广州市白云区沙太路梅花园20号地块 投资可行性研究报告 中国铁建房地产集团广州有限公司 二零一三年五月

前言1——近期沙太路将有2宗地块出让，已挂牌出让的是梅花园20号地块 2013年3月27日，沙太路梅花园20号地块与沙太路623号之一地块同时发布预公告 2013年4月24日，沙太路梅花园20号地块挂牌出让公告。 宗地 土地面积 （㎡） 用地性质 容积率 规划建筑面积 建筑密度 （%） 绿地率 其他出让条件 沙太路梅花园20号地块 23537 （其中可建设用地19671㎡） 二类居住用地（R2） ≤2.8 ≤55079 ≤30% ≥30% 中小套型户型比例不低于60% 沙太路623号之一地块 74405 （其中可建设用地48208㎡） ≤3.0 ≤144624 ≤25% √ 梅花园20号地块 沙太路623号之一地块

前言2——白云区沙太路梅花园20号地块竞买备注 竞买成交原则：地块挂牌出让价格设定保密的最高限制地价，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建保障性住房的面积，竞价阶梯为400平方米保障性住房（每400平方米应建设不少于10套保障性住房），参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人。 获取挂牌出让文件时间：2013年4月24日至2013年5月13日 提交书面申请： 2013年4月24日至2013年5月13日 交纳竞买保证金的截止时间：2013年5月13日17时 填写报价单报价：2013年5月14日至2013年5月23日12 时 现场竞价及成交仪式：于2013年5月23日15时在广州市房地产交易登记中心三楼拍卖大厅举行

目录 第一部分：项目属性分析 第二部分：法律及政策性风险分析 第三部分：房地产市场分析 第四部分：项目目标客群和市场定位 第五部分：规划设计初步方案 第六部分：项目开发及销售计划 第七部分：投资及收益分析 第八部分：综合分析及结论

1、区域属性 2、区域规划 3、交通配套 4、生活配套 5、周边条件 6、地块指标 7、项目SWOT分析 8、项目分析小结 第一部分：项目属性分析 1、区域属性 2、区域规划 3、交通配套 4、生活配套 5、周边条件 6、地块指标 7、项目SWOT分析 8、项目分析小结

1、【区域属性】地块位于广州大道北沿线，紧邻天河核心区 第一P房地产自身因素的“区位”分析，主要分析大方位和小方位，即我位于所占城区方位；报告者在这一P也释放分析了“距离”因素 1、【区域属性】地块位于广州大道北沿线，紧邻天河核心区 海珠区 番禺区 南沙区 增城市 从化市 花都区 白云区 萝岗区 黄埔区 天河区 荔湾区 越秀区 位于“后天河北”片区，受商务区辐射 项目地块位于广州市白云区与天河区交界，广州大道北沿线，沙太南路西侧，地产板块划分中属于“后天河北”辐射区。距离最近的天河北成熟商务区仅4km，车程约15分钟，受到天河北商务区的的辐射，区域正发生巨大变化。 广州大道北商圈 区域周边汇聚了吉之岛、佳润百货（广百）、摩登百货、太阳城广场四大成熟商业中心，同时临近乐购、好又多等大型连锁超市。周边居民较多，且随着地铁3号线开通之后人流量增长迅速，已形成较具有规模的广州大道北商圈。 项目地块

1、【区域属性】地块临近广州市中央商务区，距离天河北商圈4km，距离珠江新城及环市东商圈约6-7km 白云新城 项目地块 第二P房地产自身因素的“距离”分析，主要分析项目离经济事物的距离，包含了直线距离，时间距离，经济距离（我到经济事物所需的花费） 4km 6km 7.5km 2000年 天河北商务区 广州第二代商圈 90年代 东风路-环市东商务区 广州第一代商圈 2010年 珠江新城CBD 广州第三代商圈 由20世纪90年代起，广州市逐步形成三大商务区，商务区的崛起，带来所在区域形象和价值的升级 ，亦对周边区域形成辐射。 项目地块距离最近的天河北商务区仅4km，车程约15分钟，天河北商务区于20世纪90年代迅速崛起， 目前已发展成熟并形成规模，受到天河北商务区的的辐射，区域正发生巨大变化。

1、【区域属性】地块位于后天河北辐射区，30分钟可达机场，15分钟抵达CBD， 30分钟可畅达市内各大重要商圈 地块位于广州市白云区沙太南路，北距机场24km；东距天河客运站3km；南距火车东站及中信广场仅4km，距离珠江新城约6km；西距火车站8km，距南北向贯通的地铁3号线梅花园站仅700米，出行便利，属于“后天河北”辐射区。 由地块驾车沿城市主干道30分钟可到达机场，15分钟可达天河CBD，5分钟即可到达广州环城高速，30分钟可畅达市内各大重要商圈。 机场 24km 地块位置 3km 8km 天河客运站 火车站 6km 中信广场 珠江新城 荔湾国际城 第三P房地产自身因素的“距离”分析和“交通分析” 番禺区

2、【区域规划】地块所在的片区位于新城市中轴线的北端，享受新城市中轴线、珠江新城CBD的发展利好 广州市新城中轴线珠江新段约12公里长，是新城市中轴线这一人文景观轴与珠江自然景观轴的交汇区段。地块所在的片区为新城市中轴线北端的火车站区段（燕岭—天河北路）。 黄金岸线一江三轴串八城规划黄金岸线一江三轴串八城规划包括： 城市新中轴线高端服务业功能区 天河中央商务区（广州国际金融城） 琶洲会展总部功能区 白鹅潭现代商贸功能区 广州（黄埔）临港商务区 长洲岛国家级生态文化旅游区 （含洪圣沙岛） 沿江路金融商务区 黄埔滨江新城

2、【区域规划】随着新城市中轴线的完善及拓展，将拉动地块所在片区价值的快速提升 新城市中轴线长12公里，具备城市功能轴线、城市景观轴线、城市发展轴线多种属性。 在新城市中轴线的珠江北岸部分，已经形成一系列城市中心的功能节点/区段，包括城市地标（广州塔）、商务中心（西塔、中信广场）、体育中心（天河体育场），以及珠江新城区段的金融/办公中心、商业/贸易中心和文化/娱乐中心。 在新城市中轴线上汇集了一系列标志性建筑物，例如广州塔、西塔、中信广场等，未来还将会出现一系列新的标志性建筑物，形成南北向的城市景观主轴线。 地块所在的片区为新城市中轴线北端的火车站区段（燕岭—天河北路）。 西塔 项目用地 中信广场 天河体育中心 广州市新图书馆 广州市少年宫

2、【区域规划】沙太路两侧拓宽升级改造，并规划近百万平方米服装展贸商圈，区域升级刺激价值提升 沙太路地块原属物流用地，对外交通十分发达，沿线原有22家货运市场自2007年开始搬迁，搬迁后，依托其交通优势，沙太路沿线规划升级改造成一个以成品服装、潮流服装为核心，向布匹和展贸两头延伸的80万平方米的小商品市场园区及国际服装展贸城，区域升级改造刺激价值提升，并为项目带来更为优质的客群。 2012年6月，广州市白云区沙太路拓宽及两侧整治规划项目由广州市城市规划勘测设计研究院中标，整治规划包括道路红线两侧100米范围，项目位于其改造范围中段。

3、【交通配套】地块临近城市主干道，周边路网完善，距离地铁站仅750米 这一P怎么把东西两侧沙太路和广州大道弄成了南北两侧的了哟？？？ 3、【交通配套】地块临近城市主干道，周边路网完善，距离地铁站仅750米 地块东西两侧的沙太路、广州大道为广州市主要干道，由地块经怡新路可到达。 地块南行1km即可到达环城高速入口。 地块距离最近的地铁3号线梅花园站直线距离750米。 白云山 广州大道北 南方医院站 梅花园站 梅滨北路 怡新路 京 溪 路 750m 项目用地 已拆空地 沙太路 1km 环城高速

3、【交通】快速交通便捷：地块紧邻城市干道沙太路（距离约300m），往南约1-2km对接外环、广园快速、内环等，可快速连通天河中心、珠江新城CBD；往北约4km即可上华南快速，快速通达机场、白云新城、萝岗等外围区域 至机场 至从化 京珠高速 华南快速 机场高速 白云大道北 广州大道北 沙太北路 4km 白云新城 至萝岗 华南快速 本项目 1km 2km 沈海高速（外环） 内环 广园快速 天河中心区 珠江新城

3、【交通】公共交通便利：距离最近的三号线梅花园站约800m，坐地铁至珠江新城CBD约10-15分钟，融入天河核心生活圈，至机场约30-35分钟 京溪南方医院 白云山 梅花园站 广 州 大 道 北 沙 太 路 京溪路 怡新路 白云机场 800m 本项目 天河客运站 换乘2号线 广州南站方向 广州东站 换乘5号线 广州老城核心方向 珠江新城CBD 换乘8号线 换乘广佛线 番禺中心区

3、【交通】内部交通：地块内部现状交通由华苑街对外连接快速干道沙太路，未来北部及南部均有规划路，经由南部规划路连接怡新路，对接梅花园地铁站 京溪南方医院 华苑街 京溪路 沙 太 路 白云山 梅花园站 华苑街 华苑街 怡新路 广 州 大 道 北 规划路 规划路 怡 新 路

4、【生活配套】广州大道北大型住宅社区密布，生活氛围浓厚 京 溪 路 怡新路 环城高速 梅花园站 沙太路 南方医院站 地块位于广州大道北沿线，沙太南路西侧。依赖于周边成熟的商业配套，以及便利的出行条件，地块周边居住社区密集，生活氛围浓厚，半径1km之内的大型楼盘包括云山熹景、怡新花园、云景花园、君华香柏广场等。 云裳丽影 合一国际潮流城 白云山 君华香柏广场 春兰花园 梅宾花园 云景花园 春兰花园 云景名都 梅滨大厦 公安宿舍 怡新花园 云山熹景 万科天河御品 干休所 项目用地 白天鹅花园 已拆空地

