专业评估师 主讲：薛姝教授

评估师的背景 教育 正规教育可以帮助想要成为评估师的人获得有价值的一般知识和技巧。很多大学课程帮助个人学会有条理的进行思辨，这将有助于评估问题的解决。评估师应学会写作的能力，写作的条理要清晰。评估结果应能简洁地传达评估师的评估结果。由于三种评估方法涉及数据的处理，所以数学也是应该掌握的一个重要技巧。代数在处理收益法中的公式时很有用。平面几何在计算不规则区段的面积时很有用。在评估师所使用的一般技能中，这只是其中一部分。

评估师还需要对影响不动产的很多因素有很好的了解。学习金融、经济学、税收、城市规划、城市和州政府、不动产法律和城市地理学等课程有助于提高一个人对不动产的了解。 很多社区大学开设的系列不动产课程对于提高评估师对不动产市场和经纪业务的了解非常有帮助。学习其他课程，比如地质学入门、设计图解读、建筑学、会计、交通、地理和统计学也会对评估师有一定的帮助。

评估师寻求正规教育的第三个领域就是自 己所在的领域。公认的评估课程中所学的 理论、思想和方法将使以后的在职培训很 有意义。

教育的一般走势 具有大学学历的评估师已越来越多。最大的专业评估团体——评估协会要求有关职称应有大学学历或同等学历。越来越多的雇主要评估方面的人员具备大学学历、学过不动产课程或在不动产行业有多年的经验。他们所关心的是在最可能短的时间使受训人员成为精明强干的评估师。

越来越多的学院和大学提供不动产或主要涉及不动产的各种学位。位于麦迪逊首府的威斯康星大学以及位于伯克利和洛杉矶的加利福尼亚大学开设的不动产课程非常有名。最近几年，有好几所大学已开设了不动产评估的理科博士学位的课程。位于明尼阿波利斯的圣.汤姆斯商业研究院大学开设的这种课程已被评估协会认可。在某些评估协会课程方面获得学分可以用于完成该研究院对学位的要求。如果没有不动产专业方面的学位，那么评估师应重点学习的领域包括经济学、商业管理、金融、城市地理或城市规划。

不动产课程 很多估价师已学习过社区大学为经纪人开设的系列不动产课程。通常情况下，这些课程包括有关不动产原则、习惯做法、金融、法律、评估和经济学方面的课程。其他课程则有不动产投资、置换、改造、契据以及其他专业问题。在好几个州，可以参加一系列必修课程获得不动产证书。这些与评估有关的很多课程既符合注册和认证的规定要求也符合注册和认证对课程内容的要求。不动产证书已日益得到人们的认可而成为接受过良好不动产教育的一个象征。

一般来说，由主要专业会社开设的评估课程已被州批准为评估师注册和认证的必考课。这种课程可能比社区大学的评估课程程度要深。有些评估师在职业开始之初就开始学习社区大学的课程并在工作六个月或一年后学习美国评估师会社或评估协会的初级课程，其后的六个月或一年还可能学习其他课程，这主要取决于课程的设置以及评估师的工作经验。

评估师还可以通过专业会社获得专业教育。各评估团体提供各种研讨会和开设各种课程，这些研讨会和课程涉及的主题非常广泛，比如对工业资产或共管楼宇的评估、对金融市场的介绍。另外，有众多的学习班、专题研讨会和宴会讲话，对于参加此类活动的评估师来说，这可以进一步提高他们的教育水平。

思想交流 评估师应具有好奇的天性。因此，评估师 之间的非正式会谈常常是有关本行的谈 话，比如这家或那家的新房设计、理论和 趋势等。这是一种自我提高的方式。

可以通过自学学习评估理论的主要内容。可以找到的教科书、杂志、书籍和案例研究非常多。但通过课堂学习评估的有关内容，可以使你有机会与同班人员交流看法。比如你在高级班中的同班同学可能从事过各种有关不动产的评估工作，因而你们可以交流各自的不同经验。思想交流是学习经验的一个重要组成部分，并常常成为学习结束后继续学习的跳板。

经验 教育本身并不能造就一个合格的评估师。你必须学会应用课堂上学习的思想和技能。只有在多次使用后，你才能真正了解自己是否明白某个思想，比如市场法。不动产评估的许多点滴知识都是通过经验获得的，比如在外勤任务中对房屋质量和情况的评价。尽管我们已在书本中对这些主题进行过讨论，但你会发现你在该领域的很多技能将是通过实际工作获得的。

一个评估学员通常需要有6个月的专职经验才能可以不需要密切监督对独户家庭财产做出可靠的评估。当然，对于要求州许可的工作，由学员进行评估时通常需要监督并由一位州注册或认证的职员签字。记住这一点，就可以了解评估经验的重要性。

对于更复杂的评估，评估师需要的经验不只是报出年数，还需要有关财产类型和评估目的方面的各种经验。评估师通过每一项新任务积累经验。这种累计的经验对于从事复杂的评估工作非常有帮助。

知识 衡量评估师资历的一个重要手段就是了解 评估师的知识水平。对一个评估师最重要 的一般知识为不动产市场、财产经营和市 场资料知识。

市场 不动产评估师努力从经纪人的作用以及供求关系的作用来了解不动产市场是如何运作的。这就是说评估师要努力了解那些影响价格和当前趋势的各种因素。实际了解市场对评估师有着极其重要的价值。

