信阳房地产市场调研报告 2012年3月21日

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目录 信阳市情概况 地产市场分析 重点项目监控 本项目可行性分析

宏观市场 Part 1 信阳市情概况 信阳： 三省通衢，豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域性中心城市。有“北国江南，江南北国” 美誉，人杰地灵、英雄辈出，是中华文明最重要的发祥地之一。

1 信阳 [城市概况] PART 信阳市情概况 城市概况： ——豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域性中心城市 信阳市位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河汉间的战略要地，豫南经济、文化、教育、物流中心，也是鄂豫皖区域性中心城市。信阳山水秀丽，气候宜人，素有“北国江南，江南北国”之美誉，是中国著名的宜居之城、魅力之城、创业之城，自古以来人杰地灵、英雄辈出，是中华文明最重要的发祥地之一。 信阳

1 PART 信阳市情概况 城市区位： 信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥340公里，特殊的地理位置，使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。

1 PART 信阳市情概况 行政规划： 信阳区域地图 城市建设 经济状况 城市概况 行政规划： 信阳市下辖浉河区、平桥区、羊山区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、罗山县、光山县等七县三区，代管固始县，另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川经济技术开发区6个处级行政单位。全境总面积18915平方公里。6个管理区，全市总人口610万，主城区人口约60万人；预计到2020年城区人口规模将达到l00万人左右。建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。 信阳区域地图

1 PART 信阳市情概况 城市建设 经济状况 城市概况 区域概况： 信阳城区规划

1 PART 信阳市情概况 城市建设 经济状况 城市概况 交通概况： 信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，是国家重要的综合交通通信枢纽、全国44个交通枢纽城市之一。 　　民航：信阳明港机场（2009年12月11日开工建设）。 　　铁路：境内京港高铁、京广铁路、京九铁路、宁西铁路四条国家级铁路大动脉。 　　公路：境内京港澳高速、沪陕高速、大广高速三条国家级高速公路，过境的京珠高速公路 　　水运：信阳有两大出海港口，分别是淮滨港和固始望岗港，其中淮滨饮马港是河南第一大内陆港。

1 [城市建设] PART 信阳市情概况 城市现状： 信阳全市人口共613万人，市区城市人口约60万人，城镇化率36%。 城市概况 城市建设 经济状况 [城市建设] 城市现状： 信阳全市人口共613万人，市区城市人口约60万人，城镇化率36%。 城镇居民家庭自有住房率为 89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城 镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。 城市经济增长率较快，城市居民消费能力逐步提升，同时旅游业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。

1 PART 信阳市情概况 城市概况 城市建设 经济状况 城区发展： 从信阳市城市规划图可以看出，将信阳市的城市性质确定为：鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心、工贸旅游综合发展、具有山水园林风貌的区域中心城市。 信阳市城市规划图指出，建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。 信阳市城市规划图及其内容表明，此次规划重点加强公路交通、防洪、电力等区域基础设施建设，加强与湖北、安徽等相邻地区的经济联系。

1 PART 信阳市情概况 城市发展： 城市发展规划---根据规划，2020年，城区人口规模将达到l00万人左右。 城市概况 城市建设 经济状况 城市发展： 城市发展规划---根据规划，2020年，城区人口规模将达到l00万人左右。 向东：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区； 向北：跨国羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业； 向西：南湾风景区及金牛山风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。 向南：完善湖东区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。 发 展 方 向 评析：从信阳城区发展规划可以看出，城市功能定位更加准确，未来城市发展将保持较高的发展速度，羊山新区将成为未来主要发展方向，而老城区旧城改造项目在逐一进行，升值空间有限。

1 [经济状况] PART 信阳市情概况 经济指数： 城市建设 经济状况 城市概况 [经济状况] 经济指数： 2011年信阳全市生产总值1276.83亿元，同比增长11.1%。其中，第一产业增加值330.05亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值543.61亿元，同比增长15.5%；第三产业增加值403.17亿元，同比增长11.5%。 2011年粮食产量达115.94亿斤，连续第8年创历史新高；茶产业发展态势良好。“信阳红”宣传力度不断加大，红绿相映比翼齐飞。全年茶叶种植面积7.52万公顷，茶叶总产量达4.78万吨，分别较上年增长20.6%和16.2%。 全年工业增加值445.88亿元，较上年增长17.6%。其中，规模以上工业企业增加值350.00亿元，增长21.8%，增速居全省第6位、黄淮四市第2位。 2011年，全市社会消费品零售额511.95亿元，较上年增长18.2%，增速居全省第7位、黄淮四市第2位。分行业看，批发零售业零售额369.12亿元，增长18.0%；住宿业零售额14.22亿元，增长19.2%；餐饮业零售额128.62亿元，增长18.8%。 2011年，全市城镇居民人均可支配收入15271元，比上年增长14.4%。经营收入成为居民收入快速增长的主要支撑。全市城镇人均消费性支出10452元，比上年增长12.3%。 优良的矿产资源和交通禀赋让徐州在解放后被重点规划为

