2016年 十堰市国土资源局 着力去库存 培育健康有序的房地产市场

2016年 十堰市国土资源局 第一部分 1 学习国土资源工作会议精神。 1

2016年 十堰市国土资源局 2016年1月7日，全国国土资源工作会议在京召开。会上，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察姜大明出席会议并作重要讲话。

2016年 十堰市国土资源局 姜大明从全力保障稳增长调结构政策落地、全面提升耕地数量质量管护水平、着力提高地质工作服务大局能力、大力推进国土资源节约集约利用、积极推进国土资源重点领域改革、全面推进法治国土建设、扎实开展国土资源督察执法、加快推进国土资源科技创新、深入开展“三严三实”专题教育九个方面回顾了2015年国土资源工作，并五个方面总结了“十二五”期间国土资源工作取得的成绩。

2016年 十堰市国土资源局 姜大明强调，十八届五中全会描绘了未来5年的宏伟蓝图，中央系列工作会议对改革发展作出了全面部署，我们要据此分析研判形势，明确任务要求。要深刻认识国土资源工作在全面建成小康社会决胜阶段所面临的新形势，切实增强贯彻落实五大发展新理念的自觉性和坚定性，准确把握中央提出加强供给侧结构性改革、实施五大政策支柱的新要求。

2016年 十堰市国土资源局 在“十三五”开局之年，做好国土资源工作的总体工作：全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，认真落实中央经济工作会议、扶贫攻坚工作会议、城市工作会议和农村工作会议部署，以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和切实贯彻五大发展理念，适应经济发展新常态，坚持耕地保护和资源节约基本国策，深化改革、稳中求进，围绕五大政策支柱，着力加强结构性改革，积极服务稳增长、调结构、惠民生、防风险，全力促进去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，提高国土资源共计质量和效率，为实现“两个一百年”奋斗目标奠定更加坚实的资源基础。

2016年 十堰市国土资源局 第二部分 2 我国房地产市场的严峻形势及国土 资源部门化解房地产库存的政策。 6

2016年 十堰市国土资源局 中央经济工作会议针对国内经济运行的现实状况,提出了今年要完成的五大任务,其中之一就是化解房地产库存。只此一点就可说明我国目前商品房积压问题十分严重。国家统计局2015年11月公布的数据显示,截至2015年10月,我国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,相比2014年同期增加了1亿多平方米。这种情况是我国房地产市场建立20多年来从未有过的。更为严峻的是,这只是竣工后未售出的现房面积,还不包括大量的在建未竣工及未开工的潜在库存。此外,还有各地的小产权房,以及一些没有纳入统计口径的住宅项目,甚至不排除还有部分应报未报的库存量。

2016年 十堰市国土资源局 “去库存”的同时还必须要“去产能”。很显然,要为房地产市场“去库存”,还必须下大力气压缩房地产产能。目前,在库存房已经很严重的情况下,房地产市场的投资仍然没有慢下来。国家统计局数据显示,2015年1至10月,全国房地产开发投资高达78801亿元,比去年同期仍有2.0%的增长。一边“去库存”,一边又在增加新的库存,这无疑将增加“去库存”的难度。 产能 库存

2016年 十堰市国土资源局 面对政治、经济的双重压力，国土资源部姜大明部长在全国国土资源部会议上针对去库存的重大任务，强调要综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程，实施有保有压的用地政策。十三五期间，国土资源系统要创新新型城镇化要求的用地管理，加强建设用地分类管控，坚持有保有控。实行城镇新增建设用地指标与农业转移人口落户数量挂钩，保障1亿左右农业转移人口在城镇落户，对土地利用粗放低效的城镇严格限制新增建设用地规模。

2016年 十堰市国土资源局 A 一是严格限制新增建设用地规模。房地产库存在不同城市间存在分化形势，也和此前的宅地供应规模密切相关。根据中国土地勘测规划院数据， 2009年-2014年，全国城镇住宅用地面积累计增幅为23.0%，与全国城镇用地总增幅基本接近，且增幅由2010年的5.3%下降至2014年的3.6%，呈放缓趋势。自2011年起，中西部地区的城镇住宅用地年度增幅维持在5%~6%左右，均高于东部、东北地区的年度增幅。自2009年至2014年间，对于不同规模城市，其住宅用地的年度增幅基本呈现出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征。因此，对于房地产库存较多的地方，姜部长表示，要减少乃至停止商品住宅供地。

