【市 场 篇】

无锡小户型发展历程 第一阶段：最早出现于1998/1999年，产品出现以烂尾楼改造为主，供应量并不大。 其中以生活大师为代表项目 。 第二阶段：2002年至2003年，无锡小户型产品出现集中式放量，此类产品分布于 中心区或副中心区的普通住宅项目之中，大多是为了做足项目容积率而 建。其中以长江国际花园和嘉德时代广场为代表项目。 第三阶段：2004年，受土地经济指标、地段等因素影响，小户型产品的供应量不 多。其中以优族联盟（烂尾楼改造）为代表项目。 第四阶段：2005年，无锡小户型产品的功能形态出现了较多转变，不再是以填充 容积率或是简单的烂尾楼改造为目的。以禾嘉国际酒店式公寓和凯宾斯 基为例，项目走酒店式公寓物业路线，由专业的酒店物管公司管理。

酒店式公寓定义 酒店式的服务，公寓式的管理

无锡酒店式公寓现状 项目名称 区域 上市时间 价格 装修标准 禾嘉国际 市中心 售罄 9500（二手房） 1200 凯宾斯基 太湖广场 基本售罄 17000 3000 润华国际 滨湖区 在售 14000 红豆国际 2008.5 20000以上 2000 恒隆中心 未上市 —— 苏宁地块 保利达地块 无锡酒店式公寓尚处于起步阶段,目前主要集中在市中心和太湖广场等区位条件优越的区域，凯宾斯基由于有酒店的统一管理、高品质的产品以及包租的营销手段，实现了产品较好的销售。

重点个案 凯燕环球中心 区位概念：南长永和路18号（太湖广场旁）建筑指标：总建13.4万平方米 公开日期：2006.1 产品类型：酒店式公寓、办公 成交价格：酒店式公寓17500元/平方米（装 修标准3000元/平方米），办公 13500元/平方米 主力产品：64-72平方米 主力总价：酒店式公寓112-126万元，办公 86-97万元 销 售 率：酒店式公寓82%，办公90％

凯燕环球中心——楼层布局 23-29层为办公，30-48层酒店式公寓，49-52层包租酒店式公寓。 6F-22F为五星级酒店，由凯宾斯基入驻 物业 1F 德国普拉那啤酒餐厅 2F 豪景国宴馆 3F 国宾级千人大礼堂 世界美食自助餐厅 4F 波普艺术酒吧 5F 健康养生中心 （包括泳池、影视健身房、温泉概念SPA馆和油压推拿室） 6F-22F为五星级酒店，由凯宾斯基入驻 23-29层为办公，30-48层酒店式公寓，49-52层包租酒店式公寓。

凯燕环球中心——单层布局 扇形共享会客厅 大堂梯厅 6部客梯采用4.5米/秒瑞士迅达进口高速电梯，凭卡进入指定楼层

成功要素 产品品质 高标准的装修(3000元/平米) 酒店管理 凯宾斯基大酒店统一管理 包 租 投资客户信心增加 企划推广 包 租 企划推广 高标准的装修(3000元/平米) 凯宾斯基大酒店统一管理 投资客户信心增加 强调地段、成功开盘后的持续推广

重点个案 润华国际大厦 区位概念：滨湖区太湖大道与青祁路交界处 建筑指标：总建15万平方米 公开日期：2007.7 产品类型：酒店式公寓、办公、五星级酒店、商业 成交价格：酒店式公寓14000元/平方米，办公 11000元/平方米 主力产品：酒店式公寓80-99平米、办公85-108平米 主力总价：酒店式公寓112-126万元，办公86-97万元

润华国际大厦——项目规划 项目占地面积为1.51万平方米，建设集酒店式公寓、商务写字楼、超五星级酒店、商业等为一体的超高层建筑，高258米。竖向分隔为办公和酒店式办公、五星级酒店。 A座58层、B座48层，1-6F为商业中心。 A座7-30F，31-55F为酒店式公寓，56层为西餐厅，57层为中餐厅，58层为观光接待层； B座8-48F为办公用房。 A座 B座

润华国际大厦——单层布局 B座 办公用房 A座 酒店式公寓

重点个案 红豆国际大厦 区位概念：中山路 建筑指标：总建15万平方米 公开日期：预计2008.5 产品类型：酒店式公寓、办公、商业 成交价格：酒店式公寓20000元/平方米以上 主力产品：酒店式公寓65平米和110平米 主力总价：酒店式公寓130万元和220万元