4、【生活配套】周边拥有成熟商圈，生活型商业配套齐全 区域周边汇聚了吉之岛、佳润广场（广百百货）、摩登百货、太阳城广场四大成熟商业中心商圈，同时临近乐购、好又多等大型连锁超市，步行5分钟范围内有商业街、肉菜市场，居住配套齐全。 白云山 太阳城广场 吉之岛、金逸影城 佳润广场 广百、乐购、肯德基 天州家居建材城 苏宁、国美电器 摩登百货 麦当劳 好又多超市 梅花园商业广场 旺又旺超市 肉菜市场 肉菜市场 项目用地 云山汇 已拆空地

4、【生活配套】临近省级名校、著名医院，保障生活质量 省级名校京溪小学，培英实验小学、培英中学、南方医科大学等名校环立，文化氛围浓厚。 解放军157医院、南方医院、三九脑科医院等著名医疗配套也位于宗地1.5km半径内。 白云山 157医院 南方医院，南方医科大学 三九脑科医院 京溪小学 向阳小学 培英中学实验学校 培英实验小学 已拆空地 项目用地

4、【生活配套】地块大市政配套完善，已达到居住用地可出让条件 目前区域已实现三通一平； 水、电、气等管线已接至宗地红线； 宗地已完成征地手续，并平整，地上、地下无障碍物及产权争议问题。

5、【周边条件】项目西侧与南侧为沙太路623号之一地块，周边为成熟居住区，居住氛围浓厚，配套齐全 北向存在一定低层旧房 东侧低层旧厂房 地块西侧623号地块内绿化较佳 本地块 623号之一地块 东向经华苑街300米连接沙太路 西南向平整，远处为成熟社区云山熹景 南向视野开阔，已平整

6、【项目指标】梅花园20号地块：占地2. 35万㎡（可建设用地1. 97万㎡），约35亩，总建面5. 5万㎡，容积率2 6、【项目指标】梅花园20号地块：占地2.35万㎡（可建设用地1.97万㎡），约35亩，总建面5.5万㎡，容积率2.8，起拍价10000元/㎡ 用地位置 白云区沙太南路 用地性质 二类居住用地（R2） 规模及主 要指标 占地：23537㎡（可建设用地 19671㎡，道路用地3866㎡） 规划建面：≤55079㎡（含保障房 面积） 容积率：≤2.8 绿化率：≥30% 建筑密度：≤30% 高度控制：不大于60米 配套公建：每100平方米住宅建筑 面积配套不少于6平方米配套公建， 即配置3305㎡公建。 泊位要求 机动车泊位：1.5个/100㎡ 非机动车泊位：1.0个/100㎡ 出租车上落客泊位：1个/10000㎡ 京溪南方医院 白云山 梅花园站 广 州 大 道 北 沙 太 路 京溪路 怡新路

7、【项目SWOT分析】 1）项目优势：10分钟地铁直达天河北，步行十分钟距离内配套完善 1 、地铁沿线物业，紧邻城市主干线，交通便利 距地铁3号线北沿线梅花园站及京溪南方医院站约15分钟路程， 20多路途经公交线路，紧邻广州大道及沙太南路，交通便利； 2、教育资源丰富 周边名校林立：南方医科大学、培英小学、培英中学（省一级）、 京溪小学（省一级）、75中（省一级）、南方医科大学幼儿园 （省一级）、白云职业技术学校等； 3、医疗配套完善 南方医院、一五七医院、三九脑科医院、同和医院等多家三甲 医院聚集； 4、商业配套完善 拥有嘉裕太阳城广场、摩登百货、梅花园商业中心、国美电器、 乐购、好又多等多家大型商业配套，形成成熟商圈； 优势分析 弱势分析 机会分析 威胁分析

7、【项目SWOT分析】 2）项目弱势：东侧商业氛围有待发展 1 、东侧商业氛围有待发展 西部已形成较有规模和居住氛围的社区，商业配套齐全，但项 目东侧尚无大型的商业项目拉动，目前以街铺和专业市场为主， 商业氛围有待发展。 对策：1、项目配套一定的商业面积，同时西侧的商业配套齐 全，能够满足基本生活需求。2、沙太路两侧亦在进行规划改 造，未来发展前景较好。 优势分析 弱势分析 机会分析 威胁分析

7、【项目SWOT分析】 3）项目机会：区域日益成熟、周边潜在市场需求大 优势分析 弱势分析 机会分析 威胁分析 1 、区域日渐成熟，地铁加速板块腾飞 后天河北板块经过多年的发展，板块居住氛围已逐渐成熟，周 边商业配套已相当完善，并已形成较为成熟的广州大道北商圈； 地铁3号线北沿线加强了后天河北板块与天河中心区之间的联 系，带来了大量的人流，吸引了相当部分的天河北及后天河的 客户，加速板块升级。 2、潜在市场需求巨大 周边聚集有南方医院等大型医疗机构、广州军区75763部队、 75742部队、74741部队、广州军区疗养院等部队单位，临近天 健装饰城、天州家居建材城、沙太货运、沙河服装批发及周边 商业市场的老板、管理者；而板块内缺乏品质住宅供应，未来 潜在市场需求巨大。

7、【项目SWOT分析】 4）项目威胁：项目东侧厂房已搬迁，发展用地存在一定不确定性，随着沙太路的升级改造，预计调整为以居住+商业的用地为主 优势分析 弱势分析 机会分析 威胁分析 1 、项目东侧用地的不确定性 项目东侧的前身为工业用地，但已完成搬迁，目前现状为 空地，随着沙太路整体的升级改造规划，预计周边用地将 调整为居住+商业用地，用途及开发方式等目前存在一定的 不确定性，有待进一步了解； 本地块

8、【项目分析小结】 项目地块综合素质较好，片区较为成熟，居住舒适 区域属性：广州大道北延线、后天河北生活区 交通配套：地块所在位置为城市中心区，临近城市CBD，由地块驾车沿城市主干道40分钟可到达机场，15分钟可达天河CBD，5分钟即可到达广州环城高速，30分钟可通达市内各区。地铁三站可达天河CBD，出行便利。 商业配套：区域周边汇聚了吉之岛、广百百货、摩登百货、太阳城广场四大成熟商业中心商圈，同时临近乐购、好又多等大型连锁超市，居住配套齐全。 教育配套：省级名校京溪小学，培英实验小学、培英中学、南方医科大学等名校环立，文化氛围浓厚； 区域规划：项目所处的后天河北板块处城市中心重点改造区域。本项目将随新城市中轴的发展及地块自身优越的地理位置，目前配套已相当醇熟，未来价值将更为提升。 地缘客群：项目周边为区域性商圈，居住人口多为原住民，地缘性客群将成为项目的重要客群。

1、法律风险 2、楼市政策 3、法律风险和政策小结 第二部分：法律及政策性风险分析 1、法律风险 2、楼市政策 3、法律风险和政策小结

1、【法律风险】目标地块通过“招拍挂”出让，法律风险低 宗地将通过“招拍挂”方式取得，主要程序为： 1、提交书面申请：申请人在土地挂牌期内到广州市房地产交易登记中心向广州市国土资源和房屋管理局提交书面申请。 2、交纳竞买保证金：经审核，申请人按规定交纳竞买保证金，具备申请条件的，广州市国土资源和房屋管理局将确认其竞买资格。 3、填写报价单报价：经审核申请人竞买资格后，国土资源和房屋管理局将在竞价时间截止前发出竞买资格审核结果。符合竞买资格的申请人在规定时间填写报价单报价。 4、现场竞价及成交：出让价格设定公证保密的最高限制地价。竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞拍保障性住房面积。竞价阶梯为400平方米的保障房建筑面积（每400平方米应建设不少于10套保障性住房）。 5、签订土地出让合同：竞得人须在成交后即时与广州市房地产交易登记中心签订《成交确认书》，并与广州国土局签订《广州市国有建设用地使用权出让合同》。

2、【楼市政策】 ——【“国五条”政策要点】政策实施细则要点 完善稳定房价工作责任制：制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度； 坚决抑制投机投资性购房：限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。 增加普通商品住房及用地供应：对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。 加快保障性安居工程规划建设：制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 加强市场监管和预期管理：严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

2、【楼市政策】 ——【 “国五条”政策落脚点】“国五条”政策落脚点方面，细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求 促供给： 制定2013年住房供应量应不低于过去5年平均实际供应量； 信贷上优先支持中小户型商品房建设； 落实2013保障房基本建成470万套、新开工630万套的任务 压需求： 限以抑制投资性需求为纲； 强化信贷政策，结构性收缩二套房贷； 限购升级，明确统一标准

2、【楼市政策】 ——【“国五条”政策影响】政策出台后的一段时间成交量将会受到影响 1、进一步挤出投 资性需求 2、短时间内购房者 将陷入观望情绪 国五条细则出台 楼市成交量受到影响， 新“国五条”政策，与2010年4月出台的政策相似，新“国五条”细则出台后，短期 内成交量受到的影响不明显，但随着各地方政府调控细则的出台，未来一段时间内成 交量将会有所回落。本次调控对市场最主要的影响在于市场预期的转向，如果二手房 市场陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房，从而导致购房者预期受抑，带来市 场的波动。

2、【楼市政策】 ——【广州版国五条】调控政策温和，影响不大 一、关于房价调控： 1、房价控制目标：低于城市居民人均支配收入实际涨幅 细则明确2013年我市新建商品住房价格涨幅要低于我市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。（一是房价调整目标的对象调整为新建商品住房，不含保障性住房。二是改变了2011年房价控制目标与GDP和城市居民人均可支配收入增幅挂钩的做法，而是将房价涨幅与年度城市居民人均可支配收入实际增幅（即城市居民人均可支配收入名义增幅与CPI增幅的差值）挂钩，更直接反映住房价格与居民住房支付能力的关系。

