“互联网+”时代的地产变革 中辰CBD项目营销策略报告 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 谨呈：中辰集团 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：http://down.winshang.com/ 添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送 “互联网+”时代的地产变革 中辰CBD项目营销策略报告

未来趋势：互联网+商业 3月5日，李克强总理在政府工作报告上提到：国家将制定“互联网+”行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等不现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场。

Change,we need.

Why?

市场

整体供应量大，市场需求平稳，价格稳中有升 写字楼市场 整体供应量大，市场需求平稳，价格稳中有升 合肥市办公市场整体呈现供大于求的局面，14年成交69.3万方，同比萎缩19.7%；成交均价逐年走高，14年达到9524元/m2。

写字楼市场 存量增长，去化周期持续延长 2014年办公楼市场潜在余量约140万方，需2年去化周期， 后续入市的项目总体量约515万方。 在售项目余量 后续入市项目总体量 项目名称 余量（万㎡） 万国企业中心 1.3 印象西湖 6.2 新华国际广场 7.14 五彩国际 2.62 之心城 3.62 大溪地现代城 2.37 IFC 3.05 安建大厦 2.8 合作经济广场 3.70 安粮东怡广场 1.33 上城国际名座 1.29 凤凰国际 3.6 大华国际港 2.67 信地城市广场 2.07 闽商国贸中心 5.91 滨湖时代广场 13.6 千城E世界 3.01 中翔商业中心 2.78 光明大厦 2.1 置地创新中心 7 新地中心A座 5.6 华邦ICC B座 6.95 新城国际C座 8.95 蔚蓝商务港 1.75 安粮国贸中心 7.75 置地广场 C座 3.67 置地柏悦中心 5.61 五环国际 3.09 华润大厦 7.87 拓基金座C座 3.66 合计 139.6 项目名称 未推售量（万㎡)） 卓誉 3 金域华府 7 安粮国贸 7.75 绿地之窗 30.34 国贸s1407地块 约3 凤凰文化广场 9 53°名酒文化广场 7.2 创赢大厦 2 宝利丰广场 11 金路置业S1108商办 1.6 绿地中心 24 荣信商务中心 6 恒馨国储大厦 4 企融大厦 1.5 澳中财富中心 7.5 伯益·经典广场 2.66 铜冠花园 3.6 骏誉 10 中侨 华润万象城 百利广场 8 五环国际B座 项目名称 未推售量 恒盛坝上街 10 闽南总部经济大厦 4 皖浔大厦 1.5 中瑞大厦 2.5 1.6 建业壹中心 11 日角大厦 2 光明大厦 2.2 摩恩大厦 3 蓝鼎国际商务中心 18 恒大中心 60 佳源巴黎都市 30 宝能太古城 120 金融港 41 利港国际 金大地滨湖项目 16 高速时代城 12 合计 515

写字楼市场 市场供求比在加大，过剩问题严重 市场月度供求分析： 供给：2015年1-5月合肥办公（含公寓)供给8658套 成交： 2015年1-5月合肥办公（含公寓)成交3833套，月均成交767套 供求比：供求比2.26:1，市场供给过剩

写字楼市场 小面积，低总价产品畅销 2014年全年销售前10名中8个项目面积段集中在40-100㎡之间，价格5000-9000元/㎡；万达文旅城为写字楼三冠王，平均月销6895万元。 2014年写字楼销售套数TOP10排名 排名 项目 平均成交面积 销售套数 销售面积 销售均价 总金额 产品业态 月均去化面积 (㎡） 月均去化金额 (万元） 1 合肥万达文化旅游城 55 1719 94026 8800 8.27 写字楼 7835 6895 2 五里山天街 40 623 24826 5000 1.24 SOHO办公 2069 1034 3 北城世纪城 62 38767 1.94 3231 1615 4 加侨国际广场 85 497 42248 8500 3.59 3521 2993 5 滨湖时代广场 87 338 29365 2.58 2447 2153 6 徽商总部广场 131 319 41709 5600 2.33 3476 1946 7 沃野花园 54 314 17028 6300 1.07 1419 894 8 天时广场 50 284 14200 7000 0.994 办公 1183 828 9 印象西湖花园 86 283 24428 9000 2.2 2036 1832 10 汇银广场 97 234 22698 8200 1.86 1892 1551

滨湖区与包河区在九区中销售套数与面积最多 写字楼市场 滨湖区与包河区在九区中销售套数与面积最多

写字楼市场格局改变，由政务区逐步向滨湖转移 市场格局：2015年合肥写字楼主力战场继续从政务区向滨湖新区转移，市场呈现两极格局，而高铁板块的新项目也开始加入竞争。 天玥广场 恒大中央广场 老城区 中侨中心 坝上街环球中心 华邦ICC 加侨国际广场 新城国际 绿地中心 新地城市广场 蔚蓝商务港 政务区 高铁片区 百利广场 悦方国际中心 新地中心 高速中央广场 置地广场 宝能城 金大地时代天街 恒大中心 滨湖区 尚泽大都会 万达文旅城

