房屋登记相关法律知识 二○一五年五月
框架体系 一、民事法律基本知识 （1）民法总论 （2）物权法 （3）合同法 （4）婚姻继承法 （5）民事诉讼法 二、行政法与行政诉讼法基本知识
法律渊源及适用规则（掌握） 3
5、同一事项新的一般法与旧的特别法不一致时，提交有关机关裁决 法律的适用规则 1、法不溯及既往 2、上位法优于下位法 3、同一效力等级的，特别法优于一般法 4、同一效力等级的，新法优于旧法 5、同一事项新的一般法与旧的特别法不一致时，提交有关机关裁决 特别法和一般法是相较而言的。 5、相冲突的时候，报请全国人大常委会裁决 4
法的效力等级 法律由人大、人大常委会制定的 行政法规由国务院制定
地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。（） 我国房地产法律体系按效力从高向低层次排序正确的是（A ）。 下列属于行政法规的是（ B）。 A、《物权法》 B、《不动产登记暂行条例》 C、《房屋登记办法》 D、《房地产抵押估价指导意见》 地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。（） 我国房地产法律体系按效力从高向低层次排序正确的是（A ）。 A、宪法－法律－行政法规－部门规章 B、宪法－行政法规－部门规章－法律 C、宪法－部门规章－法律－行政法规 D、法律－宪法－行政法规－部门规章 B, 行政法规以《……条例》 命名。法律以《……法》 命名。规章以《……办法》命名。规范性文件以《意见》、《通知》命名 对。地方性法规由地方人大制定，地方政府规章由地方政府制定。地方人大行使立法权，权利比人民政府更大一些。 A。 6
A、地方性法规与部门规章对同一事项规定不一致的，由国务院裁决 B、部门规章的效力高于地方政府规章的效力 下列说法中错误的有（ABDE）。 A、地方性法规与部门规章对同一事项规定不一致的，由国务院裁决 B、部门规章的效力高于地方政府规章的效力 C、部门规章之间对同一事项规定不一致的，由国务院裁决 D、法律的效力优于根据授权制定的法规 E、新的一般法与旧的特别法规定不一致的，由全国人大裁决 ABDE A不对。地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决； B不对。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。 第八十六条 地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决： （一）同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决； （二）地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决； （三）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。 D不对。法律的效力优先于法规。对于授权的法规而言，其后面是国务院、全国人大及其常委会。法律与根据授权制定的法规不一致报请全国人大常委会裁决。 E不对。法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。
下列效力高于《房屋登记办法》的有（ABC）。 A、 《中华人民共和国担保法》 B、 《不动产登记暂行条例》 D、 《上海市房地产登记条例》 E、 《长沙市房屋登记办法》 ABC 《房屋登记办法》是部门规章 《中国人民共和国担保法》是法律 《不动产暂行条例》是行政法规 《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定》是司法解释（司法解释本身具有法律的效力） 《上海市房地产登记条例》是地方性法规 《长沙市房屋登记办法》是地方人民政府规章
民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。 第一章 民事法律基本知识 第一节 民法总论 一、民法概述 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。 民法是调整各类主体之间社会关系的法律规范的总和。( ) 下列由民法调整的情形有（AC）。 A、某领导向其下属借款100元 B、政府承诺某企业纳税百万即给该厂职工涨工资 C、国土局与开发公司签订土地使用权出让合同 D、某国资产委将国有资产在不同企业间划转 E、甲邀请乙共赴晚宴 错。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和 AC A调整财产关系 B行政激励行为 C签订合同双方一定是平等关系 D国资委行使的是行政职权 E好意施惠行为 9
二、民法基本原则 下列不属于民法基本原则的是（ B ）。 A、意思自治原则 B、比例原则原则 C、诚实信用原则 D、公序良俗原则
三、民事法律关系（掌握） （一）概念 特定的为法律所调整的人与人之间或人与标的物之间的关系。 （二）类型 1、人与人 2、人与标的 本质：人与人之间的关系
简称民事主体，是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。 2、内容 （三）民事法律关系的要素 1、主体 简称民事主体，是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。 2、内容 下列关于民事主体所享有的权利和承担的义务的说法中，正确的有（ABDE）。 A、权利和义务是相互对立的 B、权利和义务是相互联系的 C、权利和义务于不同时间产生、变更和消灭 D、权利的内容要通过相应的义务表现 E、义务的内容由相应的权利进行限定 ABDE C权利和义务于同时间产生、变更和消灭 12
判断：债权法律关系的客体指民事权利和义务所指向的物。（） 3、客体 指民事权利和民事义务所指向的对象。 民事法律关系客体不包括（D）。 A、物 B、行为 C、智力成果 D、生存权 判断：债权法律关系的客体指民事权利和义务所指向的物。（） D。 B行为是债权法律关系。体现一定该物质利益的行为 补偿权也不属于民事法律关系客体，不作为属于民事法律关系客体 错。债权法律关系的客体指行为。作为客体的行为特指能满足债权人利益的行为，通常也称给付。行为主要是债这一民事法律关系的客体，因为债权是请求权，债权人只能就自己的利益请求债务人为给付，如交付物、完成工作，而不能对债务人的物或其他财产直接加以支配 13
是指依法能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。 1、分类： 四、民事法律事实 是指依法能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。 1、分类： ①事件：又称“自然事实”，指与人的意志无关，能够引起民事法律后果的客观现象。 ②行为：指人的有意识的活动。 2、民事法律关系的事实构成： 引起民事法律关系的产生、变更或消灭的两个以上的法律事实的总和。 14
