宜昌万达广场 市场调研报告 宜昌市场调研报告 2012年8月 营运部

目 录 一、宜昌市概况 二、宜昌市商圈概况 三、竞争对手概况 四、宜昌万达广场概述 五、结语

一、宜昌概况 1、宜昌市概况 2、宜昌市经济 3、宜昌市人口 4、宜昌城市和交通规划

宜昌市概况 宜昌，古称夷陵，拥有2400年历史，巴楚文化发祥地，世界四大文化名人屈原，民族和亲使者王昭君故里。上控巴属，下引荆襄，自古以来为川东鄂西交通之枢纽。 亦是鄂湘陕商兵之重镇。 社科文献出版社出版的《2011年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中，宜昌在湖北仅次于武汉，位于湖北之前列。 2011年第六次人口普查数据公布，宜昌辖五县三市五区，总人口415万，其中城区人口135万人。

宜昌2012年人均GDP60241元，折合9562美元，正处在工业化后期阶段。城市化率达到62.76%，正处在城市化加速推进阶段。 2、宜昌市经济 宜昌在2012年国内生产总值(GDP)2508.89亿元，财政总收入411亿元，地方财政预算收入152亿元，固定资产投资1421亿元，规模工业增加值1360亿元，外贸出口20.16亿美元，分别增长了4.8倍、6.3倍、7.05倍、4.2倍、14.97倍和13.43倍。综合实力稳居湖北省第二位，中部地区同类城市第三位和长江沿岸同类城市第四位。 宜昌2012年人均GDP60241元，折合9562美元，正处在工业化后期阶段。城市化率达到62.76%，正处在城市化加速推进阶段。 2006年-2012年宜昌市人均可支配收入

3、宜昌城市人口 行政区划 面积（平方公里） 面积占比 人口（万） 人口占比 辖区五区 西陵区 89.9 0.50% 42.73 10.34% 伍家岗区 84.03 0.47% 18.4 4.45% 夷陵区 3424 19.03% 54.65 13.22% 猇亭区 119.6 0.66% 4.6 1.11% 点军区 528.7 2.94% 10.5 2.54% 市县三市五县 枝江市 1310.4 7.28% 50.49 12.21% 当阳市 2159 12.00% 48.53 11.74% 宜都市 1357 7.54% 37.7 9.12% 秭归县 2427 13.49% 42.3 10.23% 长阳县 340.1 1.89% 41.77 10.10% 兴山县 2328 12.94% 19 4.60% 远安县 1752 9.74% 22 5.32% 五峰县 2072 11.52% 20.77 5.02% 宜昌市现有人口410万，居住主要有汉族、土家族等30多个民族，其中汉族占人口比例的89．5％，土家族占人口比例的10．2％。 宜昌市下辖五区三市五县，全市共辖五县（远安县、兴山县、秭归县、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县）、三个县级市（宜都市、当阳市、枝江市）和五区（夷陵区、西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区），区域面积2.16 万平方公里，城区面积828平方公里。 宜昌市家庭结构平均是三口之家（六普数据：平均每个家庭户2.91人)，辖县平均4口之家，略高于平均水平。

4、城市和交通规划 城市综合交通规划 主城区形成通过三条主干道，快速干道等与机场、宜昌东站、南站等火车站，高速路网相连，辐射周边县市。 城市轨道交通 项目周边3KM居住人口较集中，但目前经过项目门口，到达商业中心的的往来公交线近13条线路，距离西陵区夷陵广场直线距离仅约4.5公里，距解放路商圈仅约6公里。

二、宜昌市商圈概况 1、宜昌商业发展历程 2、宜昌市商圈分布 3、宜昌市重点商圈概述 4、重点区域沿线商业业态组合 5、商圈调研小结

1、商业发展历程 随着市场发展的成熟，尤其是宜昌居民消费能力的逐步提升，商业档次逐步提升 第四阶段 第三阶段 第二阶段 第一阶段 1994-2001年 百货功能升级/更多的品牌进入 2002-2007年 百货扩展/品牌升级 2010年至今 商圈拓展/新兴模式 1985-1994年以前 单一中心/传统百货 时间 发展阶段 1、政策保护相对严重， 故百货得以兴起 业态单一，处于垄断 地位 1、 服装、餐饮的品牌专门店开始出现； 2、大型超市逐渐兴起。 1、品牌整合，商场内环境不断提升； 2、大型连锁超市、知名专业店等业态发展迅速； 1、 百货商店逐步转型，国际级品牌大量入驻各大商业圈； 2、城市综合体项目大量兴建，得到迅速的发展。 业态特征 随着市场发展的成熟，尤其是宜昌居民消费能力的逐步提升，商业档次逐步提升 商业的发展呈现为百花齐放的局面，购物中心、百货店、专业市场等细分愈发明显 中高端国际品牌逐步进驻宜昌，品牌层次性更强，品牌种类也更加丰富

