第八章 房地产开发投资财务分析 学习目标： 掌握房地产开发投资分析的内容、步骤及常用方法，编 制财务评价基本报表，反映项目盈利能力、清债能力的各项 指标，初步判断房地产项目投资的可行性。 熟悉比较分析法，基本报表，静态投资回收期，动态投 资回收期，房地产项目辅助报表。 了解房地产开发投资财务分析的作用、成本费用估算 表，贷款还本付息表，比率分析法，因素替换法。

第一节 财务分析概述 第二节 房地产开发投资财务报表分析 第三节 房地产投资项目财务分析与评价

第一节 财务分析概述 一、财务分析的含义 二、房地产开发投资财务分析的作用 三、房地产开发投资财务分析的内容和步骤 第一节 财务分析概述 一、财务分析的含义 二、房地产开发投资财务分析的作用 三、房地产开发投资财务分析的内容和步骤 四、房地产投资财务分析过程中常用的方法

一、财务分析的含义 又称财务评价，是依据现行国家财税制度和价格体 系，对财务收益与成本费用进行计算、预测，编制财务报 表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分 析，财务生存能力分析，通过比较、判断、分析等技术方 法，揭示其经营状况及变化规律，据以判别项目的财务可 行性，以便于项目投资决策的分析方法。 房地产开发投资财务分析，是从房地产开发投资企业 的角度进行的经济评价，是在房地产市场调查与预测，项 目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等 基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算 财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力 和资金平衡情况进行分析，据此分析和判断投资项目在财 务上的可行性。

二、房地产开发投资财务分析的作用 房地产开发投资财务分析是房地产投资分析的核心内 容，其作用可归纳为如下三个方面： （一）是项目投资决策的重要依据 （二）项目或方案比选中起重要作用 （三）是金融机构审核开发贷款的重要依据

三、房地产开发投资财务分析的内容和步骤 （一）财务分析的内容 主要内容包括三个方面： 1、收益分析。通过估算开发项目收入和成本费用的有关 基础数据，包括销售收入、开发成本费用的估算，编制财务 现金流量表和损益表，运用财务分析指标，分析判断项目投 资盈利能力，得出投资合理的经济效益。 2、风险分析。通过分析项目的资产负债及资金来源与运 用状况，判断项目的财务风险和经营风险。 3、资金流动性分析。通过分析项目的资金和资金结构状 况，判断项目资金的充裕程度、资金结构的合理性。

房地产开发投资财务分析的步骤见图8-1，详细如下： （二）财务分析的步骤 房地产开发投资财务分析的步骤见图8-1，详细如下： 估算基础数据 编制财务报表 计算评价指标 分析财务效益指标 得出评价结果 指标计算方法 选择评价参数

1、分析、估算开发项目投资基础数据 对包括项目总投资、资金筹措方案、成本费用、租售收入 与税金及其他与项目有关的投资基础数据进行分析、估算。 2、编制财务评价报表 财务报表分为基本报表和辅助报表两部分， 3、计算评价指标 包括反映项目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指 标，有静态指标和动态指标。 4、分析财务效益指标 应合理选择评价参数 5、得出评价结果 将最终计算出来的有关指标与基准指标进行对比分析， 从财务角度提出开发投资项目的可行与否的结论。

四、房地产投资财务分析过程中常用的方法 1、比较分析法 它是指通过指标间的对比，从数量上来确定指标差异的一种分析方法，通常有三种比较形式。 （1）分析实现目标的程度，即通过实际指标与计划指标、计划指标与定额指标的对比，计划指标与先进指标的比较等来分析实现目标的程度。 （2）分析经济活动的发展状况，即通过指标间的纵向比较，来分析项目的经济指标发展趋势。 （3）分析经济活动的实际水平，即用项目实际经济指标与国际先进水平、国内同业先进水平、当地先进水平、平均水平相比较，来分析项目相对实际水平，揭示存在的差距。

2、比率分析法 是指通过计算指标的比值和观察其变化趋势，来揭示项 目投资效益的方法，在投资项目中一般要计算三个方面的比 率：流动性比率、效能性比率、盈利性比率。 根据分析的不同内容和要求，比率分析法又可分为三类： （1）相关比率分析法，例如项目利润与成本相比，求出成 本利润率；项目的负债与资本对比来求出资产负债率等。 （2）趋势比率分析法，即用不同时期的同类指标进行对比 来求其比率。它是研究经济指标变化趋势和发展规律的一种 分析方法。 （3）结构比率分析法，是指某一经济指标占总体指标的比 率。通过结构比率分析，可以考核经济现象的构成及其变 化，以研究项目经济运行的规律。

