第三代春熙商圈投资价值与机会 解决方案中心 2014.4

成都商圈格局 春熙商圈发展阶段 春熙商圈东扩原因 第三代春熙商圈项目解析 春熙商圈投资价值总结

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成都现有商圈以春熙路、盐市口、骡马市为核心，各区域社区商圈逐渐成熟。 五块石商圈 荷花池商圈 骡马市商圈 春熙路、盐市口商圈 桐梓林、航空路商圈 华侨城商圈 内金沙、 内光华商圈 内外双楠商圈 红牌楼商圈 玉林、紫荆商圈 站南、金融城商圈 新会展商圈 川大、成仁路商圈 火车东站商圈 万年场商圈 东大街、 牛市口商圈 建设路商圈 太升路商圈 迎宾板块商圈 羊犀商圈 清波商圈 苏坡商圈 九里堤、 交大商圈 晋阳商圈 大源商圈 东方新城商圈 川师商圈 八里庄商圈 城市商圈 区域商圈 社区商圈 成都现有商圈格局： 城市级商圈目前约6个，基本沿城市中轴线从北至南分布，形成以春熙商圈、盐市口商圈、骡马寺商圈为核心的格局； 以二环路为轴线区域商圈（社区商圈）已初具规模并逐渐成熟。

传统商圈档次偏低，容量不足，亟待升级。 成都商圈布局特点： 传统商圈的自发性； 生活类商圈与生产类专业市场混搭； 传统商圈档次和业态定型，容量不足； 城市商业布局有待升级。

春熙商圈概况 春熙商圈发展阶段

春熙商圈概况 春熙商圈发展阶段 春熙路位于成都市中心的黄金地带，是成都最具代表性、最繁华热闹的商业步行街，始建于1924年，号称百年金街，在全国商业街排行榜中位列前三。春熙路的繁华带动周边商业的发展，形成在西南地区最有影响力的大型商圈——春熙路商圈。传统的春熙商圈包括东大街以北，南新街、中新街、北新街以东，总府路以南，红星路以西的范围及临街区域，面积约20公顷。 总府路 红星路 东大街 中新街 春熙路步行街

春熙商圈经过近百年的发展，业态不断更迭变化，发展至今，大致可以分为三个阶段： 春熙商圈概况 春熙商圈发展阶段 春熙商圈经过近百年的发展，业态不断更迭变化，发展至今，大致可以分为三个阶段：

春熙商圈概况 春熙商圈发展阶段

春熙商圈概况 春熙商圈发展阶段

春熙商圈东扩原因一：成都经济总量上升，投资、消费尤其是高端消费不断增长，带动核心商圈升级换代。

成都近几年GDP和居民人均可支配收入保持稳步增长，经济环境良好。 2013年成都人均可支配收入继续稳步增长，人均可支配收入迫近3万元；但就增速来看，放缓趋势明显，逐步进入平稳增长阶段。

成都消费和投资水平稳步上升，质量与数量并存。 2013年成都社会消费品零售总额继续增长，但增速较2012年下降趋势明显；但从各月的数据来看，累计增幅均在12%以上，仍处于高增长水平。 截止2013年11月，成都房地产投资总额达到1869.00亿，较去年同期增长约11.3%，较2012年增速显著放缓。

成都奢侈品和豪车消费位列全国前三，带动商业业态不断升级。 截至2013年底，超过200个国际品牌进入成都，占全球国际品牌总数的80%以上。据统计，成都奢侈品消费仅次于北京和上海，位列全国第三。成都作为中国西南经济中心，拥有中西部地区数量最多的豪车消费者，成都已成为继北京、上海、香港之后的财富第四城。 基于成都不断增长的消费水平和良好的投资环境，各类高端品牌纷纷将成都作为西部乃至国内的投资热点，成都的商业建筑形态和业态也在随着人们消费需求的增长不断升级。

春熙商圈作为成都核心商圈，硬件设施陈旧，商业空间和容量不足，无法与日益增长的高端消费匹配，需要升级换代。 2001年至今，第三代春熙商圈经历了10余年的发展，虽然业态有了一定程度的升级，但原有的规划已经不能适应现在的发展。从最西端的青年路到最东端的春熙路东端，依次由低端批发、中低端零售和中高端零售主导，各路段定位差异较大，针对的目标客群也大不相同，从而使整个春熙路商圈不能形成统一的形象，相互之间难以承接人气。同时，硬件设施陈旧、铺面较小等硬伤的存在，影响了高端商家入驻。

