盘中争胜 2011年下半年度·营销策略简报

持中 落子 博弈 1 5 2 4 3 洞察 高瞻

博弈

在售豪宅竞品情况

竞品去化——凯纳华侨城 凯纳华侨城—目前报价12000元/㎡,实际成交均价在11000－12500之间 产品特色 架空两层(7米) ，物管，地暖，庭院景观，装修（2000元/㎡标准） 推售概况 1、目前1、2、3、5已全部推出销售 2、6号楼已取得预售许可证预计将于下半年推出 主力户型 88㎡二房二厅 132-146㎡三房二厅 成交均价 12050元/㎡左右 主力总价 二房90-100万 三房130－140万 1 2 3 5 6 近期无营销活动，成交均价始终在地位徘徊，同样为精装修配置，对于首府而言，中小户型形成一定的价格干扰

竞品去化——凯纳华侨城 项目名称 日期 成交套数 面积 成交均价 凯纳华侨城 2011年上半年 44 4915㎡ 12050元/㎡ 2011年上半年凯纳华侨城住宅部分网上备案共计成交44套，面积累计4915㎡，成交均价为12050元/㎡ 2011年凯纳华侨城网上备案，总共成交44套，成交面积集中在89－146平米，同样为中小户型，成交均价12050元/㎡ ，下半年预计推出6号楼，6号楼主力以小户型为主面积段在88-130之间对于首府而言，预计下半年该竞品中小户型依然会形成一定的价格干扰·

竞品去化——京城豪苑 京城豪苑—酒店公寓后续销缓慢，改推8＃毛坯房销售 2011年上半年主要销售华府阁采用毛坯方式销售 华丽阁 华都阁 华英阁 华府阁 待建中 商业裙楼 华馨阁 产品特色 鸿艺会、菜单式装修（3500元/㎡标准） 推售概况 2011年上半年主要销售华府阁采用毛坯方式销售 2011年上半年加推回迁房销售 华府阁 华府阁：88㎡-130㎡ 成交概况 回迁房热销 成交均价 豪宅今年无成交，去年成交均价22000元/㎡ 华府阁（毛坯）13000-13500元/㎡ 回迁房5991-8099元/㎡

竞品去化——京城豪苑 项目名称 日期 成交套数 面积 成交均价 京城豪苑（豪宅） 2011年上半年 —— 京城豪苑（毛坯房） 15套 2048.28㎡ 13221元/㎡ 京城豪苑（小公寓） 4套 290.59㎡ 12679元/㎡ 京城豪苑（回迁房） 95套 6248㎡ 5991-8099/㎡ 2011年上半年京城豪苑备案共计114套，其中豪宅无备案；今年主要成交的为回迁房备案95套，面积6248㎡，成交均价约5991-8099元/㎡；毛坯房备案15套，面积2048.28 ㎡，成交均价13221元/㎡；小公寓备案4套，面积290.59㎡，成交均价12679元/㎡ ； 2011年京城豪苑网上备案 ，总共成交114套， 豪宅无成交。而后期推出的回迁房则由于户型面积偏小，而且单价较低，吸引了大量客户购买，主力均价5991-8099/㎡ ，成交面积集中在100平米左右。下半年剩余回迁房150套左右，预计任然将成为销售主力，而毛坯公寓房剩余100套左右，均价13000-13500之间，预计在下半年会对首府二期造成客户一定的分流。

竞品去化——新城金郡 新城金郡——目前报价12000元/㎡- 15000元/㎡,实际成交均价在13000－15000之间 产品特色 指纹所、刷卡电梯、中央吸尘、新风、2.1m抬高坡地景观 推售概况 目前1、2、3、5已全部推出，沿街商铺已在火热销售中 2011年下半年可能推出10号楼和11号楼面积为88平米-129平米 主力户型 88-151㎡四房 成交概况 目前主要成交面积为88平米的2房和151平米的3房为主 成交均价 住宅成交均价13500元/㎡ 主力总价 120-180万 营销动态 针对88和151较难去化户型推出特价房 11 9 10 7 8 5 6 2 3 1