目标客群构成 机会客源 居家自住 小企业和SOHO族 潜力客源 私营、个体老板 竞争客源 海内外机构企业高层、投资客户 主力客源

无锡酒店式公寓竞争市场未来体量预测 未来酒店式公寓面临太湖广场和解放路环线区域的竞争压力，预计竞争体量 案名 开盘时间 总建规模 （万M2） 当期面积 已推剩余面积 （万M2） 未来待推面积 （万M2） 预测市场存量 （万M2） 凯燕环球中心 06.1 4.7 0.86 / 尚城二期 06.6 2.26 1.89 0.01 0.37 0.38 润华国际大厦 07.7 3.5 1 2.5 无锡茂业城 07.12 14 7 5 12 小计 24.46 14.59 6.87 9.87 16.74 红豆国际 未开 3 无锡九龙仓 11 无锡世贸中心 13.6 合计 52.06 37.47 44.34 未来酒店式公寓面临太湖广场和解放路环线区域的竞争压力，预计竞争体量 将达到44万平方米，未来市场同样存在相当激烈的竞争。

无锡酒店式公寓市场分析 从目前的销售情况来看，酒店式公寓销售情况良好，年销售量在2.5万平方米。 公开 日期 案名 产品类型 规模 (万M2) 均价 （元/M2） 主力面积(M2) 主力总价 (万元) 销售率 备注 06.1 凯燕环球中心 酒店式公寓 4.7 17500 （装修标准3000） 64-72 112-126 82% / 06.6 尚城二期 2.3 7500 50-64 37-48 99% 最后80套房源于07年10月推出，采用精装修，价格在10000以上 07.7 润华国际大厦 3.5 14000（装修标准3000） 80-99 112-139 销售情况不好，户型不好，开间小，进深长． 从目前的销售情况来看，酒店式公寓销售情况良好，年销售量在2.5万平方米。 目前在售酒店式公寓都采用精装修销售，售价达到14000-17500元/平方米 左右（装修标准3000元/平方米）。 现市场上最好的两个酒店式公寓，总价都在110万元以上。 主要在售酒店式公寓项目规模基本在5万平方米以内。 公寓面积集中在60-70平方米之间。

酒店式公寓市场总结 酒店式公寓产品目前市场供应量有限，从销售情况分析，需求量在 现阶段看还是比较充足。 产品差异化比较严重，导致售价差距很大，产品力强的项目售价可 以达到17500元/平方米，还能保持较好的销售，无锡消费者购买能 力不容小视，另外可以说明只要产品力做强，无锡酒店式公寓的价 格还有较大的上升空间。 未来解放路环线和太湖广场周边将是酒店式公寓最集中的供应区 域，体量将达到44万平方米左右，未来竞争形势同样严峻。

项目分析 项目运作的2个关键点

关键点一 项目酒店式公寓体量过大（1200多套）， 参考无锡目前酒店式公寓的市场消化速度（40套/月左右），本项目从入市起的消化周期在2.5年左右。

以上数据来源产监处备案系统，截止时间2007年6月 参考个案去化情况分析 禾嘉国际去化量价图 凯宾斯基去化量价图 以上数据来源产监处备案系统，截止时间2007年6月 两个项目是无锡酒店式公寓运作较为成功的案例,月均去化量在40套/月左右.

建议: 1.总价控制 2.提高办公比例 3.营销手段(售后回租)

关键点二 项目品质的提升

建议: 1. 专业物业公司统一经营管理 2. 装修标准 3. 商业配套 4. 会所定位

酒店公寓的管理、服务 建议与国际品牌物业管理公司合作，如第一太平、仲量行、高力等。服务内容包括： 日常服务 特约服务（有偿项目） 1、闻讯服务和留言服务 2、信件报刊发收、分拣、递送至信箱服务 3、出租车预约服务 4、日间提供代订机票、火车票服务 5、日间代订餐位、文化体育节目票务 6、业主唤醒服务 7、代请家居专业公司服务 8、外围保安巡逻服务 9、消防知识培训、讲座服务 特约服务（有偿项目） 1、花卉代沟、递送及养护服务 2、洗衣、送衣服务 3、儿童托管服务 4、代联系物业出租、出售服务 5、物业内部的各项功能设施安装及维修服务 6、户内专业保洁

装修建议 电梯： 三菱、日立、迅达、OTIS 地面： 厅卧主材为复合地板或玻化砖； 厨卫： 主材为冠军、泛亚等品牌地砖 墙面 ：厅卧主材为多乐士、杜邦乳胶漆； 门窗 ：静电粉末喷涂铝合金窗、防火防盗门 厨房 ：过道式厨房或独立式厨房国内名牌或德国、西班牙、 意大利等品牌橱柜和厨房电器 卫生间：TOTO、科勒 空调： 美国及国内名牌中央空调和壁挂式分体空调， 其他： 高档小户型物业配全套家具家电