公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 1、民事法律行为的特征： ①以意思表示为核心 ②以发生私法上的效果为目的 五、民事法律行为（掌握） 公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 1、民事法律行为的特征： ①以意思表示为核心 ②以发生私法上的效果为目的 不属于民事法律行为的有（ABCD）。 A、张三自建住宅一套 B、张小三法定继承张三的遗产 C、李四依据生效法律文书取得房屋所有权 D、张小三殴打李四 E、李四将房屋卖给王五 ABCD A没有把自己意思公之于众（自建行为、拆除行为都不需要公之于众） B法定继承由法律决定，是事实行为 C事实行为 D侵权行为 PS：法律行为需要双方申请，事实行为只需要单方申请
1）单方法律行为、双方法律行为与多方法律行为 2）处分行为与负担行为 3）有偿法律行为与无偿法律行为 4）诺成法律行为与实践法律行为 2、民事法律行为的分类 1）单方法律行为、双方法律行为与多方法律行为 2）处分行为与负担行为 3）有偿法律行为与无偿法律行为 4）诺成法律行为与实践法律行为 5）要式法律行为与不要式法律行为 6）死因行为与生前行为 单方法律行为：遗嘱、遗赠、委托。双方法律行为：房屋买卖、抵押。多方法律行为：两方以上的主体（反担保需要三方） 处分行为：物权行为都属于处分行为，债权也有处分行为，（涉及到处分一项权利，物权也好、债权也好）。负担行为：涉及到权利义务关系。 有偿法律行为：支付对价。无偿法律行为：赠与 诺成法律行为：一诺即成。 实践法律行为：达成协议基础上，有交付标的物的行为（保管行为、私人之间的借贷） 要式法律行为：是否需要相应特定形式，必须签订书面合同。 不要式法律行为：小额物品，不需要签订特定形式合同等 死因行为：继承、遗赠、遗嘱。 生前行为：除死因行为之外的行为 17
下列关于自然人之间借款的说法中，正确的有（AE）。 A、双方法律行为 B、诺成法律行为 C、要式法律行为 D、处分行为 E、生前行为 判断：赠与合同是单方法律行为。（） AE。 错。赠与是最典型的单方法律行为。但是赠与合同是双方法律行为（涉及到合同就一定是双方或者多方法律行为） 18
五、民事法律主体（掌握） 19
法人 法人 企业法人 有限责任公司 普通有限责任公司 一人有限责任公司 国有独资公司 股份有限公司 非企业法人 机关法人 事业单位法人 社会团体法人 法人
其他组织
判断：自然人是指具有我国国籍的公民。（错） 2、自然人的民事权利能力（掌握） 1、概念的区分 判断：自然人是指具有我国国籍的公民。（错） 2、自然人的民事权利能力（掌握） 是指享受民事权利、承担民事义务的能力，即成为民事权利主体的能力。 判断： 自然人既能够成为民事权利主体，也能够成为民事权利客体。（错） 公民从18岁时起到死亡时止，具有民事权利能力。（错） 错。自然人是个生物学范畴。具有我国国籍的人是自然人（换个角度讲）。 错。人不能成为民事权利客体。 错。从出生到死亡具有民事权利能力 22
指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性。 1）完全民事行为能力 3、自然人的民事行为能力（掌握） 指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性。 1）完全民事行为能力 自然人能以其自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务 2）限制民事行为能力 自然人在一定范围内具有民事行为能力 3）无民事行为能力 自然人不能通过自己的行为参与民事活动 23
下列自然人中,属限制民事行为能力的有（ BD ）。 A、年满十六周岁，以自己劳动收入为主要生活来源的公民 B、不能完全辨认自己行为的精神病人 C、不能辨认自己行为的精神病人 D、十周岁以上的未成年人 E、十周岁以下的未成年人 BD A完全 C无 E无 24
张三现年17岁，父母早逝，靠外出打工维持生活，应视为完全民事行为能力人。（对） 判断题： 张三现年17岁，父母早逝，靠外出打工维持生活，应视为完全民事行为能力人。（对） 无民事行为能力人及限制民事行为能力人订立的合同经法定代理人追认后，合同有效。（错） 无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬的行为无效。（错） 对 错。无民事行为能力人订立的合同是无效的，不管法定代理人是否追认。 错。有效。纯获益行为是有效的 25
监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。 2、类型 六、监护制度（掌握） 1、概念 监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。 2、类型 （1）未成年人的监护 ①父母②祖父母、外祖父母③兄、姐④关系密切的其他亲属、朋友，经未成年人父母所在单位、未成年人住所地的居委会、村委会同意的⑤不存在前述监护人的，未成年人父母所在单位、未成年人住所地的居委会、村委会或者民政部门。 未成年人的监护是有顺位的，成年精神病人的监护无顺位。
①配偶/父母/成年子女/其他近亲属/关系密切其他亲朋经单位、居委会、村委会同意的 （2）成年精神病人的监护 ①配偶/父母/成年子女/其他近亲属/关系密切其他亲朋经单位、居委会、村委会同意的 ②对担任监护人有争议的，由所在单位或住所地的居委会、村委会在近亲属中指定 ③对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。 对于担任监护人有争议的，直接由人民法院进行指定。（） 错
下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有（ BDE ） A．未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由未成年人的祖父母优先担任监护人，其次是外祖父母 B．未成年人的监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人 C．对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的街道办事处、乡镇政府部门在近亲属中指定 D．对担任监护人有争议的，可以向人民法院申请裁决 E.夫妻离婚后，未与未成年人一同生活的一方仍享有对未成年人的监护权 BDE A 祖父母和外祖父母是同一顺位监护人 B监护权是人生权利，人生权利不得委托。但是监护职责可以委托。（父母出差将孩子委托给祖父母外祖父母监护） C由居委会、村委会同意，而不是街道办事处、乡镇政府部门指定（居委会和村委会是群众自治行为，街道办事处、乡镇政府部门是最基层人民政府） 28
宣告失踪与宣告死亡 宣告失踪的条件 ①下落不明 ②下落不明满两年 ③利害关系人提出申请 配偶\父母、子女\其他近亲属\其他有民事权利义务的人 ④人民法院宣告 宣告失踪的法律后果 ①为失踪人的财产设定代管人 ②代管人代失踪人履行义务、实现权利
宣告死亡 宣告死亡的条件 ①下落不明经过一定期限：4年、2年、即刻 ②由利害关系人提出申请 顺序：配偶\父母、子女\其他近亲属\其他有民事权利义务的人 ③人民法院做出宣告 宣告死亡的公告期间为一年。因意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存的，公告期间为三个月。
关于宣告失踪与宣告死亡，正确的有（ABE）。 A、因意外事故下落不明，从事故发生之日起满两年的，既可宣告失踪，也可宣告死亡 宣告死亡的法律后果 ①确定死亡时间 ②财产由继承人继承 ③婚姻关系消灭 ④子女可由配偶单方决定送养 关于宣告失踪与宣告死亡，正确的有（ABE）。 A、因意外事故下落不明，从事故发生之日起满两年的，既可宣告失踪，也可宣告死亡 B、宣告失踪与宣告死亡申请人范围一致 C、宣告失踪与宣告死亡申请人均有顺序要求 D、宣告失踪是宣告死亡的必经程序 E、宣告死亡撤消后财产关系与人身关系自动恢复 ABE C宣告失踪没有顺序要求，宣告死亡有顺序要求：配偶\父母、子女\其他近亲属\其他有民事权利义务的人 D符合宣告死亡条件的时候可以不 宣告失踪直接宣告死亡
