东湖春树里.二期 发展建议

目录 第一部分 项目背景 第二部分 项目分析 第三部分 区域市场分析 第四部分 项目定位 第五部分 项目运营 第六部分 项目收益预测

第一部分 项目背景

一、项目概况： 东湖春树里地处徐东大街与中北路交汇处，占地面积105亩，总建筑面积62万㎡； 集住宅、商业、酒店、写字楼一体的城市综合体； 其中住宅15万㎡ 、写字楼12万㎡ 、商业及仓储15万㎡ 、酒店式公寓5万㎡ 、停车场5.5万㎡ 、空中花园2万㎡ 。     

东湖春树里整体效果图 二期

东湖春树里总平面图

二、东湖春树里.二期 二期总建筑面积约8万平米； 底层裙楼约5万平米； 塔楼面积约3万平米；

三、战略目标 一期销售、招商已近尾声，为加快项目的开发进程，增加项目附加值，拉高项目整体售价，提升东湖春树里品牌； 二期应根据市场需求，高定位、高规划，打造成具有国际水准的标杆性项目；

第二部分 项目分析

项目一期整体销售、招商情况尚好，住宅即将交房，居然之家、工行等在营业筹备期。 这些利好必将推进二期的顺利发展。

一、优势： 地处徐东大街与中北路，紧靠地铁4号线，交通地理条件优越； 项目物业形态丰富，为武昌最大都市综合体； 紧靠东湖风景区，自然景观优美； 区域商业配套齐全； 停车位充足；

二、劣势： 项目紧邻高架桥，噪音大； 车流量大，人流量小；

三、机会点： 政府加大对中北路总部办公基地和金融圈的建设，必将为项目发展带来更大的机遇； 周边城中村的改造拆迁必然为本案带来更多的客户； 股市的不景气为项目商业部分提供了机遇； 地铁4号线的建设必提升项目的升值潜力；

四、项目威胁： 市场竞争激烈周边类似物业会抢占部分客户； 市场对岳家嘴商圈认可度不高；

小结： 本案自身条件十分优越，为了在激烈的市场竞争中顺利实现项目利润最大化，应从市场定位、产品功能定位、客户定位去提炼其核心卖点将其放大，打造一个标杆性的项目，以次赢得市场，拔高项目形象，提高普提金的品牌度及美誉度。

第三部分 区域市场分析

武汉市08年全实现生产总值3960亿元，比上年增长15. 1%。完成财政收入791. 3亿元，增长24. 8%，其中，地方一般预算收入277 武汉市08年全实现生产总值3960亿元，比上年增长15.1%。完成财政收入791.3亿元，增长24.8%，其中，地方一般预算收入277.3亿元，增长25.1%。全社会固定资产投资2252亿元，增长30%。社会消费品零售总额1850亿元，增长21.8％，增幅创12年新高。 全民创业成效明显。全市登记注册私营企业11万户，增长18%；登记注册个体工商户37万户，增长16%。新增规模以上工业企业466户，是上年新增户数的3.7倍。非公有制经济占全市生产总值的比重达到46.9%。 人民生活水平不断提高。城市居民人均可支配收入达到16712.44元，增长16.4％；农民人均纯收入达到6349元，增长18.2%，增幅均创12年来最好水平。 一、城市经济概况：

在这样的市场环境下，项目只有将核心竞争力最大化，针对目标客户采用有效的推广策略和营销策略快速出货，回笼资金。 二、武汉楼市现状： 受国家宏观政策调整的影响，武汉楼市价、量齐跌，市场观望氛围浓厚；全市主城区在售楼盘407个，近两个月成交均价在5300元/㎡左右，教同期下降8%，日成交量在140套左右，市场存量房面积达13万平米，09年开工量在700万平米。 各项目加大促销力度保量，区域竞争激烈。 商业项目则受到市场青睐，中国家具CBD、中国小商品市场等商业项目销售额屡创新高。 在这样的市场环境下，项目只有将核心竞争力最大化，针对目标客户采用有效的推广策略和营销策略快速出货，回笼资金。 二、武汉楼市现状：