写字楼市场 滨湖新区库存增加，竞争将会十分激烈 2015年仅滨湖区域有51万方以上潜在供应。 项目 预计入市时间 写字楼体量（万方） 2015年预计待售项目 悦方国际中心 2015年 3.5 智慧广场 2 合肥金融港 5 高速中央广场 8 高速时代广场C1 7.8 新地城市广场 4.8 万达银座 14 国购中心 6 合计 51 光谷金融港 国购中心 新地城市广场 利港国际 千城E世界 高速时代城 省府板块 中翔商业中心 本案 佳源巴黎都市 智慧广场 联投中心 宝能城 恒大金融中心 滨湖时代广场 环湖金融基地板块 宝文国际 万达银座

写字楼市场总结 库存量大，竞争激烈，区域饱和 市场层面：市场上办公公寓供给大，产品同质化严重，相对于住宅公寓而言，在产权、物业费、水电生活费用方面普遍不被市场认可，也导致其在售价和去化速度上进一步走低。 竞争层面：随着滨湖崛起，14年以来，合肥办公市场竞争主要集中在滨湖区与政务区，而热点板块的明星盘与市场上的低价盘成热销主力，其他多数项目表现平平。

市场机会总结：小面积、低价格是写字楼快销的王牌 合肥市写字楼市场总结 市场机会总结：小面积、低价格是写字楼快销的王牌 整体市场表现 滨湖表现 整体在售存量，以及后续供应量超大； 排名靠前的项目基本均是小面积段、低价格产品； 区域去化速度成为标杆，但库存也激增，竞争压力加大 本案启示 本案面积段具有符合市场需求的优势，但是为了实现快销，对于价格须理性追求。

本体

项目本身规划无较大亮点及卖点，加之区域商务氛围不浓厚，但自身规模又具备自成一体的打造空间 项目参数 自成一体的中等体量综合体 项目本身规划无较大亮点及卖点，加之区域商务氛围不浓厚，但自身规模又具备自成一体的打造空间 主要技术指标 总用地面积 2.5万方 总建筑面积 17万方 可售14万方 商业建筑面积 1.76万方 累计可售约14万方 办公 6.4万方 公寓 酒店 3.8万方

似乎很尴尬！ 项目区位 主城与滨湖的中间点，配套与商务氛围缺乏 滨湖区 主城区 本案 地处包河工业园内骆岗板块，是主城区和滨湖新区的过度地段，对于一个过度地段来说。 本案 似乎很尴尬！ 既不能享受老城的便利也没有新区的政务发展红利。 滨湖区

项目区位 省府中轴线 一条中轴跑道 主城区 本案 省政府 渡江战役纪念馆 滨湖新区 本案位于滨湖主轴线北侧，距离未来安徽省行 ，距离未来安徽省行政中心不到2公里。 随着合肥市对城市发展规划，这里将会成为缝合老城区蜕变为新区发展的桥头堡… 本案 省政府 渡江战役纪念馆 滨湖新区

区位价值 交通通达性好，未来资源好 交通价值：项目所处交通干道通达性好，周边包河大道路高架、地铁二号线在2KM范围，高铁南站3KM范围 配套价值：项目处于主城与滨湖交汇核心，与主城区相连，将来配套级别非常高；自有商业配套也极为丰富。 资源价值：项目周边为包河工业区企业、茶博城专业市场，茶主题公园等，未来企业资源丰富，兼具居住资源

通过对区域价值解析，我们可将此区域定义为 未来利好的发展空间 区域发展：省府中轴线，与主城区相连，未来升值空间巨大。 交通：交通通达性好，到达城市各区有快速高架；高速口， 地铁等。 区域价值 配套：周边配套相对缺乏，生活不便，但自身配套及未来配套将会逐步完善。 资源：工业园区及专业市场的建设为商务氛围提供可能，生活资源逐步提升。 通过对区域价值解析，我们可将此区域定义为 “合肥骆岗板块商务核心区”

项目总规：集公寓、办公、商业、酒店于一体 项目参数 项目总规：集公寓、办公、商业、酒店于一体 项目为工业用地升级为商业用地，规划有酒店、公寓、写字楼及街区商业为一体的综合性楼盘。 整体氛围利于集中打造。

55—74㎡loft户型，面积略大，但赠送面积达到50-80㎡ 项目参数 55—74㎡loft户型，面积略大，但赠送面积达到50-80㎡ 户型 面积 总套数 户型配比 A 2房2厅 55.6 192 70% B 4室3厅 96.1 24 10% C 3室2厅 73.9 48 20% 合计 20106.56 352 100% 项目产品：产品类型丰富， 55—74㎡loft户型，双层使用空间，略大于公寓市场主流产品，但比写字楼主流产品较小。 Loft的双层使用面积成为高性价比可能。

