样本企业研究：宝龙地产 2010年09月28日 宝龙商业地产

主 要 内 容 提 示 1 宝龙企业研究 2 青岛宝龙城市广场项目研究 3 青岛李沧宝龙项目研究 4 郑州宝龙城市广场项目研究 5 主 要 内 容 提 示 1 宝龙企业研究 2 青岛宝龙城市广场项目研究 3 青岛李沧宝龙项目研究 4 郑州宝龙城市广场项目研究 5 给甲方的建议 宝龙商业地产

目 录 宝龙集团及地产业务介绍 1、宝龙集团当前发展概述 宝龙地产商业模式 2、宝龙集团企业背景 3、宝龙业务结构 宝龙地产产品特点 目 录 宝龙集团及地产业务介绍 1、宝龙集团当前发展概述 2、宝龙集团企业背景 3、宝龙业务结构 4、宝龙发展策略 5、宝龙集团发展阶段 宝龙地产商业模式 宝龙地产产品特点 宝龙地产土地模式 宝龙地产资本情况 宝龙地产借鉴性分析 宝龙商业地产

宝龙集团当前发展概述 1 2 3 4 总部位于厦门，是国内为数不多以商业地产为核心主业的公司 2009年10月，宝龙地产香港IPO筹 成都宝龙 武夷山宝龙 淄博宝龙 蚌埠宝龙 郑州宝龙 福州宝龙 已开业项目 在建项目 开工项目 储备项目 即墨宝龙 青岛李沧 烟台海阳 宿迁宝龙 盐城宝龙 常州宝龙 新乡宝龙 泉州安溪宝龙 泰安宝龙 洛阳宝龙 太仓宝龙 无锡宝龙 无锡玉祁花城 总部位于厦门，是国内为数不多以商业地产为核心主业的公司 青岛城阳 1 2009年10月，宝龙地产香港IPO筹 资20亿元，土地储备600多万平方米。 … 2 … 开业商业项目4个，在建和新开工项目12个。 3 … 宝龙估计2010年从银行贷款20亿，计划2010年用销售收入和银行贷款合计的30亿资金10 块新土地。 4 宝龙商业地产

宝龙集团企业背景 宝龙 集团 许健康: 集团董事长兼总裁 个性内敛、极富冒险精神、实用主义、事必躬亲、具有战略眼光、做事随性。 创始人：许健康（籍贯福建省泉州晋江） 许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业，90年代回内地发展。 宝龙 集团 现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营 自主投资五大连锁体系：康城奥特莱斯、宝龙乐园、影城、美食及酒店 许健康: 集团董事长兼总裁 个性内敛、极富冒险精神、实用主义、事必躬亲、具有战略眼光、做事随性。 风格和家族企业特点 宝龙名言： 模式是用来被打破的！ 家族公司管理结构 扩张之前典型的家族企业，裙带关系浓重人才和管理是当前制约宝龙扩张的核心问题 宝龙商业地产

宝龙业务结构——商业地产成为核心主业 宝龙集团产业结构图 集团业务 商业地产核心业务支持 宝龙集团核心主业明确为商业地产开发和商业经营。 自主商业配套产业 康城奥特莱斯 宝龙乐园 影城 美食 宝龙酒店 宝龙集团核心主业明确为商业地产开发和商业经营。 自营商业配套产业的经营情况和品牌性有待提高 。 核心主业：商业地产 住宅： 40%-50% 宝龙工业 （08年扭亏为盈——长线孵化） 注重外部商业资源招商和资源整合 自营配套机构：商业地产开发、经营 OA产业（集团内夕阳产业定位） 百润顾问（销售）、商业管理、建筑设计 宝龙商业地产

宝龙发展策略——区域深耕模式 操作 选址 项目分布具有显著的聚集性特点 : 集中在四个省份 山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个）。 上市后，开始进入四川与安徽等省。 操作 选址 1 . 大体量商业在三四线城市确立 竞争优势，与少数品牌商家合作造 势。 2 .综合体建筑迎合了地方政府对城 市发展的要求。 3 .大型商业解决带动当地大量就业。 1 .定位在城市化进程基础上。 2 .在三四线城市的待发展地 区拿项目，在新城区打造新 商圈，与地方政府找到良好 的合作契合点。 宝龙商业地产

宝龙集团发展阶段 创业期 发展期 扩张期与高速发展期 IPO推动 1、受经济环境影响，建设进展放缓。 2006-2009 1、全国性扩张拿地 2、08年年中香港IPO通过聆讯 3计划2009年9月再次冲击香港IPO 2006-2009 1、福州宝龙城市广场 2、稳步进入两个城市 2003-2005 1、厦门明发广场 2、厦门宝龙酒店 2000-2003 1、澳门地产开发 2、厦门住宅开发 （20万平方米） 1992-1999 1980-1990 第一桶金 艰辛创业 创业期 发展期 扩张期与高速发展期 IPO推动 宝龙商业地产