2、【楼市政策】 ——【广州版国五条】限购条件略从严，影响不大 二、关于限购——限购略从严，从化、增城的市场调控由自身研究实施 1、限购从严 ：累计缴税变更为连续缴税；补税购房、补缴社保购房双双叫停 在穗府〔2011〕3号文基础上，《实施意见》从严、从紧执行住房限购措施：一是购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前。二是对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由 “自购房之日起前2年内在本市累计缴交1年以上”调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。三是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。 2、关于从化市、增城市落实房地产市场调控的问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。 《实施意见》要求从化市、增城市严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。 2011年以来，为切实稳定住房价格，从化市、增城市已经结合本市实际情况实行了新建商品住房限价等严格的房地产市场调控措施，房地产市场保持了平稳。2012年，从化市新建商品住宅成交均价6830元/平方米，同比下降3.5%。增城市新建商品住宅成交均价7265元/平方米，同比下降5.2%。

2、【楼市政策】 ——【广州版国五条】二手房个税及二套房首付比例与利率问题未明确规定 三、暂未提及二手房交易征20%个人所得税，将联合地税局研究后决定 关于对转让自有住房征收个人所得税。广州将严格执行国办发〔2013〕17号文、粤府办〔2013〕11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。 四、二套房贷首付比例及房贷利率交由人民银行广州分行做主 关于第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率是否提高，将交由人民银行广州分行自行做主。细则规定，人民银行广州分行可结合2013年我市新建商品住房价格控制目标和我市房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 五、增加普通住房用地的供应，强调政府调控土地市场的能力 根据国办发〔2013〕17号文，我市已公布广州市(含从化市、增城市)2013年建设用地供应计划。2013年全市住宅用地计划供应5.95平方公里，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里；确保各类保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例不低于住宅用地供应总量的70%；禁止容积率小于等于1的低密度高档住宅用地供应。 同时，广州市将继续采取“限地价、竞配建保障性住房”、“限地价、竞配建拆迁安置房”等方式完善商品住房用地公开出让方式。逐步增强政府调控土地市场的能力，稳定住宅用地市场预期。

综合来看，本项目在法律和政策方面的风险较小。 3、【法律及政策风险小结】 地块出让按招拍挂形式，法律风险低 广州市的限购政策已实施近两年年，市场已平稳过渡，“国五条”政策并未加大调控力度，预计短期内楼市调控不会放松，政府也不会出台更加严厉的措施； 综合来看，本项目在法律和政策方面的风险较小。

1、城市宏观经济 2、一级市场 3、二级市场 4、竞品楼盘 5、竞品市场小结 6、市场总结 第三部分：房地产市场分析 1、城市宏观经济 2、一级市场 3、二级市场 4、竞品楼盘 5、竞品市场小结 6、市场总结

1、【城市宏观经济】地方生产总值保持平稳增长，年均涨幅13.0%，人均可支配收入接近4万元 2005年至2012年，广州市地方生产总值稳步增长，年均涨幅13.0%。人均可支配收入由2005年的18287元上涨到2012年的38108元。 三大产业的比例由2001年的2.5%：40.7%：56.9%变为2012年的0.5%：38.8%：60.72%，总体发展较为均衡，第三产业为广州市经济增长的支柱。 亿元 广州市2005年-2012年GDP及其增速

1、【城市宏观经济】在严厉的楼市宏观调控下，广州市房地产开发平稳增长，处于良性发展阶段 2005年至2012年，广州市固定资产投资额与房地产开发投资额呈交替上涨趋势，年均涨幅分别为15.4%，17.8%。 近年房地产开发投资额占固定资产投资额的比例保持在30%-39%之间。 亿元 广州市2005年-2012年固定资产投资及房地产开发投资

2、【一级市场——广州市】近三年住宅用地成交面积逐年上升，2012年成交建筑面积约500万㎡，以城郊为主，中心区土地成交较少 2012年，广州十区成交住宅用地30宗，占地面积233万㎡，总建面470万㎡。其中，以城郊用地为主，中心区土地成交较少。 2012年广州十区土地基本以底价成交，全年楼面地价为2773元/㎡，下滑20%与2008年持平，主要原因为政府以竟建保障性住房和安置房的形式来控制地价上升，避免出现地王。 数据来源：广州市国土资源局

2、【一级市场——广州市】2012年中心城区土地相当稀缺，且楼面地价居高不下，达到9500-15000元/㎡，而白云区成是中心区土地最热点的区域 2012年广州住宅用地的成交主要集中于萝岗、南沙、从化等郊区，中心城区住宅用地稀缺，白云区属于中心四区供应的最热点区域； 广州整体住宅用地成交建筑面积664.85㎡，而中心城区住宅用地成交45.18万㎡，占广州整体成交的6.8%，而其中主要成交在白云区； 从各区域住宅用地平均楼面地价情况来看，中心区成交楼面地价上涨明显较高，价值受认可度较高。 数据来源：广州市国土资源局

2、【一级市场——广州市】中心六区住宅用地越来越稀缺，逐年减少，溢价率攀升，平均溢价率达24.4% 近年广州市住宅用地成交情况 建设用地面积（㎡） 规划建筑面积（㎡） 成交价格 （万元） 楼面价 （元/平） 溢价率 中心六区 2010 749,445 1,808,944 2,105,669 11,640 92.8% 2011 447,181 1,168,319 567,994 4,862 0.1% 2012 220,151 452,020 479,436 10,607 24.4% 十区 1,176,574 2,388,935 2,431,099 10,176 86.8% 1,548,933 3,743,408 1,207,243 3,225 0.5% 2,252,005 4,714,851 1,318,800 2,797 19.3% 近年广州市商业用地成交情况 建设用地面积（㎡） 规划建筑面积（㎡） 成交价格 （万元） 楼面价 （元/平） 溢价率 中心六区 2010 177,344 842,779 443,928 5,267 16.4% 2011 193,373 1,167,194 600,827 5,148 5.2% 2012 51,482 166,027 193,715 11,668 88.0% 十区 685,942 2,599,706 596,940 2,296 19.1% 614,330 2,397,838 938,180 3,913 3.7% 527,638 1,771,466 582,793 3,290 1.7%

2、【一级市场——天河区】项目临近的天河区作为广州核心城区，近年来住宅用地出让极为稀缺，唯一的住宅用地成交达最高限价，并配建130套公租房 2011-2012年天河区土地出让概况 出让时间 地块位置 土地属性 区域 土地面积(㎡) 容积率 成交总价(万元) 成交楼面价(元/㎡) 溢价率 竞得开发商 备注 2011年7月19日 天河区珠江新城B2-12 商业 天河 59 00 12.0 128000 17933 30% 广州常元房地产开发实业有限公司 2012年4月28日 天河区黄埔大道坚红化工厂住宅用地 住宅 15200 3.0 52602 11552 45% 李燕如（背后是佳兆业） 达到最高限制地价，配建130套公共租赁住房 2012年6月18日 天河区珠江新城D4-B2 81 00 5.0 132200 32968 170% 恒大地产集团有限公司 轰动一时的广州地王 天河区天河软件园AT030548 27700 38000 4580 24% 广州市万科房地产有限公司 天河区是近两年出让土地较少，且以商业用地出让为主，2011-2012年成交4宗住宅/商业用地中，住宅用地仅1宗，即由自然人李燕如竞得的坚红化工厂住宅用地； 坚红化工厂住宅用地最终以总价5.26亿元和配建130套公租房拍下，轰动一时。达到最高限价，溢价率45%，楼面地价11552元/㎡（不考虑配建面积）。

2、【一级市场——白云区】近年白云区受各大开发商看好，其中2012年成交4宗，成交共计18万㎡，主要被保利、华发、珠江实业等品牌开发商竞得，且竞拍多达到最高限价，并配建保障房/安置房 2010-2012年白云区重点土地出让概况 出让时间 地块位置 土地属性 区域 土地面积(㎡) 容积率 成交总价(万元) 成交楼面价(元/㎡) 溢价率 竞得开发商 备注 2010-12-16 白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧 AB2907008-1 、 AB2907009 二类居住用地、公共服务设施用地 白云新城 47485 2.81 240000 20352 185% 保利广州房地产开发有限公司 保利云禧 （售价：3.9-4.3万元/㎡） 白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧AB2907008-2 二类居住用地 18998 110000 20605 199% 白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧AB2907008-3 20795 117000 19971 189% 中海地产集团有限公司 中海云麓公馆 （售价：3.8-4.1万元/㎡） 2011-9-15 白云区白云大道AB2911022地块 商住用地（C2/R2） 白云大道北 24052 3.9 126970 13536 0.00% 广州市万科房地产有限公司 1中小套型（90㎡以下）住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于60%； 2012-11-30 白云区罗冲围松鹤街地段 二类居住用地(R2) 白云区罗冲围 8986 3.5 38762 12325 45% 广东保利房地产开发有限公司 配建1100㎡拆迁安置房 白云区永泰村集贤庄 白云区永泰 26600 106915 11488 广州华枫投资有限公司 户型比例为中小套型不低于30%；配建20100㎡保障性住房 2012-12-27 白云新城萧岗地铁口南侧地块 113800 1.0 114900 9996 0% 广州珠江实业集团有限公司 竞买人申请时必须提供广州市中心六区用地面积为50000㎡以上建设用地使用权的权属证明

2、【一级市场——白云区】近三年来白云区的土地出让以白云新城及白云三旧改造为主，本地块所在区域土地供应较少 永泰集贤庄地块 占地：2.66万㎡ 容积率：3.5 楼面地价：11488元/㎡ 溢价率：45%，配建2.01万㎡保障房 竞得方：广州华枫投资有限公司（华发） 时间：2012.11 白云新城AB2911022地块 占地：2.4万㎡ 容积率：3.9 楼面地价：13536元/㎡ 溢价率：0% 竞得方：广州市万科房地产有限公司 时间：2011.9 9km 同宝路雪柜厂地块 占地：7.54万㎡ 容积率：2.2 楼面地价：13050元/㎡ 溢价率：45%，配建6.68万㎡保障房 竞得方：广东佳兆业房地产开发有限公司 时间：2013.5 萧岗地铁口南侧地块 占地：11.38万㎡ 容积率：1.0 楼面地价：9996元/㎡ 溢价率：0%（需提供中心六区占地5万㎡建设保障房） 竞得方：广州珠江实业集团有限公司 时间：2012.12 6km 5.5km 白云新城AB2907008-3地块 占地：2.08万㎡ 容积率：2.8 楼面地价：19971元/㎡ 溢价率：189% 竞得方：中海地产集团有限公司 时间：2010.12 本项目 同德围松鹤街地块 占地：0.9万㎡ 容积率：3.5 楼面地价：12325元/㎡ 溢价率：45%（配建1100㎡拆迁安置房） 竞得方：广东保利房地产开发有限公司 时间：2012.11 白云新城AB2907008-1 、AB2907009/AB2907008-2地块 占地：4.75万㎡/ 1.9万㎡ 容积率：2.8 楼面地价：20352元/㎡、20605元/㎡ 溢价率：185%、199% 竞得方：保利广州房地产开发有限公司 时间：2010.12

