河南鸿基 九都路项目可行性研究报告

目 录 第一部分 市场现状及趋势分析 一、宏观政策现状及趋势分析 二、洛阳市经济现状及趋势分析 三、洛阳市房地产现状和发展趋势 目 录 第一部分 市场现状及趋势分析 一、宏观政策现状及趋势分析 二、洛阳市经济现状及趋势分析 三、洛阳市房地产现状和发展趋势 四、涧西区房地产现状和发展趋势 第二部分 项目用地环境分析 一、项目背景 二、项目概况 三、项目土地性质调查 1、地理位置（附图） 2、土地面积及红线图 3、四至范围 4、地质地貌状况 5、土地规划使用性质 6、“七通一平”现状 7、现状建筑质量评价 四、项目用地周边环境调查 1、地块周边的建筑物 2、自然、绿化景观 3、周边的市政路网 第三部分 典型案例分析与预测 一、区域典型个案分析 二、竞争项目分析 三、项目区域市场中的机会点 第四部分 项目SWOT分析 一、项目地块的优势 二、项目地块的劣势 三、项目地块的机会点 四、项目地块的威胁及困难点 五、决策要点分析 第五部分 项目定位与产品方案 一、项目定位 1、产品定位 2、价格定位 3、目标客户群定位 4、户型配比 二、产品方案 1、整体布局规划 2、建筑风格建议 3、配套规划建议

第一部分 市场现状及趋势分析

一、宏观政策现状及趋势分析 在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。种种迹象表明，2008年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。 物业税的实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。

提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率的实施，使投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。 国家严格限制房屋建设的“90/70”调控出台，由于严格控制单套面积的增大，因此，人均住房面积开始趋于增加，居民住房由以往的多人大面积住房，开始转向每人都有小面积住房的情形。 总之，国家政策的出台，肯定会影响到当地市场的运行，但它又取决于当地政府的实施力度和效率，市民的消费又呈现出跟着“感觉走”的唯市场供需情况走的行为，因此，国家政策对房地产消费者的影响，需要时间的进一步润释。

二、洛阳市经济现状及趋势分析 从上述数据可以看出洛阳市城市GDP发展水平从2001年起呈逐年稳步上升趋势，且均高于当年全国和全省平均水平。这说明在经历了城市产业结构的调整和工业企业的复苏后，洛阳市的经济驶入了进入了发展的快车道。同时经济指标各年的增幅平稳，说明经济发展健康有序，可以判断，洛阳市的经济发展总量还会稳步上升，高速发展的宏观经济必将为各项经济事业的发展打下坚实的基础。

近年来，全市固定资产投资规模不断扩大。2007年，全市认真贯彻落实中央关于宏观调控的决策部署，加大符合国家宏观调控产业政策的项目投入，进一步大力推进“工业强市”和“游强市”战略，洛阳市2001年至2007年各年固定资产投资总额如图所示，从图中可以看出2001年到2003年固定资产投资总额逐年稳步上升，从2003年开始，增幅明显加大，这说明在城市经济高速发展的情况下，投资前景被广泛看好，因此固定资产投资总额的飞速上涨就是情理之中了。这一点在近几年来洛阳城市翻天覆地的变化中可以得到充分印证。

2001年-2007年城市居民人均可支配收入(元) 6185 7162 8007 9032 10175 11490 12639 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 元 居民是社会的主体，居民生活质量的好坏才是衡量社会经济发展水平的真正尺度。居民的收入状况不仅是经济发展的晴雨表，而且居民的收入状况直接决定了购买力，从另一个角度把持着经济的发展。 从图中数据可以看出近年来洛阳市民年人均可支配收入指标逐年大幅提高，从01年到07年，人均可支配收入指标已经翻番。 根据以往经验，居民收入提高的同时，消费需求也将发生相应变化，将从吃穿等基本生活保障型消费逐渐向品质追求型生活转变，对住房的需求量也将呈上升趋势。