2016年 十堰市国土资源局 B 二是要加强系统预警研判。根据财政部的数据，前10月，国有土地使用权出让收入23043亿元，同比减少10936亿元，下降32.2%。对房地产库存压力过大可能存在的地方土地收入减少等问题，姜部长表示，国土资源领域风险比较集中，土地出让收入减少和违规土地抵押处置，可能诱发政府债务和金融风险。必须加强风险源调查研判，提高监测预警能力，坚决守住不发生区域性、系统性风险的底线。

2016年 十堰市国土资源局 C 三是加快农民工市民化进程。农民工市民化被列为去库存的有效手段，2016年国土部将综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程，实施有保有压的用地政策，对没有完成闲置土地处置的地方相应扣减建设用地计划指标。 一直以来中国的城镇化存在土地城镇化快于人口城镇化的状况，当前房地产分化的状况以及部分地方城市存在的房地产过剩现实根源在此。落实城镇新增用地指标与农业转移人口落户数量相挂钩，也是解决当前库存和户籍制度改革的系统性方案之一。

2016年 十堰市国土资源局 第三部分 3 他山之石可以攻玉 13

2016年 十堰市国土资源局 自2015年以来，中央及各级政府已把“房地产去库存化”当作重要经济工作去抓，先后打出了简政放权、减税降费、金融扶持等系列组合拳，推出了包括降税、补贴、公积金、租售并举等在内的去库存一揽子政策，并把提高住房保障货币化安置比例当作去库存的有力支撑。

2016年 十堰市国土资源局 以安微省六安市为例，针对“房地产去库存”的重点工作，六安市先后推出《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》以及《关于进一步促进六安市区房地产市场平稳健康发展的意见》等一系列房地产新政，“去库存”化效果明显，据六安市住建委的统计显示，六安市区房价在2015年11月就止住了单月房价的“四连跌”，而在12月份，六安市区商品房的销量和价格开始回暖。 1 Page  15

2016年 十堰市国土资源局 2 根据六安出台的《六安城区国有土地上房屋征收补偿安置办法(试行)》，积极引导棚户区居民选择购房券安置并自主购买商品房，建立了购房券交易平台，被征收人采取购房券安置的，给予一定比例的面积优惠。同时，还出台了《关于购房商品房用于征迁安置的实施意见》，通过购买商品房作为安置房来消化库存。合理引导居民住房消费，自2015年11月4日至2016年9月30日期间，在六安市区购买商品住房由财政按应纳契税50%的比例给予补贴。同时，金寨、霍邱、金安、裕安、示范园区也分别出台购房补贴的政策，在指定区域购买新建商品住宅的，分别给予每平方米200元不等的购房补贴，通过刺激消费来消化库存。 Page  16

2016年 十堰市国土资源局 3 同时，鼓励农民退出宅基地进城购房，对自愿退出宅基地并还耕还林的农民，在六安市区购买新建商品房的，当地政府可按照退出合法宅基地的面积给予一次性购房奖励。进城购房农民的集体经济组织成员身份不变，原土地承包经营权、集体经济组织收益权不变，宅基地复耕复绿后的土地承包经营权归退宅农民所有，可在原集体经济组织内自愿、依法、有偿转让。这些房地产新政的实施，迅速收到明显的效果。 Page  17

2016年 十堰市国土资源局 第四部分 4 我市城区房地产用地现状分析 18

2016年 十堰市国土资源局 （一）2010—2014年度房地产用地供应量攀升，房地产开发供给侧结构失衡，出现了严重的供给大于消费需求的现象。 2010年至2014年度，市城区投入市场的房地产用地规模为8121.35亩（含公开出让、改变用途、调整容积率和协议出让面积），年均供应1624.27亩。以公开出让为例，2010-2014年，我市城区投入市场的房地产用地为5761.59亩，年均投入市场房地产用地规模约为1152.32亩，比2005至2009年度高出 80.83个百分点。

表一 ：2010~2014年城区房地产用地供地对比表 单位：亩 2016年 十堰市国土资源局 表一 ：2010~2014年城区房地产用地供地对比表 单位：亩 年度 公开出让 调整容积率 改变用途 协议出让 合计 （亩） 宗数 面积 2010 21 2026.44 20 362 230.35 5 16.46 2635.25 2011 26 577.95 227.85 9 157 8 30.49 993.29 2012 18 879.96 208 24 365.82 12.5 1466.28 2013 538 12 98.37 392.64 7 65.5 1094.51 2014 1739.24 123.26 4 22.92 3 46.6 1932.02 总计 110 5761.59 81 1019.48 79 1168.73 28 171.55 8121.35

