：打造区域首个城市综合体项目，突破区域价值瓶颈，保证稳定现金回流 做区域先行者，填补区域空白，打造区域内第一个城市综合体项目 1 整体项目价值突破区域水平，前期以现金回流为主，中后期保证项目价值提升 2 项目必须保证稳定现金回流速度，以维持项目的滚动开发节奏 3

本项目所处区域如何？有何优势或约束条件？ 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期与开发建议

项目区位：九华工业园内，距河西市中心10-15分钟车程 九华园区简介 成立于2003年11月，是省人民政府批准的省级经济开发区，现已引进入园企业约140个，投产企业90多家。 园区位于长株潭城市群中心腹地，东临湘江生态经济风光带，西接湘潭大学、南靠湘潭市区，北连省会长沙，区位优势明显，水陆交通便利。 东西横宽16.5公里，南北 纵长14.4公里，土地总面积138平方公里。 九华园区 河西市 中心

区域配套：交通比较便利，高校聚集，生活及商业配套较差 九华园区内有长潭西和上瑞两条高速，园区内路况较好，并设有公交站点，交通便利。 湖南科技大学和湖南软件职业学院，在校师生达4万余人，消费能力可观。 园区内生活配套不完善，仅在信息产业园区附近有少量小店铺。 长潭西高速 吉利 汽车 信息产业园附近 富洲路 上瑞高速 软件学院 红旗安置区 湖南科技 大学 金侨城 本项目 学府路 吉利工业园 湘大和长沙理工实习基地 湖南科技大学 湖南软件职业学院 乐塘安置区

发展规划：城市发展的领头羊，重点发展的城市产业园区 园区功能分区规划图 台湾 工业 区 汽车 配套 服务区 香港 高科技 机电工业 园 战略定位：产业新区、滨江新城 打造“千亿园区”：计划到2015年，工业总产值达到1000亿元，财政收入过60亿元，达到再造一个湘潭经济总量的目标。 湘潭市市长：全面对接长沙，成为领跑湘潭经济发展的先行区。把九华打造成新兴的经济园区硅谷，力争将九华申报为国家级湘潭台商投资区、保税区。 部分入驻企业名单： 台湾联电、韩国三星、美国通用、德国西门子、中国五矿、中冶京诚、吉利控股、鼎鑫科技、全创科技、三星爱铭、恒润高科、时代软件、湘电重装、湖南移动、湖南江麓重工、湖南环保装备制造业基地、青岛海立美达、等约140家 初步形成汽车产业、IT产业、机电产业和工业物流产业四大优势产业。 园区历年工业产值或财政收入增长图

周边环境：多个别墅项目在建开发，道路修建，区域逐渐成熟中 项目位于学府路和富洲路交汇处东北角。 金侨城、逸墅庄园、富瑶天下多个别墅项目在建，将带动周边的人口流动和消费水平。 学府路已动工修建，进一步提升园区道路通达性。 金侨城 学府路修建 逸墅庄园 乐塘社区

项目指标：规模有限，高容积率下的全高层建筑项目 总占地:25882㎡(38.82亩) 用地性质：商住综合用地 容积率：7.0-7.5 建筑密度：≤48% 绿地率：≥25% 建筑高度： ≤ 95米 配建设施：地下停车场及地下人防设施

地块现状：地块比较方正，无明显资源优势 3 3 2 1 1 2 红色框地带与整体地块落差约1米。 地块内部，有一小池塘，以泥石地和杂草为主。 地块内有少量农户尚待拆迁。 无自然资源优势 3 3 2 1 部分尚未拆除的民房 1 2 地块东面地势较低

项目四至：两面临路，周边有安置小区和待开发用地 东侧为待开发用地，尚未见施工 南侧为学府路，现正动工修建 西侧为富洲路，富洲路另一侧为金侨城公寓在建中 北侧为红旗安置区，4层楼房，1楼为私营小店，多为小餐馆旅店、也有五金店、通讯小店等 北侧红旗安置区 西侧富洲路 东侧待开发用地 服洲路西侧金侨城 南侧学府路修建中

项目属性小结：工业园配套商业区内，中等规模的全高层建筑项目 区域发展前景良好，工业园经济迅速发展，带动区域房地产业的开发和建设。 1 本项目位于产业园配套区的中心地段，交通便捷，是园区未来发展的商业中心。 2 3 项目自身规模有限，容积率高，无明显资源优势。

本项目适合的发展方向是什么，怎样的产品组合具有竞争力，并最有利于实现开发商的目标？ 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期与开发建议

在7.0以上容积率限制条件下，本项目可能出现以下三种产品形态：公寓、高层住宅、裙楼商业 我们需要这三类产品在对实现目标的效用条件下，从市场竞争、客户需求两个维度进行分析，从而得出适合本项目的物业组成和具体发展方向。 处于发展阶段的工业园区，未来规划的商业中心地段。 项目临干道，交通便捷；容积率指标下，均为高层产品。 裙楼商业 高层住宅 酒店公寓 普通公寓 商务公寓 ？ ？ ？ ？ ？

从市场竞争和客户需求两个方面，对各类物业实现高价高速目标的效用进行审视，指导本项目的产品定位。 各类产品面临的市场情况如何，何种产品最能发挥项目优势、达成目标？ 高层住宅 高层公寓 各类产品的客户如何？针对客户需求本项目最佳的发展方向在哪？ 裙楼商业

开发商目标解析 项目属性界定 高层住宅 项目机会挖掘 高层公寓 整体项目定位 裙楼商业 各物业发展建议 项目分期与开发建议

随着长株潭融城的发展，湘潭房地产市场发展迅速，城市外扩趋势明显，开始多组团、多中心发展 河西中心 湘钢 湘纺 河西板块 九华板块 建设路 板块 市府板块 板塘铺 ★ 双马板块 城市结构：2005年前，湘潭以河西雨湖区为城市中心，河东依靠湘纺、湘钢两大企业分别形成板塘铺中心及湘钢企业生活区。 城市结构：2003年九华经济片区的建立、2005年湘潭市人民政府由雨湖区迁往岳塘区，带动河东地区的开发建设，城市开始向多组团、多功能中心发展，房地产市场迅速发展。

近年湘潭房地产市场供销两旺，整体呈现供不应求的状况 从历年供求来看，整体供应量和销售量都在扩大，除了08年受到政策调控的影响外，整体表现出稳步上升的态势。 而在供求关系上，供不应求的形势日趋明显。 湘潭房地产市场历年供销走势图 （万平米） 湘潭房地产市场历年供销比变化

在房地产迅速发展的形势下，城市房地产价格也开始进入快速提升阶段 从历年情况上看，湘潭市场商品住宅均价保持稳步上涨，09年达到最高值； 06-08年3年期间，商品住宅成交均价增幅呈加速态势； 受08年市场拐点影响，09年成交均价增幅减小，但仍未改变价格稳步上涨的态势。 湘潭房地产市场历年销售均价走势 （元/平米） 湘潭房地产市场历年销售均价增幅变化

在长株潭融城趋势下，湘潭市房地产对市外及省外人士吸引力增加，外地人士在湘潭购房比例达41% 2009年，湘潭市共销售商品13801套，其中外地人群购买5608套，占销售总量的41%，成为仅此于本市居民的第二大购房主力。 数据显示，随着长株潭三市融城的步伐不断加快，三市之间的联系更加紧密，湘潭市商品住宅逐渐成为其他两市居民购房的重要选择，还吸引了很多一线城市，如上海、深圳等地的居民来投资置业。 外地人群购买5608套，占销售总量的41%，成为仅此于本市居民的第二大购房主力

九华房地产市场处于起步阶段，目前在售项目较少，主要为低密度产品 项目名称 物业类型 目前状态 金侨阳光米拉 洋房、小高层、别墅 在售 逸墅庄园 双拼、联排 富瑶天下 独栋、联排、洋房、高层 锦绣世家 洋房、别墅 城郊湘军源 多层、小高层 未售 五矿地产尊城 洋房、电梯房、公寓、商业 城郊湘军源 逸墅庄园 富瑶天下 金侨阳光米拉 本项目 锦绣世家 五矿地产尊城

