武汉沌口工业总部基地项目 定位策划报告 谨呈：武汉华商恒地置业有限公司 武汉易道房地产顾问有限公司 版权声明：本方案报告仅供客户 内部使用，版权归属易道地产顾 问公司所有，未经本公司书面 许可，不得向任何其他机构或个 人传阅、引用、复制和发布报告 中的部分或全部内容。 武汉沌口工业总部基地项目 定位策划报告

前言： 很荣幸有机会参与沌口总部基地项目的定位策划投标工作。做为多年从事房地产策划代理的专业顾问公司，我们有信心在贵公司的通力合作下，出色的完成本项目的策划定位工作。 武汉易道地产顾问公司拥有专业而丰富的地产项目策划顾问及营销执行经验，为此，我们在深入研习本土市场的基础上，以专业的行业视角，在本项目前期阶段针对项目的综合定位提供我们的深度建议。 本次定位报告沟通属于前期沟通，主要目的是在大方向、核心策略、执行模块上取得双方 共鸣，便于下一步能够展开深度合作。

报 告 目 录 一、策划定位背景 二、区域属性分析 三、市场综合分析 四、工业园地产特点 五、项目综合定位 六、项目开发策略 七、相关附件内容

一、项目执行背景 1、地块区位与规划指标 规划设计（土地使用）条件 規划用地总面积：4.7万方 占地面积：71亩（首期） 建筑面积：14万方 东风本田二厂 高尔夫球场 国际博览中心 武汉未来市政府 三环线 江城大道 本案 規划用地总面积：4.7万方 建筑面积：14万方 建筑密度：不大于30% 规划设计（土地使用）条件 占地面积：71亩（首期） 土地性質：工业用地 項目容积率：1.5-3.0 片区规划发展前景喜人，但现状不容乐观，不确定因素预计较多。预计需要2-3年时间该片区才有实质性综合开发统筹措施。

2、产业分布与发展规划 沌口开发区品牌企业分布 武汉新区发展轴向规划

3、区域周边新项目发展 金地集团：布局武汉三镇之汉阳新区 武汉新区：国际博览中心项目 东风本田：二厂年内计划开工建设 金地集团于2009年10月12日竞得武汉汉阳区P（2009）055号地块项目。项目位于四新地区，由J5、J6、J7、J8四宗地块组成。规划净 用地面积306656平米，总建面58170平米，容积率为1.897。规划用地性质为居住用地。总地价为128300万，楼面地价为2093元/平米。 金地集团：布局武汉三镇之汉阳新区 武汉国际博览中心二期工程总投资69亿元，总建筑面积约74万平方米。包括国际会议中心、洲际酒店、海洋乐园、超高层写字楼等建 筑群，总建筑面积约74万平方米，计划于2010年3月下旬动工，2010年10月完工。二期工程全部建成后，将与主展馆一起，形成武汉 独具特色的超级展览城，成为武汉一道亮丽的风景。 武汉新区：国际博览中心项目 武汉人民政府市长阮成发率领市政府代表团2010年03月28日结束对日本的访问，据传回讯息称：作为此行主要目的，我市汽 车产业发 展收获丰硕成果，东风本田第二工厂将力争年内开工建设，一批日本本土零部件企业也将在武汉投资。 东风本田：二厂年内计划开工建设 金融MALL位处白沙洲大桥汉阳桥头，占地近300亩，规划工作区、生活区、住宅区和娱乐区。项目预计8月动工，选址武汉开发区总部 经济区，涵盖证券公司区域总部和后台服务中心、保险公司区域总部和后台服务中心、汽车与家电消费贷款公司等。 车城金融mall：布局武汉新区

二、区域板块属性 1、沌口产业基础 汽车整车、汽车零部件、电子电器等 现代制造业 传统制造业 食品饮料、医药烟草、玻璃建材等 高科技制造业 汽车整车、汽车零部件、电子电器等 （属于沌口开发区域的主导产业） （重型制造业明显滞后于东湖高新区） 食品饮料、医药烟草、玻璃建材等 （相对滞后于汉口东西湖区） 电脑、IT外设，但行业整体优势不明显 （明显滞后于东湖高新区） 现代服务业 仅物流业、展览业等，但所占比例很低 （明显滞后于汉口核心区-江汉区） 现代服务业亟待发展、制造业 主要聚焦汽车制造，汽车零部 件，其他现代制造业发展缓慢， 存在产业结构较为单一的不足。

2、沌口规划发展 配套：未来大型购物中心、星级酒店、大型电影院线等将会陆续落户沌口开发区。 以汽车产业、高新技术产业、机械、电子、食品、建材、轻工等产业。已有30多个跨国公司、知名企业入驻 配套：未来大型购物中心、星级酒店、大型电影院线等将会陆续落户沌口开发区。

