和發產業園區 徵收土地之公益性及必要性評估報告 中華民國103年3月26日

簡報大綱 一 二 三 四 五 六 七 八 計畫緣起 基地區位及面積 徵收土地基本資料 公聽會及說明會 公益性評估 必要性評估 土地所有權人權益保障 七 八 第3次小組意見回應

一、計畫緣起 大寮區位條件優異、潛在廠商擴廠或遷廠需求大、台商回流等因素，造成產 業用地供不應求，故選定大發工業區北側及和春技術學院北側土地申請報編 產業園區。 為建立產業網絡、引領產業發展、並均衡區域發展，故規劃以機械設備業， 引領其他產業(金屬製品、交通、電子電力)發展，提高產品附加價值。 法令依據 依「產業創新條例」第33條之規定申請編定產業園區，屬特定興辦事業且 開發面積在30公頃以上。 依「產業創新條例」第42條第1項規定，直轄市、縣（市）主管機關為開發 產業園區需用私有土地時，得徵收之。爰本計畫範圍內私有土地部分擬依 「土地徵收條例」第3條第10款（其他依法得徵收土地之事業）辦理徵收私 有土地作業。 奉准興辦事業文件 本計畫之可行性規劃於102/5/2由經濟部表示符合規定，都市計畫書圖於 102/12/10由內政部都委會決議修正後通過、環境影響評估報告書於 102/12/11由環保署環評委員會決議修正後通過，審查結論於103/2/14公告。

二、基地區位及面積 基地屬「大坪頂以東地區都市 計畫」，總面積 136 .13 公頃 基地位於高雄產業空間 發展軸帶 基地屬「大坪頂以東地區都市 計畫」，總面積 136 .13 公頃 基地位於高雄產業空間 發展軸帶 7 過溪 潮寮 下大寮 上寮里 考潭寮 琉球里 溪寮 翁公園 濃工 新厝 三隆 萬大工業區 88快速道路、台21、台25、國7經過， 大寮具區位與交通優勢

基地位置 捷運大寮主機場 萬大工業區 高68 和春基地 21 25 大發基地 88 188 大發工業區 4

三、徵收土地基本資料(1/2)-使用現況 和春基地現況為台糖農場，耕種 使用面積 57.62 公頃，主要作物 以蔬菜、文心蘭、採種水稻、絲 瓜、鳳梨、荔枝、香蕉等為主 大發基地現況為台糖農場，耕種 使用面積 37.55 公頃，主要作物 以蔬菜、花卉、紅豆、小黃瓜、 蕃茄、當歸、草皮等為主 81.81公頃 現行 都計分區 面積 (公頃) 農業區 74.96 文高一 5.85 文教區 0.91 道路 0.09 小計 81.81 現行 都計分區 面積 (公頃) 農業區 53.27 道路 1.05 小計 54.32 54.32公頃 為維護國內農產品產銷平衡之原則，考量消費需求與兼顧產業發展，調整20項敏感性作物管制措施如下： 外銷作物： 為維護外銷產業發展，參酌近年外銷實績訂定出租上限面積，包括香蕉500公頃(不含香蕉研究所)，甜玉米1,000公頃(毛豆生產專區輪作)。 （二）總量面積管制： 1.鳳梨(外)100公頃、鳳梨(新)400公頃(第8次協商會議決議:以內銷到期後逐漸調整為外銷)新種植面積500公頃(含內外銷)、木瓜200公頃及芒果100公頃為上限，投標金額相同時，以有外銷証明者優先承租。 2.採種水稻500公頃，承租對象限水稻育苗協會會員及受地方政府委託水稻採種之農民。 3.西瓜500公頃(東部地區158公頃西部地區第1季1,000公頃第2季900公頃第3季700公頃第4季500公頃)水稻種苗250公頃。 （三）以現有出租面積為上限： 文旦1公頃、荔枝28公頃、番石榴56公頃、蘿蔔50公頃、甘藷80公頃、洋香瓜13公頃、落花生40公頃、食用玉米7公頃、檸檬165公頃及印度棗81公頃等國內產銷尚持平衡之產業，不再擴增出租。 （四）期滿不再出租： 一般水稻30公頃、柳橙0公頃、大蒜0公頃、花椰菜0公頃、甘藍0公頃及結球白菜0公頃等產業已有超產壓力，緩衝期約滿不再續租。 (五)為因應水稻採種需求及確保種稻品質，同意放寬水稻管制總面積為500公頃，承租對象限水稻育苗協會會員及受地方政府委託水稻採種之農民