住宅产品的销售以舒适性产品为主，多为多层、小高层和别墅 项目名称 物业类型 主力产品 金侨阳光米拉 洋房、小高层、别墅 32㎡一房，76㎡二房，115-156㎡三房，141㎡四房 逸墅庄园 双拼、联排为主 联排275㎡双拼376㎡ 富瑶天下 独栋、联排、 洋房、高层 207-437㎡别墅 89-142㎡2-4房 锦绣世家 洋房、别墅 90-143㎡2-4房 城郊湘军源 多层、小高层 87-97㎡二房、94-143㎡三房、132㎡四房 五矿地产尊城 洋房、电梯房、 公寓、商业 —— 本项目住宅产品在建筑密度、园林及社区舒适性方面，在区域内不具有优势。

住宅产品价值较低，住宅价格2300-2800元/㎡，别墅价格4200-5000元/㎡ 项目名称 物业类型 销售价格 金侨阳光米拉 洋房、小高层、别墅 2500元/㎡起 最高价4800 逸墅庄园 双拼、联排 4800元/㎡ 富瑶天下 独栋、联排、 洋房、高层 4500元/㎡ 锦绣世家 洋房、别墅 2400元/㎡ 城郊湘军源 多层、小高层 报价2300元/㎡ 五矿地产尊城 洋房、电梯房、 公寓、商业 待定 区域情况 项目条件 住宅产品 价值较低 住宅产品 不宜 作为 本项目的主力产品 住宅产品 很难实现 迅速 回现和产品高价值回报的初衷 高容积率 不具备竞争优势

区域内住宅产品空间优化和产品赠送方面，仍有较大突破空间 项目：城郊湘军源 房型：2室2厅1卫 面积：87.06㎡ 项目：城郊湘军源 房型：4室2厅2卫 面积：132.59㎡ 项目：大学里 房型：3室2厅2卫 面积：117.54㎡ 项目名称 面积户型 赠送空间及面积 功能空间优化 城郊 湘军源 87.06㎡2室2厅1卫 阳台赠送4平米 撗厅设计 94.35㎡3室2厅2卫 阳台赠送4.2平米 横厅设计，卧房开间均在3米以上 132.59㎡4室2厅2卫 阳台赠送4.5平米 卧房开间在3米以上，阳台连接卧房 大学里 88.6㎡2室2厅1卫 入户花园、阳台、露台赠送20平米 入户花园改房，露台延伸室内空间 117.54㎡3室2厅2卫 3个露台赠送达11平米 卧房开间均在3米以上，露台延伸室内空间 139.44㎡4室2厅2卫 露台、阳台赠送达13平米 八角窗增加空间舒适性

目前区域内客户以自住换房需求为主，对小区品质、园林关注较大；刚需客户数量与实力有限 客户群 居住现状 收入水平 置业目的 置业关注点 产业人群 员工宿舍或租住安置区农民房 2000-4000元/月 首置需求为主，主要需求二房 价格、交通、工作地点、生活配套 返迁农民 一套以上标准房和商铺 做生意、房屋出租，收入较高 有换房和投资需求 小区环境、物业管理、产品 高校教师 教师公寓或福利分房 高收入群体，有公积金等补贴 换房或投资，年轻的为首置客户 小区环境、园林、教育生活配套

住宅市场研究小结：住宅产品不宜作为本项目前期的主力产品，在产品打造上应以控制总价的紧凑户型为方向，以产品创新打造住宅产品竞争力 水 平 多层、小高层，舒适性产品为主，面积紧凑的创新产品有限 住宅产品价值低，在2300-2800元/㎡之间 区域住宅产品价值实现低 前期本项目住宅产品竞争力有限 项 目 条 件 占地约4.3万㎡，规模有限 容积率高，全高层产品，小区舒适度降低 控制住宅产品体量，以紧凑型产品为发展方向，在开发节奏上延后，通过商业配套来提升后期住宅产品价值

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近年湘潭市场投资型的小户型产品供销比重逐年增大，投资性产品在市场上表现出明显的畅销势头 60㎡以下小户型供应比例：06年13%，07年20%，08年23.2% 2006年不同类型商品住房供应比例 2007年不同类型商品住房供应比例 2008年不同类型商品住房供应比例 60㎡以下小户型销售比例逐年增长，09年销售比例达到了18.37% 13% 17.3% 4.9% 2006年不同类型商品住房销售套数 2007年不同类型商品住房销售套数 2008年不同类型商品住房销售套数

从湘潭市场来看，小户型产品较多，返租形式的销售模式受到客户的追捧 建鑫国际社区 湘潭市场公寓项目主要集中河东市场，未来前景和周边配套较好； 各项目的公寓产品基本利用返租形式进行开盘销售； 从市场反映看，客户对于返租形式兴趣较大，从而销售速度较快。 河东大道 吉安路 丝绸路 建设路口商圈 市府板块 建设路 众一国际 芙蓉路 市政府 晶都公馆 中翰财富广场 项目名称 产品面积 推售时间 推售套数 销售情况 销售价格 促销形式 建鑫国际社区 42-70平 2009年8月1日 110套 开盘后半个月销售完毕 4500元/㎡ 12年8%投资回报率 众一国际 40-60平 2009月5月1日 200套 1个多月销售完毕 3600元/㎡ 12年8%投资回报率,利源酒店入驻 中翰财富广场 2007年 400套 已销售完毕 3800-4800元/㎡ 买房送车位、超值房型99999元 晶都公馆 42-75平 2009年9月12日 274套 2个月销售完毕 华天返租12年10%投资回报率,且送装修

湘潭市场上的公寓主要分布在快速发展的河东区域 1 2 3 4 5 6 7 8 11 10 9 16 14 13 15 12 三类公寓产品分布情况如右图所示： 酒店公寓 商务公寓 普通公寓

酒店、商务公寓靠近快速发展的产业园，高校、写字楼集中区域住宅公寓集中 高新区和产业园以其典型的商务区功能，聚集全城绝大部分商务公寓 靠近城市中心成熟地段，酒店式公寓纷纷兴起 城南成熟区域（特别是高校附近）集中了普通公寓产品 1 2 3 4 5 6 7 8 11 10 9 16 14 13 15 12 双马工业园 湘潭高新技术产业开发区 湖南工程学院 湖南理工职院

公寓客户群全城甚至全省分布，受区域发展的限制最小 一方面，公寓产品投资客的全城化甚至全省化现象非常明显 另一方面，物业类型与区域功能的紧密关联式终端客户的区域化的表现 典型片区 主要公寓类型 终端客户 双拥路以东 商务公寓 私营业主、中小企业 芙蓉路两边 酒店公寓 高级白领、商务人士 市府西片区 普通公寓 教师、学生、职员

开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期与开发建议 高层住宅 高层公寓 裙楼商业 酒店公寓 商务公寓 整体项目定位 裙楼商业 各物业发展建议 项目分期与开发建议

区域未来酒店类物业需求巨大，供应以三星级以上酒店规划为主，而酒店公寓市场存在着巨大发展空间 步步高广场 该路口附近至少规划有三个酒店项目 铭鸿置业的四星级酒店 区域内只有一家小型酒店，客房只有几十间。周边的安置小区内也提供一些较低档次的住宿安排。 酒店规划项目 黄河项目：规划超五星级酒店、洋房，一期400亩 未来供应的酒店集中在北二环一线，特别是黄河项目规划的酒店为超五星级酒店，即将开始动工 宝马西路与富洲路附近将形成另一个中心，规划有一个四星级酒店

区域内集中的众多大企业带来的团体会议、商务交流需求及企业中高管群体，为酒店公寓带来了巨大的终端客户群 这里的管理者有很多，他们在这里也没有其他好的地方住，一般都住在厂区。有个台湾的厂子，管理者全是台湾来的；还有许多经常过来进行培训的人员，也住在厂区职工公寓里。 ——产业园 李老板 这里建了一些专家别墅或公寓，但毕竟只能满足少数人，没有像样的酒店或商务公寓。 ——逸墅庄园 张先生 产业园中高管客户现状 需求特征 商务或酒店公寓产品 置业次数 首次置业 总价承受能力 较高 客户置业目的 企业使用、个人自住 置业敏感点 形象档次/配套/交通/物业服务 管理者的居住现状 住在厂区员工宿舍内或周边安置小区 企业缺乏有档次的商务接待和办公场所 吃饭、商务洽谈等活动都不太方便 到其他酒店等地方距离较远，来回感觉比较麻烦 管理者的置业要求 有档次的商务公寓做做企业进行洽谈等商务活动的场所 配套比较齐全的酒店公寓一，安排出差人员或自住 配套要齐全，距离不要太远