非金属矿产化工、茶叶、以鸡公山为首的旅游业、劳动力资源形成信阳经济的主要支撑。 1 PART 信阳市情概况 城市建设 经济状况 城市概况 信阳经济 信阳茶叶 非金属矿产化工、茶叶、以鸡公山为首的旅游业、劳动力资源形成信阳经济的主要支撑。 亚洲第一大非金属矿 旅游业 信阳经济发展较快，采用高新技术对食品、医药、冶金、建材、电力等传统产业进行技术改造，形成五大支柱产业。以信钢、羚锐、华英等企业为重点，强化资本运营，着力培育优势产品和优势企业，已初步形成了一批竞争力较强的大公司、大集团和若干对全市工业有一定支撑作用的工业企业。

1 [小结] 豫、皖、鄂三省交汇处区域中心，地利优势突出； 经济水平相对滞后，第一产业占GDP较大，工业化水平低； PART 信阳市情概况 [小结] 豫、皖、鄂三省交汇处区域中心，地利优势突出； 经济水平相对滞后，第一产业占GDP较大，工业化水平低； 城镇化水平低，城区框架大，发展迅速； 居民收入水平偏低，增长迅速很快，为地产发展奠定基础； 城区规划新城向东南方向，该区域发展迅速。

宏观市场 Part 2 地产市场分析 信阳房地产市场快速发展阶段，房价上涨很快。2011年，信阳全市房地产开发投资165.48亿元，较上年增长21.6%。其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。居住类物价上涨4.5%。

2 PART 地产市场分析 2011年信阳房地产状况 2011年信阳全市房地产开发投资165.48亿元，较上年增长21.6%。其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。居住类物价上涨4.5%。 2010年信阳全市完成房地产开发投资进度走势起伏较大，增速最大振幅达到29.2个百分点。在建项目和新开工项目规模继续扩大。全市在建项目投资规模1517.65亿元，增长58.3%，其中新开工项目1122.27亿元，增长65.7%。居住类物价上涨2.8%。 两年数据相比，信阳全市房地产开发投资环比涨幅0.7%，居住类物价环比涨幅达2.7%。 信阳市房地产开发投资连续5年位居全省第3位。

2 [土地市场] PART 地产市场分析 “十二五”规划信阳住宅用地应规划 分析：按照规划，2012年将进一步放大土地投放和市场新建商品房的投放量，这将导致近期市场竞争加剧局面。

2 [土地市场] PART 地产市场分析 2011年土地成交情况 ——信阳房产信息网 分析：2011年，信阳全年土地成交总量达到391.44万㎡，其中住宅用地总成交为142.38万㎡，占总成交的36.4%，商服用地成交量较少，占总成交的12.5%，全年工业用地成交量较大，共成交199.11万㎡，加大工业用地的投放。

2 PART 地产市场分析 2012年1月信阳土地明细 2012年1月信阳各用途土地明细 分析：信阳市1月共有7块土地供应，总供应量达39.9万㎡，其中羊山新区有2块土地供应，供应量2.5万㎡，占本月供应总量的6.2%。供应土地中，住宅用地面积占21.05%，商服用地面积为0，工业土地供应占总供应土地78.95%。

2 [小结] 城镇化起步阶段，地产投资平稳增长，潜力巨大； 成交量、价格增速变缓慢，但整体成交量较高； PART 地产市场分析 [小结] 城镇化起步阶段，地产投资平稳增长，潜力巨大； 成交量、价格增速变缓慢，但整体成交量较高； 刚需和改善型居住为主，110-140平米三房受追捧； 楼盘、媒体投放量主要集中在浉河区、羊山新区； 土地投放量增大，住宅存量上升，竞争加剧。