3、沌口产业转型 2009年，开发区规模以上工业总产值1101亿元、工业增加值332亿元，财政收入104亿元， 2010年，开发区工作目标，1200亿元产值、120亿元财政收入、180亿元固定资产投资。 从一般制造业向先进制造业转变，从加工制作环节向“微笑曲线”高端转变，从二产业为 主向二三产业并举转变。做强先进制造业，打造具有强大竞争力的汽车、电子电器支柱 产业集群和新材料、新能源等优势产业集群。突破性发展现代服务业，大力发展生产性 服务业、消费性服务业和公共性服务业，形成南部军山休闲娱乐、沌口北部综合商贸两大 功能区，构筑开发区“南娱、北贸、中造”的现代服务业战略空间布局体系。

4、总部中心规划 ■建设内容 以四新组团为主要区域，依托规划建设中的东风本田二厂、东风本田二厂零部件园区、金融保险后台服务 区、兰快中心、外商俱乐部、高尔夫运动场及商业群等项目，建设开发区总部经济中心。集中建设为总部 企业直接入住的多功能、规模化、标志性的商务楼宇群；形成满足总部企业生产需求的便捷性、专门化、 生态型的产业园区；构建以科研、办公、酒店、培训中心及汽车文化产业等为重点内容的总部经济中心。 ■对象及重点 包括国际性、全国性和区域性的企业总部；国内外大企业的管理中心、研发中心、制造中心、采购中心、 投资中心和营销中心等职能性总部等。重点引进与汽车、电子电器、先进装备制造、能源环保、现代物流 等产业发展相适应的总部企业。 沌口总部经济中心规划需要政府与企业进行有效的区域营销推广。

三、市场综合分析 武汉市总体宏观经济分析 武汉工业园地产板块分析 沌口工业园地产项目分析

1、武汉市总体宏观经济分析 中部地区中心城市地位确定 2010年3月《武汉市城市总体规划》通过国务院正式批复，武汉在全国发展布局中的功能定位由以往的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市”。两字之差，意义大不相同。 中部崛起 2004年 两型社会 2007年 1+8城市圈 2008年 中部地区中心城市 2010年 GDP1435.84亿元武汉排名第十三 GDP达到3141亿元，增长15.6%，增幅创11年来新高 3960亿！2008年武汉GDP逆势涨15.1％ GDP首破4500亿元，增长13%

拉动内需,产业转移 2009年武汉市GDP超过4500亿元，同比增速超过13%。其中，固定资产投资达到3001亿，增长33.3%。 为GDP作贡献的另一项重要指标是工业增加值。据了解，2009年，全市规模以上企业达到1306家，其工业增加值为461.49亿元，同比增长27.6%，占全省比重10%。其利税总额突破百亿元大关，达到116.79亿元，同比增长36.6% 只有拉动内需, 承接产业转移巩固中部地区中心城市的地位方面更有说服力，在保障民生、市民共享发展成果方面有更强劲的实力。

投资环境的改善,武汉已为冲刺做好准备 武昌站和汉口站的改造成型、武汉站的建成、武汉天河机场三期工程的陆续完工、京广高铁的修建和武汉连接合肥西安等东西向铁路的建成，随着阳罗港口的建成，武汉将成为中国最重要的交通枢纽。 武汉地区所聚集的高等院校及科研院所，在全国排第3位。多年的产学研一体化发展，已令武汉具有较成熟的成果转化机制和创业文化。 城市景观、旧城改造等方面比往年也加大了力度。

结论: 天时、地利、人合具备,武汉未来经济发展广泛看好,在未来10-20年中,必然跻身全国一线城市的行列,再显”大武汉”辉煌。在未来的经济发展趋势下，国、内外集团企来将争先抢驻武汉。 沿海要转型，上海已唱罢退场，天津是报幕员，成渝是前奏，长沙是混音，武汉必为主旋律!

2、武汉市工业园地产板块分析 光谷：依托高科技IT产业、现代制造业 盘龙城：依托商贸物流业、空港经济区 阳逻：依托钢铁业、化工业、物流产业 金银湖：台商投资区、海峡科技产业园 沌口：汽车制造业、电子电器业等 古田：以新兴传统制造业为主导

东湖高新国际企业中心 占地面积：300亩 建筑形态：多层（3-5层） 销售价格：3000元/平方米 产品定位：以光电子、生物为主的研发型产业集群。 配套资源：30000平米高尔夫练习场，满足客户休闲健身需求；800平米高级会所为客户提供高 尚交流平台；配套食堂、超市、运动场、满足员工生活需要。 17

国际企业中心集办公、科研、中试、无烟生产等多功能于一体，致力于专业化集群化地为企业提供一种 全新的园林式庭院型模块化可持续发展空间。它不是闹市中心的摩天写字楼，也不是纯粹的标准化厂房， 而是吸取两者优点的完美结合体，既没有传统写字楼的冷漠与隔阂，也没有标准化厂房的呆板与灰暗。国 际企业中心所有建筑均不超过五层，外观方正大气，立面简洁流畅，造型独特，风格现代，形象厚实稳重 而又不乏灵韵，建筑内部空间为模块式组合，大开间柱网式结构便于灵活分隔， 在科技园的建设中引入城市功能，让城市的商业、文化、休闲、居住等元素延伸到科技园区，与城市进行 互动，使科技园区成为具有浓郁城市氛围的科技新城，开创科技精英的城市化生活。国际企业中心具有低 建筑密度，低容积率，高绿化率，环境雅致的特点。国际企业中心建筑密度仅为30%，容积率为0.92，

