华宸未来·上海意邦专项资产管理计划

1、资产管理计划要素 项目名称 华宸未来·上海意邦专项资产管理计划 交易对手名称 上海意邦置业有限公司 （上海意邦集团为上海知名企业，总资产44.69亿元，净资产17.49亿元） 资管计划规模 A类计划2亿元；B类计划1亿元；C类计划2亿元 资管计划期限及收益率 A类：6+6个月 收益率：100-300万 10%；300万以上（含300万） 10.3%。 B类：6+12个月； 收益率：10.3%。 C类：6+18个月； 收益率：100-300万 10.5%；300万以上（含300万） 11%；800万以上11.5%（含800万） 付息方式 半年付息 资金用途 2.4亿元用于归还东方资产对意邦置业的委托贷款，其余资金用于补充意邦置业日常经营活动中流动资金需求。 抵押物 现房商铺75095.08平方，抵押物评估价值15.03亿元，实际售价约19.5亿元（均价2.6万/平）

2、交易结构

3、增信措施 一、现房商铺抵押，不限购不限贷。抵押率仅为33% 意邦置业有将其名下持有的上海国际建材家居品牌中心三期A区现房商铺 75,095.08平米为本次借款提供抵押担保。该抵押物评估价值为15.03亿元，若按当 前出售平均价格2.6万元/平米计算，抵押物售价约19.5亿元。按照评估价本项目初始 抵押率为33%。按目前平均售价，抵押率仅为26%。 二、已于家居连锁巨头“居然之家”签订运营协议，保证商铺销售 上海意邦置业已就三期A区与北京居然之家控股集团签署协议，成立居然之家·意 邦家具博览园，商铺由家居连锁龙头“居然之家”负责招商，运营管理。“居然之 家”是由全国华联商厦联合有限责任公司等股东共同投资设立的大型国有控股股份 制企业，1999年创立至今在全国大中城市开办了89家分店，营业面积500万平方， 年销售额超过300亿元！

3、增信措施 三、意邦集团实力雄厚 四、实际控制人张许秀为本次借款提供连带责任担保保证。 意邦投资（集团）股份有限公司总资产44.69亿元，净资产17.69亿元负债率为 60.86%，处于行业较低水平，且基本为银行长期8-10年经营性物业贷，经营稳健。 四、实际控制人张许秀为本次借款提供连带责任担保保证。 张许秀先生为知名企业家，曾成功开发经营上海最知名建材市场：恒大陶瓷建 材交易市场，曾担任房地产百强企业亿丰集团董事长一职。

资管计划期间，销售回款共计29亿8千万 足以覆盖本融资计划本息。 4、还款来源 三期A区商铺可售面积96,000平米，单价2.6万元/平米，预计资管期内 可实现销售收入249,600万。 三期B区为一栋酒店，一个商场和五栋酒店式公寓，目前工程进度已经 达到出地面，预计明年第四季度可预售，可售面积62,760平米，酒店公寓 单价1.6万元/平米，商铺单价2.6万元/平米，资管期内计划销售32,760平 米，预计可实现销售收入55,176万元，销售回款49,176万元。

设立专项销售回款账户， 还款资金提前归集 5、资金归集 设立专项销售回款账户， 还款资金提前归集 设立专项销售回款账户，专项用于本资管计划还款。资金来源于三期A区 商铺销售所产生的收入。每期资管计划成立6个月内，该销售回款账户内的 资金按50%比例划入意邦置业资金归集账户；每期资管计划满6个月后，销 售资金按100%划入意邦置业资金归集账户。用于专项还款。 A类资管计划成立第10、11、12个月，资金归集账户内资金需归集至资管 计划本金的20%、50%、100%；B类资管计划第16、17、18个月，需归 集至资管计划本金的20%、50%、100%；C类资管计划第22、23、24个 月，需归集至资管计划本金的20%、50%、100%；如不足则由意邦股份补 齐，否则受托人将有权行使降价销售权或提前处置抵押物。 归集账户沉淀资金在满足资管计划还款条件后即进行还款。

意邦置业是上海意邦（集团 ）股份有限公司在上海专业 从事“上海国际建材家居品 牌中心”项目开发的房地产 企业，也是意邦集团的核心 企业。 6、融资主体（一） 公司名称 上海意邦置业有限公司 注册资本 20,000万元 公司类型 有限责任公司（国内合资） 法定代表人 张许秀 公司注册地址 青浦区重固镇北青公路7523号C-259室 经营范围 房地产开发经营，房屋租赁，企业形象策划，市场营销策划，企业管理咨询，商务信息咨询，展示展览服务，仓储服务，销售建筑装潢材料、木材、钢材、橡塑制品、电子产品、机械产品、通讯设备及相关产品。 意邦置业是上海意邦（集团 ）股份有限公司在上海专业 从事“上海国际建材家居品 牌中心”项目开发的房地产 企业，也是意邦集团的核心 企业。 意邦集团成功运作了十数个 大型项目，分布全国一二线 城市，以商业地产开发和运 营为主。其中最为著名的是 “上海恒大陶瓷建材交易市 场”项目，也是意邦首创项 目，市场经营模式以批发为 主、零售为辅，年商品交易 额达35亿元左右。