酒店公寓的特色客房 多种菜单式装修风格： 中式古典风格——象征豪华富裕，适合台湾人以及热爱中国古典文化的人群； 现代简约风格——象征随意、自由，适合喜爱市中心夜生活的年轻人； 精致风格——象征高贵庄重，适合事业成功、拥有较高社会地位的人群； 日式风格——迎合工业区外籍客户的需求。

酒店公寓的特色客房 中式古典风格 风格：古典风格在设计上继承了唐代、明清时期家居理念的精华，将其中的经典 元素提炼并加以丰富，同时改变原有空间布局中等级、 尊卑等封建思想， 给传统家居文化注入了新的气息。“形散神聚”是新古典风格的主要特点。 特色：在注重装饰效果的同时，用现代的手法和材质还原古典气质，古典风格具 备了古典与现代的双重审美效果，美的结合也让人们在享受物质文明的同 时得到了精神上的慰藉。

酒店公寓的特色客房 现代简约风格 风格：这是一种在简约主义影响下衍生出来的一种带有“小资”味道的室内设 计风格。尤其是随着众多的单身贵族的出现，这种小资风格大量地出 现在各式的公寓装修之中。 特色： 接受这种风格的客户，多为城市新贵，喜欢单身的生活的同时，又非常 注重生活的品质。因此在装修中不必考虑众多的功能问题。他们往往强 调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发，再 堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间。

酒店公寓的特色客房 精致风格 风格： 融合了欧式古典的浪漫，简约的干练，整体设计风格典雅、温馨，设计 中，非常注重细节的刻画与描述。 　 风格： 融合了欧式古典的浪漫，简约的干练，整体设计风格典雅、温馨，设计 中，非常注重细节的刻画与描述。 　 特色：雅致主义是近几年刚刚兴起又被消费者所迅速接受的一种设计方式， 空 间布局接近现代风格，而在具体的界面形式、配线方法上则接近新古典风 格。在选材方面应该注意颜色的和谐性。

日式风格 酒店公寓的特色客房 和室有一种独特的魅力，它可以表现出平和的意境。与欧美的装饰风格不同，极少用金属，从顶到地都是最天然最朴实的材料，多为原木、席、竹等，同时尽量保持原色不加修饰。 榻榻米是和室的象征。一般的和室都是采用将木地板架高作为榻榻米，看起来明亮舒适。如果把和室作为工作室，还可以用来隐藏电源线路，让整个和室看起来接近完美。室内多用木料、织物、石材等天然材料。显示材料的纹理，创造自然、简朴、高雅的氛围。 风格： 特点：

商业建议 A楼底商配套 一、二层 银行 会议室 商务中心 咖啡厅 高档 餐厅 超豪华 专属餐 厅 员工餐厅、 邮局（地下） 服务对象 写字楼客 户为主， 兼顾、公 寓和对外 户 户、会务 客人 人 户、公寓 客户，兼 顾对外 南城绿 洲俱乐 部客户 写字楼客户

除服务公寓客户外，还为整个项目提供服务，兼顾对外 公寓Ｂ、Ｃ底商配套 一层 美容、 美体保 健中心 花店 药店、 西餐厅 面包房 休息厅 高档超市 休闲咖啡 服务对 象 除服务公寓客户外，还为整个项目提供服务，兼顾对外 二层 （会所） 桑拿、 淋浴 健身房 体操房 儿童活动室 球类运动室 雪茄长廊 以公寓客人为主，俱乐部会员

会所建议 会所定位： 　　　采用会员制的经营方式，显示会员尊贵的身份，为会员及其家人提供专属的高档商务、会议、交流、休闲、健身、娱乐、餐饮等富有特色的空间和高品质的服务。

会所目标客户特征： 　　具备一定实力的公司的决策层人士，不仅具有较强的消费能力，而且具有选择公司发展区域的决定权力由于经济实力强大，他们对于消费环境具有相当高品质的要求，以彰显其社会地位和实力、品位，但又不希望过于引人注目；消费能力极强，对于形象、品质、舒适度和个性化的需求大于对价格的关注。他们理性地追求享乐，追求个性化的享受。

经营方式： １．实行会员邀请方式，分为创始会籍、高级会籍、　 　　普通会籍，并定期举行俱乐部活动，聘请专门 　　的国际级俱乐部管理公司进行管理。 ２．俱乐部的会员人数应控制一定数量，以保证其 　　尊贵性和高品质服务，并享受会员级的较大的 　　优惠。 ３．俱乐部可定期为会员举行丰富多彩的俱乐部活 　　动，为其创造商业机会。