光谷·芯中心 建筑面积：22万 销售价格：3200元/平方米（预期） 产品定位：高科技研发、光电子信息、生物、医药 建筑形态：多层办公楼、商业服务中心、体育中心、公寓 配套资源：中央商业广场、员工餐厅、银行、邮政、咖啡厅、网球场、超市、小型影院、 体育中心、高档物业管理解决企业入驻的后顾之忧。 客户对象：主要为大型公司总部基地，中小型高科技企业，以办公研发为主，无 噪音，无废气排放的轻型工业生产为辅。 19

位于武汉科技新城核心地段，紧邻富士康、中芯国际、三一重工等知名企业，高新技术产业氛围浓厚，上下游产 业配套资源丰富。作为东湖高新地产第四代标杆之作，凝聚了目前建筑工业最为先进的设计理念，提倡绿色办公， 绿色无烟生产、研发、办公、中试整体设计思想为，融物于景，天人合一，既保证整体景观设计的舒适性，又保 证整体工业园的实用性，为入驻企业提供最大的工作休闲和办公享受。 产品形态丰富多样，囊括独栋、多层生产兼办公楼、高层办公楼、商务设施，总规划面积22万米；光谷芯中心将 发展成为南光谷集办公、生产、研发、商务等功能为一体的新型工业中心。

光谷软件园 建筑面积：81793平方米 销售价格：4000元/平米 物 业 费：1.5元/平米/月 建筑形态：小高（12层）、高层（18层） 产品定位：软件产业、中国服务外包产业、金融后台服务中心 入驻企业：微软技术中心、IBM、EDS、HP、日本ID、台湾群茂科技、安防科技、海天、中国 华为、中地数码、华工达梦、亚芯微电子、东湖软件、通达信、中科创新、北大青 鸟、软通动力、博彦科技、江通动画等众多知名企业 21

卓尔第一企业社区 建筑面积：58万方 物 业 费：1元/平米/月 建筑形态：多层、高层（18层） 销售价格：商铺起价为5000元/平方米，均价为5500元/平方米； 独栋办公楼均价为4000元/平方米。 产品定位：现代制造、光学电子、医药化工、冶金建材、机械制造、食品加工、汽车贸易。 配套资源：运动场所、金融网点、5000平方米体育运动馆、员工餐厅、第一广场等全面配套。

第一企业社区，该项目传承美国硅谷产业办公规划精髓，倡导独栋办公和生态办公， 致力于为智力密集型企业量身打造，集产业、研发、办公、物流、会展于一体的高级 商务花园。秉承“升级服务就是升级财富”服务理念，与政府共同搭建企业最佳发展平 台。实现国内外市场经济的信息整合、互动，达到国内外企业峰会能动的良好释放效 果，成为优势企业树立形象的第一标志。项目总规划3000余亩，一期400余亩已经建 设完成，吸引国内包括步步高、夏新、中体、耀华玻璃、维京科技、莫奈景观、分众 传媒等100余家知名企业入驻，成为中部地区首个总部基地践行者。

武汉国际企业公园-中部慧谷 销售价格：5500元/平方米（均价） 项目位于东西湖金银湖生态园区内，项目整体规划用地面积约800亩，总建筑面积约70万平方米，其 中一期规划用地面积142亩，建筑面积15万平方米，项目高起点规划、高标准建设、高水准管理，努 力打造一个现代化、人性化、商务化、园林式、低商务成本国际服务外包产业基地。项目建成后，可 以引入800-1000家企业入园。 国际服务外包产业园区，是集研发办公、会展、星级酒店、商业、公寓等为一体的企业园区。 园区主要面向国际国内IT及软件研发、信息技术、工业设计、创意动漫、生物技术、生命科学、 商务服务、教育培训等服务外包产业，是企业接轨国际、发展中国的良好平台。 销售价格：5500元/平方米（均价） 意向企业：机械制造企业、医药企业、软件企业、贸易企业等。（江汉区汉口创业中心部分企业考虑搬迁）

汇丰企业总部 建筑面积：116965平方米 销售价格：均价为4500元/平米 物 业 费：2-2.5元/平米/月 建筑形态：多层 产品定位：产品展示、销售、信息交流、综合服务及商务办公 入驻企业：江汉油田、中百仓储、中冶中南局、武汉有色金属投资有限公司、众一投资担 保公司、方正装饰工程公司 、法联实业等多家企业 。先后有200多家企业认 购，入驻行业包括物流、服装、科技、能源和电子等产业。 26

汇丰·企业总部，颠覆传统办公理念，首创“三低一高”办公物业模式--低密度、低容积率、 低楼层，高绿化率，将“以人为本”的理念真正引入办公建筑中，低密度、花园式办公环境。 汇丰企业总部以智能化、低密度、生态型的总部楼群，打造新派企业商务花园的物业模式， 形成集研发、中试、办公、展示、商务于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好 的中枢式运营管氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级 辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。