三、主要竞争楼盘 福星惠誉•福星国际城项目位于武汉城市内环线核心区、汪家墩 。项目总占地约15万平米，总建筑面积59万平米，绿地率30％。本项目总体定位于以高档居住为主，集娱乐、休闲、商业、商务办公、文化交流为一体的多功能城市综合体。项目将为其所处区域创造新的生活空间，为特定人群创造新的生活方式，为客户创造新的感受和体验。 福星国际城由“中国房地产百强企业”，“2007年度武汉市房地产开发行业综合实力第一名”的福星惠誉地产倾力打造。是福星惠誉地产继水岸星城后，在武汉内环线的又一钜作。 该项目今年年底上市。

复地.东湖国际 该项目位于武昌区中北路147号，为原“武重”厂区。由上海复地集团开发，总占地53万㎡，规划总建筑面积106万㎡ ，规划产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等。 洋房均价：8000元/㎡ 高层均价：6500元/㎡

水岸星城 该项目由福星惠誉地产开发，位于团结2路。 水岸星城”由香港罗麦庄马公司和深圳大学设计院担任规划设计，园林景观设计由香港泛亚国际担纲。项目规划总建筑面积65万平方米。各物业类型共80栋，分布有：联排别墅（3层）、叠加别墅（4层）、花园洋房（5—6层）、高层住宅（25－32层）。户型面积由高层95－210平方米，花园洋房140－195平方米，别墅195－275平方米组成，另有少量高层顶楼复式达到300－600平方米。各物业类型由南向北，由低向高依次分布，另借助区内的五纵两横7条景观轴，能沙湖美景最大限度的展现在人们面前。 现四期53层已经认筹，五月开盘

小结： 复地东湖国际和福星国际城定位为城市综合体，是本案的主要竞争对手；两者的商业部分年底会推出。 本案需进行差异化定位、求同存异去抢占市场份额。

三、区域商业配套 超市类： 沃尔玛、麦德龙、家乐福 徐东平价广场 百货类： 新世界百货、武汉销品茂 中商百货徐东店 家电类： 沃尔玛、麦德龙、家乐福 徐东平价广场 百货类：　 新世界百货、武汉销品茂 中商百货徐东店 家电类： 工贸家电、国美家电 家居建材类： 百安居、好美家、欧亚达国际家居中心 金马凯旋家居、家盛时代家居广场 酒店类： 凯旋门五星级大酒店、万丽五星级大酒店、梨园四星级大酒店 快餐店： 卖当劳 、肯德鸡、必胜客 、永和豆浆

四、商圈分析

项目的地处内环线的关键点，距离徐东商圈2公里，距离中南商圈6公里，距离街道口商圈8公里。 我们来看一下这几大商圈的商业业态：

徐东商圈 徐东商圈经过近十年的发展现已成为武汉最为繁华商圈之一，区域内已聚集了新世界百货、销品茂、沃尔玛、徐东平价、国美电器、欧亚达家居、金马凯旋家居、麦德龙、好美家等商业巨头，使得使徐东的商业业态变得丰富，消费能力也得到进一步提升，商圈的辐射范围越来越广，辐射人口达60万。 徐东商圈的业态集百货、超市、家具、建材是目前武汉业态最齐全的商圈，人流量达40万/天，租金水平400元/㎡

中北路沿线： 中北路沿线以临街店铺为主，及以楚天都市大厦（35元/㎡.月）、龙源大厦（30元/ ㎡.月）、农业银行大厦为主的写自楼主，其铺面租金约200元/㎡.月，写字楼租金在40元/ ㎡. 月；

中南商圈 中南商圈聚集了中商百货、中南商业大楼（45元/㎡.月）、银泰百货、国美、易初莲花超市等； 其人流量达60万/ 天，租金水平 500元/㎡

小结： 以中南商圈为轴心的中北路沿线是政府着力打造的总部基地及金融中心，其商业网点零散，以中南大厦、洪广酒店、龙源大厦等少数写字楼及酒店为代表； 以徐东商圈为轴心的徐东大街沿线以销品茂、新世界、欧亚达、中力名居、华天酒店、万丽酒店为代表； 其商务功能满足不了日益增长商业需求。

