深圳地下商业调查简报 2016-03-31

01 02 03 地下商业空间开发三大主要因素 商圈驱动 综合体驱动 交通驱动 位于城市中心繁华地带，周边有商场、步行街等，商业氛围浓厚，商业发展非常成熟，商圈有稳定的客流。这类地下商业街，其进驻的商家和品牌，主要是对地面商圈进行补充和差异化的经营，一般品牌档次较低、以生活廉价服饰、淘宝饰品等居多。如东门金世界地铁商城、华强北乐淘里。 综合体驱动 主要以地铁和轻轨站上盖物业综合开发为主要模式，在地铁与购物中心相连的中间地带会形成独具特色的地铁商业街。这类商业街是购物中心的延伸，其发展主要是依靠大型购物中心所吸引 的人流，因而其在品牌引进会向购物中心中的业态更接近，进驻的品牌相对知名度更高，多以连锁品牌为主。如益田假日广场的地铁步行街。 交通驱动 主要集中在城市交通枢纽、地铁等车站换乘点等具有大量人流通过的地段。其一般周边的地面建筑主要是写字楼群、酒店群等商务区，拥有非常多的商务和上班人群。在业态呈现上主要仍以生活及时类、购买/携带便捷类商品和休闲轻食餐饮等为主。如车公庙丰盛町商业步行街、深圳北站的益田缤果项目。

地下商业空间开发的基本形式 点式空间商业 线式空间商业 立体式空间商业 点式商业空间大多位于地铁站的公共空间部分,例如在过道、候车点、出入口等区域设置的商业零售点，为地铁站的乘客提供一些基本、必要的商业服务 线式空间商业 线式商业空间设置在地下的人行通道上或人流必经的地铁通道。这类 商业空间与地铁的关系非常密切，主要的消费人群就是出入于地铁的客流。地下商城一般经营流行性服饰、皮具和其他中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大 中学生以及追求时尚的年轻一族。 立体式空间商业 立体化式商业空间则是位于地铁站附近或相联的购物中心、超市等，虽然也是零售业 态，但因经营的品种多，范围广，目标客群除了入于地铁的客流也同时涵盖了地面上的行人。

深圳地铁沿线商业体开发情况一览 区域 站点 轨道交通线 典型商业项目 特点 罗湖 国贸站 1号线 金光华广场 与国际高级商业中心接轨的大型现代Shopping Mall 老街站 1号线、3号线 华润1234商场、金世界地铁商城、柠檬街商城 华润1234以潮流时尚和热门餐饮为主，其他则以低端服饰为主 科学馆站 华联街、中信地铁商城 主打的是各类服装，化妆品，零食，休闲娱乐 大剧院站 1号线、2号线 万象城、京基kkmall、地王购物中心 集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身 福田 华强路站 世纪汇购物中心、华强地铁商城、地铁潮流前线 世纪汇主打高端消费群体，其他以低端为主 华强北站 2号线 V时尚街、乐淘里、华强北地下商业街 主打潮流时尚品牌，未来将建全国最大地下商业空间 会展中心站 1号线、4号线 怡景中心城、连城新天地、皇庭广场 周边商务中心消费人群 购物公园站 星河cocopark、福华路地下商业街 年轻时尚，追求潮流消费群体 车公庙站 丰盛町步行街、东海缤纷天地 车公庙附近白领群体 南山 世界之窗 益田假日广场、世界之窗地铁商业街 周边有欢乐谷、以旅客、游客为主 海月站 宝能ALL CITY 以"快时尚"、"儿童"、"文化艺术"为主题 宝安 西乡站 天虹购物中心 “轻松、舒适、自然、满足家庭愉悦感的一站式购物乐园” 坪洲站 时代城 汇集大型超市、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮及文化娱乐、美容、健身于一体 龙华 深圳北站 4号线、5号线 缤果空间 以年轻一代的品味和生活来作为出发点 福田站 高铁、1、2、3、4、11 时尚ME GO 定位为深圳的城市会客厅

深圳地下空间商业开发代表项目 连城新天地：位于深圳CBD核心地段，主要连接会展中心及购物公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业街，项目跨度长达663米，建筑面积约为2.7万平方 米，19个地下出入口与周边福田COCO Park等多座购物中心、甲A级写字楼直接连通。连城新天地分为A、B、C三区，其中A区为流行坊；B区定位为风尚名品坊；而C区则为缤纷美食坊，集购 物、餐饮、休闲等于一体，于2012年6月28日正式开门迎客。 品牌情况：目前连城新天地引进的餐饮品牌约50家，其中多有肯德基、喜年贡茶、老西安等、浙礼、龙抄手等大众餐饮品牌，且其中分落在主要入口处，轻食餐饮占据很大的比例。 租金情况：一期350-400元/平方（建面） 二期200-250元/平方（建面）

深圳地下空间商业开发代表项目 Bingo缤果空间：建筑面积3万平方米，拥有350个停车位。首创深圳 地铁、高铁、公交和出租等多重交通叠加的“零距离”换乘的枢纽中心创意时尚商业地产综合项目。 品牌情况：已经开业的门店有真功夫、贡茶、西北见、大娘水饺、熊本回转寿司、永川新明牛肉面、汉密哈顿、快乐甜品、咕噜咕噜、浪漫满屋甜品工坊、健康新食界等 餐饮品牌，以及丹比奴、w.doubleudot、李宁、adidasoutlet、曼哥夫户外、camel、MAKUSTORE、FOUR-ONE、大 嘴猴Homme、Deerway、Levis等服饰箱包品牌。 Bingo聚焦于80、90后年轻消费群体，业态比例餐饮50%+零售40%+服务10% 租金情况：餐饮200-250元/平方（建面），零售300-400元/平方（建面）

深圳地下空间商业开发代表项目 丰盛町：丰盛町商业步行街总建筑面积为26625㎡ ，铺位总数多达535个，以零售小店铺为主，辅之以大门店主力店。项目共分ABCDE五个区和22个出入口，连接周边22栋写字楼和3座星级酒店。除了连接地铁1号线车公庙站外，还有8个公交车站台，公交路线可基 本辐射全市。A区和C区连接地铁四个入口，B区从喜年大厦到大庆大厦与农园路人行通道直接连接，D区与丰盛町B区与E区连接。E区从招商银行大厦到东海商 务中心与东海商务中心连接。 品牌情况：从目前进驻的品牌业态上看，主要为时尚服饰、餐饮美食、时尚配饰、个人护理、鞋包、家居 用品以及精品店几大门类。整体上看，丰盛町商业街人流大、人气旺，但门店人流分布也很不均匀,休闲餐饮门店内消费者较多。 租金情况： 个人业主出租：200-300元/平方（建面）外加转让费20-30万元 统一管理出租：400-450元/平方（建面）

总结 态势 定位 业态 三大态势：以华强北和东门商圈为特点的地下步行街；以连城新天地、丰盛町忒典型的写字楼集群下的地下步行街；以世界之窗、大剧院、市民等地铁换乘站点为纽带的特色小型步行街 大众亲民：未与购物中心连接的地下步行街，在品牌业态呈现略显低端和大众化，而靠近购物中心的而以亲民化的连锁品牌为主 偏餐饮化：地下商业空间的美食化趋势越发明显，以连城新天地、缤果空间等为典型，餐饮占据其超过30%的比例 现状：深圳目前已经初步形成规模的地下商业空间主要集中在罗湖和福田中心区域。 未来趋势：两大热门区域福田-罗湖、前海新区，前海新区未来写字楼群众多，其亦规划了大量的地下商业，同时未来互通香港的前海口岸建设，未来地下商业前景很大。