指導教授： 李建中 博士 組 別： 第四組 組 員： 毛一祥 王瀚祥 王俊堯 花蓮縣鳳林休閒渡假園區BOT開發案 指導教授： 李建中 博士 組 別： 第四組 組 員： 毛一祥 王瀚祥 王俊堯

簡報內容 1 計畫簡介 2 BOT辦理過程 3 許可權規畫及效益分析 4 現況探討

計畫簡介 一、計畫緣起 二、基地位置介紹 三、渡假園區整體規劃構想

一、計畫緣起 基地配合行政院「產業東移」政策，原本擬開發為綜合工業區，因東部地區偏遠，且工業發展較為困難，故配合行政院「促進東部產業發展計畫」調整部分工業區計畫為大型渡假基地計畫。 分期釋出公有地，提供民間投資興建大型渡假設施，設置住宿、餐飲、休憩、療養、主題遊樂設施、自行車道、高爾夫球場（含公共及俱樂部球場）及相關設施等。

二、基地位置介紹(1/2) 本計畫基地位於花東縱谷內，為馬鞍溪及花蓮溪交接處，其行政區域隸屬花蓮縣鳳林鎮。 其東側接「鳳林綜合工業區」的預定地，西側鄰泰和水泥及「鳳林遊憩區」，南則以馬鞍溪之萬榮堤防為界，全區面積約為510.4557公頃。

二、基地位置介紹(2/2) 招商許可範圍 整體計畫以BOT方式引進民間開發，總面積計415.4公頃。 東部 高速 公路 台 九 線 萬里溪 馬鞍溪 台 九 線 花蓮溪

三、渡假園區整體規劃構想 市場方針：「區隔性」與「示範性」 強調主題設施多樣性、特殊性 低密度開發，地景創意結合自然休閒 規劃內容：給予投資經營者最大彈性 3個客層各異之休閒渡假村（約1800房） 2-3個主題園區（約100公頃） 一座18~27洞高爾夫球場（約90公頃） 商業中心、旅運服務中心及公共設施等 環境塑造：「生態觀光」結合「文化觀光」 全區415公頃，集中劃設125公頃保育區，創造渡假村水與綠空間，呼應原鄉涵構 連結原住民文化特色，擴大旅遊深度

BOT辦理過程 一、法源依據 二、前置作業時間 三、招商標的規範 四、整合招商範圍開發規範 五、招商條件規範 六、甄審評定方法 七、申請作業流程

一、法令依據 法令依據 本案係依「促進民間參與公共建設法」第3條第1項第7款「觀光遊憩重大設施」類公共建設，於92年1月29日報奉內政部以內授營綜字第09200841562號函，同意授權內政部營建署新生地開發局辦理徵求民間投資及開發作業等相關事項。 先期計畫於92年4月22日報奉行政院院台內字第0920017702號函核定，同意由內政部依據「促進民間參與公共建設法」(以下簡稱促參法)，以促參法第八條第一項第一款方式(即興建—營運—移轉)徵求民間廠商投資興建及營運。

二、前置作業時間 行政院促進東部地區產業發展指導委員會工作小組於87.12.15召開「協商鳳林休閒渡假園區用地變更程序」會議同意，爭取中美基金補助辦理後續作業。 行政院經建會於88.10.19同意以中美基金墊支方式正式核撥本案開發先期作業經費，於89.10.31評選出招商總顧問。 92.2.17完成環境影響說明書作業。 92.4.22促參先期計畫書報奉行政院正式核定。 92.6.17交通部觀光局通過本案興辦事業計畫書。 92.7.4內政部區域計劃委員會審議通過本案之開發計畫書。 93.9.27完成首期公告招商(本案因面積達415公頃，預分三期招商開發，第一期開發面積232公頃)。

三、招商標的規範 標的範圍及規模 整合招商範圍：總計232.4公頃 合格申請人必須提出整體規劃構想，得分期開發。 首期特許開發範圍：至少50公頃 投資金額不得低於10億元，開發項目及規範如下： 可開發建築用地：簽訂地上權契約後三年內至少完成首期投資金額之30％，並開始營運。 保育區：依「非都市土地開發審議規範」之規定辦理。 應配合項目： 聯外道路：寬度不得小於45公尺，至少興建完成雙向四線道，起點必須自台糖土地近台九線處進入。 公用設施：4公頃整地。

四、整合招商範圍開發規範 原分區 容許使用項目 土地面積 （公頃） 總容積 （萬㎡） 建蔽率 特別規範 遊憩區一 遊憩區二 遊憩區三 遊憩設施、戶外遊樂設施、水岸遊憩設施、觀光遊憩管理服務設施、安全設施、公用事業設施（含污水處理廠）、交通設施、生態體系保護設施、水源保護及水土保持設施 63.8 29.6 （遊憩用地分割，容積 30～60％） 30％ - 遊憩區二 遊憩區三 遊憩設施、戶外遊樂設施、安全設施、公用事業設施（含污水處理廠）、交通設施、生態體系保護設施、水源保護及水土保持設施  89.7 1.2 （可建築面積以1公頃為限，容積120％） 40％ 可視政府高爾夫球場政策走向，調整開發項目及用地規劃 國土保安用地 水源保護及水土保持設施、林業使用及其設施、公用事業設施、隔離綠帶、綠地 69.7 交通用地 交通設施 5.2 路寬45公尺，首期完成雙向四線道，用地編定時自行設置內部動線 特定目的事業用地 公用事業設施、廢棄物清理及污水處理設施 4 總計 232.4 30.8