春熙商圈代表项目 商场名称 开业时间 （年） 商业体量 （万方） 商业类型 面积划分（㎡） 入驻率（%） 人民商场 1953 6 百货 —— 100% 伊藤洋华堂 1997 1.7 20-100 大业百货 1998 1.2 王府井百货 1999 6.3 10-100 九龙 9.8 批发中心 BHG时尚百货 （原北京华联） 2001 3 20-50 97% 新世界百货 2006 2.95 20-200 伊势丹 2007 3.5 20-80 百盛 5 30-80 98% 摩尔百货 尚都 10 购物中心 90% 群光广场 2010 20-120 99% 茂业百货 2013 2.3 20-70 87% 银石广场 2.4 20-180 85% 春熙商圈内集中商业以百货商场为主，多建于2010年之前，以中档的大众消费为主，一些区域硬件设施陈旧，购物环境相对较差，受商圈内整体环境和原有规划的影响，拆迁改造难度大，无法引入高端商家。

春熙商圈东扩原因二：成都商圈商气经历了从城市中心到城市副中心的外移过程，作为城市核心区的春熙商圈，业态档次不高，消费大众化，高端客群逐渐被桐梓林、南延线等区域分流，春熙商圈东扩后的高端项目弥补了商圈业态不足的状况，使其回归成都商业核心地位，重塑辉煌。

春熙商圈商气经历的三个过程： 春熙商圈由于其在地理位置上得天独厚的优势，从第一代商圈开始就占据着成都各商圈的绝对地位，尤其是2000年春熙路改造后，节假日的人流量可达到50-60万人次，成为全国闻名的商业区域。

改造后的春熙商圈经过几年的发展，业态、功能和消费客群均已定型，形成了以中档消费为主的大众商业区。而与此同时，成都各个方向的城市副中心在逐渐形成，尤其是以桐梓林、光华、南延线为代表的区域，高端住宅和商业体逐渐增多，形成了高端消费中心，而春熙商圈中端的消费层次和购物环境使得高端消费者开始逐渐远离春熙商圈，商气开始外移。

春熙商圈是上个十年的产物，随着时代的发展和成都人消费水平的不断提高，已经跟不上人们的消费需求，以百货和小商铺为主的业态和容量限制，使得原有商圈内升级换代难度较大。而红星路以东区域被定位为高端商务主轴和成都CBD，铁狮门、IFS、晶融汇、未来中心等项目纷纷亮相，使得商圈内的高端氛围凸显出来，高端商气开始东移，弥补了原春熙商圈高端性不足的局面，提升了整个商圈的档次，加上地铁二号线站点的开通，带动了人流量，商气和客群开始回归春熙商圈，重塑春熙辉煌。 商业金融 商务金融 居住 春熙路时尚商业 及高层簇群节点 红星路商业 及历史文化节点 锦江高层 簇群节点 一环路金融 二环路 高层簇群节点 锦江新城 政府的城市商业定位： 独具特色的高端金融商务主轴 东向 商业商务

近三年，春熙商圈新增百万平方米综合体，高端商业氛围已然形成。 从2011年-2014年，铁狮门、银石广场、成都国际金融中心、太古大慈寺等高端项目整体呈现体量超过100万平方米，春熙路商圈高端购物区的雏形已经清晰，商业氛围逐渐成熟。

商气东扩 东扩春熙商圈配套完善，满足商务性需求。 春熙 东扩商圈除了有高端购物中心外，还配备了五星级酒店、甲级写字楼，更好的满足商务性的需求；东扩的春熙路商圈与大慈寺的无缝连接，也带来了更多的人文气息。 春熙 商气东扩

春熙商圈完成升级换代，商业业态完成集市→百货商场→购物中心的转移 　　从集市到购物中心的改变，是春熙路根据市场发展做出的升级。 如上世纪90年代百货商场的落成改变了春熙路商圈的动线一样，购物中心作为更为高级的零售物业形态，也必然会促使整个商圈商业氛围和功能布局相应调整。目前，在红星路东侧的购物中心，满足了一部分高端消费群体的需要，商气东扩提升整体商圈档次，高端人群回归春熙。 集市 百货商场 购物中心

