开封市场简报 2013年3月27日
项目本体分析 1 城市概况 区位简析 资源分析 规划指标 地块素质 基本属性界定
城市属性——四线城市,在河南省各地市的发展水平较低,尤其是中原城市群中排名比较靠后;在郑汴一体化提出后,近年经济增长速度较快。 城市发展定位:国务院批准的《开封市城市总体规划(1995—2010)》确定开封的城市定位是:“河南省东部地区重要的中心城市,国家历史文化名城、旅游胜地”。 城市功能定位:国家历史文化名城,国际文化旅游城市,中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心,纺织、食品、化工、医药、机械设备制造基地。 开封市的规划范围为:北至连霍高速公路,南至310国道,西至中牟边界,东至大(庆)广(州)高速公路。城市空间结构为:东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向承接,远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接,东西联动,南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里,可容纳人口200万。 城市发展方向:支柱产业为旅游文化产业,城市发展方向将突出东部工业区和西部新区;
区位属性——汴西新区,未来发展主流方向,郑汴一体化规划核心区域,未来价值凸显;目前项目所在区域发展较弱。 郑开大道 汴西新区 东部城区 北部教育、文化区 南部工业区 郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区,东起开封市金明大道,西至郑州市中州大道,南起中牟县、尉氏县南边界,北至黄河南岸,总面积约2077平方公里。 郑开大道分南北两区,北区以教育、文化和居住性质为主,是新城发展重点区域;地块所在南区以发展工业为主(奇瑞汽车等),生活氛围相对较弱。
郑汴一体化规划图
区位简析 老城区 汴西城区 区位:地块位于城市未来发展边缘区域,距离老城中心区约7公里; 交通:主干道已修建,通达性好,但缺少交通工具,便利性较差; 配套:新城区边缘区域,生活配套暂时匮乏; 本地块 郑开大道 第九大道 第十大道 晋安路 金明大道 6.5KM 老城区 汴西城区
市场环境及客户分析 2 开封市整体房地产市场 区域市场扫描 市场小结
开封整体房地产市场发展——2010年以前出现整体供不应求势态,随着政府城市规划力度加大,各开发商瞅准时机开始大量建房,导致2012年市场在售待售楼盘达50余个,市场开始出现供大于求势态。 在08年底实施的保增长政策之后,房地产市场开始转暖,出现了09年以来严重的供不应求,由于08年危机影响,各开发商相继减少新开工面积,直接导致09、10年新增量的急剧下降,而各类刺激政策的影响又导致压抑已久的刚性需求集中爆发,种种原因导致09、10年楼市的火爆。12年的刚性需求仍然强势,供求关系呈上升趋势。
开封整体房地产市场发展——2007-2011年,开封市住宅销售面积从62万平增至182万平,市场需求量大大增加,市场活跃度增加,随着政府土地供应的增加,各区开发项目将大量增加。
各区域属性 南区 西区 中心区 北区 东区 工业区 新城核心 旅游文化区 低档居住区 商业区 高档居住区 老工业厂矿区,居住区,旧城改造力度大,多为中低档楼盘 南区 西区 中心区 北区 东区 工业区 破旧居住区,火车站、专业市场、低档住宅等,项目少 低档居住区 行政单位西迁,郑汴一体化实施中,高档住宅云集,新城核心区域 新城核心 高档居住区 传统中心区域,商业、旅游为支撑的商业服务区 商业区 以龙亭等旅游景点为核心,形成开封旅游中心 旅游文化区 开封市房地产市场以房地产版块分为五个版块,其中本项目所处位置汴西新区是开封新城区; 本区域楼盘特点:多以高端产品为主,大部分项目借力于西区强势资源开封西湖和新市政府,且新城区东部较成熟区域资源配套相对齐全,而第四大街以西区域尚未开发,基础配套匮乏,短期内区域价值不高。
汴西新区 北区旅游风景 中心区 南区 东区工业区 楼盘分布 汴西新区 (高端物业,高层、多层) 北区旅游风景 高档档住宅区 (多层、别墅) 中心区 (商业区) 南区 东区工业区 低档住宅区 (多层) 开封市区房地产市场明显的表现为五个大区域。中心城区以商业为主导;东区以多层项目居多,北区以多层、别墅为主,南区以多层为主,汴西新区产品涵盖了多层、小高层、高层、别墅等。 开封市西区的住宅售价明显高于其他区域, 由于西区是新建城区,在供暖、供电、交通等配套设施上比老城区更加齐全,西区已成为开封人住宅消费的主要趋向。
