房地产金融专题

本章知识点 房地产金融、特点 房地产成熟的标志 房地产金融业务种类 我国住房基金构成 项目贷款、经营贷款、按揭贷款 房地产金融体系构成

概 述 一、房地产金融释义 二、房地产金融演化和发展 三、房地产金融市场成熟的标志 四、我国房地产金融市场现存问题 五、国外房地产金融借鉴 概 述 一、房地产金融释义 二、房地产金融演化和发展 三、房地产金融市场成熟的标志 四、我国房地产金融市场现存问题 五、国外房地产金融借鉴 六、房地产金融业务种类 七、房地产金融体系构成

一、房地产金融释义 金融 房地产金融 以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。 围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。 是房地产资金的融通 是房地产业与金融业密切结合的产物

三、房地产金融市场成熟的标志 2、筹资和贷款的方式多样。 筹资方式——政策资金、储蓄、基金、股票、证券； 1、住房贷款以抵押贷款为主。位置固定、价值稳定。 2、筹资和贷款的方式多样。 筹资方式——政策资金、储蓄、基金、股票、证券； 贷款方式——固定利率、变率；固定期限、可展期；不同还款方式。 3、法律体系完善。资金的安全性、流动性、盈利性。 4、房地产金融市场结构完整。 市场的完整——*房地产一级市场和二级市场 金融市场的完整——抵押、保险、担保、服务中介。 5、市场经济运行机制。 预先介入机制。借贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。 全程管理机制。贷款的发放、使用、收回； 借款人的收入变动； 房屋使用、维修、翻新改造等。 科学决策机制。信用评估方法、确定安全贷款额、 贷款比例调整、利率标准确定等。 呆坏账预警处理机制。呆账坏账的评估、揭露、示警。

四、金融市场存在问题 1、资金来源单一。 政策性资金（公积金）：归集率不高，常被政府挪用。“房管会决策，中心运作， 银行专户，财政监督”，责任不明。 金融储蓄资金：储蓄与贷款结构不对称。 2、贷款的过渡性。贷款停留在担保阶段，有保证、质押、抵押贷款 （1）保证贷款：要求第三方有相同数量、相当期限的存款，利率按活期计息。 （2）质押贷款：贷款人等额的存单、物品。 （3）抵押贷款：方式比较单一。 3、房地产金融市场不完善。单一、中介少。 4、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款的有关规定不具体， 5、商业银行经营机制有待转变。

五、国外房地产金融的借鉴 ——新加坡公积金制度 五、国外房地产金融的借鉴 ——新加坡公积金制度 150多年前移民村，1880年商业港口城市。 1959年自治 1963年接受马来西亚，1965年马来西亚独立 1960年吸收外资 1955年建立公积金制度，用于雇员的社会保障。 1968年修改《中央公积金法》，允许用于购买住房

新加坡公积金制度 机构设置和职能分工， 设公积金管理局，内设理事会； 规定归集、提取、使用、违规处理等； 公积金管理局依法管理、营运公积金； 强迫储蓄，雇主、雇员依法如期缴纳公积金，以同等比例缴纳； 55岁以后题，或意外、移民可以提前提取。 公积金实行个有化。

公积金实施案例 一个工人月薪1000元 雇员在自己月薪中拿出20%即200元 雇主在企业资金中拿出20%即200元 工人实得800元 公积金的80%用于住房、股票、黄金， 8%用于养老， 12%用于医疗（妻子、儿女、父母） 实施效果：使经济增长率提高， 1985年为-17%， 1986年为18% ， 1987年为67%。

六、房地产金融业务种类 1、房地产住房储蓄存款 投资限额存款 企业住房建设存款 商品房周转金存款 土地开发基金存款 外资建房存款

房地产金融业务种类 2、住房基金管理（三级） 城镇住房建设基金 企业住宅建设基金 职工个人住房建设基金

房地产金融业务种类 3、房地产开发经营贷款 项目贷款 经营贷款 流动资金贷款

房地产金融业务种类 4、房地产抵押贷款 一般的房地产抵押贷款： 抵押人----抵押权人 按揭贷款： 买方----银行----卖方

房地产金融业务种类 5、房地产股票： 是否记名：记名式、不记名式 投 资 人：国家股、企业股、个人股 有无面值：面值股票、无面值股票 投 资 人：国家股、企业股、个人股 有无面值：面值股票、无面值股票 股 权：普通股、优先股