小结 1 2

东扩商圈简介 商圈内代表项目 商圈内代表项目对比 商圈内投资价值与机会 典型项目解析——未来中心

东扩后的第三代春熙商圈范围扩大到东大街-大慈寺区域，该区域是成都传统的CBD核心区，目前是成都政府倾力打造的西部金融中心。 东扩商圈简介 东扩后的第三代春熙商圈范围扩大到东大街-大慈寺区域，该区域是成都传统的CBD核心区，目前是成都政府倾力打造的西部金融中心。 东大街大慈寺区域 轨道：目前地铁二号线已通，地铁3、4、6号线处于规划中； 公交：104路、10路、301路、335路、43路、47路、56路、68路、76路、152路、18路、335路等及沙河堡综合客运枢纽站；

26部奥的斯电梯（写字楼专用10部，低区4部，高区5部，消防兼货运1部，其他6部。） 商圈内代表项目 明宇金融广场基础信息 开发商 明宇环球置业股份有限公司 总建面 12.44万方 层数 总高206米，地上47F，地下5F 商业 0.2万方 1F 写字楼 4万㎡ 定位 甲级 建筑面积 4.46万方 层高 4米 建筑高度 206米 标准层 1900-2100平方米 大堂挑高 9米 电梯 26部奥的斯电梯（写字楼专用10部，低区4部，高区5部，消防兼货运1部，其他6部。） 国际俱乐部 1.2万方 楼层分布：2-7F 五星级酒店 3万方 33-47F 物业管理 第一太平戴维斯物业管理有限公司 明宇金融广场位于东大街的中段，地上47层、地下5层，总高度将达到206米，是集国际五星级酒店、甲级写字楼于一体的超高层建筑综合体，为企业和个人提供更为高效、便捷的一站式商务服务。

商圈内代表项目 成都国际金融中心基础信息 开发商 龙锦综合开发（成都）有限公司 投资商 香港九龙仓地产 物业类型 超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅 楼栋状况  总楼栋数：4栋;公寓：1栋;酒店：1栋;写字楼：2栋 占地面积 82亩 建筑面积 56万方 标准层面积 3000㎡ 分割面积 200-3000 商业（购物） 20万方 写字楼  26万方 酒店 五星级，品牌马哥孛罗酒店 物业管理费 26元/平方米·月 电梯 日立电梯26部 销售状态 只租不售 建筑高度 248米 物业管理 夏利文（九龙仓旗下） 成都国际金融中心位于大慈路以南，红星路以东，是香港九龙仓集团投资开发高端综合体项目包含五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅，商业部分以跨层旗舰店形式呈现，已于2014年初开业。

12部瑞士迅达电梯（高区4台、低区4台、消防货运2台、中转2台） 商圈内代表项目 铁狮门晶融汇项目基础信息 开发商 美国铁狮门房地产公司 总建面 17.3万方 容积率 4.68 商业 4.3万㎡ 地上3.51万㎡ 地下0.79万㎡ 写字楼 4万㎡ 定位 甲级 建筑面积 4万方 层高 4.1米 建筑高度 119米 标准层 1860平方米 大堂挑高 10米 电梯 12部瑞士迅达电梯（高区4台、低区4台、消防货运2台、中转2台） 商务公寓 2.4万方 建筑高度：157m 住宅 2.3万方 建筑高度：155m 物业管理 仲量联行 铁狮门项目位于下东大街纱帽街口，由三座高约158米、超过40层的塔楼和一片不超过5层的商贸片区构成，分别是甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场，其客户设定为长期在成都工作的国际商务人士，采用纯住宅的方式，实行“纽约式”管理。

商圈内代表项目 未来中心项目基础信息 开发商 成都市水碾河商场有限公司 物业公司 高力国际 项目地址 成都市东风路北二巷 总占地面积 15亩 总建筑面积 8万方 物业业态 LOFT+酒店+商业 商业面积 4.5万方 公寓面积（loft办公） 1.1万方 酒店面积 2.4万方 停车位 314个 标准层 880㎡ 建筑高度 99m（标准层高：4.9米） 建筑层数 地上25层，地下3层 电梯 蒂森，17部 （15部客梯，2部货梯） 物业管理 项目首开 2013年12月29日 首次交付 2015年12月 未来中心位于蜀都大道和一环路交汇的黄金十字路口，涵盖儿童主题家庭生活式体验商业、五星级主题酒店、创意灵动商HOUSE三大业态，是春熙商圈内唯一一个以儿童为主题的家庭休闲商业中心。