三、徵收土地基本資料(2/2)-土地權屬 和春基地土地權屬 大發基地土地權屬 無 一般 私有地 權 屬 筆數 面積(ha) 比例(%) 權 屬 筆數 面積(ha) 比例(%) 中華民國 6 0.74 0.91 高雄水利會 20 1.55 1.89 台糖公司 32 79.52 97.20 合 計 58 81.81 100.00 權 屬 筆數 面積(ha) 比例(%) 大寮區公所 1 0.05 0.10 高雄水利會 9 2.21 4.07 台糖公司 25 51.98 95.69 一般私有地 3 0.07 0.13 合 計 38 54.32 100.00 1151-8：553㎡ 1219-2：20㎡ 1220-2：102㎡ 南北為工業用地包圍 (現況為工廠內停車場) 夾雜於 道路用地 及工業地 之畸零地 無 一般 私有地

四、公聽會及說明會 公聽會：101年8月12日及10月15日舉行兩場 農場承租戶說明會： 迄今已舉行5場 地方說明會： 迄今已舉行5場 項目 第一次 公聽會 1、要求環保問題應做好防護措施，避免地方污染及淹水，並希望改善村里環境、提升生活品質。 2、希望政府儘快規劃周邊道路，避免增加道路負擔，造成壅塞。 3、高中預定地（文高一）納入計畫範圍，要求提出合理解釋及因應措施。 4、承租台糖土地之農民，希望繼續耕種，希望政府補償損失與協助轉租至其他土地。 第二次 公聽會 針對第一次公聽會之民眾意見及問題作相關回應： 1、文教用地宜設於人口集中處，可利用都市計畫變更為文高用地，大寮區亦可設置綜合高中或完全中學。(教育主管機關表示無用地需求) 2、將配合開闢周邊道路，交通動線不影響社區。 3、現正執行輔導未登記工廠遷廠至合法工業區，並要求環保單位清查污染源及優先處置。 4、本計畫規劃為乙工（後改稱產業專用區），禁止專門從事電鍍和酸洗等高污染之產業進入。 5、未來將邀請區長、地方代表及里長研商回饋機制，並要求企業承擔社會責任回饋居民。 農場承租戶說明會： 迄今已舉行5場 地方說明會： 迄今已舉行5場 項目 101.10.9 回歸田園承租戶說明會 直接放租承租戶說明會 102.8.7 白埔農場會勘(102.12.12說明) 102.12.30 崇蘭、六塊厝現勘(103.3.12第二次) 103.3.10 台糖農地轉耕意願調查會議 項目 102.4.16 都市計畫公展說明會 102.6.27 健康風險評估說明會 102.7.17 琉球里地方說明會 上寮里地方說明會 102.7.22 環評暨健康風險評估說明會

五、公益性評估(1/4)  評估項目 評估說明 檢核 社會因素 人口結構 現況為台糖農場，範圍內無住宅，故不影響人口及年齡結構 周圍社會關係 增加就業機會、促進產業發展、活絡地方經濟、提升土地效益 弱勢住民族群之生活型態 計畫範圍內無居住人口，另針對台糖承租戶，市府已辦理數場說明會，未來亦將依會議結論及協議確保農民權益 居民健康風險 健康風險總評估結果為可忽略風險 經濟因素 稅收 約可增加營利事業所得稅5.95億、營業稅17.5億、個人綜合所得稅4.06億 糧食安全 本基地約佔高雄市稻米、雜糧、特用作物、蔬菜、果品、花卉種植總面積之0.39％ 增減就業 增加約10,000個就業機會 徵收費用 依產創條例以公開徵選方式委託公民營事業辦理開發，土地徵收費用約113.76億元，無需政府負擔 農林漁牧產業鏈影響 污水將由污水廠處理至符合標準後才排放，並採灌排分流 土地利用完整性影響 為整筆完整土地

五、公益性評估(2/4)  評估項目 評估說明 檢核 文化及生態因素 自然城鄉風貌 開發後透過隔離綠帶及公園綠地之設置，形塑地區自然風貌 文化古蹟改變 區內無文化遺址或古蹟存在 生活條件或模式 園區內無居住人口 生態環境 綠地植物採多物種、多層次之生態綠化原則栽植，可提供多樣的食物資源，應可減輕對動物之影響，另除劃設滯洪池及綠地為隔離綠帶外，亦規劃長期生態監測工作及時反應處理 永續發展因素因素 國家永續發展政策、永續指標及國土計畫 1.永續環境：已通過環評審查，並針對環境影響研擬減輕 對策及監測計畫，後續並依環評承諾定期追蹤 2.永續經濟：利用既有之區域產業網絡，以金屬製品與機 械相關產業為核心，促使區域產業升級轉型為本園區開 發目標之一 3.永續社會：已研擬承租戶相關保障措施及救濟計畫，以 尊重既有社會紋理，並於開發後之土地租售模式，採限 期使用，逾期買回，且20%由市府出租，以求永續經營

