开封市场简报 2013年3月27日

项目本体分析 1 城市概况 区位简析 资源分析 规划指标 地块素质 基本属性界定

城市属性——四线城市，在河南省各地市的发展水平较低，尤其是中原城市群中排名比较靠后；在郑汴一体化提出后，近年经济增长速度较快。 城市发展定位：国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。 城市功能定位：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、机械设备制造基地。 开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大(庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。 城市发展方向：支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区；

区位属性——汴西新区，未来发展主流方向，郑汴一体化规划核心区域，未来价值凸显；目前项目所在区域发展较弱。 郑开大道 汴西新区 东部城区 北部教育、文化区 南部工业区 郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南边界，北至黄河南岸，总面积约2077平方公里。 郑开大道分南北两区，北区以教育、文化和居住性质为主，是新城发展重点区域；地块所在南区以发展工业为主（奇瑞汽车等），生活氛围相对较弱。

郑汴一体化规划图

区位简析 老城区 汴西城区 区位：地块位于城市未来发展边缘区域，距离老城中心区约7公里； 交通：主干道已修建，通达性好，但缺少交通工具，便利性较差； 配套：新城区边缘区域，生活配套暂时匮乏； 本地块 郑开大道 第九大道 第十大道 晋安路 金明大道 6.5KM 老城区 汴西城区

市场环境及客户分析 2 开封市整体房地产市场 区域市场扫描 市场小结

开封整体房地产市场发展——2010年以前出现整体供不应求势态，随着政府城市规划力度加大，各开发商瞅准时机开始大量建房，导致2012年市场在售待售楼盘达50余个，市场开始出现供大于求势态。 在08年底实施的保增长政策之后，房地产市场开始转暖，出现了09年以来严重的供不应求，由于08年危机影响，各开发商相继减少新开工面积，直接导致09、10年新增量的急剧下降，而各类刺激政策的影响又导致压抑已久的刚性需求集中爆发，种种原因导致09、10年楼市的火爆。12年的刚性需求仍然强势，供求关系呈上升趋势。

开封整体房地产市场发展——2007-2011年，开封市住宅销售面积从62万平增至182万平，市场需求量大大增加，市场活跃度增加，随着政府土地供应的增加，各区开发项目将大量增加。

各区域属性 南区 西区 中心区 北区 东区 工业区 新城核心 旅游文化区 低档居住区 商业区 高档居住区 老工业厂矿区，居住区，旧城改造力度大，多为中低档楼盘 南区 西区 中心区 北区 东区 工业区 破旧居住区，火车站、专业市场、低档住宅等，项目少 低档居住区 行政单位西迁，郑汴一体化实施中，高档住宅云集，新城核心区域 新城核心 高档居住区 传统中心区域，商业、旅游为支撑的商业服务区 商业区 以龙亭等旅游景点为核心，形成开封旅游中心 旅游文化区 开封市房地产市场以房地产版块分为五个版块，其中本项目所处位置汴西新区是开封新城区； 本区域楼盘特点：多以高端产品为主，大部分项目借力于西区强势资源开封西湖和新市政府，且新城区东部较成熟区域资源配套相对齐全，而第四大街以西区域尚未开发，基础配套匮乏，短期内区域价值不高。

汴西新区 北区旅游风景 中心区 南区 东区工业区 楼盘分布 汴西新区 （高端物业，高层、多层） 北区旅游风景 高档档住宅区 （多层、别墅） 中心区 （商业区） 南区 东区工业区 低档住宅区 （多层） 开封市区房地产市场明显的表现为五个大区域。中心城区以商业为主导；东区以多层项目居多，北区以多层、别墅为主，南区以多层为主，汴西新区产品涵盖了多层、小高层、高层、别墅等。 开封市西区的住宅售价明显高于其他区域， 由于西区是新建城区，在供暖、供电、交通等配套设施上比老城区更加齐全，西区已成为开封人住宅消费的主要趋向。

本区域市场扫描——新龙·御都国际 商业综合体 第三大街 市政府大楼 郑开大道 第四大街 项目名称：新龙·御都国际 项目位置：郑开大道与第四大街交汇处 开发商：河南新龙集团 全案代理：合胜沟通 总建面积：35万平 占地面积：20万平 总户数：2996户 建筑风格：新古典主义建筑风格 建筑形态：27F、28F高层住宅加2F底商，11F商业综合体（1-3层大型商超,4-11F办公用房） 社区内配：双水（地下1500米热水）双气，商业综合体、金牌物管、七重职能安防 社区外配：开封高中、开封西湖、国际金融中心、三中、福朋喜来登酒店、方塘瑞圣园、小学、大河动漫城、规划科技馆 产品：从90㎡两房至175㎡四房，产品线丰富 销售情况：尚未开盘，预计下班年开盘，预计首批均价约5200元/㎡ 市政府大楼 商业综合体 4 3 2 1 5 6 9 7 8 10 11 12 15 13 14 郑开大道 安康路 第三大街 第四大街 新区市府旁，核心发展区大体量高档物业，周边资源完善，具备强势市政资源，未来居住和投资价值高。

