擬定新北市三重區大同南段1582地號等78筆土地都市更新事業計畫案公聽會 第一階段同意書 : 實施者(事業計畫階段) : 新北都更建築經理股份有限公司(都更育成機構) 第二階段同意書 : 實施者(權利變換階段) : 營建廠商(由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商) 規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 融資銀行 : 彰化銀行、玉山銀行 建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司 開會時間 : 民國101年9月16日(星期日) 16.00 開會地點 :新北市三重區大同南路157號 三重區三光國小(日光樓二樓視聽教室) 二階段同意書 二階段實施者 經公開招商 之實施方式 主辦單位 : 新北都更建築經理股份有限公司 總幹事:王銀進 電話 :2978-2511 手機 :0937-035-128 聯絡地址 :三重區同安東街43號 傳真 :2978-2512 協辦單位 : 本案都市更新促進會籌備會 主任委員 :陳銀杭 電話 :2975-9366 手機 :0910-020-333 聯絡地址 :三重區同安東街39號 傳真 :2975-9367 蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司 網址：www.tctaa.com.tw (詳細請上本網站查閱) 電話：(02)2920-3016轉33 聯絡人 : 李小姐 傳真：(02)2920-3019 地址：新北市中和區中和路358號5F-1 信箱：tct.aa@msa.hinet.net 案號:95014 中華民國 101年9月16日 16.00

更新單元範圍圖 選取理由 本案臨近同安公園、忠孝 碼頭、三光國小、光興國 小、菜市場及三重區環河 南路，屬市政府規劃為都 建物 地坪 94戶 999.39坪＋250.23坪 選取理由 本案臨近同安公園、忠孝 碼頭、三光國小、光興國 小、菜市場及三重區環河 南路，屬市政府規劃為都 更地區之範圍，以整體開 發規劃之方式，協助開闢 周邊6M計畫道路，開發效 益高，環境優，價值高。

都市更新的好處-容積獎勵效益 使用分區 土地面積(坪) 容積 容積合計 住宅區法定容積 999.39坪 300% 2998.17坪 都更等獎勵容積 107.31%×300%=321.93% 3217.34坪 坪數總量 總銷10484.88虛坪(不含捐贈公益設施 ) 坪效 : 10484.88 / 999.39(土地)=10.49倍 總容積 6215.51坪 獎勵項目 申請比率 都更獎勵 公益設施 11.49% 都更容獎 45.82% 容積移轉 39.00% 土管獎勵 開放空間 0% 停車獎勵 其他獎勵 11.00% 合計 107.31% 都市更新容積獎勵 容積移轉 坪效：1坪土地=10.49倍 土地管制要點獎勵 法定容積300% 3 3

都更成本共同負擔支出推估 總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 營建工程費 14.78萬/坪×11230.01坪=165979.55萬 SRC鋼骨鋼筋構造 建築設計費 3467.79萬 含其他顧問費 管理基金＋工程管理費 378.77+1991.75＝2370.52萬 外接水電瓦斯 1122.20萬 181戶 拆遷補償＋都更基金 495 ＋869 ＝1364萬 容轉購地 16534.69萬 權利變換費用 都更規劃+估價費 850萬 房租補貼 6800萬 預計發40個月 合法拆遷補償 1799.10萬 其他拆遷補償 1800萬 地籍整理費 362萬 貸款利息 7014.89萬 稅金 209.46萬 管理費用 總務人事管理費 10483.71萬 信託費(含續建承諾) 1430.73萬 廣告銷售費 12580.45萬 12％風險管理費 26590.41萬 共同負擔總費用及 占總銷百分比 260759.51萬 55.15% 地主分配 : 212034.54萬 比 例 : 44.85% 4 4

個案推動策略流程 第一階段 第二階段 政府審議 (事業計畫) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 (權利變換及工程施工) 建築設計圖 計算面積成本 試算分配 說明整合 地主第１次同意書 事業計畫 申請審議 政府核准獎勵面積 同意比例90%以上 公開招商競價 選配房屋 地主第２次同意書 變更主辦 權變政府審議 權變政府公告 籌資信託簽約 施工 交屋結案 實施者：新北都更建築經理股份有限公司 實施者:公開招商評選營建廠商擔任 地 主 平 台 創 造 機 會 取得同意比率 區分 地主人數 土地面積 房主人數 建物面積 迅行劃定 1/2 自行劃定 2/3 3/4 優先劃定 3/5 特別規定 × 4/5 本案適用 5 5

