亚星商业房地产营销管理有限公司 亚星国际商业街规划定位方案 2007年4月6日

目 录 一、形象定位 二、消费客层定位 三、功能定位 （一）功能细分定位 （二）功能规划建议 （三）业态业种规划定位

一、形象定位 立足本土的国际化商业典范

依据集团公司对亚星国际商业街的战略规划及定位要求，为了使亚星商业街的经营定位达到辐射整个郑州及周边县市的目的，我们遵照商业街高起点、高品味、高档次的规划要求，把亚星国际商业品牌一条街，打造成为该区域内高档次、规模化、特色化的商业地标，使其成为郑州商业界的名片与特色商业的典范。

经过我们的详细调研与集团领导对亚星国际商业步行街的精准定位，使我们对亚星国际商业街的规划有了明确的方向。步行街将是特色性、国际化，规模化、高品味的商业地标。主力消费群体是一些高端消费群和目的性消费群，在这里可以满足他们对国际精品与特色商业的体验式消费要求，走进亚星商业街就是一种品位与高贵的象征。国际化的品牌内涵和极具特色的品牌形象号召力，能更有效的吸纳郑州市及周边城市的高端消费客层。

为了使亚星商业街达到特色化国际化商业街，商品结构定位于高档品牌，主要以国际品牌服饰为主，再穿插一些特色餐饮。从个性化，特色化的角度考虑，使其成为国际化购物中心，成为郑州商业界独一无二的亮点。让顾客购物中休闲，在休闲中购物。其核心地位在未来数年都将无法动摇，将持续发挥其重要的影响力 。

二、消费客层定位 高级公务员、高级白领、高级商务人士、私营业主及周边县市的高收入客层。（25-45岁） 此类客层主要是整个郑州市及周边地市IT界、金融界、地产界及商务界等的高级白领及高级商务人士；高级行政区内的高级行政官员；私营老板等。

消费习惯： 1、具有很强的经济能力及支配权； 2、追求品牌和娱乐消费，消费心理较为成熟； 3、以高档为主；特色消费为辅，是本案的主力消费群体； 4、以奢侈品和高档品牌消费为主要特征，对消费环境及个性化服务要求较高； 5、注重商品的品质和品牌附加值，追求更高层次的文化、娱乐、精神享受。

三、功能定位 体验式消费品味中心

（一）功能细分定位 亚星国际广场的功能分区，一定要考虑如下三大因素的支持：

1、设计休闲购物和目的性购物人流 （1）购物人流的设计，是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一，从功能分区的角度来考虑，商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流，具体作如下规划： （2）设计明确的功能区域和板块，引导目的性购物人流。 （3）设计功能与功能区域之间的相互作用关系，以此带彼，以彼促此，使各种业态之间的互动得到有力的加强和补充。 （4）横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点，设计人性化的辅助功能设施，引导观光休闲人流留连忘返。 （5）设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常的购物。 （6）设计步行商业街的建筑标志与功能标志，定期、定时、定点引导观光、休闲、购物人流，以制造兴奋点，从而达到集中引导购物的目的。

2、提高步行商业街的整体物业和投资价值 的建议 亚星国际商业街是一艘巨型的“商业航空母舰”，她是以一个整体的形象而出现的，她既要有整体的概念形象，又要有各种细分功能的支持，因此，步行商业街的细分功能区，横向、纵向、楼层、方位等等，都要细致地考虑，各种功能的经营赢利与经营成本，只有解决了各功能区经营与成本之间的矛盾，才能有效地做好销售，提高整体的销售率，有效快速地回笼资金，尽早实现步行商业街的正常运营。