竞品去化——新城金郡 项目名称 日期 成交套数 面积 成交均价 新城金郡（住宅） 2011年 上半年 125 14561.72㎡ 14047.84元/㎡ 新城金郡（商铺） 20 982.24㎡ 30000-40000元/㎡ 2011年上半年金郡备案共计145套，其中住宅备案125套，面积14561.72㎡，成交均价约14047.84元/㎡；商铺备案20套，面积982.24㎡，成交均价30000元/㎡- 40000元/㎡ ； 2011年金郡网上备案 ，总共成交140套， 住宅备案125套，成交主力为80平米-151平米户型。下半年该项目将要推出10号楼（18层）和11号楼（26层），面积段从84平米-129平米，从面积段、总价段、交付时间、地段优势来看该项目下半年将成为本案二期的主要竞品之一。

竞品去化——莱蒙时代 莱蒙时代—目前主力成交均价在15000左右，以中小户型为主 以市中心住宅为宣传点，地段、地段、还是地段 1.5万元/㎡ 瞿秋白纪念馆 4#48层 3#28层 2#28层 莱蒙名郡 1#44层 产品特色 市中心毛坯房（面积段适中） 推售概况 1、目前2、3、 小公寓在售； 2、下半年预计推出4号楼高层住宅2T4H，面积段为110平米-146平米；（可能精装修） 主力户型 小公寓50㎡-70㎡单身公寓 2、3号楼104㎡两房-139㎡三房 成交均价 1.5万元/㎡ 主力总价 两房100-130万、3房180-210万 小公寓 以市中心住宅为宣传点，地段、地段、还是地段

竞品去化——莱蒙时代 项目名称 日期 成交套数 面积 成交均价 莱蒙时代（住宅） 2011年上半年 43 4641.24㎡ 15286.43元/㎡ 莱蒙时代（小公寓） 38 2121.66㎡ 13068.14元/㎡ 2011年上半年莱蒙时代备案共计81套，其中住宅备案43套，面积4641.24㎡，成交均价约15286.43元/㎡；酒店式公寓备案38套，面积2121.66㎡，成交均价13068.14/㎡ ； 2011年莱蒙时代网上备案 ，总共成交81套， 住宅备案43套，成交主力为104平米-139平米户型；小公寓备案38套，成交主力户型在55平米-70平米。下半年该项目将要推出4号楼（48层高层），面积段从110平米-146平米，预计将以精装修方式进行销售，从面积段、总价段、地段优势来看该项目下半年将成为本案二期的主要竞品之一。

竞品去化——万博国际 酒店式公寓 豪宅 5A办公楼 豪宅 回迁房 项目名称：万博国际广场 开发商：常州新城万博置业有限公司 景观设计单位:香港阿特森泛华 售楼处地址：早科坊万博国际广场体验馆 总建筑面积： 300000平方米 占地面积： 30000平方米 容积率： 7.0 绿化率：25% 建筑类别：住宅、写字楼、商铺、酒店式公寓 装修状况：精装修 装修标准：3000元/ ㎡ 均价 ：15000-17000 物业公司：新城物业 物业管理费：2.8元/ ㎡*月 开盘时间：2010年1月31日 入住时间：2013年3月20日 酒店式公寓 豪宅 5A办公楼 豪宅 回迁房

竞品去化——万博国际 项目名称 日期 成交套数 面积 成交均价 万博国际广场（豪宅） 2011年上半年 21 2205㎡ 17130.25元/㎡ 万博国际广场（小公寓） 85 4675㎡ 16725.10元/㎡ 2011年上半年万博国际备案共计106套，其中住宅备案21套，面积2205㎡，成交均价约17130.25元/㎡；酒店式公寓备案85套，面积4675㎡，成交均价16725.10/㎡ ； 2011年万博国际网上备案 ，总共成交106套， 住宅备案21套，成交主力为75平米-224平米户型；小公寓备案85套，成交主力户型在55平米。下半年该项目将要推出5号楼（甲单元和乙单元），甲单元为2T2H,面积为190平米，乙单元为2T2H,面积为250平米，从面积段、总价段来看该项目下半年将成为本案的主要竞品之一。