商圈内代表项目对比 春熙商圈典型办公项目分析 项目名称 物业类型 租金 （元/㎡/月) 售价 （元/㎡） 物管费 办公体量（万㎡） 去化率 入驻率（%） 评级 销售模式 目前状态 银石广场 综合体 100-120 —— 18 6.23 40% 甲 自持 在租 成都国际金融中心 130-170 26 45% 时代8号 90-140 18000 20 17.98 95.14% 70% 销售 喜年广场 写字楼 90-120 13500 16 6.43 99.7% 98% 香格里拉 120-170 4.1 90% 明宇金融广场 4.56 铁狮门 晶融汇 140-160 20000 23 4 100% 60% 睿东中心 24000 8.9 未来中心 15500 5 1.1 在售 成都2013年主城区甲级写字楼平均租金为128元/㎡/月，春熙商圈内写字楼项目均为甲级，租金水平多在120-170之间，高于市场平均水平。

商圈内代表项目对比 春熙商圈典型商业项目分析 商业类型 商业体量（万㎡） 租售模式 去化率 入驻商家 银石广场 购物中心 2.4 自持 — GUESS、LEE、天梭、摩凡陀、阿玛尼等中高端品牌 成都国际金融中心 IFS 20 LV、香奈儿、劳力士、古驰、范思哲、连卡佛等国际一线品牌 喜年广场 底商 0.3 销售 88.9% 铁狮门晶融汇 4.34 睿东中心（大慈寺文化商业综合体） 购物街区 10.6 古驰、 卡地亚、爱马仕、范思哲、蔻依等国际一线品牌 未来中心 4.5 招商中 春熙—东大街商圈内的商业项目多为大型高端购物中心，且大部分为只租不售的自持型商业，仅有喜年广场有部分底商出售，目前已到尾盘阶段。

品牌开发商的云集和大量国际金融机构的入驻使得春熙—东大街商圈成为成都的投资特点区域之一。 商圈内投资价值与机会 品牌开发商的云集和大量国际金融机构的入驻使得春熙—东大街商圈成为成都的投资特点区域之一。 众多国际品牌开发商云集的东大街板块是成都市的商务中心，甲级写字楼、高端零售以及高星级酒店逐步呈现，并有地铁二号线经过，交通优势凸显，该区域正逐步走向发展的最高点。据调查，东大街区域聚集了成都全市80%的外资银行和国际知名金融机构（汇丰银行、渣打银行、中英人寿等均已入驻），未来将成为西部金融机构最多、金融产品最全、发展环境最优的金融发展聚集区，无论是从其所占的地理位置还是其所拥有的先天优势来说，春熙—东大街板块都将以其独具的优势得到投资者的热捧，成为成都的热点投资区域之一。

区域内多数销售型物业已基本售罄，各类产品稀缺，未来中心项目的空中商铺产品提供较好投资机会点。 商圈内投资价值与机会 区域内多数销售型物业已基本售罄，各类产品稀缺，未来中心项目的空中商铺产品提供较好投资机会点。 商圈内销售型办公物业有时代8号、喜年广场、晶融汇、睿东中心、未来中心等项目，其中时代8号、喜年广场和晶融汇项目均已基本售罄，仅有睿东中心和未来中心有供应，商业项目仅有喜年广场的尾盘在售，各类产品的稀缺性强，而未来中心的高层空中商铺产品宜商宜居的灵活使用特性和高性价比为投资人士提供了入驻春熙商圈的较好投资机会点。