6、融资主体（二） 授信机构 借款余额（万元） 开始日期 到期日期 业务类型 有无担保 盛京银行营业部 64,400.00 2013/12/11 2023/12/5 其他贷款 有 华夏银行上海青浦支行 30,000.00 2013/1/31 2023/1/29 流动资金贷款 19,500.00 2013/1/30 兴业银行上海南汇支行 45,000.00 2013/7/19 2023/7/14 上海银行浦东支行 5,900.00 2013/11/20 2021/10/28 5,500.00 2013/11/15 4,800.00 2013/11/14 如上表所示，意邦置业贷款余额共计175,100万元，公司信用状况良好、无违约、逾期情况发生，且意邦置业贷款均为长期贷款，到期日均在本资管计划之后，对本资管计划到期还本付息能力影响较小。

7、项目概况（一） 项目位于上海大虹桥开发区，共 分四期开发，其中一期和二期全 部为商铺，已于2010年取得房 地产权证，并于2011年9月17日 正式营业；三期A区为商铺和一 座5A级写字楼，2012年取得预 售证并于2014年取得房地产权 证；三期B区为一栋酒店、一个 商场和五栋公寓，目前已四证齐 全；四期为商铺和仓储区，目前 已完工，房地产权证已于2013 年年底取得。 意邦置业已和居然之家签署意向 协议，成立居然之家·意邦家居 博览园（3期A区），由居然之 家负责招商、运营管理，打造多 种业态一体的大型建材家居主题 购物中心。 3期A区 3期B区 1期 2期

一期效果图： 二期效果图： 三期A区效果图： 三期B区效果图： *

7、项目概况（二） 周边商铺成交情况 项目 地址 业态 售价（元/平米） 尚品生活广场 青浦区福泉山路111弄 商业 45,000 万科源墅 青浦区福泉山路199弄 商铺 32,000 现代华庭 青浦区赵重公路2588弄1号 30,000 重固新世纪商业广场 青浦区重固大街588号 28,000 夏阳金城 青浦区赵重公路2555弄 20,000 祥腾假日风情商业广场 青浦区新桥路579、761号 18,000 上海北竿山艺术中心 青浦区业辉路222弄 16,000 珠江国际商贸中心 青浦区赵巷镇商业区东南端 三期A商铺均价26,000元/平米，根据上表可以看出，距离本项目较劲的商业地产售价都比本项目高。其中尚品生活广场商业售价为45,000元/平米；万科源墅商铺售价为32,000元/平米；现代华庭商铺售价为30,000元/平米；重固新世纪商业广场商业售价为28,000元/平米。因此，本项目具有较强竞争力。

7、项目概况（三） 周边商住两用房产情况 项目 地址 户型 均价（万元/平米） 开盘日期 去化率 备注 夏阳金城2 青浦区赵重公路2777弄 40-70平米 1.9 2011.4 74.98% 精装、40年大产权 珠江国际中心 青浦区沪清平公路2799弄 51-198平米 2.25 2012.5 40.93% 毛坯、50年大产权 祥腾新领寓 青浦区新桥路628号 87-113平米 2.5 2010.12 100% 精装、50年大产权 周边新楼盘较少（仅有万科尚景苑，精装公寓开盘18,000元/平米，已抢购一空），这将促使周边居民为子女、父母购置房产的有力因素之一。 另外，限购政策是上海较长期的控制房地产市场过热的举措之一，但本项目三期B的公寓作为40年产权商住两用房不受限购政策的限制，加强了被限制人群的购买意愿。

7、项目概况（四） 2014.3Q 2014.4Q 2015.1Q 2015.2Q 2015.3Q 2015.4Q 2016.1Q 2016.2Q 2016.3Q 合计 资金收入 69,643 32,643 33,138 42,238 59,626 57,059 49,571 36,571 413,628 资金支出 54,138 16,224 17,912 20,544 37,890 12,541 21,762 11,776 34,701 227,487 净现金流 15,505 16,419 15,226 12,594 4,348 47,085 35,297 37,796 1,871 186,141 累积净现金流 31,924 47,150 59,744 64,092 111,178 146,475 184,270 项目将来现金流量如上表所示。其中资金收入包括：三期A、三期B的销售收入，一期、四期的租赁收入、再融资收入和资管计划融资。资金流出主要包括：三期B的工程款、经营费用、营业税费及附加、归还银行借款及利息、归还资管计划本息。 根据上表数据可知，意邦置业在归还现有银行贷款、资管计划借款后，项目仍能实现18.61亿元累积净现金流，项目对本资管计划本息的到期偿付有较大保障。

7、项目概况（四） ●本项目合法合规 ●项目手续齐全 ●意邦置业实力较强 ●抵押非常充分 ●还款来源充裕

惊喜放送！ 经受托人华宸未来资产管理公司与融资人意邦置业协商后，现争取到的最优惠条件： 购买本资管计划的客户凭确认书可以享受在购买上海意邦家居建材中心3期A区商铺现有优惠的基础上，再享受95折优惠！

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