第四部分 项目定位

我们如何定位？？ 本案地处徐东商圈和中南商圈辐射的交叉点，周边商业氛围欠缺、衔接不够，正为本案提供了机会； 本案拥有绝佳的区位优势、规模优势； 我们如何定位？？

项目所在地城市总体规划 本案及周边地块全为商业用地和商住用地， 为本案的发展提供较大的机会 本案

东湖春树里，地位就犹如美国纽约的曼哈顿。其岳家嘴立交的通车及未来4号地铁线的建设在交通上克服了以往中北路与徐东大街路交通路网模式所带来的诸多无法更改的交通死角问题。项目其设计采用的是裙楼空中通道、地面公路、与地下轨道三层的立体通模式，从而尽可能达到人车分流，畅通无阻，使项目真正成为地铁上的综合性物业，增值潜力无限。

东湖春树里是武昌地区最大的都市综合体，商业占有较大体量，且居然之家、工商银行、农业银行（一期底商）、中商、武商（二期底商）都已签订协议；二期只有一座塔楼； 且周边无高级写字楼及有影响力的星级酒店。 把握市场先机，填补空白点 ； 定位思路

建 议 1、二期定位为五星级酒店和5A写字楼； 或 2、二期定位为高级酒店式公寓和5A写字楼

一、产品市场定位

1、规划建议： 塔楼20层以下为五星级酒店，20层以上为5A写字楼 或 塔楼20层以下为酒店式公寓， 20层以上为5A 写字楼； 以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感，这样才能和项目的档次相配合。

何谓酒店式公寓？ 酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。 酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

武汉酒店式公寓市场分析： 小户型面积开始向小房型过渡时，其消化周期延长，投资比例下降、自用比例上升。     而在经济活跃时期，一些市场空隙被发现。一些小户型公寓赋予了酒店式公寓的概念，但事实上大都没有达到酒店式公寓的标准，只是引用概念进行炒作。而在武汉酒店式公寓由公寓与其他酒店业、旅游业的结合，具有特有的魅力受到投资者的追捧和青睐。 综合而言，纯正的酒店式单身公寓一般具有如下特点：

综合而言，纯正的酒店式公寓一般具有如下特点： 位置——位于城市商业，商务中心，毗邻五星级酒店，紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通。 户型与功能——户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积，装修标准与同类酒店相当。 提供高水准服务——与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 规模——规模大于一般酒店，一般数量为300间左右。 租金水平——项目以外地来汉长期办公的商业客户为主，租金比普通公寓高，但略低于同档酒店价格。

酒店式公寓案例分析 市场要求 代表案例 产权式酒店 1、地段及周边的商务环境。 2、星级酒店装修标准（目前武汉市场同类物业的装修成本约为1000-1500元/平方米） 3、优良的酒店服务团队。 纽宾凯、恒源假日酒店 酒店公寓 1、地段及周边的商务环境 2、软硬件配置及实际服务功能 3、经营管理水平 4、酒店式公寓的开发与成长期大概需要两三年的时间 圣淘沙

纽宾凯酒店 形象定位为武汉首席复合星级商务，缔造中小企业CBD星级商务传奇” 定位于复合型经营业态的组合，将经营风险进行分摊，规避了酒店公寓的竞争风险，又享有写字楼商务办公的经济收益 5—17层是经营四星级标准酒店，由产权所有者和运营商共同享有酒店收益；18—29层为商务公寓。 自带四星级酒店作为配套，提供商务服务设施，商务接待中心和商务会议场所 分设酒店大堂和商务大堂，区分商务和酒店人流 经营服务内容： 针对投资客群，销售时间提出了年收益7%的经营回报效益，快速锁定目标客户群体。 为业主和员工及其朋友到本酒店住宿提供股东级成本价优惠服务 提供四星级标准服务，礼宾、送餐、机场接送客户 纽宾凯酒店

圣陶沙酒店 基本情况 钢结构精装修，提供家电,广州花园酒店经营管理公司 内部配花园，网球场，保安系统，水电，煤气，中餐宴会厅/包房、自助西餐厅、多功能会议厅、健身中心、美容美发、棋牌室、商务中心、精品店、洗衣房、停车场；室内配Mini Bar，并有保险箱 经营服务情况 携程网，无忧移动商务公寓进行酒店推广 80%业主为了稳健收益，与广州花园酒店管理公司签定2-8年返租协议，这80%属酒店公司管理的客房

2、户型间隔建议： 对于五星级酒店来说，因为其目标客户原因，其户型特点大房大厅，一般标间在50平米左右，对于规划中的高级公寓，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他因素。