2、【一级市场——白云区】华发永泰集贤庄地块是2012年白云土地市场火热的缩影，竞拍地价达到最高保密地价后，竞配建保障房面积占总建面的21 2、【一级市场——白云区】华发永泰集贤庄地块是2012年白云土地市场火热的缩影，竞拍地价达到最高保密地价后，竞配建保障房面积占总建面的21.5% 华发集贤庄地块于2012年11月30日，经过250多轮竞拍，最终以楼面地价11488元/㎡ ，配建2.01万㎡安置房成交，折合可售面积楼面地价高达14599元/㎡； 目前项目处于前期筹备阶段，预计未来住宅产品售价不会低于3.5万/㎡ 。 经济指标 占地面积 33334㎡ 建筑面积 93335㎡ 容积率 ≤3.5 备注 1 配建20100㎡安置房； 2 中小户型比例不低于30% 华发集贤庄地块 4.5km 本项目

2、【一级市场——白云区】白云区同宝路地块最终以最高保密地价并配建6.68万㎡保障房面积成交，折合经营性面积楼面地价为2.95万元/㎡ 2013年5月6日，广州白云区同宝路地块共吸引15家知名企业参与竞拍。 成交情况：白云区同宝路地块经过22轮快速竞拍达到最高保密地价186774万元（即溢价率45%，竞价阶梯由1000万元临时调整为2000万元），再经过167轮竞拍保障房面积达66800㎡（占总建面46.67%），最终由广东佳兆业房地产开发有限公司竞得该地块。 竞拍号码 竞得企业名称 竞保障房面积 折合经营性建筑面积楼面地价（分摊保障房建安及其相关管理配套费用） 折合经营性建筑面积楼面地价（总地价/经营性面积） 保障房占总建面的比例 33 广东佳兆业房地产开发有限公司 66800㎡ 29486 元/㎡ 24472元/㎡ 46.67% 宗地 土地面积 （㎡） 用地性质 容积率 规划建筑面积 建筑密度 （%） 绿地率 其他出让条件 广州市白云区同宝路8号、10号地块 75385 （其中可建设用地65627㎡） 二类居住用地（R2）、医疗卫生用地（C5） ≤2.2 住宅≤139766，医疗≤3355 ≤25% ≥35% 中小套型户型比例不低于60%

3、【二级市场——广州市】近三年广州住宅总体供求相对平衡，年均消化750万㎡以上，同时保持较高的去化率，受政策影响波动之后，近三年去化率逐年上升 2012年广州十区商品住宅预售总面积为797万㎡，环比上升16%，商品住宅成交面积共768万㎡，环比上升38%。 从历年商品住宅市场供求关系来看，2008、2010-2012年商品住宅市场呈现相对的供大于求的状态，其余年份都呈供不应求的状态，2012年整体去化率为96%。 数据来源：阳光家缘

3、【二级市场——广州市】近三年广州市住宅成交价格趋于稳定微涨期，价格处于理性价值水平 从2006-2012年的商品住宅市场成交情况看，从2009年-2011年市场整体成交金额连续下降后，2012年开始反弹，环比上升44%； 均价方面整体保持上升趋势，2012年环比上升5%，2012年广州市场先后走过了“以价换量”、“稳价走量”阶段，走量阶段过后市场迎来了走价阶段，市场价格回调阶段到来； 数据来源：阳光家缘

3、【二级市场——广州市】近三年中心六区基本处于供需两旺状态，价格持续上涨 2010 2011 2012 中心六区 预售面积（万㎡） 253 194 268 成交面积（万㎡） 315 174 298 成交均价（元/㎡） 16494 21024 21369 十区 749 687 797 614 560 768 11136 13443 14044

3、【二级市场——白云区】白云区在广州中心城区货量逐步减少的情况下，已成为中心城区的热点置业区域，年去化率最高，供不应求 中心六区内，本项目所在的白云区与荔湾区、海珠区成为相对热点的置业区域，去化率达到154%； 万㎡ 元/㎡ 数据来源：阳光家缘

3、【二级市场——白云区】2012年白云区住宅预售面积50.7万㎡，成交77.4万㎡，供需两旺，价格大幅提升 2012年下半年白云区集中放量，价格进一步提升，主要是因为保利西海岸、保利云禧、中海云麓公馆等高端楼盘成交放量所致；整年普遍都呈现“供不应求”的供求关系； 2013年初延续2012年底“翘尾”行情，成交价格呈高位。预售面积明显上升的原因则是由于白云区大盘放量（保利西海岸、岭南新世界）。 万㎡ 元/㎡ 2012年1月至2013年2月白云区商品住宅市场供求关系 数据来源：阳光家缘

综上所述，对于广州房地产市场环境，我们认为： 广州具有良好的房地产投资环境； 广州中心城区土地供应稀缺，白云区已经成为广州土地市场热点，白云区的价值会进一步得到提升； 广州房地产市场保持着较高的去化率，白云区去化率最高，可见白云区需求旺盛； 本地块所在的后天河北板块作为最靠近天河的板块，价值提升潜力更大。

4、【竞品楼盘】选取原则 本项目竞品楼盘选取的原则是： 1、与本项目竞争同类客户群的项目； 2、周边目前在售的，质素、档次、环境、购买客群与项目接近的楼盘； 3、品质高档，具有较好的市场接受度； 4、尽量挑选大型开发商开发建设的，具有代表性的楼盘；

4、【竞品楼盘】筛选结果：选取君华香柏广场、峻林、瑞安创逸、保利云禧作为本项目的竞品项目； 君华香柏广场（尾盘） 白云新城板块 均价4.1万元/㎡ 后天河北板块 均价2.8万元/㎡ 5.5km 0.8km 本项目 峻林 3km 4km 天河北板块 均价3.58万元/㎡ 瑞安创逸（尾盘） 天河北板块 均价3.2万元/㎡

4、【竞品楼盘】君华香柏广场（尾盘） 1）君华香柏广场：后天河北板块的刚需楼盘，容积率超高（9.22），由7栋连体塔楼组成，且销售过程中出现工程质量差等形象问题，导致项目价值贬低，目前已进入尾盘阶段 君华香柏广场由烂尾楼盘活而来，君华地产接手后，期间经过几度更名和修改规划，由10余层楼高一下串到30层楼高。而目前已进入交楼验收的项目五、六期工程更是垫高地基，扩大地下空间，由此导致周边楼房出现大面积裂缝等质量安全问题，引发业主多次维权。 根据公开资料显示，君华香柏广场占地面积4.7万平方米，由1栋酒店式服务公寓及6栋高档品质住宅组合而成。裙楼1—3层为大型商业配套。规划容积率是2.5时，其总建筑面积约14万平方米，此后经过多次修改规划，项目总体量超过20万平方米。而查询该小区总体平面规划图的建筑设计图和综合技术经济指标表一栏，君华香柏广场的容积率为9.22 君华香柏广场 早期低层住宅 烂尾住宅 项目 内容 地址 白云区广州大道北与京溪路交汇处 在售主力户型 公寓产品为40-50㎡，洋房主力为71-80㎡两房及90-110㎡三房单位，部分131-158㎡改善四房户型 价格 均价2.8元/㎡（带精装修） 客户群 主要为天河白领、周边私企业主及专业市场老板、部分公务员，公寓产品有较多投资者。 君华香柏广场 0.8km 本项目

4、【竞品楼盘】君华香柏广场 （尾盘） 2）产品分析：以刚需户型为主，95㎡以下的户型占约68.2% 君华香柏广场以78-92㎡的两至三房为主，所占比例为63.6%，且去化水平较高，三房基 本全是无套间的小三房。 户型（平方米） 户型 总面积（平方米） 面积百分比 套数 套数百分比 已售套数 销售率 56 一房一厅 2912 2.6% 52 4.5% 100.0% 78 两房两厅 28392 25.5% 364 31.8% 92 三房两厅 33488 30.0% 353 97.0% 100 13000 11.7% 130 11.4% 134 四房两厅 17420 15.6% 96 73.8% 157 16328 14.6% 104 9.1% 101 97.1% 合计 111540 1144 1096 95.8%

4、【竞品楼盘】君华香柏广场 （尾盘） 3）销售分析：项目2013年4月网签均价2. 77万元/㎡（近期报价3 4、【竞品楼盘】君华香柏广场 （尾盘） 3）销售分析：项目2013年4月网签均价2.77万元/㎡（近期报价3.0万元/㎡，可98折优惠） ，同比去年增长22%，项目处于尾盘阶段，去化速度约40套/月

4、【竞品楼盘】峻林 1）峻林——天河北旧改项目，容积率较高，是天河北新推的稀缺新盘 本项目 项目是林和村的旧改项目，位于天河北区域，定位为中高端社区 村民回迁房 项目 内容 占地面积 6.5万㎡ 建筑面积 40万㎡ 容积率 6.1 地址 天河区林和村 开发商 香港新鸿基地产，新天地产集团有限公司 主力户型 130-160㎡ 价格 均价3.58万元/㎡（带装修） 客户群 — 预计年中或年底推出B3、B4栋 B1/B2售罄 本项目 3km 峻林