项目优势 商、住两相宜，投资使用灵活多变

“高性价比投资公寓” 项目价值 项目价值 具备打造空间的综合体中的高性价比投资品 项目总规：酒店、写字楼、公寓、街区商业为一体的综合性楼盘 产品价值：项目产品类型丰富，55-74㎡户型精装公寓，loft产品，性价比高，现房销售，眼见为实 项目价值 项目配套：项目自身配套完善，周边不成熟，生活不便捷 投资价值：项目本身具备打造空间，且周边企业、专业市场集聚，具备投资价值 通过对项目价值解析，我们可将公寓定义为 “高性价比投资公寓”

问题盘点： Keywords: 商办公寓自然抗性，客户偏好，需价格杠杆刺激 周边配套缺乏，区域商务分为不足需要本项目通盘考虑，另辟蹊径 存量房销售拉长了销售周期，需要更有效的锁客策略

客户

汇银广场 客户分析 置业目的分析 关注重点 客户区域 客户行业分析 成交渠道分析 需求面积 项目客户投资与自用持平，主要关注点在于地段前景和小面积低总价等，客户来源庐阳区，通过皖北地区投资客较多，通过途径、老带新较多，由于以房地产产业链定位，因此房地产相关行业较多。

万科金域国际 客户分析 投资、自用比重相当的金融、建筑等企业单位，与万科老业主个人投资客群，主力需求面积以150平以下为主。 购买因素：成交客户多关注项目的价格，投资回报，未来发展及完善配套 获知途径：以万科老业主资源，万科品牌联盟，老带新最为明显，另有些通过户外大牌、微信等媒体推广渠道和客户拓展。 客群分类：4层整层被建筑设计行业公司整层购买，其次成交客群集中领域涉及至金融、贸易等实业单位。 成交户型：90平米左右投资户型与150-180平米左右的自用户型为销售主体。 投资、自用比重相当的金融、建筑等企业单位，与万科老业主个人投资客群，主力需求面积以150平以下为主。

万达文旅城 客户分析 客户分析 万达文旅城巨大体量的集群效应和品牌效应是客户关注和成交的重要原因，密集媒体宣传使项目知名度迅速提升，小面积分割使得低总价投资客和大客户都能囊括。行业分布较为均匀，客户对于产品认可度较高。

京商商贸城 客户分析 置业目的分析 客户关注点分析 客户来源区域分析 客户来源渠道分析 需求面积分析 客户行业分析 项目客户投资居多，主要关注点在于其价格和专业市场等，客户来源以长丰县城和瑶海区居多，通过朋介、户外来访客户占比较多，客户行业主要以个体、实业为主。

本案客户类型 客户分析 投资及办公是本案重点客群 公寓以满足投资、办公、过渡性自住的三个目的，鉴于实际认筹客户统计分析导出当前客户群体，主要以用于办公出租的投资或办公为主。 投资型 自住 办公 本案客户类型

投资客户为主，企业办公客户为辅，自住客户占比较大 客户分析 投资客户为主，企业办公客户为辅，自住客户占比较大 商务自用 老城区外溢客户，外地投资客 25-40岁之间，主要从事小微企业，看中高新区大环境发展的职业 希望可以将公司注册在公寓内，商住两用 在区域内生活，看中区域发展 辅助客群 针对现有客户群体，判断项目目标客群： 1、包河、滨湖企业的管理层、员工置业的客户将成为主力客群 2、周边的原居民、企、事业单位人员等为项目的重点客群 3、对整个片区的远景发展有信心的投资客 4、外地投资客 重要客户 核心客户 自住客户 包河、滨湖、经开、政务等自住型客户 青年刚需、女性投资、老年投资； 熟悉合肥市场环境，看好合肥长远发展，看好城市中心的未来前景，一方面自住，一方面作为长期投资； 投资客户 包河、滨湖、经开区投资型客户 以70后为主，多为政府公务员、企业高管、私营业主。 对商业嗅觉比较灵敏，具成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。

问题

项目面临四大问题 Q2：非传统商务区域，配套不全，需要打破区域认知 Q3：区域客户容量有限，竞品多，需要扩容现有客户范围

项目自身 品牌、规模、与产品质素均不突出 如何突破有限的 竞争红海 是项目营销层面面临的核心问题

颠覆传统思维

转变一 从商业地产销售 到地产商业运营 不仅单纯卖房子，更是投资保障，未来收益

转变二 单一产品价值输出 整合核心资源 Loft公寓 通盘考虑酒店、商业、写字楼等 不仅卖公寓，更卖酒店、商业等综合大盘

转变三 从产品销售者 投资、商务平台提供者 性价比，价格等 云创空间 不是公寓产品销售，卖投资、创业平台

破局

传统营销与传统媒体 过去的双保险，今天的双桎梏 反思即在当下 在当前信息爆炸的时代 传统媒体的到达率正在逐步降低 客户面对庞大且近似的房产信息 更加无法完成自主的记忆与过滤 “传统营销”与“传统媒体”的经验组合 已然滞后于互联网时代的SNS浪潮 当营销+广告成本投入的增长速度 远超市场占有率的增长速度之时 反思即在当下