周边聚集的高校聚集了5万余的师生，蕴藏着巨大的公寓租住群，高收入老师则具有潜在的投资和改善需求 高校老师约6000人 大中专院校 中小学 湖南科技大学 和平学校 湘潭大学 狮山学校 湖南软件职业技术学院 长城中学 工贸学校 电大 老师的住宿现状 老师大多住在学校里面，如教师宿舍、教师新村等；老师大多期望在学校附近置业，但因为供应少，许多老师也在区域内买房； 老师买房是有补贴的。 教师新村的相关信息 以前学校会建教师新村并低价分配给老师，并有一定的补贴；以后福利房基本没有了，主要是以安家费的方式进行补贴 湖南软件职业技术学院就在金侨城有福利房，当时购买的价格是1700元/㎡ 周边许多学生租住教师公寓或农民房，租金在300-800元/月不等 湖科大老师的收入情况 讲师月收入约2000～4000元，副教授月收入约4000～5000元，教授月收入约6000～7000元，加上补贴、奖金等，年收入至少在10万元左右； 老师有丰厚的住房公积金，一般工作3～4年的老师公积金约10万元左右。 数据来源：教师访谈

返迁农民大多有多套房产，并享有稳定的租金收入，对区域感情深，有潜在的投资和改善需求 客户语录 客户现状 居住情况 1户至少1套以上标准商品房和一个商铺门面 需求特征 中大户型产品/公寓产品 置业次数 首次置业 客户数量 2万多人 客户置业目的 改善居住环境/长期保值 置业敏感点 配套/环境/价格/产品 我在这里住惯哒，哪里都不想去，说真的住得这里空气都好啊！ 这里很大，很实在，路也修的好，去哪也方便，我非常喜欢这里。 ——红旗村拆迁客户 我在这住了30几年了，对这片土地还是非常有感情的，我现在都60多岁了，好多亲戚都在本地，所以买房肯定要在这里买了。 ——当地原住民客户 我喜欢这里的风土人情，说句实话，这边的人都比较平实，人情味很浓的，去到市区或其它地方，远，而且陌生。 ——湘大周边客户

投资类客户覆盖全市，客户实力较强，关注区域未来发展前景和升值潜力，对投资类小户型产品比较青睐 投资客户分布 投资客户约占区域的10-20% 长株潭客户为主，来自长沙的投资客户较多 一线城市如深圳、广州和沿海城市的湘籍客户也比较多，寻找适合的投资机会 长沙 投资客户置业关注点 首先关注区域的发展前景和规划，是否城市发展的热点区域 关注产品性价比和小区环境，小户型公寓产品是首选 对回报率稳定的投资产品很感兴趣 株洲 湘潭 普遍看好区域的未来发展前景，对配套关注比较明显，注重升值潜力，公寓等小户型产品受欢迎

从市场畅销的酒店公寓情况看，本项目酒店公寓（含非签约类公寓）体量在800-1000套之间，约5-7万平米 含酒店规划的典型项目，公寓产品体量 项目名称 体量（套数总占比） 面积及总占比 备注 建鑫城国际社区 649套（42.5%） 39-71m2（25.2%） 12栋，2栋公寓 建鑫城市广场 432套（44.3%） 36-39m2（13.7%） 1幢19层的酒店式公寓，5幢19-28层高档商住楼构成 金都商业广场 酒店公寓88套（16.7%） 商务公寓152套（22.9%） 酒店公寓52-69m2（21%）商务公寓43-67m2（33.5%） 一栋共16层，6-9层为商务宾馆，10-16层为商务公寓 高校周边公寓产品以普通公寓为主，供应体量 项目名称 体量（总占比） 面积及总占比 备注 聚富鸿景山庄 122套（20.5%） 46-60m2（7%） —— 国富·芙蓉新城 612套（100%） 95-130m2 纯公寓产品 鸿源金桂名城 509套（71.5%） 46-69m2（52.4%） 5栋，一栋公寓

开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期与开发建议 高层住宅 高层公寓 裙楼商业 酒店公寓 商务公寓 整体项目定位 裙楼商业 各物业发展建议 项目分期与开发建议

区域内档次较高的商务办公场所稀缺，目前仅九华管委会办公大楼 九华入驻企业名单： 台湾联电、韩国三星、美国通用、德国西门子、中国五矿、中冶京诚、吉利控股、鼎鑫科技、全创科技、三星爱铭、恒润高科、时代软件、湘电重装、湖南移动、湖南江麓重工、湖南环保装备制造业基地、青岛海立美达等约140家 九华管委会办公大楼 国土资源局办公大楼

办公物业的发展与第三产业的发展程度和聚集程度密切相关，在第三产业迅速发展的区域，办公物业需求较大 各类型企业不同发展期的办公物业需求规律 商住楼：低成本，可居住 写字楼：提高形象，建立客户信心 办公物业需求 贸易物流业 新生期，创业阶段 发展期，挣扎阶段 稳定成长阶段 成熟期及以后 厂区办公：便捷 商住楼：接待客户，可住，可办公 写字楼：竞争导向，形象，品牌 办公物业需求 制造加工业 初期，作坊类 发展期，规模成长 业务拓展阶段 高速成长， 某些职能部门分离 成熟期及以后 有稳定的客户和销售网络

目前九华入驻企业以装备制造业等第二产业为主，第三产业的发展和集中度有限，因此商务公寓体量应控制在300套、2-3万平米为宜 项目名称 套数总占比 面积总占比 备注 中瀚财富国际 A、B座：708+52=760套（55.8%） 28-63㎡（53.8%） A座5-22层为复式小户型公寓和SOHO办公室。B座为宾馆， C座为单元住宅 众一国际 180套（34.5%） 48-54㎡（10%），A栋7-15层商务公寓 A,B,C三栋，裙楼三层商业，A栋宾馆写字楼，B，C栋塔楼住宅， 多伦国际商贸城 60套（17.5%） 39-130㎡（10%） 2栋，裙楼4层商业，一栋5-14商务公寓 金湘潭商业广场 260套（31.7%） 61-74㎡(27%)，小部分公寓面积80-100m2 一栋，1-4层商业，5-9商务公寓 市场上商务公寓项目的供应体量整体在200-300套之间

公寓市场小结：酒店公寓在区域内需求较大，且供应稀缺；商务公寓虽供应不足，但因目前需求有限，应尽量控制体量 区域产业园发展对酒店公寓的需求迅速扩大，但区域内目前供应基本空白，规划5-7万平米为宜。 1 商务公寓需求随着第三产业的发展将快速增长，但目前需求有限，规划2-3万平米为宜。 2 周边高校师生对公寓的需求较大，随着学府路拉通，交通更加便捷，对终端消费群吸引力强。 3

开发商目标解析 项目属性界定 高层住宅 项目机会挖掘 高层公寓 整体项目定位 裙楼商业 各物业发展建议 项目分期与开发建议

九华市场以安置区、职工宿舍附近的小型零售、餐饮店为主，缺乏比较好的休闲、娱乐场所 目前有些许商业氛围的区域主要是九华安置区的商业分布 主要提供餐饮、零售、等日常生活服务为主，连基本的商业氛围都没有成熟 酒店、办公物业更是稀缺，园区没有一个可以提供较好商业服务的场所

金侨城依托大学城地理优势，打造以高校商业交易平台为特色的商业综合购物中心 金侨城沿街裙楼商业定位：发展成湘潭大学城内最大的高校商业交易平台，容纳名店城、数码港、潮流基地、休闲娱乐广场、特色美食文化城、户外酒吧长廊、配套服务商业等多种经营业态 具备一般大型综合性购物中心的休闲、娱乐、购物功能 项目商铺售价在5500-6300元/平米，目前剩余2套商铺在售

