土地估价报告编制中的 逻辑性和一致性 主讲人：石桂琴 2012年11月

内容提要 一、土地估价报告编制的基本点 二、估价报告中的逻辑性和一致性问题 三、解决思路

估价报告编制的基本点 五个方面 客观的描述 清晰的界定 专业的分析 科学的估算 准确的结论 估价报告是一个整体，描述、界定、分析、估算、结论各部分之间都有内在的联系。

估价报告编制的基本点 客观的描述 土地登记状况 土地权利状况 土地利用状况 区域因素分析中的微观区位描述 个别因素分析中的个别条件描述 需要特殊说明的事项 附件（估价对象区位图、现状照片、委托估价函、土地证、出让合同等相关文件资料）

估价报告编制的基本点 清晰的界定 估价对象界定 估价目的 估价基准日 地价定义 估价的前提条件和假设条件 估价依据 估价原则 估价结果和估价报告的使用

估价报告编制的基本点 专业的分析 一般因素 区域因素 个别因素 估价方法选择 各估价方法应用中的分析 地价确定

估价报告编制的基本点 科学的估算 各估价方法的完整应用 估价参数的确定

估价报告编制的基本点 准确的结论 地价确定 价格结果 土地估价结果一览表

估价报告编制的基本点 总结 从近年来报告评审中发现，报告中关于估价对象描述与界定、地价影响因素分析与估价过程、估价方法与估价结果等方面的逻辑性和一致性问题，是主要扣分点。 透过这些扣分点，我们发现，估价中的严谨性至关重要，评审中所有的扣分都与估价中的不够严谨相关联。换句话说，估价报告是一个整体，编制估价报告必须讲究逻辑性和一致性。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题1：关于估价对象描述方面的不一致 1.1 土地利用现状描述不一致 例1：估价对象为某房地产开发公司整块地中的一部分，为其中的2号楼占地。 在估价对象界定中，为“于估价基准日项目已完工”； 在估价结果一览表中，为“地上有待拆建筑物”； 在土地利用状况中，为“于估价基准日已建设完成××地块2#的主体建设”。 查看附件照片可见，估价对象已建设完成并交房，有些已入住（可见安装的空调）。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题1：关于估价对象描述方面的不一致 1.2 实际土地开发程度描述不一致 例2：估价对象为某汽车销售公司用地 在土地利用状况中，描述为“宗地上有三栋尚未办理房屋产权证的建筑物（其中钢结构建筑物2座，混合结构建筑物1座，现用作××汽车4S店）”。 在地价定义中，为“宗地外实际开发程度为六通，即宗地外通上水、通排水……和宗地内实际开发程度为场地平整”。 在个别因素中，为“宗地外实际开发程度为六通，即宗地外通上水、通排水……和宗地内场地平整”。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题1：关于估价对象描述方面的不一致 1.2 实际土地开发程度描述不一致 例3：估价对象为一拟出让商业用地 土地利用状况中，说明“待估宗地规划进行商业开发，目前地上无建筑物”。 地价定义中，土地实际开发程度为“红线外五通（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内五通（通路、通电、通上水、通下水、通讯）及场地平整”。 土地估价结果一览表中，为宗地 “红线外五通及红线内场地平整”。 个别因素中，实际开发程度为“红线外五通 （通路、通电、通上水、通下水、通讯）、 红线内四通（通路、通水、通电、通讯） 及场地平整”。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题1：关于估价对象描述方面的不一致 1.3 设定土地开发程度描述不一致 例4：估价对象为一拟出让商业用地 地价定义中，为“宗地红线外五通（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内五通（通路、通电、通上水、通下水、通讯）及场地平整”。 估价结果一览表中，为“宗地红线外五通及红线内场地平整”。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题2：关于估价相关界定中的不一致 2.1 估价目的与地价定义的矛盾 例5：某市××区××路一宗划拨商业用地 估价目的：国有土地使用权收购价格评估 地价定义：至估价基准日，待估对象土地使用权性质为划拨，土地所有权属于国家，估价期日的规划用途为商业。根据地价评估的技术规程及此项评估目的、土地的权属性质和用途特点，此次评估的价格是指待估对象在估价基准日2010年3月10日,土地开发程度达到红线外“七通”、红线内“场地平整”，实际容积率3.63，土地使用年限40年条件下的商业用地出让国有土地使用权价格。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题2：关于估价相关界定中的不一致 2.2 地价定义与估价依据的矛盾 例6：估价对象证载用途为机关、宣传，现状用途为办公，补办土地 出让手续。当地在该类估价中出具《土地权属审查告知书》，明确现状用途为商务金融用地。 在地价定义中，估价师评估设定用途为办公，年期设定为综合50年。 在估价依据中，关于土地用途分类依据了国标《土地利用现状分类标准》。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题2：关于估价相关界定中的不一致 2.3 估价依据与估价目的、估价方法的不一致 估价依据与估价目的之间：如出让估价目的，与之相关的11号令、21号令、39号令等规范土地一级市场的文件均未提及；工业用地的出让评估，缺少工业用地出让最低价标准；抵押贷款目的评估，缺少物权法、担保法、抵押评估的相关规定等文件依据；企业改制估价目的，与之相关的是国家关于土地处置及审批方面的相关依据；土地转让估价目的，与之相关的是转让中相关税费及交易的相关规定。 估价依据与估价方法之间：如采用成本逼近法、剩余法、收益还原法，各方法中参数确定的相关文件依据。 另外，应注意估价依据的时效性。如采用的土地管理法和房地产管理法等主要法律修订时间明显过时；采用某过时税费标准作为估价参数确定依据等。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题2：关于估价相关界定中的不一致 2.4 估价原则与估价方法的不一致 采用剩余法，缺少预期收益原则和最有效使用原则 采用收益还原法，缺少最有效使用原则、变动原则 采用成本逼近法，缺少报酬递增递减原则和贡献原则