传统推广语境失效 客户已经麻木 传统推广渠道疲软 营销依赖线下

当我们习惯依赖的传播手段 已无法兑现价值 房地产项目无论品牌、规模与类型 话题 都在寻求

“费效比” 已无法计算 “信噪比” 才是新标准

营销破局三步走 附加概念，包装价值体系 炒热话题，实现价值认知 多管齐下，突破传统渠道

机会 区域内产品供应日益同质化，城市配套的缺失与资源价值的共享使得价值体系驱同，为中小企业提供高性价比的创业平台基础成为突破的关键。 作为非传统商务板块，此前供应的产品价值被迫弱化，因此在价值引导层面，对于产品新概念的建立包装显得机会巨大。

掀起大众创业、草根创业新浪潮 人是科技创新的关键因素，必须充分尊重人才， 保障人才权益、最大限度激发人的创造活力； 取消或简化前置性审批，充分落实企业投资自主权，推进投资创业便利化。 坚持实施就业优先战略和更加积极的就业政策，优化就业创业环境，以创新引领创业，以创业带动 掀起大众创业、草根创业新浪潮

2014年，中国“新兴产业创投计划”启动； 计划在全国内共支持创业投资基金213只，总规模达574亿元 2015，国务院设立总规模400亿国家新兴产业创业投资引导资金； 直接带动民间投入1800亿，间接带入一万亿资金流向创新企业。

中小企业产品和服务价值GDP占60%，纳税占国家税收总额50% 至2014年底，中小企业1169万户，占企业总数76.6% 创造就业数量2.11亿，占城镇居民总数70% 中小企业产品和服务价值GDP占60%，纳税占国家税收总额50% 中小企业亿元贷款净利润0.43亿元，为上市公司的2.4倍 亿元贷款创造就业1822个，为上市公司的7.9倍 数据来源 国家工商局（全国小型微型企业发展情况报告）

安徽列入全面创新改革试验区 9月7日，中办、国办印发的《关于在部分区域系统推进全面创新改革试验的总体方案》对外发布。按照方案，我省和京津冀、上海、广东、四川、武汉、西安、沈阳共同成为改革试验区域。我省将依托合芜蚌，担负起先行先试的重任，按照计划将在今年研究制定改革试验方案，协调落实有关改革举措，明确阶段任务和目标，条件成熟后逐项报国务院批准实施。

启示 商业地产≠地产商业，“去地产化”是其趋势 （打造垂直服务链，收取上游收益，享受成长红利，将重新定义商业地产的资产属性） 平台的核心竞争力——优质的人才和软件服务 （通过优质服务，吸引优质团队；做量的优势，得到质的飞跃，获得丰厚的成长红利） “互联网+”与商业地产的结合 （解决两个问题，其一，轻资产运营；其二，资源的快速对接）

定位

创新的起点 云创空间

什么是云创空间 云创空间是跨界社区，从共享空间到协同创造与学习，从线下到线上。 培育一个跨界社群共建的可持续社区生态，促进社员的自我实现。

专注个人成长，孕育优质团队，集合跨界资源； 打造联合学习、联合创新、联合办公的社区生活 云创空间五大平台 5大功能平台 社交平台、分享平台、创客平台、联合平台、生活平台 7大服务产品 勾搭咖啡书屋、创客空间、路演讲台、读社会、 空间生活汇、众筹资金池、联合办公室、威客会 40项服务内容 公司注册、勾搭咖啡、资金众筹、创业指导、模型制作、跨界交流、早餐汇 胶囊旅馆、交互平台、商务支持、计划修正、法务财务、人才对接、模式输出等 专注个人成长，孕育优质团队，集合跨界资源； 打造联合学习、联合创新、联合办公的社区生活

云创空间之一：社交平台 社交平台 玩法 目的 有效的社交氛围 破冰活动 （勾搭咖啡） 交互平台 （信息平台、工作平台） 破冰活动 （勾搭咖啡） 交互平台 （信息平台、工作平台） 目的 突破中国传统文化，打造美式社交空间。 信息平台：发布各方面信息，将线下和线上联通，通过白板拉动需求（丰田模式），做到信息有效流通。 工作平台：通过Tower等，打破工作空间障碍，帮助初创团队提高工作效率。

云创空间之二：分享平台 分享平台 玩法 目的 学术、创意分享交流社区；路演中心 联合读书会（709书院、五道口书社） TED演讲台（NGO：荒岛书屋、瓢虫映像） 目的 邀请教授及高质量的知识人才参与，形成积极的学术氛围。 邀请企业人士宣讲、招聘等活动；增加路演机会，帮助创业团队。 帮助会员扩展视野，进行思想碰撞；同时也可形成有效的社交圈。