3、因素替换法 这是一种用于测定由多种相关联的因素构成的经济指标 中，各组成因素的变动对指标差异总额的影响程度的财务分 析方法。 因素替换法的分析过程是：先假定其他因素值不变，只 改变其中某一个因素值，分析指标值的变化。按照此法，以 一定的顺序，逐个变动因素，从而检验出各因素对指标值的 影响程度及影响方向。

第二节 房地产开发投资财务报表分析 一、财务评价的报表体系 二、辅助报表的编制 三、基本报表的编制

一、财务评价的报表体系 包括基本报表和辅助报表。 基本报表主要有:现金流量表、资金来源与运用表、损益 表和资产负债表。基本财务报表按照独立法人房地产项目 (项目公司)的要求进行科目设置;非独立法人房地产项目基本 财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意 费用与效益在项目上的合理分摊。 辅助报表是用来为基本报表提供基础数据的，主要又可 分为成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、银行贷款还 本付息表、销(出)售收入估算表、出租收入估算表、折旧摊 销表、营业成本表等 。

二、辅助报表的编制 1、成本费用估算表的编制 根据各成本费用的估算值，汇总编制开发项目总投资估算表格式，见表8-1 2、投资计划与资金筹措表的编制与分析 格式见表6-13 3、借款还本付息表的编制和作用 （1）借款还本付息表的编制， 格式见表8-2，

借款还本付息表编制需要注意几个方面的问题： ①借款还本付息表金额要与相应的资金来源相一致，不 能出现没有资金来源却有还本付息的现象。 ②关于利息的计算。根据有关规定，为了简化计算，假 定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全 年计息：还款当年按年末偿还，按全年计息。据此，每年应 计利息的简化计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息余额+本年借款额/2）×年利率

借款还本付息表中数据是按以下基本关系计算的，直至 “年末贷款余额”等于零为止： 年初贷款余额+本年借款+本年应计利息-本年还本付息 =年末贷款余额=下年初贷款余额 ③具体还款方式，还本付息方式有等额还本付息和等额 还本、利息照付两种，要注意还款数额的不同及计算方式的 差异。

①分析项目债务清偿能力和安排开发建设资金 借款还本付息表明确显示了项目还本付息的时间与数额， （2）借款还本付息表的作用。 ①分析项目债务清偿能力和安排开发建设资金 借款还本付息表明确显示了项目还本付息的时间与数额， 开发者可根据表中信息安排开发建设资金，包括做好提前借 款和还款的准备工作等。 可以计算项目的借款偿还期。 借款偿还期=借款偿还开始出现盈余的年份-开始借款年份 +(当年应偿还借款余额/当年可用于还款的金额) ②分析投资项目筹措资金方案的合理性 借款还本付息表显示了资金筹措方案所决定的筹资结构、 筹资成本状况，为筹资方案的调整及优化提供了依据。 ③评价房地产开发项目的财务分析 通过借款还本付息表中的数据，也可以对项目的负债结 构、还贷方式以及负债程度等问题进行分析，评价项目因举 债带来的财务风险大小及如何降低风险和降低风险的可能性 大小等。

4、销售(出租)收入估算表的编制 销售(出租)收入估算表的编制，根据投资项目的租售方案 确定的租售收入估算表的内容，基本格式见表8-3 5、其他辅助表格 （1）折旧摊销表，折旧摊销表主要表示房地产开发企业所 有的房屋建筑物、机电设备、无形资产以及开办费等项目的 折旧和摊销情况。其表格格式如表8-4. （2）营业成本表 是编制出租项目损益表和现金流量表的重要辅助报表。其 报表格式如表8-5所示。

三、基本报表的编制 1、现金流量表 反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月) 的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指 标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不 同，现金流量表分为： （1）全部投资现金流量表，该表不分投资资金来源，以 全部投资作为计算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为 对各个投资方案进行比较建立共同基础。其格式及内容参见 表8-6 （2）自有资金现金流量表，该表是从投资者角度出发，以 投资者的出资额作为计算基础，考察项目自有资金的盈利能 力，参见表8-7。