首府在成交均价、成交面积和成交总价这三个指标上远远领先竞品 在首府现有成交单总价体系下，成交量远远领先于竞品 华侨城 京城豪苑 金郡 莱蒙时代 万博国际 新城首府 成交套数 44（精装） 4（精装公寓） 15（毛坯） 95（回迁房） 125（精装） 20（商铺） 43（毛坯） 38（公寓） 21（住宅） 85（公寓） 62（一期） 70 (二期） 9（商铺） 5（办公） 成交面积 88－146 精装公寓60-75 毛坯90-140 回迁房90 住宅88-151 商铺50 住宅104－139 公寓50-70 住宅75-224 公寓55 一期120-245 二期134-179 商铺67-90 办公1266 成交均价 12050元 13000元（精装公寓） 13500元（毛坯） 6000元-8000元（回迁房） 住宅13500元 商铺33000元 住宅15000元 公寓13000元 住宅17200 公寓16700 一期18000-25000 二期14200 商铺19000-40000 办公14000-19000 成交总价 110-175万 78-98万（精装公寓） 122-190万（毛坯） 54-72万（回迁房） 住宅120-205万 商铺175-200万 住宅156-210万 公寓65-05万 住宅130-400万 公寓91万左右 一期190-450万 二期165-260万 商铺134-360万 办公16500-23000万 首府在成交均价、成交面积和成交总价这三个指标上远远领先竞品 在首府现有成交单总价体系下，成交量远远领先于竞品

潜在豪宅竞品情况

潜在竞争——凯悦中心 凯悦中心——高密度大型城市综合体，金鹰百货已入驻，整体形象较为高端，即将推出精装2号和5号楼，对外报价20000元/㎡左右（装修标准5000元/㎡） 2 5 项目地址 钟楼怀德路劳动路交汇处 　 项目总建 56万㎡，其中高层公寓约25万㎡，类独栋约1万㎡，商业16万，酒店式公寓+写字楼约14万㎡ 容积率 5.28　 物业构成 9栋公寓、2栋酒店式公寓、1栋写字楼、20套类独栋、商业中心　 项目动态 金鹰百货已签约入驻，售楼处于3.26开放，预计将于年底开盘 规划 人车分流、双层地下车库 规划设计 日裔美籍：山本德儒 建筑设计 绿城 景观设计 贝尔高林 室内设计 雅狮（新加坡） 物业顾问 戴德梁行　 8万㎡，5层 金鹰百货

潜在竞争——凯悦中心 凯悦中心——即将推出2号和5号楼，二梯三户，主力户型139-143㎡三房和95㎡二房，173㎡和201㎡四房分布于各单元东向位置，各户型均具有一定附加值，方正实用，布局较为合理，类独栋单套面积450-550㎡ 139㎡三房 201㎡四房 143㎡三房 173㎡四房 95㎡二房 附加 附加 附加 附加 附加 附加 附加 主卧 主卧 附加 附加 附加 阳台、工作阳台、内庭 院等附送空间较多 2.主卧套卫生间、书房及步 入式衣柜，但通透性不佳，且室内动线较长 客厅、双卧均朝南； 户型方正，布局较为合理 南向大面积阳台、北向内庭院，附加值较高； 户型方正，布局较为合理 方正实用、南北通透，具有一定的附加值； 主卧设置独立步入式衣帽间。 阳台、工作阳台、内庭 院等附送空间较多 2.布局合理、户型方正

潜在竞争——凯悦中心 凯悦中心——样板房装修标准参照首府，由于地理位置的优势、本身项目定位以及173㎡和201㎡四房总价与首府部分户型总价有交叉，预计12月左右推出 三星Ezon智能门锁 瑞典伊莱克斯四件套厨房 2.15m高钢木复合门 书房 餐厅 主卧 大理石踢脚线、科勒卫浴 客厅：石材地面+拼花 主卫全石材铺装 玄关柜 衣柜