云创空间之三：创造平台 创客平台 玩法 目的 动手、挑战想法 手工活动 模型制作 （3D打印机） 虚拟现实和现实增强技术应用 增强会员动手的欲望，提升创造兴趣。 模型制作，可以满足产品研发的需求，且3D打印机的问世，降低了开模板的成本。（苹果6:1800元；电动滑板车：1500元）

云创空间之四：联合平台 联合平台 玩法 目的 互补能力、头脑风暴、组建团队 头脑风暴 （APP征集、需求对对碰） 联合办公 （信息平台、工作平台） 目的 通过空间的跨界资源，最底寻找合作伙伴。 集合各个领域的人士，进行头脑风暴，碰撞新的思想，寻找新的空白点。 （如趣探、面对面） 联合办公可以加强信息交流和导师帮助，增加工作效率。

云创空间之五：生活平台 生活平台 玩法 目的 健康、开放、隐私的社区生活 旅馆 （胶囊旅馆） 早餐汇 （备注：早午餐） 旅馆 （胶囊旅馆） 早餐汇 （备注：早午餐） 众筹资金池 （穷人的银行） 目的 早餐汇： 通过小型活动，填补营业空白区； 旅馆： 满足对应客群的有效时间； 与早餐汇形成链接

云创空间关键节点 吸引、培育优质人才，形成竞争力 形成闭环空间 协助优创团队，享受成长红利。

核心 summary “互联网+”的思想：定位经营，扮演好“平台、插座”角色，寻找对接资源，轻资产运营。 “开放+连接”的时代：构建垂直服务商，形成多层收益，摆脱房地产（传统模式）。 当然，对本项目来说，打造平台，再进行租售，增加噱头的同时，也是增加盈利点。

核心 低门槛享受互联网+创业平台 价值

价值体系 城市价值 投资价值 空间价值 商务价值 居住价值 配套价值 安徽首创 低门槛 增值 小面积 品质空间 立面 泛会所 屋顶泳池 酒店 泛会所 屋顶泳池 酒店 会议室 居住价值 酒店式公寓 主题公园 景观带 生活配套 配套价值 云服务 商业配套 Wifi覆盖 创业平台 融资共享

价值提炼 项目核心定位语 省府中轴·安徽首个·云创空间

差异化 跳出区域窠臼/屏蔽竞争对手 话题性 形象要求 创新概念包装/建立传播基础 亲民度 获取情感认同/延展渠道可能

云 概念提出 ——源自IT行业，符合大数据时代信息爆炸前提下人类接受信息习惯的发展趋势； ——引申为产品中将配套与服务体系进行拆分，由项目联合体提供资源整合； ——便于结合微信、自媒体客户端等新媒体传播方式进行渠道延展和渗透；

云城全业态体系 i-Cloud 中辰·牧云城 A座loft公寓（智能家居+云服务）→中辰·云邸 B座写字楼（众创空间，智能办公）→中辰·云方（云商中心） D座酒店（五星级酒店+酒店式公寓）→中辰·云上 裙楼商业（青年主题服务商业）→中辰·云趣（中辰·云mall） 中辰·牧云城

案名建议 中辰·牧云城 City of grazing clouds 注：放牧云于城内，立于云端之城 备选案名： 中辰·云界 中辰·云商中心

云生活价值体系 i-Cloud 智慧 未来 分享 平台 精细 收益 轻盈 全能

推广诉求 云创综合体 财智双赢城

LOFT产品价值重建 5.4米层高，买一层得一层 财智1+1，百变双赢 智能家居生活+共享创业空间+云服务 投资、自住两相宜，万能投资品

精装修建议 根据办公、自住及投资等分功能精装 引进智能家居、智能办公设备 针对客户不同需求分类型精装 控制精装与毛坯比例 针对打造云办公社区的概念，引进智能设备强化主题 针对客户不同需求分类型精装 分别打造办公型，居住型，soho型三类精装户型风格 控制精装与毛坯比例 考虑性价比和客户使用的不确定性，保留约3/1比例毛坯户型供客户选择 售后统一签定订单式装修协议 既可避免精装修的不确定性，又一定程度进行避税

策略

项目营销发展思路 全盘营销 两大核心思路 招商带销售营销

分阶段形成战略节点，持续推进整盘营销 不断强化品牌价值与项目自身价值，强化线下与渠道，加强写字楼高端客户拓展 通过项目招商与销售并进，尤其是写字楼的大中型企业入住，商业的主力店入住带动销售 通过“云创空间”概念炒作，树立项目强势形象 形成持续热销，价值不断升级 区域炒作 隆重亮相 全面推广 全城皆知 价值运作 卖点释放 形象升化 充分造势 大量且持续的客户积累是核心-----云创会 阶段战略不断推进