目 录 宝龙集团与地产业务介绍 1、盈利模式： 现金流滚资产+开发补商业经营 宝龙地产商业模式 2、2009年业绩表现 3、经营指标分析 目 录 宝龙集团与地产业务介绍 1、盈利模式： 现金流滚资产+开发补商业经营 2、2009年业绩表现 3、经营指标分析 4、2010年业务发展态势 宝龙地产商业模式 宝龙地产产品特点 宝龙地产土地模式 宝龙地产资本情况 宝龙地产借鉴性分析 宝龙商业地产

盈利模式：现金流滚资产+开发补商业经营 选址 业态 购物 三四线城 娱乐 市的新城 休闲 销售平衡现金流，商业销售部分利润高 政府提供低地价、地价分期付款、税收减免和城建配套支持 销售回款超过或者接近总投资 选址 业态 “现金流滚资产”模式 三四线城 市的新城 购物 娱乐 休闲 开发利润高 资产收益 租金收益 ①大型商业弥补新城商业配套不足 ②五星酒店，形象工程 ③弥补新区配套不足，招商需要 ④区域经济带动作用促进就业 开发利润补贴后期商业经营 弥补商业孵化期长、租金低之不足 宝龙商业地产

2009年业绩表现 宝龙商业地产 2009 2008 同比变动(%) 合同销售信息 合同销售金额(亿元) 29 18.7 55% 合同销售面积(平米) 395,164 327,461 21% 销售均价(元/平米) 7,339 5,657 30% 竣工面积 总竣工面积(平米) 1,312,210 617,668 112% 销售并交付面积(平米) 669,090 287,274 133% 投资物业竣工面积(平米) 339,942 101,614 235% 停车位竣工面积(平米) 211,722 30,395 597% 投资物业组合 可出租面积(平米) 544,964 205,022 165% 不包括洛阳的批发市场和泰安项目 425,446 108% 占有率 71% 月平均租金(元/平米) 39 持有购物中心数目 3 1 宝龙商业地产

商业销售面积增加——拉高业绩 2009年 2008年 宝龙商业地产 销售金额明细 销售并交付面积明细 毛利润比率 净利润比率 销售金额明细 销售并交付面积明细 毛利润比率 净利润比率 2008年 销售金额明细 销售并交付面积明细 毛利润比率 净利润比率 宝龙商业地产

经营指标显示结构性问题 经营业绩指标 关键比率 经营指标分析 2009年宝龙地产营业额达到41亿元，同比增长1.6倍。其中，核心利润12亿元，物业公允价值变动收 益24亿元。 经营业绩指标 年份 07年 08年 09年 10年F 11年F 营业额（亿人民币） 10.26 15.84 41.35 37.12 62.73 物业销售 9.83 15.12 40.08 34.87 60.06 租赁收入 0.32 0.53 0.94 1.89 2.27 其他收入 0.11 0.19 0.33 0.36 0.40 物业公允价值变动收益 5.33 8.56 24.26 - 核心利润 2.03 3.33 12.22 13.64 22.32 净利润 6.03 9.33 30.43 宝龙地产单纯从经营业绩指标 看，高增长显著，其原因在： 低土地价格、低建筑成本， 以及商铺销售的高溢价。 物业公允价值变动收益占比 高，公允价值的增加只来自建 成面积的增加，而非经营水平 的提高。 从营收结构看，租金与物业 销售的比例，企业实质为住宅 模式。 关键比率 年份 07年 08年 09年 10年F 11年F 销售组合（％） 物业销售 0.958 0.955 0.969 0.939 0.957 租金收入 0.031 0.033 0.023 0.051 0.036 其他收入 0.011 0.012 0.008 0.01 0.007 资料来源：公司数据和工银国际预测(保荐人) 宝龙商业地产

2010年发展态势延续即定商业模式 宝龙的资产净值 2010年新增土地储备计划 计划在2010年投资30亿收购5-10块新土地，从而可能将土地储备从现有的630万平方米激增到1000 万平方米。新增土地成本能够控制在售价的10%-15%，能够保持较高的毛利率和内部收益率。 宝龙的资产净值 名称 总额(亿港元) 土地储备和在建物业 140.20 投资性物业（含在建） 49.50 09年底净现金 3.55 合计 193.25 来源：工银国际预测 自持物业业务发展态势 继青岛宝龙城市广场、洛阳宝龙城市广场和无锡玉祁宝龙城市广场完工，可租赁的总建筑面积从20.5 万平方米增加到54.5万平方米。据宝龙自身披露资料，2010年平均每平方米月租金39元人民币，但我 们的测算显示实际经营情况应该更低。 在2010年，预期租金收入及管理服务收入从2009年的1.27亿元增加到2010年的2.25亿元。可供租赁的 建筑在2010年底将达到 90万-100万平方米，工银国际估计其完工商业物业资产价值约为57亿元。 宝龙商业地产

目 录 宝龙集团与地产业务介绍 宝龙地产商业模式 宝龙地产产品特点 宝龙地产土地模式 宝龙地产资本情况 宝龙地产借鉴性分析 目 录 宝龙集团与地产业务介绍 1、产品组合、产品类型及系列设计 2、自持/销售比例、租售组合模式 3、主要商户资源 4、宝龙城市广场的概念、定位 5、宝龙的商业地产租金水平低 6、新区商业经营孵化周期长 宝龙地产商业模式 宝龙地产产品特点 宝龙地产土地模式 宝龙地产资本情况 宝龙地产借鉴性分析 宝龙商业地产