去化及预售 项目名称 总量（万㎡） 已推量（万㎡） 截止2011年6月份存量（万㎡） 2011年下半年预推量（万㎡） 2012年预推量（万㎡） 莱蒙时代 12 3.6 8.4 2.2 6.2 京城豪苑 35 12.6 22.4 3 10（商业） 万博国际 30 9.9 20.1 5 10 新城金郡 22 6 龙湖.香醍漫步 65 16 49 9.5 15 龙湖.原山 50 10.8 39.2 8 凯悦中心 56 巨凝金水岸 33 6.0 27 2.9 TOTAL 303 68.9 234.1 39.6 77.2

持中

来人导入——来访量不断减少 圈层运营——客户缺少回笼话题 竞品挤压——单价和总价双重挤压 多线推广——多产品多总价段同时推广 核心问题 来人导入——来访量不断减少 圈层运营——客户缺少回笼话题 竞品挤压——单价和总价双重挤压 多线推广——多产品多总价段同时推广

高瞻

销售目标 S18——120套——2.4亿 S16——40套——1.6亿 2011年——12亿 目前累计——7亿 下半年目标——5亿 2011年——12亿 目前累计——7亿 下半年目标——5亿 S18——120套——2.4亿 销售目标 S16——40套——1.6亿 楼王—— 6套——0.6亿 公寓——200套——1.2亿 办公—— 4套——0.8亿

品牌高度 高端市场 NO.1 高端市场 10％ 市场占有率 □ 成为常州顶级改善需求的绝对领跑者 品牌目标 品牌高度 高端市场 NO.1 □ 成为常州顶级改善需求的绝对领跑者 市场占有率 高端市场 10％ □ 扩大首府在日趋激烈的高端市场竞争中的市场份额

洞察

解决之道

客源拓展 定点深拓 · 渠道营销 审美疲劳 话题营造 · 活动营销 圈层维护 实景震撼 · 饭局营销 差异竞争 价值解读 · 文本营销

定点深拓 渠道营销

内外联动，人气爆棚 客源拓展 请进来 走出去 渠道营销 定点小区、商场路演，结合现场派发，建立项目最新动态发布阵地 周末特卖会+现场抽奖 结合联盟商家新品发布会等节点的现场展示 周末特卖会+现场抽奖 常规业主活动 提供会所给商会、联盟商家、银行等举办会员活动

工作日积客，周末集中成交，签约即可参与当日抽奖 客源拓展 渠道营销 周末特卖会 工作日积客，周末集中成交，签约即可参与当日抽奖 信息传递方式：短信、网络

以广告投放或者资源购买的形式争取客户资源， 客源拓展 渠道营销 数据库系列开发 银行、商会、4S店 联盟商家、供应商 高端小区业主 …… 短信 电话 DM 活动 账单 通过短信公司和数据公司的公关开发， 以广告投放或者资源购买的形式争取客户资源， 为电话开发储备开发资源。

话题营造 活动营销

中国淑女 • 羽西魅力课堂 名人论坛 活动目的：制造话题，导入目标群体 活动形式：魅力课堂+签名赠书 活动群体：常州女企业家商会 活动营销 中国淑女 • 羽西魅力课堂 活动目的：制造话题，导入目标群体 活动形式：魅力课堂+签名赠书 活动群体：常州女企业家商会 新城首府女业主 联盟商家女性代表

名人论坛 活动营销 青少年情商夏令营

事件营造 活动营销 常州民营企业资本运作高峰论坛

［全国文明城市］＆［国际花园社区］ 国际、复合、生态、前瞻 星河湾两度荣获金奖 文明城市形象已成熟 形成项目与城市的互动，借势造势 事件营造 活动营销 ［全国文明城市］＆［国际花园社区］ 荣誉工程 +“绿色奥斯卡” 景观改善/遗产管理/环境保护措施/公众参与/健康的生活方式/未来规划 符合项目特质 国际、复合、生态、前瞻 豪宅形象符号 星河湾两度荣获金奖 常州城市需求 文明城市形象已成熟 契合城市高度 形成项目与城市的互动，借势造势