五、招商條件規範(1/3) 申請人資格： 單一公司： 本國或外國依法設立之公司。獲選為最優申請人後，應成立新投資公司，實收資本額三億元以上。 企業聯盟： 成員需包含授權代表公司、主要、一般成員。獲選為最優申請人後，應成立新投資公司。所有成員實收資本額總和應在四億元以上，其中授權代表公司應在三億元以上，其他成員不得低於五千萬元。

五、招商條件規範(2/3) 財務條件，最近三年至少一年符合前兩項，每年均應符合第三項： 股東權益淨值達資產總額1/3以上。 流動資產不低於流動負債。 最近三年無退票紀錄。 開發經營能力，符合下列條件之一： 最近十年累計投資或開發或經營觀光旅館房間數達八十間以上。 最近十年累計投資或規劃或設計或建造，並開發完成或經營遊憩區土地面積五公頃以上。

五、招商條件規範(3/3) 權利金 開發權利金： 以投資公司於投資計畫書中所提，正式營運後前十年預期之年營業額平均值之20％計算為下限。 於簽訂設定地上權契約並完成地上權設定登記後，一次繳付。 經營權利金： 投資公司正式營運後年營業額固定比例計算，其比例不得低於3％。 經營權利金應於首期（或後期）營運開始日起或簽訂「地上權契約」（或後期地上權契約）及完成地上權設定登記之日起三年內開始繳交。

六、甄審評定方法 一階段送件、兩階段評審方式進行 評定方式： 投資計畫書評分權重佔80％ ，半數以上委員評分逾70分，且總平均達70以上者，方開啟權利金標單。 開發及經營權利金評比權重佔20％。 評定方式： 投資計畫書：計算各申請人之平均分數，扣除各評審中個人分數與平均數上下差距逾20％之分數，重新平均，未達70分不列入評定。將最高分申請人之加權分數訂為80分，其餘依比例遞減計算。 權利金：開發權利金與經營權利金比重分別為5％、15％ 開發權利金：依各申請人提出可繳付之數額，除以申請開發面積，所得單價最高者為5分，其餘依比例遞減計算。 經營權利金：依各申請人承諾繳付之比例排序，最高比例訂為15分，其餘依比例遞減計算。 將投資計畫書及權利金加權分數加總，總分最高者為最優申請人。

七、申請作業流程(1/2) 預計93年5月

七、申請作業流程(2/2) 預計93年11月

許可權規畫及效益分析 一、許可權規劃 二、投資公司獲得效益 三、政府釋地獲得效益

一、許可權規劃(1/2) a.許可年期：自投資公司（馬太鞍國際開發股份有限公司）簽訂設定地上權契約並完成地上權登記之日起算50年。 b.投資公司應於簽訂首期設定地上權契約之日起三年內完成首期總投資金額百分之三十之投資建設，並報請本局書面同意後開始營運，後期則依後期投資執行計畫書興建營運。惟各期全區投資興建應於簽訂該期設定地上權契約之日起十五年內完成。 c.投資公司應於簽訂首期設定地上權契約並完成地上權設定登記之日起三年內開始營運。

一、許可權規劃(2/2) d.投資公司依契約規定期間繳交地租、權利金，且於設定地上權期間之前四十五年中，四分之三以上期間內，償債比率皆大於1，且營運績效評估良好，合約期滿時，將享有優先議約權。 e.許可範圍及面積：為符合民間投資規模及分期發展需要，並考量政府之土地效益。本案選定計畫區中央232.4公頃為本次整合招商範圍（以實際測量與分割之面積為準，惟設定地上權部分，不含聯外道路及公用設施用地），民間機構必須針對此範圍進行整體規劃，並得分兩期開發。其中首期開發範圍得由民間機構自行選定至少50公頃之開發，以利民間彈性調整投資策略，而政府仍可掌握周邊之土地利益及未來之招商配合。

二、投資公司獲得效益 市場機會： 目前花蓮觀光系統休閒旅遊消費潛力已達新台幣240億元以上。 民國97年消費力將倍增至600億元以上。 開發完成後年營運效益預估至少將有20億元以上。 財務效益： 觀光休閒投資項目報酬率(IRR)應達12-15%。 企業效益： 對投資人，是低風險進入休閒產業投資市場的機會 對經營者，是發展花東經營基地，或擴大事業版圖 的機會