2、损益表 是反映项目计算期内各年的利润总额，所得税及税后利 润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税率、资本金 利润率和资本金净利润率等静态指标的表格。格式参见表 8-8。 3、资金来源与运用表 反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选 择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资 产负债表提供依据，同时还可以用来计算借款偿还期。参加 表8-9。

4、资产负债表 综合反映项目计算期内各年年末资产、负债和所有者权 益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者 权益的结构是否合理，用以计算资产负债率指标，进行清偿 能力分析。 资产负债表的主体结构包括三大部分：资产、负债和所 有者权益。其平衡关系用会计等式表示，即： 资产＝负债+所有者权益。格式见表8-10。

第三节 房地产投资项目财务分析与评价 一、房地产投资项目财务分析指标体系 二、反映项目盈利能力的指标 三、反映项目清偿能力的指标 第三节  房地产投资项目财务分析与评价 一、房地产投资项目财务分析指标体系 二、反映项目盈利能力的指标 三、反映项目清偿能力的指标 四、房地产开发投资财务分析案例

一、房地产投资项目财务分析指标体系 房地产投资财务分析主要指标体系及其与基本报表的对应关系见表8-11。

又可称为投资收益率或投资效果系数，是指房地产投资 二、反映项目盈利能力的指标 1、静态指标的计算与分析 （1）投资利润率 又可称为投资收益率或投资效果系数，是指房地产投资 项目开发建设完成后正常年度的年利润总额（或预计回收期内的平均年利润额）与项目总投资额的比率。其计算公式为：

（2）投资利税率 是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利税额与项目总投资额的比值，它也是标明投资效果的一种指标。计算方法类似投资利润率，公式为： （3）资本金利润率 是指房地产投资项目开发建设完成后正常年度的年利润总额与项目资本金之比例，其计算公式为：

是指以项目的净收益来抵偿全部投资（包括固定资产和 流动资金）所需要的时间。静态，即不考虑资金时间价值。 2、动态指标的计算与分析 （4）静态投资回收期 是指以项目的净收益来抵偿全部投资（包括固定资产和 流动资金）所需要的时间。静态，即不考虑资金时间价值。 2、动态指标的计算与分析 指考虑资金时间价值因素的影响而计算的指标，主要包 括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。 （1）财务净现值（FNPV） 指将投资期内不同时间所发生的净现金流量，以一定的 折现率折算到第零年，将各期的净现值相加，所得之和即为财务净现值。财务净现值计算公式为：

（2）财务内部收益率（FIRR） 财务内部收益率是重要的动态分析指标，它是指使计算期内各年净现金流量现值之和为零时的折现率。内部收益率反映拟投资项目的实际投资的收益水平。其计算公式为：

是在考虑了资金的时间价值的基础上，在基准折现率条件下投资项目从投资开始到项目净收益补偿投资额为正所经历的时间。 公式如下： （3）动态投资回收期 是在考虑了资金的时间价值的基础上，在基准折现率条件下投资项目从投资开始到项目净收益补偿投资额为正所经历的时间。 公式如下：

三、反映项目清偿能力的指标 反映项目清偿能力的指标通常包括借款偿还期、资产负债率、流动比率和速动比率等静态指标。 1、借款偿还期 是指在房地产开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧及其他还款资金，偿还建设投资借款本金和利息所需要的时间。借款偿还期的计算公式为：

2、资产负债率 是负债总额除以资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系。资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率的计算公式为：

是指项目速动资产与流动负债之比，其中，速动资产是指能迅速转变为货币资金的资产，即流动资产减去存货和预付费用后的余额。计算公式为： 3、流动比率 是项目流动资产与流动负债之比。流动资产指现金＋有价证券＋应受款项+存货+预付费用，流动负债代表一年之内必须动用流动资产偿付的短期负债。计算公式为： 4、速动比率 是指项目速动资产与流动负债之比，其中，速动资产是指能迅速转变为货币资金的资产，即流动资产减去存货和预付费用后的余额。计算公式为：