事件营造 活动营销 拍客帝国 新城首府DV创意大赛

实景震撼 饭局营销

圈层文化 饭局营销 饮食男女 维护头羊客户，加强老带新

价值解读 文本营销

办公 文本营销 价值展示

大平层读本 文本营销 大平层读本 《三生有幸》 生命（人与自我）丰盛 生活（人与社会）多姿 生态（人与自然）美好 ——新城首府幸福读本

落子

S16—— S18—— 余房存量 2#楼——1套 3#楼——13套 6#楼——3套 5#（430）——24套 （245）——46套 合计——87套 S18—— 8#楼——58套 9#楼——28套 10#楼——63套 11#楼——54套（未公开） 合计——203套 公寓——250套 办公——5套

以人为核心 按照成交各类产品370套计算 按照4：1的常规来人成交比 至少需要1500组导入客户 因此 成败关键在于“人” 只有导入足够多的来人量 才有可能完成最终的目标 以人为核心

A类 B类 C类 客户分级 作为顶级产品重点开发客户 20组 作为主力产品重点开发客户 50组 作为圈层活动主力产品推荐开发客户 100组 首府中的顶级客户，以430楼王和办公楼客户为主导，加上部分温州商会和福建商会客户，具备非常强的购买力和圈层影响力 B类 作为主力产品重点开发客户 50组 首府中的中等客户，以245客户为主导，对项目有较高的忠诚度，在圈层内部具有一定的影响力，活动参与度高 C类 作为圈层活动主力产品推荐开发客户 100组 首府中的较低层次客户，以二期和一期的中小户型为主，对项目有较高认可度，具备一定的圈层影响力，且活动参与度非常高

阶段分解 公寓清盘 公寓筹备第四轮上市 住宅现房发售清盘 7月 8月 9月 10月 11月 12月 公寓启动推广，各类余房保持续销。完成S16除楼王外其余房源销售 公寓第三批房源上市。基本完成176和158去化 公寓筹备第四轮上市 住宅现房发售清盘 各类余房保持续销，办公拓展

阶段规划 强音震撼 S18/办公续销 势能转换 交响共鸣 实至名归 华丽收官 7月 8月 9月 10月 11月 12月 S18，25套 公寓 交付 阶段规划 大宅 交付 公寓样板完成升级 7月 8月 9月 10月 11月 12月 S18，25套 公寓100套 S18，20套 公寓30套 S18，20套 公寓50套 S18，20套 公寓10套 推案 规划 S18，25套 S18，25套 强音震撼 S18/办公续销 势能转换 交响共鸣 实至名归 华丽收官 营销 阶段 现买现赚！ 外籍公寓带租约 准现发售 从精品到经典， 国际花园社区醇熟绽放 精品酒店试运营，2011华丽收官 诉求 主线 让世界， 与常州和声 更懂生活的豪宅 不是王者，是智者 户外 夹报 短信 软文 电梯 直投 派单 围挡 巡展 拓展 分级开发 饭局营销 圈层归属 话题营销 户外 夹报 短信 软文 电梯 直投 派单 联动 户外 夹报 短信 软文 电梯 直投 派单 租约签约仪式 DV情景剧 二三级联动 中秋节活动 户外 夹报 短信 软文 电梯 直投 派单 重阳节 小区路演 商场路演 二三级联动 户外 夹报 短信 软文 电梯 直投 派单 荣誉工程 酒店试运营 话题炒作 户外 夹报 短信 软文 电梯 直投 派单 情商夏令营 中国淑女 二批交房 话题炒作 营销 战术

［2011 / 07］ 势能转换 分级开发 实效推广 圈层归属

推售规划——7月 余房 新推 合计 销售重点—— 策划重点—— 房源 栋号 套数 去化目标 推售重点 S16 63 8 6#西5#东 S18 149 25 134、176 办公 5 1 7F 楼王 24 中低区 新推 无 合计 236 35 销售重点—— 保持各类余房的平稳续销，一期134和176，6#西和5#东为该阶段重点； 策划重点—— 针对不断下降的来人量予以提升，通过各类手段保证项目的市场热度；线上以楼王为核心的宣传要保持；