代理人以被代理人（本人）的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。 七、代理（掌握） （一）概念 代理人以被代理人（本人）的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。 32
下列关于代理的说法中，正确的有（BCD）。 A、涉及被代理人、代理人、本人三方法律关系 B、代理人必须以被代理人的名义行为 （二）特征 下列关于代理的说法中，正确的有（BCD）。 A、涉及被代理人、代理人、本人三方法律关系 B、代理人必须以被代理人的名义行为 C、代理人在从事代理行为时可独立进行意思表示 D、代理的法律效果直接归属于本人 E、任何法律行为都允许进行代理 BCD A涉及被代理人、代理人和第三人三方法律关系 E婚姻、遗嘱等都不能进行代理 33
按照《民法通则》的规定，代理的类型有（ BCD ）。 A、普通代理 B、法定代理 C、指定代理 D、委托代理 E、公证代理 （三）代理的类型 按照《民法通则》的规定，代理的类型有（ BCD ）。 A、普通代理 B、法定代理 C、指定代理 D、委托代理 E、公证代理 BCD 34
下列关于委托与代理的说法中，正确的有（AC）。 A、基于委托关系可产生代理行为 B、代理均基于委托而产生 D、委托书授权不明的，代理人应向第三人承担民事责任，被代理人承担连带责任 E、委托代理人为被代理人利益需要转委托给他人的，无须取得被代理人同意 AC B基于委托而产生代理行为只是其中一种途经，基于合同也能产生代理行为。 D被代理人承担民事责任 E不管是不是为了被代理人的利益，只要是转委托都要取得被代理人的同意。 35
书面委托代理的授权委托书应当载明的内容不包括（ D）。 Ａ．代理人的姓名或者名称 Ｂ．代理事项、权限和期间 Ｃ．委托人签名或盖章 Ｄ．受托人签名或盖章 D 36
（四）无权代理 表见代理的法律要件： 以本人名义为民事法律行为。 行为人无代理权。 须有使相对人信其有代理权的表征。 须相对人为善意。 表见代理是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的无权代理人，以被代理人名义进行的民事行为在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。 未授权、越权、代理权消灭之后 37
指存在于人体之外，为人力所能支配，且能够满足人类社会生活需要的有体物。 （三）不动产的范围 1、土地 2、地上定着物：建筑物、构筑物、林木等 八、权利客体 （一）涵义 物/权利和法律关系 （二）物的概念 指存在于人体之外，为人力所能支配，且能够满足人类社会生活需要的有体物。 （三）不动产的范围 1、土地 2、地上定着物：建筑物、构筑物、林木等 38
（三）不动产与动产的区分 1、基于法律行为的物权变动公示方法不同 2、能够设立的物权类型不同 3、对所有权的限制不同 4、买卖合同形式不同 5、适用纠纷管辖依据不同 1、不动产登记必须交付。 2、质权只能设定在动产上，用益物权等只能在不动产上设立。 3、一般来讲，对不动产的限制，更为严格。 4、不动产买卖合同必须是要式合同，必须签订书面的格式合同，不动产无此要求。 5、不动产涉及到的是属地主义，动产涉及到的是属人主义。
第二节 物权法 一、物权与物权法概述 （一）物权的概念 指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 （二）物权与债权的区分 第二节 物权法 一、物权与物权法概述 （一）物权的概念 指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 （二）物权与债权的区分 1、物权是绝对权或对世权，而债权是相对权或对人权。 2、物权是支配权，而债权是请求权。 3、物权具有排他性，债权不具有排他性。 4、物权是优先权，而债权是具有平等性的权利 5、物权包括追及权，债权只在特定当事人之间发生效力。 6、物权具有公示性，债权具有隐蔽性。 7、物权设立采法定主义，而债权遵循意思自治。
B、物权不能优先于法律赋予优先效力的某些债权 交付大部分款项的商品房买受人>建设工程价款受偿权>抵押权 C、办理了预告登记的债权 （三）债权的物权化 A、买卖不破租赁 B、物权不能优先于法律赋予优先效力的某些债权 交付大部分款项的商品房买受人>建设工程价款受偿权>抵押权 C、办理了预告登记的债权 D、预售合同备案与预告登记 C所有权的排他效力 41
（四）善意取得 1、概念： 动产或不动产的占有人无权处分其占有的动产或不动产，将该物的所有权转移给他人或为他人设定他物权，如果该人在受让所有权或取得他物权时为善意，则其将依法取得该物的所有权或他物权。
2、善意取得的构成要件： ①标的物是动产或不动产 ②转让人是无权处分人 ③受让人为善意 ④以合理的价格转让 ⑤完成了法定的物权变动的公示要求
甲公司开发商品房一幢，2008年将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2009年申请办理了预告登记。2010年，甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并办理了抵押登记。现甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。说法正确的是（C）。 A、抵押合同有效，抵押权设立 B、抵押合同无效，抵押权设立 C、抵押合同有效，抵押权不设立 D、抵押合同无效，抵押权不设立 C抵押合同有效是因为合同是基于双方意愿表示签订的。 抵押权不设立的原因是没有经过预告登记权利人的同意（未经预告登记权利人同意处分不动产的不发生法律效力）
二、物权法基本原则 （一）物权法定原则 物权的种类和内容，由法律规定。 CE 租赁权是债权 45
下列不属于我国法上物权的有（CE）。 A、所有权 B、抵押权 C、典权 D、宅基地使用权 E、租赁权
例外：部分物权即便设定之时其客体不特定，但在该权利实现时客体能够特定，也是可以的，如动产浮动抵押权。 （二）物权特定原则 例外：部分物权即便设定之时其客体不特定，但在该权利实现时客体能够特定，也是可以的，如动产浮动抵押权。 （三）公示与公信原则 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 物权的公示公信原则适用于各类物权变动。（） 错。物权变动分为基于法律行为和非基于法律行为两种。物权的公示公信原则只适用于基于法律行为的物权变动。 47
三、物权变动 （一）基于法律行为的物权变动 不动产物权登记生效要件主义的例外:地役权、土地承包经营权、准不动产上的物权变动 （二）非基于法律行为的物权变动 继承、受遗赠、生效法律文书、政府的征收决定、合法建造或拆除房屋 非基于法律行为取得物权的处分
关于“物权生效”的说法，正确的有（ABC ）。 D、商品房买卖，自买卖合同签订之日起发生物权效力 E、房屋抵押的抵押合同签订之日起发生物权效力 ABC D签订合同是债权，登记了物权生效 E也是债权，登记了物权生效 49
下列属于非基于法律行为发生物权变动的有（ BCDE ）。 A、依据买卖合同引起的物权变动 B、受遗赠的房产引起的物权变动 50