4、【竞品楼盘】峻林 2）产品分析——主力户型为130-160㎡的三房四房 2012年12月8日开盘推出位于项目南侧的B1、B2栋高层洋房，主力户型137.18-161.99平方米三房、205.4-207.85平方米四房、295.98平方米五房和427.07-458.71平方米复式 各楼层产品分布 套数 B1栋 1层 架空层 2-32层 139㎡ 161㎡ 207㎡ 124 33层 427㎡ 458㎡　 2 B2栋 架空层　 2-27层 158㎡ 140㎡ 104 28-33层 138㎡ 296㎡ 159㎡ 18 34层 453㎡ 　428㎡　

4、【竞品楼盘】峻林 3）销售分析： 2012年12月8日开盘，均价3. 58万元/㎡（当前报价4. 0万元/㎡，开盘当天购房签约的享受98 4、【竞品楼盘】峻林 3）销售分析： 2012年12月8日开盘，均价3.58万元/㎡（当前报价4.0万元/㎡，开盘当天购房签约的享受98*98*99折），部分高层单位甚至达5.2-5.6万元/㎡，去化速度60套/月 2012年12月8日开盘推出位于项目南侧的B1、B2栋高层洋房共250套，目前网签170套。实际调研得知：截止2013年2月底，已基本售罄，该项目B3-B7栋单位目前在建中，预计年中或年底推出B3、B4栋。

4、【竞品楼盘】瑞安.创逸（尾盘） 1）瑞安·创逸——天河北稀缺新房，容积率较高，尾货阶段，对本项目竞争不大 本项目 定位——项目定位为天河北唯一纯居园林社区。包括1栋31层服务式公寓和3栋35层纯居住宅。 项目 内容 占地面积 1.5万㎡ 建筑面积 7.5万㎡ 容积率 5 地址 天河区天河北路 开发商 瑞安中华汇 主力户型 住宅主力户型以93-96㎡两房、140-170㎡三房为主，部分79㎡一房，198㎡四房；目前两房、三房产品基本售完 价格 成交均价约3.2元/㎡（带装修）。79㎡一房单价溢价明显（4.0-4.2万元/㎡），剩余大户型总价较高 客户群 约60%天河客户，约25%越秀客户，15%海珠客户。 车位 1:1配比（未售） 本项目 4km 瑞安创逸

4、【竞品楼盘】瑞安.创逸（尾盘） 2）产品分析——主力户型以93-96㎡两房、140-170㎡三房为主； 瑞安创逸住宅货源统计 户型 货量 套数占比 已售套数 去化率 79㎡一房 34 8% 21 62% 93-96㎡两房 170 42% 134 79% 140-170㎡三房 75 44% 198㎡四房 7 21%

4、【竞品楼盘】瑞安. 创逸（尾盘） 3）销售分析：成交价为3. 2万元/㎡（目前进入尾盘销售，报价4 4、【竞品楼盘】瑞安.创逸（尾盘） 3）销售分析：成交价为3.2万元/㎡（目前进入尾盘销售，报价4.0万元/㎡，可享受98折优惠），去化速度50套/月 项目于2011年3月开盘，住宅共推货408套，目前已售368套，余货不多。 当前剩余货79㎡一房与170㎡以上产品，单价上涨明显，目前报价40000-42000元/㎡

沿云城东路接驳广园东路,，白云国际会议中心斜对面 4、【竞品楼盘】保利云禧 1）保利云禧——白云的地王，位于白云山脚下，是将城市级资源白云山的价值释放的典型项目，目前在售东区 项目地址 沿云城东路接驳广园东路,，白云国际会议中心斜对面 占地面积 66483㎡ 总建筑面积 171311㎡ 容积率 2.6 绿化率 60% 总户数 共19栋,718户 主力户型 140-220㎡ 价格 4.1元/㎡ 梯户比 （140㎡）2梯2户 （140㎡以上）3梯2户 车位比 东区：1：1.5 西区：1：2.8 总体：1:2.3 物业公司 保利物业 东区 西区 地块 用地面积㎡ 建筑面积㎡ 东区 18998 53384 西区 41967 117891 幼儿园 5518 4320 合计 66483 175595 保利云禧 5.5km 本项目

4、【竞品楼盘】保利云禧 2）保利云禧——东区布局与户型分布，板式楼，舒适度高 户型 面积 套数 比例 豪华大五房 约375㎡ 4 21层，220 ㎡四房三厅三卫，三梯两户，顶层370方大平层，共计39套 21层，220 ㎡四房三厅三卫，三梯两户，顶层370方大平层，共计39套 21层，220 ㎡四房三厅三卫，三梯两户，顶层370方大平层，共计39套 户型 面积 套数 比例 豪华大五房 约375㎡ 4 1.41% 舒适型四房 约220㎡ 152 53.52% 舒适型三房 约140㎡ 128 45.07% 合    计 284 100.00% 21层，220 ㎡四房三厅三卫，三梯两户，顶层370方大平层，共计39套 T3 T4 T1 T2 T2 T2 14层，140 ㎡三房两厅两卫，两梯两户，共计26套 T5 T2 T2 T2 T6 T7 T8 全部南北通透高层板楼。 点式布局，三面采光，三面观景。 点式布局，减少对视，私密性高。 18层，140 ㎡三房两厅两卫，两梯两户，共计34套 18层，140 ㎡三房两厅两卫，两梯两户，共计34套 18层，140 ㎡三房两厅两卫，两梯两户，共计34套

4、【竞品楼盘】保利云禧 3）产品及销售分析——目前在售4栋（T1/T2、T5/T6），140㎡舒适三房为主力畅销户型；于2012年12月开盘，1个半月消化绝大部分货量，成交均价4.1万元/㎡，去化速度90套/月 销售分析： 保利云禧目前以140㎡舒适三房为主推产品，单价高，总体销售率最高； 项目于2012年12月底开盘，推货144套，目前网签41套。实际调研得知：截止2013年2月（含春节）仅剩下10多套未认购，受签滞后影响网签量低。 保利云禧成交情况 户型（平方米） 户型 总面积（平方米） 面积百分比 套数 套数百分比 销售情况 141 三房两厅 9024 33.6% 64 44.4% 基本售罄 198 其他 396 1.5% 2 1.4% - 220 四房三厅 16720 62.2% 76 52.8% 剩少量存货 371 5房及以上 742 2.8% 合计 26882 100.0% 144 数据来源：阳光家缘

5、周边竞品分析总结 区域竞争：项目周边在售楼盘多进入尾货阶段，未来新增供应不多； 主力产品：以78-140㎡的户型为主力热销产品，且小户型单价溢价能力较强； 主力客群：周边项目的主力客群为天河白领、附近原住民、私企业主及专业市场老板，有一定比例的越秀及海珠等中心城区客户作为补充； 销售情况：区域近年缺乏用地供应，竞争楼盘入市时间较早，大多数项目已进入尾货销售阶段，剩余户型以大户型为主，推售节奏减慢。

6、市场总结： 整体市场（一、二级市场）： 广州市场发展平稳，价格相对趋于理性，刚需较旺盛，市场处于良性发展； 城市的发展热点在城市外围郊区，中心城区土地稀缺，地价较高； 在中心城区范围内，白云区是最热点的置业区域 区域市场： 供应情况：区域可开发用地较少，商品住宅整体供应不足，优质区域的出让地块竞争激烈； 去货情况：区域竞争楼盘数量少，大都剩余大户型尾货供应，去化率较慢； 客户群地缘性强：竞争楼盘成交客户中超过一半为区域周边客户，项目区域楼盘约1/3客户来自天河白领； 市场竞争：项目所在区域的君华香柏广场以刚需为主，楼盘负面影响大，且是尾盘，价格为3.0万元/㎡左右，对本项目竞争不大；项目周边竞争楼盘较少，售价为3.5-4.1万元/㎡以上；

1、项目客群分析 2、客户初步定位 3、项目价值点梳理及定位 4、产品定位 第四部分：项目目标客群和市场定位 1、项目客群分析 2、客户初步定位 3、项目价值点梳理及定位 4、产品定位

1、客户分析案例1： 【君华香柏广场成交客户分析】区域地缘性置业特征明显， 80%-90%的客户集中在于白云区、天河区 1、客户分析案例1： 【君华香柏广场成交客户分析】区域地缘性置业特征明显， 80%-90%的客户集中在于白云区、天河区 成交客户基本以白云及天河区域为主，占全部成交80%以上； 随着价格的提升，项目影响逐渐向天河区域扩大； 工作区域上白云区和天河区为主，占到全部成交额的89%； 数据采集说明： 本次客户成交数据采用君华香柏广场E栋153套成交客户情况进行分析； 其中E栋成交中面积： 14816.2 ㎡成交中金额： 3.36亿，套均面积98 ㎡ ，对本项目具有相关参考价值。

【君华香柏广场成交客户分析】刚需为主，偏向年轻化 项目成交客户主要集中在26-30岁，占34%，其次为25岁以下，总体来说，E栋购买客户更为偏向年轻化，以刚性需求为主。 成交客户中47%为私企老板，其次为白领、及相关专业人士（教师、医生、警察等），与项目本期较多偏青年年龄层有较大关联，商业贷款是他们的首选贷款方式； 目近九成为自住刚需客户，在购买的客户中，89％的客户为刚性自住需求，另外7％为改善型居住客户，受政策影响严重，投资客户比例占4％；

是否需要加1P客户关注点，以便以后项目定位用

【君华香柏广场成交客户分析小结】 香柏广场成交客户特性小结： 区域上：在以本区域客户为核心的基础上，呈现不断向外围扩展的趋势，天河区客户比例基本与白云区持平，少量越秀区、海珠区客户； 年龄层次上：以25岁-35岁的中青年为主要客户群； 置业目的上：刚需占绝大比例，以自住客为核心的置业需求； 职业背景上：私企老板、白领构成项目成交的主要人群； 获知途径上：途经/业主介绍/网络/短信/报纸是他们对项目了解的主要获知途径；

1、客户分析案例2： 【保利云禧成交客户分析】成交客户大部分集中在项目周边区域，区域地缘属性客户比重偏大 保利云禧世成交客户居住分布地图 岭南新世界 白云大道北 白云尚城 白云堡 黄石路 萧岗 白云高尔夫花园 新市墟 远景路 机场路 豪泉大厦 棠涌乐路 同和-广州大道沿线 广清高速沿线 云山雅苑 岗贝 三元里大道 白云大道南 大金钟路 云岭雅筑 广园西路 金桂园 下塘西路 增槎路 东风东路-西路沿线 珠江新城 海珠光大花园