热销炒作 楼幅： 户外：

楼王起势 形象面 竞争面 销售面 全城仰望 差异竞争 价值驱动

户外

分级开发 C级客户 低效能业主、外围目标客户 精准直击 B级客户 普通大平层业主 圈层归属 A级客户 楼王、办公业主 饭局营销

精准直击— 线下拓展 社区巡展——调整形式 青山湾 鹏欣丽都 润德半岛 天安花园 聚和家园 美林国际 以社区定点活动为核心的社区巡展效果非常理想，在未来的线下计划中将重点以社区SP活动为主体进行宣传； 在社区的选择上，除了现有社区外，另外会针对此次二期成交集中社区进行拓展充实；

精准直击— 线下拓展 电话Call客——完善管理 保持现有的频率与密度； 资源上做进一步的拓展； 完善现有的Call客考核；

精准直击— 线下拓展 DS拜访——调整区域 近期来访客户中新北区的府翰苑来人量保持稳定，针对府翰苑客户可进行一轮DS拜访，进一步深入拓展客户。

精准直击— 线下拓展 数据资源开发利用 电话 楼王办公专属拓展物料 一万组常州企业主名单 短信 DS 邮寄

客户质量提升 主推方向调整 前期沟通协调 后期保持维护 精准直击— 线下拓展 中介资源利用 中介保证导入客户质量，在邀约手段和说辞上调整，不以数量为依据 主推方向调整 目前公寓现场表现极差的情况下，建议中介主推住宅，保证来访质量 前期沟通协调 中介事先提供来访名单后，先对客户进行一轮确认，保证当天主推 后期保持维护 客户来访后由专属业务员进行维护跟踪，并录入天诺系统

圈层归属 内外场活动同步推进 内场：CASINO活动 外场：系列DIY活动 外场：丰富巡展话题； 内场：活跃现场气氛。

圈层归属 周末特卖会 周末成交可参与当期抽奖； 每期奖品不同，设“苹果节”（苹果系列）、“旅游节”（泰国双人游、香港亲子游、台湾自由行）、“家居节”（红星美凯龙代购券）、“健康节”（健身卡、水疗SPA）、“魅力节”（美容卡、美容套装）、“美食节”（高档餐厅会员储值卡）； 奖品规格：1万元以上一个，5000-10000元两个，1000元10个；或同时抽取3个同量级大奖。

饭局营销 饮食男女 地点：15号会所、楼王样板房 形式：河豚之夜、托斯卡纳红酒之旅、慕尼黑奇异饕餮夜…… 食客：A级（楼王、办公）业主，可携友1名参加

话题营造 仲夏浪漫季 合作商家：常州顶级婚纱影楼、化龙巷网站 活动形式：1、外围客户——网络报名，抢拍10个名额，可获纪念奖；同时到会所抽取天价婚纱套餐1份（楼王奢华实景拍摄场地）；选取一张婚纱照到网络活动主题帖接受网友投票，得票最高者可获大奖普吉岛双人蜜月游。 2、首府业主——结婚满25年以上的业主，可获赠婚纱套装拍摄。

DS物料

DS物料

DS物料

［2011 / 08 ］ 话题营造 形象造势 焦点事件

推售规划——8月 余房 新推 合计 销售重点—— 策划重点—— 房源 栋号 套数 去化目标 推售重点 S16 55 8 3#东5#东 S18 124 25 134、158 办公 4 1 16F 楼王 23 中低区 新推 无 合计 201 35 销售重点—— 保持各类余房的平稳续销，一期3#东5#东，二期134和158为推售重点； 策划重点—— 保持人气同时，通过焦点事件活动和圈层活动继续推进高端产品成交；同时根据条件启动线上公寓宣传；

