地铁商业及综合体成功案例研究 世联地产

1、香港太古广场 2、深圳华润中心 3、广州中信广场 4、北京东方广场 2017/3/21

1、香港太古广场 太古广场位于香港两条铁路交汇处，是典型的地铁上盖综合体。 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓 太古广场位于金钟地铁站上盖，是港岛及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。

甲级写字楼部分 太古广场一座： 太古广场二座： 太古广场三座： 一座 二座 三座 建筑面积79925平方米、楼高36层的甲级商厦，每层面积由1858平方米至2000平方米，首层为会议中心设施。 一座 太古广场二座： 建筑面积65055平方米、楼高27层的甲级商厦，每层面积由1951平方米至2000平方米。 太古广场三座： 二座 建筑面积59851平方米、楼高34层的甲级商厦，每层面积约1951平方米。 三座

购物中心 太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积65985平方米，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地 。 经营业态： 主要租客： 百货公司 女士时装/男士时装 童装/玩具 皮革制品/皮鞋/手袋 运动用品 护理/美容 珠宝/钟表/饰物 书籍/音乐/电子用品 艺术品/家居布置/礼品 电影院 食肆 银行/服务 香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院

国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等 商场业态特点及布局： 国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街； 优越的共享空间。 一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。 负一层 与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。

五星级酒店 港丽酒店 513间客房的五星级酒店 港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店 港丽酒店 513间客房的五星级酒店 港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店 万豪酒店 602间客房的五星级酒店 从港丽酒店窗外看海 港岛香格里拉酒店休息处 万豪酒店

公寓 柏舍 共243个单位 套房面积由113平方米至246平方米 位于港丽酒店的11楼至37楼 由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心 曦暹轩  共136个单位 房间及套房面积由56平方米至314平方米 海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务 可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心 备有自助洗衣服务

项目特色 一、综合体价值的利用 二、海景价值的利用 1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心： 太古购物广场汇集国际名流； 会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场； 金钟电影院引领港岛娱乐文化； 高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧； 多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。 2、通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆： 万豪酒店、太古购物广场国际顶级品牌百货店及国际品牌专卖店奠定综合体的展示 价值，即消费者的感知价值得到最大化挖掘。 3、各功能间的互连互通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最 大化的资源共享。 二、海景价值的利用 1、设计上考虑尽可能多面海景的办公楼 2、高层单位面海景的酒店式公寓 3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧

关键驱动因素 外因： 优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区； 良好的交通环境，位于地铁上盖，交通带来的人流直接就是强有力的客流保障。 内因： 各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物； 各功能形象档次统一，相互形成支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套； 统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享； 各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心； 开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次； 设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源。

2、深圳华润中心 华润中心是地铁上盖的以商业为主，多种物业齐发展的综合体。 华润中心位于深圳大剧院站上盖综合体，位于深圳CBD区域内，周边有地王大厦蔡屋围酒店、中国人民银行、中国农业银行、深圳发展银行、书城等大中型建筑，是深圳市的金融中心区。

规划与功能比例 首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位 写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。 万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。

万象城集零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等商业元素。 华润万象城主力店铺： ■ RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。 ■ Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。 ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。 2017/3/21

商业经营较好，与地铁连通的楼层租金最贵;租金随楼层按照比例逐层往上递减。 负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场。主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品， 建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化； 1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米） 首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化； 4层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场； 5层大型中式酒楼。 华润万象城各楼层租金：(租金面积为使用面积) －1楼（地铁口）1000－1100元/月/平米 1楼800－1000 2楼700－800 3楼500－600 4楼300－350 5楼200－250

深圳君悦酒店 酒店共38层，楼高193米，极具标志性 2017/3/21 深圳君悦酒店设有400间豪华客房及套房，由国际著名设计公司 Wilson Associates 担任室内设计。酒店设有全新概念多元化的餐饮设施，包括位于38层顶楼的餐厅和酒吧，都市风景一览无余。酒店有超过5,000平方米的会议宴会设施，包括大宴会厅和多功能会议室，适用于商务会议、私人宴会和社交活动。所有会议及宴会设施均提供最先进的视听媒体科技和无线上网系统。酒店还设有完善的Hyatt Pure Spa 水疗, 室外恒温泳池，健身中心等设施， 为客人提供舒适的休闲享受。  2017/3/21