2 PART 地产市场分析 信阳楼市各月成交状况 ——信阳房产网 ——搜房网 2011年1信阳商品房成交状况 2012年1月份信阳商品房成交状况 评析：从表上看，除了2月份，信阳成交基本都维持在900-1600套之间，起伏较大。本月信阳全市商品房预售登记房屋总套数为814套，总登记面积为87227平方米。较12月的1381套，减少了567套，降幅达43.1%。这是自去年2月份以来跌幅最大的一次。

2 PART 地产市场分析 价格分析 ——新浪网 ——新浪网 评析：2010年至今，信阳房价一路上涨，从2010年年初的2800元/平米，涨到3500元/平米。2011年上半年信阳房价稳步上涨，6月份达到最高3800元/平米。下半年，受国家宏观调控影响，消费者观望情绪严重，信阳房价在3700元/平米上下，十分稳定。随着信阳城市化进程的加快，信阳房价还有很大的上升空间。

2 PART 地产市场分析 可售商品区域分析： 2012年信阳市区各区域可售商品房状况 ——新浪网 2012年信阳市区各区域可售商品房状况 评析：从可售商品房分布区域表上可知：浉河区签约面积所占可售面积共108万平米，共9300万套，其次是羊山新区64万平米，共4727套；整个信阳市场房地地产存量较大。

2 PART 地产市场分析 可售商品房户型分析： 2011年信阳已售商品房户型状况 评析：商品房住宅成交户型集中在三房110—140平米，其中110—120平米、130-140平米成交面积段结构占比较多，三房户型结构占比达到72%，符合三线城市商品房户型结构，置业者多以改善性置业为主，需求多以大户型为主，使得区域内甚至全市范围内以三房为主，但随着全市及区域内单价和总价的提高未来区域内紧凑型户型将会有一定程度的增加。

2 PART 地产市场分析 2月份媒体监控： 媒体投放分布区域 ——信阳房产信息网 调查地点：信阳市区 统计时间：2012年2月1日——2012年2月29日 统计频次：一月一次　　 统计报纸：信阳房产网、信阳楼市图、信阳无线广告、信阳日报、信阳晚报、大河报、东方今报 媒体投放分布区域 分析： 2012年2月，共有22个广告项目在统计的7类广告上投放了74例广告，平均每个项目发表广告约3.36次。相比2012年1月，广告投放项目减少了13个，广告数减少59例。可能是刚刚过完春节大家都还在节日的气氛中，所以开发商也都减少了宣传，但还是有部分楼盘想在其它楼盘宣传减少的同时更好宣传自己的楼盘，而借此使二月份也有一个好的销售业绩。

2 PART 地产市场分析 2012年2月份媒体监控： 信阳市广告投放排名前三楼盘 楼盘广告诉求点分析 ——信阳房产信息网 楼盘广告诉求点分析 信阳市广告投放排名前三楼盘 分析：在此次统计中，诉求点是关键内容，楼盘投放信息是相关的优惠、项目介绍、认筹为主等，值得注意的是，投资渐渐远离人们的视线焦点。相反，相关优惠，户型看房活动越来越多的受到关注。

宏观市场 Part 3 重点项目监控 信阳项目主要分布在浉河区板块和羊山新区板块，其中，羊山新区房价最高。。。

3 PART 重点项目监控 [重点项目监控]

3 浉河区板块 PART 重点项目监控 浉河区 范围：信阳老中城区浉河区北岸地区，即火车站与市政府之间和浉河南岸地区。 概况：区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目。以旧城改造为主。 设施：信阳火车站、汽车站，繁华商圈、市第一人民医院、滨河景观等城市稀缺资源。本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。 物业类型：本区域个别项目由于占据较多公共资源，发展商借势开发综合性商业、酒店公寓、商业，投资需求占有一定比例。 浉河区

3 区域特点 PART 重点项目监控 目前老城区楼盘较多，市场投放总量较大；项目体量普遍不大，铁建领秀城成为区域标志性大盘。 楼盘住宅均价在3700元∕平方米。 本区域投资客户较多，产品形态也比较丰富，有写字楼、商业、精装酒店公寓、高层住宅等。主力户型为两室、三室，主力户型面积区间80-130平方米；区域内也有部分一房做办公和投资用，四房、五房相对较少； 随着竞争加剧，竞争也逐步的由单纯价格竞争转变提升产品综合性的品质楼盘，如铁建领秀城、台北城上城等。