武汉沌口东合中心 建筑面积：260000平方米 销售价格：写字楼均价6000元/平米 商务区独栋8000元/平米 物 业 费：商业3元/平方米/月 写字楼8元/平方米/月 建筑形态：高层（16层） 产品定位：区域型CBD，甲级写字楼、高档商业街、高级酒店公寓及五星级酒店 入驻企业：金融银行、电视台报纸、物流运输、机电、商贸、餐饮等行业入驻 28

位于武汉经济开发区，占地163亩，总建面约26万㎡，是集5A写字楼、国际商务区、五星级酒店及会所、 酒店式公寓、经济型酒店、综合服务区于一体的CBD项目。甲级写字楼约15万㎡，国际商务区约2.5万 ㎡，五星级酒店及会所约2.5万㎡，酒店式公寓约4.0万㎡，综合服务区约1.5万㎡，经济型酒店约0.5万㎡。

一期写字楼 一期商务区 （独栋办公） 二期写字楼 二期公寓 五星级酒店 会议中心及会所 三期写字楼 综合服务区 经济型酒店 项目整体鸟瞰图

一期写字楼实景图 一期总建筑面积22632平米，标 准层面积1396.8平米，主楼楼 高64.4米，已于2008年5月正式 交楼。已有东风研究院、汇丰、 中信、浦发、嘉实多、东风汽 车报、东风电视台等多家企业 商家入驻。 一期写字楼实景图 二期总建筑面积3.7万㎡ ，包括1栋 定制写字楼和2栋商务写字楼，其中 定制写字楼为12层，商务写字楼16- 18层，计划于2010年底面市。 二期写字楼鸟瞰图

一期商务区效果图

3、沌口工业园地产分析 武汉天润汽车产业园 武汉黄金口科技企业孵化基地 武汉国际汽车城（拟建） 沌口工业园地产发展特点

武汉天润汽车产业园 天润工业园位于武汉新区蔡甸常福新城。位于 京珠沪蓉高速及外环等重要通道交汇处，毗邻 东风总部和沌口汽车产业带。占地1100亩，总 建筑面积约80万平米，规划企业总部基地、标 准厂房、企业孵化器等园区，设有创业中心、 商务中心、物流中心、后勤服务中心等配套设 施。一期工程原计划2008年初建成。 项目进度：已经停止运作

武汉黄金口科技企业孵化基地 设计为南、北两幢塔楼，具备研发办公、会务、餐饮、商务等综合服务功能。北楼12层， 项目整体规模用地面积600亩，一期开发用地面积约350亩。产业基地将依托沌口汽车产业，建 成集高科技企业，汽车电子，光机电一体化，汽车零配件产业孵化，生产和研发的重要基地。 孵化器大楼是黄金口都市工业园的标志性建筑。总用地面积2.37万平米，总建面4万平米， 设计为南、北两幢塔楼，具备研发办公、会务、餐饮、商务等综合服务功能。北楼12层， 南楼20层。大楼单层面积1000平米，可提供40-200平米的办公区间，供入孵企业选择。 销售价格：均价3500元/㎡、租金15-18元/㎡·月。 入驻企业：苏泊尔、金牛、百威、黄鹤楼、亚太、佐尔美、福达等品牌企业企业入驻

武汉国际汽车城（拟建） 项目地址：武汉市汉阳区升官渡 占地规模：90亩 建筑面积：16万平米 容积率：2.67 项目进度：前期初步概念方案阶段

沌口工业园项目特点 为本项目进行概念与功能定 位提供了良好的区域发展平 台，本项目需要借助该区域 平台进行资源共享，从而解 汉阳黄金口科技企业孵化基地 东合CBD中心综合体项目 东风集团汽车产业研发中心项目 东风集团环保电动车产业基地 各大品牌家电研发制造产业基地 汉南卓尔生态工业产业园项目 汽车制造业、汽车研发等 家电制造、研发设计等 中小型科技型制造企业 食品工业、农产品深加工 仓储物流产业、其他配套产业 产品概念与功能细分，发展 速度迅猛，出现较为明显的 细分市场客户需求，客户集 群扎堆效应凸显，形成了大 沌口板块的中观工业园地产 项目系统界面与生态链条。 为本项目进行概念与功能定 位提供了良好的区域发展平 台，本项目需要借助该区域 平台进行资源共享，从而解 决客户来源渠道问题。

工业园地产项目成功之道 产业集群 客户资源 产品创新 所在区域具备较好的产业链基础，行业聚集扎堆效应明显 能够迅速地找到目标客户，企业自身具备较强的市场号召力 匹配目标客户产品诉求，保持产品内核与外壳的有机统一 企业资源 对接“资金-土地-产品-客户”之开发链条，而非短期资本与土地运作

四、武汉工业园地产发展特点 发展历史与趋势 发展模块细分 企业资源细分 项目产品开发 项目营销推广

工业园地产项目主题高度横向整合与垂直细分 发展历史与趋势 市场推动 政府推动 精细型 工业园地产项目主题高度横向整合与垂直细分 研发中试营销物流一体化，追求资源产业集群化，生态办公与完善配套，开放办公平台追求商务展示性 集约型 粗放型 产研发一体化，追求资源整合，兼顾写字楼与厂房的优点，生态办公与完善配套 产学研一体化，追求资源整合，对办公环境要求较高，注重集合性与门类细分 标准化厂房与基础设施、适合大规模制造项目与企业。 1991-1995 2000-2002 2002-2007 2007-2010