房地产金融业务种类 6、房地产债券： 期限长短：短期债券、中期债券、长期债券 支付利息：一次性付息、附息票式 是否贴现：可贴现、不可贴现

房地产金融业务种类 7、房地产信托： 实物委托、资金委托和管理委托 债权委托和担保委托 民事委托和商事委托

房地产金融业务种类 8、房地产保险 房屋财产保险 房屋责任保险 房屋综合保险 房屋利益保险 建筑工程质量保险

房地产金融业务种类 9、房地产结算： 现金结算 转账结算 10、房地产典当

七、房地产金融机构 房地产金融机构——是专门开办或兼营房地产金 融业务组织机构，是房地产 金融活动的主体。 有两类房地产金融机构： --银行型：可以创造货币。 专营或兼营，业务范围广泛 --非银行型：不能创造货币。 专业化程度高，业务范围狭小 信用 中介 职能

房地产金融机构 我国房地产金融体系构成

房地产金融机构 (一)银行型房地产金融机构 1.商业银行下设的房地产信贷部* 2.住房储蓄银行* 3.房地产抵押银行 4.其他银行 (二)非银行型房地产金融机构 1.住房合作社* 2.住房贷款保险机构住房贷款保险机构 3.信托投资公司。 4.地方性的住房金融公司*

银行型 1.商业银行下设的房地产信贷部 房地产金融业务约占资产业务总量的30% 主要业务： --购买房地产抵押证券； --房地产抵押贷款，包括住房和非住房，个人和企业等； --房地产服务咨询和中介业务。 管理体制——双重领导 “四级三段”式管理 “四级”，在机构设置和组织形式上，按照现行的银行管理体系， 分为总行—省级—地市分行—县支行房地产信贷部。 “三段”，在管理职能上，按照工作特点和管理内容的相似程度， 分为总行—管理行—经办行房地产信贷部。 总行—房地产金融业务的最高管理机构； 管理行—省、自治区、市分行，中间管理层； 经办行—直辖市、地市分行、县支行，具体执行机构。

2.住房储蓄银行 资金来源：各类股本金和自身积累。包括 个人住房储蓄存款、 住房基金、 国家或政府金融机构借款、 国际金融机构借款。 经营方式: 一业为主，主营住房存款和贷款。 兼营多样。兼营与房地产相关的存款、贷 款、投资、信托、抵押、租赁及 银行中介业务。 案例: 1987年山东烟台住房储蓄银行、安徽蚌埠住房储蓄银行. 实行股份制，由当地财政、专业银行、保险公司、企事业单位共同出资参股。

3.房地产抵押银行 资金来源：发行房地产抵押证券。 资金运用：以房地产为抵押的长期贷款, 投资

4.其他银行----土地银行 资金来源: 发行债券筹集资金， 资金运用: 向农民提供长期贷款,用于购置 农用土地或发展农业生产 公营机构 信誉度高，安全性强，利率低，资金筹措能力较强。

非银行型 1.住房合作社 （例如：住宅信用合作社、建筑合作社、储蓄和贷款协会） 是一种把买房或建住房的人组织起来，共同筹集资金，为入社成员得到住房而提供资金支持的互助性质的房地产金融机构。 资金来源：合作社成员的共同集资、 国家金融机构的贷款。 资金运用：向社员发放住房抵押贷款， 社员按照股金多少、入股时间长短 依次获得买房、建房资金。

1.住房合作社 主要特点： 自愿。入社自愿，退社自由，自愿入股。 协作。个人、政府、单位、三方共同筹资，适当依靠银行。 平等互利。社员地位平等、利益均沾、风险共担。收入分配采取按劳分配和按股分红结合的方式。收入除去各项开支后，以利息或红利的方式支付给社员。 民主管理。社员是股东，股东大会按照民主集中制的原则组建组织机构，选举董事会，再由董事会选举经理人。