3 中国铁建﹒领秀城 PART 重点项目监控 项目名称 中铁领秀城 发展商/开发商 中国铁建信阳地产公司 销售电话 6593999 地理位置 信阳市浉河北岸航空路南 推出占地面积 13万㎡ 推出总建面积 26万㎡ 物业类型 花园洋房、小高、高层 工程进度 大部分楼栋主体结构封顶 销售进度 60%以上 推售数量 2000套 销售价格 4300元 主力户型 82—94㎡两房，120—138 ㎡三房 社区配套 市三小、九中等优质教育资源，2000平米多功能会所、星级酒店 核心卖点 中铁品牌开发商、浉河景观、优质教育资源、百万平米大盘 推广主题 浉河一线，百万平米水岸城邦

3 PART 重点项目监控 项目介绍：中国铁建•领秀城是中国铁建在河南开发的首个大型房地产项目，也是信阳市少有的绿色、健康、节能型大型社区。现阶段主要销售的是福华园，包含花园洋房、情景洋房和小高层、高层。建筑采用的是新古典主义，简约欧式的设计风格，高贵典雅，社区内2400㎡的双语幼儿园，还引进了信阳市最好的三小和九中分校。 目前定房参加砸金蛋活动，新推出首付5.5万买特价两房活动。28号楼走团购价，均价3500元，3000元直接定房。

3 华仪富丽华城 PART 重点项目监控 项目名称 华仪富丽华城 发展商/开发商 河南华仪房地产发展有限公司 销售电话 659999 地理位置 航空路北侧，工区路南段135号 占地面积 23.8公顷 总建面积 47万㎡ 物业类型 多层、小高 工程进度 一期已经交房，二期主体结构已经封顶 销售进度 排号认筹中 推售数量 180套 销售价格 4300元 主力户型 93—110㎡两房，116—139 ㎡三房 社区配套 社区幼儿园、多功能会所、半地下车库 核心卖点 上市公司华仪品牌开发商、浉河景观、高科技材料运用等 推广主题 浉河一线，百万平米水岸城邦

3 PART 重点项目监控 项目介绍：“富丽华城”是由上市公司华仪集团下属河南华仪置业发展有限公司，倾力打造的集生态、园林、智能化为一体的高尚居住社区。小区采用了分户地板采暖系统、供热水系统、24小时全天候供应。城市首创外墙保温系统、中空玻璃隔热降噪系统等新科技技术，倾力打造“信阳首席节能建筑典范” 中央水景花园、多功能会所、亲子幼儿园、地下/半地下停车场、社区服务、物业管理等一应俱全，建成后将能满足3000户、近万人的生活起居需求。 目前二期排号认筹5千抵1.8万，预计4月中旬开盘销售。

3 浉河壹号 PART 重点项目监控 项目名称 浉河壹号 发展商/开发商 信阳市大融信房地产开发有限责任公司 销售电话 6363666 地理位置 信阳市浉河区滨河南路 占地面积 4万㎡ 总建面积 13万㎡ 物业类型 高层 工程进度 大部分楼栋主体结构封顶 销售进度 60%以上 推售数量 840套 销售价格 3900元 主力户型 110—124 ㎡三房 社区配套 幼儿园、超市、建业物管 核心卖点 西班牙皇家园林、浉河景观、建业物管 推广主题

3 PART 重点项目监控 项目介绍：浉河壹号项目汲取国际知名河岸造城理念，拥浉河千年浩淼水系，朝河而建，占据绝佳观景位置，让大多数单位都能揽尽一线浉河景，保证了豪宅领地原汁原味的水境高尚生活。并且项目从筑造之初，即本着尊贵、舒适的生活理念，打造极具异域特色的西班牙风情园林, 以著名的圣地亚哥台地花园为主导，将3万㎡西班牙皇家园林风情完美演绎。

建业·森林半岛 项目名称 森林半岛 发展商/开发商 信阳建业天明住宅建设有限公司 销售电话 0376-6396999 地理位置 信阳市南湾大道与南淇路交汇处 占地面积 221亩 总建面积 21万㎡ 物业类型 小高层、高层、花园洋房 工程进度 前三期已经交房，四期主体结构封顶 销售进度 70% 推售数量 小高层66户，高层180户 销售价格 均价4300—4400元/㎡ 主力户型 79/89㎡两房，116～135㎡ 3房,160㎡四房 营销活动 首付5万定房；新婚送5万，7年婚送4万（8.5折优惠）;按揭1个点，一次性5个点， 核心卖点 建业品牌、4A风景旅游区南湾湖、成熟社区、高端会所、建业小哈弗幼儿园 推广主题 再一次，颠覆一切 项目劣势 单价高、生活配套、交通条件受限

