商品房预售制度及操作规程 房地产市场科 潘伟 2013年6月6日

提纲 主要内容： 一、商品房预售制度介绍 二、商品房预售涉及的主要法律法规 三、商品房预售许可中应该注意的问题

一、商品房预售制度介绍 （一 ）概念 1、什么是商品房预售？ 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，并由购房人支付定金或者房价款的行为。

一、商品房预售制度介绍 （一 ）概念 2、什么是商品房现售？ 商品房现售是指房地产开发企业将已竣工验收合格并办理房地产权属登记的商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为。

（二）商品房预售制度的确立及发展 我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。 1995年1 月颁布实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。

此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及各省市根据本地实际情况颁布施行的地方性法规等，配套的法律规章对这一制度作了相应补充完善.

近二十年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。

（二）商品房预售制度的确立及发展 确立：1995年 以《城市房地产管理法》施行为标志 完善：1998年 以《城市房地产开发经营管理条例》实施为标志 规范：2001年 以《商品房销售管理办法》发布为标志 严格：2010年 以《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》发出为标志

（三）商品房预售制度的意义 1、由于我国正处于一个大开发、大建设的时期，房地产开发企业通过商品房预售可以获得成本较低的资金投入建设，这样筹资成本的减少也会导致房屋建造成本的下降，房屋价格也会随之下降。 2004 中国房地产金融报告第二部分第七款提出“是考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。” 民革中央2009年“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，促进房地产业的健康发展的建议”的集体提案，建议加快修订城市房地产管理法，全面取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市制度

2、商品房预售也稳定了房地产市场，保证了市场上有一定房屋销售数量，避免房屋价格因供需关系的变化而产生较大的波动，而购买方也可以因此对价格和房源有更多的选择，甚至可以获得一定的折扣优惠。商品房预售制度在房地产开发以及改善人民的住房条件方面发挥的较大的作用。

二、商品房预售涉及的主要法律法规。 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、国务院《城市房地产开发经营管理条例》 3、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》 4、《重庆市城镇房地产交易管理条例》

《重庆市城镇房地产交易管理条例》 《重庆市城镇房地产交易管理条例》2002年6月7日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十次会议通过，2011年5月27日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议修订，自2012年1月1日起施行。

《重庆市城镇房地产交易管理条例》共八章 73条。 分总则、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产中介服务、监督管理、法律责任以及附则。

（一）取得商品房预售的条件 按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十四条规定：商品房预售实行许可制度，取得商品房预售许可，主要具备下列条件：

1、持有企业法人营业执照和房地产开发资质等级证书； 2、房地产开发企业取得土地且是国有土地：签订土地使用权出让合同或者取得土地使用权批准文件，并取得土地使用权证书； 3、房地产开发项目须合法建设：取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

4、建设进度要求：拟预售的房屋为八层以下的，完成主体建筑封顶；九层以上的，已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上； 5、与预售资金监管银行、工程监理机构签订商品房预售资金监管协议；

6、制定临时管理规约、签订前期物业服务合同并在项目所在地房地产行政主管部门备案； 7、制定商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、质量责任承担主体及方式、拟售价格等内容； 8、涉及房屋征收补偿的，取得房屋征收部门出具的相关证明；

9、拟预售商品房占用范围内的土地使用权已设立抵押权的，取得抵押权人同意预售的书面证明； 10、合作开发房地产各方申请共同取得预售许可的，应当共同取得土地使用权，并签订房地产合作开发合同； 11、法律、行政法规规定的其他条件。

（二）条例对房地产开发企业在预售中的要求 1、 取得商品房预售许可证的房地产开发企业，应当在十日内一次性公开全部准售房源，按照价格主管部门的规定明码标价对外销售。　

2、房地产开发企业预售商品房的，售房现场应当设立公示栏，并公示以下证件和信息： （一）商品房预售许可证； （二）载明土地权属信息的房地产权证； （三）预售商品房涉及的房地产抵押信息； （四）房地产开发资质证书；

（五）预售资金监管银行及监管账号； （六）每套预售商品房套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格； （七）代理商品房销售委托书、房地产经纪服务机构营业执照、房地产经纪机构备案证明；

售房现场应当设立信息查询处，提供以下信息查询： 　　（一）项目规划总平面图； 　　（二）建设工程规划许可证； 　　（三）建筑工程施工许可证； 　　（四）商品房预售面积预测绘报告书； 　　（五）经工商行政管理部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加条款。

　3、商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。

已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。

未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人应当在签约之日起十五日内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。

　4、商品房预售人应当从发放该项目按揭贷款的银行中选择一家银行作为预售资金监管银行，并设立预售资金监管账户。一个商品房预售许可证只能设立一个预售资金监管帐户。

5、房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房，不得有下列行为： 　　（一）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房； 　　（二）采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房； 　　（三）法律、法规禁止的其他行为。