项目周边聚集了高校、产业园人群等诸多群体，商业消费需求较大 项目周边区域的商业设施配套需求约9万平米 核心商圈消费人群（1.5km内）—约10万人 吉利汽车、湘钢、江麓技术人员； 全创、三星等中高管理人群； 湖南科大、软件学院师生5万人； 本社区及周边小区居民 项目周边小区居民约3万人 湖大、软件职院约5万人 工业园人流就近需求约5万人 辐射商圈消费人群（车程10分钟内） 九华产业园近几年产业发展和住宅开发带来的大量消费人口 九华工业园其他产业人群。 核心商圈 辐射商圈消费人群（车程20分钟内） 九华附近的大学，如湘潭大学、工贸学校等 九华区域附近的居民 次级商圈 辐射商圈

本项目位于九华区域未来的商业核心地段，交通便利，且靠近大学城附近 富洲路沿线，从宝马西路至北二环之间，为九华重点规划的商业区 本项目位于商业街区的核心位置，更靠近工业园和大学城，具有明显的交通和地段优势 已知商业规划项目 金侨城商业：沿富洲路和学府路商业街约400米 城郊项目附近商业规划 五矿尊地：一起440亩，规划有商业、公寓 步步高广场

本项目可充分利用地段优势，对高校和产业园群体实现有效拉动，打造区域内的商业中心 区域内近期供应的百货购物场所主要是步步高广场，这也是目前湘潭市场档次较高的商业购物场所，本项目在百货商场方面可引进一些档次稍高的品牌（如华润超市等特色品牌），与之形成区隔和竞争，仍旧存在着巨大的机遇和空间。 装备制造园 大学城 步步高广场

商业市场小结：区域内餐饮、娱乐场所稀缺，产业园与高校人群存在较大需求，商业发展空间较大 餐饮供应主要为安置区的零售、小卖店为主；娱乐场所主要是分布在湖科大周边的网吧、KTV等场所。 1 本项目位于工业园规划的商业中心地段，具有毗邻高校和产业园的地段优势。 2 区域未来规划有一个步步高超市，本项目通过差异化的品牌截留产业园及高校客户群。 3

项目机会点. 从区域发展和市场竞争，发现公寓类产品具有较大的市场，价值实现能力高，并最能充分发挥本项目类综合体的优势，商业也具有较大发展空间，为项目价值提升实现支撑基础，住宅产品不具优势，可依托配套优势打造紧凑型产品！ 项目作为类综合体项目，要实现价值最大化 产品价值不能太低 前期必须能保证稳定的现金回流速度 项目目标 效用 市场竞争 分析 客户需求分析 依托区域发展，寻找项目发展机会 结合市场情况和项目自身条件，发展本项目最合适产品 以市场畅销的公寓产品为项目主力产品 客户改善和投资需求较大，普遍对于配套的关注度较高，尤其是商业配套，酒店、公寓需求大，商务办公也有一定空间

本项目整体如何定位，各物业类型的产品如何配比？ 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期与开发建议

新区综合体开发案例借鉴：深圳花园城 项目位于蛇口片区，距离当时的市中心45分钟车程，周边以港口工业为主，商业配套缺乏 开发商：招商局地产 区位：位于南海大道和东滨路交汇处 规模： 占地面积：298000平方米 建筑面积：590000平方米 容积率：1.97 其中集中商业面积90000平方米 住宅面积253703平方米 定位：在同一区域、同一品牌下，大型商业、步行商业、高尚住宅、公寓、写字楼于一体的综合项目。 项目位于蛇口片区，距离当时的市中心45分钟车程，周边以港口工业为主，商业配套缺乏 福田区 南山区 后海片区 蛇口港 前海片区 大南山 南海大道 滨海大道 工业区 2000年，南山区以南头关和交通便利的后海片区发展较为领先和发达。 2000年，蛇口片区发展刚起步，以蛇口港工业区为发展核心，项目片区有部分工业区企业职工宿舍和学校，生活基本配套具备，但商业配套缺乏，处于“住在南山，购物在罗湖”的情况。 从区位来看，福田区客户优先选择离市中心较近的后海片区置业，而蛇口片区客户优先选择离其工作地点较近的蛇口港片区置业，因此项目处于需求空档区。

项目引进国际品牌沃尔玛超市，使得住宅价值持续高于区域水平500-700元/㎡ 配套先行，解决了社区居民的购物问题，吸引了客户 沃尔玛 购物广场 在整个蛇口片区产生了强烈的积聚作用 国际化超市的引进，提升了项目的整体形象 对项目产生明显的溢价作用 本项目成为区域标杆项目，并带动区域价值继续拔升 2000年 2004年 2006年 2010年 1300元 700元 500元 蛇口均价 花园城价格 税务小区 花园城一期 VS 2000年 2004年 2006年 2010年 蛇口片区均价（元） 4700 5500 8700 25000 花园城住宅价格（元） 6000 6200 9300 26000

在前期推出小户型产品，弱化区域开发风险，在后期通过大户型产品实现溢价和增值 开发节奏 中期 后期 小高层 高层 小高层 高层 高层 小高层 产品 主力户型 48平方米左右一房、76平方米左右二房以及90-110左右的三房 60-74平米左右两房两厅 98-120平方米的三房、140-170平方米的四房 68-78平方米的一房、88平方米的二房，140平米的三房 价格 均价6000元 均价6200元 均价9300元 均价26000元 前期以小户型供应为主，快速走量回现，中后期户型逐渐增大，在后期推售中，释放容积率，推出服务式公寓和一栋大户型产品，并以原始价格4倍多的售价为项目搏取更高的利润。 户型增大，意味着客户质素的提高，本项目配套商业的驱动开发下，发展成中高端的高尚居住社区。

花园城的商业也成为南山区最大的集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合商业中心 规模：占地面积：39322平方米 商业面积：70500平方米 （加上前期开业的沃尔玛，总商业面积90000平方米 ） 开业时间： 2006年4月底 定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合商业中心，以时尚、生活为主题，致力于满足南山中高收入居民对高质量、高品位生活的需求 消费人群：以住区居民为主，具有较强的消费水平， 因此该购物中心的功能比例在业内黄金比例：55%：25%：20%的基础上微调，侧重于购物功能，休闲娱乐功能由于缺少商务消费人群支撑，所以所占比例较低。 花园城中心 60万人 160万人 以花园城为核心，人行15分钟内辐射人口60万。车行15分钟内辐射人口为160万。 购物 餐饮 休闲娱乐 70% 20% 10%

案例借鉴：新开发区以商业配套投入提升项目整体价值，带动产品不断增值，突破区域价值水平 产品开发节奏：小户型——大户型——复合物业，大型商业配套价值带来的溢价最终在五期完美绽放 花园城 产品思路 区域商业核心地位 以大型SHOPPING MALL作为社区商业配套，分期投入开发，并引入全球知名品牌作为主力店，区域号召力非常强势——奠定其区域商业核心区的地位 引入国际品牌主力店沃尔玛，并先于开前时间2个月，集聚人气，形成区域新商业中心 商业配套驱动开发

新区综合体开发案例借鉴：苏州新天翔广场 位于苏州工业园中央商务区的综合体项目 项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。 苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园区的高速发展。 位于苏州工业园中央商务区的综合体项目 苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但之前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。

项目以写字楼、大型SHOPPING MALL、精装铂晶公寓为主，打造区域内的综合性商业中心。 技术指标 占地面积 19354m2 商铺 53527m2 地下超市 4700m2 总建筑面积 125801m2 写字楼 35400m2 地下车库 37977m2 容积率 6.5 酒店式公寓 37401m2 停车位 817个 新天翔商业广场项目建有两幢20-22层高楼，四层商业裙房连接两楼。 集甲级智能化写字楼、大型百货公司、酒店式公寓及大型地下停车场为一体的综合性商业中心

工业园内高科技等第三产业的发展，支撑了项目高档办公楼的发展 高档商务办公 园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。 园区2007年上半年经济指标 产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。 指标 累计（亿元） 同比（%） 地区生产总值 399.64 21.3 第二产业 290.66 19.1 第三产业 108.05 28.1