传统工业厂房 传统工业园区 现代产业园区 企业商务花园 企业总部基地 现代创意园区 高能耗、高排放、高污染，属 于日益淘汰的传统低端形态 环保、高效，属于目前发展比 较成熟的新型中高端模式 属于第四代工业园地产项目开发模式，发展比较成熟，同时概念也非常繁杂的、受到日益追捧的高端发展模式。属于真正的低碳零排放产业形态。 以制造业为主导，同时高科技产业加速跟 进且所占比重日益增大，影响日益强化。 逐渐以高附加值智力密集型现代服务业为主导，包含现代制造业、高科技产业在内，实现管理、创新、研发、资源整合与生产环节的高度分离。 企业孵化基地 软件产业园 现代企业社区 生物医药产业园 国际外包工业园 1 G 2G 3G 4G 横向整合 垂直细分 汽车产业研发中心

企业总部、企业社区、企业城、创业城、CBD总部等 发展模块细分 主题概念深度多元 项目分布区域广泛 项目开发体量巨大 项目开发模式系统 项目销售周期较长 垂直细分 横向整合 IT、软件、创意、服务外包、生态产业、生物医药 企业总部、企业社区、企业城、创业城、CBD总部等 新兴区域 传统市区 古田区域、南湖区域、龟北区域、汉阳、汉南、江汉 盘龙城、武汉新区、白沙洲区域、光谷区域、金银湖 工业写字楼+系统配套资源（商业、公寓、物流、酒店、会展物流等） 地块规模大，内部功能齐全，跨周期分期开发，区域圈地“造城“计划 写字楼、公寓、商业街等细分物业销售，一般3年以上综合周期跨度。 契合武汉工业地产项目开发趋势，寻求适度差异化，形成尽可能宽泛的客户群体 资源整合，减少客户过于单一对项目未来实际消化所造成的终端基础威胁

开发企业资源 工业园地产运营商 地产企业+制造企业 房地产企业 政府主导投资 东湖高新集团、光谷联合股份公司、财富兴园集团 福星惠誉+红桃K、华商恒地+白领丽人 武汉本土的房地产开发企业（东合地产、汇丰投资） 公用物业运营商 卓尔企业（工业物业、商业物业、办公物业） 武汉市各区主导开发（汉阳、江汉、硚口、洪山等） 系统的连锁开发模式 强大的市场品牌效应 庞大的产业链客户资源 雄厚的资金通道 显著的市场品牌效应 突出的专业行业资源 有效的区域产业资源 良好的政策支持效应 政府企业良性互动 先发优势明显 品牌效应强大 后发优势突出 叠加效应巨大 开发企业资源

项目产品开发分析 概念提出-园区规划-建筑规划设计-景观规划。 低密度、中低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内 为规划有序的写字楼或少量厂房的有机组合；是提高生活 质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。 项目产品开发分析 硬件层面：工业写字楼+若干内部系统资源配套 包括商务、商业、会议、居住、物流、酒店、教育等 软件层面：政府系列化的相关配套鼓励支持政策与措施 要求功能齐备，发展成为包括办公、科研、娱乐、酒店、住宅、商业等各种功能于一体，实现区域 的自给自足，建立可以提供足够内部交流空间的综合社区，使自身变成一个与小城相仿的大社区。 强调生态。在规划设计上，更加注重人与自然的和谐。在建筑设计上，具有独立性，个性化特色， 各个单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司在企业引进上， 注重对大企业集团的吸引。注重在办公区更多地营造城市生活的元素、营造共同生活的社区气氛， 建立自己独有的人文社区特色，逐步打破社区内各个因素不相往来的常例，

项目营销推广 “四位一体”营销战术 客户渠道与终端高度结合 向 上 营 销 下 中央以及地方政府 行业协会、行业学会、行业商会等 相关主管行业部门 精准渠道营销 广域覆盖营销 争取政府优势政策支持，形成竞争壁垒 掌控行业主流资讯，引导行业话语导向 准确的目录营销 行业全系生态链 主客直销招商并行 广域告之形象树立 产品特色政策优惠 辅客资源全面开发 项目全面包装展示 项目客户渠道开发 项目广告推广宣传 项目现场销售执行 客户渠道与终端高度结合 “四位一体”营销战术 可充分扩展的环形生态链营销推广模式。充分整合调动参与主体资源与关联配套资源，进行针对多个行业的跨界营销。 ①具备商业与写字楼项目的营销气势与氛围； ②具备住宅项目营销细节与精度；