2、宜昌商圈分布

3、宜昌市重点商圈概述（4） 国贸大厦 YEAR:1994 总体量：16万平米 商业体量：8.5万平米 商业定位：作为湖北省地市级城市的第一个大型现代化综合性购物中心，集国内外名优精品于一身。 CBD购物中心 YEAR:2009 总体量：54万平米 商业体量：12万平米 商业定位：鄂西渝东乃至华中地区最大的商业街区之一，成为名副其实的“中国三峡第一街区”。 CBD大洋百货 YEAR:2010 总体量：20万平米 商业体量：4.6万平米 商业定位：以流行百货、领导流行、顾客高度满意为诉求目标的新理念，引导宜昌商贸新方向。 时代购物广场 YEAR:2000 总体量：12万平米 商业体量：2.2万平米 商业定位：以流行百货、领导流行、地理位置优越，力争赶超国贸百货商场。 11

4、宜昌市主要商业经营数据 解放路商圈 时代购物广场 2.5 3-5 2.2 项目名称 营业额 （亿元） 平均租金 （元/天/㎡） 租赁面积（万平） 经营现状 解放路商圈 时代购物广场 2.5 3-5 2.2 宜昌时代购物广场楼高20层，商业楼面六层（含地下一层它面临滨江公园——长江十里外滩面廊，背倚儿童公园——开放式全国“百家名园”。环境一流，设施一流，集休闲购物为一体，汇人流、物流于一此。是一个集超市、百货、美食为一体的大型时尚休闲购物中心。 夷陵广场商圈 国贸大厦 8 7-9 8.5 国贸大厦是宜昌市场的品牌之都、休闲胜地和时尚中心。大厦于1996年9月29日全面开业，大厦紧邻全市地标性休闲广场——夷陵广场，定位于都市百货，走高端精品路线。经营日益成熟，业态组合取向合理。 大洋百货 2 5-6 4.6 宜昌店为湖北的第四家店，位于宜昌市西陵路以西，夷陵路以南，两条道路交汇处的西南角，右邻CBD一期（CBD购物中心、沃尔玛超市、天河国际影城、工贸家电等），于2011年9月10日开业。 丹尼斯广场 1.8 4-5 1.6 丹尼斯购物广场是宜昌国贸集团旗下一家女性主题百货店，定位于时尚百货，商品布局突出“青春、女性、时尚”风格，在消费群体上锁定前卫男女和都市丽人。 万达商圈 万达广场 6.1 7-8 8.2 已形成万达商圈，影响力、客流、销售稳步提升；万达品牌在本地已被消费者认同，具备较大影响力。

5、宜昌商圈调研小结 商圈 传统商圈 新兴商圈 夷陵广场 解放路 万达广场 形成时间 90年代 70年代 2010年底 建筑面积 120万平方米 40万方米 25万平方米 经营定位 中高档 中档 辐射范围 市内各区及周边城市 市内各区 经济新区域 优势 1、传统商圈、地理位置优越，中高档百货集中，选择性大； 2、国贸大厦品牌引入齐全，且购物卡销售占比份额较大； 1、传统商圈，新建步行街，购物环境较好; 1、业态丰富、餐饮品牌选择性多； 2、购物环境较好，停车方便 3、配套设施齐全； 劣势 1、配套业态明显不足，停车较为不便； 2、年轻时尚、快时尚品牌缺乏； 1、配套业态不足，品牌以中低档为主； 2、节假日停车较为不便。 1、品牌级次需提升； 2、加快推行购物卡模式，培养忠实消费群体。

三、夷陵广场商圈分析 1、夷陵广场商圈概况 2、国贸大厦概况 3、大洋百货概况 4、CBD购物中心概况

1、夷陵广场商圈简述 CBD购物中心 丹尼斯购物广场 和平区主要商业项目 大洋百货 夷陵广场商圈 国贸大厦

国贸大厦位于夷陵广场北侧，定位为中高端商场 2.国贸大厦 国贸大厦位于夷陵广场北侧，定位为中高端商场 1、营业面积：约8.5万平米； 2、经营品类：女装、男装、鞋包、珠宝、化妆品等品类； 3、目标客群：该店年龄层定位为25-55岁； 4、代表品牌：香奈尔、迪奥、兰蔻、雅诗兰黛、登喜路、宝姿、浪琴等；    

负一层 生活超市 帝舵 卓雅 国贸大厦楼层品类分布 楼层 品类 代表品牌 国贸超市 一层 化妆品 雅诗兰黛、兰蔻 世界名表 国际品牌服装 宝姿 二层 精品女装 卓雅 男女皮鞋 百丽 三层 成熟女装 玛丝菲尔、例外 内衣 爱慕 四层 少淑女装 FIVE PLUS 5+、欧时力 项目优劣势分析 优势 1、经营时间长，形成了稳定的顾客群。 2、会员制营销模式， 3、品牌级次高，国际一二线及国内一线品牌较多，在宜昌商业位居首位； 劣势 1、商业配套体量不足、餐饮选择性少、缺少影城、KTV及体验式业态； 2、开业时间较长，整体硬件设施老化、购物环境优势不明显； 3、停车位数量严重不足。