住宅部分占项目比重在35%--50%左右，办公用地一般做酒店式公寓 产品组合、产品类型及系列设计 宝龙城市广场业态组合：集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化为一体。 商业产品涉及 大型主题商业、步行街、风情街、沿街商业、游乐场所、餐饮。 1 根据项目地理位置条件和项目总体量的不同，在10万、20万、30万平方米不等。 位置优越、整体体量偏小的项目，侧重商业面积。 大体量项目，游乐面积占较大比重，增加客流吸引力和留滞时间，游乐投资强度不高。 2 商业多为低密度项目，B1-4层设计。 3 商业建筑的外观，注重奇特外形设计以吸引消费者。设计水平与一、二线城市有差距，但在当地已经具有较大竞争优势。 住宅产品涉及 住宅、公寓、别墅、低密度住宅、中高层板楼。 住宅部分占项目比重在35%--50%左右，办公用地一般做酒店式公寓 宝龙商业地产 16

宝龙项目中商业、住宅比例构成 宝龙商业地产 持有物业（在建） 住宅建筑比例（%） 商业建筑比例（%） 其他 注1（%） 福州市宝龙城市广场 17.5 74.5 8.0 太仓市宝龙城市广场（第一期） 51.0 22.0 27 无锡市宝龙城市广场 35.4 64.6 泰安市宝龙城市广场 40.5 42.3 17.2 洛阳市宝龙城市广场（第一期） 29.6 70.4 蚌埠宝龙城市广场 32.5 67.5 青岛市城阳宝龙城市广场 33.9 59.0 7.1 无锡市玉祁宝龙湖畔花城（第一期） 49.4 26.2 24.4 注1：其他包括办公室、夜总会、迪斯科及酒店等设施 宝龙商业地产

产品比例参考数字 可持续商业投资组合 土地储备 可预售的面积 宝龙商业地产 土地储备(千平米) 用于投资 用于销售 酒店 总和 竣工项目 790.9 1414.3 2,205 在建项目 1410 4670 250 6,330 所占比例 39% 57% 4% 100% 土地储备 （单位：万平方米） 可预售的面积 （单位：万平方米） 宝龙商业地产

自持/销售比例、租售组合模式 宝龙城市广场原则上50%商业自持经营。 根据项目现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩。 商业出售部分采取“售后包租”，年投资回报率承诺在6%-7%。 售后包租模式案例：3-5年，第一、二年租金为总房价的6%，第三、四年租金为总房价的7%，第五年为总房价的8%，前5年累计租金达总房价的34%。一般采取直接从房价中扣除。 自持部分，更加侧重招商。（宝龙内部定义的核心竞争力四项内容，1、研发和创新能力；2、成本管控能力；3营销招商能力；4商业经营能力。） 宝龙集团还拥有自主投资的四项商业业态，现阶段主要为大型商业项目开业支持体系。根据项目情况，给予外部同类型商业资源优先进入的选择。 酒店自持。五星级酒店2008年4月与喜达屋集团签署委托管理协议，与国际酒店一线大品牌合作，增强IPO筹码。同时提高五星级酒店管理水平。对四线城市，宝龙e栈商务和度假酒店自主经营。 这页没有搞懂具体的比例关系，原本想做成饼状图形 宝龙商业地产 19

主要商户资源 主力店：乐购连锁超市、家乐福、韩国乐天玛特超市、欧倍德（百安居）、时代华纳（时代华纳现退出内地市场，星美影院接替） 次主力店：百胜餐饮集团（肯德基、必胜客） 酒店：美国喜达屋酒店集团 世界500强合作伙伴（多是出于宣传需要） 主力店：王府井百货（集团）、瑞景百货、苏宁电器、国美电器、中影星美电影院、金逸影城 次主力店：金海华、豪客来、真功夫、宝岛眼镜、大家乐、反斗乐园、立新游乐、老家饭店 国内合作品牌 主力店：康城奥特莱斯、宝龙国际影城、宝龙乐园 次主力店：食全食美美食广场 替代酒店：宝龙e栈商务和度假酒店 自营的商业 宝龙商业地产 20

经济快速发展，人民生活水平、收入水平提高 宝龙城市广场的概念 步行街的不足 宝龙城市广场产生的背景 经济快速发展，人民生活水平、收入水平提高 城市化率提高， 让城市快速扩容 新商业中心的崛起 政府配置要求 郊区城市化 新区居住要求 新的商业中心建设 新的商业业态超前打造新商业中心 宝龙城市广场的概念 宝龙城市广场发展历程和评价 宝龙城市广场的战略方向 新区不断建设 新商圈的崛起 政府的管理职能 转变为市场行为 购物中心的优势 宝龙商业地产