下列属于自合同生效时设立的物权有( BDE )。 A、房屋抵押权 B、地役权 C、建设用地使用权 D、在建船舶抵押权 E、土地承包经营权 A、C登记生效 51
四、所有权 （一）权能 1、积极权能：占有、使用、收益、处分 2、消极权能：排除他人不正当的干涉 （二）特征 1、完全性 2、整体性 3、永久性
（三）所有权的分类
（四）业主的建筑物区分所有权 是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
B、已入住商品房但尚未办理所有权登记的人 C、因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得房屋，但尚未办理所有权登记的人 业主的范畴 下列属于业主的有（ABCD）。 A、已取得房屋所有权的人 B、已入住商品房但尚未办理所有权登记的人 C、因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得房屋，但尚未办理所有权登记的人 D、因继承或者受遗赠取得房屋，但尚未办理房屋所有权登记的人 E、承租并已入住的人 ABCD 55
下列属于全体业主共有部分的有（ABD）。 A、建筑物占用范围内的建设用地使用权 B、不属于城镇公共道路的建筑区划内道 业主的共有权 下列属于全体业主共有部分的有（ABD）。 A、建筑物占用范围内的建设用地使用权 B、不属于城镇公共道路的建筑区划内道 C、不属于城镇公共绿地的建筑区划内绿地 D、占用业主共有道路用于停放汽车的车位 E、建筑区划内用于停放汽车的地下车库 ABD C不属于城镇公共绿地的建筑区划内绿地不一定，可以约定 56
业主的共同管理权是针对业主的专有权和共有权而产生。（错） 2、业主的共同管理权包括： ①成立业主大会并选举业主委员会 ②重大事项的共同决定 业主的管理权 1、概念： 业主的共同管理权是针对业主的专有权和共有权而产生。（错） 2、业主的共同管理权包括： ①成立业主大会并选举业主委员会 ②重大事项的共同决定 ③公共维修资金的共有和共同使用 ④决定建筑物及附属设施的费用和收益的分配权利 ⑤自行管理或委托他人管理建筑物及其附属设施 ⑥请求法院撤销业主大会或业主委员会侵害自身权益的决定 错。只是对共有部分 57
房屋在办理初始登记时，应当划分房屋的共有部分与专有部分。（错 ） 下列关于建筑物区分所有权的表述正确的有（ BCE）。 A、建筑物区分所有是指共有 B、建筑物区分所有权包括专有、共有和共同管理权 C、建筑物存在2个或2个以上业主时才产生区分所有 D、业主取得规划管理部门批准后即可将住宅改变为经营性用房 E、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有 错。独栋建筑物不需划分、厂房车间全归企业所有。 错 BCE 58
1、概念：指两个以上民事主体对同一物共同享有所有权的状态。 2、类型： ①按份共有 ②共同共有 3、区别： ①产生的原因不同 （五）共有 1、概念：指两个以上民事主体对同一物共同享有所有权的状态。 2、类型： ①按份共有 ②共同共有 3、区别： ①产生的原因不同 ②权利享有与义务承担不同 ③分割的限制上不同 ④对共有物的处分和修缮不同 4、按份共有需要2/3以上。共同共有需要全部同意 59
共有人申请将共同共有的房屋转为等额按份共有的，应当办理转移登记。（错） 下列关于共有的表述正确的有（ACDE ）。 B.处分共有的不动产应当经占2/3以上共有人同意 C.共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有财产 D.具有家庭关系的共有人可以约定财产为按份共有 E.按份共有人对共有的不动产没有约定或者约定不明确，亦不能确定出资额的，视为等额享有 错、变更登记 ACDE B全部同意 60
五、用益物权 指对他人所有的物，在一定范围内加以使用、收益的定限物权。 （一）特征 1、是一种物权 2、是一种限制物权 3、是一种他物权 4、是以占有、使用、收益为内容的定限物权 5、是以不动产为客体的物权
A、宅基地使用权 B、地役权 C、土地承包经营权 D、建设用地使用权 E、抵押权 （二）类型 属于《物权法》规定的用益物权的有（ABCD）。 抵押权是担保物权的范畴 62
（三）建设用地使用权 1、概念 建设用地使用权是指单位或者个人依法享有的在国家所有的土地上营造建筑物或其他附着物，并进行占有、使用、收益的权利。 2、特征 ①建设用地使用权是在国有土地所有权基础上产生的一种用益物权 ②建设用地使用权人对于国有土地享有占有、使用、收益以及处分使用权的权利 ③建设用地使用权可以在地表、地上或者地下分别设立 ④建设用地使用权具有期限性
3、房屋所有权与建设用地使用权主体一致的原则 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物及其附属设施一并处分。 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 国有土地初始登记先地后房、转移登记先房后地
（四）宅基地使用权 宅基地是指农村集体组织的成员经依法批准用以建造个人住宅的农民集体所有的土地。 宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在宅基地上建设住宅的权利。 1、特征： ①主体只能是农村集体经济组织成员 ②只能用于住宅及其附属设施
2、宅基地使用权的取得 ①通过审批取得新增宅基地使用权 乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准 ②通过集体组织成员内部的转让 农村村民一户只能拥有一处宅基地 ③通过非基于法律行为的物权变动取得
宅基地使用权的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。 ②租赁 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 ③抵押 3、宅基地使用权的交易 ①转让 宅基地使用权的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。 ②租赁 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 ③抵押 宅基地使用权不得抵押 2、只能出租或者出卖给同样是集体经济的成员 3、宅基地上的房屋也不得抵押，依据是房地一致原则
指权利人依法享有在集体所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 （五）其他集体建设用地使用权 指权利人依法享有在集体所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 ①乡（镇）村企业用地使用权 ②乡（镇）村公益用地使用权 乡（镇）村企业用地使用权与乡（镇）村公益用地使用权均不得抵押。（） 错。乡（镇）村企业用地使用权能够抵押的例外情形是：随着企业房屋的抵押，企业用地使用权一并抵押（企业用地使用权随房屋一并抵押） 公益用地使用权不得抵押
（六）地役权 是指不动产权利人为了便利的使用不动产而通过法律行为设定的或者依法取得的对他人所有或使用的不动产加以使用的权利。 特征： ①是对他人所有的或使用的不动产加以利用的用益物权 ②权利主体既可以是不动产的所有权人，也可以是不动产的使用权人 ③客体是不动产 ④以提高自己的不动产的效益为目的 地役权与相邻权的区分。