五、公益性評估(3/4) 農地需求面積 糧食安全 依據全國區域計畫之農地需求總量，經 農委會評估在完全無法進口糧食之非常 時期，農地以熱量效率最大化之利用， 維持國民每人每日基本熱量及營養結構 等前提假設下，農地面積需求為74 ～ 81 萬公頃。 農委會已於101年度協助15 個直轄市、 縣政府辦理農地資源分類分級劃設作業 之初步成果，高雄市宜維護之農地面積 參考量為2.16～2.35萬公頃。 糧食安全 依據農業局資料，101年高雄市稻米、 雜糧、特用作物、蔬菜、果品、花卉種 植總面積達35,110公頃，而本計畫基地 約佔0.39％ 。 直轄市、縣（市）別 農地面積參考量 （萬公頃） 新北市 0.39 ～ 0.41 桃園縣 3.48 ～ 3.81 新竹縣 3.11 ～ 3.39 苗栗縣 4.82 ～ 5.28 臺中市 4.29 ～ 4.69 彰化縣 5.90 ～ 6.46 南投縣 5.29 ～ 5.80 雲林縣 7.44 ～ 8.16 嘉義縣 7.01 ～ 7.69 臺南市 8.63 ～ 9.47 高雄市 2.16 ～ 2.35 屏東縣 9.13 ～10.01 宜蘭縣 2.51 ～ 2.73 花蓮縣 5.13 ～ 5.62 臺東縣 4.70 ～ 5.14 總計 74.00 ～81.00 資料來源：全國區域計畫，102年10月

五、公益性評估(4/4) 高雄市宜維護農地 應維護農地面積51,808ha，大於全國區計高雄市宜維護農地面積參考量。 經分析空間區位、交通區位、土地權屬及農業資源等條件因子，本案已列 入高雄市區域計畫指定型發展區位。 和發 園區

六、必要性評估(1/3) 本計畫目的與預計徵收私有土地合理關聯理由 預計徵收私有土地已達必要最小限度範圍理由 說明 總評估 1.本計畫 目的 1-1已開發工業區未使用率幾近〝零〞，高雄市已無土地可供設廠，並存在公共設施供給不足，整體空間品質不良之現象。 1-2因應台商回流及潛在廠商擴廠或遷廠需求，市府乃選定台糖土地，申請報編產業園區，以提供產業建廠使用，並協助產業根留台灣。 2.與預計徵收私有土地合理關聯理由 2-1大寮區交通便捷，計畫基地為都市計畫農業區，鄰近台21線及台88線，未來尚有國道七號行經大寮地區。 2-2產業聚落已然形成，本園區可與萬大、大發工業區既有之金屬及機械設備產業接軌，符合周邊產業群聚效應。 預計徵收私有土地已達必要最小限度範圍理由 本基地土地權屬均為台糖、農田水利會及國有，僅大發基地有3筆一般私有地， (夾雜於工業區或道路小面積土地)共0.07公頃。經檢討土地使用性質、權屬、出 入動線，一般自然人土地納入本計畫範圍者已達必要最小限度之範圍。

六、必要性評估(2/3) 可供設廠土地不足 本園區廠商設廠需求 南科高雄園區有入園資格限制(科學工業)，多數製造業廠商無法進駐 本園區需地廠商 142 家，面積約 142.87 公頃(廠商需求已由經濟部查證確 認) 高雄市可立即供製造業使用工業區綜整表 類別 名稱 可釋出面積 (公頃) 科學園區 南部科學工業園區(高雄園區) 48.34 編定工業區 高雄臨海、仁大(大社) 、鳳山、岡山本洲、仁大(仁武) 、大發、 永安、林園 加工出口區 楠梓、楠梓第二園區、高雄、臨廣 都市計畫 工業區 岡山都市計畫 岡山 乙種工業區 0.32 楠梓交流道(仁武厝)特定區計畫 仁武 工業區 0.43 楠梓交流道(鳳山厝)特定區計畫 大社 0.84 湖內都市計畫 湖內 2.53