宝龙城市广场定位 宝龙商业地产 1000m2以上的套数比例 宝龙城市广场定位 年龄层配比 青少年 中老年人 宝龙城市广场的功能定位 功能配比 商业功能配比 宝龙城市广场商户定位 宝龙城市广场业态配比 商户面积比例 住宅面积比例 酒店面积比例 游乐面积比例 办公面积比例 购物套数面积配比 餐饮套数面积配比 休闲套数面积配比 楼层商户数量比例 主力店、次主力店、独立店套数对比 本地商户与外地或全国商户的比例 自营与招商面积比例 宝龙城市广场商铺面积区间配比 50m2以下的套数比例 50-100m2套数比例 100-300m2套数比例 300-500m2套数比例 500-1000m2套数比例 中青年人 宝龙城市广场的消费者定位 性别比例 宝龙商业地产

宝龙的商业地产租金水平低 在宝龙地产的整体自持的商业中，2009年前十大租户 （按建筑面积计），平均租金为1.26元/平方米/天。 前十大租户合计总租赁面积为9.85万平方米，占全部持有面积的41.3%，占总租金营业收入的78.8%。 2009年，自持物业的的平均租金水平为0.48/平方米/天；2008年自持物业的平均租金水平为0.72元/平方米/天。 除福州宝龙乐园游乐有限公司及郑州食全食美餐饮管理有限公司外，其他八大租户均为无关联的独立第三方。 租户 行业 租期（年） 总建筑面积 （万平方米） 占总出租建 筑面积比例(%) 福建新华都百货 零售 15 2.99 12.5 家乐福 20 2.1 8.7 长乐国惠大酒店 餐饮 0.73 3.1 深圳华森百货会员 俱乐部 5 福州宝龙乐园游乐 有限公司 娱乐 10 0.69 2.9 皇家卫浴 0.61 2.5 国美电器 创世纪娱乐 12 0.52 2.2 金逸影城 0.51 郑州食全食美餐饮 管理有限公司 8 0.41 1.7 总计 9.85 41.3 2006年 2007年 2008年 2009年6月 2009年 自持整体租金收入（百万元） 0.2 32.2 53.3 28.4 94 十大租户租金占比 100% 97% 77% 78.8% -- 宝龙商业地产

新区商业经营孵化周期长 宝龙集团的商业项目孵化期，除福州宝龙广场时间较短在3年左右外，目前新 建成项目预计在3-5年左右，孵化期较长。 由于宝龙非常注重散户招商，在业态组合的控制上经受挑战，业态组合复杂多 变。开业运营后的业态调整，在1-2年内会重复发生。 这页不知是否需要精简内容 宝龙商业地产 24

目 录 宝龙集团与地产业务介绍 宝龙地产商业模式 宝龙地产产品特点 宝龙地产资本情况 宝龙地产土地模式 宝龙地产借鉴性分析 目 录 宝龙集团与地产业务介绍 1、宝龙地产IPO情况 2、宝龙地产的负债结构 3、资本：资金渠道构成 4、项目资金链：自有资金实质较低 宝龙地产商业模式 宝龙地产产品特点 宝龙地产资本情况 宝龙地产土地模式 宝龙地产借鉴性分析 宝龙商业地产

宝龙地产IPO情况 2008年6月，宝龙地产通过IPO聆讯。在金融危机与房地产调整双重合的市场环境 下，宝龙地产仍计划上市筹资30-40亿元，显示出其资金链压力，但最终IPO仍未 成行。 2009年10月，宝龙集团IPO，出让约26%股份，筹资净额约为21亿港元。IPO所得 资金约68.9%用于支付地价款。 宝龙地产IPO资料 股份市值 2009年10月110亿港元 2010年1月90亿港元 市盈率（按招股价） (a)未计投资物业公允值收益前7.9倍 (b)计算投资物业公允值收益后3.2倍 招股价 2.75港元 每股资产净值 1.49港元 宝龙商业地产

宝龙地产的负债结构 分析： 宝龙集团银行借贷金额偏小，在项目贷款中皆是类似情况，显示企业的银行资信偏低。 作为一家外资公司，在整体负债中短期负债比例偏高，包括成本更高的票据融资。 作为一家以商业地产定位的企业，其持有资产的公允价格更多从估值角度体现，由于租金很低，其资产价格在银行得到认可以及获得经营性物业抵押贷款情况不乐观。 08和09负债结构及比较 08年、09宝龙银行借贷情况 2008年 2009年 金额 （亿元） 总负债占比（%） 负债占比（%） 非流动负债： 9.15 14.02% 19.88 31.58% 借贷 5.47 8.38% 10.26 16.30% 递延所得税负债 3.68 5.64% 9.62 15.28% 流动负债： 56.13 85.98% 43.07 68.42% 5.64 8.64% 11.46 18.20% 有抵押债券和有抵押票据 8.34 12.77% —— 贸易及其他应付款 15.75 24.13% 9.02 14.33% 客户垫款 22.68 34.74% 12.32 19.57% 应付所得税 3.72 5.70% 10.27 16.32% 总负债： 65.28 62.95 资产负债率 76.16% 43.34% 权益负债率 319.43% 76.49% 借贷总额/资产总额 12.96% 14.95% 2008年（亿元） 2009年（亿元） 计入非流动负债的借贷 5.47 10.26 计入流动负债的借贷 5.64 11.46 借贷总计： 11.11 21.72 计入非流动负债的借贷期限结构 银行借贷期限 2008年（亿元） 2009年（亿元） 1-2年 3.92 5.07 2-5年 1.07 3.18 5年以上 0.48 2.01 总计 5.47 10.26 宝龙商业地产