五、项目综合定位 形象定位 产品定位 客户定位 价格定位 SWOT分析 开发策略 营销定位

项目SWOT分析 ⑤沌口总部区首推项目，极具市场先锋效应； S优势： ①庞大的办公物业需求，支撑工业园地产的发展； ②武汉新区首个工业园地产项目，极具概念优势； ③具备强大的潜在政府优惠措施与政策资源优势； ④项目开发商自身具备一定的关联资源优势； ⑤沌口总部区首推项目，极具市场先锋效应； O机会： ①武汉目前工业园地产开发呈现多元化爆发时期，本项目综合定位开发具备较好的宏观市场平台基础。 ②国际博览中心二期工程即将开工，项目建成后，将构成集会展、旅游、酒店及商业等超大综合体，极大地丰富区域内核。 W劣势： ①区域机能相对滞后，不能有效整合成熟配套资源； ②开发商非专业的工业园地产开发企业，存在相当的高端资源整合瓶颈制约。 ③项目地块规模相对较小，不利于市场形象塑造，缺乏应有的市场规模优势； T威胁： ①一定时间内，园区运作未达到预期效果，对推广和项目本身的形象产生极大的损害； ②区域规划、配套功能还存在许多不确定因素； ③汉阳区、沌口区域以及汉南区有大型复合型工业园项目启动，存在潜在目标客户的分流。

项目竞争区域 其他主题性工业园地产（孵化器/总部中心/研发中心）项目启 动时间相对较早，所处微观地理位置明显优越（时空距离）， 一级竞争：大汉阳区域 二级竞争：大汉口区域 三级竞争：大武昌区域 其他主题性工业园地产（孵化器/总部中心/研发中心）项目启 动时间相对较早，所处微观地理位置明显优越（时空距离）， 关联资源禀赋相对较佳。对本项目会造成直接市场分流。 依托大汉口传统资源平台，形成较强的市场整体竞争属性， 属于工业园地产项目首发梯队与多元扎堆区域，对于其他区 域类似项目的客户分流十分明显，概念话语主导权明显。 依托自身的资源与产业优势（智力密集区、人文创意区、风 景旅游区），具备相对独特的主题概念竞争优势，形成了自 成体系的竞争门槛。

SWOT竞争策略 SWOT组合战略 项目发展策略 行动纲领 S.O战略 利用机会 强化优势 “资源整合，建立优势”的市场竞争策略 整合政府部门、媒介资源、企业自身资源、合作单位资源，凭借资源链建立竞争优势，迅速形成项目“竞争壁垒”。 O.W战略 减轻劣势 “概念与情境营销，渠道与终端营销”等多元化的营销策略 抓住沌口区域工业园地产细分市场机会，以情景营销创新城市界面，熟化区域，弱化项目劣势，并通过概念营销提升项目品质，直达渠道与客户终端。 W.T战略 弱化劣势 应对挑战 “概念新颖，产品创新，提升品质”的产品开发策略 沌口首个总部基地项目，概念优势突出；以产品创新提升产品品质，树立差异化的市场形象。 S.T战略 发挥优势 规避威胁 “订单先行、滚动开发、尽快入市，快速销售”的风险控制策略 充分发挥项目规模不大的特点，在竞争威胁较小的前提下抢先入市，提前聚焦大客户订单来规避市场风险。

项目F-A-B分析 F，features/fact，即产品的特点； A，advantages，产品与竞争对手相比的优势； B，benefit/value，即这个优势给用户带来的价值； 创新、向上、独有的、标杆的、资源生态链、与武汉新区一体化 项目 价值 F（features/fact） A（advantages） B（benefit/value） 新区概念，市政利好 完全绿色低碳办公区 无缝对接配套资源 创新化建筑风格立面 人性化模块办公空间 特色主题园林景观 未来全系区域中心 优先的优惠配套政策 独特的办公文化精神 引领商业经济新引擎 品质感/品牌感 都会感 阶层感/优越感 独特创意 精神特区 巨大的性价比

形象定位 ■项目案名：沌口工业总部基地 ■项目公众形象：先锋企业公园 华商恒地企业是沌口总部中心区中首个启动总部基地项目的实力企业，极具先锋企业风范 入驻沌口开发区的汽车及零部件、家电及电子电器、食品饮料等企业，均属行业内先锋企业 未来入驻本项目多层办公区的实力企业，均属相应行业领域的先锋企业，极具行业先锋意识 武汉经济技术开发区2009年度成为中西部地区首个产值破千亿的开发区，先锋实力无以企及

产品定位 总部基地 办公群集 产品功能配置 综合服务 休闲娱乐 中部崛起 8+1城市圈 公寓居住 商务沟通 中国车都 物流金融 武汉新区 中部中心城市 中国车都 武汉新区 中部崛起 8+1城市圈

独立性 展示性 个性化 灵活性 生态性 专属独栋办公，独立企业冠名权 城市商务展示带，企业形象价值展现 依据企业需求，定制个性化产品 垂直方向进行自由分割，可扩展性强 立体景观，生态智慧空间，工作灵感策源地 产品设计原则

产品设计核心 生态家园 企业绿洲 规划思路 简洁、高效、开放、灵活 Crossover、聚焦企业资源生态链 平台与框架 核心与模块 规划理念 建筑规划 建筑设计 园林设计 低密度、中低容积率、中高绿化率 以生态绿色办公位主题理念 模块空间，功能全面、兼容独立性与展示性 优化柱网、层高、开间、营造人性化尺度 垂直竖向交通、科学分布内部空间 适度的泛围合组团式建筑，营造归属感 立面兼顾工业与商务，凸显简约与品质感 多维景观体系，营造多种生态绿色空间 视觉效果的统一与交互体验的差异 充分考虑人性化需求，兼顾美学与可参与性 以使用者需求为基点，形成相对 独特的建筑设计吸引点，建筑集 群与整体园区构成面向武汉新区 的全新的商务立体展示块。 平台与框架 核心与模块 生态家园 企业绿洲 产品设计核心