六、必要性評估(3/3) 是否有其他方式取得 說明 總評估 1.出租或 設定地上權 1-1市府轉租予廠商時，廠商非地上權人故無法以土地向銀行融資，將影響資金 周轉，而產業園區基金亦無資金可供廠商貸款。 1-2租金隨公告地價調漲，將造成財務不確定性。 1-3公設用地需登記予管理機構，台糖公司(收租)收益與(捐地)成本之效益不明。 2.合作開發 2-1土地增值稅額度高使台糖短期資金負擔重。 2-2開發後地價稅提高、加上工程成本衍生之利息(在廠商租用意願有限下)將使台 糖出租去化之壓力大。 2-3地主亦應負擔公設用地之成本，台糖有短期資金壓力。 3.區段徵收 3-1發還抵價地之方式將增加廠商購地設廠之限制。 3-2抵價地之興建使用時程不易預期，將影響工業區發展進度。 4.一般徵收 4-1一般徵收具作業單純，期間易掌握，能符合工業區開發目標、產業發展及廠 商設廠需求。 4-2經與台糖公司多次意見交換（詳附件十八），考量受限政府法令規定及台糖 公司政策，合作開發、租用或設定地上權等皆有執行困難，且台糖公司董事 會對土地提供尚未形成具體政策，雙方欲達共識尚待協商，而本園區部分潛 在廠商需地急迫，為顧及園區之開發時程，故採一般徵收方式辦理。 一、無法取得融資貸款之後續影響: A.廠商會出現資金週轉壓力 B.廠商要取得土地,才有安定感,才能持續投資台灣,否則無法安身立命,在台灣做事業體的經營(從廠商調查中得知) 二、若土地取得時間冗長,影響建廠時程,關鍵性廠商會離開台灣

七、土地所有權人權益保障 徵收法定補償基準 徵收後之安置、就業輔導具體作法或救濟計畫情形 地價補償，依據「土地徵收條例」以及「土地徵收補償市價查估辦法」等相關規定，以市價補償徵收之地價，粗步估算約113.76億元。 農作改良物之補償，依據「高雄市農作改良物及畜產遷移補償費查估標準」辦理，粗步估算約4,110萬元。 土地改良物（包含水利設施）之遷移費補償標準，依據「高雄市辦理土地徵收遷移費查估基準」辦理。 徵收後之安置、就業輔導具體作法或救濟計畫情形 本園區範圍內無住宅，故無影響居民之居住權及生存權，亦無徵收安置問題。 就業輔導：本園區未來之招商將以能提供就業機會予承租戶之廠商為優先，本府並將協助承租戶轉職。本園區興建期間或營運期間如需要非專業性勞工，將優先錄用台糖農場承租戶及附近聚落之居民，以保障當地居民之工作權。 三筆一般私有地主： 如地主願負擔部份開發成本，並依細部計畫之土地使用分區管制要點，自行設廠或提供土地供他人設廠，得不納入徵收範圍。 如無法達成協議，本府將變更本案開發範圍，惟考量3筆私人土地因面積有限及區位條件，已難發揮農業區功能，本府將配合都市計畫進行整體通盤檢討作業。

綜合考量下列因素，公共利益提升大於私人利益減損 八、第3次小組意見回應 意見一、本案仍未具體說明以徵收手段取得私人土地進行開發之公共利益提升大於私人利益減 損，例如：徵收私人土地後出售予個別廠商使用之公益性與必要性，請於報告書內 詳細補充（有數據尤佳）。 綜合考量下列因素，公共利益提升大於私人利益減損 項目 和發產業園區 大寮、小港農場 就業 人口 1. 本園區約可引進10,000個就業機會 2. 就業衍生之服務需求，將帶動地方發展 1. 台糖農場直接承租戶：17戶 2. 回歸田園承租戶：94戶 年產值 1. 本園區年產值估計為350億元 1.農業使用年產值預估為5,009萬元（土地機會成本） 土地 使用 1. 市府將依法成立管理機構負責園區之經營管理 2. 出租設廠土地將優先提供予策略性產業或優勢產業，以利促進高雄市產業發展 3. 先租後售之土地將由市府依限制條款積極管理，以求杜絕囤地 1. 台糖土地以短期出租方式提供使用 2. 私有地主所有之土地呈休耕或違規使用 第一種產業專用區（產業用地（一））之80%土地為 先租後售，並附帶限制條款： 1.設廠完成且取得工廠登記後，方可租轉售； 2.開發完成後限期3 年內完成使用，逾期未使用則 收回土地，已繳納之保證金沒入； 3.完成使用滿5 年方得轉讓。 完 成使用滿5年方得轉讓，並應由高雄市政府買回後依本條款處理，。 防止屯地措施 產業用地（一）之80%土地為先租後售，並附帶限制條款： 設廠完成且取得工廠登記後，方可租轉售 進駐廠商需於3年內完成使用，逾期未使用則收回土地，已繳納之保證金沒入 使用滿5年方可轉讓，並應由高雄市政府買回後依(上開)限制條款再處理。此外，買回土地金額以原價加一般行庫定存利息計算 產業用地（一）之20%土地為出租，由高雄市產業園區開發管理基金歸墊開發成本，先取得所有權，再以出租、標租或設定地上權方式提供土 地給廠商