项目概述：信阳森林半岛，傲居国家4A级风景区——南湾湖风景区，距离风景区大门仅500米，距离市中心约5公里。项目总占地221亩，总建筑面积22万㎡，绿化率接近50%，共分为四期开发，是一个囊括别墅、多层、小高层和高层的新古典主义品质大盘，项目有建业小哈佛双语幼儿园、半岛生活会馆和社区商业等，共可容纳2731户入住。目前一期、二期已经有近900户业主入住。 目前在售产品八折出售，成交均价在3500元/㎡左右。

建业·南湖壹号 项目位置：信阳市南湾湖风景区水上乐园对面 开发商：信阳建业天明住宅建设有限公司 总体量：106亩 总建筑面积：7万方 总体量：106亩 总建筑面积：7万方 物业类型：6栋花园洋房、两栋小高层住宅 及1个高级会所 户型面积：45—340㎡ 推售产品:花园洋房、叠拼别墅 工程进度：会所已经投入使用，花园洋房和别墅在施工中。 销售进度：客户意向咨询中

金城·翡翠溪谷 项目位置：信阳南湾风景区南海大街9号（南海大街与南淇路交汇处） 开发商：郑州金成房地产有限公司信阳分公司 总体量：500亩 总建筑面积：50万方 建筑风格：世界级原生溪谷雕品、西班牙翡翠建筑群落 户型面积：58—158㎡ 推售产品:多层、小高层、别墅 价格：3600元/㎡ 优惠： 工程进度：一期在做景观，二期主体结构即将封顶

项目概述：金成•翡翠溪谷，信阳南湾湖畔50万㎡世界级原生溪谷雕品，慢生活方式的倡导者；整个社区以“林溪”、“田园”、“度假”为设计主题，“云、泉、林、石、溪”为景观点缀元素，建筑上完美承袭地中海沿岸建筑精华，并对原生态和田园风情进行极致挖掘，是中国“溪谷地产”的典范之作。项目外依南湾湖畔，四周山水清秀、风光旖旎、人文厚重，内部地势系原生溪谷地貌，伏凤山将项目一分为二，区内清涧溪谷、雾峦叠翠、鸟语清音，是目前中原唯一的溪谷养生型社区。

3 羊山新区板块 PART 重点项目监控 羊山新区 范围：信阳火车站以东、以北区域，是信阳新开发区域。 概况：区域内多为原住居民自建房屋，且未经开发的土地较多，多为新盘建设。 设施：信阳市政府、市图书馆、博物馆、百花广场等基础设施集中，将是信阳未来的行政中心。本区域道路宽敞，但公交线路较少，购物、生活、教育、休闲等日常配套暂为缺失，购房消费表现为原住居民自住需求改善、周边县乡入城客户及投资客户。 物业类型：本区域为信阳未来的行政中心，发展商借势开发住宅、综合性商业、酒店公寓、商业等产品。 羊山新区 东方今典 恒大名都 印象欧洲 中乐百花公馆

3 PART 重点项目监控 区域特点 本区域多为新开发楼盘，市场投放总量较大；项目体量普遍较大，区域内代表楼盘：恒大名都、东方今典、中乐百花公馆。 楼盘产品均价较之浉河区和平桥区普遍偏高，均价已经突破在4000元以上。 本区域楼盘主要集中在新六大街两侧和新七大道两侧。 本区域楼盘多为新建项目，产品同质化较严重，价格竞争已向品质竞争转变。

3 PART 重点项目监控 东方今典 境界 项目介绍： 二期境界电梯洋房是东方今典继庭院洋房之后推出了又一力作，更是品质生活的象征。二期境界由33层的湖景高层和7层的电梯洋房组成，高层住宅配套有超5星级的精装入户大堂和全地下阳光车库，为业主提供了更高的居住舒适感。

3 东方今典·境界 PART 重点项目监控 东方今典·境界 182—196㎡叠拼别墅排号认筹，5万抵10万优惠 项目名称 发展商/开发商 河南东方今典地产集团有限公司 销售电话 6529999 地理位置 羊山新区新十六街与中环路交叉口 占地面积 800亩 总建面积 7.4万㎡ 物业类型 湖景高层和电梯洋房 工程进度 一期已经入住，二期主体结构封顶 销售进度 别墅产品认筹 5万抵10万 推售数量 二期 销售价格 均价4050元/㎡ 主力户型 96㎡两房，140-145㎡三房， 社区配套 会所、游泳馆、法式园林、幼儿园 核心卖点 1.9的超低容积率、27000平米湖景、精装入户大堂、 推广主题 好房子就是东方今典 最新动态 182—196㎡叠拼别墅排号认筹，5万抵10万优惠