2016年 十堰市国土资源局 图一：2010~2014年城区房地产用地供地图 单位：亩

图二：2010~2014年城区房地产供地形势对比图 单位：亩 2016年 十堰市国土资源局 图二：2010~2014年城区房地产供地形势对比图 单位：亩

2016年 十堰市国土资源局 2010年—2014年市城区批准预售商品房940.9万平方米，实际成交645.9万平方米，年平均销售130万平方米，而2010年—2014年投放市场的房地产项目用地（不含调整容积率部分）473.5万平方米，按我市城区成交的实际平均容积率3.6计，建筑面积达1705万平方米，尚有1059万平方米的商品房待今后一个时期“消化”，按年平均销售130万平方米计算需要8年的消化期，若加上我市已批复的集中安置区开发用途的建筑面积1049.55万平方米，按年平均销售130万平方米计算需要8年的消化期。上述两项总建筑面积高达2063.74万平方米，按年平均销售130万平方米计算需要16年的消化期。

表二：2010~2014年城区预售及成交商品房情况 单位：万平方米 2016年 十堰市国土资源局 表二：2010~2014年城区预售及成交商品房情况 单位：万平方米 指标 年度 批准预售面积 成交面积 未成交面积 库存率 2010年 126.3 154.2 / 2011年 149.3 106.1 43.2 29% 2012年 183.6 101.9 81.7 45% 2013年 215 152 63 30% 2014年 266.7 131.7 135 51% 合计 940.9 645.9 322.9

图三：2010~2014年城区房地产预售及成交走势图 单位：万平方米 2016年 十堰市国土资源局 图三：2010~2014年城区房地产预售及成交走势图 单位：万平方米

2016年 十堰市国土资源局 由表二和图三可见，除2010年受当年房地产市场火热和上一年度销售延续的原因，成交面积高于预售面积外，2011年—2014年商品房销售情况逐年下滑，造成商品房库存面积达322.9万平方米，尤其是2014年库存率高达51%。我市城区的经济适用房和公租房建设一方面对中、低收入家庭提供了有益的住房保障，另一方面影响了正常开发的中、地档商品房的销售量。 面对巨大的房地产库存量，2015年我们开始有步骤地扎紧口子，严格控制房地产开发供地，全年完成房地产开发项目供地2宗，面积46.32亩，仅占已供应经营性用地面积的1.6%。

（二）棚户区城中村改造项目用地和安置区项目用地大规模上马。 2016年 十堰市国土资源局 （二）棚户区城中村改造项目用地和安置区项目用地大规模上马。 2010年—2014年我市城区共完成棚户区改造17031套，建筑面积达153万平方米，需供地面积约为656.9亩，已供地约200亩。

2016年 十堰市国土资源局 2010年~2014年棚户区城中村改造项目供地示意图 面积按每套房屋90平方米，容积率3.5计算 指标 年度 2016年 十堰市国土资源局 2010年~2014年棚户区城中村改造项目供地示意图 指标 年度 套数（套） 建筑面积 （万平方米） 土地面积 （亩） 2010年 200 1.8 7.71 2011年 3126 28.13 120.57 2012年 3594 32.35 138.63 2013年 2152 19.36 83 2014年 7959 71.63 306.99 合计 17031 153.27 656.9 面积按每套房屋90平方米，容积率3.5计算

2016年 十堰市国土资源局 市政府（市城改办）于2010年—2014年共批复城区集中安置区建设项目 24个，总用地面积为5219.54亩，其中用于安置房建设的土地面积只有1383.18亩，而用于房地产开发用地面积为3836.18亩，若全部建成投放市场的建筑面积将高达1049.55万平方米，而我市城区近5年的平均年销售商品房面积为130万平方米，需8年的消化期。

2016年 十堰市国土资源局 截止2015年4月，已供地的5个安置区项目用于房地产开发的竣工建筑面积为136.76万平方米，另据不完全统计，安置区项目用于房地产开发暂未供地却已在建或竣工的房地产开发的建筑面积为295.67万平方米，如：林荫大道安置区、七里垭安置区和方块村安置区。若安置区项目用于房地产开发的商品房大批量的投入市场，对我市城区今后的房地产市场将带来不可忽视的冲击。2015年5月至今，又有5个安置区项目完成供地，面积464亩，是2015年全年房地产项目供地的10倍。