本区域市场扫描——新龙·御都国际 商业综合体 第三大街 市政府大楼 郑开大道 第四大街 项目名称:新龙·御都国际 项目位置:郑开大道与第四大街交汇处 开发商:河南新龙集团 全案代理:合胜沟通 总建面积:35万平 占地面积:20万平 总户数:2996户 建筑风格:新古典主义建筑风格 建筑形态:27F、28F高层住宅加2F底商,11F商业综合体(1-3层大型商超,4-11F办公用房) 社区内配:双水(地下1500米热水)双气,商业综合体、金牌物管、七重职能安防 社区外配:开封高中、开封西湖、国际金融中心、三中、福朋喜来登酒店、方塘瑞圣园、小学、大河动漫城、规划科技馆 产品:从90㎡两房至175㎡四房,产品线丰富 销售情况:尚未开盘,预计下班年开盘,预计首批均价约5200元/㎡ 市政府大楼 商业综合体 4 3 2 1 5 6 9 7 8 10 11 12 15 13 14 郑开大道 安康路 第三大街 第四大街 新区市府旁,核心发展区大体量高档物业,周边资源完善,具备强势市政资源,未来居住和投资价值高。
本区域市场扫描——新龙·御都国际 9#产品配比: 东单元27F为两梯四户,西单元28F为两梯三户; 户型 面积 户型分布 总套数 占比 9# A1:3-2-1 118.94㎡ 西单西户 28 15% A2:3-2-1 112.09㎡ 西单南户 A3:3-2-1 119.95㎡ 西单东户 B1:3-2-2 134.57㎡ 东单西户 27 14% B2:2-2-1 91.38㎡ 东单中间2户 54 28% B3:4-2-2 151.87㎡ 东单东户 25 13% 合计 189 100% 9#产品配比: 东单元27F为两梯四户,西单元28F为两梯三户; 销售动态——2013.3.23日9#开始认筹,内部认购,截止3.27日已认筹200余组;客户意向134㎡左右房源较多; 认筹规则:客户缴纳2000元认筹金,获得认筹卡(非选房顺序,仅为资格认证),下半年开盘,开盘前有次产品大定活动。
本区域市场扫描——新龙·御都国际 A3 B3 A1 B1 A2 B2 9#户型 飘窗 270度观景 A1 A2 A3 B1 B2 B3 推出的楼栋为9#楼,本栋楼上产品较为丰富,从91㎡两房到151㎡四房均有涉及;户型均为经典户型,附加利益点较少。
本区域市场扫描——伟业香堤湾 项目位置:集英街与金耀路交汇处 占地面积:160亩 建筑面积:22.4万方 容积率:2.1 项目分期:共分三期,在售二期剩余房源 建筑风格:新古典主义建筑风格 建筑形态:7层电梯洋房,11层小高层,18层高层 户型面积:84平两房,104—137平三房 销售价格:均价4900元/㎡ 销售情况:一期售完,二期西半部分基本售完,东半部分已售部分剩余120—130平面积三房销售,小面积房源基本售完,上月刚开盘一栋高层,销售30%,还有一栋高层未售,处于认筹中,认筹金五千,计划下月开盘;二期销售一年半,共销售不足700套房源,平均单月销售约33套。 客户来源:开封市区和周边县城客户为主,基本各占一半,郑州客户相对较少。
本区域市场扫描——伟业香堤湾 楼栋 户型 面积 户型分布 总套数 占比 19# D2:3-2-1 137 东西户 66 10% 23#、25#、26# C3:3-2-1 西户 54 8% C1:3-2-1 125 东户 50 C2:3-2-1 104 南户 27# 西单元西户 18 3% 西单元东户,中间单元及东单元东西户 88 12% 32# 西单东户,东单东西户 52 36 5% 21#,37# H2:3-2-1 64 9% H1:3-2-1 122 20# G1:3-2-1 127 34 M3:2-2-1 83 合计 686 100% 伟业香堤湾在售产品在83-137㎡之间,其中90㎡以下两房产品仅占5%,100-110㎡三房仅占13%,120㎡以上产品占比较多,为项目主流产品,其中其中83㎡两房,104㎡三房为热销户型,120-130㎡之间的产品销售情况并不乐观。
本区域市场扫描——伟业香堤湾 浪费 热销户型84㎡两房,两卧朝南,客厅朝南,采光效果好 137㎡三房,客厅为东西向,仅两卧朝南,南北双阳台设计,干湿分离设计 122㎡三房,东西厅设计,但餐厅面积过大,严重浪费,干湿分离设计,南北通透
本区域市场扫描——蓝湾国际 一期 二期 项目位置:郑开大道与集英街交汇处西北角 占地面积:65亩 建筑面积:14万方 容积率:3.19 项目分期:共分两期开发,目前在售二期二批 建筑形态:28、32层高层 户型面积:65平1+1房,88—89平2+1房,118—135平三房 销售价格:初期价格在4000元/平之下,目前在售均价5400元/平 销售情况:除了最南部的两栋楼目前处于认筹期之外,其余基本售完,多剩余首层和顶层。整个项目从2012年开始销售,至今销售约800套,平均单月销售速度为70套,单月最高销售为140套。 客户来源:3-4%来自郑州,50%左右来自周边县城,40%以上来自市区,不足5%为外地投资客户。近期客户多是受首付分期吸引而来,证明区域刚需较多。 一期 二期