世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名片9A精装 3 PART 重点项目监控 信阳·恒大名都 项目名称 信阳·恒大名都 发展商/开发商 恒大地产集团 销售电话 6582222 地理位置 羊山新区新二十四大街和新七大道交汇处 占地面积 380亩 总建面积 66万㎡ 物业类型 高层 工程进度 主体结构封顶 销售进度 二期11#、13# 推售数量 约360套 销售价格 5100元/㎡，送1500元/㎡精装 主力户型 103—140㎡三房 核心卖点 世界级皇家园林，国际级航母配套，满屋名片9A精装 推广主题 申城之巅﹒首席欧陆御湖城 项目劣势 位置比较偏僻，生活配套不成熟售 3月10日开始认筹，缴纳1万元认筹或者直接定房

3 PART 重点项目监控 信阳•恒大名都，恒大地产入主信阳的扛鼎之作。项目处于两条新区核心主干道，临近的800亩的百花园公园。信阳•恒大名都，约66万平米城市生态宜居城。五星级皇家会所、国际风情商业街等国际级至尊配套，著名物业顾问金碧物业提供尊贵服务，赋予业主无上的尊崇与荣耀。信阳•恒大名都将以国际一流品质，铸就信阳首席名流居所。

3 印象欧洲 PART 重点项目监控 项目名称 印象欧洲 发展商/开发商 信阳新政源房地产开发有限公司 销售电话 6207777 地理位置 信阳市新六大街与新七大道交汇处西北 占地面积 18.8万㎡ 总建面积 49万㎡ 物业类型 小高层、高层 工程进度 一期封顶，二期建设中 销售进度 —— 剩余数量 40套 销售价格 3800元/㎡ 主力户型 80—88复式，赠送27—36 ㎡ 社区配套 2000平米双语幼儿园 核心卖点 紧邻体育中心，1000亩森林公园，800亩百花园 /市政府/复式楼中楼，赠送面积 推广主题 总价36万，买双层大四房 项目劣势 建筑密度较大，内部拆迁未完成

3 PART 重点项目监控 项目概述：项目占踞信阳CBD——羊山新区核心地段，紧邻市政府。中环路、羊山大道等市政要道环伺左右，进出新老城区畅通无阻。同时项目紧邻体育中心，1000亩森林公园，800亩百花园，与火车站咫尺相望。首创欧式立体楼中楼，实际得房率大道140%。

3 PART 重点项目监控 平桥区板块 范围：信阳市平桥区为信阳1998撤地设市后在原信阳县基础上区划而成，大体为火车站以南、以东区域。 概况：该区域内工业企业较多，占用土地面积较多，当地居民自有房屋较多，土地资源较为紧张，多为城市遗漏地块开发或工厂、居民区拆迁改造项目。 设施：平桥区交通便利，通信发达。京广铁路、107国道和正在建设中的京珠高速公路横穿全区东西。区域内全国性工业企业较多，为该区经济支柱，且有特色型产业：信阳啤酒厂、茶叶、板栗等加工企业。购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。 物业类型：出住宅项目外，本区域由于工业企业较多，相关专业地产较多，如综合性招商商城。 平桥区

3 区域特点 PART 重点项目监控 目前城区楼盘较少，市场投放总量较小；标志性楼盘为双汇欧洲故事、台北城上城、世界城。 楼盘住宅均价在3500-4000元∕平方米。 本区域住宅产品以自住型客户居多。产品形态以普通住宅和专业性商业为主，也有部分酒店式公寓和写字楼。主力户型为两室、三室，主力户型面积区间90-130 ㎡ ； 与该区域的竞争出区域内楼盘外，更多的来自于区域外竞争，羊山新区一定程度上分流了区域内住宅客户资源。

3 双汇 欧洲故事 PART 重点项目监控 项目名称 双汇欧洲故事 发展商/开发商 河南昌建地产发展有限公司 销售电话 6768888 地理位置 平桥区世纪广场西200米 占地面积 500亩 总建面积 60万㎡ 物业类型 多层、小高、高层、别墅 工程进度 二期地基处理阶段 销售进度 一期已售95%，二期未销售 推售数量 一期约1000户 销售价格 均价4100元 主力户型 107—128㎡三房 社区配套 60000平米天然湖、11万方私家公园、四项保温技术 核心卖点 地中海风情社区、国际双语幼儿园、60万方成熟大盘 推广主题 一湖一境界，一宅一人生