招商（外场）自用客 销售（内场）投资客 创新商办销售模式设计：以招商带销售 改变传统的写字楼（商办）坐销模式，施行招商带销售，内外场联动销售的创新模式，以招商团队外场寻找更多自用客户，提升项目价值与商务氛围，以销售团队主抓投资客群。

包租式销售：整体3年返租，提升入住率和投资回报率 对于投资客户给予3年返租政策，以此提升入住率和投资回报率，形成销售运营两旺局 面，同时，为下阶段产品提供支撑。 同时，针对自用客户，在政策上给予倾斜，提升自用比例，提高入住率。 1、针对投资型客户 返租年期 返租率 返租款的返还方式 3年返祖，终身承租 第1年返租率5% 第2年返租率6% 第3年返租率7% 前三年返租一次性在总房款中减除，三年后由运营公司承租，终身承租，不设期限。 注：最终返租率由销售价格确定后进行调整。

2、针对自用型客户： 总房款15%的自用创业基金+2%自用保证金 降低投资门槛，赠送“创业基金” 1）实施不同价格，直接给予自用客户以赠送“创业基金”的名义鼓励客户自主创业。 2）给予总房款15%创业基金鼓励自主创业。 3）争取政府税费支持，在本案注册小微企业给予税费减免政策，同时，优化注册服务流程。 3）为保障自用客户利益，自用客户需要于签定购房合同时，缴纳2%自营保证金。

房源推售计划

VS 1500-2000㎡/月，整体去化周期：10-12个月 市场现状：汇银广场区位条件不占优，但凭借适当的产品打造投入，突出性 价比，实现较快的去化速度，可作为本案参考 万科金域国际： 地段成熟度更高，性价比很高 汇银广场： 地段成熟度相对较差，但品质更优，性价比更高 去化速度： 约2500㎡/月 去化速度： 约1500㎡/月 VS 综合分析本案的去化速度为： 1500-2000㎡/月，整体去化周期：10-12个月

房源推售计划 2018年12月 2017年9月 2018年6月 2016年1月 2017年1月 2015年10月 2016年9月 B1座首开 收写字楼官 B2座首开 写字楼入驻企业及商家发布会 A座开盘，去化80%以上 准备工作 开始 招商启动，开始蓄客 由于是存量房销售，2016年底才能正式销售，因此需要提前半年到1年进行锁客销售，销售周期提前，因此，招商等工作需要前置1年左右，这样，写字楼部分可争取实现18年收官目标。

提前锁客思路

思路1：内部认购会 优惠建议： 目的：1、加强客户诚意度（交定金，定房号，不可退），提前回笼资金； 2、大幅度惠利（5%以上）加强置业信心。 选购范围：指定一批单位供内部客户选购 认购形式：交纳定金，具体金额据实际情况而定，确定房号，根据定金金额不同享受额外折扣优惠。 优惠建议： 付款方式 30万定金 10万定金 备注 关系形式 实价折扣 表价折扣 实价及表价相差7个点折扣 开发商内部员工 92折 86折 94折 88折 合作单位及其他关系 96折 90折 市场客户最高折扣 —— 93折 95折 注：前期市场客户可转化为内部客户进行操作。

思路2：中辰1号众筹项目方案 总结：此方案可提前半年至1年锁定客户，同时，客户可实现稳赚不赔的收益，更易于让客户接受。 项目目的：以众筹项目的形式实现市场关注与快速回笼资金 项目期限：不超过1年；发布日起-2016年12月（开盘前）为认筹期 项目标的：A座公寓 众筹金额：每份众筹金额为20000元或50000人民币，认筹起点份额为1份，超出部分以1份递增；最高认筹50份（即100万人民币）；每份筹码指定A座公寓房号为抵押物，即一份筹码对应一个房号； 众筹形式：建议寻找第三方（小额公司或商管公司）作为担保方签订众筹协议，减少客户顾虑。 项目收益：本项目收益来源包括购房优惠，转介购房收入和筹码增值收益 预期收益为： 购房收益：开盘前确定购房的，可享受20000抵30000元/套或50000抵70000元/套的优惠，一份筹码可购买一套公寓； 转介购房收入：认筹人将本筹码（即房号）在开盘后一周内转介其他购房人并成功购房的，可获得6000元/套转介收入； 筹码增值收益：预期年化收益率12%；月收益率约1%。 项目退出：项目上市（开盘）到期或持有至1年到期，提供转让、机构收购或直接退出等三种流通方式，最快项目成立三个月后即可转让或退出。 总结：此方案可提前半年至1年锁定客户，同时，客户可实现稳赚不赔的收益，更易于让客户接受。

价格初探

低开高走，快速销售， 提升附加值 价格策略 首期只有一炮而红才能热销市场，价格的制定尤其关键，我们参照市场（地段、产品、品牌） 由于商办产品的竞争激烈，而本案又无较大优势，在不打价格战的前提下，不仅仅通过对“云”概念的炒作也需要通过产品装修、服务等附加值进行提升 首期只有一炮而红才能热销市场，价格的制定尤其关键，我们参照市场（地段、产品、品牌） 在各项因素基础上，建议首期销售均价与周边项目平衡， 为后期价格逐步提升打下坚实的基础 由于商办公寓产品的竞争激烈，需要不断的通过广告推广和活动吸引人气，抢占客户