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题3：关于地价定义、估价方法与估价结果之间的矛盾 3.1 地价定义与估价方法、估价结果的矛盾 例7：估价对象为一拟出让商业用地 地价定义中，设定开发程度为“红线外五通，红线内五通一平”。 估价方法中，基准地价系数修正法基准地价内涵为“红线外五通，红线内场地平整”，估价师未作开发程度修正；剩余法直接按空地的假设开发法估价。 估价结果实为“红线外五通、红线内场地平整”，与地价定义矛盾。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题3：关于地价定义、估价方法与估价结果之间的矛盾 3.2 地价定义与估价方法中的不一致 例8：估价对象为一拟出让商业住宅用地 地价定义中，设定土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外“通电、通水、通路”，红线内场地平整）。 基准地价系数修正法中，因素指标说明及修正均按照“四通”进行，前后矛盾。 例9：估价对象为一拟出让住宅用地，系整宗地中的一部分，土地面积为1213.7平方米，建筑面积为24621.43平方米，整宗地平均容积率为2.41。采用剩余法估价。 地价定义中，估价对象容积率设定依据整宗地平均容积率设定为2.41。剩余法中，直接采用估价对象待开发建筑面积和土地面积进行计算。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题3：关于地价定义、估价方法与估价结果之间的矛盾 3.3 估价方法之间以及与估价结果不匹配 例10：估价对象为一拟出让商业住宅用地 报告中附件显示，估价对象是限价房用地。估价师分别采用了剩余法和市场比较法评估。 剩余法估价中，房地产售价直接采用了限定的房价，估价结果为限价房地价。 市场比较法中，采用普通商品房用地成交案例且未作分析，使两方法估价结果差异巨大。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题3：关于地价定义、估价方法与估价结果之间的矛盾 3.4 估价方法与估价结果的不一致 例11：估价对象为办公楼用地，主要建筑物办公楼地上九层，地下一层，分别采用了三种方法估价，求取估价对象的楼面地价。 收益还原法中，分别计算了地上部分的租金收入和地下部分的租金收入，估价结果包含了地上和地上全部； 基准地价系数修正法中，熟地价包含了地上和地下全部（从容积率修正可以看出，容积率是依据地上和地下建筑面积之和计算的），毛地价未做容积率修正，结果内涵不清； 市场比较法中，评估的是毛地价，进行了容积率修正，结果应是包含地上和地下全部的。 在地价确定中，又根据当地规定，地下部分地价按地上三分之一计算，单独计算了地下部分价值。 最终估价结果总地价，以上述三种方法结果的算术平均值乘以地上部分建筑面积，与地下部分价值相加得出。 整体来看，存在地价重复计算问题。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题4：关于地价影响因素分析与估价方法、地价确定等的不一致 4.1 因素分析与估价方法选择理由的不一致 在一般因素分析中，对当地地产市场进行分析时，得出的结论是“地产市场活跃，地价节节上升”。但在估价方法选择的阐述中，却给出“当地工业用地交易很少，市场不完善，且可比性较差，不适于选用市场比较法”的理由。