八、第3次小組意見回應 轉耕意願 除輔導轉耕外，對於有意願轉職之承租 戶，本府將提供以下協助： 意見二、有關高雄市政府所提本案土地承租農戶之就業安置措施仍不夠具體明確， 請補充承租農戶轉耕及被安置於其他農場之意願，並列表說明之。 回歸田園承租戶：由市府轉租予參與「回歸田園」計畫之民眾，共94戶。(種植作物多為短期雜作，計有牧草、花卉、小黃瓜、蕃茄、當歸、蔬菜、草皮、文心蘭、絲瓜、荔枝、鳳梨、香蕉 ) 轉耕意願 崇蘭農場 16.94公頃 六塊寮農場 4.6公頃 和發產業園區 10km 意願與後續辦理 面積 比例 具轉耕意願 5.0公頃 19.46% 配合作物耕期查估補償 19.3公頃 75.10% 尚未決定 1.4公頃 5.45% 合計 25.7公頃 100% 除輔導轉耕外，對於有意願轉職之承租 戶，本府將提供以下協助： 園區未來所需之非專業性勞工，將優先錄用 承租戶及在地居民 與廠協會合作，優先提供一定比例就業機會 聘用承租戶及在地居民 根據電話詢問(B區會計)B區皆以九月補償為意願， 共36戶 8.7公頃 另，B區理事長提出若可以栽種水稻(現況不得栽種)，則有轉耕意願

八、第3次小組意見回應 意見三、依案附103年1月14日高雄市政府與台糖公司協商會議紀錄所示，台糖公司表示 土地現況雖係配合政策造林或作農地租賃使用，但仍屬該公司廣義之業務所需 用地，且該公司董事會因考量政府徵收台糖土地供工業使用之面積日益增多， 希望有其他提供土地方式以利該公司永續經營，建議本案由高雄市政府以租用 土地方式辦理。台糖公司建議以租用方式提供土地，請高雄市政府說明非用徵 收手段不可之原因。又，既然本產業園區開發後規劃部分土地以出租方式提供 廠商開發，可知徵收非唯一必要且不可替代之手段，請高雄市政府說明土地取 得方式之必要性評估是否具有周延、合理適當，並兼顧國土永續性？ 台糖公司對土地變更衍生之回饋、土地租金及公共設施負擔問題，因需經董事會授權及決議，無法於近期內與本府達成共識，因本案開發時程緊迫，本府乃邀集台糖公司討論土地提供方式之爭議，受限政府法令規定及台糖公司政策，合作開發、租用或設定地上權等皆有執行困難： (1) 合作開發（土地作價配回產業用地）：a.土地增值稅額度高使台糖短期資金負擔重；b.開發後地價稅提高、加上工程成本衍生之利息(在廠商租用意願有限下)將使台糖出租去化之壓力大；c. 地主亦應負擔公設用地之成本，台糖有短期資金壓力。 (2) 租用或設定地上權：a.市府轉租予廠商時，廠商非地上權人故無法以土地向銀行融資，將影響資金周轉，而產業園區基金亦無資金可供廠商貸款；b.租金隨公告地價調漲，將造成財務不確定性；c.公設用地需登記予管理機構，台糖公司(收租)收益與(捐地)成本之效益不明。 本案開發範圍雖以台糖土地為主，但仍夾雜水利會土地及國有地，如台糖土地以租用方式取得，將造成開發後產業用地權屬分屬台糖及市府，提供土地給廠商設廠將衍生複雜之法律關係，土地管理行為亦將隨之複雜。 本案開發後部分產業用地之產權由市府基金取得，再以租用方式提供廠商設廠，希望藉此鼓勵高雄市策略性產業發展及提昇優勢產業競爭力。 本府將成立管理機構，由其負責落實環評承諾，並以積極態度經營本園區。

八、第3次小組意見回應 意見四、有關行政院農委會102年11月20日函表示，全國農地並無釋出空間，本案農 地變更後，未見對農地的保護措施，請高雄市政府具體說明對農地保護之 作為並請農委會表示未來農地釋出之政策方向。 本案已依「農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」之規定，於農地變更使用說明書中說明農地變更之各項影響及保護措施，並已摘錄相關內容於報告中，本案之開發不影響農路通行及農田灌排水系統（詳報告P.28～31），並已擬具保護鄰近農業環境相關措施（詳報告附件十五），未來開發及營運已儘量降低對鄰近農業生產環境之影響。 於毗鄰農業用地部分配置最少20公尺之隔離綠帶或設施。 既有水路之存廢及改道事宜，已獲高雄農田水利會原則同意。 施工階段避免將挖掘之土石及施工人員之生活污水流入灌排水溝。營運階段嚴加確保污水排放水質，且不得排入農業灌排水溝。 要求進駐廠商須依法採行環保署公告之各行業之最佳可行控制技術，並配合進行控制技術之改善。 本案已多次徵詢中央及地方農業主管機關之意見，相關函文詳報告附件十四，綜整其函文內容，農業主管機關乃以綜合考量重大建設所需、糧食安全、農地資源規劃、非台糖優先保留地、及周遭農地保護，故未反對本案農地變更。 19