四、房地产开发投资财务分析案例 仍以案例6-1为例，取折现率（基准收益率为9%） （一）编制现金流量表及其分析，见表8-12， 说明：为便于理解，本案例未考虑经营资金，实际投资 分析需考虑经营资金，全部投资现金流量表表格中有关基础 数据，基本来自辅助表格，但，所得税数据来自损益表。 评价指标： （1）税前全部投资净现值NPV＝11934.11万元 （2）税后全部投资净现值NPV＝9137.95万元 （3）税前全部投资内部收益率FIRR＝41.84% （4）税后全部投资内部收益率FIRR＝35.58%

（二）损益表 企业所得税为25%，盈余公积金按税后利润的10%计 提，见表8-13 评价指标： （1）全部投资利润率=利润总额/总投资额=15314/34957.69×100％=43.81% （2）全部投资利税率=利税总额/总投资额 = （15314+3248.67+3977.48）/34957.69×100％=64.48% （3）资本金投资利润率=利润总额/资本金= 15314/13000×100％=117.81% （4）资本金投资净利润率=税后利润//资本金=17195.93/13000×100％=132.28%

（三）资金来源与运用表 见表8-14 （四）财务分析指标汇总 财务分析指标汇总如下： 1、动态指标： （1）税前全部投资净现值为11934.11万元 （2）税后全部投资净现值为9137.95万元 （3）税前全部投资内部收益率为41.84% （4）税后全部投资内部收益率为35.58%

2、静态指标： （1）全部投资利润率为43.81% （2）全部投资利税率为64.48% （3）资本金投资利润率为117.81% （4）资本金投资净利润率为132.28% 本项目税前税后净现值均大于0，且内部收益率大于基准 收益率，说明项目可行；静态指标也符合投资要求，盈利能 力理想；每年累计盈余资金远大于0，说明偿债能力有保障。 结论，该项目可行。

本章小结 房地产投资分析的核心是财务分析。房地产开发投资财务分析，又称财务评价是从房地产开发投资企业的角度进行的经济评价，是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，据此分析和判断投资项目在财务上的可行性。 房地产开发投资财务分析的作用，可归纳为如下三个方面：项目投资决策的重要依据、项目或方案比选中起重要作用和金融机构审核开发贷款的重要依据。 房地产开发投资财务分析的主要内容包括三个方面：收益分析、风险分析、资金流动性分析。

房地产开发投资财务分析的步骤为：首先分析、估算开 发项目投资基础数据、其次编制财务评价报表、接着计算评 价指标、然后分析财务效益指标、最后得出评价结果。 房地产投资财务分析过程中常用的方法有：比较分析法、 比率分析法、因素替换法。 房地产开发项目财务评价报表体系包括基本报表和辅助 报表。基本报表主要有:现金流量表、资金来源与运用表、 损益表和资产负债表。辅助报表是用来为基本报表提供基础 数据的，主要又可分为成本费用估算表、投资计划与资金筹 措表、银行贷款还本付息表、销(出)售收入估算表、出租收 入估算表、折旧摊销表、营业成本表等。

借款还本付息表编制需要注意几个方面的问题，特别是利息的计算，采用简化方法。 房地产投资财务分析主要指标体系及其与基本报表的具有对应关系，进行房地产投资报表分析时，应注意选择适当的评价指标。 最后，通过实例来说明房地产投资财务分析的基本框架和内容，对于初学者来说，通过学习不仅要知道财务分析的内容，而且要通过实训，明确不同表格的作用及相互关系，以及表中的数据来源。希望同学们能够亲自在计算机上按照实例独立进行练习。

关键概念： 财务分析（financial analysis） 比较分析法（method of comparative analysis） 比率分析法（ratio analysis method ） 因素替换法（factor shife method） 现金流量表（cash flow statement） 资产负债表 （assets and liabilities statement） 损益表（income statement）

课堂讨论 通过以上介绍的指标分析，可以使信息使用者获得许多关于项目投资 财务状况的信息，但是，对财务报表指标的分析不足以对项目投资财务 状况的整体坐出全面评价。其局限性体现在以下几个方面： 一、财务指标并未完全反映项目投资可以利用的经济资源 通过财务指标反映的仅是可以利用的，可用货币计量的经济资源。而 事实上，房地产企业还有许多经济资源是无法用财务指标体现出来的。 例如，企业的人力资源、无形资产等，均不可能通过财务指标计算衡量。 因此，财务指标只反映了房地产企业经济资源的一部分。 二、财务指标大多以一定期间已实现的会计收益为基础进行计算，受 历史成本原则的制约，房地产企业的报表资料对未来决策的价值受到限 制。 会计信息处理中广泛坚持的历史成本原则，是会计信息在通货膨胀面 前的可信度大大降低。坚持历史成本原则，将不同时点的货币数据简单 相加，使信息使用者不知道他所面对的会计信息的实际含义，这些信息 也就很难对其现在和未来的经济决策有实质性参考价值。而且，作为考 核指标极易导致决策者的短期行为。