下列自合同成立时生效的用益物权有（AE）。 A.土地承包经营权 B.建设用地使用权 C.在建船舶抵押权 D.动产抵押权 E.地役权 自合同成立生效的是土地承包经营权 、在建船舶抵押权、动产抵押、地役权 用益物权土地承包经营权 、地役权 DE A地役权（根据：按合同约定） B地役权约定而成，相邻关系法定产生。相邻关系不需登记。 C法定规定产生 70
六、担保物权 （一）概念与特征 1、概念 是指为了确保特定债权的实现，债务人或者第三人以自己的动产、不动产或权利为标的而设定的，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，权利人有权就该财产变价并优先受偿的一种限制物权。
下列关于担保物权特征的说法中，正确的有（BCD）。 A、以担保物权的实现为目的 2、特征 下列关于担保物权特征的说法中，正确的有（BCD）。 A、以担保物权的实现为目的 B、是以债务人或第三人所有的特定物以及其他财产权利为标的物而设定的限制物权 C、限制了债务人或第三人对担保标的物的处分权 D、附有担保物权的债权先于无担保的债权而受清偿 E、债务人享有对担保标的物的变价权 A以担保债权实现为目的 BCD, E担保物权人享有对担保标的物的变价权 73
被担保的债权部分清偿的，担保物权部分消灭。（错） 3、物上代位性 抵押房屋灭失，抵押权消灭。（错） （二）担保物权的属性 1、从属性 债权消灭的，担保物权消灭。（对） 2、不可分性 被担保的债权部分清偿的，担保物权部分消灭。（错） 3、物上代位性 抵押房屋灭失，抵押权消灭。（错） 对，错，错。
（三）抵押权 1、抵押权的概念 是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产，于债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利 2、特征 ①属于一种担保物权 ②是在债务人或第三人的财产上所设定的物权 ③是不转移财产的占有的物权 ④是就抵押财产优先受偿的物权
3、抵押权的属性 ①从属性 ②特定性 ③不可分性 ④物上代位性 4、抵押权登记 ①不动产抵押权登记的登记生效主义 ②动产抵押的登记对抗要件主义
5、抵押财产 ①允许抵押的财产 抵押的财产必须是债务人或者第三人有权处分的财产 可以抵押的不动产种类： 建筑物和其他土地附着物 建设用地使用权 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 正在建造的建筑物 ……
②集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外 （2）禁止抵押的财产 ①土地所有权 ②集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外 ③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 ④所有权、使用权不明或者有争议的财产 ⑤依法被查封、扣押、监管的财产 ⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产 ②的要件，乡镇村企业的土地随土地上的房屋一并抵押 ③的要件：1，以公益为目的 2，事业单位、社会团体 3、要抵押的是教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施 4、抵押是为自身的债务作担保
关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（ BCE ）。 A．抵押权未登记的，按照债权先后清偿 B．抵押权未登记的，按照债权比例清偿 C．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿 D．抵押权未登记的，经过公证的优先清偿 E．抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿 A抵押权未登记的，按照债权比例清偿（债权具有平等性） BCE D公证本身并不具有优先效力 79
A、所有权人对标的物享有占有、使用、收益、处分权能 B、担保物权人对担保物仅享有处分权能 下列说法中正确的有（ACD）。 A、所有权人对标的物享有占有、使用、收益、处分权能 B、担保物权人对担保物仅享有处分权能 C、建设用地使用权人对标的物仅享有占有、使用、收益权能 D、抵押权人对抵押物仅享有处分权能 E、质权人对质押物仅享有处分权能 ACD
部分不动产物权的权能
第三节 合同法 一、合同概述 （一）合同的成立与生效 1、合同的成立要件 ①订约主体为双方或多方当事人 ②当事人对必要条款达成合意 2、合同的生效 ①依法成立的合同，自成立时生效。 ②合同成立但没有生效的情形： a、尚未满足法律、行政法规规定的手续 b、附生效条件或附生效期限的合同
（二）合同类型 实践合同：私人借款、保管合同 按是否支付对价分为有偿和无偿合同
（三）合同效力与物权登记效力的区分 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
B.收养、监护等有关身份关系的协议，也适用《合同法》的规定 C.书面合同是指纸质合同 D.要约又称为要约邀请 下列关于合同的表述，正确的有（AE）。 A.当事人可以委托代理人订立合同 B.收养、监护等有关身份关系的协议，也适用《合同法》的规定 C.书面合同是指纸质合同 D.要约又称为要约邀请 E.格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款 AE 85
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。 重大误解；显失公平；欺诈、胁迫；乘人之危 限制民事行为能力人依法不能独立订立的合同；表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同；无权处分合同 表见代理
1、合同无效的法律后果 ①无效的合同自始没有法律约束力 ②合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效 ③合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 ④过错方承担相应赔偿责任，都有过错的，各自承担相应责任 ⑤因恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而导致合同无效的，因此取得的财产归国家所有或者返还集体、第三人
2、可撤销合同法律后果 ①合同被撤销后，自始没有法律约束力 ②合同被撤销的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力 ③合同被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。过错方承担责任
①限制民事行为能力人依法不能单独订立的合同，取决于法定代理人是否追认 ②无权代理而订立的合同，除非构成表见代理，取决于被代理人是否追认 2、效力待定合同的法律后果 ①限制民事行为能力人依法不能单独订立的合同，取决于法定代理人是否追认 ②无权代理而订立的合同，除非构成表见代理，取决于被代理人是否追认 ③就无权处分合同，取决于权利人是否追认或者无权处分人订立合同后是否取得处分权 一房多卖属于无权处分。（ ） 错 是有权处分。 89