三、洛阳市房地产现状和发展趋势 从上述数据可以看出，在洛阳经济发展水平逐年提高的形势下，房地产市场的发展也蒸蒸日上。在各年市场投放量和销售量稳步上升的同时，从2006年起逐渐出现了成交面积大于投放面积的状况，这说明洛阳楼市目前处于供小于求的局面，市场发展潜力巨大。 注：上述数据包含新建商品房和二手房

从销售量统计表和均价走势表中可以看出，排除季节性因素产生的销售波动，近年来洛阳新建商品房销量和销售均价逐年提高，特别是在2007年初出现了一波强势发展态势，无论是销量还是均价均有大幅上涨； 从2007年后半年开始，由于市场投放量有限，以及一线城市房价发展的不明朗状况，洛阳楼市销售量出现了调整型的小幅回落，属于正常状况；同时销售均价并没有随销量一同回落，而是继续创造新高，截至2007年底，达到2954元/平方米的历史新高。

随着洛阳市建设“中西部最宜居城市” 各项工作的逐步深入，洛阳城市形象整体提升，越来越多的郊县农民和外籍人士选在在洛阳置业定居，这部分人群对洛阳房地产市场的购买力不容忽视。2006年郊县及外地人在洛购房量占销售总量的47.3%，到2007年这一比例已经达到49.7%，接近总量的一半。

小结： 目前洛阳楼市的购买需求多为刚性需求，政策对洛阳楼市的影响并不大，而越来越多的外来购房者也为洛阳楼市注入了新的活力； 市场现有投放量略显不足，有一定缺口； 另外按国际惯例，合理的收入与房价比为1：6，以目前洛阳的人均收入和洛阳的房价衡量，还略低于这一比例，这也从另外一方面说明了目前洛阳房地产市场的发展基本健康合理。 综上，可以初步判断目前洛阳房地产市场的发展健康有序，而且在今后一段时间内将保持较快的正常发展，房价水平也将在合理范围内稳步提高。

四、涧西区房地产现状和发展趋势 涧西区是洛阳市最大的城区之一，区域内总面积46平方公里，常驻人口43万，流动人口20万。区域内大型厂矿和科研院所众多，上海市场、广州市场两大传统商圈遥相呼应，是洛阳市传统的工业强区、商贸大区和科研强区。随着区域发展和国有大型企业的整体复苏，区域经济水平大幅提升，2007年全年完成区域生产总值33.3亿元，同比增长17.1%。 目前涧西区内房地产项目主要集中在南昌路沿线，基本以高端住宅为主；其余少量中低端项目沿建设路、西苑路、联盟路零星散布，多位于中心城区的西、北、南边缘位置。总体来看现有投放量较小，市场出现缺口。 2008年涧西区将大力发展楼宇经济，房地产市场也将大有作为。上海市场商圈、广州市场商圈、珠江路商圈以及七里河商圈的建设将有重大的突破，青岛路地下商业街也尽快的开工建设，王府庄、小李村也将实行旧城改造，以上海市场和广州市场的打造景华路商业街的提升和繁荣。

第二部分 项目用地环境分析

一、项目背景 宗地属于七里河村民建设用地和美陶公司与洛阳仪表厂的工业用地，目前使用。 为了加快城市改造的步伐和改善该区域居民的生活条件，提升该地段的城市形象，同时满足城市发展的空间需求，本宗地拟开发房地产项目。

二、项目概况 本项目由河南鸿基有限公司开发，宗地位于洛阳市涧西区，珠江路与九都路交叉口东南角，属于珠江路商圈的辐射范围。总用地面积约为38759㎡。现使用中主要为村镇居住用地11453.5 ㎡，工业用地26536.8㎡。 项目内规划拆迁任务较重。 项目小区规划分为两大部分： 一部分为沿九都路的内环商业街及背商业街住宅区，用地面积为37991.3㎡，居住户数1476户，停车位1070个； 另一部分为用地范围内东面靠近涧河一侧的城市公共绿地，用地面积767.7㎡， 。

三、项目土地性质调查 1、地理位置 该宗地位于洛阳市涧西区，西临珠江路，北接九都路，东临涧河。 2、土地面积：宗地总用地面积约为38759㎡

3、四至范围 宗地西临珠江路；北接九都路；南端自西向东为已建有的兴隆寨，市轴承厂家属院和人事局家属院；东临涧河 4、地质地貌状况 项目宗地地形平坦，稍呈现西高东低的地势形态，最大高程153.29m,最低高程150.79m。