2.住房贷款保险机构 专门为单位和个人住房抵押贷款提供保险或经济担保的组织。 借款人在提供住房抵押的同时，向保险机构投保，一般每年支付的保险费为尚未偿还的贷款平均余额 保险公司在投保人无力按时偿还贷款本息时，就将所欠的贷款本息补偿给发放这笔贷款的金融机构 把借款人与信贷机构之间的债权债务关系接过来，转变成借款人与保险机构之间的债权债务关系，负责清理。

3.信托投资公司 专业银行办的信托投资公司 财政办的信托投资公司 业务: --发放委托贷款 --开发建设的器材、设备和部分建材的租赁 --代管住房出租 --代管房地产买卖 --土地执业信托 --房地产咨询

4.地方性的住房金融公司 管理体制: 股份制金融企业. 实行董事会领导下的经理负责制，董事会成员由参股单位负责人出任 管理体制: 股份制金融企业. 实行董事会领导下的经理负责制，董事会成员由参股单位负责人出任 双重领导: 由地方政府和人民银行。 资金来源：国家和地方拨给的住房基金; 股东单位的投资资本； 中央银行划拨的信贷周转金； 发行股票和中长期住房债券。

后续（以下部分） 个人住房贷款 公积金贷款 房地产保险

参考文献 《我国九十年代以来 房地产周期和金融政策》 作者：建设银行广东省分行 房地产信贷部总经理 博士 郁文达

房地产业是国民经济基础性、先导性产业，也是周期性很强的产业，房地产业的周期与金融密切相关。 我国九十年代以来房地产周期和金融政策 房地产业是国民经济基础性、先导性产业，也是周期性很强的产业，房地产业的周期与金融密切相关。 就短期而言，房地产业的波动与信贷市场关系是相当密切的。在成熟的市场经济国家，土地、资金等要素由市场价格信号引导。信贷政策与房地产业的一般传导机制是：利率下降，银行贷款可供量增加，投资支出、消费增加，建造商增加住房供应，购房者购房活跃，增加对抵押贷款的需求。利率上升则相反。利率、股市和住房市场的三者关系是：利率下降，股票价格上升，改善消费者的资产负债状况，人们的财富增多，提高消费者购买新住宅的欲望。反之则减少。现在美国利率下降，股市也在下降，但人们投在住房市场的资金增加，将购房作为投资保值的手段，这是家庭资产调整的结果。现在美国个人拥有的股票价值为12万亿美元，而拥有房地产的价值约为14万亿美元。

一、我国九十年代以来的房地产周期和金融政策 我国一些学者对中国的房地产周期作了不同的研究分析，有根据GDP增长与商品房销售额增长率的对应关系作划分；有从经济周期理论角度对房地产周期波动的相关关系进行划分；还有用商品房销售面积年增长率的指标来研究。考虑到房地产销售面积年增长率与其他综合指标效果基本一致，具有较好的代表性，与宏观经济波动指标具有可比性，也便于作同类比较，数据容易采集等特点，这里用这一指标来研究。

第一阶段是1996年以前。其特点是住房单位投资、集团消费，房地产金融初步建立，计划经济色彩很强。 我认为中国的房地产周期分成三个阶段。房地产金融在计划经济向市场经济的转轨过程中，伴随着住房制度和中国的金融制度的改革逐步建立。 第一阶段是1996年以前。其特点是住房单位投资、集团消费，房地产金融初步建立，计划经济色彩很强。 1984年根据国务院的有关规定，建设银行从建筑业流动资金贷款中单独切出一块支持城市综合开发和商品房专项贷款。1984年底，建设银行累计发放商品房贷款17.6亿元。 1988年以后，为了配合各地的房改和房地产金融业务的发展，建设银行成立了专门的机构，开发了不同种类的贷款，有适合于短期、临时周转的流动资金贷款，也有中、长期，一次贷款分期归还的固定资产贷款，也有存贷挂钩的个人消费性贷款。