八、第3次小組意見回應 意見五、有關本案計畫範圍內除台糖公司所有土地外，尚有3筆私人土地位於大發基地 內，依高雄市政府詢問3位地主被劃入計畫範圍及價購意願，大寮段1219-2號 土地地主同意日後被徵收，另1220-2及1151-8號土地地主願意被劃入計畫範圍 內，但不願意被徵收，故高雄市政府將請該2位私地主負擔部份開發成本後， 得不納入徵收範圍，並依計畫分區使用，請查明該作法是否合乎法令程序？另 對照報告書第7頁所載土地使用計畫圖所示，1151-8地號土地係劃設為部分綠 地、部分自來水事業用地，因其為公共設施用地，若全區開發後卻不徵收該用 地，是否有損土地所有權人使用權益？包含是否有限縮關係人土地使用項目及 影響金融抵押借貸行為？請查明並補充適當之作法。 「負擔開發成本、不納入徵收範圍、並依計畫分區使用」法令未禁止，乃本府參酌合作開發之精神，而提出之構想。 本府將考量土地變更後之土地增值回饋、土地使用管制、建築管理及相關法令規定等各面向議題，研商具體內容，再行與地主協商。 本案開發後乃供產業使用，並於細部計畫訂定土地使用分區管制要點，如私人地主願依該要點自行設廠或提供土地供他人設廠，本府將調整本案土地使用配置，並提供相關協助。 如無法與私人地主達成協議，本府將變更本案開發範圍，惟考量3筆私人土地因面積有限及區位條件，已難發揮農業區功能，本府將配合都市計畫通盤檢討作業，整體檢討該都市計畫區之土地使用。

簡報完畢 敬請指教 中華民國103年3月 21

廠商需求-經濟部函文 經濟部102年10月24日經授工字第10220427650號函確認

農業用地變更-農委會函文 103.1.22 102.11.20

農業用地變更-農業局函文 103.2.12 102.12.9 102.10.25

文高一無用地需求 大寮區現已有新光高中、中山工 商、高英工商等在地私立高中職 ，另以鄰近行政區之林園、仁武 完全中學無法滿招為鑑，現有學 校之替代性尚稱足夠。 本區之大專院校有輔英科技大學 、和春技術學院，有意願與本園 區進行產學合作，可強化教育之 功能。 長期而言，大寮區尚有其他都市 計劃學校用地(位於內坑路，距 離園區僅約5公里) ，可規劃設立 雙語或科學特色高中，另可督請 該區內之國中提出高職產學專班 ，以吸引在地高中職就學。

人口推估 就業人口：10,000人 預定引進產業別 引進 比例 就業 密度 (人/公頃) 和春基地 大發基地 面積 (公頃) 就業 人數 引進 比例 就業 密度 (人/公頃) 和春基地 大發基地 面積 (公頃) 就業 人數 機械設備（29） 40 % 77 20.49 1,578 13.71 1,056 金屬製品（25） 30 % 72 15.36 1,106 10.28 741 運輸工具（30、31） 10 % 68 5.12 349 3.43 234 電子零組件（26） 244 1,250 837 電力設備（28）不含電池製造 5 % 73 2.56 187 1.71 125 電子產品及光學（275、276、277） 135 346 231 小 計 51.21 4,816 34.27 3,224 產業專用區（二） 200 5.36 1,072 1.68 336 公共設施用地 上述就業人數之5 % 25.24 295 18.37 178 合 計 81.81 6,183 取6,200 54.32 3,738 取3,800 註：就業密度整理自「工業區開發管理年報」之設廠面積及員工人數。

產值推估 年產值：350億元 預定引進產業別 引進 比例 人均 產值 (千元) 和春基地 大發基地 就業 人數 產值 (千元) 引進 比例 人均 產值 (千元) 和春基地 大發基地 就業 人數 產值 (千元) 機械設備（29） 40 % 3,311 1,578 5,225,356 1,056 3,496,816 金屬製品（25） 30 % 3,654 1,106 4,041,778 741 2,707,918 運輸工具（30、31） 10 % 4,846 349 1,691,298 234 1,133,993 電子零組件（26） 6,517 1,250 8,146,602 837 5,454,965 電力設備（28）不含電池製造 5 % 4,780 187 893,892 125 597,522 電子產品及光學（275、276、277） 4,319 346 1,494,528 231 997,792 合 計 21,493,455 取21,000,000 14,389,006 取14,000,000 註：人均產值整理自經濟部統計處「工廠校正及營運調查」之產業營業額及員工人數。