典型项目解析——未来中心 第三代春熙商圈典型项目简析 ——未来中心

未来中心占据春熙商圈东扩的桥头堡位置，与一环路交叉成为黄金十字口岸。 典型项目解析——未来中心 项目区位 未来中心占据春熙商圈东扩的桥头堡位置，与一环路交叉成为黄金十字口岸。 未来中心位于成都蜀都大道和一环路交汇的黄金十字路口，在水碾河商场、成都饭店、娇子音乐厅三大成都历史地标之一的水碾河商场原址上而建，是区域改造的首个龙头项目。周边拥有城市最完善的交通、最庞大的商业群、最高端的商务群、最集中的城市豪宅区作支撑，占据春熙东扩的桥头堡位置，位于投资黄金价值坐标点。

未来中心周边交通通达性好，城市主干道、快速公交和地铁组成的交通枢纽能快速达到市中心和周边区域。 典型项目解析——未来中心 交通分析 未来中心周边交通通达性好，城市主干道、快速公交和地铁组成的交通枢纽能快速达到市中心和周边区域。 地铁4号线(规划) 地铁6号线(规划) 蜀都大道 一环路 东大街 地铁二号线 东安南路 双华路 未来中心 蜀都大道与交通环线一环路贯穿东西南北，20条快速公交分布于项目周边； 三大地铁线路（2号线、4号线、6号线）环绕，其中2号线已开通，牛王庙站距离本项目600m，4号线预计2015年底开通。 城市主干道 已开通地铁线路 城市次干道 规划地铁线路

典型项目解析——未来中心 总体规划 商业 项目总建面8万方，由6层商业裙楼和2栋塔楼组成，塔楼均为loft产品。 其中A区为1.1万㎡，是该项目目前唯一在售部分； B区2.4万㎡，将打造成桔子水晶五星级设计师主题酒店； -1F—5F共4.5万方，是以儿童为主题的家庭休闲商业中心。 未来中心获得中国·成都商业地产价值榜《2013中国最具运营价值城市综合体》，形象和运营价值得到提升。

典型项目解析——未来中心 商业中心：儿童主题家庭生活体验中心 商业 塔楼底部-1F—5F是春熙商圈内唯一以儿童为主题的家庭休闲商业，定位为生态自然与时尚、科技相结合的家庭休闲儿童成长体验中心。 商业中心内拥有“天空之城”庭院天街和“声之谷”情境水街，以儿童成长和家庭互动为主题，打造“春熙派对”生活馆、“成长公园”家庭馆，超过70%的业态为休闲、娱乐、美食等，为本项目和周边区域人群提供完善的生活配套。

典型项目解析——未来中心 商业中心：开发商自持统一管理 商业 开发商将自持商业中心，引进香港大未来公司进行商业统一经营管理，为创新性的主题商业中心注入世界前沿水平的管理理念与商业体验，为项目的后续持续经营及项目品质提供稳定保障。

将作为西南首屈一指的儿童主题家庭休闲商业 典型项目解析——未来中心 A区峰格LOFT规划 楼高99m 未来将被打造成为商house； 层高4.9m，共25F，其中6-16F为低区，17-25F为高区； loft被分割为50-880㎡产权进行销售。 17-25F高区，层高4.9m 商house 3部蒂森电梯 6-16F低区,层高4.9m （在售） 将作为西南首屈一指的儿童主题家庭休闲商业 1-5F特色商业

A区峰格LOFT：剖面图 各物业类型分区显著，功能布局合理； 高层空中商铺 商业中心 商业中庭 各物业类型分区显著，功能布局合理； 高层空中商铺标准层约880㎡，可分割为50-880㎡进行出售，超过200%得房率； 小面积、低总价、组合灵活，办公、自住、投资三重实用功能。

A区峰格LOFT：分割产权销售，满足多重业态需求 典型项目解析——未来中心 商业 A区峰格LOFT：分割产权销售，满足多重业态需求 共25F，为层高4.9m的loft产品，被分割为50-880㎡产权进行销售，完全具备各种商业经营的要求，未来将被打造成为“商house”，可支撑包括空中时尚店铺、体验式餐饮、创意办公、格调出租屋在内多种业态的呈现。

A区峰格LOFT：得房率高、低总价低风险，未来升值潜力大 典型项目解析——未来中心 商业 A区峰格LOFT：得房率高、低总价低风险，未来升值潜力大 未来中心是春熙商圈内的唯一LOFT产品，可实现超过200%的超高得房率，实得面积高。相比项目周边高端写字楼项目的高门槛，该项目具有总价低的优势，同时由于开发商自持商业中心，降低了项目的风险系数，为投资者入驻春熙商圈、享受城市发展红利提供良好的投资机会。 50-800㎡的LOFT兼具自住和投资办公的多重功能，实用性高，加上项目具有的城市核心区的区位优势，未来更易出租，升值潜力大。 全球五大行之高力国际为该项目提供物业服务，提升项目发展力。