华润大厦是深圳高端写字楼的代表，同时能有效结合商业、酒店、公寓等配套。 国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，已于2004年12月1日交付使用，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。 已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻华润大厦，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永、毕马威华振、安永华明，英国上市公司Michael Page以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运、赫伯罗特船务、华润电力等。 1、四层停车楼、地下二层停车场，先进的车库IC卡智能化管理、24小时停车服务使客户进出自如、便捷。 2、顶级的上海菜肴、精致的杭州菜、清淡的粤菜、正宗的意大利、法国、泰国、韩国、日本菜肴等让华润大厦的租户能够品位到最完美的感受。 3、嘉禾影院、冰纷万象溜冰场为华润大厦租户提供特优的服务。 4、万象城商场内的照片冲洗、ATM 为大厦租户提供便捷的服务。 5、君悦酒店、木棉花酒店为华润大厦租户提供酒店住宿服务 6、汇丰银行、星展银行、荷兰银行、平安银行、农业银行为华润大厦租户提供优质的存贷服务。 1.电梯:12部“迅达”电梯，分高低区域服务 2.供电系统:备用发电机组；双回路供电 3.电讯系统:结构化综合布线系统；多模光纤主干；宽带 4.空调系统:VAV（即变风量）中央空调系统 5.消防智能化:火灾自动报警系统、消火栓系统、消防自动喷淋系统、应急广播系统、防排烟联动系统 6.安保智能化:24小时闭路监控等安防系统 2017/3/21

幸福里住宅主打舒适型特点，由都市商务住宅和豪宅组成。 华润幸福里三栋49层的住宅组成，楼高164.4米，为深圳最高的住宅建筑之一。华润幸福里小区占地14277平方米，建筑面积11万平方米，仅768户，建成后，将以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源高尚住宅。 华润幸福里户型分类及特点 经济型 90- 95㎡ 注重在既定面积下的功能需求，体现都市特色、创新感。特点是观景小阳台，双卫，主卧带卫生间，追求实用率。 舒适型 140-145㎡ 注重在既定功能下的空间品质感，特点是10㎡空中花园，大厅大主卧小房。 豪华型 180㎡以上 注重在既定功能及空间品质下的差异感，特点是15㎡空中内庭园，中、西厨设计，带工人房等。 户 型 建筑面积 套数 套数比例 2房2厅 95-100 210 27％ 3房2厅 140-145 440 57％ 大平面3房2厅 180-185 92 12％ 大平面4房2厅 240-245 20 3％ Penthouse 470-480 6 1％ 合 计 768 100％ 2017/3/21

关键驱动因素 外因： 内因： 优越的地理位置，良好的交通可达性，地铁上盖的完美结合； 区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； 区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 集购物、娱乐等为一体的体验式； 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； 一流的精英团队。

3、广州中信广场 中信广场定位为广州顶级写字楼，模式为超高层写字楼 +公寓+小型购物商场 中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。 中信广场位于3号线的林和西站，地铁上盖，但没和地铁之间相连。整体以写字楼为主。中信广场位于中国广州天河区新城中心，共包括1幢80层摩天大楼中信大厦、2幢38层附楼、4层作为商场的裙楼以及地下2层的停车场。 占地面积：23,000平方米 总建筑面积：320,000平方米 广场组成： 由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。

超高层写字楼 楼高：80层，标高333米； 单层面积：2500㎡； 电梯：34部进口日立高速升降梯； 停车场：地库二层，共900个车位。 中信商业大厦是甲级智慧型商厦，大堂楼高17.7米，显得开阔气派。这栋高楼全部设计为写字楼。它有如下特点：一是柱位少，间隔灵活并且实用，大小单位兼备，配套设备齐全；二是高级玻璃幕墙使视野更加广阔，往外望去，令人心旷神怡；三是配备先进的利技设施包括光纤通讯，卫星天线，中央空调，后备电源，1万条IDD电话和传真线路，34部进口日立高速电梯，地下设有两层停车场，车位达900个，配套设施十分齐备。 写字楼部分平面图

公寓 中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。 副楼主要用作办公或住宅，单位面积一二百平方米不等，每户均装有名牌的冷气机、彩电、洗衣机、冰箱、煤气炉、热水器、排气扇及由名师设计的各款新型家具，加上酒店式的家居服务，十分方便、舒适。 公寓平面图

购物中心 中信城市广场购物中心共分六层，在功能设计上充分体现了集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的功能特性。各层主题定位明确：LG层为时尚名店、珠宝精品、美食制造；B1层为健身康体；G层为国际名店、国际休闲酒吧街、星光广场；二层为国际名店；三层为国际名店、数码影城；四层为流行皮具、美体塑身；五层和六层为高档食府 。Louis Vuitton、Cartier、Fendi、TOD’S、Hugo Boss、Burberry、Versace、Ermenegildo Zegna等众多世界顶级品牌服饰，以及逸和轩酒家、豫园上海饭庄、王子厨房、新南国影城、中航健身会、玛花纤体、星巴克、哈根达斯等众多知名休闲餐饮商家进驻。星光广场西侧邻接于购物中心G层的国际休闲酒吧街还聚集了酷客吧、LEO、三度吧、雨花等不同风格的主题酒吧。