三、政府釋地獲得效益 社會效益： 將創造至少6000個就業機會。 環境效益： 創造125公頃之生態公園，並提昇地區商業、公共設施與公用設備之機能。 財政效益： 節省政府財政支出，本案開發工程經費，總計經費23.73億元，完全由投資公司負擔，可節省政府觀光遊憩類公共設施興建費用達23.73億元。 增加政府權利金、稅收或其他收入，本案約可增加政府權利金收益2,264,982千元，土地租金4,304千元，另預估房屋稅1,399,950千元，營利事業所得稅8,717,364千元。 觀光效益： 第一期投入市場營運後可吸引130萬人次，全部完成後 估計則有185萬人次。

現況探討 一、決標後現況 二、外在反對開發聲浪 三、廠商面臨不利因素 四、結論

一、決標後現況(1/2) 本案於93.9.27完成首期公告招商，僅一申請人提出並經甄審後由其獲選為最優申請人，於94.4.22簽定草約。申請人於94.6.14成立「馬太鞍國際開發股份有限公司」(資本額3億9佰萬元，由Rooney Treasure Ltd與艾德蒙海外股份有限公司所組成)，94.6.27與機關正式簽訂「首期開發投資契約」。 廠商提出投資金額達27.8億元之投資計畫，預計分六期建設完成，首期投資10億元(履約保證金5仟萬)，開發面積為147.4公頃，將興建一國際標準18洞之高爾夫度假設施、極限運動營區、渡假山莊、健身中心與生態教育館等設施，並配合興建相關之公共設施。

一、決標後現況(2/2) 開發權利金，以正式營運後前十年預期之年營業額平均值之20％計算(下限值) 。 經營權利金，以正式營運後年營業額3%計算（下限值，且得抵付當年之土地租金）。 地方回饋金，前十年經營期中，每年提供2%之營業額。 用地變更因行政作業因素，致無法依原訂期程(投資契約簽訂後一年內)與廠商簽訂設定地上權契約並完成地上權登記。目前僅以土地使用同意書方式，提供廠商進行初步開發， 亦即特許期尚未起算。

二、外在反對聲浪(1/4) 生態保育問題 本案區位是台灣珍貴稀有保育類鳥種-環頸雉重要棲息地，目前僅台灣東部地區有其蹤跡。本案之開發及日後之營運，勢必對其生存環境造成嚴重破壞。 破壞與污染問題 高爾夫球場之興建破壞土壤結構，攪亂水文循環體系，使地下水滲透力降低。且開發中、後均會造成土石流失量大幅增加。在污染環境方面，大量施用農藥肥料，抑制植物生長及污染地下水源，如除草劑、殺菌劑等，並使用土壤改良劑、芝草著色劑等。另原有保安林將被拆散且零星分布至高爾夫球場內，削減保安林在水土保持的功能。

二、外在反對聲浪(2/4) 用水問題 原訂用水計畫係由縱管處之「鳳林遊憩區」使用剩下之溪水供本案使用。但歷次會議紀錄中載明該馬鞍溪溪水需俟「鳳林遊憩區」完成第三期開發後才可提供本案使用，目前縱管處之「鳳林遊憩區」BOT+ROT甫於96.10.4 鳳林遊憩區 簽約，供水計畫恐變更以鑿井取代，對地下水層將造成嚴重破壞。

二、外在反對聲浪(3/4) 原住民權益問題 本案位於馬鞍溪北岸的河岸地，為先前阿美族老農們所開闢出的農地，是原住民世代耕作的土地與生活的場域，當地阿美族人發起連署，要求尊重『就地耕作』的權利。 用路問題 主要出入口除西北側連接台九線，另一出入口依規劃須開闢新路外，須經由馬鞍溪北側堤防道路連接台九線，其原功能為防洪用途，但未來本案於興建時期及開始營運後，勢必湧進大量車潮，屆時道路之容量及維修養護問題，將影響其防洪功能。

二、外在反對聲浪(4/4) 機關回應訴求

三、廠商面臨不利因素 用地問題尚未解決 地上權於94.6.27簽訂投資契約至今仍未移轉，目前雖以土地使用同意書方式，提供廠商進行初步開發，但原地目為農牧用地，開發行為受限，廠商投入資金無法作有效利用。 籌資環境惡化 投資廠商為外資公司，自有資金受國際金融風暴影響甚大，向銀行融資亦相形困難。 交通條件未如預期改善 本開發區東臨國道花東公路預定路線，但由於蘇花高執行延宕，花東線更是遙遙無期，未來旅客數量將大受影響。 整合開發未能同時進行 廠商雖依促參法46條自提申請參與「鳳林遊憩區」 BOT+ROT案並獲甄審為最優申請人，但起步已晚。

四、結論 投資公共建設最大風險-政府 整體行政效率-確保契約期程 公權力執行-確保開發障礙之排除 公共政策-確保客觀投資環境之穩定 承諾事項vs.協助事項 促進民間參與-商業導向 招商規劃設計應全面考量 以投資者角度看待風險 時間就是金錢

簡報結束 敬請指教