德思勤城市广场商业定位和发展战略

二、本项目发展战略及整体定位 2.1 定位模式确定 2.2 定位思路及发展战略 2.3 项目定位 2.4 项目发展方向及价值系统建立

2.1 、 定位模式确立 规划理念 主题设定 概念 市场层面 本地消费习性 城市发展层面 地块价值

2.2 、 定位思路-城市发展层面思考 着眼未来长株潭一体化的发展 把握城市新兴商圈的转移方向 分析长株潭的消费特征和趋势 突出休闲娱乐主题 建立大长沙门户生活方式中心

2.2 、 定位思路-市场层面的机会和空白点 会展经济日益发达，红星商圈升级改造势在必行。 目前红星广场已经形成成熟的商业中心，人流量大，商业活动密集，但周围缺乏与会展物业和周边商务人群提供相应配套的高档商务中心，如星级酒店、高档写字楼、公寓楼等。 现有的物业品质不高，档次较低, 提升区域形象的物业目前相对缺乏。

2.2 、 定位思路-地块价值 本项目位居长沙、株洲、湘潭三市相向发展的最佳位置，是三市经济一体化的结合部和桥头堡；辐射范围广，影响力大，凝聚力强，处于核心地位！ 具备发展成为本经济圈灵魂与核心的潜质！ 农博中心 S3 湘 府 路 韶 山 S1 S2 连通湘潭,株州的必经之地,城市入口 连通长沙市区 政府办公区域的迁移促成周边大量高档次住宅楼盘兴起

2.2 、 定位思路-长沙消费模式对定位的影响 长珠谭一体化进程，加速了长沙消费的发展，同时也拓宽了消费领域。从各项数据显示，长沙市民消费结构已从小康型向享受型转变，为项目在这方面的发展提供了广阔的市场空间。 ●据长沙市统计局城调队发布的数据，2006年，长沙城市居民人均可支配收入达到13924.13元，人 均消费支出10679.74元，长沙市民去年的整体收入和消费水平，均已超过同为中部省会城市的武汉。 ●2006年，反映城市生活水平的重要指标恩格尔系数继续保持下降趋势:由上年同期的33.4％降至32.6％。 ●统计数据显示，在八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数。其中， 居住消费增幅居8大类之首。 ●2006年长沙市城市居民人均教育消费支出866.86元，同比降低7.3％，是五年以来首次下降。 ●汽车是近年的城市居民家庭最具代表性的消费热点，2006年仍然保持旺盛的需求。2006年末每百户家 庭汽车拥有量为6.25台，较上年同期增长46.5％。 ●2006年，长沙消费总额，周边地区人口贡献了50%。

2.2、定位思路结论 担城市运营 借融城东风 搭消费顺风 托项目综合规模优势 塑区域形象 1、市场宏观条件 未来市场省府板块存在巨大的升值潜力 2、城市发展研判 长株潭一体化成为城市发展方向，把整个区域纳入项目体系整合 3、享受消费建立 市场消费结构已经发生变化，要求市场提供更为舒适的服务 4、项目自身条件 足够大的规模，物业形态丰富，造血功能强，形成资源互补 5、国际团队与本土结合 红星实业集团，品牌企业，使国际视野更好的融入本土 担城市运营 借融城东风 搭消费顺风 托项目综合规模优势 塑区域形象

S W O T 2.2、项目开发战略 利用优越的地理位置和便利的交通，以及 利用机会强化优势 都市综合体的强大带动力，为项目带来巨 S O战 略 利用优越的地理位置和便利的交通，以及 都市综合体的强大带动力，为项目带来巨 大的增值空间。 利用机会避免或减轻 面临的威胁和挑战 O T 战 略 利用都市综合体中商业、写字楼、公寓等 多种物业的完美组合，以最大程度弱化地 块分散和噪声所带来的不良影响。 S W O T 弱化劣势以应对 外来的威胁和挑战 W T 战 略 建立与政府的关系，加快拆迁，利用都市 综合体的综合开发，形成规模效应，建立 项目品牌。 发挥优势，转化威胁 S T 战 略 充分借助政府对城南新都的完善规划，以 及本项目作为长沙最大都市综合体的高度 突破区域限制。

2.2、项目开发总战略 站在城市发展的角度，依靠都市综合体的强大生命力和昭示力，利用优势地段品质和完善的规划，以多层面多渠道的产品、营销价值提升为核心，打造长沙市新历史阶段的经济、文化双重地标建筑结合体。

2.3、项目整体定位-物业定位 长沙首席·国际化都市综合体

2.3、项目整体定位-物业定位释义 长沙首席·国际化都市综合体 长沙融城计划，使大盘 云起，然，视野放在国 际标准上却不多 新兴区域需要名片效应， 项目以国际化标准带动 区域发展 长珠潭都市群的中心地 带，其壮志也是国际化