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题4：关于地价影响因素分析与估价方法、地价确定等的不一致 4.2 因素分析与估价方法应用中的不一致 ①一般因素分析中，关于当地地价变动的说法与估价方法中地价指数修正不一致。 ②区域因素和个别因素分析中，关于估价对象微观区位和个别因素的描述和分析，与基准地价系数修正法、市场比较法和成本逼近法中区位修正的因素条件说明的不一致。 例12：某宗商业居住用地，面积800平方米，拟出让 在个别因素分析中，关于面积：“待估宗地面积为800平方米，面积适中，对土地利用无不良影响。”关于形状：“待估宗地形状较规则，对土地利用无不良影响”。 在基准地价系数修正法中因素条件说明中，“宗地面积：土地利用有一定影响，较劣；宗地形状：梯形、近长方形，一般”。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题4：关于地价影响因素分析与估价方法、地价确定等的不一致 4.3 因素分析与地价确定分析的不一致 在一般因素和区域因素分析中，往往得出随着当地经济的快速发展和基础设施投资力度的加大，区域环境大大改善，地价升值较快的结论。但在地价结果确定的分析中，却对两种方法估价结果中较低价格取了较高的权重确定结果。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题5：关于估价方法应用中的不一致 5.1 市场比较法与基准地价系数修正法中的不一致 一是估价对象因素条件描述的不一致。 二是估价参数取值的不一致，如地价指数。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题5：关于估价方法应用中的不一致 5.2 市场比较法中估价对象及案例内涵不一致 例13：某工业用地转让价格评估，地价定义为熟地价 在市场比较法中，采用了出让金案例，比较修正后再加上土地开发费确定熟地价。 对所采用案例地价内涵也不尽相同，案例A和案例B为地面出让金，案例C为楼面出让金。直接用于比较，未做修正。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题5：关于估价方法应用中的不一致 5.3 成本逼近法中区位修正系数 例14：估价对象为工业用地，拟出让 成本逼近法中，直接采用基准地价所处级别区域和个别因素修正系数作为该方法中区位修正系数。 估价师未能理解基准地价级别和征地区域范围不一致。

估价报告中的逻辑性和一致性问题 问题6：与特殊说明事项相关的一致性 例15：估价对象为文体娱乐用地，估价目的为出资 根据出让合同，该宗地只限于建设××活动中心，合同规定未经批准不得转让。该报告估价目的为出资，那么本次出资经济行为是否获得批准？未作出说明。 例16：估价基准日为2010年10月20日，估价报告出具日期为2012年3月20日 估价基准日为过去时点，估价假设和前提条件、估价基准日的确定、以及特殊说明事项中均未充分说明。 例17：土地出让评估，基准地价已超3年，但当地要求必须使用基准地价系数修正法 对于当地在估价中的一些特别规定，估价师应在特殊说明事项中说明。 特定的估价对象、估价目的，以及估价过程中的一些特殊处理，必须进行相应的特别说明。

解决思路 把握三条 遵守规程 保证真实 言之有据 30

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