均价建议 售价定位（市场类比法）：仅为根据市场类比法进行的静态定价建议，后期再根据市场、项目的综合情况确定本项目的最终售价。本定价未考虑精装因素。 权项 因素权重 皖都徽韵(精装公寓） 圣大阳光5米6（SOHO、毛坯) 国购中心（挑高、毛坯） 平均售价 7800 8000 7500 类比权重 35% 30% 地段 1 1.3 1.2 交通指数 20% 投资价值 15% 1.1 产品品质 项目条件 10% 0.9 附属配套 　合计 100% 0.98 1.18 1.135 定价 7141

执行

■A座开盘前策略执行总纲 传播策略 解决客户量+形象塑造+价值传递 渠道策略 多渠道拓源

2016年度 12月 1月 2月 1月 6月 营销推广排期 众筹启动 开盘 加推 时间 销售目标 推广主轴 骆岗板块新生焕发 云创空间 成就梦想 提前进入未来 策略重点 借势区域炒作，强化项目形象； 活动为主，渠道深挖拓展客源。 立体炒作云创空间概念， 深挖各种渠道，进行客户拓展。 加大主流渠道立体化营销，结合主题活动，顺 势开盘，转化前期积累意向客户 渠道应用 报纸：整版硬广＋软文+夹报 网络：网络硬广、电商合作、论坛区域炒作、百度搜索引擎 行销派单 户外广告 DM直投 电视新闻等 活动：区域价值高峰论坛、售楼部开放等 报纸：硬广＋夹报＋软文 网络：网络硬广、论坛新闻炒作、百度搜索引擎 DM直投 户外广告 行销派单 公交车语音播报 广播广告 活动：创业大赛、项目招商解析会、众筹启动 报纸：硬广＋夹报＋软文 网络：网络硬广、论坛新闻炒作、百度搜索引擎 DM直投 户外广告 行销派单 公交车语音播报 广播广告 活动：开盘活动、新春购房礼遇

工作重点： 第一阶段：形象导入期 （2015年10月-2016年5月） 1月 12月 6月 2月 2016年度 市场诉求：骆岗板块新生焕发 众筹启动 开盘 加推 2016年度 第一阶段：形象导入期 （2015年10月-2016年5月） 第一阶段 形象导入期 市场诉求：骆岗板块新生焕发 营销重点：项目升级形象入市，炒作区域 目标：实现项目的强势形象认知和区域认知 第二阶段 快速蓄客期 工作重点： A、大事件起势 第三阶段 加推强销期 B、区域炒作 C、形象集中引爆

常规渠道 户外和软文为主，报广、电视、电台和网络为辅 户外 报广 电视 电台 网络 布点：市中心、滨湖、项目周边及主要街道投放户外广告 内容：中辰带动区域升华 报广 电视 电台 网络 频次：结合活动 媒体：《新安晚报》《合肥晚报》《市场星报》《安徽商报》 内容：强化区域价值，云创空间概念等信息 频道：以电视台的黄金时间为主 内容：配合炒作，强化区域价值，云创空间等卖点信息 频次：以季度为单位投放合肥故事广播、安徽908 内容：做整点播报及热点栏目冠名 形式：以网络通栏和新闻形式投放 媒体：搜房、腾讯、 内容：配合强化区域价值，释放产品等卖点信息

创新渠道——微互动（微信、微博） 目的性 营销 专业性 维护

创新渠道：网络、论坛、微博、微信结合进行网络炒作 炒作相关话题： 骆岗机场焕新颜 “合肥向南，你向哪？” 安徽首个云创空间发布 首先对区位进行炒作，让合肥形成议论；

未来时光机 活动线——未来时光机营销中心开放暨新闻发布会 营销事件： ——暨售楼部开放新闻发布会 宣传配合：媒体邀请，扩大社会影响力 目的：打造具有未来感科技感的营销中心，通过售楼部开放形成强势冲击。

一个“区域展示区”，一场“区域价值高峰论坛”，放大区位价值至最大化 挖掘区位价值，做足预期发展空间 一个“区域展示区”，一场“区域价值高峰论坛”，放大区位价值至最大化 . “合肥骆岗板块价值规划展示区” 案场内设置区域规划展览，专人讲解片区规划及发展，结合声光电技术手段，演绎未来发展前景 邀请政府官员、商界代表、行业领军共同探讨片区未来发展蓝图,建立对经纬品牌与地段价值的认可度，形成政府白皮书 “合肥仰望——区域价值高峰”论坛