资本：资金渠道构成 上市前私募1.4亿美元（可转债） 企业自有积累 银行合作伙伴关系 . 销售回款 . OA和工业现金流对宝龙商业地产支持 资金杠杆和滚动开发模式： 1、土地抵押贷款； 2、低地价成本、以及地价款分期缴纳； 3、建筑垫资； 4、除福州商业经营较好外，其他商业未见经营性物业抵押贷款 上市前私募1.4亿美元（可转债） 1 整体资金链偏传统 企业自有积累 2 在低地价成本下，产品竞争力使销售回款发挥了极其重要的作用 银行合作伙伴关系 . 3 销售回款 . 4 OA和工业现金流对宝龙商业地产支持 5 类似国美地产模式，但宝龙在该领域获得的资金支持程度仍有限 澳门同乡会 6 宝龙商业地产

项目资金链：自有资金实质较低 资金渠道构成 从后续宝龙的项目研究显示，项目贷款偏低，自有资金偏高，未充分发挥财务杠杆的作用。 资金合作伙伴：项目所在地的省级和市级分行。 宝龙注重销售回款的模式 澳门同乡会、荷兰银行、荷兰商业银行、全国工商联房地产商会投融资中心 从后续宝龙的项目研究显示，项目贷款偏低，自有资金偏高，未充分发挥财务杠杆的作用。 这一方面与上市前宝龙的资信情况与直接联系；另一方面也与项目启动的自有资金，多为筹集外部资金有关。 宝龙商业地产

目 录 宝龙集团与地产业务介绍 宝龙地产商业模式 宝龙地产产品特点 宝龙地产资本情况 宝龙地产土地模式 宝龙地产借鉴性分析 目 录 宝龙集团与地产业务介绍 1、宝龙的土地地价水平优势突出 2、项目获取优势及商业操作 3、土地获取、项目分布、选址标准 4、宝龙的选址纬度 5、项目分布与城市经济 6、2010年新土地储备——商业面积 有所缩减 宝龙地产商业模式 宝龙地产产品特点 宝龙地产资本情况 宝龙地产土地模式 宝龙地产借鉴性分析 宝龙商业地产

宝龙的土地地价水平——优势突出 于2010年3月，宝龙集团的开发中及持作未来开发土地的总占地面积分别约670万平方米 （包括签约未竞得部分）及约300万平方米。 项目名称 持有物业估值 （亿元） 土地成本 建筑总面积 （平方米） 楼面地价 （元/平方米） 福州宝龙城市广场 9.79 1.194 215353 554.44 太仓宝龙城市广场 4.819 0.983 213522 460.37 无锡宝龙城市广场 12.4 1.129 284187 397.27 泰安宝龙城市广场 10.18 2.229 301945 738.21 洛阳宝龙城市广场（共两期） 12.92 2.33 874968 266.30 蚌埠宝龙城市广场 19.51 1.962 491209 399.42 郑州宝龙城市广场 18.69 1.259 247195 509.31 青岛城阳宝龙城市广场 39.9 3.985 705526 564.83 无锡玉祁宝龙湖畔花城（第一期） 4.33 0.475 128105 370.79 无锡玉祁宝龙湖畔花城（第二期） 3.34 1.014 262928 385.66 烟台海阳县用地 10.21 1.804 950472 189.80 宿迁阜新区用地 6.88 3.884 517878 749.98 新乡友谊路用地 10.25 2.7 800000 337.5 盐城青年南路用地 8.7 4.379 488006 897.33 常州青枫公园用地 7.25 780700 285.51 青岛李沧用地 9.31 4.549 363664 1250.88 泉州晋江宝龙金色花园 0.15 29600 506.76 泉州安海宝龙豪苑 0.208 54210 383.69 宝龙商业地产

项目获取优势及商业操作 商业效果：项目销售部分利润高、可提供租金折让空间 拿地优势 与地方政府形成的契合点 国际、国内商业品牌合作 大体量商业体、商业在项目中占比高 商业与酒店产品组合，在三四线城市确立竞争门槛和优势。 与地方政府形成的契合点 综合体建筑、商业多业态弥补城市新区配套之不足； 提升新区区域地价水平； 大体量商业，带来长期税收收入； 大型商业带动当地大量就业。 宝龙项目主要从地方政府土地储备中直接获得，通过招商洽谈确定项目，以挂牌、招标形式获得土地 宝龙集团在商业资源上具有一定的优势——大型商业、国际品牌、五星酒店等，在操作过程中鲜有竞争者。 宝龙集团获取的低价项目，基本是当地“市重点项目”。 常州92万平方米“宝龙城市广场”——楼面地价47元/平方米 商业效果：项目销售部分利润高、可提供租金折让空间 宝龙商业地产