3、酒店式公寓户型面积参考 户型参考 一房 两房 三房 四房 建筑面积 70㎡ 110~130 ㎡ 160~190 ㎡ 220以上

参考其他比较成功的酒店式公寓内部的户型间隔分布比例，考虑到现时客户的实际需求，建议内部间隔户型比例如下：酒店式公寓户型分配比例参考 户型 一房 两房 三房 四房 所占比例 10% 40% 40% 10%

或 普提金国际广场 4、项目 名称： 好的命名可使一个地产项目画龙点睛，为了在市场上体现项目独树一帜的尊贵档次形象，建议本项目可命名为： 普提金国际酒店 或 普提金国际广场

“国际” 这样的字眼极具气势，让人一看联想起项目非同一般的档次；充分表现了公司的形象品牌。 “普提金国际酒店”或“普提金国际广场”命名符合项目定位，读起来朗朗上口，意义内涵突出又易记，便让人浮想遐连，尊贵品味油然而生。

5、酒店及公寓的硬件配置建议： 作为顶级国际酒店，除了其必备的室内豪华装修、大气的大堂、住客专用客货电梯、会所、泳池、健身房、硬件以外，建议还应配备： 艺术家般的西餐厅——厨师厨艺犹如艺术家般 商务酒吧——成功的体验，享受态度式的酒吧 高级商务办公室（商务中心）——豪华精美，配置高端设备，提供全套商务服务 高级会议室 观景空中花园——非常空中，非常享受 五星级置智能化标准配置 种种超一流的设施，满足诸如CEO这样级别的人士对居住的需求。

酒店大堂示意图

酒店会议室示意图

酒店室内示意图

酒店餐厅示意图

酒店式公寓室内示意图

6、各产品功能互动关系分析 商业功能特点 ： 写字楼功能特点 ： 酒店功能特点 ： 公寓功能特点 ： 为建筑综合体中其它功能的使用者带来便利，且能够扩大项目知名度，在市场中 树立高档次的项目形象，有利于项目租金水平的提高。 写字楼功能特点 ： 整个建筑综合体的支撑物业，其经营直接影响到酒店、商业的收益。 酒店功能特点 ： 有酒店的建筑综合体，写字楼租金都较高。 公寓功能特点 ： 其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补，支撑商业经营，并延长了商业的 经营时间。同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质。

借势一期住宅和商业，以酒店和写字楼为载体， 成为项目发展的一个突破点 住宅 酒店 商业 写字楼

二、客群定位

酒店及写字楼客户群 以贸易、电子和金融三大行业为主 投资、实业、制造和房地产业为主 高科技、化工、服装、纺织、机械等行业 游离客户 重要客户 核心客户 重要客户 游离客户 高科技、化工、服装、纺织、机械等行业 以贸易、电子和金融三大行业为主 投资、实业、制造和房地产业为主

客户关注度分析，指导重点超越方向 入口大堂 电梯品牌及数量 中央空调 停车位 内部装修 智能化配置 层高 重要程度 市调总结

第五部分 项目运营

项目拥有绝佳的地段； 普提金公司雄厚的资金实力； 鉴于本项目定位是顶级国际性酒店及写字楼，为了打造“国际”级的酒店 /写字楼形象，酒店式公寓可定位为五星级的商务酒店；项目产权由普提金集团持有，成立一家酒店管理公司； 为在日后的经营管理中获得价值最大化，建议项目可采取租赁经营的市场营销策略。

第六部分 项目收益预测

酒店收益 1、客房收益： 假若酒店面积20000㎡，约250间客房； 按每天500元/间，入住率50%； 客房收益：250×500×365×50%=2280万

2、配套设施经营收入 备注 2000 1000 400 200 430 100 合计： 合计营业额 4330 经营项目 中餐厅 1 —— 数量 建议价格 营业额（万元/年） 备注 中餐厅 1 —— 2000 西餐厅 1000 商务酒吧 400 会所 200 多数服务项目免费，收费项目如保龄球、壁球、理发等 多功能商务办公室 3 平均 ￥ 800/H 430 具备办公、会议、演示等多种功能，有不同大小档次，按每天使用5小时计 商务中心 小型商场 100 合计： 合计营业额 4330

写字楼收益 若写字楼10000㎡，租金40元/㎡.月， 出租率60%； 则年租金收益： 10000×40×12×60%=288万

项目收益预测 项目年收益合计： 2280万+4330万+288万=6898万 预计项目净利润率在30%左右。