土地规划使用性质为住宅，可兼容性质为商业 6、“七通一平”现状 5、土地规划使用性质 土地规划使用性质为住宅，可兼容性质为商业 6、“七通一平”现状 本宗地位于城市发展成熟区域 区域内用电由城市供电网供应； 生活和消防用水由城市自来水管网供应； 宗地周边市政路网系统发达； 通讯网络入户； 采用市政热力管网采暖，无锅炉房； 燃气为市政管道煤气； 排水采用雨、污水分流，雨水采用暗管和地面排水相结合的方式；主排水管从西北向东南排出，分别进入城市雨水和污水排水管网。 该项目所处场地现有建筑未拆迁，场地未平整。

四、项目用地周边环境调查 1、地块周边的建筑物 宗地西侧临珠江路商街，对面为洛阳工业高专; 西北方向斜对为华阳国际广场项目; 北面临九都路，对面为理工学院附中； 东侧涧河； 南端自西向东为已建有的兴隆寨，市轴承厂家属院和人事局家属院 除在建项目华阳国际为高层外，宗地周边多为多层建筑。

2、自然、绿化景观 道路两侧绿化良好，宗地向南延伸至洛浦公园，东临涧河。 3、周边的市政路网 东侧：规划路（红线宽度16米） 西侧：珠江路（红线宽度30米） 南侧：规划路（红线宽度18米） 北侧：九都路（红线宽度60米）

4 周边配套设施 教育： 洛阳工业高专、科大附中、河洛中学、珠江路小学 餐饮：珠江路商业街 购物：南昌路商圈、七里河商圈 公交：2、7、8、20、21、28、30、69路

第三部分 可比案例分析与预测

【世纪华阳】 一、区域可比个案分析 项目位置：涧西区洛阳市九都路与丽新路交汇处北 项目概况：世纪华阳由河南建业住宅集团与香港亚世联合投资、洛阳中亚置业发展有限公司开发。西临南昌路、北接延安路、东连珠江路、南临九都路。项目共占地290171平方米，建筑面积近百万平方米，集高档住宅、甲级商务楼、高档商业、酒店公寓、商务公寓于一体。 项目一期由6栋高层组成，占地6.9万平方米，建筑面积13万平方米，容积率1.9，绿化率62%。共有740多户，户型多样，100㎡左右的两房、140㎡左右的三房、178㎡左右的四房、211㎡平米的五房及少量236㎡左右的复式。 开发商：中亚置业 投资商：建业集团 香港亚世 均价：3970元/㎡

【隆安·上阳华府 】 开发商：河南隆安房地产开发有限公司 项目位置：洛阳市西工区上阳路南段 项目概况：3栋30层的高层（2梯3户）3个单元、4栋16层的高层（2梯6户）6个单元 售楼部一层暂定为商业。 总建筑面积：10万平米 配套设施：暖气、天然气、停车场、幼儿园 销售均价：3300元/㎡ 户型配比：49.47㎡一室一厅 89.99㎡两室两厅 140.12㎡三室两厅 163.4㎡四室两厅

【鲜氧城】 地理位置：西工区上阳南路 销售电话：63350888/63350290 开发商：洛阳市泉舜房地产开发有限公司 项目概况：多层、小高层 代理公司：厦门点石智业 交房时间：2007年12月（三期上阳官邸） 销售均价：多层2300元左右/平米，小高层2700元左右/平（2007.5） 尾盘3700元左右/平米（2008.3） 房型配置：67-294平米 117平方米--167平方米舒适三室，95--298平方米多款经典户型。 主力户型：三室两厅-121.49平米 纯板式小高层，工程2006.10月底封顶 ，117-167平方米舒适三房，95-298多宽经典户型 纯板式小高层，工程2006.10月底封顶 社区环境： 智能安防：智能化管理系统、安全监防系统等。 运动配套：游泳池、网球场、乒乓球室、台球室等