新区核心位置(项目大体量，强势塑造新区核心商圈) 土地获取、项目分布、选址标准 区域分布：东部经济发达省份的二、三、四线城市的新区。 项目分布具有显著的聚集性特点——山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个） 。以省份为单位进行项目拓展“深耕”，同时降低管理半径。 上市后土地储备目标：安徽、湖北、湖南、天津。 选址标准： -项目在新区核心位置，靠近新区行政中心、具备较大升值空间和景观资源。 -对商业地产细节的考量，并非核心因素。这种模式具有内在的可行性。 “宝龙 市广场”基本为当地最大的商业项目，而且占据新区核心位置，具备强势塑造新 区核心商圈的条件。能够吸引各种资源的汇集效应。该模式与万达、华润、中粮 在一二线城市的选址模式有内在的异曲同工。 -低地价是核心因素。据测算，相对于项目销售价格，土地成本在5%-15%区间 具备购买力支撑 政府提供优惠的新区超低价土地（基本不需要拆迁） 新区核心位置(项目大体量，强势塑造新区核心商圈) 宝龙商业地产

宝龙的选址纬度 宝龙商业地产 城市规模及人口 整体经济发展 居民购买力 城市选择准则 城市规划及发展 地方政府行政效率及服务态度 私人商住物业的预期需求 未来的土地供应；以及整体竞争环境 宝龙地产的选址 占地面积及是否适合开发大规模综合性商住物业 城市内所处区位 周围环境及交通等公共设施 项目选址考核因素 居民的消费行为及生活方式 地方政府已建或将建的基建 政府对该地区的规划 潜在开发整体成本架构 宝龙商业地产

项目分布与城市经济 宝龙商业地产 省份 起算年限 竣工项目 在建项目 建筑面积(千平米) 2009年GDP增长率(%) 山东 2006 5 5 2838 泰安 13.6 青岛 12.2 烟台 海阳 9.5 河南 2005 1 2 2004 郑州 12 洛阳 13 新乡 14.6 安徽 491 蚌埠 江苏 6 2719 太仓 15.8 无锡 11.6 盐城 13.4 宿迁 13.5 常州 11.7 福建 2003 483 安溪 11.2 宝龙商业地产

2010年新土地储备——商业面积有所缩减 青岛即墨项目：位于青岛的北部，总人口约112 万人。地块距离即墨市政府不到1 公里路程。楼面地价约400 元。是宝龙在山东省的第5个项目。 基于附近在售楼盘的销售价格，预计住宅均价约5500元，商业均价11000 元。 业态类型 细分产品 总建筑面积 （m2） 拟售面积 预留面积 住宅 公寓式酒店 58,049 无 254,951 商业　 商业街 42,200 标准店 115,157 住宅底商 33,001 合计 503,358 388,201 业态类型 细分产品 总建筑面积 （m2） 拟售面积 住宅 酒店式公寓 10,000 121,754 商业 商业街 42,100 标准店 51,891 无 住宅底商 16,441 合计 267,186 190,295 福建泉州安溪市区地块：泉州安溪又名中国茶都，人口接近一百万，地块位于建安路与二环路的交汇处。楼面地价成本每平方米人民币约322 元。 宝龙商业地产

目 录 宝龙集团与地产业务介绍 宝龙地产商业模式 宝龙地产产品特点 宝龙地产土地模式 宝龙地产资本情况 宝龙地产借鉴性分析 目 录 宝龙集团与地产业务介绍 宝龙地产商业模式 1、宝龙地产的SWOT分析 2、外在、内在竞争力评价 3、宝龙与万达之差异 4、企业比较与借鉴性总结 宝龙地产产品特点 宝龙地产土地模式 宝龙地产资本情况 宝龙地产借鉴性分析 宝龙商业地产

宝龙地产的SWOT分析 竞争优势(Strengths) 竞争劣势(Weaknesses) 潜在机会(Opportunities) 商业模式有“小万达”的称号。 拿地低成本，地价分期支付 选择三四线城市的新城投资，获得政府的大力支持——土地、城建配套、税收等。 销售回款能力强：住宅面积占项目比例30%-50%，商业面积中的50%销售。 商业建筑标准成本低，销售利润高。 业态组合注重娱乐、休闲，“吸客”能力强。 商业经营能力弱，租金低、空置率高，商业模式面临可持续性问题。 新城辐射人群、基础设施等市场因素的成熟周期长，孵化时间较长。 企业资金实力上市前不突出，跳跃性进入快速扩张期后，资金链压力偏大。 企业管理和人才不足，对扩张形成制约。 自主投资五大商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，自营产业品牌号召力较弱。 产品设计和业态规划科学性有待提高。 建标低，缺乏超前性，建筑耐久性存在疑问。 潜在机会(Opportunities) 外部威胁(Threats) 宝龙香港上市后，筹资能力增强。 三四线城市商业设施缺乏，快速城市化进程下，为宝龙提供较多投资发展机会。 产品和模式的复制性强，已储备项目和潜在项目储备较多。 大体量商业项目建成后存在城市新区地标地位的可能。 房地产市场周期对销售产生影响，对企业资金链可能产生影响。 商业模式的进入门槛不高，存在潜在竞争。 五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前期支持获取土地资源，但长期经营的投资边际效应递减。 宝龙商业地产