3、后续的经营和管理 亚星商业街在功能分区的同时，必须考虑到商业步行街的经营和管理，尤其象特色餐饮功能区域，更应是如此。

（二）功能规划建议 为了让亚星国际商业步行街能够达到辐射郑州市及周边地市，亚星国际商业步行街必须具备以下条件

1、对主力品牌的要求 （1）必须是具有系统化、全线化、规模化的国际国内著 名品牌。 （1）必须是具有系统化、全线化、规模化的国际国内著 名品牌。 （2）在本行业中具有较强的影响力与领导性，并具有很强的代表性。 （3）品牌在河南省属独有性或稀缺性，具有很强的竞争能力和适应能力。 （4）品牌的单店规模应具有相当强的号召力，并具有很好的品牌形象及健全的全国营销网络。 （5）站在辐射整个郑州市及周边地级市的高度而言，品牌 必须具有个性化、国际化，特色化的高档次品牌和个性化品牌。

2、对特色品牌的要求 （2） 具有相对成熟的系统化发展模式和选店条件。 （3） 对新市场的适应能力较快，本土创新能力较强。 （1）在本行业有很强的创新能力，有跨区域拓展的业务发展需要，具有良好的品牌形象和口碑； （2） 具有相对成熟的系统化发展模式和选店条件。 （3） 对新市场的适应能力较快，本土创新能力较强。 （4） 在本行业领域的品牌个性较强。影响力较大。 （5） 与相关业态的互补性较强，能够很好的促进整体的商业形象提升。

3、对项目本身的要求 （1）从项目的硬件设施来看，动线、灯光的设计，店面的设计和停车位等技术面一定要达到高标准的要求。 （2）经营管理上，要有经验丰富的经营管理公司进行管理。其对整个商业街项目的成功至关重要，它能够很好的调节整体商业的品牌结构可以通过各种宣传活动和促销手段来加大亚星国际商业步行街在郑州市的知名度，从而吸引客户，并能让商业物业持续增值。 （3）从服务上讲，要更为专业化、更为个性化，以满足顾客的需求。 （4）发展商的知名度及品牌实力对项目的推广也起着很大的推动作用。所以建议亚星集团在商业地产方面的招商策略应该与知名品牌进行合作，通过与知名品牌建立合作联盟，从而提高亚星国际商业步行街在商业界的知名度。

（三）业态业种规划定位 国际化与个性化购物天堂

1、亚星商业街功能分区总原则 （1）实行横向、纵向交叉式的功能分区； （2）以步行商业街中段“中心功能”区域向东门口和北门口辐射； （3）完全考虑主题商业整体经营管理模式的功能分区； （4）各功能分区的大小比例合理规划。

2、亚星国际商业街功能分区规划（见图一） 亚星商业街总长度350米，室内面积约19237m2，我们将对建筑单位的自然块状自西向东分为四个区两个馆，以经营国内、国际一线品牌为主。

业态定位 A区：国际品牌男装系列 B区：国际品牌女装系列 C区：欢乐购物街 D区：国内精品男、女装 A馆：美美时代百货 B馆：特色餐饮

亚星商业街业态功能布局表 区域 域名 业态 功能分区占比 面积 业种 营业时间 A区 国际品牌男装系列 服饰、鞋帽 18.39% 3549 m² 休闲装、商务正装、运动装 9:00-21:30 B区 国际品牌女装系列 17.04% 3290m² 少、淑女装、休闲装、运动装 C区 欢乐购物街 化妆品、箱包、皮具、饰品 12.34% 2381m² 化妆品、饰品、皮具、箱包 D区 国内精品男、女装 服饰 19.02% 3670 m² 鞋帽、衣、精品女装 A馆 特色餐饮 餐饮 8.72% 1683 m² 特色美食广场、 西餐，欧克一佰 咖啡、音乐厨房 9:00-02:00 B馆 美美百货 百货 24.49% 4727 m² 精品百货