上海1991年建立并随后在全国推行的住房公积金制度和房改建立的住房基金，使房地产金融有了自营性房地产业务和办理住房基金、住房公积金的政策性住房金融业务，可以运用闲置的政策性资金发放房地产贷款。这块资金的信贷安排1992年起由人民银行每年从社会信用计划单独安排一块规模下达给专业银行的房地产信贷部。九十年代初建设银行江门市分行在全国首次推出个人住房按揭贷款业务。当时全国掀起了圈地热和开发区热，银行的绕规模贷款、拆借资金和自办公司的贷款助长了圈地热和炒地热，1993年到达顶点。1993年国家开始整顿房地产并实行从紧的货币政策。1993年人行规定专业银行的新增房地产贷款安排纳入当年的信用计划和固定资产投资计划，并开始清理绕规模贷款、违规拆借和自办经济实体，到 1996年没有新增自营性开发类贷款，只能发放一部分委托贷款。1996年房地产周期达到第一个谷底。

第二阶段从1996年到1998年。这一阶段单位投资建房、集团消费仍占很大比例，个人购房也有很大的发展。1996年后货币政策开始松动，利率由高开始回落，1996年到2002年央行八次下调利率，利率水平处于下降的空间。银行可贷资金增加。从1996年开始，建设银行根据利率下调的信号，结合市场的需要，开始加大个人住房贷款的投放力度。1997年央行颁布了《个人住房担保贷款管理办法》，规定承办公积金业务的国有商业银行可以办理用公积金建造的普通住房的个人住房贷款。随着国家1998年下半年停止实物分房，单位投资建房、集团消费在1998年达到新的高峰。

第三阶段，从1998年到现在。我国进入以个人购买住房为主的时期。这一时期房地产金融政策的特点是货币政策宽松，银行可贷资金增加。1998年央行对商业银行实行的规模管理转变成资产负债比例管理，当年中央银行又颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定所有商业银行对购买自有普通住房都可以发放个人住房贷款，打破了主要由建设银行垄断的房地产金融业务。个人住房贷款资产质量好、风险低，是商业银行降低整体不良贷款，吸引中、高端客户资源的优质信贷品种。房地产金融进入四大国有商业银行为主，以争夺个人按揭业务的自由竞争时期。竞争的加剧，使商业银行之间必然会放宽开发贷款和个人住房贷款的贷款条件，加快了房地产市场的扩张。从周期波动可以看出，除1999年房地产市场有一定的下调幅度外，2000、2001和2002年又有所回升，并维持在较高位运行。人民银行2001年发出规范住房金融业务的通知，纠正商业银行的违规操作行为，房地产市场的周期波动和货币市场的松紧、信贷条件的宽松是紧密相连的。

从图一可以看出，1989年到1996年房地产市场经历了一个完整的周期。周期的两个谷底时间间隔是7年，间隔时间短，是计划经济、行政干预的结果，一刀切的调控使周期波动很陡。1996年后是新的一轮周期。1998年到顶部后开始回落，期间有一定的反弹，时间间隔已有6年，现在仍没有到谷底。1998年以后，房地产市场和房地产的金融政策的调整尽管还存在一定的问题，但己逐步市场化，两个谷底的时间间隔会延长，周期波幅相对平缓。

二、广东的房地产周期 地方的房地产市场是全国房地产市场的一部分，其金融政策的统一性保证了地方和全国趋势的一致性。但房地产市场又有很强的地域性，由于经济发展水平，市场成熟程度的不同，所以广东房地产的周期也和全国有一定的差异性。 从图二看，第一阶段缺乏数据，第二阶段和全国类似，这里重点分析1998年后的第三阶段。