外在、内在竞争力评价 外在竞争力 内在竞争力 1)产品体量、业态组合，对地方政府、当地市场具有较强的吸引力和竞争力。 2)资本推动，进入高速扩张期，开发的规模效应，夸大了其品牌性。 3)已建成运营项目的外在观感，对地方政府具有较强的说服力。 4）自主投资的五大连锁商业体系，增加了其商业运营能力的说服力，但实际经营情况效果不突出。 1)产品设计为获取低价土地提供很大支持，项目前期启动的资金压力小，后续利润空间大。同时，低成本为项目整体经营腾挪出较大空间。 2)具备大型商业开发、运营经验，把握商业地产开发核心问题方向，降低投资强度。 3)盈利模式、产品、区域市场选择等构成的整体商业模式，具有可行性。 宝龙商业地产

宝龙与万达之差异 宝龙有“小万达”之称，在竞争力差异上，核心区别体现在“全链条竞争力”与“商业资源” ，进而影响市场效果。 宝龙商业地产

企业比较与借鉴性总结 宝 龙 华 润 差 异 宝龙商业地产 背景 民企 国企 整体风格迥异 资本 弱，资金紧张 强，实力雄厚 宝 龙 华 润 差 异 背景 民企 国企 整体风格迥异 资本 弱，资金紧张 强，实力雄厚 影响到商业模式上的实质差异 土地 强，城市新区、地价优势 中性，满足开发需要 综合体项目具有极强的议价能力 商业模式 现金流滚资产+ 开发补商业经营 集团孵化+租售并举 +增值服务 华润三四线综合体模式待明确 宝龙商业模式在目前阶段具备复制性 产品表现 弱，历史表现 强，历史风格 宝龙商业项目定位中低商业 开发能力 弱，三线中等水平 强，行业竞争优势 产品溢价能力差别 商业能力 弱，不能形成开业支持 中性，需要整合外部资源 决定租金水平与资金平衡周期 投资诉求 现金流、利润 利润、社会效应 企业背景定位差异，影响产品定位 三四商业开发经验 中性，经验在行业领先， 成功与失败 弱 华润商业产品设计经验突出 宝龙具有商业市场定位经验 营销能力 强，在销售阶段对投资者 形成强烈预期引导 借鉴性总结 1、“生意经”借鉴，通过合理的销售比例降低商业投资强度。 2、宝龙模式在三四线城市发展具备可行性，经营指标突出，地价、利润率。 3、宝龙在三四线城市的商业物业定位具有借鉴性——根据消费环境。 4、宝龙商业经营负面，可提高空间大。 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场项目研究 宝龙商业地产

青岛城市介绍 ● 区域概况 首尔 青岛 青岛市地处山东半岛南部，青岛以其优越的地理位置，雄厚的经济基础和科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络成为中国最具吸引力的投资场所之一。 从首尔到青岛的机程仅1小时，在青岛有近八千的韩国企业，七万韩国人在青岛安居乐业。 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场所处区位图 青岛宝龙城市广场向东为青银高速公路、向南为青烟高速公路、向西是308国道，距青岛流亭机场约15分。 城阳区规划 2010初步建设成为“青岛北部经济中心”和“青岛北部城市中心”。 青岛宝龙城市广场向东为青银高速公路、向南为青烟高速公路、向西是308国道，距青岛流亭机场约15分。 一小时交通圈 宝龙商业地产

青岛城阳区商圈情况 区政府 12公里 传统商业 新兴商圈 宝龙城市广场 25公里 世纪公园 城阳区是青岛未来城市北部发展的方向和重心，而青岛城阳宝龙城市广场就位于其中心区的核心地带。南临43万平方米的城阳世纪公园、文化广场、人民广场、城阳区政府等，紧邻城阳中央休闲商务区、金融一条街，它处在城阳新天地景观核心区的中轴线上。 1、城阳目前成熟商业缺乏； 2、新核心商业正在建设孵化过程中； 3、青岛即墨市目前承接城阳区部分中低日常消费。 宝龙商业地产

城阳商圈图示 宝龙商业地产 城阳区商业发展落后——传统商业中心距离宝龙2公里左右 城阳新兴的核心商业区正在筹备的项目 城阳新兴的核心商业区——与宝龙城市广场的距离在2-3公里左右 城阳新兴的核心商业区——整体商业体量大于宝龙项目 城阳新兴的核心商业区——拟建设临街商业 城阳新兴的核心商业区——拟建设项目 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场整体规划 青岛宝龙广场最初规划面积为70万平方米，现对外口径为75万平方米。 地上1-3层 超市/电器、时尚百货、主题商场、家居广场四大集客主力店，并规划特色酒吧街，时尚餐饮、豪华影院等。环绕各大主力店铺还设置大量的中小特色店铺。 地下一层 大型室内游乐场及停车场 青岛宝龙广场最初规划面积为70万平方米，现对外口径为75万平方米。 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场概览 宝龙商业地产 酒店和酒店式公寓 商业整体外观 商业正门 青岛宝龙城市广场住宅部分以及与商业之间的广场