下列关于合同效力及其原因的表述，错误的有（ AD ）。 A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，但并未损害国家利益，合同无效 B.为逃避法定税费双方串通订立的合同，合同无效 C.无权处分人与他人订立的转让财产的合同，合同效力待定 D.订立合同时显失公平的，合同无效 E.因重大误解而订立的合同，为可撤销合同 A可撤销合同 D可撤销合同 90
下列关于合同效力的表述，正确的有（BDE ）。 A.10周岁以下未成年人订立的合同为效力待定的合同 C.代理权终止后，代理人以被代理人名义订立的合同无效 D.法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该合同有效 E.效力待定的合同，被代理人未作表示的，视为拒绝追认 A无民事行为能力人订立的合同都是无效的 BDE 91
下列关于借款合同的表述，正确的有（ CD ）。 A.自然人之间的借款合同必须采用书面形式 B.借款的利息可以预先在本金中扣除 四、不动产登记中常见的几类合同 （一）借款合同 下列关于借款合同的表述，正确的有（ CD ）。 A.自然人之间的借款合同必须采用书面形式 B.借款的利息可以预先在本金中扣除 C.订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保 D.自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息 E.民间借贷的利率超过银行贷款利率4倍的，借款合同无效 A私人小额借贷不需要书面形式 B利息不能在本金中预先扣除 CD E民间借贷的利率超过银行贷款利率4倍的，超出4倍的法律不予保护 92
下列关于不动产买卖合同的表述，正确的有（ CDE ）。 A. 是单务合同 B. 是单方法律行为 C. 是诺成合同（涉及到不动产的都是诺成） （二）买卖合同 下列关于不动产买卖合同的表述，正确的有（ CDE ）。 A. 是单务合同 B. 是单方法律行为 C. 是诺成合同（涉及到不动产的都是诺成） D. 是要式合同 E. 是有偿合同 A双方互相负有义务 是多务合同 B合同是双方法律行为 CDE 93
下列关于商品房买卖合同的表述，正确的有（ CDE）。 A.出卖人先后与两个买受人就同一套房屋订立商品房买卖合同的，后订立的合同无效 B.商品房已设定抵押，未经抵押权人同意，抵押人转让房屋所订立的合同无效 C.买卖双方可以约定将预售合同备案作为合同生效的条件 D.房屋已经出租的，未经承租人同意出租人转让房屋订立的合同无效（承租人有优先购买权） E.商品房买卖合同可以附期限 A都是债权，债权有平等性 B效力待定合同，不是必然无效，可以用所得价款优先清偿。（已经抵押的房屋要办理转移先经抵押权人同意） 先抵后卖，同意再来。就不同意，代偿除外 CDE 94
下列关于赠与合同的表述，正确的有（ ACE ）。 A.赠与合同是单务合同 B.赠与合同是单方法律行为 C.赠与合同是诺成合同 （三）赠与合同 下列关于赠与合同的表述，正确的有（ ACE ）。 A.赠与合同是单务合同 B.赠与合同是单方法律行为 C.赠与合同是诺成合同 D.赠与合同是要式合同 E.赠与合同中赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续 ACE B合同都是双方法律行为 D不动产赠与合同是要式合同 95
（四）抵押合同 是指当事人之间订立的旨在设立抵押权的合同。 不动产抵押合同的内容： 1、被担保债权的种类和数额 2、债务履行期限 3、抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权或使用权归属 4、担保的范围：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等
禁止流押契约 是指抵押人与抵押权人在订立抵押合同时作出当债务人届期不履行债务时，抵押权人有权直接取得抵押物的所有权的约定。 其他属于流押契约的情形： ①借款合同中约定债务人届期不履行债务时，贷款人可以将抵押物自行加以变卖 ②展期合同中约定展期内仍不能清偿债务时，抵押物由债权人经营 ③双方签订不转移不动产占有的买卖合同
各类型合同
第四节 婚姻继承法 一、婚姻法 （一）夫妻财产制 1、约定优先于法定； 2、约定应当书面方式； 3、未约定或约定不明的，婚前财产为一方所有，婚内财产共同所有。
2、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； 3、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产 4、一方专用的生活用品； （二）夫妻一方的个人财产 1、一方的婚前财产； 2、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； 3、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产 4、一方专用的生活用品； 5、其他应当归一方的财产 ①军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费； ②婚前或婚姻关系存续期间，一方赠与另一方，已公证或已办理转移登记的房产； ③婚后由一方父母出资为子女购买的不动产； 100
（三）夫妻共同财产 1、工资、奖金； 2、生产、经营的收益； 3、知识产权的收益； 4、继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产的除外； 5、其他应当归共同所有的财产： ①一方以个人财产投资取得的收益； ②男女双方实际取得或者应当取得住房补贴、住房公积金； ③男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费
张某和李某与2009年登记结婚，下列属于张某和李某共有财产的有（ABD ）。 A、张某出版小说所得的收入 B、2010年李某法定继承的房产 C、张某因车祸获得的医疗费 D、李某的住房公积金 E、2007年张某购买的单身公寓 ABD 102
二、继承法 继承基于身份权产生； 继承人只能是自然人； 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产； 继承开始后遗产分割前处于共有状态； 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
A.继承开始后，法定继承人未明确表述放弃继承的，视为接受继承 B.继承人在遗产分割后作出放弃表示的，放弃的是所有权而非继承权 下列关于继承的表述，错误的有（CD ）。 A.继承开始后，法定继承人未明确表述放弃继承的，视为接受继承 B.继承人在遗产分割后作出放弃表示的，放弃的是所有权而非继承权 C.受遗赠人应当在知道受遗赠后2个月内，作出表示，到期没有表示视为接受遗赠 D.继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，遗产价值不足以清偿的部分，由继承人偿还 E.继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任 CD C到期未表示视为拒绝接受遗赠。 104