大企业的聚集和酒店公寓的稀缺，为项目酒店公寓的发展提供了良好的机遇， 酒店式公寓 世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。 园区内的酒店 区域 酒店公寓 三星酒店 四星酒店 五星酒店 湖东中央区域 1 湖西中央区域 现代大道沿线 3 4 机场路沿线 园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓弥补市场上的这一欠缺。

案例借鉴：填补区域空白，开发写字楼和酒店公寓产品，弱化区域发展限制，实现价值突破 随着园区内高新产业和服务业的兴起，写字楼的需求加大 园区以工业为主，对于办公需求总量有限 新天翔 广场 大型购物中心 酒店公寓 园区内缺乏大型购物中心，难以满足白领的生活需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务区，区位条件好 园区内大量外资的入驻，外方人员增多，酒店公寓为其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有

案例启示：以投资类产品弱化区域限制，以商业配套提升项目价值，实现项目价值的突破和提升 双核驱动力开发关键： 商业配套价值驱动（或签约确定合作关系）——形成区域商业中心，集聚人气，提升城市价值，增强客户预期和信心。 产品价值驱动：以多种业态组合（商业、公寓、住宅）的城市综合体价值及区域稀缺的投资型产品，形成对区域内外客户的吸引

整体战略体系：以投资类产品突破市场局限，以商业配套打造项目价值提升的基础 如何填补区域空白，实现陌生区项目的价值突破与成功开发？ 填补空白，产品创新——打造区域需求的酒店公寓和商务公寓，并以产权式操作方式突破客户的区域限制 商业配套+产品创新模式撬动市场——契合客户的核心诉求，关注区域空白，既展现城市气质，又强调社区的配套价值 打造氛围，免租经营——先期以免租的优惠条件，将项目的商业配套做起来，聚集人气，提高社区成熟度 如何平衡当期回现、价值提升与陌生区配套开发投入风险的关系？ 以公寓产品入市，控制开发节奏 ——首期以客户最感兴趣的投资类产品入市，快速回笼资金 招商先行，带约销售——先期对主力店进行招商，展现项目的综合体的城市价值优势，增强客户投资信心

市场定位：九华产业区内第一个集酒店和商务公寓、商业、住宅于一体的类综合体项目 物业类型 功能 体量建议 市场情况 公寓 （6-7万平米） 酒店公寓 4-5万平米 区域商务及会议需求大，供应基本空白 商务公寓 2万平米 中小企业需求有限，供应不足 住宅 （4-7万平米） 80-110㎡二、三房为主 4-7万平米 住宅价格水平低，本项目竞争优势不明显 商业 （3-4万平米） 超市、餐饮为主体，包含娱乐休闲、购物的综合商业中心 3-4万平米 无商业中心，无良好的餐饮、购物场所

客户定位：前期以投资需求客户为主，随着社区配套成熟，区域内自住需求客户增加 生意人、产业人群、其他客户 高校老师、企业管理者、周边居民 核心客户 （60%） 市内外投资类客户 次要客户 (15%) 重要客户 （25%） 开发阶段 物业类型 主力客户群 前期 公寓 全市及外地投资群体 中后期 公寓、商业、住宅 投资客户、区域内老师、中高管、返迁农民

产品定位：40-70㎡酒店公寓和80-110㎡紧凑型住宅为主 物业类型 产品类型 面积区间 面积比例 酒店公寓 （5-6万平米） 一房二厅一卫 39-42㎡ 15-20% 二房二厅一卫 55-58㎡ 5-10% 三房二厅一卫 70-75㎡ 3-5% 商务公寓 （2-3万平米） 一房、二房 40㎡单间，60㎡LOFT 住宅 二房（2+1户型） 80-90㎡ 紧凑型三房 105-110㎡ 10-15% 商业 （3-4万平米） 临街（内街）三层 40-70㎡为主 20-25%

案名：晶都假日公馆 城市综合体，区域中心，地标建筑 九华第一个集酒店公寓、商务办公、商业、住宅于一体的城市综合体项目 第一个体现九华城市感的区域地标建筑 第一个具有酒店配套的公寓 第一个写字楼级别的商务公寓 第一个具有良好商业配套的精品住宅小区……

——区域内首个城市综合体项目 区域领导者+补缺者 城市新区 类综合体项目 地段价值 项目价值 城市价值 周边条件 未来发展 形象价值 距离湘潭河西中心区在15分钟车程之内，交通便捷 周边条件 两大高校聚集，靠近工业园，周边别墅社区集中 地段价值 未来发展 项目位于未来规划的重点商业区 城市新区 类综合体项目 形象价值 区域首个集酒店、商务、商业于一体的城市综合体 酒店价值 拥有区域第一个具有酒店配套的酒店式公寓 项目价值 商务价值 拥有区域第一个写字楼级别的商务公寓 商业价值 拥有区域第一个集百货、餐饮、娱乐于一体的商业中心

各类产品如何打造，在整体项目中承载怎样的价值和角色？ 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期与开发建议

整体来看，本项目最大的价值在于城市配套价值 包括城市价值、学校价值和产业园价值 区域价值 肩负着开拓城市面貌、激发区域活力的“城市提升”项目 基于整体的考虑，项目的最大价值为城市价值 项目属性 类综合体项目，包括住宅、公寓、商业多种物业类型 物业组合

住宅、商业、公寓三条产品线的价值体系构成图 公寓承担着本项目的形象代言人和前期现金流保障者的角色 商业是支撑本项目价值提升的基础所在，是项目城市价值的核心部分 住宅作为后期的项目的价值回报产品，依托项目整体配套价值的支撑 住宅 1 3 4 5 学校和产业园价值 城市价值 2 1 商业 6 5 序号 诠释 1 各产品线的打造都要基于城市综合体的价值，实现产品价值目标 2 城市形象的代言，集中体现城市感 3 体现产品未来升值潜力和需求 4 配套价值对住宅类产品价值的提升 5 主力客户群体对商业的支撑 6 商业未来发展的基础所在 2 4 3 1 公寓 在明确了各产品线的价值关系之后，分物业类型进行分析，给出项目物业建议……

公寓产品如何打造能提升项目价值，缓解销售压力？ 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 酒店公寓建议 整体项目定位 公寓产品建议 商务公寓建议 各物业发展建议 商业发展建议 项目分期与开发建议 住宅产品建议

公寓产品打造的关键要素：立面形象、户型、配置、服务 优越地段 综合体建筑尺度视觉冲击 硬性指标 建筑外观体系 富于特色外立面视觉冲击 户型：高附加值的产品设计 KPI体系 功能化体系 完善配套：高标准的功能配套及产品配置 精益服务——星级酒店服务 软性指标 人文体系 功能复合——体现综合体的复合功能 塔尖效应——区域中的高端示范体系

本项目公寓立面形象应该有力提升项目形象价值，现代时尚、特色突出、充分体现城市意象，打造区域地标性建筑

建筑外观以挺拔、工整的气势，形成视觉上的冲击力

外立面以大面积的玻璃幕墙、金属线条，体现城市现代感，给人以高端品质的形象感受

本项目酒店公寓产品建议： 酒店公寓户型：40-70㎡一房、二房、三房： 一房注重功能空间优化，阳台赠送增强舒适度 两房功能空间丰富设计和舒适度提升形成竞争力 三房以空间优化方式，打造高附加值的紧凑居家型产品

一房：通过步入式凸窗延伸室内空间，功能空间齐全，双阳台设计提升产品舒适度和附加值 房型—单房39.67㎡ 赠送—阳台赠送一半面积0.64+1.7=2.34㎡ 花池全部面积1.7*（0.5+0.5）=1.7㎡ 凸窗全部面积2.7*0.5=1.35㎡ 合计：赠送5.4㎡ 所占比例：13.6% 功能空间优化： 1.利用步入式凸窗延伸室内空间； 2. 厨房、餐厅、起居室等居家功能齐全； 3.双阳台设计增加居住舒适性和产品附加值 4.卫生间洁污分离，增加实用性 赠送面积

二房：通过凸窗、阳台延伸室内空间，增加书房功能设计，满足多种功能空间需要 房型—2房2厅1卫 58.34㎡ 赠送—3个阳台约5.4㎡ 凸窗全部面积3.4*0.5约1.7㎡ 花池全部面积5.3*0.5约2.6㎡ 合计：赠送9.7㎡ 所占比例：16% 功能空间优化： 1.利用步入式凸窗延伸室内空间； 2. 厨房、餐厅、起居室等居家功能齐全； 3.多阳台设计增加居住舒适性 4.花池赠送增加产品附加值和性价比 5.卫生间洁污分离，增加实用性 赠送面积