青岛宝龙城市广场产品组合 项目总投资25亿元，总占地面积31.9万平方米，总建筑面积70.5万平方米，容积率2.2。 项目定位以游乐为核心，把购物、美食、旅游、游乐、文化、休闲、居住、商务集合一体。 宝龙集团号称将青岛“宝龙城市广场”打造成为亚洲第三、国内首家的全天候室内游乐场。但从实际 考察的投资情况看，与规划有较大出入。 项目中核心商业的面积为329394平方米，宝龙持有面积204928平方米。核心商业在整体项目中自持率 为29%，核心商业自持率为62%。 产品构成 建筑面积（平方米） 项目占比 住宅 高档住宅 124,825 17.69% 住宅底商 27,774 3.94% 停车位 39,690 5.63% 酒店式公寓 64,149 9.09% 酒店式底商 2,996 0.42% 核心商业 298,625 （自持部分204,928） 42.33% 29.05% 高档酒店 39,711 107,756 15.27% 总建筑面积 705,526 100% 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场各层平面图 宝龙商业地产

宝龙城市广场住宅部分示意图 户型分布分析图 配套公建分析图 停车系统分析图 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场——康城奥特莱斯 宝龙商业地产 1、少数店铺开业，品牌多为不知名的二三线商业品牌；2、大部分分割店铺空置 宝龙内部人士透露：已开业品牌50%为宝龙自营；30%为内部关联人士经营 内部空间 青岛宝龙 025 青岛康城奥特莱斯入口，建材标准偏低 青岛康城奥特莱斯外部 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场——地下商业街 宝龙商业地产 具备采光的底下商业街 类似澳门威尼斯人的贡多拉游湖——但商业动线设计未体现精髓 商业自然采光 与乐园连通的地下商业街——目前整体空置 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场——超市部分 宝龙商业地产 城阳区韩国企业使超市部分的业态组合具备生活消费基础 乐天玛特部分 乐天玛特整购后的分租部分

青岛宝龙城市广场——乐园部分 宝龙商业地产 号称国内最大的室内乐园——投资强度可控 乐园周边三层整体空置 乐园延伸对商业动线发挥作用 乐园周边商铺招租仍不理想 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场——室外商业街 项目外围商业商业街 美食街基本空置 项目外围商业街 分割大型商业的美食街 宝龙商业地产

建筑标准 宝龙商业地产 外立面整体成本偏低 高建筑成本部分 建筑付款进度偏后——出现建筑商围堵售楼处现象 室外建筑标准 设备选取——低成本 细节处理存在明显缺陷 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场土地成本 城阳区是1994年成立的新区，近年第二产业发展较快。随着城市化进程的推进，第三产业发展相对薄弱，政府把商业和服务业作为重点招商对象。 城阳项目为地方政府主动招商，据内部人士透露，宝龙在青岛李沧项目接洽过程中，城阳区领导得到消息，在青岛机场临时将回程的许健康邀请到城阳，促成了该项目。 宝龙城市广场为城阳区重点招商引资项目。 总地价 楼面地价 地价款支付分期 3.985亿元（含税） 565元/平方米 第一期建筑面63.8万平方米， 楼面地价514元。 第二期（酒店式公寓部分） 建筑面积6.7万平方米，楼面 地价1047元。 地上建筑面积楼面地价714元 宝龙项目的分期支付，据内部人士介绍为，前期部分付款获得一期土地使用证后，进行土地抵押贷款。 2009年6月30日支付0.703亿元。 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场开发节点 资金筹措： 项目开发进程 拿地时间 开工时间 竣工时间 开盘时间 2006.7 2007.4 一期2008.11； 宝龙城市广场：07.11；07.12；08.3； 二期预计2010.5 宝龙国际小区：07.8； 07.10；07.11； 08.9； 09.7。 资金筹措： 项目公司——宝龙集团(青岛)置业发展有限公司成立于06年7月13日，注册资 金4.62亿元。于08年3月19日，青岛宝龙将注册资本增至6.6亿元。（内部人士表 示，增加注册资本为满足地方政府招商业绩的需要。） 规划建筑面积约50.49万平方米的拟定的土地使用权（地价款2.5亿元），抵押 给东亚银行（中国）有限公司青岛分行，贷款额为2.5亿元。 规划建筑面积约3.19万平方米的酒店部分土地使用权，抵押给青岛城阳农村合 作银行和青岛华丰农村合作银行，贷款额为8000千万元。 宝龙地产IPO，拟运用募集资金中的1.5亿元用于青岛宝龙城市广场的开发。 宝龙商业地产

青岛宝龙城市广场项目成本 宝龙对外宣传的项目总投资为25亿元。 据内部人士透露，建筑招投标以价低为原则，确定中标者。 按照行业标准，以及实际建筑标准，我们测算的项目总投资为22.7亿 元。 据宝龙招股说明书显示，截止到2009年6月30日，青岛宝龙城市广场 产生的总开发成本（土地、建筑成本、融资成本）为14.912亿元。预计， 需要额外投资约3.94亿元以完成该项目。 青岛城阳宝龙城市广场成本支出 （单位：亿元） 2006 2007 2008 2009年前6个月 合计 合同承担 10.228 3.149 7.599 4.461 25.44 来源：招股说明书。注：合同承担到期日/清偿日为2010年8月，项目竣工日期为2010年5月 宝龙商业地产