三、房地产企业会计政策运用上的差异使企业自身的历史与未来对 比、企业间的对比失去意义 房地产企业在不同会计年度间采用不同会计方法以及不同企业以不同 会计方法为基础形成的信息具有极大的不可比性。 四、房地产企业对会计信息的人为操纵可能会误导信息使用者 在房地产企业对外形成其财务报表之前，信息提供者往往对信息使用 者所关注的财务状况以及信息的编号进行仔细分析与研究，并尽力满足 信息使用者对企业财务状况的期望。其结果极有可能使信息使用者所看 到的信息与企业实际状况相距甚远，从而误导信息使用者作出错误决策。 1、试从其他角度讨论报表指标分析的局限性。（提示：可从短期偿 债能力指标的局限性、收益能力指标的局限性等方面讨论） 2、试讨论改善财务报表指标分析的局限性的方法。

复习思考题 2、财务分析有哪些报表？各类报表的含义和它们之间的关 系如何？ 3、通过现金流量表，损益表，我们可以分别计算得到哪几 1、简述房地产开发投资财务分析的步骤及常用的方法。 2、财务分析有哪些报表？各类报表的含义和它们之间的关 系如何？ 3、通过现金流量表，损益表，我们可以分别计算得到哪几 个财务指标？ 4、试分析资产负债率的高低对房地产项目投资者及债权人 的影响。

实践与训练 A房地产开发企业报表及财务指标分析 一、资料 A企业2000年度的报表资料如下： 1、资产负债表（见表8-15） 2、利润表（见表8-16） 二、要求 计算A公司2000年的有关财务指标，并进行评价。

案例分析 某房地产开发项目财务分析事例 一、项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园 内，根据该市规划局关于该地块规 划设计方案的批复， 其规划设计要点如下： 1．用地面积：11 417㎡； 2．建筑密度：≦35%； 3．容积率（地上）：≦4.62； 4．绿化率：≧25%； 5．人口密度：≦1 085人/公顷 6．规划用途：商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在 该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1~2层为商业用 途，3~4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级 中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平 台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表8-17与8-18。

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1．有关工程计划的说明 项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。 当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 2．项目实施进度计划 项目实施进度计划如表8-19所示。 四、项目各种财务数据的估算 1．投资与成本费用估算 2．开发费用估算 3．投资与总成本费用估算汇总表 4．项目销售收入估算 5．税金估算 6．投资计划与资金筹措

五、项目财务评价 1．现金流量表与动态盈利分析 （1）全部投资现金流量表（ic＝9%）。详见表8-34。 评价指标： ①税前全部投资净现值NPV＝9 695.16万元 ②税后全部投资净现值NPV＝6 431.69万元 ③税前全部投资内部收益率FIRR＝66.2% ④税后全部投资内部收益率FIRR＝47.82% （2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表8-35。 ①资本金税后内部收益率=113.62% ②资本金税后净现值＝5 154.98万元

（3）动态盈利分析 ①净现值 ②内部收益率。 2．损益表与静态盈利指标 （1）损益表。详见表8-36。 （2）评价指标： A、全部投资的投资利润率＝利润总额/总投资额×100% =（12 151.65/35 965.72）×100%=33.79% B、全部投资的投资利税率＝利税总额/总投资额×100% =（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72×100% =50.54% C、资本金投资利润率＝利润总额/资本金×100% =（12 151.65/13 000）100%=93.47% D、资本金净利润率＝税后利润/资本金×100% =8 141.61/13 000×100%=62.63%

（3）静态盈利分析 本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较 好的，故项目可以考虑接受。 3．资金来源与运用表 （1）资金来源与运用表。详见表8-37。 （2）资金平衡能力分析 根据表8-37，本项目每年累计盈余资金均大于或等于 零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。

六、项目财务分析指标汇总 详见表8-38 七、结论 从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现 值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基 准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈 利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。