三房：通过凸窗、阳台最大化延伸室内空间，丰富书房功能，双卧房提供紧凑居家空间的可能 房型—3房2厅1卫 71.41㎡ 赠送—3个阳台约4.8㎡ 凸窗全部面积（3.2+2.3）*0.5约2.7㎡ 花池全部面积1.7*0.5约0.8㎡ 合计：赠送8.4㎡ 所占比例：11.76% 功能空间优化： 1.利用步入式凸窗延伸室内空间； 2. 厨房、餐厅、起居室等居家功能齐全； 3.多阳台设计增加居住舒适性和附加值 4.丰富书房功能空间 5.卫生间洁污分离，增加实用性 赠送面积 实用空间

本项目酒店公寓以优质的酒店式服务和先进的公寓式管理形成自身优势，并提升项目整体形象 融合星级酒店的设施与服务、专业酒店管理公司的经营、提供低于酒店的价格和注重家庭特色的生活便利。 酒店式公寓配置 酒店式公寓配置参考 标准配置 标准化自控管道输送空调系统 相对宽大的露天生活空间 完善的厨房配套设施 无框架玻璃沐浴屏风 高品质装饰材料贯穿始终 提供可供将来之需的家具组件 常规配置 高速电梯 私密性安全性极佳的地下停车场 独立的客人停车场 地下储藏室 紧急情况下用于电梯及照明的发电系统 使用选择 长期定居 出租 轮流的客房预约

与知名酒店（快捷假日、雅高宜必思、华天等）进行合作，借助酒店品牌价值提升客户信心和项目形象 户型建议 酒店公寓室内精装修配置参考 以40平米左右标准间为主，精装修 套数控制 为规避市场风险，建议将总套数控制在500套左右。 其他建议 由商务酒店提供酒店式物业服务如洗衣服、更换被单、清洗卫生间等，还可针对性地提供秘书、信息、订票等商务服务，是一种综合性很强的物业管理理念 酒店公寓室内家具配套参考 酒店公寓室内家电配套参考

附：品牌推荐—商务酒店—洲际酒店旗下快捷假日酒店 洲际酒店集团是全球拥有客房总数最多的酒店集团，在全球100余个国家拥有4150余家酒店。旗下拥有7大著名酒店品牌，每年在洲际酒店集团旗下酒店预订的入住次数高达1.6亿次。 快捷假日饭店品牌在世界各地的饭店数目已增至1000多家。清新、简洁是快捷假日饭店的特色，它为商务及休闲旅客提供的收费价格也极具竞争力。 北京快捷假日酒店 大连海尊快捷假日酒店 铜锣湾快捷假日酒店

附：品牌推荐—商务酒店—法国雅高宜必思酒店 宜必思是法国雅高酒店集团旗下的国际经济型酒店品牌，遍布全球各地的酒店在极具竞争力的价格下提供高质住宿于服务：精心设计的全装修卧室套间、7天24小时全天候的酒店服务以及现场饮食选择。自1997年起，宜必思的酒店质量获得了ISO9001国际标准质量体系认证。 2004年宜必思正式落户中国，目前，宜必思在中国的20个城市拥有35家酒店，超过5000个客房。 上海联洋宜必思酒店 天维宜必思酒店

产权式酒店的运作模式在保证酒店公寓品质管理的同时，有效提升客户信心，加快现金回流速度 产权式酒店运作模式： 开发商通过高品质装修和组建专门酒店管理公司，将项目包装成高端产品酒店 通过长期的返祖、承诺投资回报等特殊投资模式，实现较长时间内的投资者产权与经营权分离 吸引投资者购买，他们看中的是高档酒店和专业经营管理为项目带来的保值增值，终端客户是短期居住的商务客人 产权式酒店操作优势 操作可行性 可以带动其他物业保值升值，提高公寓品质，促使其销售 将公寓产品包装成高档酒店高价出售，一次获得大部分成本回收 酒店功能对于综合建筑体功能的协调和总体价值提升有促进作用 产权式酒店符合商务综合建筑体的基本规律 对项目整体有提升作用，保证项目总体价值和高回报 符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的 能够提升公寓及其他物业的价值，带动其经营和销售，缩短回款速度 产权式酒店操作弊端 开发商在前期必须要增大投资成本，项目销售风险加大 必须与专业的酒店管理团队合作，保证项目的稳定回报 经营期间定期重新装修和更换家具，需追加投资，增大经营风险

开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期与开发建议 公寓产品建议 商业发展建议 住宅产品建议 酒店公寓建议 整体项目定位 公寓产品建议 商务公寓建议 各物业发展建议 商业发展建议 项目分期与开发建议 住宅产品建议

本项目商务公寓产品建议： 商务公寓户型：40㎡单间，60㎡LOFT： 一房注重弹性空间设计，模糊功能分区 LOFT通过赠送面积增加产品附加值

单间：模糊空间设计，便于联通扩大，自由划分功能空间，适合不同公司的商务办公需求 房型—1房2厅1卫 49.73㎡ 赠送—阳台4.2*2.4/2约5㎡ 合计：赠送5㎡ 所占比例：10% 功能空间优化： 1.超大阳台设计增加产品附加值； 2.卫生间、厨房功能空间压缩 3.方便改造，打通既可形成大空间办公场所 赠送面积

LOFT：中低楼层单位，通过偷面积增加卖点，宜商宜居，对中小企业和中高管理者有明显吸引力 商业 中低楼层设置5层左右的LOFT户型，以赠送面积增加卖点 5.6m LOFT户型：标准层面积在60平米左右，宜商宜住；5.6米层高，可实现自由空间自由划分，居住、办公既相区分又相融合。

商务公寓突出对客户敏感点部分的品质打造：外观形象、公共空间品质感打造、人性化设计 重点打造 客户敏感点 点评 车行大堂 设计的人性化及尊贵展示 给人以星级酒店的尊贵体验 大堂空间 项目档次和品质直观体验区 营造一种尊贵的商务空间氛围 电梯厅 公共空间的延伸 品质打造提升形象 电梯轿厢 与办公环境最直接的配置，普遍关注电梯的速度、空间、档次等 细节服务、配置体现办公场所档次形象和服务品质 公共走廊 办公次公共区域场所 细节设计，体现项目入微关怀

车行大堂体现商务公寓的人性化设计，体现尊贵舒适感，提升商务公寓的品质形象感 在写字楼外部公共空间，配合外立面风格，设置宽敞的门厅入口，展示豪华、高档形象 入口处设置外挑雨篷，风雨无阻，倍显舒适尊贵 写字楼入口门前停车，无需过长步行距离即可进入大堂

大堂在双层挑高、开敞空间体现商务办公场所的品质感，建立项目高端形象 大堂为写字楼项目档次的重要指标，要保证足够的层高，给人以开敞、庄重、富丽堂皇的感觉 大堂的柱子要尽量少，形成开敞的空间感受

利用大堂富余空间构建开敞式咖啡吧或茶餐厅 开敞式咖啡吧示意 在大堂侧面可考虑引入米萝、喜鹊等咖啡吧或者茶餐厅， 丰富大堂功能

灯景电梯厅沿袭大堂风格，以简洁大气的设计和细节导视体现办公环境的人性化设计 电梯编号 柔和暖色调灯光装饰既体现品质感又增加电梯厅明亮度 暖色调灯光与大堂主题文化内墙色彩相呼应，共同构建亲和商务氛围 照明系统与指示系统的有机融合 充分挖掘照明系统与指示灯系统的深度融合 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，需要继承大堂相同风格，选材考究，打造高端写字楼装饰标准 大堂电梯厅作为门面，用材、工艺需做到最佳，标准层电梯厅可适当降低标准

空间开敞、设备齐全的电梯轿厢，以及液晶屏配置，营造舒适的公共空间感受和档次感 带俯视角度真彩液晶屏 防指纹磨砂不锈钢轿厢面板 电梯内可装设带俯视角度的真彩液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息 内装材质尽量避免大面积采用镜面不锈钢或玻璃材质，避免指纹留痕，易于后期管理和清洁 电梯内设置空调及音乐系统 轿厢内设置扶手，方便客户使用，同时对轿厢墙面形成保护 扶手 磨砂不锈钢电梯门