【水悦名城】 项目位置：洛河北岸牡丹桥西 开发商：洛阳市文兴置业有限公司 项目概况：占地20亩，总建筑面积将近6万平方，3期规划4栋楼，个18层，独栋独单元，两梯6户，共432户，容积率4.5 面积户型：138.51㎡、121.25㎡、48.56㎡，三种户型比例相当 均价：3400-3500元/㎡ 楼层差价：30元/㎡ 配套：煤、暖（初装费不包含在房价之内） 优惠：一次性2%，按揭1%

【申泰·新世纪广场】 项目位置：王城大道与九都路交叉口 开发商：河南杜康投资集团洛阳高新申泰置业有限公司 规划设计：深圳艺恒 物业管理：洛阳高新申嘉物业管理有限公司 项目概况：总建筑面积126344.93 ㎡，建筑高度99.325m。两栋地上27层（一至五层为商场，六层以上为塔楼式结构，两栋分散布局，集商业住宅于一体，典型的soho），地下2层（其中地下二层为停车场，地下一层为超市及物业用房）。 商业面积7万㎡ 户型情况：面积31㎡～75㎡，全部单间结构，每户带有卫生间，预留厨房位置及上下水管道，没有阳台。其中，45㎡户型为主力户型，占全部户型套数的一半（一层有12户）其它占一半。二期30㎡～75㎡，主力面积50㎡，60㎡ 户型套数：共1056套 电梯分布：一层24户4梯 价格：起价3150元/㎡，最高价3700～3800元/㎡，均价3400元/㎡ 二期均价3400-3530元/㎡

车位：地上500个，地下1500个 配套：煤气，暖气，双层玻璃，电话局域网免费拨打，五重安防系统 销售情况: 项目2007年6月15号开工，9月17号开始接受咨询，现一号楼销售85﹪左右，交房日期为2009年5月。 1#销售基本完毕，剩余20套左右，08.2.21举办活动，对剩余房源进行600-11000元不等的优惠。 2#剩余30㎡、40㎡、50㎡，销售最好的60㎡、70㎡，卖 一期开始销售：2007.10月 二期开始销售：2008.3 配套：煤气，暖气 商业：一楼沿街5万/㎡，内铺2.5万/㎡，二楼1.7万/㎡，三楼9000元/㎡ 商业开盘日：5月17日 商业形式：家居商场

【广厦·中州国际 】 开发商：洛阳市广厦置业有限责任公司 项目位置：中州路王城公园对面 项目概况：占地30多亩，容积率6.86，基本无小区，一栋住宅，共31层，下面5层为商业，上面26层为住宅，后期规划一栋商务酒店，具体情况未定。 户型面积：48.23㎡（50多户），102.11（100多户），118.85㎡（50多户），147.25㎡（200多户），一室、两室、三室都有 面积 48.23㎡ 102.11㎡ 118.85㎡ 147.25㎡ 所占比例 12% 26% 12% 50% 公摊：21% 总户数：468户 电梯：两梯4户，共四个单元 均价：3700元/㎡左右 配套：天然气、暖气（市政免初装费），热水 车位：400多个，基本上达1：1（地下车位） 优惠：一次性优惠100元/平方米，按揭优惠30/平方米 销售比例：70% 开盘日期： 07年12月15日开始销售 交房日期：2009年下半年 商铺：未定

【天仁﹒爱丽舍】 项目位置：洛阳市西工区中州中路与芳林路交汇处西南角 开发商：洛阳市天仁置业有限公司 项目概况：项目规划两栋楼，共两个单元，总建筑面积将近4万平方，占地6亩，项目共27层（不包含地下两层），地下2层为停车场，地上1-6层为商业，总户数294套 户型面积：50㎡、80㎡、90㎡、130㎡、143㎡ 一室二厅、二室二厅、三室二厅 配套：煤、暖 均价：未定 内部认购：4月初， 开盘日期：2008年九月份 交房日期：2009年年底