本区域市场扫描——新龙·御都国际 9#产品配比： 东单元27F为两梯四户，西单元28F为两梯三户； 户型 面积 户型分布 总套数 占比 9# A1：3-2-1 118.94㎡ 西单西户 28 15% A2：3-2-1 112.09㎡ 西单南户 A3：3-2-1 119.95㎡ 西单东户 B1：3-2-2 134.57㎡ 东单西户 27 14% B2：2-2-1 91.38㎡ 东单中间2户 54 28% B3：4-2-2 151.87㎡ 东单东户 25 13% 合计 189 100% 9#产品配比： 东单元27F为两梯四户，西单元28F为两梯三户； 销售动态——2013.3.23日9#开始认筹，内部认购，截止3.27日已认筹200余组；客户意向134㎡左右房源较多； 认筹规则：客户缴纳2000元认筹金，获得认筹卡（非选房顺序，仅为资格认证），下半年开盘，开盘前有次产品大定活动。

本区域市场扫描——新龙·御都国际 A3 B3 A1 B1 A2 B2 9#户型 飘窗 270度观景 A1 A2 A3 B1 B2 B3 推出的楼栋为9#楼，本栋楼上产品较为丰富，从91㎡两房到151㎡四房均有涉及；户型均为经典户型，附加利益点较少。

本区域市场扫描——伟业香堤湾 项目位置：集英街与金耀路交汇处 占地面积：160亩 建筑面积：22.4万方 容积率：2.1 项目分期：共分三期，在售二期剩余房源 建筑风格：新古典主义建筑风格 建筑形态：7层电梯洋房，11层小高层，18层高层 户型面积：84平两房，104—137平三房 销售价格：均价4900元/㎡ 销售情况：一期售完，二期西半部分基本售完，东半部分已售部分剩余120—130平面积三房销售，小面积房源基本售完，上月刚开盘一栋高层，销售30%，还有一栋高层未售，处于认筹中，认筹金五千，计划下月开盘；二期销售一年半，共销售不足700套房源，平均单月销售约33套。 客户来源：开封市区和周边县城客户为主，基本各占一半，郑州客户相对较少。

本区域市场扫描——伟业香堤湾 楼栋 户型 面积 户型分布 总套数 占比 19# D2：3-2-1 137 东西户 66 10% 23#、25#、26# C3：3-2-1 西户 54 8% C1：3-2-1 125 东户 50 C2：3-2-1 104 南户 27# 西单元西户 18 3% 西单元东户，中间单元及东单元东西户 88 12% 32# 西单东户，东单东西户 52 36 5% 21#，37# H2：3-2-1 64 9% H1：3-2-1 122 20# G1：3-2-1 127 34 M3：2-2-1 83 合计 686 100% 伟业香堤湾在售产品在83-137㎡之间，其中90㎡以下两房产品仅占5%，100-110㎡三房仅占13%，120㎡以上产品占比较多，为项目主流产品，其中其中83㎡两房，104㎡三房为热销户型，120-130㎡之间的产品销售情况并不乐观。

本区域市场扫描——伟业香堤湾 浪费 热销户型84㎡两房，两卧朝南，客厅朝南，采光效果好 137㎡三房，客厅为东西向，仅两卧朝南，南北双阳台设计，干湿分离设计 122㎡三房，东西厅设计，但餐厅面积过大，严重浪费，干湿分离设计，南北通透

本区域市场扫描——蓝湾国际 一期 二期 项目位置：郑开大道与集英街交汇处西北角 占地面积：65亩 建筑面积：14万方 容积率：3.19 项目分期：共分两期开发，目前在售二期二批 建筑形态：28、32层高层 户型面积：65平1+1房，88—89平2+1房，118—135平三房 销售价格：初期价格在4000元/平之下，目前在售均价5400元/平 销售情况：除了最南部的两栋楼目前处于认筹期之外，其余基本售完，多剩余首层和顶层。整个项目从2012年开始销售，至今销售约800套，平均单月销售速度为70套，单月最高销售为140套。 客户来源：3-4%来自郑州，50%左右来自周边县城，40%以上来自市区，不足5%为外地投资客户。近期客户多是受首付分期吸引而来，证明区域刚需较多。 一期 二期