公共空间全隐蔽、低炫光间接照明，在降低能耗的同时体现写字楼品质和高档形象 好的照明工具能大幅减少能耗 照明灯具的选择——全隐蔽、高输出、低炫光的荧光灯提供照明，消除视觉疲劳，还能有效节约能源 照明方式的选择——间接照明方式比直接照明方式更节能 通过吊在天花板下的灯具把灯光投射在天花板，再通过天花板的反射来照明，由于其光线均匀度比直接照明好，能适当降低照明灯具的功率，降低能耗

酒店公寓品牌物管嫁接，提升商务公寓的档次和品质 借助品牌酒店，对写字楼部分进行统一管理，提升项目形象档次，同时提供写字楼客户到万豪酒店消费享受额外优惠等，增加项目附加值 向客户提前全方位物业管理服务，配备日常的票务等服务 客户提前通知物业管理中心，由物业管理中心向物业管理人员发出指令，为客户预约的士，节约客户时间，提升出行效率，避免目前项目所在区域公共交通不甚方便的劣势

公寓产品建议小结：通过建筑立面、户型、配置和服务的打造，提升公寓产品价值 充分体现城市意象，打造区域形象标杆 一房：赠送面积及与优化空间，提升居住功能 户型 二房：最大化利用凸窗、阳台赠送使用空间 公寓 三房：端头南面布置，充分考虑居住功能完善性 大堂、电梯等客户敏感点品质打造 配置 细节设计体现人性化设计 服务 针对酒店、商务公寓提供先进的物管增值服务

商业应怎样做才能提升项目整体价值，有利后期销售，降低开发风险？ 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 公寓产品建议 各物业发展建议 商业发展建议 项目分期与开发建议 住宅产品建议

商业定位：以超市、餐饮、休闲娱乐以及购物为主的区域商业中心 领导者 挑战者 “先行者” 本项目 片区领袖 改变规则 本项目区域配套缺乏的条件下，首先在提供餐饮、休闲、购物场所，填补区域空白，形成区域商业中心，使项目一举成功。 跟随者 补缺者 完全差异化市场拾遗者 借势而上 通过良好的商业规划和业态定位 形成对区域消费群体的吸引力和影响力 成为满足区域主力客户需求的商业体 ……

以百货超市为主体，结合特色餐饮、休闲娱乐场所，形成区域中心，吸引产业园和高校师生庞大客户群 业态类型 超市（特色品牌超市） 建材家居广场 餐饮类（中西餐厅、快餐厅、各色湘菜馆、火锅店） 商务休闲类（咖啡厅、茶馆、书店） 娱乐类（健身房、酒吧等） 其他配套类（银行、移动营业厅、复印店等） 建筑面积（m2） 5000-12000 5000 5000-7000 3000-5000 2000-4000 主力客户群 产业园、高校人群 周边小区 高校师生、产业人群 产业园商务人群、师生 周边人群

娱乐休闲场所，以产业园高档人士和学生群体为主要目标客户，设置酒吧、茶馆、健身房等业态 文化广场，为消费者提供巨大的逗留场所，为商家带来潜在客人，也为商家促销提供了场所。 业态有茶馆、酒吧等。 针对周围IT精英、高档住宅业主、私人老板、白领阶层

引进银行、移动营业厅、咖啡厅等商务配套功能，为酒店、商务公寓提供良好的配套服务

方案一：四层商业，总面积为4.06万平米 临街公寓部分裙楼为四层商业 北面临街住宅部分裙楼为二层商业 公寓 住宅 商业

商业业态布局： 一层（临街商业）：1000平米 酒店、咖啡厅银行、移动等生活配套 二层：10000平米 百货超市，酒店餐厅、休闲茶馆、家居建材等 三层：10000平米 百货超市，特色餐饮、品牌快餐店、棋牌休闲等 三层：10000平米 健身娱乐为主，如健身房、桌球馆，以及书店，运动休闲品牌店等

商业发展建议小结：沿街三层商业布置，差异化百货超市吸引人流，特色餐饮、娱乐休闲形成区域休闲中心 体量 三层裙楼商业，以3-4万平米为宜 百货超市：特色品牌引入，形成区域人流拉动 业态 餐饮：面向高校师生、产业群广大客户 商业 休闲娱乐：以中高管、商务人士、学生为主力群体，打造良好的区域休闲场所 一层：建材超市、商务配套（银行、移动、咖啡厅等）为主 布置 二层：超市、休闲场所（茶馆、酒吧、特色餐厅等）为主 三层：超市、快餐厅为主，拉动人流向上流动 四层：运动休闲为主，配合文化书店、运动品牌店

住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值？ 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 公寓产品建议 各物业发展建议 商业发展建议 项目分期与开发建议 住宅产品建议

形象建议：体现城市感的高层建筑社区，建立在区域内的影响力和城市形象

本项目户型设计攻略：紧凑型路线，突出产品附加值，保证产品舒适度的情况下，细化功能空间，减少浪费 面积赠送：凸窗、阳台、内庭院 功能空间优化：入户玄关、生活阳台、主卧功能细化 凸窗 凸窗 阳台 紧凑三房 阳台 入户花园 生活阳台 撗厅 主卫 两房（2+1） 入户玄关

两房（可改房）：通过凸窗、阳台面积赠送及横厅可改房设计，充分体现两房户型的实用性 入户花园 案例借鉴：深圳9号院馆 房型—2房2厅1卫80㎡ 赠送—入户花园面积2.2*3.4/2约3.74㎡ 凸窗全部面积（2.5+1.2+2.7+2.1）*0.6约5.1㎡ 阳台2.5*1.4/2约1.75㎡ 合计：赠送10.59㎡ 所占比例：13% 功能空间优化：1.入户花园，作为室内外过渡空间，既保证私密性，同时可满足收纳空间需求； 2.凸窗的最大化设置，扩展室内空间； 3.撗厅设计，提供后期改房需求的可能 赠送面积 实用空间

两房（2+1户型） ：通过凸窗、阳台进行面积赠送；内花园改房，增加功能空间；生活阳台、衣帽柜预留收纳空间，体现产品优化设计 案例借鉴：中信湾上六座 房型—2房2厅2卫88㎡ 赠送—景观阳台一半面积3.45*0.5/2约0.86㎡ 生活阳台全部面积2.3*1.7/2约1.95㎡ 内花园一半面积2.85*2.4/2约3.42㎡ 凸窗全部面积（3.3+2.8）*0.5约3㎡ 合计：赠送9.23㎡ 所占比例：10.5% 功能空间优化： 1.主卧增加独立卫生间； 2.凸窗扩展室内空间及采光面； 3.空中院馆直接改房，半赠送； 4.双阳台设计，增加产品舒适度。 赠送面积 实用空间

三房：通过凸窗、阳台、内花园进行面积赠送；主卧带独立卫生间、多处收纳空间预留设计，打造多处实用、舒适空间 案例借鉴：云栖谷 房型—3房2厅2卫107㎡ 赠送—南向阳台一半面积2.4*2.4/2约2.64㎡ 内花园面积2.2*3.6约3.3㎡ 凸窗全部面积（3.3+2.5）*0.6约3.48㎡ 合计：赠送9.42㎡ 所占比例：8.8% 功能空间优化： 1.空中花院可改房，丰富功能空间； 2. 卧房均带凸窗，扩展室内空间； 3.主卧增加独立卫生间、270度转角凸窗，增强舒适空间。 赠送面积 实用空间

在政策条件限制下，通过全面的产品创新实现对项目价值的提升，增强项目的性价比和竞争力，在新区实现产品价值的突破和提升 阳台、凸窗 错层露台、空中院馆 搭板改建赠送 在产品设计上，通过产品的极致赠送优化户型，通过对功能空间尺度的精准把握控制面积，通过对功能空间的创新运用丰富生活，从而打造中小户型的极致典范，实现在本体打造上全新超越和竞争实力。