公開招商時，出價高的營建廠商得標 (資格標審查＋價格標審查) 營建費 平均銷售 單價 42萬/P (最低底價) 45萬/P 47.5萬/P 50萬/P 14.78萬/坪 (第二級建材) 依96年12月物價基準日之工程造價標準單價表計算而得 共同負擔 26.08億 地主分回 坪數 4669.34坪 5034.11坪 5304.83坪 5549.86坪 比例 (面積比) 44.53％ 48.01％ 50.60％ 52.93％ 價值比 44.85％ 地主每坪土地 平均分回倍數 4.44倍 4.81倍 5.08倍 5.32倍 營建廠商 分回坪數 5815.54坪 5450.77坪 5180.05坪 4935.02坪 分回倍數 55.47％ 51.99％ 49.41％ 47.07％ 55.15％ 營建單價分析 樓層 面積(坪) 工程造價單價(第二級SRC) 金額(元) (A棟1~17F) 3321.05坪 $118,106.00元 $392,236,106.32元 (B棟1~27F. B1~B3)+車道 6709.87坪 $137,952.00元 $925,640,520.31元 B4 599.54坪 $179,337.60元 (137,952.00*130%) $107,520,584.78元 B5 $193,132.80元 (137,952.00*140%) $115,791,399.00元 減震、制震 11230.01坪 $3,000.00元 $33,690,033.46元 地下室逆打及 複層壁 $1,500.00元 $16,845,016.73元 綠建築設施 智慧型建築 $3,100.00元 $34,813.034.58元 合計 $1,660,226,728.63元 營建平均單價 $14.78萬/坪 $147,838.39元 6

資金規劃 新屋選配 安全配套 安全配套 : 信託+續建 資金規劃 總更新成本約23.41億籌措如下(不含12%風險管理費2.659億) 資金規劃 新屋選配 安全配套 資金規劃 總更新成本約23.41億籌措如下(不含12%風險管理費2.659億) ◎ 銀行建築融資約 60% : 14.05億(借款人為營建廠商) (地主免土地抵押設定) ◎ 營建廠商攜資約 40% : 9.37億 新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可保留分棟方式 ◎ 1樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配 ◎ 多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定 ◎ 停車位 : 每戶配1汽車1機車位 ◎找補以1戶為限，10 %坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打9折。 安全配套 : 信託+續建 ◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主 ◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響 ◎ 續建 : 銀行+建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的 ◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

各戶房租補貼及地主其他補貼(以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準) 各戶 房租補貼： A-1-1.前段三樓店舖住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作店鋪等使用，每坪1400元；2F以上住戶，每坪900元 A-1-2.後段三樓住宅 房租補貼 = 依原建物當層面積（坪） 1F作住宅等使用，每坪1400元；2F以上住戶，每坪900元 A-2-1.前段四樓、五樓店舖住宅 A-2-2.後段四樓住宅 A-3.A區五樓住宅 B.B區透天 1F作住宅等使用，每坪1000元；2F以上住戶，每坪700元 C.C區透天 D.現有巷道 E-1.六米計畫道路(空地) E-2.六米計畫道路(違章) 地主其他補貼：（以下補貼為暫估費用，將來以 都市更新審議委員會審核通過者為準） 1.增建及未登記建物補償： 區分建物各戶之一樓及頂樓等增建者，依實測面 積現況做為店鋪使用者每坪補貼3萬元（含租金 補貼），住宅使用者每坪補貼3萬元(含租金補貼 )，雨棚使用者每坪補貼1萬元（含租金補貼） ，透天三樓以上有加蓋者，每坪補貼3萬元（含 租金補貼）；地下室未登記建物之使用權每坪補 貼3萬元（含租金補貼）等。 2.室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前5年內有新裝潢之建 物，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權 人提出相關證明及裝潢費收據、發票依5年耐用 年數提列折舊計算其殘值。 3.房屋拆遷補償費： 依合法建物每坪補貼10000元整，於權利變換計 畫核定發佈日起十五日內發給之。 8

都市更新效益 更新三大目標 ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 ◎ 個人 : 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯 ◎ 整體效益 : 規劃綠地集中，環境優良 ◎ 結構安全 : SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建築、 逆打基樁 ◎ 利益價值 : 新屋價值倍增，自主更新享利得 ◎ 車停地下室 : 每戶1汽車1機車位，地上環境優 ◎ 優質管理 : 安全守護，公用設施多，活動方便 ◎ 更新後建物高度： 1F ：420cm 地下一層：360cm 2F ：340cm 地下二層：340cm 3F ：340cm 地下三層～五層： 320cm 4F～28F：340cm ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 (ㄧ)第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。 (二)第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。 二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。 三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： (ㄧ)社區公園化。 (二) 建築美學化。 (三)環保省能綠建築化(綠建築標章) 。 (四)結構安全耐震化(減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法) 。 (五)建築智慧化(智慧建築標章) 。 (六)光纖寬頻建築(光纖寬頻建築標章) 。 (七)消防救災安全化。