本区域市场扫描——悦都 项目位置：郑开大道与三大街交汇处 占地面积：300亩 建筑面积：100万方 容积率：4.9 项目分期：共分三期，在售一期剩余房源 建筑形态：28、32层高层住宅，写字楼，酒店，SOHO，公寓及大商业 户型面积：88平两房，98—103平小三房，128--140平三房，180平四房和230平一梯一户4+1房 销售价格：表价6000—7500，但据现场客户口中推断实际成交均价在5000以下，项目有内购炒房嫌疑。 销售情况：一期12栋于2011年推出至今基本销售完毕，剩余11#楼王在售以及10#楼王未售，除此之外10栋楼售完。 客户来源：开封市区和周边县城客户为主，基本各占一半，郑州客户占比约20%

本区域市场扫描——碧水蓝城 项目位置：集英街与郑开大道交汇处 占地面积：348亩 建筑面积：52万方 容积率：1.74 项目分期：共分三期，一期售罄，在售二期剩余房源，三期未动工 建筑形态：6F多层洋房，10层小高层，19层高层 户型面积：90㎡两房，128㎡三房，160㎡四房等 销售价格：高层均价5400元/㎡，多层均价5800元/㎡ 销售情况：一期售完，二期多层产品仅余9#90㎡产品，均价5800元/㎡，23日开盘17、19#小高，27、29#高层，共356套房源，当天销售80%左右，月均流量约50套 客户来源：开封市区和周边县城客户为主，基本各占一半，外地客户相对较少。 3 5 7 9 8 6 4 2 1 10 11 12 13 14 16 15 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 集 英 街

本区域市场扫描——碧水蓝城 本项目高层、多层均为1T2户设计，得房率高且舒适度高，客户认知度较高； 121 -128㎡三房，南北通透，全明设计 136.5㎡三房，南北通透，全明设计，南北双阳台 96㎡两房，南北通透，全明设计 160㎡四房，南北通透，附加利益明显 本项目高层、多层均为1T2户设计，得房率高且舒适度高，客户认知度较高； 户型面积96㎡两房，108-140㎡三房，160㎡四房，客户对三房需求较高，改善和刚需为主流需求；

区域内竞争激烈，产品同质化使得客户争夺成为核心问题，本区域存在大量待开发地块，未来竞争已现苗头。 市场小结： 供求：开封市在售项目较多约50余个，本区域项目数量10余个，且体量均较大，后续开发量较大； 物业类型：以居住类产品和商务类综合体构成较多且较集中， 在政府导向利好下开发量也较大； 建筑形态：以低密度（西区、北区）和高层两种形态同时存在，随着土地成本的增加，高层产品将逐渐占据市场主流； 户型：面积而言，大面积复式和大平层等高端改善居多，且有一定的市场；经济类紧凑户型热销，改善型产品销售相对不十分乐观；区域内户型设计相对合理，一线城市出现的创新户型（错落阳台、观景阳台等）在此均有体现； 价格：区域价格处于市场高位，本区域内同类产品价格制定较为混乱（碧水蓝城高层期房均价5400元/㎡，伟业香堤湾现房均价4900元/㎡），个案属性对价格制定的影响要远大于产品属性； 销售情况：经济型产品相对热销，改善型户型销售情况不十分乐观。客户价位关注度较好，低总价产品走俏，市场月均去化量50套以上，属于合理的市场流量。 客户：周边城镇进城置业人群和市区置业人群为主，各占40%，郑州等外地置业客户不足20%。刚需及高端置业者对本区域关注度较高，改善型需求相对更关注配套更为完善的老城区。 区域内竞争激烈，产品同质化使得客户争夺成为核心问题，本区域存在大量待开发地块，未来竞争已现苗头。

项目机会点分析 2

项目机会点分析 本体机会： 区位优势较弱·资源支撑不足，郑汴一体化的实施使本区域具备未来持续发展的价值，整体区位优势不明显；项目规模优势可转化为项目持续开发动力 市场机会： 开封市在售项目较多，本区域项目较少，体量均较大，品质较高，且多位于地块东侧新区核心位置，未来开发量大，本项目竞争压力较大； 价格支撑不充分，地块客群支撑不足，但市场存在产品空白点（经济刚需产品较少）

项目可行性分析 项目未来发展潜力好，开发周期推迟至1.5年之后，项目利润空间更为合理； 目前市场平台价格为5000元/㎡，区域月均50套的流量项目，需要工程兑现、营销体验和品牌影响共同发力； 内购价格过低，对项目利润贬损过大。