【保利云禧成交客户分析】现阶段近9成成交客户集中于白云区，呈现明显的区域属性特征 现阶段白云区客户为主要成交人群； 客户主要分布在项目周边区域，桂花岗-三元里客户较多，占30%，其次为白云大道北，黄石东-西路客户，各占16%；

【保利云禧成交客户分析】成交客户年纪偏中年，为最具经济实力的年龄段，多为三口之家

【保利云禧成交客户分析】最终成交客户主要为白云生意人及批发行业老板 成交客户主要以白云区服装批发、皮革五金生意人为主； 少量政府官员、事业单位人员成交； 成交客户主要通过朋友介绍、途经、短信等渠道获知项目，其中3台朋友介绍为团购客户，成交客户的圈层影响力强；

是否需要加1P客户关注点，以便以后项目定位用

【保利云禧成交客户分析】地缘自住改善型客户为主，外区客户渐有补充 保利云禧成交客户特性小结： 区域上：在白云区客户为核心的基础上，呈现一定向外围扩张的趋势，其中越秀区稍有补充，少量来自海珠、天河； 年龄层次上：以30岁-50岁的中年为主要客户群； 置业目的上：改善型占绝大比例； 职业背景上：私企老板构成项目成交的主要人群； 获知途径上：朋友介绍的圈层相互影响是他们对项目了解的重要获知途径；

2、客户初步定位： 边缘客户：其他区域地缘客、市区投资客 争取客户 重要客户：京溪、沙太路当地原住民、天河企事业中层管理者 重要客户 年轻一辈由大家搬到小家，经济主要由父母资助。或在城中村住已有需要换成熟小区，或将手中闲钱作为投资 争取客户 重要客户：京溪、沙太路当地原住民、天河企事业中层管理者 置业目的：自住、投资兼有 基本特征：基于工作和事业的需要会选择在区域内置业，价格承受能力较强，认同区域价值，注重配套、性价比、社区环境。 重要客户 核心客户 核心客户： 白云区域地缘性客户（沙太、沙河、广州大道北沿线专业市场生意人）、天河白领、周边医院职工、本区投资客 置业目的：自住为主，符合首次置业和首次改善型需求 基本特征：认同区域未来价值，熟悉认可区域居住环境。 80

潜在客户分布：项目所在区域周边存在大型的装饰、服装批发市场，为本项目提供较高购买力的潜在客户群 项目所在板块周边密布大型专业市场，沙太路沿线原有货运市场搬迁后，将兴建80万㎡的服装展贸商圈，区域升级改造刺激价值提升，并为项目带来更为优质的客群 名称 规模 天健装饰材料城 占地60万㎡，商铺2000余家 沙太路沿线小商品市场园区及国际服装展贸城 名称 规模 天洲家居装饰城 建面6万㎡ 名称 规模 沙太路沿线小商品市场园区及国际服装展贸城 建面80万㎡ 天平架 名称 规模 天平架装饰材料城 建面5万㎡ 天平架水果批发市场 建面1.8万㎡ 沙河服装批发商圈 广州第三大服装集散地 名称 规模 沙东有利服装批发城 商铺3000家 沙河第一、第二、第三成衣批发市场 商铺1800家 新天地服装城 商铺600家 万佳服装批发广场 商铺1200家 天平架 沙河服装批发商圈

后天河北的成熟宜居社区 城市中轴线北端·实力央企·近地铁物业的 3、项目价值点梳理及初步定位 后天河北 居住价值 投资价值 交通价值 新城市中轴线延长线、核心城区价格洼地 地铁直达核心区，周边社区氛围浓厚 沙太路改造升级，未来的价值增长快 地铁三号线、经沙太路可快速连接高速 央企品牌 后天河北 居住价值 投资价值 交通价值 品牌价值 城市中轴线北端·实力央企·近地铁物业的 后天河北的成熟宜居社区

定位思路： 4、产品定位 依托规划条件，选取市场热销主力产品： 1、项目规划条件要求建设60%以上的中小户型（90㎡以下），选取当前市场较为热销的中小户型刚需产品——75-90㎡两三房更紧凑，单价溢价能力更高，未来板块内新增供应量少； 2、项目所在区域发展成熟，居住氛围浓厚，城央一步到位置业及换房置业需求旺盛，且周边存在大量具有较强购买力的专业市场业主，可考虑打造部分市场销售情况较好的115-140㎡的舒适型刚需产品，拉升项目溢价；

4、产品初步定位：以市场较为热销的75-90㎡，及115-140㎡为主要产品 保障房 合计 户型 2房 3房 舒适3房 舒适3+1房 - 套数 102 132 108 54 396 套数比 （不计保障房） 25.8% 33.3% 27.3% 13.6% 100.0% 面积 7650 11880 12960 7560 10800 51840 面积占比 15.6% 25.0% 24.0% 14.6% 20.8%

1、地块主要规划指标 2、初步规划设计思路 3、初步户型设计 4、住宅产品售价预判 5、商铺售价预判 6、车位售价预判 第五部分：规划设计初步方案 1、地块主要规划指标 2、初步规划设计思路 3、初步户型设计 4、住宅产品售价预判 5、商铺售价预判 6、车位售价预判

1、地块主要规划指标 1）出让规划指标 地块名称 广州市白云区沙太路梅花园20号地块 位置 区域位置 广州市白云区沙太南路 四至 东 华苑东街 南 沙太路623号之一地块 西 北 京溪村 宗地用地平衡表 用地面积 （平方米） 容积率 控高（米） 备注 其中 建设用地面积 住宅用地 19671 2.80 小计 合计

1、地块主要规划指标 2）项目初步规划指标 项目初步规划 总建筑面积（平方米） 计容积率建筑面积 （平方米） 出售面积 （平方米） 备注 其中建设用地 地上 小高层住宅（19层） 42052 40974 - 商业配套 1815 保障房 10800 其他配套设施 1490 小计 56157 55079 42789 地下 车库 27464 合计 83621 70253 综合容积率 2.80 建筑密度 25% 绿化率 30%

2、初步规划设计思路 1）合理规避不利因素，最大化利用周边条件：北侧临旧村，景观较弱，考虑布置保障房做隔离，规避不利；南侧与将出让的住宅地块相连，易形成较好的社区氛围，布置拥有社区园林的主力产品 北侧独立设置保障房，与项目其他楼栋相隔离 南侧布置主入口，设置中心园林，形成围合的社区居住氛围，提升社区环境 88

2、初步规划设计思路 2）地下室规划 小区地下室规划： 建造2层地下室（部分1层），面积为27500㎡，共687个车位，其中人防车位74个。

3、初步户型设计 1）户型排布上 北侧：与保障房相邻，考虑布置75-90㎡的中小户型 南侧：与将出让的住宅大地块相邻，易融入大社区环境，品质略高，考虑打造115-140㎡舒适型产品

3、初步户型设计 2）两梯四户平面图 115㎡ 115㎡ 140㎡ 140㎡ 户型面积 （㎡） 户型 备注 115（2户） 舒适3房 3房2厅2卫 140（2户） 3+1房 3房2厅2卫+多功能房 115㎡ 115㎡ 140㎡ 140㎡

3、初步户型设计 3）三梯五户平面图 115㎡ 140㎡ 115㎡ 115㎡ 115㎡ 户型面积 （㎡） 户型 备注 115（4户） 舒适3房 3房2厅2卫 140（1户） 3+1房 3房2厅2卫+多功能房 115㎡ 140㎡ 115㎡ 115㎡ 115㎡

3、初步户型设计 4）三梯六户平面图 90㎡ 75㎡ 75㎡ 90㎡ 90㎡ 90㎡ 户型面积 （㎡） 户型 备注 75（2户） 2房 2房2厅1卫 90（4户） 3房 3房2厅1卫 75㎡ 90㎡ 75㎡ 90㎡ 90㎡ 90㎡

3、初步户型设计 5）两梯八户平面图 90㎡ 75㎡ 90㎡ 75㎡ 75㎡ 90㎡ 75㎡ 90㎡ 户型面积 （㎡） 户型 备注 75（4户） 2房 2房2厅1卫 90（4户） 3房 3房2厅1卫 90㎡ 75㎡ 90㎡ 75㎡ 75㎡ 90㎡ 75㎡ 90㎡

4、住宅售价比准 1）住宅售价比准对象：选取项目临近区域周边主要的项目作为价格比准 与君华香柏广场相比：1、相对而言，本项目距离天河核心区更近，周边社区氛围比君华香柏更好，居住环境更舒适；2、君华香柏广场容积率超高，密度大，产品舒适度欠佳，且工程质量差，形象不佳，其项目价值未得到有效释放，预计本项目未来预期售价将更高于君华香柏； 与峻林相比：1、本项目的地段价值不如峻林，但距离也较近；2、本项目的居住环境更佳，峻林紧邻广园快速，且临近铁路，有一定的影响 与瑞安创逸：1、本项目的地段价值不如瑞安创逸，相对略弱；2、瑞安创逸容积率较高（R=5），周边临主干道，相比较而言，居住环境不如本项目的安静舒适。 君华香柏广场（尾盘） 后天河北板块 均价2.8万元/㎡ 峻林 0.8km 天河北板块 均价3.58万元/㎡ 本项目 3km 4km 瑞安创逸（尾盘） 天河北板块 均价3.2万元/㎡