1、广东省房地产业与国民经济协调程度(规模、速度) 表一：1996年-2002年广东国内生产总值和房地产业增加值统计表 单位：亿元

表二：广东房地产开发投资增长率及其占GDP和固定资产投资比重 单位：亿元、％ （1996年-2002年）

从规模上看，广东房地产业增加值占国内生产总值的比重1999年后都达到5％以上，2002年最高。房地产开发投资占国内生产总值和固定资产投资的比重也是逐年增加。在速度上，房地产业增加值的增长率快于国内生产总值的增长率，房地产开发投资额增长率快于固定资产投资的增长率。这表明房地产投资对国民经济增长的贡献度加大，经济增长对房地产的依赖程度加深。

2、周期变化的先导、同步和滞后指标分析 按房地产周期协调的先后程度分三类指标。 先导指标： (1)全社会固定资产投资(见表二)； (2)房地产开发投资额(见表二)； (3)施工面积(见表三)； (4)新开工面积(见表三)。

表三：广东省商品房施工面积和新开工面积统计表 单位：万平方米（ 1996年-2002年）

2、周期变化的先导、同步和滞后指标分析 同步指标： (1)销售面积(见表四)； (2)销售额(见表四)。 滞后指标： 竣工面积(见表五)。

表四：1996年-2002年广东省商品房销售面积和销售额统计表 单位：万平方米 表四：1996年-2002年广东省商品房销售面积和销售额统计表 单位：万平方米

表五：1996年-2002年广东省商品房竣工面积统计表 单位：万平方米、％ 表五：1996年-2002年广东省商品房竣工面积统计表 单位：万平方米、％

从三类指标分析看，先行指标的投资、新开工面积和施工面积同比增长较快；而同步的销售指标增幅平稳，2002年有所下调；滞后的竣工面积增加，空置面积也增加。

3、房地产的资金来源结构变化 表六：2002年1-11月东部地区房地产开发资金来源情况 单位：％ 3、房地产的资金来源结构变化 表六：2002年1-11月东部地区房地产开发资金来源情况 单位：％

从不同的地区来看，北京、上海、浙江、福建的自筹资金低于全国平均水平，而广东高于这一水平；北京、上海、浙江的银行贷款高于全国平均水平；而广东低于这一水平；而第三项其他资金来源(定金、按揭贷款)北京、上海、浙江都超过广东。这表明北京、上海、浙江等地企业资金依赖外部程度高于广东。

三、房地产金融政策的走势判断和建议 1、今年我国将继续实行稳健的货币政策，利率不会上调，仍处于较低的水平。今年经济增长的目标仍保持7％以上，房地产投资和消费支出对扩大内需，拉动国民经济增长的积极作用不应被忽视。 2、为了制止房地产的局部过热和泡沫的产生，中央银行的房地产金融政策会重申2001年的有关规定，特别要强调开发企业资质、信用等级要高，企业自有资金达到30％四证齐全才能发放贷款，贷款投向主要是支持普通商品房住宅，严禁个人住房贷款“零首付”，以规范商业银行的竞争行为。

三、房地产金融政策的走势判断和建议 3、房地产金融政策应该实行“软着陆”的操作，以保护和促进房地产市场健康发展，对在建的存量贷款项目和新项目的新增贷款应有所区别，避免“一刀切”造成房地产市场大的波动。提高开发企业准入标准和开发企业贷款的门槛，适当收紧房地产信贷配给。企业用低于30％的自有资金从事房地产开发是引发房地产信贷扩张的源头，房地产开发资金来源结构证明了这一点。广东房地产业的自筹资金在全国12个热点地区还算比较高，但自有资金所占比重不高，并且还在下降。全国热点地区自筹资金较低，自有资金水平可能会更低。企业财务结构不合理，盲目扩张，资金链很紧，是当前我国房地产市场的最大风险。由于商业银行体制改革不到位，内部的激励约束机制不完善和同业激烈的竞争，有效控制贷款资金和流向的贷后管理较松，助长了房地产信贷扩张。强化对企业自有资金30％以上的要求和贷后资金的管理必须从严。 4、用个人住房贷款条件的差别化要求引导和调整住房的产品结构。如对普通住房和高档别墅的贷款要求可以在贷款成数、期限、利率，期房和现房等方面给予前者比后者更优惠的条件。

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