B区五星级酒店：桔子水晶酒店在中国第一家形象店 典型项目解析——未来中心 商业 B区五星级酒店：桔子水晶酒店在中国第一家形象店 五星级酒店引入境外知名的桔子水晶（桔子水晶是桔子水晶酒店集团旗下高端设计师酒店品牌），定位为另类五星级，每一家酒店均由两位美国设计师Amy和Zen设计，风格各不相同。桔子水晶将在未来中心打造其第一家中国形象店，独特创新的酒店服务理念将为成都人带来耳目一新的感受。

B区五星级酒店：产权分割销售，开发商统一管理 典型项目解析——未来中心 商业 B区五星级酒店：产权分割销售，开发商统一管理 酒店部分塔楼后期将进行产权式销售，户型主力面积在60平米左右，交房后将由开发商统一进行经营管理，不但可以省却装修，出租的各项烦恼，而且还能获得较高的投资收益。

世界投资专家吉姆·罗杰斯将在未来中心举办新闻发布会并持续关注该项目。 典型项目解析——未来中心 资本大鳄的青睐 世界投资专家吉姆·罗杰斯将在未来中心举办新闻发布会并持续关注该项目。 2014年4月22日-23日，第二届中国财富之春全球论坛落户成都，世界资本大鳄、投资专家吉姆·罗杰斯作为本次论坛全球特邀嘉宾将隆重出席，与东方资本领袖同台对话，发表主题演讲，并将与大家分享他对世界经济发展趋势的看法以及相关应对措施。2014年4月11日“与世界资本大鳄吉姆·罗杰斯相约中国”新闻发布会将在未来中心的销售中心举行。 未来中心代表了成都商业发展的大趋势，这也是本次“财富之春”主委会将它推荐给资本大鳄吉姆•罗杰斯的根本原因之所在。吉姆•罗杰斯在成都的所有时间都将持续关注这个颇具价值的商业项目。 【吉姆·罗杰斯——与股神巴菲特齐名的国际著名投资家、金融学教授，世界资本大鳄；被沃伦·巴菲特评价为无人能及的投资家，他与金融大鳄索罗斯创立了令人闻之色变的“量子基金”，还独自创立了罗杰斯国际商品指数（RICI）】

典型项目解析——未来中心 项目价值总结 未来中心区位优越，交通便利，为后期销售和项目发展奠定绝对优势基础。 项目打造了春熙商圈唯一儿童特色商业中心并由开发商自持运营，降低项目风险，升值潜力大。 销售型塔楼为区域内唯一LOFT产品，可满足多重业态需求，得房率高，低总价，商圈内巨大的居住、生活、办公需求能够保证后期出租和高租金水平，投资风险低。 未来中心作为极具运营价值的城市综合体，涵盖儿童主题家庭生活式体验商业、五星级主题酒店、创意灵动商HOUSE三大业态，为更多商业人士、投资人士进驻春熙，并结合地段、人流、商流而打造的超高性价比投资产品，具有较高的升值空间和投资收益保障。

1、春熙商圈东扩区域是成都政府倾力打造的西部金融中心，是成都CBD商务核心区，目前地铁2号线已通，地铁3、4、6号线处于规划中，配合沙河堡综合客运枢纽串联成都东西南北城市板块，交通通达性好，投资价值高。 2、商圈内汇集城市高端百货、大型购物中心甲级写字楼，星级酒店，酒店式公寓、高档住宅、高端餐饮娱乐等，为板块高端商务定位奠定良好基础。 3、商圈内销售型商业物业大多已处于尾盘阶段，投资机会点降低，未来中心居于春熙商圈桥头堡的黄金位置，项目在售的loft产品是商圈内唯一可售项目，4.9m层高，可做写字楼可做空中商铺，区域独具超高的性价比，可为成都投资者提供进入春熙商圈的黄金经营机会。 总之 第三代春熙商圈，不是巨头不聚头！

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