稅收推估 本園區開發後每年創造約350億元之營業額 項目 說明 1.營利事業所得稅 1-1以純益率10%、營利事業所得稅率17%計算，則政府每年增加之營利事業所得稅額估計約達5.95億元。 2.營業稅 1-2以5%稅率計算，則政府每年增加之營業稅收入約17.5億元。 3.個人綜合所得稅 3-1依「高雄市政府主計處」之調查資料，民國101年大寮區平均每戶所得約992,267元，平均每戶就業人數為1.51人，則大寮區101年平均每就業人口之個人所得約為65萬元。 3-2本園區預計之就業員工數為10,000人，若以1.0%通貨膨脹率換算，則105年總所得約為67.6億元，以稅率6%計，每年政府將可增加4.06億元之個人綜合所得稅額。 4.地方稅 4-1本計畫基地開發後，土地使用由農地變更為工業用地，產業用地衡平售價和春基地預估每坪達5.4～6.2萬元、大發基地預估每坪5.5～6.3萬元，農地轉變為較高價值之使用後，預期周遭之房地價格將隨之上漲，將可增加地方地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅及印花稅收入。 5.其他 5-1關稅、貨物稅等稅收。

公益性評估(1/4) 社會因素評估 說明 總評估 1.人口結構及就業影響 1-1本園區範圍內無住宅，故不影響人口結構及年齡結構。 1-2已辦理數場農民承租戶說明會及相關會議，就土地改良物補償及轉耕計畫等內容，聽取利害關係人意見，維護農民權益。 1-3本園區開發後，預計引進約10,000個直接就業人口，爾後將由市府與進駐廠商協商，保障一定比例之當地就業名額。 2.周圍社會關係 2-1園區已規劃隔離綠帶及退縮建築，未來廠區內之產業活動不影響區外既有活動與寧靜。 2-2將設置園區管理機構，可引進適度商業活動，加上提供之就業人口，將有助於活絡當地發展。 3.弱勢住民族群之生活型態 3-1目前台糖土地以短期出租方式供農民種植，市府已辦理數場說明會及相關會議聽取承租戶意見，未來亦將依會議結論確保農民權益。 3-2除台糖承租戶外，計畫範圍內無居住人口。 4.居民健康風險 4-1已依規定進行健康風險評估，總評估結果為可忽略風險。後續將依環評審查結論辦理，以保障園區附近地區居民健康。 目前農民租約最長只到103/09/28(一年租約) 承租戶:王國榮 作物:牧草 面積:4.9972ha

公益性評估(2/4) 經濟因素評估 說明 總評估 1.稅收 1-1園區開發後每年預計創造350億元之營業額 1-2每年增加稅收：營利事業所得稅約5.95億元，營業稅約17.5億元，個人綜合所得稅約4.06億元。 3.增減就業 3-1雖造成111戶承租戶失去耕作土地，惟預計新增約10,000名就業人口，已商請台糖公司與相關單位，協助農民轉耕，保障其工作權。 3-2未來園區管理機構 之非專業性勞力需求，將考量優先錄用原承租戶。 4.徵收費用 4-1兩處基地總徵收費用約需113.76億元。 5.農林漁牧產業鏈之影響 5-1本計畫和春基地北側與萬大工業區相接；大發基地南側與大發工業區為鄰。基地開發後將有助於強化周邊產業聚落。 5-2本計畫對農業生產環境之影響，已送請農業主管機關審議，並於102年11月20日及同年12月9日獲函覆可依都市計畫變更程序辦理。 5-3灌排水路廢除及改道等調整方式已獲高雄農田水利會原則同意。 6.土地利用完整性影響 6-1本計畫範圍之劃設，主要以台糖農場為界線，再配合如道路、灌排水路等為界，均以整筆土地使用為原則，不會造成土地畸零的問題。

公益性評估(3/4) 文化及生態因素評估 說明 總評估 1.自然城鄉風貌 1-1本基地開發將改變原有農業景緻，惟本計畫將建構完善之綠地系統，配置隔離綠帶及退縮建築，創造豐富的綠意變化及空間層次感，使園區形成相對獨立之區域，卻又與周圍地景共存。 2.文化古蹟改變 2-1本計畫區內無文化遺址或古蹟存在。 3.生活條件或模式 3-1本園區內無居住人口，不會影響現住人口。 4.生態環境 4-1基地內道路綠地植物採多物種、多層次之生態綠化原則栽植，可提供多樣的食物資源，應可減輕對動物之影響。 4-2基地邊界保留作為帶狀綠籬，除可降低粉塵、噪音影響周邊環境，也能提供額外的生存空間和廊道給野生動物使用。 4-3棲地營造將連結滯洪池及綠地至少5公頃，以增加覓食面積。 4-4因應生態環境調查結果，環境保護因應對策載明於環境影響說明書中，並已摘錄於評估報告之附件十六。