二、法定继承 （1）顺位与份额： 第一顺序：配偶、子女、父母 丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母 （子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。） 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。 继承人协商同意的，也可以不均等。
下列关于法定继承人的表述，错误的有（ABD ）。 A.第二顺位的继承人有祖父母、外祖父母，孙子女，外孙子女 C.形成扶养关系的继子女除有权继承继父母遗产外，还享有对生父母遗产的继承权 D.继承人故意杀害被继承人未遂的，不丧失继承权 E.继承人伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的，丧失继承权 ABD 106
三、遗嘱继承 遗嘱继承人的范围在法定继承人之内 遗嘱继承人只能是自然人 遗嘱的形式：公证遗嘱、自书遗嘱 、代书遗嘱、录音形式立的遗嘱、口头遗嘱 遗嘱冲突与适用： 遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。
下列遗嘱中，效力最强的是（D）。 A、录音遗嘱 B、自书遗嘱 C、代书遗嘱 D、公证遗嘱 D 效力从强大弱：代书遗嘱、自书遗嘱、录音遗嘱 108
四、遗赠 公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。 受遗赠人：法定继承人范围以外的人 需作出接受遗赠的意思表示 五、遗赠扶养协议 公民可以与扶养人或集体所有制组织签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人或集体所有制组织承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。
下列关于遗嘱继承与遗赠的说法中，正确的有（ADE）。 A、遗嘱继承只能由法定继承人继承；遗赠只能只能由法定继承人以外的人 B、遗嘱继承人与受遗赠人均只能为自然人 C、遗嘱继承人与受遗赠人不放弃的，均视为接受 D、遗嘱继承应办理继承登记；遗赠继承应办理赠与登记 E、二者均单方申请房屋登记 ADE B受遗赠人可以是组织 C必须表示接受 110
按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ BE ）。 A．陈某的儿子 B．陈某的经纪人 C．陈某的养子 D．陈某的女儿 E．护理陈某多年的保姆 继承不需要缴纳契税 111
第五节 民事诉讼法 一、适用民事诉讼法的案件（掌握） 1、平等主体间财产关系和人身关系产生的案件 2、选民资格案件 3、适用督促程序、公示催告程序、企业破产还债程序处理的案件 4、宣告失踪或死亡、认定无民事行为能力或限制民事行为能力案件和认定财产无主案件以及确认调解协议案件 5、实现担保物权的案件
二、民事诉讼的基本原则（掌握） 1、当事人诉讼权利平等原则 2、同等原则与对等原则 3、辩论原则 4、处分原则 5、法院调解自愿与合法原则 6、诚实信用原则 7、检查监督原则
3、高院一审案件：在本辖区有重大影响的第一审民事案件。 4、最高院一审案件： ①在全国有重大影响的案件 ②认为应当由本院审理的案件 三、民事诉讼的管辖（掌握） （一）级别管辖 1、第一审民事案件原则上由基层法院管辖。 2、中院一审案件： ①重大涉外案件 ②在本辖区有重大影响的案件 ③最高院确定由中级人民法院管辖的案件 3、高院一审案件：在本辖区有重大影响的第一审民事案件。 4、最高院一审案件： ①在全国有重大影响的案件 ②认为应当由本院审理的案件 114
（二）地域管辖 1、一般地域管辖 2、特殊地域管辖 3、专属管辖 4、选择管辖 5、协议管辖 6、裁定管辖 7、管辖权异议
四、民事诉讼的审判组织—合议制与独任制（掌握）
下列人员的中，由院长决定回避的有（AC）。 A、审判员 B、书记员 C、陪审员 D、证人 E、翻译员 五、回避制度（熟悉） 下列人员的中，由院长决定回避的有（AC）。 A、审判员 B、书记员 C、陪审员 D、证人 E、翻译员 AC 117
六、民事诉讼参加人（掌握） 1、当事人 2、诉讼代理人 3、共同诉讼 4、诉讼代表人 5、诉讼第三人
七、证据规则（掌握） 1、证据类型： ①当事人的陈述 ②书证 ③物证 ④视听资料 ⑤电子证据 ⑥证人证言 ⑦鉴定意见 ⑧勘验笔录
2、举证责任 ①当事人对自己提出的主张，有责任举证 ②当事人对自己提出的主张应当及时举证 3、质证 ①证据应当在法庭上出示，并由当事人相互质证。 ②对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的证据应当保密，需要再法庭出示的，不得在公开开庭时出具。
八、期间和送达（掌握） （一）期间 包括法定期间、指定期间和商定期间。 （二）送达 1、直接送达 2、留置送达 3、委托送达 4、邮寄送达 5、转交送达 6、公告送达
下列关于调解的说法中，正确的有（ABE）。 A、调解必须基于双方自愿 B、调解书可以结束诉讼程序 C、调解书应当附生效文书 九、民事法律文书的类型（熟悉） 1、调解书 下列关于调解的说法中，正确的有（ABE）。 A、调解必须基于双方自愿 B、调解书可以结束诉讼程序 C、调解书应当附生效文书 D、调解后均应当制作调解书 E、调解具有强制执行效力 ABE
关于调解书与判决书的共同点有（ABD）。 A、均可结束诉讼程序 B、均可确认当事人之间的权利关系 C、均可提起上诉 D、均具有强制执行效力 E、均需出具生效文书 ABD
十、审判程序 （一）第一审普通程序 1、起诉应当符合的条件： ①原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； ②有明确的被告； ③有具体的诉讼请求和事实、理由； ④属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
2、受理 人民法院对下列起诉，分情形予以处理： ①属于行政诉讼受案范围的； ②双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的； ③应当由其他机关处理的争议； ④对不属于本院管辖的案件； ⑤对判决、裁定、调解书等已经发生法律效力的案件； ⑥判决不准离婚和调节和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件； ⑦在一定期限内不得起诉的案件。
（二）上诉案件的处理
（三）特别程序 适用案件： 1、宣告公民失踪和宣告公民死亡程序 2、认定公民无民事行为能力和限制民事行为能力程序 3、认定财产无主程序 4、确认调解协议程序 5、实现担保物权程序
（四）审判监督程序 1、人民法院决定再审 ①各级人民法院院长对本院应发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再深的，应当提交审判委员会讨论决定。 ②最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。
2、人民检察院抗诉提起再审 ①最高检察院对各级法院，上级检察院对下级法院已经发生效力的判决、裁定，发现有法定情形，或者调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉； ②地方各级检察院发现同级法院已经生效判决、裁定有法定情形之一，或者调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级法院提出检察建议，并报上级检察院备案，也可以提请上级检察院向同级法院提起抗诉。