充分利用阳台、凸窗赠送方式：最大化实用面积，提升居住空间舒适度 赠送后90内建筑面积产品可以享受100平米面积的功能：总赠送面积基本保持在12~15平米或以上；并对单方成本影响不大：增加的建安成本按照85~90的户均面积折算约45元/平米，对成本体系影响不大。 实现每间卧室均赠送凸窗； 主卧凸窗270°设计，增大空间和采光面； 双阳台以上设计：客厅景观阳台、入户花园、功能阳台。

凸窗功能丰富化：主卧设转角凸窗、次卧结合书桌/床设置、卫生间设置淋浴空间

通过内阳台（内庭院）改房，增加房间数，为客户提供灵活的室内空间，同时增加产品附加值。 阳台+露台≤18％ 2米＜面宽＜5米，则进深≤2.4米 空中庭院 建议： 内庭院改房：按照房间尺度设计，进深超过2.4m超出部分计算全面积 剩余指标做各功能性阳台：设置生活阳台

通过收纳技术（空间预留设计和后期装修）全面提升小户型物业空间利用率与实用价值，对部分小户型进行精装修设计 全屋收纳空间规划 玄关收纳 卧室收纳 洗浴室收纳 厨房收纳

玄关：作为居住者入户的第一个区域，既是室内和室外空间的过渡，也是居住者从室外归来手持物品的置放区域。 旅行箱柜/旧物品收纳 大衣镜 运动用品/杂物 风衣外套/帽子/公文包/手袋 穿鞋凳（含小地灯，用于换鞋照明） 常穿鞋摆放 衣物保养用品 鞋盒/大件物品/杂物收纳 钥匙挂/信报架 鞋架 伞挂（带滴水花盘）

厨房：丰富的收纳空间使厨房的各种用具和物品都整体有序地得到存放，使得整个空间整洁宜人。 1）米桶拉柜 2）收纳简单备餐、休闲食品、干粮杂货的空间 3）垃圾筒 4）消毒碗柜 5）洗水盆区域清洗用具的收纳 6）台面设计需考虑到厨房操作的流线，重点关注：水槽旁的切菜区域、炉具旁放置调味料盒/备餐区 7）带滑道的感应式自动开盖垃圾筒

卫生间：收纳空间使空间的使用便利性增强，空间舒适性得到提高。 1）马桶旁设计搁架，摆放杂志、手机等小件物品 2）梳妆台面及储物柜空间摆放包括护肤品、化妆品、吹风筒等女性用品 3）悬挂大镜子，放大空间 4）化妆凳（可设计为抽拉式，内为抽屉，充分利用空间收纳物品） 5）台面包含洗手面盆

卧室：利用合适的家具及空间布置方式，营造舒适的居住空间，增强便利性 联体家具 利用壁厚制作两座对开式衣柜及写字桌，所在位置不大； 合理的家具摆放扩展空间 床放在窗边、旁边是现成床头柜，床脚的小橱柜将会是电视柜，这样的摆设有放大空间的效果

园林建议：鉴于小区园林空间有限，在打造上以精致化、丰富品质空间为目标，体现小区特色 公园的特点： 公共空间有限，进行园林精致化打造原则 可参与性强，注重对树、小品等要素的处理，架空层的利用 树 雕塑 局部细致原则可参与性原则 园林打造原则 架空层 小品 丰富公共空间 泛会所打造，丰富小区功能空间和服务

立体化景观体系---采用层次丰富的植被，体现整体园林层次感 方式一：树

设计标志性的个性中央雕塑，展现小区城市个性和独特品味 方式二：雕塑 体现公园文化 中心广场，设计展示项目形象的雕塑，体现简洁大气的风格

丰富架空层空间功能，增加绿化面积，并提升项目品质感 方式三：架空层 丰富功能空间 增加绿化面积，丰富架空层空间，在增加小区公共功能的同时，提升小区的品质感

突出生态主题的围墙与导视、标识系统

泛会所建议：少而精路线，运动休闲主题，主要有棋牌室、阅览室和羽毛球场等功能，同时对外开放 以完全免费或收取业主一定管理费的形式，设置棋牌室、阅读室，为老人、业主周末提供休闲、聚会场所，同时为业主专用功能，相对内向开放 羽毛球等运动场所可结合架空层做出公共空间特色，充分运用架空层功能空间。

高层住宅建议小结： 立面 赠送面积 住宅 户型 空间优化 园林 局部细致原则 泛会所 可参与性原则 采用简洁明快高层社区，区域城市意象先行代表 赠送面积 凸窗、阳台、入户花园、内庭院 住宅 户型 空间优化 入户玄关、生活阳台、主卧功能细化 园林 局部细致原则 树、雕塑、小品、架空层 泛会所 可参与性原则 基本功能：健身房、阅览室和棋牌室

项目如何把握开发节奏，能平衡项目价值提升与现金回流之间的矛盾？ 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期策略 项目分期与开发建议 启动区建议 经济测算

项目分期策略：以市场畅销产品入市，打造项目知名度，后期实现价值提升 区域仍处于初期开发阶段，周边配套较差 周边自住客户需求有限，投资客户较多 投资型产品在市场上普遍受到欢迎 项目作为综合体建筑，应展示在商业价值方面的优势和氛围营造，为产品升值做出贡献 基于以上情况，建议以公寓产品首先入市，扩大客户覆盖范围，降低市场风险，并有利于突破区域价格瓶颈

项目分期：一、二期以公寓为主；三期以住宅产品为主 物业 类型 体量 销售策略 一期 公寓、商业 公寓3.4万平米 商业2万平米 首批以公寓产品入市，商业先招商 二期 公寓5-6万平米 商业招商，在本期公寓销售过程中，选择合适节点入市 三期 住宅、商业 住宅5万平米 商业0.2万平米 在配套价值逐渐成熟完善的条件下，住宅价值继续提升 三期 一期 二期 三期及以后

经济测算前提：成本费用假定 单位：元/㎡ 单位成本 备注 前期工程费 70 勘察、设计、临时水电道路、场地平整 初始建安成本 高层（32F） 1900 含土建、水电、安装 集中商业 3000 公寓 2100 景观绿化 100 基础设施费 综合配套费 其他费用 130 工程监理、招标、报建等费用 管理费用 - 建安成本的3%计提 不可预见费用 建安成本的2.5%计提 注：土地成本费：94万/亩

总建筑面积185850平米，容积率7.2 公寓面积（30-32层）： 酒店公寓33600㎡ 商务公寓28600㎡ 城市公寓28600㎡ 合计：90800㎡ 商业（四层）：40600㎡ 住宅（33层） ：54450㎡ 3栋2梯6户 公寓 住宅 商业

税后净利润为1.34亿，利润率为25% 指标 合计（万元） 1 销售收入 790765000 2 总成本费用 611281750 2.1 开发成本 544066725 2.2 销售费用 23722950 2.3 销售、经营税金及附加 43492075 3 营业利润 179483250 4 所得税(25%) 44870812 5 净利润 134612438 6 税前成本利润率 33% 7 税后成本利率率 25% 注：销售价格——公寓3600元/㎡，住宅3300元/㎡，商业7000元/㎡

启动期策略：启动区位置选择 启动区 本项目启动期位置选择原则 缩短客户心理距离，拉近与城市的距离 道路的通达性、昭示性 利于启动期标杆产品（酒店公寓）的打造 利于启动期展示区的打造 利于启动期核心卖点（商业价值）的展示 降低周边环境对项目启动期展示效果的影响 启动区

启动区销售策略： 商业配套打造 综合体形象建立 前期主力店招商，营造商业氛围，以商业配套价值提升项目整体价值 以商业配套聚集项目人气，建立项目品牌，保证商业销售，并提升项目住宅价值 综合体形象建立 以产权式酒店公寓入市，填补区域需求空白，有效吸引投资客户，保证公寓销售目标 以酒店公寓建立项目形象和城市价值的同时，推出商务公寓，满足区域商务办公的强烈需求，进一步扩大销售

启动区酒店公寓销售回款约1.2亿元 物业类型 销售面积 销售价格 销售金额 酒店公寓 33600㎡ 3500元/㎡ 120960000

预祝原弘产九华项目创造辉煌未来！ You enjoy. We serve. 世联地产 2010 08 08