起势——由政府牵头，举办峰会，掌控区域话语权。 —合肥仰望-区域价值高峰论坛 活动线——合肥仰望-区域价值高峰论坛 起势——由政府牵头，举办峰会，掌控区域话语权。 邀请政府官员、商界代表、行业领军共同探讨片区未来发展蓝图,建立对品牌与地段价值的认可度，形成政府白皮书 活动主题：合肥仰望——区域价值高峰论坛 形式：发布会 配合媒体：报纸、短信、网络及户外

工作重点： 第二阶段：快速蓄客期 （2016年6月-2016年12月） 1月 12月 6月 2月 2016年度 众筹启动 开盘 加推 2016年度 第二阶段：快速蓄客期 （2016年6月-2016年12月） 第一阶段 形象导入期 市场诉求：云创空间，成就创业梦想 营销重点：项目详细信息释放，云创空间炒作 目标：实现项目的海量蓄客 第二阶段 快速蓄客期 工作重点： A、区域热炒、招商信息释放 第三阶段 加推强销期 B、云创空间未来愿景描绘 C、户外画面更新

活动线——云创空间新闻发布会 拥抱互联网+ 项目产品解析会，进行项目全城推介 中辰云创空间新闻发布会 活动对象：意向客户邀约、大客户圈层人士、地产媒体

活动线——战略合作单位新闻发布会 项目产品解析会，进行项目全城推介 根据招商进展情况，进行招商媒体见面会，由集团领导向市场阐述集团的地产经营理念，以及未来使命。 同时举办品牌商家及企业入驻签约仪式。 活动对象：意向客户邀约、大客户圈层人士、地产媒体

上门即送97#汽油加油卡 活动线——来访即送1吨加油卡 目的说明：制造轰动效应，吸引客户上门，解决现场的客户量与人气的问题； 针对对象：活动期间的所有上门的客户； 操作说明： 时间：仅每周六周日，将有限的客户全部挤压到一天同时上门，同时可节约营销成本； 数量：每天限量前15名（每周赠送的费用为3000元）； 要求：要求驾驶证与行驶证、身份证“三证”相符才能赠送； 形式：以“加油卡”的形式赠送； 扩展：后期成交客户可送1吨油； 时间节点：选择在认筹启动之后、开盘之前的每个周六周日，既能吸引市场关注，带来庞大的客户量，同时能促成成交量； 风险控制：需要做好销售的解说工作。

工作重点： 第三阶段：加推强销期 （2016年6月-2016年12 月） 1月 12月 6月 2月 2016年度 市场诉求：未来已来 众筹启动 开盘 加推 2016年度 第三阶段：加推强销期 （2016年6月-2016年12 月） 第一阶段 形象导入期 市场诉求：未来已来 营销重点：A座首开售罄 目标：实现项目热销 第二阶段 快速蓄客期 工作重点： A、商业签约仪式 第三阶段 加推强销期 B、开盘预热 C、深挖渠道

入驻品牌企业及商家签约仪式 活动描述：以签约仪式为噱头，吸引潜在客户。提升客户投资信心。 全市传播，营造知名品牌企业强势的新闻效应，增强客户信心，促进客户成交。 参与人员：双方领导，合肥各新闻媒体及地产界媒体，新老客户

新春购房礼遇之——业主答谢会 业主答谢会——迎春芭蕾舞会 目的：维系老业主，拓展圈层客户 活动：维系老业主，借机启动老带新；提升项目形象与知名度；开展圈层营销，吸引新客户； 邀请对象：老业主、诚意客户参加；

■A座开盘前策略执行总纲 传播策略 解决客户量+形象塑造+价值传递 渠道策略 多渠道拓源

大略商办物业拓客五大标准动作——行业联动 业内同行 竞品项目 其他商业 项目经理/销售经理 置业顾问 置业顾问 组织饭局营销沟通感情 成交奖励

大略商办物业拓客五大标准动作——异地拓展 异地行业协会 拓客团队 当地成交客户 寻找线人 小蜜蜂拓客 登门拜访，邀约亲友 全城拓客： 派单、大客户陌拜 物料支持：宣传品+礼品 组织当地推介会 意向客户带肥解说 提供客户资源成交者奖励

大略商办物业拓客五大标准动作——媒体联盟群 各地产网媒 各传统媒体 新媒体 所有媒体关键人 合作形式 回报形式 1 目标客群资源类活动嫁接 1 活动费用 2 分销合作 2 成交奖励

大略商办物业拓客五大标准动作——目标资源联动 酒店营销代表 汽车营销代表 商会/协会秘书 组织饭局营销 合作形式 回报形式 1 目标客群资源类活动嫁接 1 部分双方活动费用支持 2 成交奖励

大略商办物业拓客五大标准动作——大客户拓展 商会/协会 其他有资源的 社会群体 组织饭局联络感情 合作形式 合作形式 1 团购成交优惠及关键人奖励 1 团购成交优惠及关键人奖励 2 分销合作 2 单套成交奖励 3 单套成交奖励 4 目标客群活动嫁接

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