经营 评估师应对其评估的各类不动产所拥有的特征和对其进行管理的办法有所了解。比如，康复医院的日常问题是什么？在办公室租赁合同中如何撰写税收自动调整条款？哪些贷款人习惯为用作零售商店的大楼贷款？办公场所净租赁的常见程度如何？从一个办公场所的中央大厅到外部窗户通常有多深？无电梯的三层楼公寓在什么位置合适？

市场资料 聘请估价师的一个原因就是他们知道如何寻找市场资料。有时，客户所聘请的评估师只需要就有关销售或租赁整理一张清单。市场信息不是到处都可获得的。消息灵通的评估师可能已开发出获得某些特别资料的来源。

判断 最后，评估师工作艺术的最重要部分就是判断，这是一个难以理解的概念。它的定义就是： ．．．．．．是一种涉及比较和辨别，并根据这种比较和辨别通过思维活动形成知识、价值和关系的心理活动过程。

这个定义中辨别一词的含义是指“了解差别”。判断的这种定义包括三个基本内容：（1）比较；（2）区分差别；（3）了解关系；（4）提出看法。这种描述非常概括，听起来几乎像评估过程本身。究竟是什么使判断的使用与评估师遵循的总体过程之间存在差异呢？

评估师的判断是指理解诸如因素和事件之间复杂关系的能力。对这些不同因素进行权衡是很艰难的。判断是人类凭直觉处理数据群并据此提出可靠看法的能力，它是得出可靠结论的能力。一位消息灵通的经纪人，如果在其熟悉的一个知名销售地区工作，那么当其快速走过一所房子并对其可能的售价做出判断时，他或她就是在作一种判断。总之，判断就是我们根据市场资料以及对市场资料所作的任何数学或图表分析就市场价值所提出的看法。

并没有简单易行的方法可以帮助你做出可靠判断。参加课堂学习可以了解应考虑哪些因素，而经验则使你通过实践将分析方法用于实际，但做出可靠判断还可能需要进行第三步：自我检查。你可能需要对你的评估进行跟踪研究以了解你的看法是否正确。如果不正确，原因是什么？你还可能想了解其他人对你的判断有什么看法？他们得出不同看法的理由是什么？比如，在经纪人对自由出售的房子进行勘查时，与他人对大概售价所作的估算相比，你的估算值如何？同样重要的是在与最后结论相比较时你的估算值又如何？我们认为做出可靠判断要靠教育、经验，需要给某人的错误进行检查，同时还需要考虑其他人的意见。

作为一位评估师的情况如何呢 评估工作所带来的快乐值得我们就该职业向你们提供一些更多的参考。 1、评估工作不尽相同。我们不仅会遇到各年龄段和背景的人员，还可以看到人们生活的不同而有趣的方式，以及人们是如何装修自己房子的。

2、评估工作具有挑战性，这是因为没有两项财产是相似的。即使在研究常规的财产时，也有需要解决的刺激性问题。更困难的工作常常要求高水平的专业技能和采取果断的措施。

3、评估工作让我们能够了解我们所处的城镇正在发生的一些情况。我们可能正在对一所大型商店的建设贷款进行评估，或为一项新的再开发项目进行有关收购的评估。我们接受的有关不动产经济学的教育加强了我们对这些事件的影响。因此，我们常常能较好的把握当前趋势。

4、对于我们当中的有些人来说，评估工作可以在我们方便的时候进行。有些客户要求勘查在晚上或周末进行。因此，如果愿意的话，我们可以加时工作。由于随着年龄的增长，我们的知识也将不断丰富，所以不会发生强制退休的情况。

5、我们很清楚在不动产行业还有很多相关的领域可以用到我们的知识。当有些评估师继续转向其他领域（比如财产开发、抵押银行业、经纪人业务等）时，我们中间的大多数人则喜欢专业评估工作的这种挑战性和刺激性。

香港测量师学会 学会的会员总数为6146人 互相接纳对方的会员资格： 1、英国皇家特许测量师学会（RICS） 2、澳大利亚房地产学会（API） 3、新西兰房地产学会（NZPI） 4、新加坡测量师及估价师学会（SISV） 5、中国房地产估价师学会（CIREA）

香港专业测量师的组别 产业测量（注册房地产估价师） 建筑测量（注册建筑师） 工料测量（注册造价工程师） 土地测量（注册土地估价师） 规划及发展（注册规划师）

专业人士之界定 行业拥有独特的知识 知识由旧的会员传授给新的会员 在专业的实务中有“垄断”或“专利”的权利，如有关会员需经学员阶段，考核后经登记程序被正式接纳才可正式入行。 由资深的会员界定评核其会员的水准是否符合合理的专业水平 明确列出“道德守则/专业操守”并作为基石，一般会令明确订出客户的利益凌驾于本身（会员）利益之上。

哈佛大学David教授的概念 专业人士的相反词并非“非专业人士”，而是“技术人员”。他认为“技术人员能够做且应该做的事情，与专业人士相比，欠缺的是敬业、乐业及对客户关心的态度”。

提升专业水平的建议 专业人士愿意接受专业意见以提升水平 要有团队精神，与同事相互支持鼓励 乐意不断投资于自我发展 将客户及公司利益兼顾 向客户提供服务保证 对自己管理同事的表现负责任 真心诚意对客户关心 专注巩固与客户的关系

当今世界，谁要掌握自己的命运，谁就要拥有自己的技术力量，谁没有自己的技术力量，谁的命运就在别人手中。

谢谢大家！