4、住宅售价比准 2）住宅售价预测结果：均价约3.6万元/㎡，带成本2500元精装 指标 权重 本项目条件 君华香柏广场 峻林 瑞安创逸 竞争项目条件 修正系数 建筑规模 5% 5.5万㎡ 20万㎡ -5% 40万㎡ 7.5万㎡ 0% 容积率 2.8 9.22 50% 6.1 40% 5 35% 配套 10% 生活配套便利 生活配套齐全 配套成熟 位置 沙太路 广州大道北与京溪路交口 林和村 天河北路 交通 近主干道、快速路，距离地铁10分钟 交通条件较好，距离地铁5分钟 交通条件较好 20% 区域规划 12% 后天河北 天河北 -8% 景观环境 18% 山景、园林 山景、小园林 园林 小园林 户型 75-140㎡产品 70-110㎡为主 130-160㎡为主 15% 93-170㎡为主 产品品质 优 中，服务品质差 中 月销售套数 较好，70套 开发商品牌 世界五百强、全国性品牌 知名企业 30% 知名港企 加权累计修正系数 —— 18.45% 11.09% 13.24% 参考项目基准均价（2013年4月）_（毛坯） 25500 33300 29500 参考项目比准均价（毛坯） 30205 36993 33406 参考项目所占权重 本项目基准均价_（带2500元精装成本） 36041

4、住宅售价比准 3）预测售价综合评估：项目周边区域目前售价均在3-4万元及以上，受中心区可售楼盘日益稀缺影响，预期本项目的目标价格的市场接受水平较高 白云新城板块 代表项目 中海云麓公馆、保利云禧 产品类型 洋房 价格 高档物业3.9-4.2万 南湖板块 代表项目 新天半山、金湖翡翠谷 产品类型 别墅、复式 价格 别墅、复式均价4万 天河北、天河公园板块 代表项目 瑞安创逸、东方新世界、峻林 产品类型 高层 价格 均价3万以上 后天河北板块 越秀区 代表项目 东方文德广场、淘金家园 产品类型 高层 价格 均价3万以上 珠江新城板块 代表项目 凯旋新世界、嘉裕公馆、颐德公馆 产品类型 高层 价格 均价3.5-7万 地块所在区域南侧的天河北、珠江新城板块，北侧的南湖板块，西侧的越秀板块、白云新城板块以及东侧的天河公园板块均价格高企，客户在周边板块高价的挤压下，对白云大道板块的价格接受度相对较高。

5、商铺售价比准：选取与本项目区域相近的商铺作为比准对象 云东小区（临街商铺） 8.5万元/㎡ 2km 云景花园（临街商铺） 1km 11万元/㎡ 本项目

5、商铺售价比准 商铺售价预测结果：临街商铺均价约6万元/㎡ 比较因素 比较因子 评估对象 云东小区 云景花园 因素调查 打分 M1 区域因素 （权重50%） 交通条件 近主干道、快速路，距离地铁10分钟 25 临主干道、地铁 40 50 商业氛围 片区商业成熟 20 45 片区商业成熟、地铁商业 公共配套 配套齐全 15 30 客群资源 社区居民 周边消费客群 35 周边消费群 区域规划 后天河北 小计 100 175 215 M2 个别因素 （权重30%) 建筑外观 中高档次 10 外立面档次低 8 中等档次 5 产品类型 临街商铺 户型设计 小型街铺 园林景观 山景、社区园林 社区园林 自身配套 社区配套较为齐全 23 物业管理 知名物业公司 一般 开发商品牌 央企，世界500强成员企业 非知名 116 136 M3去化速度（权重20％） 去化速度一般 120 150 综合因素M＝M1*0.5+M2*0.3+M3*0.2 146.3 178.3 因素修正 S＝100/M×100％ 68.35% 56.09% 参照商铺均价 P1 85000 110000 比准价格 P2＝P1×S 58100 61694 权重 45.00% 55.00% 评估单价 P＝P2加权平均 60,076元/㎡

6、车位售价比准：选取本项目周边中高档社区的车位价格作为比准对象 云景花园 怡新花园 车位：29万元/个 车位：35万元/个 1km 本项目 500m

6、商铺与车位售价比准 车位售价预测结果：车位均价约32万元/个 比较因素 比较因子 评估对象 云景花园 怡新花园 因素调查 打分 M1 区域因素 （权重50%） 交通条件 近主干道、快速路，距离地铁10分钟 25 临主干道，距离地铁近 30 商业氛围 片区商业成熟 20 商业氛围较好 35 公共配套 配套齐全 15 客群资源 社区居民 小区居民 小区居民为主 区域规划 后天河北 小计 100 110 125 M2 个别因素 （权重40%) 社区档次 中高品质社区 中端客群，汽车保有量一般 车位配比 1:1.5 - 自身配套 社区配套较为齐全 社区配套成熟 物业管理 知名物业公司 10 百润物业 5 广州市宏新物业管理有限公司 开发商品牌 央企，世界500强成员企业 非知名 85 80 M3销售时间（权重10％） 2015年 2013年 90 综合因素M＝M1*0.5+M2*0.4+M3*0.1 98 103.5 因素修正 S＝100/M×100％ 102.04% 96.62% 参照车位均价 （万元/个） P1 29 比准价格 P2＝P1×S 34 权重 45.00% 55.00% 评估车位单价 （万元/个） P＝P2加权平均 32万元/个

售价总结：从本项目比准的价格来看，均与周边市场相应品质楼盘的价格相当，因此具备较强的市场接受度和抗风险能力。 物业类型 售价 住宅 均价3.6万元/㎡（带成本2500元/㎡精装） 商铺 约6万元/㎡ 车位 约31.4万元/个 （其中产权式车位售价32万元/个，人防车位26万元/个）

一、销售周期及价格 二、销售计划 三、开发计划 四、开发主要节点 第六部分：项目开发及销售计划 一、销售周期及价格 二、销售计划 三、开发计划 四、开发主要节点

一、销售周期及价格 分2批次销售 1批次：首次开盘时间为2014年10月，销售周期为2.5个月，月均销售面积7992㎡（约80套），销售均价3.6万元/㎡ 2批次：销售周期为2.7个月，月均销售面积7776㎡（约76套），销售均价3.6万元/㎡ 保障房 1批次 2批次 2批次 1批次

二、销售计划： 2014年10月初开盘，整个销售周期9.2个月 拿地18个月开盘，总销售周期约9.2个月，其中，住宅部分销售周期约5.2个月，地下车位及临街商铺销售周期约4个月。

三、开发计划 拟建设二层地下室（部分1层），各楼栋施工按照以销定产的原则，将于2015年四季度全部竣工交付

四、开发主要节点 序号 工作项目 住宅部分每期时间（月） 备注 1批次（地上19层，地下2层） 2批次（地上19层，地下2层，部分1层） 1 摘牌到开工 10 -　 2 正负零到开盘 预售条件：完成主体结构三分之二 3 正负零到竣工交付 14.5 精装修交楼 4 开工至正负零 5 　- 正负零至结构封顶 6 结构封顶至竣工交付 11.5 精装修交楼　

第七部分：投资及收益分析 1、规划指标 2、基本假设 3、融资安排 4、销售收入及建安成本 5、静态效益 6、投资效益评价 7、 项目年度收益计划 8、售价敏感性分析表(住宅单方售价） 9、竞配建保障房及住宅售价敏感性分析 10、竞配建保障房面积及对应折算经营性面积楼面地价

一、规划指标 宗地用地平衡表 用地面积 （平方米） 容积率 控高（米） 备注 其中 建设用地面积 住宅用地 19671 2.80 小计 合计 项目初步规划 总建筑面积（平方米） 计容积率建筑面积 （平方米） 出售面积 （平方米） 其中建设用地 地上 小高层住宅（19层） 42052 40974 - 商业配套 1815 保障房 10800 其他配套设施 1490 56157 55079 42789 地下 车库 27464 83621 70253 综合容积率 建筑密度 25% 绿化率 30%

二、基本假设 序号 指标名称 设定值 备注 1 年基准收益率 12% 2 首付款比例 40% 3 商业首付款比例 50% 4 车位首付款比例 70% 5 总包工程进度款支付比例 考虑地下室结构由总包垫资 6 总包外工程进度款支付比例 80% 7 银行按揭放款与签约时间差 3个月 8 年贷款利率 8.00% 集团借款及银行贷款利率 9 营销费率 2.00% 以销售收入为基数。 10 不可预见费率 4% 以扣除土地获取价款后的开发直接成本为基数。 11 土地契税税率 3% 12 营业税及附加费率 5.75% 13 合同印花税率 0.05% 借款合同按0.005%，工程合同按0.03%，其余合同按0.05% 14 企业所得税税率 25% 15 土地增值税预交比例 以销售收入为基数，其中住宅按2%，商业及车位按4%。 16 企业所得税预缴比例 1.81% 17 项目计算期起始日期 2013年5月 18 银行开发贷款额度 57,000万元 项目总投资额16.00亿 19 开发贷放款时间 2014年4月 20 土地增值税 未考虑清算

三、融资安排： 根据项目融资前分析，预计项目建设投资16.00亿元，其中土地费用主要由集团自有资金解决，建造成本及期间费用通过银行融资和销售回款解决。 融资前分析 资金筹措 项目建设投资16.00亿元，其中： 土地获得成本：8.26亿元； 其他开发成本：7.02亿元； 期间费用：0.72亿元。 预计可获得开发贷额度： 预计可获得开发贷额度5.7亿元，占土 地总价款69%，占项目建设投资36%。 开发贷放款及还款安排 放款： 银行开发贷放款时间以一期项目取得施工许可证时间为准，即2014年4月开始放款；放款金额原则上争取最 大额度放款，用于还集团公司借款（项目初期集团借款84368万元，银行放款中34650万元用于还集团借款） 及其他投资费用，以减少集团借款占用时间，从而降低集团借款占有比例。 还款： 按三年期借款考虑；借款利息当月支付，本金在2015年第一季度偿还银行贷款5.7亿元。

四、销售收入及建安成本： 1、商品住宅为19层小高层（首层架空），商铺为一层沿街商铺，二层地下室（局部一层），建安成本总计3.16亿元 序号 产品名称 建筑面积 （㎡） 单方造价 （元/㎡） 建安成本（万元） 备注 1 商品住宅 42052 4499 18917 含2500元/㎡的精装修 2 沿街商业 1815 1984 360 一层商铺，毛坯 3 地下室 27464 3263 8961 含人防面积 4 公共配套设施 1490 2441 364 社区居委会 5 保障房 10800 2799 3022 合计 83621 3782 31624