关键驱动因素 外因： 内因： 优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心，地铁交通便利； 受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力； IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群。 内因： 利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖； 以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务； 公寓为写字楼提供较好的配套； 舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性。

4、北京东方广场 亚洲最大的商业建筑群，高端物业的综合体。 总建筑面积 写字楼 商业 公寓 酒店 80万 (100%) 30万(37.5%) 东方广场雄踞于北京市中心，坐落于东长安街1号之绝佳位置，东方广场占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一。东方广场中包括了8幢写字楼（东方经贸城）、2座豪华公寓（东方豪廷）、1座大型开放式商场（东方新天地）、以及1间豪华五星级酒店（东方君悦大酒店 Grand Hyatt）。东方新天地包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。 总建筑面积 写字楼 商业 公寓 酒店 80万 (100%) 30万(37.5%) 10万 (12.5%) 30万 (37.5%) 10万 (12.5%)

功能构成 顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓 购物中心——东方新天地 包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。 写字楼——东方经贸城 内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。 五星级酒店——东方君悦大酒店 拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。 公寓——东方豪庭公寓 共有四幢住宅大厦（尊萃豪庭、君汇豪庭、金悦豪庭、汇贤豪庭），提供豪华服务式公寓。

各功能客户构成 东方新天地 由于其规模，定位为中高档购物中心，商品档次涵盖高档至中高档。 东方经贸城 成为各行业龙头公司之汇聚点： 金融界翘楚:摩根史丹利、蒙特利尔银行、中国银行及南方证券外 律师楼:的近律师事务所、胡关李罗律师行、高露云律师事务所； 会计师楼:安永、德勤华永会计师事务所； 科技信息:思科系统、朗讯科技、英特尔；旅游运输业有中旅、国旅运通、通用汽车； 化工医药:陶氏化学、罗氏诊断； 消费品:可口可乐、Nike；日资公司包括东芝、松下电工及资生堂等等。 东方豪庭公寓 为各大企业的驻京人员提供豪华的服务式住宅。

“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。四期总共约550套，四期月租一千七百美元起价。 东方豪庭公寓共享酒店管理和配套资源，整体档次拔高。 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。四期总共约550套，四期月租一千七百美元起价。 “东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务。

东方新天地 东方新天地首层及地铁层共10万平米 商业业态和规模： 位置至关重要 恒基、新世界基本都临长安街，但东方广场所处的位置是王府井，而恒基南靠的是火车站，新世界靠的是崇文门，虽然离的近，但经营状况的差别很大； 商业业态和规模： 东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态新，类似于上海新天地，比较符合城市新锐阶层的口味，而其规模比恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。                                                                                                                                                                                                                            商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为“缤纷新天地”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。

关键驱动因素 外因： 内因： 优越的地理位置，位于素有北京金街之城的王府井商业街上，距离长安街很近，地铁1号线，交通便利； 高端写字楼、商业、公寓的需求。 内因： 巨资投入，建筑风格特色拉动项目形象； 以写字楼和公寓功能为核心，商业酒店为配套及相互促进； 大体量，大集群建筑，多动能互动。

总 结 中心城区站点周边可供利用的土地十分有限，对于中心区站点的物业开发以填补区域功能缺失为主，优先发展高容积率的商业和办公物业； 总 结 中心城区站点周边可供利用的土地十分有限，对于中心区站点的物业开发以填补区域功能缺失为主，优先发展高容积率的商业和办公物业； 结合地铁站点的建设大力发展地铁上盖物业，向上拓展。构建轨道站点综合体，将交通接驳、商业、办公、居住等需求整体化解决； 同时要向下要空间，大力发展地下商业，并将站点与周边物业连通起来，构建通达性良好的地下交通网络，提高换乘效率，缓解地面交通压力； 项目是否与地铁出入口连通，对项目发展影响较大，能连通对商业人流影响尤为重要，对写字楼也有一定的吸引力，所以，项目开发过程中若能与地铁有效结合，将加大项目商业价值； 大体量、多功能是地铁上盖综合体的共同特性，其中有效根据周边区域特性，合理布局不同的物业比例，对未来项目长远发展有较好的促进； 位于中心区的地铁物业，一般都主力发展商业和写字楼，但对综合体之间的空间处理比较重要，广场、绿化、休闲空间等都对项目档次的拔升有着重要的作用。 2017/3/21