2016年 十堰市国土资源局 （三）土地市场乏力。 自2013年以来，我市城区土地市场明显乏力。从宏观地产行情来看，国五条政策下发后，开发商拿地更加谨慎，在房地产市场政策不明朗的情况下，开发商不敢冒然投资。从今年国内房地产市场形势来看，呈现区域分化的特征：一、二线城市相对乐观，成交稳中有增。三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以增加，刚性需求难以体现，造成了房地产市场处于疲软、萎缩状态。导致大宗地块因无人问津而流拍。

2016年 十堰市国土资源局 2013年10月，我市城区分别 发布了位于发展大道马家沟片区 388亩和周家沟片区356亩的两期 国有建设用地使用权的拍卖出让 公告，皆因无人报名而流拍。 2014年我们再次加大力度，启动 多个招商平台，分别对上述两个 片区的地块在深圳和武汉进行了 宣传推介，亦无开放企业问津。 究其原因有以下几点：一是 城区目前房地产开发量较大， 存量房较多，且商品房销售 逐年趋于稳中有降的态势； 二是集中安置区项目的推进， 将进一步冲击城区房地产市 场土地的正常交易。

（四）规划条件缺乏科学性。 房地产市场 2016年 十堰市国土资源局 调整容积率 改变用途 2016年 十堰市国土资源局 （四）规划条件缺乏科学性。 调整容积率 改变用途 房地产市场 出让前规划指标编制标准不科学，出让后开发商要求调高规划指标甚至改变用途，既影响了出让底价的制订，也消弱了宗地拍卖的市场竞争性。2010年—2014年，共有81宗，面积1019.48亩土地调整了容积率；共有79宗，面积1168.73亩土地改变了用途。并且基本都是土地用途是商住的地块调高了容积率，原工业用地改变用途成为商住用地，进一步加大了房地产市场的负担。

2016年 十堰市国土资源局 第五部分 5 贯彻落实国土资源部会议精神，有效化解 我市城区房地产库存的一些措施。 34

2016年 十堰市国土资源局 第一，继续巩固“大储备、大交易”的工作机制。定期、不定期召开国土、住建、房管、规划、林业、城投等部门联席会议，围绕土地收储、项目建设等多个方面开展议事决策，及时沟通信息，集体研究对策，凝聚力量服务中心城市建设，按照“多储少供、快收慢供”的总体思路，加强土地一级市场管控，规范土地二级市场交易工作，发挥各部门工作积极性和主动性，把握供地节奏，在去库存的同时，适时适度增加产销对路业态的土地供应，形成房地产增量市场与存量市场的有效联动。

2016年 十堰市国土资源局 第二，合理调整2016年供地结构和规模。2016年实施供地采取有保有压有减的措施，多增加产业用地，应对经济下行压力，减少商品住宅用地的供应规模，化解房地产库存。一是重点保障政府招商引资的如昌升物流、林安物流、绿城项目用地；二是对技术含量高的工业项目用地，尽最大可能保障供地；三积极推进供电、加油、加气站和商业用地项目的供应；四是对已报市政府批准且已动工建设的安置区项目实施供地外，原则上不再供应用商业平衡方式建集中安置区项目用地。

2016年 十堰市国土资源局 第三，根据《省政府办公厅关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》（鄂政发【2014】50号）和省住建厅《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（鄂建【2014】16号）、《关于推进棚户区改造货币化安置的指导意见》（鄂建【2015】8号）等文件的规定，尽快出台实施《十堰城区棚户区改造货币化安置实施办法》，与各部门积极联动共同探索推进棚户区改造货币化安置。

2016年 十堰市国土资源局 城区棚户区改造项目，在充分尊重被征迁人意愿的前提下，建立货币化安置奖励机制，以货币化安置为主。或由政府直接将补偿资金支付给被征迁人，由被征迁人自行购买、租赁住房；或由政府搭建交易平台，为被征迁人通过市场选购住房提供帮助，政府将补偿资金直接支付给售房的房地产企业；还可以由政府直接购买已建成的商品房进行安置。一种方式或多种方式并行，有效化解我市城区商品住房库存量。 搭建平台 购房安置 支付资金 安置

2016年 十堰市国土资源局 第四，严控工业用地改变为商住用地。今后一个时期，除已进入工业园区腾出的原工业用地，按符合城市规划，由辖区政府批准同意且无纠纷的企业提出原工业用地改变用途的，按照市政府112号文件执行外，其他的企业申请改变用途的工业用地，按照城市规划的要求，由政府依法收回（购）纳入市政府储备土地。