3 PART 重点项目监控 项目介绍：双汇·欧洲故事，项目总占地500余亩，总建筑面积60万㎡，物业形态丰富，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店公寓等。由昌建（双汇）地产携手三方地产公司联袂打造，以国际的视野造城，综合运用国际上最先进的社区生活理念、绿色环保理念、科技智能理念等，让居住与世界同步。 82—150㎡临街商铺开盘销售。

3 中乐 百花公馆 PART 重点项目监控 项目名称 中乐百花公馆 发展商/开发商 信阳中乐百花置业有限公司 销售电话 6299999 中乐 百花公馆 项目名称 中乐百花公馆 发展商/开发商 信阳中乐百花置业有限公司 销售电话 6299999 地理位置 羊山新区新七大道百花会展中心两侧 占地面积 370亩 总建面积 50万㎡ 物业类型 高层住宅、写字楼、酒店 工程进度 二期建设阶段 销售进度 一期已售95%，二期未销售 推售数量 二期约700户 销售价格 均价4090元 主力户型 177—200㎡三房/四房 社区配套 多功能会所、亲子幼儿园、地下/半地下停车场、社区服务中心 核心卖点 物业形态丰富，产品类型高端， 推广主题 信阳首席五星级生活区

3 PART 重点项目监控 项目介绍：中乐百花公馆,大型城市生活综合社区,享有绝版地段优势,以70万平方米超大体量,崛起于信阳羊山新区核心区.作为当今世界最先进的开发模式,中乐人将高尚住宅、五星级酒店、顶级5A写字楼以及餐饮、休闲、娱乐、购物融合为一体，打造信阳市首席五星级社区。 目前推出三年内保值增值，降价补差活动。

3 世界城 PART 重点项目监控 项目名称 世界城 发展商/开发商 隆基泰和实业集团 销售电话 6782000/111 地理位置 平桥区中心大道南路与滨河路交叉口 占地面积 500亩 总建面积 100万㎡ 物业类型 多层、小高层 工程进度 一期已经入住，二期建设中 销售进度 30% 推售数量 549户 销售价格 均价3750元/㎡ 主力户型 80㎡ 两房 ，121—130㎡三房， 社区配套 3万平米生态广场、1万平米临街商铺、2200平米会所 核心卖点 山水景观资源、浉河两岸规划新发展方向 推广主题 公园环绕，推窗见山水

3 PART 重点项目监控 小结：项目整体规划占地500亩，首创百万平米一宅四国生活城，是当前信阳规模较大、配套最齐全、环境最优美的社区。世界城分四期开发，一期是自然阳光的新加坡组团，二期是古典大气的美国加州，三期是东南亚，四期精致细腻的海派风格。产品覆盖到多层、小高层、叠拼、花园洋房和联排别墅等。 目前一期房源即将交房，近600位业主实现入住。

3 台北城上城 PART 重点项目监控 项目名称 台北城上城 发展商/开发商 信阳同德置业有限公司 销售电话 378000 地理位置 平西路与平安大道十字路口西北角 占地面积 350亩 总建面积 37万㎡ 物业类型 多层、小高层、高层 工程进度 一期已经入住，二期建设中 销售进度 30% 推售数量 549户 销售价格 均4000元/㎡ 主力户型 80㎡ 两房 ，121—130㎡三房， 社区配套 吉的堡幼儿园、社区会所、 核心卖点 位置、社区配套（会所、幼儿园） 推广主题 九星国际社区，等量世界齐观

3 PART 重点项目监控 小结：项目总占地350亩，总建筑面积为37万平方米。主力产品：面积90-130平方米二房、三房。一期8号楼、9号楼，10号楼，一层赠送30平方米花园。顶级会所共享精英生活：标准游泳池、篮球场、室内乒乓球馆、室内羽毛球馆、健身中心。台北城上城首家使用中水系统处理系统，低碳、环保不再是书面语言。高科技智能化，合理人车分流！台湾吉的堡幼儿园入驻！ 目前销售打折最低9折，限时特价房活动。

3 [小结] PART 重点项目监测 信阳市住宅市场操作相对规范，五证齐全； 在售项目集中在洋山新区和浉河区，平桥区相对投放量较少，房价偏低； 物业类型以小高层和高层项目为主，核心竞争力多依靠周围大型生活配套； 客户类型以刚需和改善型置业为主，投资现象不明显； 受国家宏观调控影响，购房需求收到一定抑制，进入到2012年价格战现象明显； 进入3月以来，各区域增大投放量和优惠比例，成交量明显大幅增长。