本区域市场扫描——悦都 项目位置:郑开大道与三大街交汇处 占地面积:300亩 建筑面积:100万方 容积率:4.9 项目分期:共分三期,在售一期剩余房源 建筑形态:28、32层高层住宅,写字楼,酒店,SOHO,公寓及大商业 户型面积:88平两房,98—103平小三房,128--140平三房,180平四房和230平一梯一户4+1房 销售价格:表价6000—7500,但据现场客户口中推断实际成交均价在5000以下,项目有内购炒房嫌疑。 销售情况:一期12栋于2011年推出至今基本销售完毕,剩余11#楼王在售以及10#楼王未售,除此之外10栋楼售完。 客户来源:开封市区和周边县城客户为主,基本各占一半,郑州客户占比约20%
本区域市场扫描——碧水蓝城 项目位置:集英街与郑开大道交汇处 占地面积:348亩 建筑面积:52万方 容积率:1.74 项目分期:共分三期,一期售罄,在售二期剩余房源,三期未动工 建筑形态:6F多层洋房,10层小高层,19层高层 户型面积:90㎡两房,128㎡三房,160㎡四房等 销售价格:高层均价5400元/㎡,多层均价5800元/㎡ 销售情况:一期售完,二期多层产品仅余9#90㎡产品,均价5800元/㎡,23日开盘17、19#小高,27、29#高层,共356套房源,当天销售80%左右,月均流量约50套 客户来源:开封市区和周边县城客户为主,基本各占一半,外地客户相对较少。 3 5 7 9 8 6 4 2 1 10 11 12 13 14 16 15 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 集 英 街
本区域市场扫描——碧水蓝城 本项目高层、多层均为1T2户设计,得房率高且舒适度高,客户认知度较高; 121 -128㎡三房,南北通透,全明设计 136.5㎡三房,南北通透,全明设计,南北双阳台 96㎡两房,南北通透,全明设计 160㎡四房,南北通透,附加利益明显 本项目高层、多层均为1T2户设计,得房率高且舒适度高,客户认知度较高; 户型面积96㎡两房,108-140㎡三房,160㎡四房,客户对三房需求较高,改善和刚需为主流需求;
区域内竞争激烈,产品同质化使得客户争夺成为核心问题,本区域存在大量待开发地块,未来竞争已现苗头。 市场小结: 供求:开封市在售项目较多约50余个,本区域项目数量10余个,且体量均较大,后续开发量较大; 物业类型:以居住类产品和商务类综合体构成较多且较集中, 在政府导向利好下开发量也较大; 建筑形态:以低密度(西区、北区)和高层两种形态同时存在,随着土地成本的增加,高层产品将逐渐占据市场主流; 户型:面积而言,大面积复式和大平层等高端改善居多,且有一定的市场;经济类紧凑户型热销,改善型产品销售相对不十分乐观;区域内户型设计相对合理,一线城市出现的创新户型(错落阳台、观景阳台等)在此均有体现; 价格:区域价格处于市场高位,本区域内同类产品价格制定较为混乱(碧水蓝城高层期房均价5400元/㎡,伟业香堤湾现房均价4900元/㎡),个案属性对价格制定的影响要远大于产品属性; 销售情况:经济型产品相对热销,改善型户型销售情况不十分乐观。客户价位关注度较好,低总价产品走俏,市场月均去化量50套以上,属于合理的市场流量。 客户:周边城镇进城置业人群和市区置业人群为主,各占40%,郑州等外地置业客户不足20%。刚需及高端置业者对本区域关注度较高,改善型需求相对更关注配套更为完善的老城区。 区域内竞争激烈,产品同质化使得客户争夺成为核心问题,本区域存在大量待开发地块,未来竞争已现苗头。
项目机会点分析 2
项目机会点分析 本体机会: 区位优势较弱·资源支撑不足,郑汴一体化的实施使本区域具备未来持续发展的价值,整体区位优势不明显;项目规模优势可转化为项目持续开发动力 市场机会: 开封市在售项目较多,本区域项目较少,体量均较大,品质较高,且多位于地块东侧新区核心位置,未来开发量大,本项目竞争压力较大; 价格支撑不充分,地块客群支撑不足,但市场存在产品空白点(经济刚需产品较少)
项目可行性分析 项目未来发展潜力好,开发周期推迟至1.5年之后,项目利润空间更为合理; 目前市场平台价格为5000元/㎡,区域月均50套的流量项目,需要工程兑现、营销体验和品牌影响共同发力; 内购价格过低,对项目利润贬损过大。