国际国内品牌一览表 业态 主力品牌 次主力品牌 国际男装 唐纳·卡兰、路易·威登、范思哲、迪奥、Gucci古奇、瓦伦·蒂诺、PYADA、猜（Guess ） 、阿玛尼、梦特娇 杰克琼斯、 国内精品男装 柒牌、劲霸、七匹狼、利郎、才子、太子龙、九牧王、虎都、帝牌、Boss 、卡宾、 金利来、Esprit、群豪、伟志、爱登堡、亚瑟王、仙霞 少绅男装 观奇、顺美、雅戈尔、乔夫、卡宾、成龙、报喜鸟、艾斯铺瑞、圣大保罗、 富绅、卡尔丹顿、鳄鱼、庄吉、CAMEL、蓝豹、 商务正装 杉杉、花花公子、圣大保罗、维可多、伦敦雾、马克华菲、庄吉、顺美 雅戈尔、培蒙、侨蒙、 运动男装 耐克Nike、阿迪达斯Adidas、锐步Reebok、彪马PUMA、斐乐FILA、美津侬Mizuno、茵宝UMBRO、背靠背KAPPA、迪亚多纳DIADORA、乐途LOTTO、 Esprit、花花公子、Bossni、李宁、Gstar、哥伦比亚、真维斯、佐丹奴、LEE、苹果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、

国际女装 夏奈尔、Burbery、路易斯、Kenzo、（Drol）迪奥、JIVENCHY、VERSACE、 VLENTZNO、PRADA、BOSS、（PORTS）宝姿、Louis Vuitton、 Prada、范思哲、 克里斯丁迪奥、纪梵喜、伊夫圣洛朗、瓦伦蒂诺、乔治·阿玛尼、三宅一生、卡尔文·克莱恩、唐娜·卡伦、法涵诗、Burberry、 国内女装 Only、艾格、歌莉娅、太平鸟、虫虫、太和、斯尔丽、迪丝平、千百惠、歌力思 婕俪丝、魅族、桑迪、周仕依林、播牌、欧时力、美特斯邦威、圣玛田、雪歌、傲丝度、蝶苑、佳人苑、玉璞 少淑女装 Cushow、EUE、洛卡小镇、花木马、季侯风、艾格、淑格、时尚小鱼、BK、阁兰秀、法国箱子、茵佳妮、台秀、城市丽人、静夜思、简、播 敦奴、路逸莎美、娜尔思、红人、阁兰秀、法米尼、凯莱、依瑶、以纯 国际国内运动休闲女装 耐克（Nike）、阿迪达斯（Adidas）、锐步（Reebok）、彪马（PUMA）、斐乐（FILA）、美津侬（Mizuno）、茵宝（UMBRO）、背靠背（KAPPA）、迪亚多纳（DIADORA）、乐途（LOTTO）、 Bossni、李宁、Gstar、哥伦比亚、真维斯、佐丹奴、LEE、苹果、探路者、美特斯邦威、波姆斯、

国际精品内衣 黛安芬、曼妮芬、安莉芳、爱慕、 国内精品内衣 欧迪芬、龙笛、研色 国际、国内名品珠宝 金伯利钻石、金克拉钻石、谢瑞麟、周大福、周生生、六福、 明牌、金鹭、吉盟、金至尊、金得利、老凤祥、福辉 国际名表 雷达、劳力士、浪琴、欧米茄、豪雅表、 卡地亚、艾美、万宝龙 世界知名香水 （Chanel No’s）香奈儿、（GUERLAIN）娇兰、（Lancome）兰蔻、（Shalimar）夏尔美、（Chritian dior）迪奥、（Gucci）奇欧·古孜、（Joy jean patou）喜悦香水、（Davidoff）大卫·杜夫、（Estee Lauder）雅诗兰黛、（RALPH LAUREN）罗夫罗伦、（PORTS）宝姿 （Elizabeth Arden）伊丽莎白·雅顿、4711科隆水、Calvin Klein 、毕扬、第凡内Tiffany、狄娃（Diva）、小马车、艾佩芝、象牙、爱耐丝·爱耐丝、尼娜·丽茜、歌宝婷 世界男士香水 切维浓、哈利、BOSS、登喜路、范思哲、古奇欧·古孜、克丽丝汀·迪奥、大卫·杜夫、小马车、Kenzo 第凡内、兰德尔、兰堡、法国RUF征服者、凯热NO·6、奥德、圣罗兰OPIUM鸦片香水、阿玛尼、都彭、纪凡希 国际女鞋名牌 千百度、百丽、卡佛儿、哈森、沙驰、老人头、皮尔卡丹、苹果、布谷、暇步士、接吻猫、美美 天美意、AEE