【地久·城尚城】 开发商：河南地久置业有限公司 项目位置：凯旋路与黄河路交汇处向南100米 项目概况：项目占地20多亩，共4栋楼，一栋26层，一栋19层，一栋18层（已被团购），还有一栋写字楼8层，分别为两梯三户，两梯两户，底三层为商业。 户型面积：110-160㎡，有三室、四室，其中主力面积为130-140㎡， 110多的有50多套，130-140的占70% ，160的占50套左右，共350套 面积 110 ㎡ 130-140 ㎡ 160 ㎡ 所占比例 15% 70% 15% 销售率：65% 公摊：20% 容积率：接近6 均价：住宅均价 3300元/平米 商业均价 均价7000元/平米 一楼14000元/平米 二楼、三楼5000元/平米 起价：2900元/ ㎡ 3300元/ ㎡ 最高价3900元/ ㎡ 楼层差价：30-50元/㎡ 开盘时间：2008年6月 优惠：最小幅度每套优惠5000元，最大幅度每套优惠10000元左右 配套：天然气、暖气（送初装费） 认购：2007.4 交房：2009.8

二、竞争项目分析 1 区域在建项目均为高层，中高端产品占主导地位。 2 项目产品之间共性较大，大部分带有商业，均为底商，多定性为商住楼，个别为商务公寓性质。 3 户型面积多样，主力户型多集中在50㎡左右小户型以及130㎡左右三室。 4 住宅均价多为3300元/平米—3700元/平米。 5 各项目住宅销售速度较为稳定，商业相对缓慢。

三、项目区域市场中的机会点 1 区域内乃至整个洛阳市区范围内，中端需求客户群庞大。 2 地理位置为主要优势，辐射西工涧西两大区域，临近洛浦公园，交通便利。 3 凭借项目规模和拆迁动作，可以引起市场广泛关注，特别是周边欲改善生活质量及投资型消费者关注。 4 项目规划完善，产品功能齐全，易于建立市场效应。

第四部分 项目SWOT分析

优势（S） 1 城市规划项目，市场抗性小。 2 城市主干线九都路附属区域，地理位置佳，交通便捷，生活配套设施齐全。 3 紧挨理工学院附中，工业高专，教育氛围浓厚。 4 项目位于珠江路商街范围内，临近南昌路商圈和七里河商圈，商业气氛浓厚。 5 项目规模较大占一定优势，易引起市场关注。 6 产品功能齐全，形态多样，可以在较大程度上满足不同购房者需求。

劣势（W） 1 项目商住混合，影响居住舒适度。 2 珠江路商街夜间人流量较大，周边居民（城中村）相对混杂。 3 部分户型设计不合理，会对消费者购房心理造成一定影响。 4 商业街内环，将对商业氛围营造造成一定影响，新生商业形态可能造成市场风险。

机会（O） 1 两区交汇地带的稀缺性项目。 2 区域市场投放量有限，市场有一定的需求缺口。 2 区域市场投放量有限，市场有一定的需求缺口。 3 周边居民生活质量提升，消费能力提高，追求高品位的生活与完善配套。

风险（T） 1 国家货币紧缩和经济不确定性，房地产新政策的出台和落实会存在潜在的风险； 2 近来北京、上海、广州等一线城市的拐点论会让一些客户形成持币观望心态； 3 世纪华阳项目吸收了一部分购房者，较之的对比性明显，将会对本项目销售与推广带来一定影响。

决策要点 1、合理推广，树立产品形象，以弥补价格与舒适度的劣势； 2、加大宣传力度，扩大宣传面，扩大项目覆盖范围，吸引相关区域及洛阳市的购房者关注，扩宽客户群层面。 3、严格执行规划标准，注重品牌打造。以社区品质，商业氛围及配套提升本项目的竞争优势。 4、以合理适宜的价格开盘，然后缓慢的小幅度提升价格，以打消受众对拐点论及项目自身劣势的担忧； 5、户型设计应尽量凸现人性化与舒适化，从而吸引购房者购买。 6、在合理范围内缩减商铺比例，控制单套面积不宜过大，尽量由客户按自身需求自由分割。 7、合理控制开发节奏与开发步伐，随时掌握市场动态，制定相对应的销售措施。