（三）条例对相关部门的要求 1、房地产主管部门对房产企业未取得商品房预售许可预售商品房的、未在规定时间内一次性公开全部房源的、售房现场未达到标准的、未按规定确定预售资金监管银行、设立预售资金监管帐户的、未按规定办理商品房预售合同登记备案的、将已办理合同登记备案的商品房再出售的…等违规行为进行处罚。

2、预售时，房产企业须与与预售资金监管银行、工程监理机构签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金由预售人、预售资金监管银行、工程监理机构共同监管。 预售资金监管银行：未履行预售资金监管职责，给预购人造成损失的，由金融监管部门依法查处，房地产行政主管部门可依法禁止其从事房地产预售资金监管业务。

工程监理机构：按照工程实际进度出具的项目预售资金使用计划证明，向预售资金监管银行提出划款申请，工程监理机构出具虚假证明的，由建设行政主管部门依法给予行政处罚。

3、价格主管部门：取得商品房预售许可证的房地产开发企业，明码标价对外销售，应当按照对外销售，未按照价格主管部门的规定明码标价对外销售的，由价格主管部门依法查处。

4、其他部门：建筑设计为独立成套的住宅，分割拆零转让的，未经批准擅自变更房屋基本单元进行转让的，由规划、建设、消防等行政主管部门按照相关规定给予行政处罚。

三、商品房预售许可中应该注意的问题。 （一）外业审查 初审人与其他工作人员到项目现场进行查勘，查勘申请预售项目的工程进度是否达到规定要求。外业审查人员应为两人或两人以上。

（二）内业审查 1、审查申请表格。逐项审查《重庆市商品房预售（许可）登记申请审批表》栏目，审查填写的内容是否与申报资料一致，印章是否一致； 2、审查提交资料是否齐全。审查各批准文件之间的主体逻辑关系是否一致，印章是否齐全；

3、审查《商品房预售面积测绘报告书》所测绘的面积、层数、用途是否与《建设工程规划许可证》所批准的建筑面积、层数、用途一致；属出让土地的，还要审查《土地出让合同》上约定的总建设规模是否与《商品房预售面积测绘报告书》、《建设工程规划许可证》所批准的建设规模是否一致；

4、属商品房联合开发项目的，审查联建各方是否共同取得土地使用权且办理《房地产权证》；审查《土地出让合同》上是否约定了各自分房面积，如《合同》上有约定，约定的分房面积是否与《联建房屋分配协议》上双方约定的一致；《土地出让合同》未约定的，审查提交的《联建房屋分配方案》对联建各方分配方式是否明确。

5、涉及征收或拆迁还房的，审查《征收或（拆迁）安置还房明细说明》确定的还房面积和部位是否在《商品房预售面积测绘报告书》上所测绘的面积和楼层中； 6、审查房地产行政主管部门出具的物业服务用房具体位置和面积的说明是否与《商品房预售面积测绘报告书》中测绘的物业服务用房的面积和部位一致。

（三）如何确认该项目的可售面积： 根据《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售面积测绘报告书》、《联建房屋分配方案》、《征收或（拆迁）安置还房明细说明》、《前期物业服务合同备案证明》确定准予预售的面积。

1、如《商品房预售面积测绘报告书》上所测绘建筑面积超过《土地出让合同》上约定的计价面积，超出面积在2%（含）以内的，以《商品房预售面积测绘报告书》所测绘建筑售面积作为预售面积；

超出面积在2%以上的，应以《土地出让合同》约定的计价建筑面积为预售面积，其余部分面积予以扣除，土地管理部门对超出部分面积作出处理意见或重新修订《土地出让合同》后，根据处理意见或重新修订的出让合同决定是否核发超出部分面积的预售许可。

2、如《商品房预售面积测绘报告书》上所测绘建筑面积在《土地出让合同》上约定的计价面积内，但超出规划许可面积的，超出部分面积在3%（含）以内的，以《商品房预售面积测绘报告书》所测绘建筑售面积作为预售面积；超出规划许可面积在3%以上的，应该补办规划许可手续后，才可办理超出部分面积的预售许可；

3、拟预售项目按照规划许可的批准和土地出让合同约定进行修建，因商品房面积计算规则差异，造成《商品房预售面积测绘报告书》所测建筑面积超过《建设工程规划许可证》批准建设规模的，在测绘机构出具有关面积差异的说明后，以《商品房预售面积测绘报告书》所测绘的建筑面积为预售面积；

4、申报预售范围内的房屋涉及征收或拆迁还房的，预售面积应按照《房屋征收（或拆迁）还房安置明细说明》，扣除征收或拆迁还房面积； 5、联合开发项目的，应按照《土地出让合同》、《联建房屋分配方案》核发联建单位的预售面积；如联建一方为非房地产开发企业，应将该企业所分配的面积在预售总面积中扣除；

6、按照《前期物业服务合同备案证明》确定的物业用房位置面积，扣除物业服务用房面积； 7、按照规划管理部门确定的社区服务管理用房位置和面积，扣除社区服务用房的面积。 此外，《操作规程》还增加了遗失补办商品房预售许可和商品房预售许可撤销和注销办理的相应程序。

谢谢大家！