面积配置 多层独栋以800㎡为起步，以400㎡为一个阶梯，最大可至2400㎡ 多层双拼/三拼/联排以500 ㎡左右为主打 产品形态 多层独栋以4-5层为主，局部考虑5-6层 多层双拼/三拼/联排前期以以3-4层为主，局部考虑5-6层 功能设置 临主街设置独栋多层与配套商业 临规划路一侧（地块外围）设置联排多层 临两条主路交汇处（东南角）设置配套商务综合楼 一 期 产 品 建 议

客户定位 业务为导向 发展为导向 平台为导向 外来（本土）中大型集团化企业，其终端客户资源分 布于沌口开发区的企业。 结合企业进一步做大做强的要求，看好武汉投资机遇， 实施中部投资扩张的企业。 平台为导向 看好武汉新区未来，依托沌口产业集群效应，希望提 升自身市场形象与品牌扩展的企业。 有资本经济实力、看好武汉新区发展未来、聚焦沌口 区域产业集群，希望提升自身形象与市场竞争力。

按区域划分 按行业划分 按类别划分 以沌口开发区为第一圈层（地缘性客户）、辐射至汉口区域、汉阳区域 以汽车制造业、汽车零部件、电子电器业为主导、其他传统行业为辅助 以内资企业为主导、台商企业、日资企业、法资企业为辅助

综合沌口区域产业特点与项目概念定位，本项目的主要目标群体细分如下： ■高度依靠智力创造财富，对环境要求较高的企业，倡导绿色、开放的办公平台； ■比较注重的企业自身形象，随着经济的发展和企业的发展，更多企业希望改善自身办公环境，展示个性化的企业形象； ■跟随着主流企业发展的上下游企业，依托本项目入驻的主流企业，形成“研发—中试—营销—物流”完整产业链，向产业集群化发展； ■为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、商务服务机构等； ■为主流企业员工提供配套服务的企业：如酒店餐饮、休闲娱乐等，使得主流企业运作更为方便、畅捷； 属于经济产业门类的先锋企业 属于武汉本土企业的先锋阶层 属于产业生态链中的先锋环节 新经济时代占主导的先锋精神 先 锋 企 业

价格定位 盘龙城卓尔第一企业社区：均价4000元/㎡（独栋） 金银湖武汉国际企业公园：均价5500元/㎡（独栋） 古田区域汇丰企业总部：均价4500元/㎡（独栋） 光谷·芯中心：预计均价3200元/㎡（独栋） 沌口东合国际CBD中心：均价6000元/㎡（商务） 均价8000元/㎡（独栋） 黄金口科技企业孵化基地：均价3500元/㎡（商务） 大汉口区域 大汉阳区域 大武昌区域 一期多层办公楼均价：5000元/㎡ 一期多层办公定价原则： 起势大于起价，市场形象领先，价格 预留一定空间，聚集人气效应，锁定 前期主力客户。

开发策略 ⑤ 开发流程 开工建设 营销推广 ④ 客户订单 ③ 产品调整 ② 客户拓展 ① 概念先行 工程节点配合 市场营销推广 总部基地-独栋企业办公 政府-商会协会-媒介资源-市场推广-企业人脉 布局-立面-面积-配置 大客户聚焦策略 工程节点配合 市场营销推广

开发分期 扩展提升期： 品牌效应凸显，开启新发展节点 储备地块滚动开发 跟进完善期： 差异化主导并扩大市场 9万平米 起步爆破期： 项目按3.0容积率可考虑2期开发（一期5万平、二期9万平），合理的分期开发建设，滚动开发可以及时纠正风 险与误差（通过市场竞争与客户反馈），实现综合功能的逐步梯度完善以及社会经济价值的提高。以一期作为 整体项目建设的”起步起爆点“，由此催生成新的发展节点，共同构成完整的“发展链“。 起步爆破期： 全新姿态击破并培育市场 跟进完善期： 差异化主导并扩大市场 扩展提升期： 品牌效应凸显，开启新发展节点 5万平米 9万平米 储备地块滚动开发 一期相对低密度多层形态开发，以多层办公为主。兼顾 市场形象迅速突破与前期资金回笼。同时配建商务综合 楼（银行金融、酒店餐饮、政府职能部门等）。 二期以高密度高层为主。沿规划路开发高层。 可整层或分割出售。同时配建星级酒店、商业 街、商务公寓、SOHO等，以区域成熟为契机

营销定位 客户导向 概念首发 资源整合 媒介推动 依托武汉新区首个总部基地项目，具备强大的市场炒作空间 主动向下营销，聚焦主力需求，区域内重点意向客户拓展前置 主动向上营销，联盟政府、协会商会等资源，拓宽行业视野 调用本土及国内行业媒体，进行动态分期推广，进行充分市场渗透