大洋百货位于夷陵广场西侧，定位 中、高档商场； 3.大洋百货 大洋百货位于夷陵广场西侧，定位 中、高档商场； 1、经营面积：4.6万平米； 2、经营品类：女装、男装、鞋包、珠宝、化妆品等品类； 3、目标客群：该店年龄层定位为25-45岁； 4、代表品牌：欧米伽、GUCCI 、兰姿、Joy&Peace

大洋百货楼层品类分布 楼层 品类 代表品牌 一层 金店、化妆品、女鞋、饰品 思加图、百丽、百思图、FED 二层 国外、国内品牌女装 卓雅、恩裳、 三层 少淑女装、内衣 欧时力、依恋系列、DAZZLE 四层 男装 蓝豹、卡尔丹顿 五层 休闲、运动装 LEE、LEVI’S’ 六层 床品、家居用品 梦洁、鸿润、 项目优劣势分析 优势 1、商品时尚丰富，尤其是一层女鞋品牌齐全，已形成稳定客群。 2、全国连锁经营，品牌联发优势明显； 3、购物环境良好。商场管理规范有序； 劣势 1、开业时间较短、仍处于市场培育斯； 2、配套业态不足，餐饮品牌选择性少、各楼层品牌需进一步优化。

4.CBD购物中心 02/25/12 CBD购物中心位于夷陵广场西侧，定位时尚潮流百货，消费群里为年轻时尚的白领，定位中低端， 1、经营面积12万平米； 2、经营品类：女装、男装、鞋包、珠宝、化妆品等品类； 3、目标客群：18-55岁； 4、代表品牌：沃尔玛、天河影城、太平鸟男女装、GXG、海澜之家、杰之行运动、老凤祥等。 02/25/12

CBD购物中心楼层品类分布 楼层 定位 代表品牌 南一层 时尚女装、运动城 杰之行运动、太平鸟女装 北一层 时尚男女装、饰品 海澜之家、太平鸟男装 二层 风尚名仕馆 杉杉、九牧王 三层 童装、家居饰品 迪斯尼 四层 餐饮类 上岛咖啡、秦妈火锅 项目优劣势分析 优势 1、租金水平偏低、对商家吸引力较大； 2、超市作为主力店。 3、地理位置优越。 劣势 1、项目定位中端、业态分布较杂乱，目标客群不清晰； 2、品牌级次偏低、市场竞争力不强；

宜昌万达广场位于宜昌市沿江大道与夷陵大道之间，路网发达、交通便利，是城市发展与建设的重要区域之一。 1、宜昌万达广场介绍 宜昌万达广场位于宜昌市沿江大道与夷陵大道之间，路网发达、交通便利，是城市发展与建设的重要区域之一。 自2010年11月27日开业以来，品牌经营业绩及客流稳步上升。 1、配套齐全，娱乐楼尤其万达影城的IMAX在宜昌区域院线的影响力颇为巨大； 2、广场日均销售额为180万元，日均客流为 5.5万人/次，日均车流为2000辆。

2、宜昌万达广场区位图 23

3、宜昌万达广场目前消费群体分析 18-45的年轻时尚白领一族 目 标 项目周边5km以内的社区人群 消 费 人 群 以家庭消费为主的人群 周边新建住宅业主、写字楼白领一族 目 标 消 费 人 群

4、宜昌万达项目SWOT分析 优势： 宜昌为湖北第二大城市，规划将建成城区人口达200万特大城市，而广场周边将建成宜昌中央商务区 交通便利，项目离中心城区4.5KM，毗邻长途客运站，途经公交线路13条，离火车站约15分钟车程 鄂西南地区唯一已开业城市综合体，已初步形成万达商圈，客流、销售稳步提升； 劣势： 项目开业时间较短，周边配套未全面落实，与老商圈在便利性、总体商业规模上存在一定差异 项目住宅、SOHO业主投资比例较大，目前入住率仅65% 项目地作为三线城市，优质品牌资源稀缺，经营方多以个体经营为主，经营实力较低 机会： 宜昌为湖北省域副中心城市，政策利好、未来经济发展空间大； 本项目硬件设施、服务功能、业态组合、经营管理等均为宜昌领先水平。 威胁： 项目距市中心方向4.5公里处，夷陵广场商圈商业中心体量巨大，且日趋成熟；商业核心区域已形成； 广场周边5KM在未来3年将新建数家城市综合体，规划定位与目前万达趋同，未来竞争激烈。

五、结语 1、目标客群：顾客群体以18-45岁年轻时尚白领一族为主要消费群体，该群体有稳定收入，追求时尚品质生活，对购物环境及品牌有较高要求，但又受制于收入，故对于价位合理、时尚度高的品牌情有独钟。 2、品牌级次：调整后品牌以国际二线及快时尚品牌为主，同时引入时尚潮流的配套品牌、知名品牌餐饮以及地方特色餐饮； 3、配套服务：集餐饮、服装、休闲娱乐为一体，并提供便利的停车服务，为消费者提供一站式服务； 4、交通动线：宜昌万达广场位于沿江大道、夷陵大道主干道、公交车站集中换乘站（13条公交线路经过）、交通便利； 综上所述，宜昌万达广场将调整为城市型购物中心，提升品牌级次，以国际二线名品及快时尚品牌组合为主，引领宜昌商业时尚风向标！