展焕强 山东省住建设厅评估专家组成员 山东省建设厅执业资格注册中心特聘授课专家 （房地产估价师继续教育） 济南市建设委员会评估专家组成员 济南市物价局价格鉴定专家组成员（工程造价） 山东省农业工程学院特聘教授 注册咨询工程师（投资） 注册造价工程师 注册房地产估价师 注册土地估价师 注册房地产经纪人

评估依据与评估技术的应用 一、房地产评估依据 二、房地产评估技术 三、房地产评估报告的评审

一、评估依据（七个方面） （一）法 律 1、房地产管理法 2、土地管理法 3、物权法 4、测绘法 6、拍卖法 7、合同法

（二）行政法规与司法解释 1、土地管理法实施条例 2、国有土地上房屋征收与补偿条例 3、物业管理条例 4、城市房地产开发经营管理条例 5、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 6、最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上征收补偿决定案件若干问题的规定 7、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定 8、最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定

（三）部门规章与规范性文件 1、城市房地产抵押管理办法 2、城市房地产转让管理规定 3、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 4、房地产估价机构管理办法 5、国有土地上征收补偿评估办法 6、国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知 7、财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知 8、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）

（四）规范与标准 1、房地产估价规范 2、城镇土地估价规程 3、设计规范 4、施工规范 5、质量验收规范 6、各种计价定额 7、各类物业分等到定级规范

(五)省、市法律法规及有关规定 (六)委托方的要求及提供的相关产权资料 (七)价格鉴证机构社会调查及现场查勘资料 (五)省、市法律法规及有关规定 (六)委托方的要求及提供的相关产权资料 (七)价格鉴证机构社会调查及现场查勘资料

二、房地产评估技术 （一）房地产评估目的（8个） 1、房地产抵押贷款； 2、房屋征收补偿； 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（抵押估价指导意见） 2、房屋征收补偿； 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋 的价值（征收补偿条例）

3、人民法院强制拍卖变卖房地产： 为司法机关确定涉案房地产的市场价值提供参考依据。 4、房地产税收； 为税务机关课税提供依据而评估房地产的市场价值 5、国有建设用地使用权出让； 为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据（国有建设用地使用权出让价格评估技术规范） 6、用房地产作价出资设立公司或者企业； 7、投资性房地产公允价值计量； 8、上市公司关联交易

为保险公司房屋损害赔偿提供参考依据而评估房屋损坏价值 为保险公司衡量投保房屋的保险价值而评估房地产的市场价值 为委托方招商引资提供参考依据而评估房地产公开市场价值 为确定该房地产的租金水平提供参考依据而评估房地产的市场日租赁价格。 通用：为确定房地产的交易价格而评估房地产的市场价值。

（二）房地产评估方法 1、市场法（市场比较法、交易实例比较法） 2、收益法（收益还原法、收益资本化法） 是在求取估价对象的价格时，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象房地产的价格来确定重估价格的一种评估方法。（日期、市场区位、实物） 2、收益法（收益还原法、收益资本化法） 是在求取估价对象房地产的价格时，运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折现到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产的价格的一种估价方法。

3、成本法（成本重置法）（房地、建筑物、土地） 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 4、假设开发法（剩余法、预期开发法、开发法）（现金流折现法、传统方法） 假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 5、基准地价修正法（基准地价系数修正法） 基准地价修正法是（在政府确定并公布了基准地价的地区）利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。

三、房地产评估报告的评审 一般项目估价报告的基本组成要素（或要件）：4个分项28个子项 （1）估价报告的前置5个子项（封面、目录、致函、声明、假设和限制条件） （2）估价结果报告13个子项 （3）估价技术报告8个子项 （4）附件及外在质量2个子项