推广组合策略 媒介推广 包装展示 客户活动 现场销售执行 报纸广告 户外广告 告诉企业网站 国内行业网站 电梯框架广告 高端杂志广告 机场媒介广告 园林示范区 特定样板楼层 售楼处氛围提升 物业管理示范 沿街商网示范区 其他特定功能区 大型集中引爆活动 开盘前客户活动 开盘后客户活动 其他连续主题活动 节点节日活动安排 （精品化/系列化） 客户前期拓展 客户售后服务 价格促销执行 客户活动执行 促进客户成交 （聚焦/服务品质） 营销推广过程，步步为营 客户导向，达成交易 充分策划各类客户活动，制造事件营销，保持市场热度与客户黏度，形成市场传播效应最大化及客户口碑传播。

项 目 一 期 营 销 推 广 进 度 流 程 面市前期 内部预热 开盘强销 区域形象重构项目形象提升 项目卖点诉求项目价值释放 开盘预备炒作 项目产品引爆 客户眼球 概念传递 客户梳理 产品完善 客户成交 产品递进 媒介炒作、客户拓 展、现场氛围营造， 『未见其人先闻其 声』，掌控话语霸权 客户资源梳理，活动 策划执行，媒介热点 报道，现场氛围完善 媒介热度推广，现场 品质凝练，开盘活动 执行，客户批量成交 结合市场环境、工程进 度、客源积累等情况， 以项目客户导向，倒排 各项开盘前期营销推广 节点工作，环环相扣。 项 目 一 期 营 销 推 广 进 度 流 程

项 目 一 期 营 销 推 广 媒 介 组 合 汉阳/汉口核心商务圈/商业圈，直导企业主群体 户外广告 汉阳/汉口高速公路立柱广告，公司商务车群体 电梯框架广告 高端杂志广告 机场广告 汉阳/汉口核心商圈写字楼区，直导企业主与金领群体 高铁动车组杂志、机场航班杂志、武汉本土高端杂志 候机厅电视广告等，『空飞』精英客户群体 网站广告 企业网站、工业园地产行业网站，武汉房地产门户网站 报纸广告 以长江商报/武汉晚报为主、长江日报/楚报为辅 执行策略：研习目标客户出行、生活、圈层等习性，定向聚焦高 端广告资源，找到终端目标客户-企业主/城市金领所在。

项 目 一 期 营 销 推 广 活 动 组 合 主题性区域活动 主题性产品活动 主题性赞助活动 主题性客户活动 主题性商会活动 新区规划论坛、总部产业峰会、开发区投资论坛、投融资论坛等 产品说明会、产品推介会、供应商会、工程节点会、现场观摩会等 EMBA总裁、Golf名人赛、SUV俱乐部、其他冠名活动等 认筹活动、慈善拍卖会、开盘活动、私人红酒会、大客户庆祝会等 主题性商会活动 港台商邀请会、浙商邀请会、外商邀请会（法日）、市区商业总会等 执行策略：了解客户习惯偏好、聚集行业上端资源、借助政府资源平台等，进行不 同营销分期的活动组合搭配，形成持续的链式客户活动与时间推广，制造客户热点， 引导武汉总部基地工业园市场营销话语权。

项 目 一 期 营 销 推 广 包 装 展 示 主入口示范区 营销情景区 商业配套区 独栋展示区 景观主轴、视觉主通道、生态办公景观体验、城市界面效应 展示功能/交流功能/开放办公功能/娱乐互动功能等跨界体验 体验式商业街区Block氛围营造，熟化都市生活机能 文化气质渲染/品质属性展示/精神标签传递，建议样板层包装 执行策略：项目工程施工配合营销推广，塔尖客户『超配得以匹配』，通过系统品 质现场氛围体验，体现公司实力与项目价值，强化客户购买欲望与加速购买决策。

项 目 一 期 营 销 推 广 售 执 行 区域市场调查、客户市场调查、客户前期跟进、意向客户拜访等 客户引导执行、客户活动执行、价格促销执行、大客户跟进等 成交客户二次开发、客户售后服务、其他客户支持工作等 相关合作资源、联盟资源、上下游资源整合开发执行 售前 售中 售后 横向 执行策略：行销与坐销有机结合，主动对接客户需求，提升客户服务品质， 针对企业主/城市金领等塔尖群体需要匹配精细化的客户服务意识。

项 目 一 期 销 售 招 商 执 行 模 拟 流 程 营销管理中心 获取客户资源并进行有效沟通 客户邀请到访现场考察 签订《入园协议》并支付定金 签订《商品房买卖合同》 付首期款 一次性付款 办理按揭或建筑分期 办理客户入住手续 以客带客（口碑推荐购买） 客户资料汇总至客户服务 项 目 一 期 销 售 招 商 执 行 模 拟 流 程

谢谢聆听，我们期待 与您共创辉煌！ THE END 本定位报告时间相对仓促，不完善之处欢迎提出意见与建议，期待进一步洽谈合作。 谢谢聆听，我们期待 与您共创辉煌！ THE END