第五部分 项目定位与产品方案

一、项目定位 主干道旁 地标型商住群落 1 产品定位 综合项目自身特征分析和区域状况调查，建议项目建设为以高层住宅为主，兼顾商业街的建筑群落； 项目针对西工涧西两大区域的购房者，并延展整个洛阳市县中高端的购房人群。定位为： 住宅定位：繁华便利地段更新换代住宅产品。 商业定位：区域首创，内环商业街，结合临街独立商铺的标志性商业群落。 主干道旁 地标型商住群落

2 价格定位 住宅部分： 结合区域内目前房地产销售价格和本项目自身情况，同时为了规避项目后期运作风险，建议项目住宅入市销售均价为3500元/㎡； 商业部分： 考虑到本项目要做的商业街为区域首创，前期可以以较低价格探测市场反应，建议项目商铺入市销售均价为12000元/㎡（两层均价），后期根据市场情况调整； 地下车位： 结合洛阳市场地下车位售价平均水平和成本因素，建议项目地下车位销售均价为：7万/个（70年使用权）；

3、目标客户群定位 主力目标客户群： 本项目的购房主体为西工涧西两大区域的购房者及投资者。 1、年龄段集中在30——50岁左右 2、家庭月收入在5000——8000元 3、对目前的居住条件不够满意或有意购置新房产，有改善居住条件和追求居住地段繁华便利的需求，有多余资金的投资型客户。 4、渴望生活品质的提高，同时对价格敏感程度不高 辅助目标客户群： 周边市县的购房者，以及外地想迁居洛阳的富足人群。

4、户型配比 考虑到本项目地段的稀缺性以及项目产品的多样性，因此住宅主力户型设计应兼顾实用性与舒适性两大方面。而商务公寓应该虑到商业和住宅一体化，具体户型配比设计如下： 商住及住宅部分 客户类型 房型 建筑面积 比例 总比例 实用居住型 两室一厅一卫 80—100㎡ 10% 40% 两室两厅一卫 30% 舒适改善型 三室两厅一卫 100—120㎡ 20% 60% 三室两厅两卫 120—140㎡

商务公寓部分 客户类型 房型 建筑面积 比例 投资型 单间一卫一厨 30—50 ㎡ 70% 一室一厅一卫一厨 50—70 ㎡ 30%

二、产品方案 1、整体布局规划 本项目沿东西走向呈三条轴线分布。南侧沿九都路建设商住楼商务公寓等与中轴线上的商住楼由底商连接形成内环商业街结构。 项目北面为纯住宅小区结构。 （1）建筑高度：沿涧河和城市干道九都路建筑高度建议60—99米区域，以提升该区域的城市形象，创造优美的沿河城市天际线;其余地段建筑高度可结合日照，消防等因素综合考虑。 （2）交通组织方式：鉴于地块的规模和周边的城市交通条件，地块内未再细划分城市支路，通过内部规划的小区道路与周边的城市道路系统相衔接。 （3）地块出入口控制：为了确保交通安全，在主干道，次干道和其他道路机动车出入口距离交叉口分别不小于70m和30m。 车行入口沿东侧滨河路设置，人行入口结合珠江路和九都路设置。 （4）项目区隔：建议本项目北面商业街与南面住宅区区隔开，保证商业的业态完整，也可创造北面住宅区安逸的环境。

2、建筑风格建议 根据本项目的定位于产品特性，建议项目建设风格以简约明朗的现代建筑风格为主，凸现商业氛围的同时兼顾住宅的舒适。 外力面以明朗沉稳却不失活力的冷色调为基调，可适当带些点缀色彩。

3、配套规划建议 （1）市政基础设施配套：地上式消火栓，配电间，Ic卡电话，热交换站。 （2）公建配套设施： 城市商业金融设施：沿九都路和珠江路设置。 居住公建配套设施：地上地下停车场，幼儿园，小区内健身设施等 （3）生活配套： 煤气、暖气、市政热水、电话宽带闭路入户。 （4）安防配套： 闭路监控、电子巡更、单元对讲门等 （5）绿地控制：东侧涧河地段设置滨河绿地，用地规模0.767公顷。 居住人均公共绿地指标不低于0.5㎡/人。