国际、国内男鞋品牌 华伦天奴、梦特娇、阿玛尼、皮尔卡丹、登喜路、BOSS、大白鲨、鳄鱼、杰尼亚、苹果 康奈、红晴蜓、奥康、人生路、老爷车 国际化妆品品牌 兰蔻、倩碧、碧欧泉、夏奈儿、圣罗兰、雅诗兰黛克、里斯汀·迪奥、 歌雯琪、伊丽莎白·雅顿、娇兰、娇韵诗、奥伦纳素、欧莱雅、 国内化妆品品牌 旁氏、凡士林、克莱伦丝、妮维雅、花牌 强生、玉兰油、卡姿兰 特色餐饮 欧克一佰、、大时代、九洲方圆、朵娜咖啡、哈根达斯、星巴克、澳门豆捞、 必胜客、辣妹、一尊皇牛、土大力 西餐咖啡 新岛咖啡、海景咖啡、朵娜咖啡、哥顿咖啡、上岛咖啡 绿茵阁咖啡、捷农咖啡、迪欧咖啡 休闲餐饮 音乐厨房

品 牌 释 义 美美时代百货 美美时代百货为香港华镫集团之下属企业。集团多年来致力于高档卖场的经营和管理，旗下包括美美与LCX两大零售品牌。自1994年至今，现已设立上海美美百货、成都美美力诚百货、香港LCX海运大厦、北京LCX、重庆美美时代百货等多家卖场。集团与多间国际知名品牌建立了稳固友好的合作关系，获得包括Gucci、Salvatore Ferragamo、Hugo Boss等在内的众多国际顶级品牌的支持，成为大陆最高档百货品牌之管理者与业界翘楚。

现在美美百货在国内已成功象征着一个高档次的百货品牌，除了在上海得到顾客接受和坚实地位外，第二家美美力诚于二零零一年十二月在成都正式开业，现在重庆美美时代百货亦在各界朋友支持下隆重开幕。美美的标志作为城市生活的橱窗与时尚。潮流的载体，凭着对国际时尚有着准确及时的理解和把握，成为了国内高档百货业翘楚。

一直以来，美美坚持引进国际知名品牌，使国内消费者不出国门即能领略这些国际一线品牌的独特魅力，二零零四年十月美美时代百货在重庆试营业，是公司把握市场脉搏，协调拓展跨地域的良机，从而使公司经营管理发展的方向再迈进新一步。从十多年来的发展和成长，顾客见证了美美优良的品质，超级品牌的引进，体贴的服务态度，优雅的购物环境，这种种的优质生活方式，将会引进到国内不同的城市，与经济水平快速提升的市场，一起延续高档百货理念的营运模式，提高生活质素。

国际品牌 首先，品牌不是认证出来的，是消费者认同的。一个牌子得到国际上的认可成为国际品牌需要的是世界范围内消费者的认可。同时品牌也是需要认证的，这是在品牌的推广过程中持续进行的工作，不同的行业和产品有不同的认证，通常是一些国际权威机构。需要说明的是，认证不能使一个牌子变成品牌，但可以让品牌更有权威性。认证所认证的不是知名度、忠诚度和美誉度，而是认证机构对品牌在某一领域先进型的认可。

音乐厨房 是集餐饮、酒吧于一体的时尚餐厅，环境优雅，适于个人朋友聚 会、宴饮，休闲气氛浓烈，是现代时尚人士洽谈业务，浪漫约会的场所。

欧克一佰 来自香港一家麦当劳式的美式快餐连锁店，更具本土化，特色餐饮。

亚星国际商业街业态业种规划定位图

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