宏观市场 Part 4 商业及专业市场 信阳市目前在售的商业项目有信阳国际商城和万家灯火城市广场，已经成型的专业市场有信阳汽配城和建材港……

玩具、灯饰、日杂百货、文体、针织灯、小家电等等 3 PART 重点项目监控 重点项目监控 信阳万家灯火 项目名称 万家灯火﹒小商品城 地理位置 人民路与民权路交汇处（火车站对面） 经营业态 玩具、灯饰、日杂百货、文体、针织灯、小家电等等 单铺面积 15---30㎡不等 层高 4.8米 经营户数 1100户 销售率 约88% 交房时间 年底 物业管理费 —— 销售价格 均价2万/ ㎡ 分层价差 -1F ：2万 1F：3万/ ㎡ 2F：2.1万/ ㎡ 3F;1.5万/ ㎡, 4F: 1万/ ㎡ 销售政策 前三年固定返租8% 客户类型 自营或者出租 核心卖点 火车站对面、人流量大，义乌商品城发展模式、总价低，投资少

各层业态规划图

3 万家灯火—财富国际精装小户型 PART 重点项目监控 重点项目监控 项目名称 万家灯火﹒财富国际精装小户型 地理位置 人民路与民权路交汇处（火车站对面） 面积 50㎡ 结构 一字型 推售阶段 认筹中 认筹政策 5万抵一万 销售政策 分三年和十年返租，每年固定返租8% 客户类型 自主或者出租（居多） 规划用途 1—5F 商铺 5—8F写字楼、 9—26F酒店式公寓（9—21厨卫精装，21—26整体精装）

3 PART 重点项目监控 重点项目监控 万家灯火——精装小户型

3 信阳国际商城 PART 重点项目监控 项目名称 信阳国际商城 发展商/开发商 信阳中泰置业有限公司 销售电话 892888/ 8929999 地理位置 南京路新二十四大道交汇处 占地面积 500亩 总建面积 50万㎡ 物业类型 三层商铺、高层住宅 工程进度 商铺年底交房 销售进度 70% 推售数量 2500间 销售价格 0.7——1.3万元/平 主力商铺 30—50㎡ 层高 一层4.7米，二层5.6米，三层4.5米 社区配套 储蓄所、邮局、地上地下停车位（1399个）、物流体系 核心卖点 带租约销售；面积小，总价低；品牌商家带动作用 项目定位 50万方豫南一站式商贸采购总部

3 PART 重点项目监控 信阳国际商城

3 PART 重点项目监控 推售区域

3 PART 重点项目监控

汽车零配件供应、车饰产品、车用备品、汽车修理、维护保养 3 PART 重点项目监控 重点项目监控 信阳汽配城 项目名称 汽配城 地理位置 信阳市南京路 经营业态 汽车零配件供应、车饰产品、车用备品、汽车修理、维护保养 单铺面积 100—200㎡（上下两层） 开间/进深/层高 4.8米/12米/4米 经营户数 500户 营业率 约80% 水电费 水3.8元/吨；电1元/度 物业管理费 0.5元/ ㎡/月 租赁价格 租赁：12—16元/平米/月 销售价格 3500—4500元/平米 客户类型 信阳县区零售商、少部分零散自用客户 客流量 5—10组/天 住宅 共计56套，户型面积：107—217平米，销售单价1650元/平米 项目分析 受郑州汽配市场冲击较大，商户对市场未来信心不足；

信阳汽配城-项目总规图

3 PART 重点项目监控 重点项目监控 信阳汽配城

灯饰、板材、陶瓷、卫浴、地板、油漆涂料等等 3 PART 重点项目监控 重点项目监控 信阳国际建材港 项目名称 建材港 地理位置 信阳市南京路146号 经营业态 灯饰、板材、陶瓷、卫浴、地板、油漆涂料等等 单铺面积 100—400㎡（上下两层） 进深/开间/层高 经营户数 395户 营业率 约97% 水电费 水5元/吨；电1元/度 物业管理费 0.7元/ ㎡/月 租赁价格 租赁：25—30元/平米/月 转让费：1—4万/套 销售价格 客户类型 装修公司、个体家庭 客流量 10—20组 项目分析 整体运营现状良好，对经营者资金要求能力较高；

3 PART 重点项目监控 重点项目监控

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