公寓推售条件 明确酒店公寓最终实现参观带看条件的具体时间，建议务必在8月中旬前完成带看条件，为公寓9月集中推售做好准备

户外

秀稿

事件营销 常州民营企业资本运作高峰论坛

精准直击—客源导入 青少年情商夏令营 时间：8月上旬 形式：情商讲座+签名赠书 人群：新城首府小业主、定点小区报名小业主，约70人

精准直击—客源导入 中国淑女 • 羽西魅力课堂 时间：8月中旬 形式：魅力课堂+签名赠书 人群：常州女企业家商会、新城首府女业主、联盟商家女性代表

实效推广 媒体通路 活动执行 户外 DM 网络 情商夏令营 社区路演 短信彩信 电梯框架 DS 业主生日会 饮食男女

［2011 / 09 ］ 交响共鸣 现场营造 强势推广

推售规划——9月 余房 新推 合计 销售重点—— 策划重点—— 房源 栋号 套数 去化目标 推售重点 S16 42 5 5#东 S18 79 25 134、158 办公 3 —— 楼王 22 1 新推 公寓 156 100 3、5、15、16、18 合计 327 131 销售重点—— 针对公寓第三批房源进行重点销售； 策划重点—— 大型事件节点结合公寓公开，线上线下大面积做一轮推广，实现公寓集中去化；

户外

二三级联动 上海中介门店二手联动 中介门店在这个阶段进行一波强力推荐，促进开盘前公寓客户蓄水

事件营销 国际公寓租约签约仪式

DV情景剧启动：网络报名——脚本筛选——进入社区拍摄——大赛支持 事件营销 拍客帝国 新城首府DV创意大赛 DV情景剧启动：网络报名——脚本筛选——进入社区拍摄——大赛支持

圈层归属 9.12中秋节

［2011 / 10 ］ 交响共鸣 交房造势 成熟社区 圈层归属

推售规划——10月 余房 合计 销售重点—— 策划重点—— 房源 栋号 套数 去化目标 推售重点 S16 37 8 5#东、5#西 S18 59 20 134、179 办公 3 1 17F 楼王 22 中低区 公寓 56 30 余房楼层 合计 177 50 销售重点—— 各类列产品借助9月公开热销之势顺势保持去化； 策划重点—— 中介持续进行公寓推动，并启动年底交付现房造势；

户外

事件营销 10.5重阳节

［2011 / 11］ 实至名归 荣誉工程 成熟社区 圈层归属

推售规划——11月 余房 新推 合计 销售重点—— 策划重点—— 房源 栋号 套数 去化目标 推售重点 S16 29 8 5#东、5#西 39 20 134 办公 2 1 17F 楼王 21 中低区 公寓 36 5 新推 78 50 19、20、21 合计 147 销售重点—— 公寓推出第四批房源，余房房源保持续销； 策划重点—— 交房收官进行重点炒作，通过奖项评选对项目进行炒作；

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荣誉工程 “国际花园社区”评选启动新闻发布会

事件营销 精品酒店试运营

话题营造 系列话题炒作 咱常州也出了个国际花园社区啦！国际上也有的排名了。 听说这次得金奖的社区全球才3个，咱常州就有一个，好像是新城的那个首府，真牛× 首府怎么又交房了？速度也忒快了吧！ 眼瞅着新城首府晚上一栋栋高楼开始亮灯了，都住的有钱人啊！

［2011 / 12 ］ 华丽收官 酒店运营 圈层归属

推售规划——12月 余房 新推 合计 销售重点—— 策划重点—— 房源 栋号 套数 去化目标 推售重点 S16 21 5 5#东、5#西 19 134 办公 1 —— 楼王 20 中低区 公寓 65 10 新推 11# 54 中区 合计 180 42 销售重点—— 11#楼推出，以二期楼王结合一期交付，事先成交最大化； 策划重点—— 首府一期完美收官，通过各类价格手段与交付客户回笼，促进成交；

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事件营销 大宅二批交房

话题营造 系列话题炒作 听说新城首府也搞了个酒店？是给美国人运营？ 通江路那边现在变成高级酒店聚集区了嘛！ 有客户来考察，想就近住通江路，新城首府那个酒店怎么样啊？ ……

400 总计 下半年回款目标：5亿 推广预算按照0.8%计算，共计400万 媒体 2011 2011媒体预算 户外 50 报纸（软文/夹报/报眼） 20 短信/彩信 15 网络（话题/活动/看房团） 30 DM直投 电梯框架 40 物料 包装 活动 135 总计 400