2.3、项目整体定位-总体示意

2.3 、 项目整体定位-项目产品构成（总用地450亩） 各地块产品构成及经济指标 地块 用地面积 （平方米） 物业类型 容积率 备注 S1 358亩， 约238428平方米 高档住宅 4.0 —— 商业 商务公寓 五星级酒店 临韶山路 S2 12亩， 约7992平方米 深圳百安居形象店 S3 80亩， 约53280平方米 好百年家居形象店 住宅 小户型公寓

时尚、名流、高档生活街区（含高档住宅、shopping mall、五星级商务酒店、商务公寓） 2.3、项目整体定位-项目产品构成 地块名称 地块面积(㎡) 定位建议 定位理由 S1 358亩， 约238428平方米 时尚、名流、高档生活街区（含高档住宅、shopping mall、五星级商务酒店、商务公寓） 周边住宅项目缺乏，已开发项目档次不高 为周边商务人群提供休闲、居住配套 地处红星商业中心，商务活动频繁 周边休闲娱乐设施缺乏，本项目为红星商圈升级发展提供配套支持 会展中心、项目自身为酒店、休闲类业态提供客源支持 产业升级，区域形象提升的需要 S2 12亩， 约7992平方米 百安居 树立商圈企业品牌形象标竿 满足周边不断聚集的居住人群的消费需要 提升经营档次，与批发市场形成差异 依托现有市场基础，商圈实现产业升级的需要 S3 80亩， 约53280平方米 好百年家居、宜家家居，小户型公寓

2.3 、 项目整体定位—项目产品构成 S1 S3 S2 S1 时尚、名流、高档生活街区 S2 百安居 S3 好百年家居、宜家家居，小户型公寓

融城行动、消费需求空间革命——都市综合体势动 2.3 、 项目整体定位的意义 融城行动、消费需求空间革命——都市综合体势动 区域形象提升 新兴区域需要建筑作为标识名片,引导城市价值走向, 正如深圳80年代的国贸\90年代帝王\21世纪的中心区之于深圳 消费推动 长沙由小康转入富足,市民消费结构改变,要求有 相匹配的消费场所及一站式服务 城市价值提升 长珠潭一体要求是国内乃至是国际上城市地位和经 济融合,都市综合性有利城市现代化迈进

2.3、项目整体定位-物业定位释义及表现 全球风行的综合体商业模式 集文化、社交、休闲、娱乐、购物于一体。

2.4、项目发展方向及价值系统建立-产品融合方式 项目发展方向：都市综合体 + 生活方式中心 商业 商务 居住 写字楼 酒店 住宅 时尚主题商城 SHOPPING MALL 商务公寓 酒店公寓 户外演播中心 休闲娱乐中心

2.4、项目发展方向及价值系统建立-物业功能融合 自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的全新价值平台。

2.4、项目发展方向及价值系统建立-人流链组织 项目都市综合体各个子项在功能上的互补性和实际生活中互动性的存在，最大程度地形成资源共享，对自身的价值链进行全面超越。构建出全新的内部价值让渡系统。 五星级酒店 甲级写字楼 商务公寓 ShoppingMall 酒店公寓 居住公寓 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流

2.4、项目发展方向及价值系统建立-运营核心点 写字楼、酒店、公寓、商业四大块须有机联系和融合，才能促使整个项目运作平稳，充满活力，而充当这一衔接效应关键点是商业板块。 单体2 单体1 酒店 单体3 写字楼 公寓 商业

3.1 整体定位与分物业类型定位衔接说明 整体定位指导各物业类型定位 各物业类型定位服务整体定位 整体定位着眼于国际化标准 各物业类型定位对准国际化潮流

3.2、商业整体定位 3.2.1、商业物业定位 湖南一流 长沙首席综合体验中心 ④ ① ③ ② 四大商业板块构成高中低全方位商业空间： ①长沙生活方式中心- S1地块SHOPPING ②国际主题建材中心- S2地块建材市场 ③国际主题家居广场- S3地块家居广场 ④娱乐绚彩空间- 地下空间及世界风情街

3.2.2、商业主题定位 湖南商业之都 —— 国际娱乐休闲星城 设置原则： ①建筑空间互动与交流 ②主题店的互动与交流 ③娱乐空间互动与交流 ④产品设置互动与交流