最高法 抗诉 最高检 省检察院 省高院 抗诉 备案 市中院 建议 市检察院
3、当事人申请再审 ①当事人对已经发生发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审。 ②当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审法院申请再审。
是调整公共行政的组织、活动、程序、监督和救济等方面所产生的各种社会关系的法律规范的总和。 行政法的组成： 行政主体 行政行为 行政法律责任 第二章 行政法与行政诉讼法 行政法的概念： 是调整公共行政的组织、活动、程序、监督和救济等方面所产生的各种社会关系的法律规范的总和。 行政法的组成： 行政主体 行政行为 行政法律责任 行政复议、行政诉讼、行政赔偿 132
下列属于行政法基本原则的有（ABCD）。 A、行政合法性原则 B、比例原则 C、行政信赖保护原则 D、行政应急性原则 E、意思自治原则 一、行政法的基本原则（掌握） 下列属于行政法基本原则的有（ABCD）。 A、行政合法性原则 B、比例原则 C、行政信赖保护原则 D、行政应急性原则 E、意思自治原则 ABCD E民法基本原则
概念：指独立拥有行政职权，能够以自己的名义对外实施行政活动，并承担由此而引起的法律后果的组织。 特征： 1、是组织而非个人 二、行政主体（熟悉） 概念：指独立拥有行政职权，能够以自己的名义对外实施行政活动，并承担由此而引起的法律后果的组织。 特征： 1、是组织而非个人 2、享有国家行政权并实施行政活动 3、能够以自己的名义实施行政管理活动 4、能够独立承担法律责任 只有行政主体才可能成为行政诉讼的被告。（） 行政主体不可能成为民事诉讼的被告。（） 对 错 134
下列属于行政主体的有（CFGHIJ）。 A、公安局局长 B、部委政策研究室 C、街道办事处 D、人民法院 E、房管局产权监理处 135
三、行政行为（掌握） 概念：是指行政主体履行行政职责、运用行政职权而实施行政管理或提供行政服务并产生法律效果的行为。 特征; 1、由行政主体实施 2、行使行政权力 3、产生法律效果
行政行为的分类
E、住房和城乡建设厅发布对房地产中介市场进行整顿的决定 下列属于具体行政行为的有（BD）。 A、税务局向房地产公司购买办公用房 B、房屋登记机构为张某办理所有权登记 C、建设部颁发《房屋登记办法》 D、消防局向企业发放火灾隐患整改通知 E、住房和城乡建设厅发布对房地产中介市场进行整顿的决定 BD
行政登记的概念和类型（掌握）
下列预售许可的说法中，正确的有（ABCE）。 A、是依申请的行政行为 B、是羁束性行政行为 C、是要式行政行为 D、登记的事项是法律赋予任意行使的权利 E、目的在于抑制公益上的危险或影响秩序的因素 ABCE
下列房屋登记机构办理房屋转移登记的说法中，正确的有（ACDE）。 A、是依申请的行政行为 B、是不要式行政行为 C、是羁束性行政行为
四、行政法律责任（掌握） 行政法律责任的构成要件： 1、行为人已有违反行政法的行为 2、行为人具有法定的责任能力 3、行为人违反行政法的行为必须达到一定程度。
3、行政法规、国务院的规定，部门规章和地方人民政府规章 行政相对人认为行政机关具体行政行为所依据的规定不合法，可直接提请行政复议。（ ） 五、行政复议 （一）行政复议的范围（掌握） 包括具体行政行为和部分抽象行政行为。 行政复议的排除范围： 1、内部行政行为 2、行政居间行为 3、行政法规、国务院的规定，部门规章和地方人民政府规章 行政相对人认为行政机关具体行政行为所依据的规定不合法，可直接提请行政复议。（ ） 错
（二） 管辖 （掌握）
下列关于行政复议主管部门的说法中，正确的有（ABD）。 A、对房屋登记机构登记行为不服的，可向市人民政府或省住房城乡建设厅申请行政复议 C、对省级人民政府组成部门具体行政行为不服的，只能向省级人民政府申请行政复议 D、对共同做出具体行政行为不服的，应向共同做出行政行为的上一级机关申请行政复议 E、对省级人民政府、国务院组成部门行政行为不服的，可直接向国务院申请行政复议 ABD 145
（三）程序（掌握） 1、申请 行政相对人应当在知道相应具体行政行为之日起60日内提出复议申请。 2、受理 行政复议机关收到行政复议申请后，应当在5日内进行审查。 3、审理 被申请人应当自收到申请书副本或申请笔录复印件之日起10日内，向复议机关提交作出具体行政行为的有关材料，并提出答辩书。 复议机关应当自受理复议申请之日起60日内作出复议决定。
行政复议机关在申请人的行政复议请求范围内，不得作出对申请人更为不利的行政复议决定。（） (四)行政复议决定（掌握） 1、维持决定 2、驳回决定 3、履行决定 4、撤销、变更或确认决定 5、赔偿决定 行政复议机关在申请人的行政复议请求范围内，不得作出对申请人更为不利的行政复议决定。（） 对
下列房屋登记机构的行为中不属于行政诉讼受案范围的是（）。 A、依据生效法律文书办理房屋登记 六、行政诉讼 （一）受案范围（掌握） 下列房屋登记机构的行为中不属于行政诉讼受案范围的是（）。 A、依据生效法律文书办理房屋登记 B、未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为 C、在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为 D、生效法律文书将房屋权属证书作为定案证据采用的 E、房屋灭失后当事人对房屋登记行为不服提起行政诉讼的 F、房屋登记行为已被登记机构改变 148
下列行政诉讼中，不属于中级人民法院一审管辖范围的是（D）。 A、确认发明专利权的 B、对国务院或者省级人民政府决定不服的 （二）行政诉讼的管辖（掌握） 1、级别管辖 下列行政诉讼中，不属于中级人民法院一审管辖范围的是（D）。 A、确认发明专利权的 B、对国务院或者省级人民政府决定不服的 C、本辖区内重大复杂的案件 D、房屋登记机构做出不予受理的决定。 D
因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地的人民法院管辖。（） 2、地域管辖 因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地的人民法院管辖。（） 因不动产提起的行政诉讼，如涉及两个以上的人民法院的管辖区的，由该两个以上的人民法院共同管辖。（） 房屋登记行政案件由被告所在地人民法院管辖的情形： （1）请求房屋登记机构履行职责的； （2）对房屋登记机构收缴房产证行为的 （3）行政复议改变房屋登记行为的。 对 150
（三）行政诉讼程序（掌握） 第一审程序： 法院应在接到起诉状7日内立案或裁定不予受理。 法院应当在立案之日起3个月内作出第一审判决。特殊情况需要延长的，由上一级人民法院批准。 第二审程序： 当事人不服一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。 当事人不服一审裁定的，有权在裁定书送达之日起10日内向上一级人民法院提起上诉。 人民法院审理上诉案件，应当在收到上诉状之日起2个月内作出终审判决。
七、行政赔偿 1、我国对行政赔偿采取的是违法归责原则。 2、行政赔偿的构成要件 （1）侵权主体要件 （2）侵权行为要件 （3）损害结果要件 （4）因果关系要件 152
3、房地产登记的赔偿范围 1、违反程序法 ①登记程序不公开 ②不予登记的情况未说明情况 ③登记不符合法定时效 2、违反实体法 ①主体不适格 ②职权违法 153