公益性評估(4/4) 永續發展因素評估 說明 總評估 1.永續 環境 1-1本計畫以滯洪池為藍帶網路節點，配合綠帶、行道樹、法定綠地及建築退縮空間，以求發揮生態連結之功能，提供動植物族群遷移交流的區帶，並以生態工法導入滲透式之水循環設計理念，增加基地的保水能力並抑制洪峰。整體土地使用規劃兼顧生產、生活及生態，符合永續發展原則。 2.永續經濟 2-1計畫周邊產業園區包括大發、萬大工業區等，利用既有之區域產業網絡，產業發展方向以金屬製品與機械相關產業為核心，並加重與產業研發機構合作，促使區域產業升級轉型為本園區開發之目標。 3.永續社會 3-1從經濟發展角度出發，計畫基地鄰近大發、萬大工業區，可提供附近廠商擴廠之需求。 3-2對於區內原農業使用之型態轉變，將更重視土地承租戶權益之保障，研擬相關保障措施及救濟計畫；並已召開說明會尋求承租戶意見，將於開發過程中納入考量，以達到尊重既有社會紋理之目的。 3-3為避免不相容使用造成外部性，已劃設隔離綠帶或設施，使區外農業使用不受區內工業使用之影響，並營造地景和諧共存之樣貌。 3-4開發後土地租售採限期使用，逾期買回；20%由市府出租，以永續經營。

公共設施 本園區劃設之公共設施用地如公園、綠地、道路、停車場等，占總面積達30％，對提升地區公共設施服務水準有所助益。 項　　目 和春基地 大發基地 面積 (公頃) 比例 (%) 公 共 設 施 用 地 公園兼滯洪池用地 4.13 5.05 2.74 5.04 綠地 8.11 9.91 5.65 10.40 管理服務用地 0.60 0.73 - 溝渠用地 0.46 0.85 自來水用地 0.72 0.88 0.49 0.90 電力事業用地 0.62 0.76 0.63 1.16 停車場用地 1.80 2.20 1.00 1.84 環保設施用地 0.16 0.20 1.30 2.39 道路用地 9.10 11.12 6.10 11.23 小　　計 25.24 30.85 18.37 33.82 和春基地 大發基地 本園區劃設之公共設施用地如公園、綠地、道路、停車場等，占總面積達30％，對提升地區公共設施服務水準有所助益。 管理服務中心亦可提供總樓地板面積之10％，作為里民活動之空間。

基地周邊工廠使用情形 已登記工廠 未登記工廠 歇業工廠 申請臨時登記家數：14家，其中 7家已通過二階 列管工廠家數：2家 特定地區：1處(7家，3.28公頃) 其他：32家 項目 家數 面積（公頃） 上寮及琉球里 49 12.79 大寮、三隆及溪寮里 64 12.00 大發工業區 510 248.31 潮寮及過溪里 92 12.46 其他 285 59.56 合計 1000 345.12 註：統計時間至102年06月 歇業工廠 在地里及鄰近里，共計56家18.77公頃 其中18家未知使用現況，共2.75公頃 配合經濟部工業局政策清查及鼓勵使用

財務可行性(1/2)-土地取得成本 附近地區農地市價 計畫基地徵收價格概估 依據「土地徵收補償市價查估辦法 」之規定，市價查估應由地政單位 或委託不動產估價師辦理 和春基地北側 2.2～4.0 計畫基地徵收價格概估 和春基地 大發基地 公告現值 (元/坪) 10,248～24,512 平均10,384 8,595～19,835 平均11,203 徵收概估 (元/坪) 27,553 27,394 取得成本 (億元) 69.27 43.89 預計土地取得時間 103年 105年 建議市價查估時間 102年 104年 和春基地西側 1.8～3.8 兩基地中間 1.9～4.6 大發基地西側 2.1～3.0

財務可行性(2/2)-土地售價 依成本預估土地售價 基本假設 經評估開發成本及鄰近工業區交易行情（102/5實價登錄，7.8萬/坪） 。 售價為開發期財務平衡之價格 售地比例80％ 租金：參考工業局工業區之核定租金率，年租金以售價之4%試算 和春基地 大發基地 委託開發 合作開發 成本 億元 售價 元/坪 月租 115.42 78,680 262 103.95 70,861 236 73.23 79,743 266 66.17 72,060 240 經評估開發成本及鄰近工業區交易行情（102/5實價登錄，7.8萬/坪） 。