3.2.3、商业形象定位 红星魅力城 720度Mix Hall --------寻找门户,商业合成空间竞争力 主题确定因素： 项目规划因素： 大商业“闹市”，但较为独立，联系度不够； 裙楼商业“静市”，但较为凌乱，影响度不够。 项目规划因素： 通过地下商业衔接各裙楼“点式商业”，达到一个和谐 统一的商业合成体。 720度 Mix Hall 展示三大空间结构：立体纬度空间/平面衔接空间/整体合成空间 Mix Hall释放一种城市商业空间，倡导Openning ,一种开放的，互动的紧密协调空间体统。

3.2.4、商业客户定位 核心客户 私营企业主、个体户、企业高管，周边居民及商务客户 重要客户 政府要员、金融人士、专业人员， 项目周边有富余钱的家庭和外地投资及消费者 游离客户

3.2.4 、项目业态定位 3.2.4.1、商业业态定位原则 综合提升、全方位定位互补原则 城市配套及观光 服务会展中心 商务配套消费需求 高档次起点 体现创新业态 注重首次性与差异性

3.2.4 、项目业态定位 3.2.4.2、S1地块业态定位 定位因素： 业态定位：长沙生活方式中心 商业人流导向引导 配合商务人流需求 业态定位：长沙生活方式中心 （高档品牌专卖街+大型百货MALL+娱乐中心）

八大主力商业业态 3.2.4 、项目业态定位 3.2.4.2、S1地块业态定位 一、百货主力店 二、国际影院 三、真冰溜冰场 四、卫视演艺直播中心 五、儿童娱乐中心 六、国际高级俱乐部 七、国际美食城 八、品牌旗舰店

一、百货主力店 百货主力店

二、国际影院 Warner Brothers

三、真冰溜冰场

四、卫视演艺直播中心

五、儿童娱乐中心 入口处的标志 可欣赏艺术家戏剧表演的餐厅 独特设计的果汁咖啡吧

六、国际高级俱乐部 多功能时尚会所： 商务、休闲、康体、 SPA、水疗、养生等功能一应俱全，满足各层次各区域需求 豪华车队俱乐部 馆藏艺术品俱乐部

健康美体俱乐部 美食俱乐部 红酒雪茄俱乐部 视听俱乐部

片区国际化特质----酒吧文化、咖啡文化 七、国际美食城

其他商业业态 书城 珠宝城 数码广场 ……

3.2.4 、项目业态定位 3.2.4.2、S1地块业态定位—商场业态布局示意图 S1 6F：国际高级俱乐部、卫视演艺直播中心 国际美食广场 （含品牌旗舰店） 2F：世界名品女装馆 （含品牌旗舰店） S1 3F：世界名品男装馆 （含品牌旗舰店） 4F：世界名品皮革馆 运动休闲类 （含品牌旗舰店） 5F：儿童娱乐中心（含模型区） 书城、,数码广场、真冰溜冰场

3.2.4.2、S3地块业态定位 S3 HOBA好百年家居、宜家家居…… 定位因素： 业态定位——国际主题家居广场 较好的昭示性 地块人群流动较少。 业态定位——国际主题家居广场 HOBA好百年家居、宜家家居…… S3

3.2.4.3、S2地块业态定位 S2 定位因素： 业态定位——国际主题建材中心 三大地块中离会展最近，充分发挥会展商业配套； 商业形象展示面大； 地块规模较小。 业态定位——国际主题建材中心 S2

3.2.4.4、其他商业业态定位 定位因素： 分区定位： 主题定位：国际风情街区 中产阶层需求； 避免与项目其它直接商业竞争； 聚集人气，营造商业经营氛围。 分区定位： 纽约街区 巴黎街区 米兰街区 主题定位：国际风情街区

3.2.4.4、其他商业业态定位 国际街区采用内街式走廊，两旁是商铺店面，层高5.5-6.5米。走廊上空采用钢架玻璃体结构，保障室内的采光与通风。 米兰区：国际品牌服装专卖,高级意式餐厅 巴黎区：国际品牌时尚用品专卖，高级法式风情餐厅 纽约区：文化广场（乐器、音响制品专卖、小型剧场餐厅、咖啡 吧，特色概念饮食店） Le Goûter Bernardaud Zentro (Bar & Eatery) mix juice for life Pret A Manger

3.2.4.4、地下商业业态定位 定位因素： 业态定位——CitySuper超市,商业街,地下酒吧街 中产阶层需求； 差异化需求； 聚集人气，营造商业经营氛围。 业态定位——CitySuper超市,商业街,地下酒吧街

3.2.4.4、地下商业业态定位-下沉广场 连结四个地块的商业交通枢纽为地下商 业通道，共同围绕核心城市标示景观

3.2.4.4、地下商业业态定位-下沉广场 定位因素： 业态定位——露天酒吧、咖啡店 公共部分与商业部分结合部业态过渡 利于露天环境制造逸趣格调 业态定位——露天酒吧、咖啡店