四、销售收入及建安成本 2、住宅销售均价为3.6万元/㎡，沿街商铺售价6万元㎡，地下车位31.4万元/个（含人防车位），共实现销售收入18.07亿元 项目 可售建筑面积 售价 总金额（万元） 1、住宅销售收入 40974 3.6万/平米 148326 2、商业销售收入 1815 6万元/平米 10890 3、地下车库销售收入 687个车位（含人防车位74个） 32万元/个 （人防车位按26万元/个） 21540 销售总收入 - 180756

五、静态效益评价 按照拟定售价测算，项目完成销售之后将实现净利润2.07亿元 科目名称 金额（万元） 按地上可售面积折算（元/㎡） 一、销售收入 180,756 42,244 二、开发成本 130,734 30,553 其中 土地获得价款 82,633 19,312 前期工程 1,152 269 政策性费用 142 33 基础设施费 1,222 286 园林绿化道路 1,395 326 建安成本 31,260 7,306 公共配套设施费 364 85 开发间接费 12,566 2,937 资本化借款利息 11,300 2641 土地使用税 71 17 物业完善基金 123 29 不可预见费 1,072 250 三、期间费用 7,215 1,686 中其 管理费用 3,600 841 营销费用 3,615 845 四、税金 15,167 3,545 营业税金及附加 10,755 2513 印花税 149 35 土地增值税 4,264 996 五、利润总额 27,639 6,459 减：企业所得税 6,910 1615 六、净利润 20,729 4,845

六、投资效益评价 项目预计毛利率为33. 93%、销售利润率15. 29%、净利率11. 47%，自有内部收益率25 六、投资效益评价 项目预计毛利率为33.93%、销售利润率15.29%、净利率11.47%，自有内部收益率25.18%，自有资金回收期1.6年，项目预期收益较好 序号 指标名称 数值 备注 一 价值性指标 1 销售毛利润 61,322 销售收入—开发成本+资本化借款利息 2 销售利润额 27,639 销售毛利润—税金—期间费用 3 销售净利润 20,729 销售利润额—企业所得税 4 项目投资财务净现值 11,475 5 项目投入资金峰值 87,026 6 项目启动资金 84,368 自有资金峰值 二 比率性指标 销售毛利率 33.93% 销售利润率 15.29% 销售净利率 11.47% 投资回报率 15.03% 净利润÷（开发成本+期间费用） 项目投资内部收益率(年) 21.00% 自有资金内部收益率(年) 25.18% 三 时间性指标 项目静态投资回收期(年) 1.79 项目动态投资回收期(年) 1.88 自有资金静态投资回收期(年) 1.61 自有资金动态投资回收期(年) 1.65

六、投资效益评价 附1：项目全部投资现金流量表 时间 合计 2013年5月 2013年6月 2013年7月 2013年8月 2013年9月 2013年10月 2013年11月 2013年12月 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 周期序号 一、现金流出 1、土地价款 2、建设费用 3、间接费用 4、营业税及附加 5、预计土地增值税 二、现金流入 1、销售金额 2、其他流入 三、所得税前净现金流量 四、累计所得税前现金流量 五、调整所得税 六、所得税后净现金流量 七、累计所得税后净现金流量 八、所得税后净现值 九、所得税后累计净现值 所得税前净现值 所得税前内部部收益率 所得税后净现值 所得税后内部收益率

六、投资效益评价 附2：项目自有资金现金流量表 时间 合计 2013年5月 2013年6月 2013年7月 2013年8月 2013年9月 2013年10月 2013年11月 2013年12月 2014年1月 2014年2月 2014年3月 2014年4月 2014年5月 2014年6月 2014年7月 2014年8月 2014年9月 周期序号 一、现金流出 1、自有资金 2、还本付息 3、营业税及附加 4、土地增值税 5、所得税预缴 6、其他投入 二、现金流入 1、销售金额 2、其他流入 三、净现金流量 四、累计现净金流量 五、净现值 六、累计净现值 净现值 内部收益率

七、项目年度收益计划： 2015年实现营业收入18.08亿元，净利润2.07亿元 经济指标 2014年 2015年 合计 一、住宅部分 销售面积（平方米） 27756 13218 40974 销售金额（万元） 100475 47851 148326 结算面积（平方米） 营业收入（万元） 二、商业部分 1815 10890 三、车位 销售车位数（个） 687 21540 合计单位利润（元/平方米） 6459 合计净利润（万元） 20729 合计营业收入（万元） 180756

八、售价敏感性分析表(住宅单方售价） 当住宅售价为36200元/㎡时，可实现税后销售净利润2.07亿元 经济指标 预测售价×80% 预测售价×85% 预测售价×90% 预测售价×95% 预测售价×100% 预测售价×105% 预测售价×110% 预测售价×115% 预测售价×120% 住宅售价 （元/平方米） 28,960 30,770 32,580 34,390 36,200 38,010 39,820 41,630 43,440 营业税后销售利润（万元） 628 7,418 14,188 20,914 27,639 34,362 41,053 47,743 54,434 税后销售净利 （万元） 471 5,563 10,641 15,685 20,729 25,772 30,790 35,807 40,825 销售净利润率 0.31% 3.51% 6.41% 9.05% 11.47% 13.70% 15.74% 17.64% 19.40% 内部收益率 9.19% 13.54% 17.62% 21.50% 25.18% 28.68% 32.06% 35.30% 38.41% 净现值（万元） -2,691 1,530 5,756 10,005 14,254 18,504 22,773 27,042 31,311 动态回收期（年） 1.70 1.69 1.67 1.66 1.65 1.64 1.63 1.62

九、竞配建保障房面积及住宅售价敏感性分析 当竞配建保障房面积变化时，住宅售价需相应变化，方可满足集团评价指标要求 28,960元/平方米 30,770元/平方米 32,580元/平方米 34,390元/平方米 36,200元/平方米 38,010元/平方米 39,820元/平方米 41,630元/平方米 43,440元/平方米 2,160平方米 净利率 9.29% 12.14% 14.72% 17.06% 19.21% 21.17% 22.99% 24.67% 26.22% 内部收益率 21.92% 26.28% 30.37% 34.31% 38.05% 41.60% 44.99% 48.23% 51.32% 4,320平方米 7.31% 10.23% 12.88% 15.30% 17.50% 19.52% 21.39% 23.11% 24.72% 18.92% 23.33% 27.43% 31.32% 35.06% 38.62% 42.01% 45.25% 48.35% 6,480平方米 5.16% 8.17% 10.90% 13.39% 15.65% 17.73% 19.66% 21.44% 23.09% 15.85% 20.18% 24.29% 28.16% 31.93% 35.49% 38.88% 42.12% 45.23% 8,640平方米 2.83% 5.94% 8.75% 11.31% 13.65% 15.80% 17.79% 19.62% 21.32% 12.61% 16.94% 21.04% 24.92% 28.59% 32.13% 35.52% 38.84% 41.95% 10,800平方米 0.31% 3.51% 6.41% 9.05% 11.47% 13.70% 15.74% 17.64% 19.40% 9.19% 13.54% 17.62% 21.50% 25.18% 28.68% 32.06% 35.30% 38.41% 12,960平方米 -2.45% 0.86% 3.85% 6.59% 9.08% 11.38% 13.51% 15.47% 17.29% 5.55% 9.93% 14.03% 17.89% 21.57% 25.07% 28.41% 31.66% 34.76% 15,120平方米 -5.47% -2.05% 1.06% 3.88% 6.47% 8.85% 11.05% 13.09% 14.98% 1.72% 6.08% 10.19% 14.08% 17.74% 21.25% 24.59% 27.79% 30.90% 17,280平方米 -9.04% -5.26% -2.03% 0.90% 3.58% 6.06% 8.34% 10.45% 12.42% 2.78% 1.92% 6.10% 9.99% 13.66% 17.13% 20.47% 23.72% 26.79% 住宅售价 保障房面积

十、竞配建保障房面积及对应折算经营性面积楼面地价 竞拍保障房面积（㎡） 折合经营性面积楼面地价（包含保障房建安及配套、管理等费用） 成交总价折合经营性建筑面积楼面地价 8000 17818 17518 8400 18014 17673 8800 18213 17831 9200 18416 17992 9600 18623 18156 10000 18833 18322 10400 19047 18492 10800 19265 18665 11200 19487 18841 11600 19713 19020 12000 19944 19203 12400 20178 19390 12800 20418 19580 13200 20661 19774 13600 20910 19972 14000 21164 20173 14400 21422 20379 14800 21686 20589 15200 21955 20804 15600 22230 21023 16000 22510 21247 16400 22796 21475 16800 23089 21709 17200 23388 21947 17600 23693 22191 18000 24005 22441 18400 24324 22696 　竞拍保障房面积（㎡） 折合经营性面积楼面地价（包含保障房建安及配套、管理等费用） 成交总价折合经营性建筑面积楼面地价 18800 24650 22957 19200 24983 23224 19600 25325 23497 20000 25674 23777 20400 26032 24064 20800 26398 24357 21200 26773 24658 21600 27158 24966 22000 27552 25282 22400 27956 25607 22800 28374 25939 23200 28808 26281 23600 29253 26631 24000 29711 26991 24400 30181 27361 24800 30664 27741 25200 31161 28132 25600 31670 28534 26000 32195 28948 26400 32735 29374 26800 33292 29812 27200 33865 30264 27600 34456 30730 28000 35065 31211 28400 35692 31706 28800 36340 32218 29200 37009 32746 29600 37699

第八部分：综合分析与结论 一、项目发展小结 二、结论和建议

一、项目发展小结 本项目位于后天河北板块，紧邻城市核心区，区位、交通条件较好，且周边社区氛围浓厚，居住环境舒适。 交通便利（快速交通、公交地铁） 周边成熟配套，城市中轴线北端 居住氛围浓厚，环境舒适 因此本地块是一宗综合条件较为优越的地块，建议集团积极参与竞拍。

二、结论与建议 综上分析，建议以广州公司为竞买主体，以总价不高于7.99亿元，配建保障房面积不大于10800平方米（成交总价折合经营性建筑面积18665元/平方米），参与广州市白云区梅花园20号地块竞拍！